2019 הייתה שנה טובה לנדל"ן הישראלי, מדד הנדל"ן שבר את כל השיאים והכה את כל המדדים. הסיבות ברורות: ריביות נמוכות ומחירים ותשואות גבוהות. מדובר במחזור שנחשב הארוך אי-פעם. אלא שכשמגיעים לשיאים החשש הוא לירידות והאטה. גם בעולם סביבת הריבית נמוכה ונמשכת צמיחה והבנקים מעדיפים להזרים כספים לנדל"ן המשמש להם בטוחה.
לפי חנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, בתחזית שפורסמה לראשונה בכלכליסט, יש סיבה להיות אופטימיים. מהראיון עולה שלדידו אין שינויים מהותיים, הצמיחה תימשך באופן מתון יתור והריבית הנמוכה כאן להישאר.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
השכירות
משקיעים רבים מתעניינים בשכירות וכמה תוכל להניב להם. התחזית של רוזנהיים היא שהמחירים צפויים לעלות. למעט בריטניה. למשקיעים ממליץ להשקיע בצפון אמריקה ובמדינות אסיה-פסיפיק.
עוד הוא מספר שההזדמנויות קיימות אך קשה לאתר אותן וממליץ לא לעשות זאת לבד אלא עם מומחה שצבר ניסיון בתחום.
ארצות הברית
למשקיעים בארצות הברית, שם מתמחה פרפימקס, צפויה שנה טובה. כל ההערכות מדברות על המשך צמיחה בארצות הברית של 2% ב-2020. גם שוק התעסוקה שם מתגבר ובו נוספו שני מיליון משרות ב-2019, והשכר עלה באופן מתון וכן שיעור האבטלה הוא הנמוך ביותר מאז עידן רייגן..
לפי התחזית, דמי השכירות בכל סקטורי ההשקעה בנדל"ן עלו בממוצע ב-3.5% ב-2019, ושיעור הבעלות על בתים ירד מ-69.2% ב-2004 ל-64.8% ברבעון השלישי של 2019 – מה שמעיד על כך שיותר ויותר אמריקאים מוותרים על בית בבעלותם, ומעדיפים לשכור. לכן זו תהיה שנה טובה לנדל"ן המניב.
קמעונאות ולוגיסטיקה
בתחום הסקטורים הוא מוצא שקנינונים יוצאים מהאופנה, מה שכבר ידוע לנו, ובמקומם הופכים אטרקטיביים מתחמי בילוי ולייף סטייל,כמו מתחמי מזון ומשקאות לצד חדרי כושר ומרכזי בידור עם אווירת בילוי שונהף וגם מקומות שבהם יש שוכרים חזקים כמו סופרמרקטים או חדרי כושר מוכרים.
עיקר המשיכה ללוגיסטיקה הוא הגידול במסחר המקוון ולמחסנים. אנשי המקצוע מעריכים כי דמי השכירות בסקטור יוסיפו לעלות, אף שההיצע יגדל אף הוא. למשקיעים ההמלצה למחסנים בשולי הערים.
משרדים
כמו שהבינו גם בישראל יותר בעלי מרכזי קניות מפנים את החנויות לטובת משרדים. כך גם מניתוח פרופימקס עולה שסקטור המשרדים עדיין רלוונטי, בהתאמות למצב החדש – שבו יותר עובדים מהבית.
"ההערכות הן כי גם סקטור המשרדים יצמח ב-2020, אם כי בעוצמה חזקה פחות. ב-2019 עלו דמי השכירות במשרדים ב-2.7% בממוצע, עם תפוסה יציבה בשיעור של 83.2%. להערכת כלכלנים, ביצועי 2020 יהיו דומים. השוק צופה עליית מחירים מתונה, ונכסי Class A חדשים, במיוחד בשווקים מרכזיים, ייהנו מביקוש של חברות בתחומי הטכנולוגיה ומדעי החיים, כולל בשווקים משניים", אומר רוזנהיים.
