מעודכן ל-10/2021
השקעה בקרנות ריט (REIT) – להשקיע בנדל"ן מניב בלי לרכוש אותו ובלי לחפש שוכרים; בארה"ב יש מאות קרנות ריט, בישראל רק 5 קרנות ריט נסחרות בבורסה – ריט1 וסלע נדל"ן הוותיקות שמשקיעות בעיקר במשרדים, ריט מניבים שפועלת גם בתחום המסחרי, מגוריט, שמשקיעה בדירות למגורים, וקרן הריט אזורים ליווינג שהונפקה בפברואר 2020 ופועלת בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח.
קרנות הריט מאגדות קבוצה של משקיעים שביחד בעצם רוכשים את הנכסים השוטפים בכספי כל המשקיעים ובכספי הלוואות שהקרן לוקחת. המנגנון מזכיר את מנגנון קרנות הנאמנות – כולם שותפים בקרן הנאמנות (בהשקעות קרן הנאמנות בחשבון המשותף) לפי חלקם בקרן. ובדיוק כמו בקרן נאמנות, כל אחד משקיע לפי רצונו, כאשר המכלול אמור להיות משמעותי מספיק כדי לנהל אופרציה של השקעות בנדל"ן.
הקרן משקיעה לרוב במספר רב של נכסים, כך שגם הסיכון של המשקיעים מצטמצם – אתם לא רוכשים נכס אחד במיליונים אלא מפזרים השקעה בכל סכום שתרצו על פני מספר נכסים.
עם זאת, התשואה אינה מקבילה בקו ישר לתשואה מהשכרת נכס מניב להשקעה – יש דמי ניהול של מנהלי הקרן, אבל לרוב התשואה בקרנות ריט אמורה להיות גבוהה מהתשואה שתקבלו על השכרת דירה, אם כי זה לא בכל אזור ולא בכל תקופה. מעבר לכך, ההשוואה בין השקעה בריט להשקעה בנכס/דירה למגורים, לא ממש נכונה. מדובר בשני מוצרים שונים. אתם יכולים להשקיע בדירה באופן עצמאי (כאן תוכלו להרחיב על רכישת דירה להשקעה), אך השקעה בדירה מצריכה כאמור סכום כסף משמעותי וכן טיפול באופן שוטף בנכס; אתם יכולים להשקיע בנכסים דרך הקרנות, אלא שאם אתם חושבים לעשות זאת בקרנות מקומיות, אלו שנסחרות בבורסה, אז מדובר בנדל"ן מניב עסקי, ובעיקר במשרדים ולא דירות למגורים – עדיין; אם תשקיעו בקרנות ריט בחו"ל, תמצאו מגוון רחב של אפשרויות, לרבות השקעה בריט של דירות למגורים, בעיקר בשוק האמריקאי.
בשתי אלטרנטיבות ההשקעה האלו אתם אמורים לקבל תזרים שוטף – מהשכרת הדירה או מדיבידנדים שמחלקת הריט.
השקעה בקרנות ריט – כמו להשקיע בדירה ולקבל שכר דירה
מעבר להבדלים בסכומי ההשקעה ובפיזור הסיכונים, יש יתרון גדול נוסף לריטים – נזילות. אתם יכולים לממש את ההשקעה במהירות יחסית.
