מעודכן ל-03/2019

האם לשכור משרד? האם לשכור חללי עבודה? מה זה בעצם חלל עבודה? לכמה אנשים זה יכול להספיק? מה היתרונות והחסרונות

למעט אחוז מסוים קטן יחסית של נותני שירותים שיכול לעבוד מהבית, רוב העסקים זקוקים למקום חיצוני בו הם יוכלו לקיים פגישות, להציע את מרכולתם ולהתנהל בצורה שוטפת. הפתרון של השכרת משרדים הופך למובן מאליו בהרבה מאד מקרים, והוא מכניס אותנו לעולם רחב מאד. אבל האם צריך לשכור משרדים לתקופה של שנים או אפילו חודשים? זה אפשרי, אבל גם ניתן לבחור בפרקי זמן קצרים הרבה יותר של מספר ימים או אפילו מספר שעות. כאן בדיוק אנחנו מתחילים לדבר על חללי העבודה המשותפים ועל פתרונות שהפכו לפופולאריים מאד בשנים האחרונות.

אז למה לשכור משרדים?

השכרת חללי משרדים היא פתרון שמתאים מאד להרבה מאד עסקים. היתרון המשמעותי הראשון של ההשכרה הוא שהיא מפשטת בצורה משמעותית את התהליכים מבחינתם של בעלי העסק. הם לא צריכים לרכוש משרד מ-א' ועד ת' (המחיר הדרוש על כך עומד על כמה מאות אלפי שקלים לפחות) ובדרך כלל גם לא לדאוג לאבזור ולריהוט של המשרדים. חלק מהמשרדים מגיעים עם רוב התשתיות שהעסק הממוצע זקוק להן, למשל ריהוט משרדי על סוגיו, מכשירי חשמל חיוניים או אפילו שירותים נלווים שהעסק יכול להזמין תמורת תוספת תשלום – שירותי מזכירות לדוגמא. המשמעות היא שהעסק יכול לשמור על שגרת הפעילות שלו עם מינימום מאמצים, כל עוד הוא מוצא משרד המתאים כמו כפפה ליד לצרכים הנקודתיים שלו. כן מומלץ לראות מה כולל המשרד, אבל בהרבה מקרים תגלו שזה בדיוק מה שאתם צריכים (ואפילו מעבר). ברשת WeWork לחללי עבודה משותפים (Open Spaces) יש לדוגמא חיבור מהיר לאינטרנט, ריהוט משרדי על סוגיו (כסאות, שולחנות, מנורות שולחן), מכונת צילום/סריקה/הדפסה אחת לפחות בקומה, כיבוד קל ללא תשלום נוסף, תאי טלפון לשיחות פרטיות ועוד.

השכרת משרדים לפרקי זמן קצרים יחסית (בהמשך נרחיב על הנקודה הזו) מתאימה לעסקים הזקוקים לגמישות, או אם תרצו לפתרונות נקודתיים. אם יש עסק שההתנהלות שלו לרוב היא מהבית, אבל כן זקוק למשרדים "כהלכתם" אחת למספר שבועות, יוכל לבחור בהשכרת משרדים לפרק זמן קצר. אסור לשכוח שעבור אותם עסקים השכרה של משרדים ב"משרה מלאה" תביא להוצאות כלכליות גבוהות מאד, ובעיקר לא הכרחיות: אין הרבה הגדרות ברורות יותר לבזבוז כספים מאשר השכרה חודשית של משרד שמאויש רק מספר ימים בודדים בכל חודש.

מן העבר השני, ברור שגם להשכרה נקודתית של שטחי משרדים יש חסרונות משלה. העסק כן זקוק בהרבה מקרים לפריטים ולחפצים המותאמים לו אישית, שיהיו חסרים במשרד המושכר או לכל הפחות יצריכו מאמצים שונים בהעברה שלהם אליו. עסק הפועל במשרד שאינו קבוע עלול להיתקל בקשיים לגייס לקוחות קבועים, כשבעיה נוספת היא שקהל היעד הפוטנציאלי לא בהכרח יכיר את העסק.

השאלה העיקרית: מה המחיר שמשלמים?

השכרת שטחי משרדים תלויה בשורה ארוכה של פרמטרים הנוגעים להם. זה מתחיל כמובן עם הגודל של המשרד (מחושב במטרים רבועים), שלפעמים המחיר נקבע על פיו ישירות ולפעמים החישוב של הגודל נעשה לפני שנמסר המחיר הסופי הדרוש מהלקוחות.

מיותר לציין שככל המשרד גדול יותר כך המחיר שלו צפוי לעלות כלפי מעלה. מחיר סביר של משרד בסיסי (ללא אבזור יוצא מן הכלל) יכול להגיע לסביבות 100 שקלים למטר, כאשר מחיר של משרד ייצוגי ומאובזר יותר יהיה יקר בכמה עשרות שקלים למ"ר. המחיר בחודש יהיה כמה אלפי שקלים, אם כי משרדים מאובזרים ויוקרתיים יכולים להגיע גם לכ-5,000 שקלים ומעלה. כמובן שהמיקום של המשרד צפוי להשפיע על המחיר שלו: אזור דוגמת רמת החייל יהיה יקר יותר מאשר אזור דרום תל אביב או רחוב המסגר. מבחינה גיאוגרפית אפשר לראות שהמחירים בערי המרכז יכולים להיות יקרים יותר מאשר ערי ויישובי הפריפריה, אם כי זהו לא מדע מדויק.

שימו לב שכיום לא מוצעים רק משרדים. חיפוש קצר באינטרנט יאפשר לכם להיחשף ללא מעט הסדרים שבמסגרתם מוצע חלל עבודה, מאולתר או לא, במחירים שהם נוחים יותר. כך למשל בספריה של תל אביב ברחוב אחד העם, בקומה השביעית של מגדל שלום, יש מרכז יזמות הכולל חלל כתיבה, סלון וחדר ישיבות במחיר שמתחיל מכ-400 שקלים לחודש. באותה עיר תמצאו בית קפה בשם מיזנטרופ שמציע קונספט מעניין של קפה בחינם וישיבה בתשלום – המחירים מתחילים מכ-400 שקלים לחודש.

מעבר להשכרה חודשית של משרדים, יש כיום פתרונות גמישים הרבה יותר. כך למשל תוכלו לשכור משרדים ליום אחד, כאשר המחיר צפוי לעמוד על כמה מאות שקלים (מחיר סביר הוא כ-300-500 שקלים). אופציה אחרת היא להשכיר משרד בתשלום פר שעה, שיעמוד במקרה הזה על משהו כמו 50-100 שקל לשעה. כמובן שאתם לא חייבים לשכור את המשרד כולו, אלא יכולים לשכור חלל עבודה פתוח בו תעבדו לצד אנשים אחרים. חללים אלה, ביניהם Wework, נחשבים ללהיט של ממש בעולם וגם בישראל, בה הביטוי המובהק ביותר שלהם נמצא בתל אביב. החללים הפתוחים מתאימים לעסקים או לעצמאים אשר מעוניינים לצאת מהבית שלהם ולעבוד מדי פעם (או אפילו תמיד) בסביבה חיצונית שתאפשר להם לפגוש אנשים, לפתח קשרים, לעבוד באווירה תוססת וגם לנשום אוויר. בחלק מהמתחמים האלה נרקמים קשרים עסקים או מתבצעים סיעורי מוחות שעשויים להביא לכך שעבודתו של כל פרט הפועל במתחם תוכל להיות פשוט טובה יותר.

הפתרון: בדיקה מוקדמת והשוואת מחירים

מתחמי עבודה משותפים – השוואת מחירים; מיקום, יתרונות וחסרונות

המשרדים השונים נבדלים ביניהם לא רק במפרט הטכני אלא גם (או אפילו בעיקר) בשאלת המחיר. כמו בהרבה תחומים אחרים, גם במקרה של השכרת משרדים אין תחליף לביצוע מספר בדיקות מקדימות במטרה לדעת מה כדאי ומה משתלם עבור העסק. החדשות הטובות הן שהאינטרנט נמצא כאן כדי להפוך את החיים שלנו לפשוטים יותר. באתרים שונים באינטרנט תוכלו למצוא דוגמאות למחירונים סבירים של השכרת משרדים, בהתאם לתרחישים השונים – כך לדוגמא המחירון של דפי זהב בתחום. הבעיה היא שהמחירונים האלה נוטים להיות כלליים וגם לא תמיד מדויקים, כך שאתם צריכים לראות מי עומד מאחורי המחירון ועד כמה הוא מעודכן. יש שיטענו שהמחירונים הכלליים מתאימים בעיקר למי שרוצה לקבל מידע כללי על הנעשה בשדה המשחק, וזה הגיוני כי לרוב אין ירידה לרזולוציות קטנות מדי.

