קבוצת הרכישה יונייטד שרונה הציעה הצעה יקרה מאוד על הקרקע, אך הסכום היה גבוה מדי, ושורת ליקויים, נטען, הביאו להתרסקותה

יונייטד שרונה הייתה קבוצת הרכישה היקרה בארץ. היא רכשה קרקע במרכז תל אביב ב־1.24 מיליארד שקל, אך לא ידעה כמה תעלה לה הבנייה.כך התגלה בדיונים המשפטיים בתביעות שהגישו 24 מחברי הקבוצה. כמו כן התגלה שהחברה שארגנה את הקבוצה, מינהל מגורים ישראל, נתנה תנאים מיטיבים לחלק מהחברים וחרגה במאות מילוני שקלים עוד לפני התחלת הבנייה.

הבעיה הגדולה הייתה מחסור ב"דו"ח האפס", דו"ח כלכלי של שמאי המספק הערכת עלויות ראשונית למיזמי נדל"ן. מטרת הדוח לבחון כדאיות כלכלית של פרויקט, וזהו המסמך החשוב ביותר שדורשים בנקים מלווים בטרם יחליטו על הענקת אשראי.

גירעון של מאות מיליוני שקלים

הכשלים הניהוליים והרשלנים הובילו את קבוצת הרכישה לגירעון של מאות מיליוני שקלים עוד לפני שלב הבנייה. התביעות, על סך 40 מיליון שקל, הוגשו נגד המארגנת מינהל מגורים, נגד משרד עורכי הדין זהבי בלאו ושות', שליווה את הקמת הקבוצה, וכעת מבקשים התובעים לצרף לרשימת הנתבעים את חברי נציגות הפרויקט  בטענה כי היו שותפים לכשלים.

התביעות הוגשו בהדרגה בשנים 2017-2016 לשני בתי משפט בתל אביב, השלום והמחוזי. אומנם הדיון המשפטי טרם הוכרע, אך בדיונים נחשפו עדויות ומסמכים המציגים ההחלטות התמוהות שהתקבלו כבר בתחילת הדרך.

3 מיליון שקל נותרו בקופה

לפי התביעה, למנהלי הקבוצה לשעבר לא הייתה סמכות  להגיש הצעת רכישה כה גבוהה לקרקע. עוד טענו כי כאשר הוגשה ההצעה כבר ידעו מנהלי הקבוצה כי הם עומדים לחרוג בעשרות אחוזים מהאומדן. יאיר מורט, אחד השותפים בחברה שנתן עדות בבית המשפט, נשאל במהלך עדותו כיצד ערכה החברה את האומדן של עלות הפרויקט בטרם ניגשה למכרז על הקרקע. מורט אמר "זו הצעת עבודה של קבלן בשם דורי, שנתן תחשיבים שנראו לנו מבוססים". מורט הודה גם כי תקציב הפרויקט תוכנן ללא חוות דעת של שמאי, אך טען שלו ניסיון רב בתחשיבים מסוג זה.

רואה החשבון העיד כי בקופת הקבוצה נותרו 3 מיליון שקל בלבד. לדבריו, חברי הקבוצה שילמו כבר 92% מעלות הפרויקט על פי האומדן המקורי, שהיה  1.64 מיליארד שקל, וכי כבר קיים אומדן הגבוה ב־40%. לדבריו, אם לא תאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוספת דירות במסגרת הקלת שבס, הסכום הנוסף שתידרש הקבוצה לשלם יהיה גבוה ב־60%.

הוא נשאל כיצד האומדן הגיע ל־1.64 מיליארד שקל, כשרק עבור הקרקע הציעה הקבוצה 1.24 מיליארד שקל, וכאשר ברור שלא ניתן לבנות את הפרויקט ב־400 מיליון שקל – על כך השיב כי גורמים חיצוניים, כמו מצבו של שוק דירות היוקרה, הם שהכריעו..

מספר מצומצם של רוכשים שולט ב-100 דירות

מעדותו של רואה החשבון עלה חשד בקרב חלק מהרוכשים כי חלק מחברי הקבוצה נהנים מתנאים מיטיבים. וענה לשאלה שהציגו בפניו: "מינהל מגורים הסכימה שאצטרף לקבוצה בהנחה של 25% מהאומדן המקורי". וגם ציין שקיבל אופציה שמינהל מגורים תרכוש ממנו את הדירה בחזרה.