מנגד, קיים חיסרון גדול בהשקעה בקרנות ריט – אתם משקיעים במניות של קרנות, אתם חשופים לשוק המניות עם כל הסיכונים הטמונים בו. השקעה בריט זאת השקעה בנייר ערך, וניירות ערך עשויים לרדת ולאבד מערכם מסיבות שונות ומגוונות, ולא בהכרח בקשר ישיר עם תחום הפעילות. הריט יכולה להיות איכותית, אבל זה לא אומר שהמניה שלה תספק לכם תשואה חיובית. מדובר על סיכונים שהם מעבר לסיכון הספציפי והמוגדר ברכישת נכס להשקעה – אתם בעצם מביעים אמון בהנהלה של החברה, אתם מסמיכים אותה לנהל את ההשקעות בנדל"ן – מי אמר שהיא תעשה זאת טוב לאורך זמן? אתם משלמים לקרן באופן שוטף דמי ניהול שמפחיתים את התשואה על הנכסים, ואתם משקיעים במינוף (קרנות ריט לוקחות הלוואות לצורך רכישת נכסים; ההלוואות מוגבלות בשיעור מסוים מהיקף הנכסים). המינוף עוזר לקרנות לייצר תשואה טובה בתקופות טובות – הכסף שמושקע בנכסים מניב תשואה גבוהה יותר מהריבית על ההלוואה, אבל בתקופות חלשות זה עלול להתברר כחרב פיפיות, והמינוף (סך ההלוואות/סך האשראי) יכול לפגוע בחברה אם היא לא מייצרת הכנסה שוטפת טובה על הנכסים שלה.
מהי קרן ריט?
מדובר בקרן נאמנות להשקעות במקרקעין, ושמה – REIT – נגזר מראשי התיבות של – Real Estate Investment Trust.
קרן ריט היא תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב בארץ ו/או בחו"ל, כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מלונות, מחסנים וכדומה. קרנות אלה משתמשות בכסף המושקע בהן כדי לרכוש נכסים ולאחר מכן מחזירות למשקיעים חלק מהתשואה שהן מייצרות כדיבידנד תקופתי.
במטרה להאיץ את שילובו של הציבור הרחב בשוק הנדל"ן ולהגן עליו, הוסדרה פעילותן של קרנות הריט בחקיקה ב–2006. החוק קבע לקרנות כמה מגבלות, אך גם העניק להן כמה הטבות. בין היתר נקבע שקרן ריט תהיה מוגבלת בשיעור מינוף של עד 60%; שהיא תהיה מחויבת לחלק את מרבית הרווחים שלה כדיבידנד באופן קבוע; ושהיא תקבל פטור ממס חברות. כפיפות לעקרון פיזור משקיעים שלפיו ההחזקה ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בה, יהיה בידי יותר מחמישה בעלי מניות.
כיום יש בארה"ב למעלה מ-200 קרנות ריט. בישראל יש בינתיים רק חמש – "ריט 1", "סלע קפיטל", "מגוריט", "מניבים" ו"אזורים ליווינג". ריט וסלע קפיטל נסחרות כבר כמה שנים טובות, שתיהן מחזיקות בנכסים בשווי של כ-8 מיליארד שקל. למה היו בישראל רק 2 קרנות ריט במשך תקופה כל כך ממושכת? יש המייחסים את זה לכך לפסיכולוגיה של הישראלים שמאמינים בנדל"ן רק אם אפשר למשש אותו פיזית. על כל פנים, שתי הקרנות הראשונות הן קרנות נדל"ן למשרדים בעיקר, בעוד הקרן השלישית שהנפיקה – קרן מגוריט, היא להשקעה בדירות מגורים. התשואה אולי צפויה להיות נמוכה יותר, אבל יכול להיות שיש כאן מוצר מעניין – סוג של הצמדה למחירי הדירות. הקרן הרביעית, מניבים, היא קרן שמשקיעה בעיקר במשרדים, והחמישית, אזורים ליווינג, מתמקדת בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח. כך או אחרת, גם 5 קרנות ריט נסחרות זה עדיין לא זה. צריך שיהיו יותר!
המצב העגום יחסית של קרנות הריט בישראל עשוי להשתנות בשנים הקרובות; ב-2016 אושר תיקון לחוק הריטים שקובע כי קרנות ריט יכולות לרכוש קרקע שחלה עליה תוכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזמיות של פרויקט ההקמה. כיום פועלות קרנות ריט במקרקעין מניבים, בעיקר משום התשואה הנמוכה יחסית בתחום הדירות להשכרה. לכן ייהנו קרנות ריט שיעסקו בדיור להשכרה מהקלות מס כפיצוי על התשואה הנמוכה: על פי החוק שעבר ב-2016 תהיה הפחתת מס ל-20%, גם על ההכנסות מהשכרת הדירות וגם על רווחי ההון ממכירת הבניינים בעתיד, וכן תהיה הקלה במס רכישה על קרנות ריט למגורים.