הפופולאריות של השכרת משרדים ושטחי משרדים הביאה לפתיחת אתרים המבצעים את ההשוואה עבור הלקוח באופן אקטיבי, על פי הנתונים המועברים מהחברות הרלוונטיות עצמן. אתר Spacing לדוגמא נחשב לאחד הבולטים שיש בתחום. הוא מבצע השוואה של משרדים וחללי עבודה בלוקיישנים שונים בישראל (תל אביב, ירושלים, חיפה, ראשון לציון, הרצליה, רמת גן, באר שבע ועוד), ומאפשר להגדיר את החיפוש על פי פרמטרים דוגמת אזור, הרשת המתפעלת (לא רק ווי וורק אלא גם מרקספייס, ריג'ס, אורבן פלייס ואחרים), העזרים והתשתיות שיש במקום, משך ההשכרה, המזון והשתייה המוצעים, שעות הפעילות וכן הלאה. לגבי כל מקום ניתן לראות מהם המחירים הצפויים – גם כאן אם תיתקלו בהצעות נוסח "החל מ..", כך שחשוב לראות מה יהיה המחיר בפועל –  לצד תמונות ודירוגים של גולשים. לדעתנו מדובר בכלי יעיל מאד שיכול לקרב אתכם מאד לעבר מציאת משרד שלא רק מתאים לכם, אלא גם יגיע עם תג מחיר אטרקטיבי יחסית.

מתחמי עבודה משותפים – השוואת מחירים; מיקום, יתרונות וחסרונות

מתחמי עבודה – גימיק או דרך חדשה?

מחשבונים פופולריים

מדד חודש יולי ירד ב-0.1% בדומה להערכות הכלכלנים.

למחשבון מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן בחודש יולי ירד ב-0.1% בהמשך לירידה של 0.7% בחודש הקודם. ומכאן שלמרות הציפייה שהמדד השנה יהיה חיובי בשיעור של כ-1% ומעלה, זה לא הולך לקרות (כנראה). קצב העלייה במדד המחירים היא סביב האפס, כאשר הכלכלנים מעריכים שגם ב-12 החודשים הקרובים המדד לא יעלה בצורה משמעותית – מתחת ל-1%.

ואם כך, עולה שאלה מאוד פשוטה – למה בנק ישראל מתעקש להותיר את תוואי האינפלציה (טווח מדד המחירים לצרכן) על 1% עד 3% בשנה. כבר שנים רבות שהמדד נמוך משמעותית מהיעד הזה, כשבשנתיים האחרונות המדד היה שלילי.

לאחרונה פרסם בנק ישראל מחקר שלפיו אחד מהגורמים למדד הנמוך הוא הייבוא הזול, לרבות הייבוא העצמי. אנשים פשוט קונים דרך האינטרנט עם מכס זול במיוחד ובמחירים נמוכים מאוד, וזה חוסך להם עשרות אחוזים ביחס למחירי המוצרים של החברות המקומיות

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים בחודש יולי עלה ב0.2%. גם בחודש יוני עלה המדד ב-0.2%

 למחשבון מדד תשומות הבנייה

הרחבה בהמשך

מדד תשומות הבנייה  מחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדד תשומות הבנייה למגורים מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים,  החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה.   המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה,  לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

משקלות המדד  מבוססים על ממצאי סקר הוצאות בבניית בנייני מגורים שנערך בשנת 2003.  בסקר נחקר הרכב התשומות של כ-125 פרוייקטים שבנייתם החלה בספטמבר 1998 ונסתיימה עד סוף ספטמבר 2002.

מדגם מוצרים ושיטת איסוף מחירים  – במסגרת המדד נמדדים ישירות מחיריהם של חומרים ושירותים.  מחירי החומרים והשירותים נאספים ממדגם של סיטונאים ויצרנים, המספקים חומרים ושירותים לקבלנים בכל אזורי הארץ.  המחירים הנמדדים הם אלה שמשלמים הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה למשווקים לסוגיהם.

עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם.

מדד תשומות הבנייה – עולה (לרוב) יותר מדד המחירים לצרכן

מדד מחירי תשומות הבנייה עלה בשנת 2011  ב-3.7% גבוה משמעותית מהעלייה במדד המחירים לצרכן שהסתכמה ב-2.2%; מדד תשומות הבנייה בשנת 2012 עלה ב-3.3% כפול ממדד המחירים לצרכן; מדד תשומות הבנייה ב-2013 עלה ב-1.4% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8%; בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016  נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה  למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.

כפל ביטוחים זה פשוט חבל – כפל ביטוחים שאתם משלמים כפול ובמקרה הצורך לא תקבלו כפול, זה פשוט בזבוז כסף. יש ביטוחים כפולים שאתם משלמים יותר אבל בזמן שתצטרכו תקבלו יותר, וזה עוד איכשהו בסדר – יש ביטוחי חיים רבים כאלו. אבל בביטוח בריאות, יש פעמים רבות חפיפה וכפל שגורם לכם לזרוק כסף – הנה סרטו של משרד האוצר, איך תעלו על כפל הביטוחים הזה  ואיך תחסכו סכום לא מבוטל

מעודכן ל-10/2022

סאבלט – מה זה בעצם? האם זה פופולארי? לכמה זמן הוא תקף? וכל מה שצריך לדעת על סאבלט

סביר להניח שגם מי שאינו מומחה לתחום הנדל"ן נתקל במילה "סאבלט" פעמים רבות, או אפילו חשב לסבלט דירה בעצמו. עבור אותם אנשים וגם אלה שעוד לא ממש השקיעו מחשבה בנושא הסאבלט, מכל אחד מצידי המתרס, החלטנו להכין את המדריך הנוכחי. הוא יסיר לכם חלק מסימני השאלה שצפויים להיות לכם ביחס לנושא וגם יאפשר לכם לדעת מהם היתרונות וגם החסרונות שלו.

אז מה זה בכלל סאבלט?

סאבלט, או בשמו העברי שכירות משנה, ניתן לאפיין במספר דרכים. ברמה הכללית זה יהיה מצב בו שוכר הדירה משכיר את הדירה בעצמו לאדם אחר, לרוב כמובן באישורו של בעל הנכס (המשכיר הראשוני). המאפיין המרכזי השני הוא שסאבלט מעצם ההגדרה שלו נוטה להיות לפרקי זמן קצרים מאוד, אפילו של מספר ימים. יכול להיות שההשכרה תהיה למשך תקופה ארוכה יותר, נניח שבועות או חודשים בודדים, אבל אנחנו כן מתייחסים לטווח קצר יחסית. אגב, נהוג להשתמש במונח סאבלט גם במצבים שבהם רוכשים דירה במיוחד למטרות השקעה – השכרה שלה לטווח קצר, בהנחה שהרווח שניתן לקבל עליה גבוה ביחס להשכרות לטווח ארוך יותר. עם זאת, אנחנו ניצמד במדריך הזה למצב הקלאסי של שכירות משנה כפי שהוגדרה מעלה, מכיוון שהוא מבטא לדעתנו בצורה מלאה יותר את המונח סאבלט.

בהתאם להגדרה הזו אפשר להסיק מהם המצבים ששכירות משנה נפוצה בהם. האינטרס העיקרי של המשכיר ששוכר את הדירה הוא כלכלי: בתרחיש המקובל הוא עוזב את הדירה לפרק זמן מסוים במהלך תקופת ההסכם, החל מטיול בחו"ל ועד לרילוקיישן של מספר חודשים, אבל רוצה לחזור אליה בתום אותה תקופה. מה שהוא רוצה אפילו יותר הוא שמישהו אחר יממן את השכירות שלו, במטרה שלא לשלם יותר (או אפילו פעמיים, אם הוא עבר לדירה אחרת). הוא מוצא מישהו שישכור את הדירה במקומו, והאחרון הוא שאחראי על התשלומים לבעל הדירה. המשמעות היא שהמשכיר ששוכר את הדירה יכול להימנע מתשלום של כמה אלפי שקלים ולהעניק את ה"סמכות" לצד אחר.

