לדברי מנכ"ל של מליסרון אבי לוי,  עם פרסום הדוחות  "מליסרון נמצאתב תנופה של הרחבת פעילותה בתחום המשרדיים:

עם הדיבורים, ההופכים ריאליים על כניסת אמזון לפעילות בישראל, רשמה חברת הקניונים מליסרון צמיחה של 3% בפדיונות הקניונים שלה ברבעון הראשון – סכום הפדיונות הסתכם בכ-3 מיליארד שקל.

הקניון של מליסרון  עם הפדיונות הגדולים ביותר ברבעון הוא הקריון בחיפה, עם  358 מיליון שקל, עלייה של 3.6% ביחס לרבעון המקביל. הזינוק הגדול ביותר בנתוני הפדיונות נרשם בקניון עפר דודג' סנטר בנצרת, בשיעור של 9.5%, ל-130 מיליון שקל. גם קניון רמת אביב נהנה מעלייה חדהה של 5.5%, עם פדיונות של 341 מיליון שקל.

לדברי מנכ"ל של מליסרון אבי לוי,  עם פרסום הדוחות  "מליסרון נמצאתב תנופה של הרחבת פעילותה בתחום המשרדים, כאשר בין היתר סיימנו לאחרונה את הקמת בניין מלאנוקס ביוקנעם ומסרנו אותו לשוכר וכן השכרנו את מרבית השטחים בבניין B בפארק עופר בפתח תקווה". בתחום המשרדים מתכננת ומקימה החברה 224 אלף מ"ר שטחי משרדים חדשים, שניים מהפרוייקטים נמצאים בשלבי חפירה ודיפון. עלות הפרוייקטים בשני התחומים של המסחר והמשרדים נאמדת ב-1.6מיליארד שקל.

בין הפרוייקטים של מליסרון הנמצאים בשלבי בנייה ותכנון מתקדמים, 21.6 אלף מ"ר הם לשטחי מסחר ב-4 קניונים שונים – חלקם נבנים ואחרים מורחבים. בה בעת, האתגרים המאיימים על הסחר הקמעונאי הישן – ובראשם אמזון וגדילת הסחר המקוון- בקניונים מחזקים את המגמה של העדפת הקמת שטחי משרדים חדשים על פני הקניונים והמסחר השמרניים – מגמה גוברת במליסרון, בדומה למתחרה הגדולה בשוק קבוצת עזריאלי.

הקלף המנצח של מליסרון

התוצאות של מליסרון, ענקית הקניונים ביטאו המשך גידול בפרמטרים העסקיים – ההכנסות עלו, הרווח התפעולי עלה וכך גם היחסים הפיננסים החשובים – NOI  ו-FFO (הרחבה כאן), אבל החברה נמצאת בעיצומו של שינוי.

הטעמים של הקהל משתנים והקניונים עוברים מהפכה – יותר מתחמי בילויים, פחות חנויות. זה תהליך ממושך, ובמקביל אליו מליסרון הולכת ומגדילה את היקף פעילותה בתחום המשרדים (כ-3 מיליארד שקל – כ-20% מהיקף נכסיה).

מעבר לכך, מליסרון מחזיקה בקניונים "מקומיים" בהיקף של 2 מיליארד שקל, ואלו פחות רגישים לתחרות מהאונליין, מכיוון שהם מפוזרים על פני מגוון של בילויים וחנויות, ומספקות מענה רחב למבקרים.

אז נכון – הכניסה של אמזון היא איום, והיא צפויה לנגוס במכירות של הרשתות, ובהתאמה לפגוע בקניונים; רק שלא ברור עד כמה. מליסרון וגם עזריאלי מכינות מנועי  צמיחה חדשים (לרבות פעילות של אתר קניות ומועדון) כדי לענות על האיום, ומהדוחות של מליסרון מסתבר שיש לה קלף נוסף.

הוצאות המימון צפויות לרדת

המודל העסקי של מליסרון הוא פשוט ונשען בעצם על מודל פיננסי – מליסרון לווה כספים (בעיקר מהציבור – אגרות חוב), ומשקיעה בקניונים ומשרדים. היא מקבלת שכר דירה – תשואה על הנכסים ומשלמת ריבית. הרווח שלה הוא הפער בין התשואה לבין הריבית על המימון.

התשואה כאמור תחת איום אמזון, והחברה מנסה לגוון את הפעילויות ולהימנע מפגיעה. אגב, בינתיים למרות שהאונליין התעצם בשנים האחרונות, מליסרון לא נפגעה ברווחים ובתשואה על הנכסים. לגבי בעתיד הכל פתוח, אבל מליסרון מסתבר הצליחה להוזיל משמעותית את עלויות המימון (שהן העלויות הכבדות של החברה).

שימו לב לנתונים הבאים – הוצאות המימון של מליסרון מתבססים על שיעור ריבית אפקטיבית של קצת מעל 3% – שיעור ריבית נמוך, והסיבה: הגופים המוסדיים "אוהבים" חברות נדל"ן מניב מסוגה של מליסרון – נדל"ן זה ביטחון ובטוחה משמעותית בעיני רבים, במיוחד שמדובר בנכסים בולטים כמו שיש למליסרון. תחת המימון הזה (שיעור של 3%), ובהנחה שמליסרון מייצרת תשואה משוקללת של 6% (ואפילו יותר), נשאר לחברה רווח של כ-3% (מעוגל).

מדובר במספרים גסים, שממחישים את המשקל הגדול של הוצאות המימון, ובהתאמה את החשיבות של המהלכים שנקטה הנהלת מליסרון בשנים האחרונות – גיוסי אג"ח בריביות נמוכות. עד כמה נמוכות? סביב 2%.

ולגיוסים האלו יש תפקיד חשוב בדוחות של השנים הקרובות. מדוחות מליסרון עולה כי הפירעונות של השנים הקרובות יהיו של מימון (אגרות חוב) בריבית של 4% ומעלה. מדובר במימון יקר לעומת הממוצע (3%), והמשמעות היא שהוצאות המימון צפויות לרדת (גם תחת הנחה סבירה שהמימון החדש יהיה בעלויות של  עד הריבית האפקטיבית). מדובר בחיסכון מאוד משמעותי, וכבר בשנים הקרובות, עלויות המימון המשוקללות עשויות לרדת בכ-0.5% ואפילו יותר.

אז מליסרון אמנם פועלת במישור העסקי והתפעולי מול האיום של אמזון, ובינתיים התשובה הגדולה לאיום היא דווקא במישור המימוני – חיסכון משמעותי בהוצאות המימון, והגדלת המרווחים בשורה התחתונה.

לתכנים נוספים באתר הון:

שיעור ראשון בקורס השקעות בבורסה

השקעה במניות או בדירה – מה כדאי?