סוגי קרנות ריט
יש שני סוגים עיקריים של קרנות ריט: הראשון, קרנות העוסקות במימון פיננסי בתחום הנדל"ן, למשל רכישת תיקי הלוואות משכנתא מבנקים או מחברות ביטוח כשהבטוחה להלוואה היא הנדל"ן.
הסוג העיקרי השני הוא קרנות ריט שנסחרות בבורסה, שבהן יכול ציבור רחב להשתתף בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב בעלויות נמוכות. תכליתה של קרן ריט היא לגייס הון גדול ולהשקיע באמצעותו בפרויקטים גדולים של נדל"ן ובניהולם, אך שצורך ההשקעה בו יהיה דומה להשקעה ישירה בנכס על ידי משקיע פרטי. צורה זו לא רק מאפשרת למשקיע קטן יחסית להשתתף בפרויקטים גדולים, אלא גם מגינה עליו על ידי הקטנת הסיכון מעצם היותו מושקע בפרויקטים רבים.
להשקעה בקרנות יש כמה יתרונות: רמת הסיכון בהן נמוכה יחסית, מכיוון שהן מעניקות חשיפה לפורטפוליו מגוון; הן מספקות למשקיעים נזילות גבוהה, מכיוון שההחזקה נעשית באמצעות מניות ולא בצורה ישירה בנכסים; השקיפות בהן גבוהה, מאחר שהן חברות ציבוריות; גיוון תיק ההשקעות תוך פיזור והקטנת סיכונים.
פוטנציאל הרווח שמגיע אל המשקיעים ישירות גדול מאוד ביחס להשקעה במניות, משום שהחוק מחייב את קרנות הריט לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן. זאת בניגוד להשקעה במניות רגילות, שבהן לרוב לא מתבצעת חלוקת דיבידנד סדירה ואחוזי החלוקה נמוכים באופן משמעותי.
מיסוי – אם משקיע קונה מניות בחברת נדל"ן, הוא משלם מס גם כשהחברה משלמת מס שבח על עסקאותיה וגם כשהיא מחלקת דיבידנד (25%). הכרה של שלטונות המס בקרנות נדל"ן כריט מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת שחולק כדיבידנד למשקיעים. מעמדן המיוחד של קרנות אלו ניתן להן בתנאי שהן מחזיקות בנדל"ן מניב ועוסקות בחלוקה שוטפת של הרווחים למשקיעים.
החיוב במסים האחרים (הכנסה, רווח הון, שבח) מועבר ישירות למשקיעים בקרן על פי מצבם המשפטי (אישי או תאגיד), ולפי סוג ההכנסה (הכנסה מעסק, רווח הון או שבח). כך נוצרת שקיפות, והמיסוי על המשקיע הבודד דומה למצב שבו הוא היה משקיע ישירות בנכסי הקרן.
איך משקיעים בקרנות ריט?
בישראל ניתן להשקיע ישירות בבורסה בחמש קרנות. שתיים מהן – קרנות הריט ריט 1 וסלע קפיטל הן בעלות רקורד פעילות של שנים, ולכן ניתן לבחון את ביצועיהן. החיסרון של הקרנות האלו הוא היותן מוגבלות להשקעה בנדל"ן בישראל, אבל האמת היא שזה יכול להיות גם יתרון – מיקוד בפעילות. בשנים 2010-2019 רשמו הקרנות האלו תשואות ממוצעות של 10%-8%, אבל אף אחד לא יכול כמובן להבטיח שזה יימשך. מעבר לכך, בריט של דירות למגורים התשואה תהיה נמוכה משמעותית – כנראה סביב 3%. אולי מעט יותר בהנחה שרוכשים את הדירות בדיסקאונט ומייצרים מינוף משמעותי (וזול). עם זאת הסיכון נמוך, בהתאמה.