כמובן שהרצון בסאבלט יכול להיות של בעל הדירה לא פחות מאשר של השוכר, אבל נראה שהכל תלוי במאפייני הנכס ובתנאים המופיעים בו ביחס לסוגיית עזיבת הדירה. אם בעל הדירה עלול להפסיד כסף אם היא נשארת ריקה, יכול מאוד להיות שהוא ייקח חלק אקטיבי במציאת השוכרים החדשים. מן העבר השני של המשוואה יש תרחישים רבים בהם בעל הדירה מתנגד לשכירות משנה, כאשר אפשר להבין את הסיבות שעומדות מאחוריו. לא מעט משוכרי הדירות משכירים את הדירה שלהם רק לאחר שהם בוחנים את מאפייני הדיירים הפוטנציאליים בזכוכית מגדלת. הם יחששו משוכרים לא איכותיים, כי הבחינה שלהם על ידי המשכיר צפויה להיות מינימלית עד בלתי קיימת. דאגה אחרת של בעל הנכס היא ששוכרים המגיעים לפרק זמן קצר לא בהכרח "יתאמצו" לשמור על הדירה, ועלולים לגרום בה לנזקים. לכן חשוב מצידם של המשכיר והשוכר גם יחד להתייחס מראש לנושא במסגרת הסכם השכירות.

המגמה: שוק הסאבלטים רותח

כמו שרמזנו למעלה, בשנים האחרונות אנחנו נתקלים ביותר ויותר מודעות סאבלט. כמו הרבה דברים אחרים בעולם, אחד הגורמים העיקריים לשינוי הוא – ניחשתם נכון – האינטרנט. אתרי השכירויות למיניהם, בעיקר Airbnb, הפכו לפופולאריים ומפשטים מאוד את התהליך בין המשכיר לבין השוכרים, בלי קשר לשאלת הסאבלט. יש גם אפליקציות המיועדות למטרה הזו בדיוק, כולל אפשרות של איתור דירות להשכרה קצרת טווח הנמצאות סמוך למיקומו של המשתמש (פתרון טוב לספונטנים, אם כי לא לכולם זה מתאים). עם הזמן החלו להיפתח קבוצות רבות בפייסבוק העוסקות בתחום ומציעות מודעות מגוונות בכל חלקי הארץ – אם כי מיותר אולי לציין שבירת הסבלוטים הבלתי מעורערת של מדינת ישראל היא כמובן תל אביב, בעיקר עקב הביקוש העצום בה לדירות שכורות בכל רגע נתון. לפני מספר שנים פורסם לראיה שבאתר Airbnb, משהו כמו 75% מההזמנות שנעשו בישראל היו לתל אביב.

המודעות האלה פונות לישראלים שזקוקים לפתרון דיור למשך תקופה קצרה אבל במידה לא מבוטלת גם לתיירים, שיודעים שלינה בדירה שכורה יכולה להיות עבורם זולה יותר מאשר בית מלון או צימר. העובדה שהממשקים של אתרי ההשכרות הם (גם) באנגלית מהווה יתרון משמעותי, שמקל עוד יותר על יצירת הקשרים בין השוכר לבין המשכיר.

בכל אחד מהמקרים, כאשר החיבור נעשה יותר פשוט ויותר מהיר, וגם מצריך מינימום מאמץ מצידם של המעורבים, ברור שיהיו יותר נסיונות בהקשר הזה. מישהו ששוכר דירה טס לשבועיים בחו"ל? הוא צפוי לפרסם מודעה או פוסט – זה לוקח לא יותר מכמה דקות – ולנסות את מזלו במציאת שוכרים ש"יממנו" עבורו את שכר הדירה בתקופה שבה הוא לא נמצא בארץ. גם כאלו שבחגים נמצאים אצל ההורים או בחופשה, מסבלטים את הדירה שלהם ומרוויחים כסף. הכסף הזה יכול להיות שקול לעלות החופשה. דירה ממוצעת בתל אביב בחודשי הקיץ יכולה לייצר לבעלים שלה 500-800 שקל ביום, תלוי בתקופת הסבלוט. זו דרך מצוינת להשלמת הכנסה וחיסכון.

כמה זה עולה?

הסכום שהמסבלט דורש מהשוכר ה"חדש" לא בהכרח עולה בקנה אחד עם שכר הדירה שהוא משלם לבעל הנכס. כאן בדיוק אפשר להתחיל לדבר על סאבלט במונחים של "השקעה". כך למשל המסבלט עשוי לדרוש סכום גבוה ממה שהוא אמור לשלם בפועל, במטרה לעשות רווח של כמה מאות שקלים: יכול להיות שהוא לא יגיד לצד השוכר כמה בדיוק הוא משולם, ויכול להיות שכן אבל פשוט יסביר מדוע המחיר של השוכר אמור להיות גבוה יותר בגלל שמדובר בתקופה קצרה, בגלל שהבעלים של הנכס לוקח כאן סיכון וכן הלאה.

מיותר לציין שבתחום הזה יש קומבינות שמטרתן אחת: לעשות כסף על חשבון השוכרים העתידיים או אפילו בעל הנכס. מעבר לבקשה שכר דירה גבוה ממה שמשלמים, יש אנשים שמחליטים לסאבלט חלקים בדירה שלא אמורים להיות מושכרים, פעמים רבות בלי ידיעתו של בעל הנכס (הם גם עשויים לחתום על החוזה מול השוכרים החדשים במקום בעל הדירה): השוכר עלול לסגור חדר מסוים בדירה, להכניס אליו אנשים בלי ידיעת בעל הנכס ולגבות על כך תשלום לא פרופרציונלי. האינטרנט מלא בסיפורים על אנשים ששוכרים דירה ב-5,000-6,000 שקל אבל משכירים אותה לאחר או לאחרים בסכום הגבוה מכך פי שניים או שלושה, וגם על שוכרים סדרתיים של יותר מנכס אחד. לא בכל המקרים באמת מדובר במניעים שליליים או בקומבינות, יש להדגיש, כי ייתכנו מקרים בהם ההשכרה וגם ההתייקרות של המחיר הן לגיטימיות לחלוטין.

כמובן שגם המצב ההפוך, בו מסבלטים את הדירה תמורת מחיר הנמוך משכר הדירה החודשי שלה, הוא בהחלט אפשרי. בהרבה מקרים הסיבה היא שהאנשים שעוזבים את הדירה מתקשים למצוא שוכרים שיחליפו אותם, עקב העובדה שההצעה אינה אטרקטיבית או בגלל לוח זמנים צפוף. הם מחפשים בנרות מישהו שייקח את מקומם בדירה, הם עשויים "להוזיל" את מחיר שכר הדירה כדי למשוך כמה שיותר אנשים – ממש כמו אותם דילים בדקה ה-90 בבתי המלון שיגלמו הנחות של עשרות אחוזים, אם לוקחים דוגמא אחת מני רבות. במקרה הזה אמנם "מפסידים" כמה מאות שקלים כי עדיין יש פער בין שכר הדירה שמשלם השוכר הראשוני לזה שמשלם השוכר המשני, אבל הפער הזה הוא "כסף קטן" לעומת המצב בו כל התשלום של שכר הדירה נשאר אצל השוכר הראשוני. נקודה מעניינת נוספת היא שהסאבלט לא חייב להתייחס לכל נכס המגורים. חלק משמעותי מהמודעות המפורסמות כיום עוסקות בחלקים ספציפיים מהדירה, למשל חדר או אפילו סלון. יצא לנו להיתקל במקרים בהם המחיר הנמוך יחסית של שכר הדירה נגרם עקב חובות שונות שהשאיר המסבלט למי שמחליף את מקומו בדירה, לדוגמא טיפול בכלב או בחתול. זה הרבה יותר נפוץ ממה שאתם חושבים: חשבו למשל על צעיר שטס לחו"ל אבל לא יכול או רוצה לקחת איתו את חיית המחמד שלו, מן הסתם.

למה חשוב לשים לב?

ההמלצה שלנו היא להתנהל על פי הכללים היבשים בשדה המשחק של השכירויות. מי שרוצה לסאבלט נכס שהוא משכיר, צריך לבדוק זאת קודם כל מול בעל הדירה, וכמובן שגם מול חוזה השכירות. ברוב החוזים בישראל, אפילו הסטנדרטיים, יש התייחסות לנושא של שכירות משנה שהיא ברורה: אסור לבצע סאבלט של הדירה, או לכל הפחות אסור לעשות זאת בלי לקבל אישור מפורש של בעל הדירה (לפעמים רק אחרי שהוא פוגש פנים מול פנים את השוכרים החדשים). מי שאינו מערב את בעל הדירה אמנם יכול לעשות כסף על חשבונו, אבל מנגד הוא מסתכן בהפרה של החוזה שעלולה להביא לתביעה כספית נגדו בעתיד על ידי המשכיר/בעל הנכס.