עוד עלה מעדותו כי חלק מחברי הקבוצה מחזיקים בייפויי כוח עבור מספר גדול של דירות, שמעניקים להם משקל גדול בכל הצבעה, שכן משקל הצבעתם מוכפל במספר הדירות שברשותם..

. לטענת התובעים, העדויות לגבי חברים אלו מוכיחות כי מספר מצומצם של חברים שולטים בהצבעה עבור כ־100 דירות, שהן חלק משמעותי בפרויקט .

אין ביטוח

לאחרונה ביקשו הנתבעים מחברת כלל להפעיל את פוליסת הביטוח ואף להרחיבה ל־100 מיליון שקל. חברת כלל סירבה, ובמכתב ששלחה למייצגים במאי 2018 העלתה האשמות חמורות לגבי התנהלותם. היא סירבה לתת כיסוי גורף, אלא אם המייצגים יחתמו כי יסתפקו ב־20 מיליון שקל. משום שהמשרד המייצג סירב, אין כיסוי ביטוח פעיל.

כלל האשימה את החברה : "בעת כריתת הסכם הביטוח ידעתם על הליקויים, הכשלים והבעיות הנטענים בתביעה כמו גם על התלונות שהופנו נגדכם, וכן ידעתם כי אלו עלולים לשמש עילה לתביעה נגדכם בגין רשלנות מקצועית. על כן התביעה היא בגדר מקרה ביטוח שבעת כריתת הסכם הביטוח כבר קרה, ועל כן הסכם הביטוח ביחס אליה בטל. הפרתם את חובת הגילוי כלפי חברתנו בשלב חיתום הפוליסה, מסרתם לנו תשובות לא כנות ולא מלאות בעניינים מהותיים, והסתרתם מאתנו עובדות".

בינתיים התברר שיש ניגוד עניינים במשרד המייצג, משום שגם התובעים ביקשו שייצג אותם בענייני מיסוי. זו התשובה שנינתה מלשכת עורכי הדין למקרה: א: "ועדת האתיקה המליצה לעורך הדין הפונה להתפטר מייצוג הרוכשים שהגישו נגדו תביעה, ובמידה שלא ניתן יהיה להמשיך לייצג חלק מקבוצת הרכישה בלבד – הומלץ להתפטר מייצוג הקבוצה כולה".  במשרד עורכי הדין לא שעו להמלצה.

עוד נמסר: "לאחרונה יצא תזכיר חוק קבוצות הרכישה. אם רק חלק מהדברים שמנסים לתקן שם היו חלים על הקבוצה הזו, מצב הרוכשים היה טוב יותר.

תגובת מינהל מגורים ישראל: "מפליא בעינינו כיצד הליך משפטי נגד מינהל מגורים, שנדחה, תוך דחיית טענות הסרק שעליהן הושתת (בדבר תרמית ורשלנות, כביכול), משמש ככלי לניגוח נגד מינהל מגורים. ערעור שהוגש בנושא אף נדחה על ידי בית המשפט העליון. בפועל, ההצעה שהוגשה ביחס למגרש בשרונה היתה גבוהה באחוזים בודדים בלבד מההצעה השיניה באותו מכרז (הצעתה של חברת גינדי), דבר המעיד על סבירותה של ההצעה.

"להצעה קדמה עבודת הכנה ממושכת, והיא נתמכה בין היתר גם בנתוני העסקה של המכרז על המגרש הסמוך, שגם אליו מינהל מגורים גיבשה קבוצת רכישה והגישה הצעה שבועות בודדים בלבד קודם לכן, בהתבסס בין השאר על הצעת מחיר מחייבת מחברה קבלנית מוכרת. תנאי פנימי של הקבוצה היה כי לא תוגש הצעה למכרז אלא אם נמכרו זכויות ל-90% מהיחידות ששווקו (בהתאם לתב"ע שחלה נכון למועד המכרז), והוכח עובדתית כי כך אכן היה. למעשה, טענותיהם של מיעוט חברי קבוצה אלו נדונו ונדחו במספר הליכים (בחלקם כבר על הסף), על ידי לא פחות מארבעה מותבים שונים בבית המשפט המחוזי בת"א ובבית המשפט העליון".

קבוצת רכישה יונייטד שרונה – חשבו שקנו דירה בת;א ב-2.8 מיליון, אבל זה יגיע ליותר מ-4 מיליון שקל

חוק ענבל אור: אפשר לצאת מקבוצות רכישה