אפשרות אחרת היא לרכוש יחידות בקרן נאמנות אקטיבית המחזיקה בקרנות ריט זרות, כמו פסגות חו"ל נדל"ן, המחזיקה 55 מניות, רובן של חברות ריט מארה"ב, אירופה ואוסטרליה; מגדל מניות נדל"ן מניב צפון אמריקה המחזיקה קרנות ריט (או ETF's המחזיקות קרנות ריט) הנסחרות בצפון אמריקה.
היתרון בקניית יחידות בקרנות הנאמנות הנ"ל הוא בהחזקה במגוון רחב של קרנות ריט, והשתתפות בעקיפין בהכנסה מאלפי נכסי נדל"ן ברחבי העולם. החיסרון הוא בדמי ניהול גבוהים מאוד כמו גם בחשיפה לסיכון שמנהל הקרן לא יצליח להכות את מדד הייחוס – כפי שקורה לא פעם כשמדובר בקרנות אקטיביות.
חלופה אחרת היא לרכוש תעודת סל העוקבת אחר מדדים בינלאומיים של קרנות ריט. בארץ קיימות שתי תעודות סל כאלו: מיטב סל ריט ארה"ב ופסגות סל נדל"ן אירופה. היתרונות והחסרונות הם אלו הקיימים בתעודות סל בכלל.
אפשר גם להשקיע ישירות בקרנות סל (ETF) בחו"ל המחזיקות במאות קרנות ריט, אבל אז זה אומר שמתקבולי הדיבידנדים ינוכה מס במקור בשיעור של 25%.
השקעה בקרנות ריט – יתרונות וחסרונות
יתרונות
- השקעה מניבה – השקעה בקרנות ריט מייצרת תזרים שוטף/תשואה (קרוב לדמי השכירות, אם כי בהינתן דמי ניהול שגובה מנהל הקרן). תזרים השוטף מתקבל דרך דיבידנדים שהריט משלמת למחזיקים בה.
- השקעה נזילה – השקעה במניות סחירות שניתן למכור אותן בבורסה
- השקעה במינוף – קרן הריט יכולה לקבל מימון עד שיעור מסוים מהיקף נכסיה ולהשקיע את הכספים בדירות נוספות וכך להשיא את התשואה (כל עוד התשואה על הנכסים עולה על הריבית על החוב). כלומר השקעה בקרנות ריט עשויה להיות ממונפת וכך להניב תשואה טובה יותר (צריך לזכור – מינוף זה חרב פיפיות, כאשר התשואה נמוכה מהריבית אז המינוף מחסל תשואה ויוצר תשואה שלילית).
- סיכון נמוך יחסית – מדובר בהשקעה בעקיפין בדירות למגורים. זה לא מבטיח סולידיות, מה גם שההשקעה עשויה להיות ממונפת, אבל יחסית להשקעות במניות אחרות מדובר בהשקעה סולידית
- שקיפות – קרנות הריט מדווחות על מה שיש להן (פורטפוליו הנכסים), על החובות שלהן, על הרווחים הצפויים, על הדיבידנדים הצפויים.
- סכום השקעה גמיש – הרוכשים יכולים לקבוע את סכום ההשקעה, לא צריך סכום של דירה כדי להשקיע בשוק הדירות.
- הצמדת הכסף למדד הדירות – כיום אין באמת מדד דירות, והציבור לא יכול להצמיד את כספו למדד הדירות. קרנות הריט האלו למעשה מייצרות מכשיר שערכו צמוד למדד הדירות. הרי נכסי הקרן הם דירות, וצפוי שהן יהיו פזורות ברחבי הארץ. זה לא יהיה מתואם לחלוטין עם הממוצע הכללי, אבל בגדול מדובר כאן על מכשיר ראשון שדרכו יהיה ניתן להשקיע במדד הדירות.