זכויות של שוכרי הדירות 

ובכן אם אתם שוכרים דירה, חשוב שתשימו לב. במידה ואתם לא יודעים כמה כסף ניתן לגבות מכם כפיקדון, מי אמון על תיקון הליקויים בבית, מהם התשלומים שאסור לגבות מכם ואפילו אם אתם שוקלים לסבלט את הבית בזמן החופשה, זה הזמן ללמוד. פורטל 'שוכרי דירות' חדש וחינמי ב'כל זכות' ריכז עבורכם את כל המידע בנושא – מתשלום על דמי תיווך ועד להארכה על העניין ולא חייבים עורך דין מומחה שיסביר לכם. יש לכם זכויות שעליהן כתבנו במדריכים השונים (לרבות כאן וכאן).

בין יתר הזכויות של השוכרים (ומדובר בתקנה חדשה) – אסור לדרוש מהשוכר תשלום עבור דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם בעל הבית. גם בהסדרת סכום הערובה ישנו חידוש והוא הגבלת הסכום שמותר לבעל הבית לדרוש מהשוכר. במידה ובעל הדירה מבקש מהשוכר ערובה שכרוכה בהוצאה כספית כמו ערבות בנקאית או מזומן, סכום הערובה לא יעלה על שכר דירה של שלושה חודשים או של שליש מתקופת השכירות, הנמוך מבניהם". ויש כאמור זכויות נוספות.

מדריך לשוכר דירה לטווח קצר

מדד שכר הדירה

מדריך למשכיר דירה

החזר מס שבח – מפתיע, אבל רבים משלמים יותר מדי

חיים אשר, רואה חשבון שמתמחה בין היתר בהחזרי מס במקרים של מס שבח,  מסביר לאתר הון שחלק ממוכרי הנכסים (מגרשים, דירות, חנויות וכו') שילם יותר מדי מס שבח. אבל החדשות הטובות שאפשר לקבל החזר מס.

"נתקלתי בהרבה מאוד מקרים שאנשים שילמו יותר מדי מס שבח,  אולי בגלל שלא התייעצו עם גורם שמומחה במיסוי מקרקעין ומכיר לעומק את כל הפינות בחוקים. יש הרבה מאוד פינות שצריך להבין בהן, שעשויות לחסוך הרבה כסף", אומר אשר ומדגים – "עזרנו בהחזר מס שבח במכירת דירת מגורים בתל אביב שהתקבלה במתנה מהורה. פנו אלינו אחים, אשר מכרו דירת מגורים בתל אביב, שהתקבלה במתנה, לבדיקת זכאות להחזר מס שבח מקרקעין. האחים שילמו מס שבח מקרקעין בסך כ- 226,000 שקל. לאחר טיפולנו, קיבלו האחים החזר מס שבח בסך 220,000 שקל.

"ויש מקרים רבים נוספים – פנה אלינו לקוח אשר מכר מגרש בפתח תקווה, לבדיקת זכאות להחזר מס שבח מקרקעין. הלקוח נדרש לשלם מס שבח מקרקעין בסך כ-950,000 שקל.  לאחר טיפולנו, קיבל הלקוח החזר מס שבח מקרקעין בסך כ- 490,000 שקל.

"ערכנו בדיקת זכאות להחזר מס שבח במכירת מגרש בתל אביב.  הלקוח מכר מגרש בתל אביב ושילם  מס שבח מקרקעין בסך  331,000 שקל. לאחר טיפולנו, קיבל הלקוח החזר מס שבח של 164 אלף שקל".

למדריך מס שבח

ואיך זה קורה שמשלמים סכום עודף למס שבח? ובכן, הסיבה היא הוראות החוק המסובכות, אשר דורשות מומחיות רבה בתחום המס. מס שבח למשל, פטור לגמרי (תחת תנאים מסוימים) במקרה של ירושה. מס שבח גם משולם באופן חלקי עם מדובר בדירה שנרכשה לפני זמן רב. כמו כן, אפשר לקזז כנגד השבח, הוצאות והפסדים במקומות אחרים – דבר שלא תמיד מנוצל.

לא רק במס שבח יש החזרים. יש החזרים רגילים כתוצאה מתשלום יתר למס הכנסה שנובע מתשלומים שמקבלים הקלות במס – לקופות גמל, קרנות השתלמות, ביטוחי חיים, תרומות עוד. יש החזרים שנובעים מחודשים של חוסר עבודה, החזרים שנובעים מפעילות בניירות ערך ועוד.

כמו כן, יש החזרים שקשורים להטבות מיוחדות –  לדוגמה החזר מס לתושבים חוזרים ועולים חדשים.

אשר מעדכן כי החזר המס במקרים אלה עשוי להיות , במקרים רבים עשרות רבות של אלפי שקלים – "פנה אלינו תושב חוזר מארה"ב לטיפול בקבלת החזר מס. התושב החוזר שילם מס הכנסה בסך כ- 190,000 שקל. בעקבות הטיפול שלנו  קיבל התושב החוזר כ- 42,000 שקל החזר מס. היתה לאחרונה גם תושבת חוזרת מניו יורק. בדקנו לה את הזכאות להחזרי מס ונמצא שמגיע לה החזר של 95,000 שקל. אלו רק דוגמאות, יש עשרות רבות של מקרים"

כמה עולה דירה באבן גבירול בתל אביב?

משרד האוצר יחד עם המרכז למיפוי השיקו לאחרונה אתר הכולל מידע מקיף על תחום הדיור, לרבות מידע על מחירי הדירות, שמקורו ברשות המיסים. מוכרי דירה מחויבים לדווח על העסקאות לרשות המס שמפרסמת את הנתונים. כך בעצם מקבלים נתוני אמת על מחיר הדירות, אבל, גם כאן צריך להבין את העיוותים – אם אתם בודקים מחירי דירות  בבניין מסוים, קשה להאמין שיהיו הרבה עסקאות מייצגות מהזמן האחרון, וגם אם אתם מחפשים ברחוב מסוים, לא בטוח שתקבלו מספר משמעותי של עסקאות.

מעבר לכך, קשה להעריך את הדירה שלכם (שאתם רוצים למכור או לקנות) ביחס לאחרות – המחיר כמובן משתנה בהתאם לגורמים שונים – מיקום מדויק, כיווני אוויר, מצב הדירה, קומה, ועוד. ובכל זאת – זה המידע הכי טוב שיש – ממנו אתם צריכים לעשות את ההתאמות הרלבנטיות, לדוגמה – אם תקבלו שבאזור שלכם נמכרות דירות דומות ב-2 מיליון שקל, אבל הדירה שלכם זקוקה לשיפוץ גדול מאוד, אז סביר שתמכרו אותה בכמה מאות אלפים בודדים מתחת ל-2 מיליון שקל (בגלל עלויות השיפוץ). מנגד, אם דירה זהה לשלכם בקומה ראשונה נמכרה ב-2 מיליון שקל והדירה שלכם בקומה ה-15 אז סביר שתוכלו למכור אותה בכמה מאות אלפים בודדים יותר מ-2 מיליון שקל.

מה המחירים באבן גבירול?

נניח שאנחנו מחפשים דירה ברחוב אבן גבירול. אז נכון – זה רחוב ארוך עם טווחי מחירים שונים, אבל אפשר לקבל את כל טווחי המחירים במיקומים המדויקים, ואפשר למקד את החיפוש לבניין או בניינים מסוימים.  בשלב הראשון נחפש את כל העסקאות שנעשו באבן גבירול.

מקבלים, קצת מפתיע,  פחות מ-10 עסקאות מתחילת השנה ו-40 עסקאות מתחילת 2016 ועד היום. העסקה האחרונה שדווחה היא מחודש יוני (העסקאות מדווחות תוך כמה שבועות , כך שיש עיכוב בין העסקה בפועל ועד לדיווח) – דירת 3 חדרים באבן גבירול 49 בקומה שלישית בשטח של 72  מ"ר  נמכרה ב-3.1 מיליון שקל – כ-43 אלף שקל למ"ר.

עסקה נוספת ביוני – דירה באבן גבירול 138 – 1.5 חדרים בקומה רביעית בשטח של 33 מ"ר נמכרה ב-2.14 מיליון שקל. כאן המחיר למ"ר גבוה מאוד – 65 אלף שקל.