חללי עבודה
לאחר כישלון WEWork עלתה השאלה אם הסקטור הוא בועה כמו החברה שהובילה אותו. לפי התחזית מדובר בסקטור משני בתחום המשרדים אך יש בו הצלחות כשהן נעשות נכון עם בדיקה נכונה של הדיירים והנכס ויש חללים המצליחים להניב רווחים יפים.
אירופה
אירופה עומדת בפני אי-ודאות גדולה, בעיקר בשל הברקזיט. לונדון ובריטניה עם סימני מיתון ופגיעה בצמיחה שלא נראו עשורים, עם פחות שכירת משרדים ופחות רכישות בדיור. ובכל זאת למרות אי הוודאות, משקיעים ממשיכים להשקיע בנכסים בבריטניה, והושקעו שם כ-50% מההון שהושקע בכלל עסקאות הנדל”ן באירופה במהלך 2019. משקיעים מגיעים גם בשל הפיחות בליש"ט.
בפירופה בכללותה ריביות קרובות ל-0%, ובחלקה שליליות וסבירות נמוכה לעלייה משמעותית בעתיד הנראה לעין, כך גדל הביקוש להשקעות בנדל"ן באירופה והשווקים נותרים יציבים למרות מיתון בענף התעשייה. בשל היקף התעסוקה וצמיחה של סקטור השירותים השקעות בשווקים משניים כדאיות יותר.
גם באירופה מבוקשים מרכזים לוגיסטיים עירוניים, או אלו שממוקמים בנקודות הפצה אסטרטגיות. בנכסי מגורים לעומת זאת, זהירים יותר בשל רגולציה על שוק השכירות, ובראשה הרגולציה על ברלין.
פולין
בפרופימקס מציינים את פולין כשוק שכדאי לעקוב אחריו. פולין מיצבה את עצמה כשוק נכסי הלוגיסטיקה בעל הצמיחה הגבוהה ביותר באירופה, עם בסיס כלכלי חזק, תשתיות משופרות ועלויות העסקה נמוכות יותר.
תשואות
לפי רוזנהיים תשואות הנדל"ן שהיו בשנים האחרונות לא יחזרו על עצמן. מדובר בתשואות שעלו על הצפי, לעתים אף הכפילו ושילשו אותו. עםזאת עדיין מדובר בסקטור צומח.
בישראל אי ודאות
רוזנהיים אומנם לא התייחס לשוק הישראלי. אך גל קסטל, מנהל השיווק של אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות התייחס למצב בארץ והציג תחזית לשנת 2020.
לפיו 2020 נפתחת בעיקר באי וודאות זהירה. אי וודאות פוליטית וביטחונית, שעלולות להשפיע על כל היבטי החיים בישראל. הבשורה הוודאית היחידה כרגע, היא שכל שינוי, אם יהיה, לא צפוי לקרות לפחות עד לאמצע 2020, בהנחה שרק אז תוכל ממשלה חדשה שתיבחר להתחיל ולקדם החלטות משלה.
שינוי משמעותי יחיד שניתן לזהות כבר היום בתוכנית מחיר למשתכן, הוא בתמהיל הדירות. אם עד היום, במרבית הפרויקטים הוקצו 80% מהדירות בפרויקט לזכאי מחיר למשתכן, ואילו 20% בלבד הוקצו לשוק החופשי, היחס הזה עובר שינוי מהותי. במכרזים אחרונים שיצאו לדרך, שונה התמהיל והוא . עמד על כ- 60% מהדירות לזכאי מחיר למשתכן, ואילו 40% מהדירות לשוק החופשי ובחלק מהמכרזים השיעור עמד על 50% לכל אחד מסיווגי .הרוכשים. כמו כן פורסמו עדכונים לתוכנית. עוד התייחס לאי-ודאות הביטחונית המקשה על המשקיעים וכן על מגמות של התחדשות עירונית.
החוב שלכם יגדל ב-2020: יותר יקר, יותר משכנתאות
117 אימוג'ים חדשים ל-2020, בהם גבר מאכיל תינוק ודגל הטרנסג'נדרים