- אין גרעין שליטה – יש חברת ניהול ואין מחזיק דומיננטי ששולט בחברה ועשוי לתמרן את פעילות החברה לטובתו.
- גיוון השקעה – מגוון אפשרויות ההשקעה אמנם רחב, ועדיין, קרנות ריט של דירות למגורים ירחיבו את אפשרויות ההשקעה של הציבור.
- מוצר ברור – להבדיל ממוצרי השקעה אחרים, דירות הן מוצר ברור שכולם מכירים ומבינים.
חסרונות
- תשואה מוגבלת יחסית – בקרנות הריט לדירות למגורים התשואה הצפויה יחסית מוגבלת ומסתכמת נטו בכ-3% (וזאת למרות ההקלה במס הרכישה – 0.5% ולמרות וההקלה במס . שבח – 20% במקום 25%). עם זאת, מדובר על תשואה שנובעת משכר הדירה, בהינתן שבממוצע בעשורים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-3%-4% בשנה, הרי שיש כאן אפשרות לאפסייד נוסף.
- תלות באיכות הניהול – המשקיעים בקרנות ריט תלויים בביצועי ההנהלות לטוב ולרע.
- נכסים מניבים בלבד – קרנות הריט יכולות להשקיע בנדל"ן מניב בלבד (הקרנות הקיימות משקיעות בנדל"ן מסחרי ומשרדים; הקרנות החדשות ישקיעו בנדל"ן למגורים). אבל יכול להיות אפסייד משמעותי בהשקעות שאינן מניבות, לרבות יזמויות נדל"ן וקרקעות.
- צמיחה תלויה בשוק ההון – רוב הרווחים ניתנים למחזיקים כדיבידנדים, והמשמעות היא שכדי לגדול צריך להסתמך על שוק ההון, ולהנפיק עוד יחידות או איגרות חוב.
- תנודתיות – המשקיעים בריט קונים למעשה מניות, ואלו עשויות להיות תנודתיות, ואפילו תנודתיות מאוד.
למידע על קרנות הריט הנסחרות בבורסה:
עדכונים בתחום קרנות הריט:
פברואר 2020 –
קרן הריט אזורים ליווינג מונפקת בבורסה בתל אביב, מגייסת 400 מיליון שקל והופכת לקרן הריט הציבורית החמישית בישראל
אוקטובר 2019 – קרן הריט מניבים עולה מדרגה – נמצאת במו"מ לרכישת נכסים תמורת 635 מיליון שקל. מדובר בנכסים בצפון הארץ המושכרים ומיועדים לתעשייה, משרדים ואחסנה בשטח בנוי כולל של כ-80,000 מ"ר. הנכסים האלו יקפיצו את מצבת הנכסים של החברה בכ-70%.
ספטמבר 2019 – הבורסה לניירות ערך בתל אביב מעדכנת כי בכוונתה לאפשר לראשונה רישום למסחר של קרנות השקעה במקרקעין (קרנות ריט) זרות במסגרת חוק הרישום הכפול. זאת בעקבות פנייה של מספר קרנות ריט זרות הנסחרות בבורסות בחו"ל, בהן קרנות מארצות הברית סינגפור וקנדה, המוכרות לצורך רישום כפול עם הבורסה בתל אביב. המשמעות – בקרוב כנראה שתוכלו להשקיע בקרנות ריט דרך הבורסה המקומית.
יוני 2019 – השקה של קרנות ריט בתשתיות. בדומה לקרנות ריט בנדל"ן הוסדר תחום קרנות הריט בתשתיות. למעשה, יש כבר מספר משמעותי של קרנות בתחום התשתיות, ונקבע כי הן יוכלו להיסחר בבורסה בדומה לקרנות הנדל"ן תחת תנאים מסוימים לרבות חלוקת דיבידנד בגובה של 90% מהרווח השוטף. הקרן הראשונה שהצטרפה לבורסה והצליחה לגייס קרוב ל-1 מיליארד שקל בכמה הנפקות מהירות היא ג'נרשיין קפיטל.