עסקה נוספת שנעשתה לאחרונה ברחוב אבן גבירול – דירת 2 חדרים בבניין מספר 135 , שטח 50 מ"ר והמחיר 2 מיליון שקל – 40 אלף שקל למ"ר. ובכלל – שמסתכלים על העסקאות מתחילת השנה מקבלים שהמחיר הממוצע למ"ר ברחוב הוא סביב ה-40 אלף שקל. אך כאמור יש שונות כתוצאה מגורמים שונים, לרבות – הקומה של הדירה, היותה בחזית או בעורף? האם היא זקוקה לשיפוץ או לא? ועוד.

בכל מקרה, אתם מקבלים אינדיקציה מאוד חשובה על המחירים באזור, ואתם יכולים להרחיב את החיפוש והבדיקה לדירות ברחובות סמוכים. מעבר לכך, וזה לא קיים בשום מקום – אתם יכולים לבדוק את השינוי במחירים של דירה ספציפית.  כיום יש מספר מדדים שמתיימרים להעריך את השינוי במחירי הדירות, כשהמוביל ביניהם הוא מדד מחירי הדירות של הלמ"ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה). אלא שהמדד הזה טוב ככל שיהיה מדבר על המחירים  כמכלול – בכל הארץ, וברזולוציה לאזורים (לרבות מדד מחירי הדירות בת"א). אבל זה עדיין לא עוזר לנו להבין את השינוי במחירי הדירות בשכונה מסוימת וברחוב מסויים.

בכמה התייקרו המחירים באבן גבירול?

הנתונים מרשות המיסים כן מאפשרים לנו לבדוק את השכונה הספציפית ואפילו נכס ספציפי. אנחנו רואים לדוגמה את כל העסקאות שנעשו באבן גבירול בשנים האחרונות ויכולים לגזור מזה את השינוי במחירים, וניתן גם לראות עסקאות של אותה הדירה במידה והיא נמכרה לאורך התקופה פעמיים. אז ברור שאין הרבה דירות כאלו, אבל כשיש זה איתות מצוין לגבי שינויים במחירי הדירה באותו אזור, פשוט כי זו אותו הדירה.

באבן גבירול 155 נמכרה בסוף 2016 דירת קרקע 2 חדרים  בשטח של 43 מ"ר בסכום של 2.28 מיליון שקל – מחיר גבוה ב-33% מעסקה מלפני שנתיים (בדירה הזו) – כלומר עלייה של כ-16% בשנה!

כמו כן, נמכרה באבן גבירול 105 דירת 3 חדרים בקומה שלישית בשטח של 62 מ"ר בסכום של  3.22 מיליון שקל – עלייה של 190% מהמחיר לפני כמעט 9 שנים – המשמעות, עלייה של 13% בשנה! אז נכון זה לא מדגם מייצג, אבל גם אם תרחיבו את המדגם לרחובות נוספים, ולתקופות קודמות יותר, תקבלו שבאזורים האלו המחירים בשנה עלו בין 8% ל-13% בשנה.

למחשבונים רלבנטיים מאתר הון:

מחשבון מס רכישה

מחשבון מחירי הדירות בתל אביב

מדד המחירים ביולי צפוי להערכת הכלכלנים לעמוד על אפס עד עלייה של 0.1% . מדד המחירים נזכיר הפתיע בחודש יוני עם ירידה דרמטית של 0.7%.

מחשבון מדד המחירים 

בבנק הפועלים מעריכים כי המדד בחודש יולי יהיה אפס, וכך גם המדד בחודש אוגוסט. כללני הבנק מסבירים כי הירידה החדה במדד בחודש יוני הייתה בגדר הפתעה גדולה – "כמעט כל סעיפי המדד ירדו בשיעורים חדים מהצפוי, דבר המעיד על סביבת אינפלציה נמוכה מאוד", כותבים  כלכלני הבנק וממשיכים – "שיעור השינוי השנתי במדד נפל מרמה של 0.8% לרמה שלילית של 0.2%. יש לציין שנתוני האינפלציה הגבוהים של החודשים הקודמים הושפעו בין השאר משינוי מתודולוגי שביצעה הלמ”ס במדידת מחירי ההלבשה וההנעלה. האינפלציה הנמוכה משקפת להערכתנו מספר גורמים: הייסוף בשער השקל, תחרותיות גוברת שבולטת לדוגמה בסעיפים כמו הלבשה והנעלה )רכישות מקוונות( ותחבורה ותקשורת, והמשך צעדי הממשלה להפחתת יוקר המחייה, לרבות הפחתת תעריפי המים החודש. סעיף הדיור, דרך מחירי שכר הדירה הדיור  ממשיך להיות בעל התרומה החיובית העיקרית לאינפלציה, אולם גם בו חלה התמתנות בחודשים האחרונים. גורמים אלו הביאו לכך שלמרות שצמיחת המשק הואצה והשכר במשק עלה בקצב מהיר, אלו לא באו לידי ביטוי בנתוני האינפלציה. תופעה זו אינה ייחודית לישראל, אם כי בישראל הדבר בולט יותר בשל הייסוף וצעדי הממשלה.

ב-12 החודשים הקרובים אנו צופים אינפלציה בשיעור של 0.3%. המדיניות הממשלתית תמשיך ללחוץ את המחירים כלפי מטה. כך לדוגמה, צפויה ירידה חדה במחירי הצהרונים בעקבות תכנית משפחה נטו, המשך ירידת מחירי הטיסות בשל השפעת תוכנית השמים הפתוחים וכדומה.

"השפעה על המדיניות המוניטארית – האינפלציה לא צפויה להתבסס ביעד בשנה הקרובה. אנו צופים שריבית בנק ישראל תיוותר ברמתה הנוכחית תקופה ארוכה מאוד, וככל הנראה במשך כל שנת 2018 האינפלציה די התנתקה ממחזור העסקים, וזה מציב דילמה בפני הבנקים המרכזיים: האם יש להותיר את הריבית ברמה אפסית, רק בגלל שהאינפלציה לא מרימה ראש, ולהתעלם מסיכונים אחרים, או להתחיל בתהליך נרמול הריבית. הודעת הריבית של בנק ישראל תומכת בשלב זה בהותרת הריבית ללא שינוי".

בנק דיסקונט – המדד ימשיך להיות נמוך

בבנק דיסקונט גם סבורים שקצה האינפלציה ירד מדרגה, ובחודשים הקרובים המדדים יהיו סביב האפס – "במהלך המחצית הראשונה של 2017 נרשמה עלייה קלה בסביבת האינפלציה בישראל, אולם זו התפוגגה במהרה, וקצב האינפלציה השנתי חזר לתחום השלילי לאחר מדד יוני", כותבת הכלכלנית הראשית של הבנק, "במהלך התקופה פעלו כוחות מנוגדים על קצב האינפלציה, כאשר התאוששות האינפלציה נבעה בעיקרה מעליית מחירי הנפט במחצית הראשונה של השנה, והתפוגגות השפעתן של הורדות מחיר אדמיניסטרטיביות של הממשלה, כגון:הפחתת המע"מ, הוזלת מחירי המים והחשמל, ביטול אגרת הטלוויזיה ועוד. מנגד, הכוחות המרכזיים והדומיננטיים ממשיכים להוביל להתמתנות במדד, בין היתר, לאור התיסוף המואץ בערכו של השקל, חולשה בקצב עליית מחירי שכר הדירה, השינוי המתמשך בהרגלי הצריכה ,רכישות באינטרנט, מותגים פרטיים והוזלות מחיר הנובעות מהשיפורים הטכנולוגיים.

"להערכתנו, הכוחות המנוגדים צפויים להסתכם בשיפור מתון למדי בקצב האינפלציה, והקצב השנתי צפוי לעמוד על -0.1% בסוף 2017.

"בשנים שלאחר מכן נצפה לראות לחצים אינפלציוניים קלים, הנובעים, בעיקר, מהשיפור המתמשך בשוק העבודה, מיצוי הרפורמות הממשלתיות וההשפעה של התאוששות האינפלציה הגלובלית, בין היתר, לאור צפי לעליית מחירי הסחורות. מנגד, השינוי בהרגלי הצריכה והשיפורים הטכנולוגיים צפויים להמשיך ולהכביד על האינפלציה. להערכתנו, קצב האינפלציה בשנת 2018 יעמוד על 0.6%".

בקבוצת הפיננסיים הראל מצפים למדד של 0.1% בחודש יולי, בדומה למדד שמתבטא דרך המכשירים והאגרות חוב הנסחרות בשוק ההון. להערכתם המדד בחודש אוגוסט יעלה ב-0.2%.

