לקיחת משכנתא היא החלטה גדולה שתשפיע על חלק ניכר מהחיים – מה השפעת הבחירה בסוג הריביות השונות? על כך במאמר

רכישת בית או דירה היא קרוב לוודאי הרכישה הגדולה שנבצע. אם כשקונים זוג מכנסיים, בדרך כלל רוצים למדוד, כך גם כשלוקחים משכנתא, רצוי "למדוד" קודם ולבצע השוואת ריבית משכנתא באמצעות מחשבון מתאים. אבל רגע לפני ההשוואה, נתחיל בבסיס החשוב – אילו ריביות משכנתא קיימות ולמה כדאי לשים לב בהשוואת משכנתאות מלבד הריביות?

משכנתא – סוגי ריביות

בשורה התחתונה, קיימים שלושה סוגי ריביות: צמודה, משתנה וקבועה. ריבית קבועה כשמה כן היא – היא נקבעת כאשר אתם לוקחים משכנתא והיא נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה. ריבית משתנה היא כמו ריבית חצי קבועה – היא משתנה אבל בנקודות זמן מסוימות בלבד, אחת לשנה, שנתיים או חמש שנים לרוב. ריבית צמודה כשמה כן היא – היא משתנה כל חודש בהתאם לשינויי הריבית של בנק ישראל.

רוב סוגי הריביות מתייחסים לריבית הפריים – הריבית המוסכמת על הבנקים ונקבעת בהתאם לריבית בנק ישראל. ריבית הפריים בישראל עומדת על 1.5%, כך שאם ריבית בנק ישראל משתנה, יורדת או עולה, ריבית הפריים משתנה בהתאם, ושווה לשיעור ריבית בנק ישראל פלוס 1.5%.

כיוון שאין ודאות שהריבית תישאר קבועה לאורך זמן והלוואת המשכנתא היא הלוואה עם תקופת החזר ארוכה במיוחד, הרי ככל שהריבית קבועה יותר, כך הסיכון לנוטלי ההלוואה שיתרחש שינוי חד בגובה ההחזר יורד, והסיכון של הבנק עולה. זו גם הסיבה שהריבית שנקבעת תהיה לרוב גבוהה יותר כאשר מדובר על ריבית קבועה, נמוכה יותר כאשר מדובר בריבית משתנה, והכי נמוכה כשמדובר בריבית צמודה.

ישנה גם ריבית נוספת אותה מצמידים לריבית מט"ח – כאן מדובר בריבית משתנה אך ההצמדה היא לא לריבית הפריים אלא לריבית הליבור (LIBOR). הצמדה זו נחשבת להצמדה מסוכנת כיוון שהתנודתיות בריבית מט"ח גבוהה יחסית לריבית הפריים.

מסלולים

כיוון שמרבית ההצמדות הן למדד יוקר המחיה, גובה ההחזר האבסולוטי תלוי למעשה באינפלציה. לרוב, כאשר האינפלציה גבוהה, הריבית נמוכה ולהיפך. בתקופת החזר כל כך ארוכה, לא מן הנמנע כי יהיו תקופות שונות: תקופות בהן הריבית גבוהה והאינפלציה נמוכה, אינפלציה גבוהה וריבית נמוכה או כל דבר באמצע.

כיום אנחנו מצויים בתקופה של שינוי משמעותי בריבית במשק. במשך שנים רבות הריבית היתה אפסית. בתקופה הזו היה מפתה מאוד לקחת הלוואה גדולה בריבית מוצמדת: הלוואה כזו מבטיחה כי הריבית אותה תשלמו תהיה נמוכה במיוחד. הבעיה עם הלוגיקה הזו היא שהיא כוללת הנחה כי המצב יישאר קבוע למשך כל תקופת ההחזר – וההיסטוריה מלמדת שלא כך הוא. ואומנם, בעיצומה של שנת 2022, החל בנק ישראל, בעקבות מגמה עולמית, במהלך של העלאות ריבית, ובמצב כזה הלווים עלולים למצוא את עצמם ללא יכולת החזר. כיוון שהנבואה ניתנה לשוטים, נהוג לחלק את סכום ההלוואה למסלולים שונים בתמהיל שונה אשר כל אחד מהם מייצג סיכונים שונים, לדוגמא שליש צמודה, שליש משתנה ושליש קבועה.

פירעון מוקדם

נושא נוסף שחשוב לשקול הוא האפשרות לפירעון מוקדם והקנסות הנלווים לכך. בריבית קבועה – אין אפשרות לפירעון מוקדם ללא תשלום קנס גבוה. בריבית משתנה ניתן לבצע פירעון מוקדם בנקודות השינוי, ובריבית משתנה ניתן לבצע פירעון מוקדם בכל עת ללא תשלום קנס.

למה הנושא כל כך חשוב? כי ככל שמשך החזר ההלוואה יתקצר כך התשלום, בסופו של דבר, יהיה נמוך יותר. אם יש סיכוי כי בעתיד תזכו בירושה או בהעלאה גדולה במשכורת כדאי לקחת את זה בחשבון כאשר מתכננים את מסלולי המשכנתאות שנוטלים. גם אם שוקלים בעתיד לבצע מיחזור משכנתא – מצב שבו מחזירים הלוואה ולוקחים במקומה הלוואה אחרת במסלול שונה, חשוב לבדוק כי אפשר יהיה לעשות זאת מבלי לשלם קנס.

לסיכום – מה הכי טוב?

אין תשובה מוחלטת לשאלה איזה מסלולים הם המשתלמים ביותר. במידה ואתם יכולים להרשות לעצמכם לקחת סיכונים, ייתכן שתמהיל מסלולים מסוים יתאים לכם יותר (למשל אחוז גבוה יותר מההלוואה יהיה במסלול של ריבית משתנה צמודת מדד). במידה ואתם אוהבים שקט נפשי ומעוניינים לדעת בביטחון כמה תשלמו כל חודש, גם אם המשמעות היא שתשלמו יותר, ייתכן שדווקא הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה היא זו אשר תתאים לכם יותר. אם אתם עדיין לא בטוחים מה הכי מתאים לכם, תמיד תוכלו להתייעץ עם מומחה משכנתאות וכך להגיע מוכנים אחרי שבדקתם את המשמעויות השונות, ביצעתם השוואות ובחנתם את אפשרויות ההחזר באמצעות מחשבון ריבית משכנתא שבקלות ייתן לכם אינדיקציה למה לצפות בכל מסלול שתבחרו.