כך או אחרת, בבנק ישראל פרסמו לאחרונה מחקר שמעין מאשים את המדיניות הממשלתית להורדת יוקר המחיה, באינפלציה הנמוכה. בבנק ישראל מסבירים כי המלחמה ביוקר המחייה, לצד הרכישות של ישראלים באינטרנט, גורמים לירידת מחירים של מוצרים מסוימים ומשפיעים על המדד.

בנק ישראל אמור לגרום למדד מחירים של 1% עד 3% בשנה, אבל כבר שנים שבנק ישראל מפספס בענק את התוואי שלו, עם מדד שלילי. גם השנה נראה שבנק ישראל יהיה רחוק מהתחזית הזו. ולכן, הגיה שעת התירוצים – בבנק מסבירים כי השקל החזק משפיע על מחירי הייבוא וגורם להקטנת/ הפחתת המדד. סיבה נוספת נובעת לטענת כלכלני הבנק מהחלטות המִנהליות שהממשלה קיבלה במטרה להפחית את יוקר המחיה. ההחלטות האלו המשיכו להוביל לירידות מחירים, שתרמו לירידת האינפלציה במהלך השנים האחרונות.

סיבה שלישית – התגברות התחרותיות במשק שנבעה, בין היתר, מגידול ברכישות באינטרנט.

סיבה רביעית – רמת המחירים בישראל עוברת תהליך ארוך טווח של התאמה לרמת המחירים המאפיינת את השווקים המפותחים באירופה.

מחשבון מדד המחירים 

מדד תשומות  בנייה למגורים עלה בחודש יוני ב-0.2% והתחזית קדימה של כלכלני חברת הפיננסים הראל היא לעלייה מתונה יותר בחודשים הבאים. להערכתם,  בשלושת החודשים הבאים  (מדד יולי, אוגוסט וספטמבר) המדד יעלה בשיעור מצטבר של 0.2% – נמוך יחסית לתקופה מקבילה בשנים הקודמות. בשנה שעברה עלה המדד בחודשים אלו ב-0.6%.

למחשבון מדד תשומות הבנייה

עוד מעריכים בראל כי מדד המחירים לצרכן בחודש יולי יעלה ב-0.1% ובחודש אוגוסט ב-0.2%.  להערכתם, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בשלושת החודשים הקרובים ב-1.5% – זה המון! זו  בשורה ממש לא מעודדת לשוכרים. המדד הזה מספק תובנה על עליית מחירי השכירויות בחוזים חדשים.

בנוסף, מעריכים בהראל כי מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים יעלה בתקופה זו ב-0.2% בלבד. בתקופה המקבילה ב-2016 המדד הזה עלה ב-2.3%.

מדד תשומות הבנייה  מחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדד תשומות הבנייה למגורים מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים,  החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה.   המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה,  לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

משקלות המדד  מבוססים על ממצאי סקר הוצאות בבניית בנייני מגורים שנערך בשנת 2003.  בסקר נחקר הרכב התשומות של כ-125 פרוייקטים שבנייתם החלה בספטמבר 1998 ונסתיימה עד סוף ספטמבר 2002.

מדגם מוצרים ושיטת איסוף מחירים  – במסגרת המדד נמדדים ישירות מחיריהם של חומרים ושירותים.  מחירי החומרים והשירותים נאספים ממדגם של סיטונאים ויצרנים, המספקים חומרים ושירותים לקבלנים בכל אזורי הארץ.  המחירים הנמדדים הם אלה שמשלמים הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה למשווקים לסוגיהם.

עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם.

מדד תשומות הבנייה – עולה (לרוב) יותר מדד המחירים לצרכן

מדד מחירי תשומות הבנייה עלה היסטורית יותר מאשר מדד המחיירם לצרכן. בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016  נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה  למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.

מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...

ריבית המשכנתא באוגוסט רשמה יציבות  בהמשך לירידה בחודשים האחרונים – כך עולה מנתוני בנק ישראל. מדובר על עצירה במגמת העלייה של השנתיים האחרונות שבהן עלתה הריבית ב-2%. השאלה מה יקרה בהמשך – מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תוכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבה – בימים אלו מודיעים ל-15 אלף זכאים על זכייתם ובקרוב תושק תוכנית נוספת ל-15 אלף דירות נוספות. המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים.

אז מה יהיה בהמשך? שוק הדירות הוא שוק שיש בו ביקושים קשיחים, והיצע שעדיין לא עונה על הביקוש. אז עכשיו יש עצירה בביקושים אלא שבהתאמה הקבלנים בונים פחות. החשש שהפער בין הביקוש להיצע יימשך, שהביקוש יהיה עדיין גבוה מההיצע, ואז המילכוד של עודף ביקוש שמביא לעליית מחיירם יישאר, כשבמקביל הביקוש הזה עשוי להעלות את ריבית המשכנתא.

מעבר לכך,  חשוב להדגיש כי העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). ומכאן שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

הריבית הצמודה הממוצעת – 3.71%

ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש אוגוסט ( (נלקחה ביולי ולביצוע עד 11 באוגוסט )  עלתה מעט ל-3.71% לעומת 3.69% בחודש יולי ולעומת 3.74% בחודש יוני – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הירידה בחודשיים האחרונים מיוחסת כאמור לירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות, וזאת בעיקר בשל המתנה של רוכשים פוטנציאליים שמחכים לתורם לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן.

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 5.1%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות השקליות לתקופות פירעון שונות:

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

הסיכון שבהלוואת גישור

משפרי דיור מתלבטים הרבה פעמים בשאלה – מה לעשות קודם? – לרכוש דירה ואז למכור את הדירה שבה מתגוררים כעת, או למכור ואז לקנות? זו שאלה קריטית, עם שיקולים מכיוונים שונים, אבל אם רוכשים דירה ועדיין לא מוכרים את הדירה הקודמת, נוצר במקרים רבים מצב שאין לרוכשים את מלוא הכסף לשלם על הדירה. הם לרוב מסתמכים על התמורה ממכירת הדירה, ואם זאת עדיין לא נמכרה, והם צריכים לשלם, אז רבים מהם לוקחים – הלוואת גישור.

הלוואת גישור היא בהגדרה יקרה. אז קחו את זה במכלול השיקולים כאשר אתם מחליטים לקנות לפני שאתם מוכרים את הדירה הקיימת, וזה נהיה בחודשים האחרונים מוחשי יותר ומסוכן יותר.

בתקופה האחרונה, על רקע הירידה בהיקף מכירת הדירות, רבים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות דירה, והירידה בביקוש גורמת לתהליך המכירה להתארך.  המצב הזה גורם למוכרים פוטנציאלים, לחכות עם המכירה. הם מעדיפים, במקרים רבים, שלא  להתפשר, ובינתיים הם לוקחים מהבנקים הלוואות גישור.

הלוואות הגישור האלו כאמור יקרות. הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות כאלו בריבית של כ-2%-3% צמודה למדד או בריבית לא צמודה של 5%-6%. כלומר, לוקח ההלוואה מסתכן מאוד – העלויות שלו גבוהות, ואף אחד כמובן לא מבטיח לו שהוא יקבל על מחיר הדירה שלו (הדירה הקודמת) את הערך  שהוא מצפה לקבל. זה מסוכן בריבוע כי הוא עשוי לקבל ולהתפשר לבסוף על מחיר שהוא מתחת להצעות הנוכחיות, ואז ההפסד כפול – גם על הלוואת הגישור וגם בגלל ירידת המחירים.

הלוואות גישור – זה מסוכן

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

וכאן מידע ונתונים על הריבית באתר בנק ישראל

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

מחשבון מס רכישה

חברות פרויקטים – מה הבעיה בדוחות של חברות פרויקטים? איך אפשר לבדוק שהדוחות תקינים ואיכותיים? מה זה סעיף הכנסות לקבל? ואיך זה שהמנהלים שולטים בדוחות הכספיים? 

תהליך המכירה בפועל, מתורגם בסופו של דבר למכירה בדוחות הכספיים, אבל המציאות עולה על כל האפשרויות שדמיינו האחראים על התקנות וכללי החשבונאות, וכך עולות שאלות לא פשוטות בנוגע לרישום מכירה/ הכנסה, כלומר – מתי בעצם מכירים במכירה של מוצר? האם כשטבע מוכרת אך יש זכות החזרה או זכות לקבל זיכוי (באם המחיר ירד) זו מכירה? האם שצ'ק פוינט מספקת מוצר עם גרסאות עתידיות – זו מכירה? האם שאזורים מוכרת לכם דירה על הנייר – זו מכירה בספרים?

הכיוון הכללי של התקנות הוא להכיר במכירה בספרים באם מתקיימים שני תנאים עיקריים – שיש סבירות גבוה שהתמורה בגין המוצר תשולם לחברה; ושהמוצר עבר לידיים של הקונה וזה מרוצה מהמוצר. עם זאת, במכירה של מוצרים שנוצרים על פני זמן – פרויקטים, דירות ועוד, הרישום של המכירה נעשה לפי שיעור הביצוע. זה אמנם הגיוני מאוד – אחרת יכירו בהכנסות רק בסוף הפרויקט (לפעמים שנים אחרי שהפרויקט התחיל) אבל זה משאיר בידי החברה הרבה כוח לשלוט במספרים בדוחות.

איך מכירים בהכנסות

זה עובד כך – נניח שאנחנו מנהלים של חברת תשתיות שזכתה בביצוע פרויקט סלילת כביש בהיקף של 1 מיליארד שקל. נניח שזמן הביצוע הצפוי הוא שנתיים, כלומר החברה אמורה בהתאם לשיעור העבודה בפועל, להכיר במשך השנתיים האלו בהכנסות שוטפות, ובמהלך השנתיים היא תכיר בסכום מצטבר של 2 מיליארד שקל.

מצד אחד, אין כמובן היגיון בלדחות את כל  ההכנסות לסוף התקופה (לסוף השנתיים) כי החברה כבר עובדת על הפרויקט ואמורה בהתאמה להניב ממנו הכנסות ורווחים. אך מצד שני ברגע שמסתמכים על אחוזי ביצוע הנדסיים או אחרים, הרי שיש תיאורטית מקום לתמרון של הנהלת החברה.

נניח לדוגמה שהנהלת החברה רוצה להציג תוצאות טובות יותר בתקופה מסוימת. היא יכולה להקצות יותר משאבים לפרויקט האמור ואז בהתאמה שיעור הביצוע בו יעלה. ברגע ששיעור הביצוע עולה, אז ההכנסות והרווחים מהפרויקט הזה יעלו. בשורה התחתונה של "הביצוע העודף" בפרויקט, ההכנסות גדלו והרווח גדל, וזה בדיוק מה שהנהלת החברה רצתה. זה כמובן נהדר להרוויח יותר, אבל כשהנהלת החברה קובעת כמה, זה עלול ליצור בעיית אמינות של הדוחות בכלל ושל הרווחים בפרט.

הבעיה הזו היא לא רק בניפוח של ההכנסות והרווחים בתקופה מסוימת. החברה תטען בהקשר זה שהיא פעלה בפרויקט הזה מסיבות אסטרטגיות, מסיבות תפעוליות (התפנה כח אדם אז הקצו אותו לפרויקט האמור) ועוד, אבל הביצוע העודף בתקופה האמורה, משאיר חלל בתקופה הבאה.

בהמשך לדוגמה של הפרויקט בסך 1 מיליארד שקל (למשך שנתיים) , נניח שמלכתחילה החברה תכננה לפעול בו בצורה ליניארית, כלומר ביצוע שווה (פחות או יותר) בכל הרבעונים – סדר גודל של 125 מיליון שקל ברבעון. נניח שבשנה הראשונה החברה אכן פעלה כך ובסה"כ רשמה הכנסות של 500 מיליון שקל, ונניח שברבעון הראשון של השנה השנייה היא גם פעלה באופן ליניארי – 125 מיליון שקל. ברבעון השני היא סיימה את הפרויקט   והכירה בהכנסה של 375 מיליון שקל. היא בפועל סיימה את הפרויקט חצי שנה מוקדם יותר, ואם אין עם כך בעיה בחוזה המקורי, אז זה כמובן אפשרי. אגב, זה עדיין לא אומר כלום לגבי התשלום מהלקוח/ מזמין העבודה. יכול להיות שהוא משלם אחרי בדיקה שלו ובהתאם לאחוזי הביצוע, אבל בהחלט יכול להיות שהוא משלם על פי תאריכים שנקבעו מראש (תחת תנאים מסוימים). כלומר ייתכן (מאוד) שהחברה סיימה את הפרויקט, אבל עדיין לא קיבלה את הכסף.  בדוח תזרים לא יירשם התזרים, אבל בדוח רווח והפסד תירשם הכנסה של 375 מיליון שקל (ובמקביל יירשם הרווח משיעור הביצוע ברבעון).

ההכנסות ברבעון (והרווחים) יהיו מעל התחזית, אך, ברבעונים הבאים לא יהיו הכנסות מהפרויקט, למרות שבכוונה המקורית של החברה היו אמורות להיות הכנסות ליניאריות בסך של 125 מיליון שקל ברבעון. יש בעצם "חור" של שני רבעונים (הכנסות שלך 125 מיליון בשני רבעונים), וכאן הבעיה – החברה בעצם הקטינה במהלך הזה, את ההכנסות העתידיות שלה. לתמרון הזה של ההנהלה יש מחיר בעתיד. אז אולי, כדי "להסתדר" ברבעונים הבאים היא תעשה זאת שוב (בפרויקטים אחרים), רק שכך החור רק ילך ויגדל; ואולי היא תקבל פרויקטים חדשים ואז היא סותמת את "החור" והכל (לכאורה) בסדר.

מנפחים הכנסות – איך מגלים את זה? 

המהלכים האלו קשים להבנה מתוך הדוחות הכספיים, אם כי יש להם טביעות אצבעות. ראשית – התזרים. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת לא כפוף להנהלת החברה. החברה דרך עבודה מוגברת בפרויקט משפרת את הרווח, אבל לא בהכרח את התזרים, כך שאם נוצר ברבעון מסוים בחברות כאלו, פער בין הרווח לתזרים שנובע מכך שהלקוחות פשוט לא שילמו, זו עשויה להיות אינדיקציה למהלך כזה. זה לא בהכרח, כמובן. אם החברה נתנה ללקוחות יותר אשראי, אם יש לקוחות שלא משלמים בזמן, אז בהתאמה זה משפיע באופן דומה על התזרים – הוא חלש יותר מהדוח רווח והפסד, ועדיין – ברגע שיש תזרים חלש מהרווח, רצוי לנסות ולבחון אם זה קשור לביצוע שבשליטת ההנהלה.

אינדיקציה נוספת שמתחברת לתזרים, נמצאת בסעיף הלקוחות. ברגע שעושים את העבודה אבל לא מקבלים כסף, יתרת הלקוחות גדלה. החברות מפרטות את יתרת הלקוחות (במסגרת ביאור בדוחות השנתיים) ומציגות אם מדובר בהכנסות לקבל(Unbilled receivables – לקוחות שלא חויבו). הסעיף הזה הוא בעצם אותם הכנסות שהחברה רשמה בדוחות שלה, אבל עדיין לא חייבה / עדיין לא קיבלה אישור/ עדיין לא קיבלה תשלום, בגין ההכנסות האלו. המשמעות היא שככל שהסעיף הזה גדל כך, האיכות של הלקוחות יורדת – אחרי הכל, אולי יהיו לקוחות שלא יהיו מרוצים מהעבודה? אולי יהיו תיקונים/ השלמות שיגרמו להוצאות נוספות, וזה עוד בלי קשר לבעיה הבסיסית – אולי מדובר בהקדמת הכנסה דרך ביצוע מוגבר?

ולכן, חשוב לעקוב אחרי הסעיף הזה, לבחון את המגמה שלו ברבעונים האחרונים, ולבחון את היקפו ביחס לסעיף הלקוחות הכולל וסעיף ההכנסות בתקופה. להבין עד כמה הוא משמעותי, ומתי בעצם הוא נוצר. אם מדובר בסעיף מהותי שהולך וגדל, אז נורות האזהרה מהבהבות בעוצה.

מעודכן ל-10/2021

קודם כל, כמה נתונים. כמעט כל זוג בישראל שרוכש דירה עושה זאת לאחר שהוא מקבל משכנתא מהבנק שלו, בטח במחירי הנדל"ן האסטרונומיים של היום. העובדות המדאיגות יותר הן שאחד מבין 2.5-3 זוגות נשואים בישראל – תלוי את מי שואלים – מחליט להתגרש בשלב מסוים של היחסים שלו. אבל האמת שלא צריך להתייחס לזה כמדאיג – זה פשוט המצב, וכל עוד זו בחירה חופשית, אז מה הבעיה? מדינה חופשית! הבעיה היא יותר כלכלית במיוחד אם מוסיפים לכך את העובדה שההחזר של משכנתא ממוצע נמשך עשרות שנים. אז מתגרשים, אבל מה עושים עם המשכנתא שלקחו יחדיו

את התשלומים האלה אי אפשר להפסיק

כצעד ראשון צריך להבהיר כמה נקודות חשובות ביחס לתשלומי המשכנתא במקרה של גירושין. העיקרון המרכזי כאן הוא שתשלומי המשכנתא לא אמורים להיות מן הסתם מופסקים במקרה של הפרידה. מבחינתו של הבנק, ובצדק גמור למעשה, לא משנה ממש מי מבני הזוג משלם את התשלומים וגם לא אם הם עושים זאת ביחס מסויים או שאחד מהם משלם. כאשר הכסף נכנס לבנק כמו שעון, לא צפויות בעיות.

מבחינת בני הזוג עצמם, התמונה כמובן הופכת למורכבת בין רגע, כאשר הם מתגרשים.  על פי עמדת בית המשפט, אין כאן משמעות לשאלה אם מישהו מבני הזוג עבר את הדירה וגם לא להכרעה המשפטית. על אותו עיקרון, ניסיון של אחד הצדדים להפסיק את התשלומים (או את חלקו בתשלומים) כדי "לעשות דווקא" ייתפס בצורה מאד לא חיובית על ידי בתי המשפט ועלולים להטות את כף לזכותו של הצד השני בסוגיות האחרות המרכיבות את מקרה הגירושין. כך למשל על פי קביעת בית המשפט העליון מצב של הימנעות אחד הצדדים שהביא לכך שהצד השני שילם גם את החלק שלו, יכול להביא להגשת תביעה של הצד המשלם להחזר עבור הכספים האלה – זאת על פי סעיף מספר 4 בחוק עשיית עושר לא במשפט.

מה עושים עם הנכס?

מבחינה מעשית המשך התשלומים של המשכנתא צריך כמעט תמיד להשתנות עם סיום היחסים בין בני הזוג. אם עד כה הם שילמו את החזרי המשכנתא דרך החשבון המשותף שלהם, ברור שכעת המצב צפוי להיות שונה בהרבה. יש מספר דרכים אפשריות לפתור את הקושי הזה. הראשונה היא שאחד הצדדים יוותר על חלקו בדירה תמורת סכום כספי מסוים, כך שהצד שוויתר על חלקו יוסר מהמשכנתא וגם מהפנקסים של רישום המקרקעין. הדירה כולה תעבור להיות אצל הצד שהעניק את הסכום הכספי, וכך גם נטל המשכנתא. הבעיה היא שצריך לראות כאן כמה בדיוק מהמשכנתא שולם והאם בן או בת הזוג יוכלו לעמוד לבדם בנטל התשלומים שעוד נותרו. הבעיה כאן היא שצריך לקחת בחשבון שנעשה תשלום של הצד המוכר עבור הדירה, כך שמסכום הרכישה ייעשה קיזוז מסוים של מחיר הרכישה והתחשבות ברכוש אחר של התא המשפחתי שנוצר.

אופציה אחרת היא לבצע מכירה של הדירה לצד שלישי, כך שהדירה כבר לא תוכל לשמש אף אחד מבני הזוג. במקרה הזה עדיין צריך לכסות את המשכנתא שעוד נותרה, כמובן, וניתן להשתמש בחלק מהכספים שבני הזוג קיבלו במשותף על מנת לכסות את החוב. הסכום שמקבלים צפוי להיות מן הסתם גבוה מהתשלומים שנותרו עבור המשכנתא, וזה הופך את החיים למעט פשוטים יותר מבחינתם שלב בני הזוג. לאחר כיסו חוב המשכנתא הם יכולים לחלק שווה בשווה את הכספים שנותרו מהמכירה.

שימו לב שמבחינה כלכלית, הנטייה כיום היא לחשוב שמכירת החלק בדירה לאחד מבני הזוג עדיפה על מכירת הדירה לצד שלישי. הסיבה לכך קשורה, איך לא, למיסוי: העברת דירה בעקבות גירושין לא כוללת תשלום מיסים דוגמת מס שבח או היטלי השבחה. לעומת זאת, עסקה המכירה של הדירה לצד שלישי כן תהיה כרוכה באותם מיסים. הבעיה היא שזה לא מובן מאליו שהבנק שהעניק את המשכנתא יאשר את הסידור בין בני הזוג. החשש הדי מוצדק של הבנק יכול להיות שהעברת כל הנטל לצד אחד תקטין את הסבירות שהוא יוכל להמשיך ולעמוד בו, מה שמגדיל את הסיכון מבחינתו של הבנק. גם אם הבנק כן מאשר זאת, הוא עלול לשנות את תנאי המשכנתא או לדרוש הכנסה של ערב חדש לתוך המשוואה.

כשבית המשפט מקבל את המושכות

תרחיש אחר עשוי להתגשם אם בני הזוג אינם יכולים להגיע להסכם גירושין בינם לבין עמם. במקרה הזה לפני שמוכרים את הדירה צריך שאחד הצדדים המעורבים יגיש לערכאה המשפטית הרלוונטית תביעה בגין פירוק שיתוף בדירה (זאת על פי סעיף 37 בחוק המקרקעין משנת 1969). התהליך כאן שונה מעט ממה שתואר מעלה: הדירה תימכר בהוראת בית המשפט למי שייתן עליה את ההצעה הגבוהה ביותר. לאחר מכ התהליך יהיה דומה, עם כיסוייה של המשכנתא וחלוקת הכספים שנותרו בין שני הצדדים, באופן שווה או על פי הזכות של כל אחד מהם בדירה (סוגיה שמצריכה הוכחה משל עצמה).

יכול מאד להיות שבית המשפט ידון בתנאים האלה בסוגיות אחרות הנוגעות לנכס בפרט ופירוק השיתופים בכלל: אם הוא סבור שהמכירה של הדירה תביא לפגיעה בילדים של בני הזוג (בייחוד כאשר הם קטינים), הרי שמתוך חזקת טובת הילד הוא עשוי להחליט על עיכוב מסוים של עסקת המכירה של הדירה עד למציאת פתרון הולם יותר לנפשות הצעירות. זו בגדול התפיסה הכללית של בתי המשפט, שמתבוננים בנושא במונחים של המשפחה והילדים שנותרו ופחות במשקפיים כלכליות גרידא.

ההמלצה במקרים רבים: להיעזר בעורך דין

הסקירה שהובאה כאן של תשלומי המשכנתא במקרה של גירושין היא די בסיסית ומתייחסת רק לעקרונות המרכזיים שעשויים להיות רלוונטיים. בפועל המצב עשוי להיות קשה הרבה יותר, ולו מכיוון שלכל משכנתא יש חוקים משלה. על אותו עיקרון. המצב בין בני הזוג שונה בכל אחד מהמקרים, למשל ההסכמים שהם חתמו עליהם, אופן רכישת הדירה (על שם מי היא רשומה?), התרומה הכספית של כל אחד מבני הזוג ל"מערכה" וכן הלאה. הנושא עדיין לא מוסדר באופן מלא מבחינה משפטית, עם גישות שונות שעשויות לאפיין את אנשי המשפט השונים – אפילו ביחס לאותן שאלות לכאורה.

כך למשל השאלה היא איך בדיוק מתבוננים על עניין המשכנתא. התפיסה הראשונה רואה את המשכנתא כחלק מדין הקניין. במקרה הזה הגישה תהיה יותר חלוקה של נטל התשלומים בין בני הזוג, בלי שתואר מעלה ובהתאם לסוג היחסים הכלכליים ביניהם. אם רואים את המשכנתא במונחים של דין מזונות, חובת הדאגה לתשלומים עשויה להיות יותר לצד האחראי לתשלום מזונות ילדים ואישה (בדרך כלל הבעל) – דיור הוא חלק בלתי נפרד מאלה. בשנים האחרונות נראה שהנטייה היא לפנות כמה שיותר לעבר התחום הקנייני.

בתנאים האלה אפשר להבין מדוע רבים טוענים שהכניסה למים העמוקים יחסית של עולם הגירושין והמשכנתאות צריכה להיעשות רק כאשר יש איש מקצוע שמראה איך אפשר "לשחות". במילים אחרות: הסיוע של עורך דין בתחום דוגמת דיני משפחה יכול להיות מועיל, לסייע לצד המיוצג לשמור על הזכויות שלו ולבני הזוג יחדיו לקבל הסדר המשך תשלומי משכנתא שהם יוכלו לעמוד בו. כמו כן עורך הדין בוחן כאן את העניין מבחינה כלכלית וכמובן שגם סוגיות משפחתיות דוגמת טובת הילד.

מחשבון משכנתא