אפריל 2019 – איזו השקעה עדיפה נדלן מסחרי או השקעה בדירה?
מרץ 2018 – למה עדיפה השקעה בסלים וקרנות על פני השקעה ישירה
אוקטובר 2017 – עופר אברם, מנכ"ל קרן ריט מניבים – "הבידול שלנו הוא בכך שאנחנו פחות מתעסקים במרכזים מסחריים וקניונים, אלא בעיקר במשרדים ובמרכזים לוגיסטיים. אנחנו מאוד מאמינים בעולם התעשייה והלוגיסטיקה, ולכן שואפים שהתחום הזה יתפוס נתח משמעותי ככל שניתן מהפורטפוליו. כבר כיום, שניים מתוך ארבעה נכסים שקנינו הם בעלי אופי כזה, ויש לנו יעד די שאפתני — לבנות פלטפורמה של מיליארדי שקלים בתחום". (הרחבה בדהמרקר)
אפריל 2017 – קרן מניבים הצטרפה לבורסה – מניבים היא קרן הריט הרביעית שגייסה בבורסה אחרי ריט 1, סלע קפיטל ומגוריט
סוף 2016 – קרן מגוריט הצטרפה לבורסה – מגוריט היא הקרן היחידה שמתמחה בהשקעה בדירות למגורים.
קרן הריט לדירות למגורים, מגוריט תהפוך לקרן השלישית בבורסה בת"א. הקרן שמנהלים עו"ד ארז רוזנבוך, אייל גבאי ויעל אנדורן, קיבלה התחייבויות השקעה של 180 מיליון שקל מארבעה גופים: קופות הגמל של אקסלנס וקק"ל (40 מיליון שקל כל אחת) ושני מוסדות חרדיים קופת הפנסיה של חברה קדישא וקופת העיר שע"י, קרנות לאלמנות ויתומים (סך הכול 100 מיליון שקל). הקרן צפוייה לגייס בבורסה בזמן הקרוב לפחות 40 מיליון שקל. קרן הריט מגוריט הוקמה בעקבות התיקון לחוק קרנות הריט, שאושר בתחילת השנה ולפיו קרנות להשקעה בדירות למגורים ייהנו מהטבות מיסוי משמעותיות – מס רכישה מופחת של 0.5% (בעוד שמשקיעים משלמים מס רכישה של 8%). הקרן צפויה לרכוש מקבצי דיור (לפחות 20 מקבצי דיור) כשההון שיגוייס ישמש לבסיס וכן הקרן תיקח מימון. בדרך הזו התשואה על ההשקעה צפויה לעלות (ביחס להשקעה ללא מימון/ לא ממונפת).הקרן אמורה לחלק 90% מרווחיה למשקיעים.בכוונת החברה להתמקד ברכישת דירות חדשות ולא דירות מיד שנייה. להרחבה בגלובס
דמי הניהול של חברת הניהול במגוריט – האם זה ישאיר תשואה טובה למשקיעים? דמי הניהול בקרן מגוריט יהיו 1% מערך הנכסים. זה מפחית את התשואה על הנכסים המניבים (התשואה מהדירות), והשאלה מה תהיה התשואה הכוללת של המשקיעים בקרן הזו. על פי ניתוח בכלכליסט – הנתח של חברת הניהול פשוט גדול מדי
קרנות ריט של דירות להשקעה יזכו להטבות מס – קרנות ריט של דירות למגורים ייהנו ממס רכישה מופחת של 0.5%
מדד הדיור עלה ב-0.4%; מדד שכר הדירה עלה ב-0.1%
מדד המחירים לצרכן בטריטוריה שלילית בחודשים האחרונים ובשנת 2015 כולה, אבל המדדים שקשורים למחירי הדירות עולים ועולים. בחודש דצמבר עלה מדד הדיור ב-0.4%; מדד שכר הדירה עלה ב-0.1% ומדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.4%. אלו עליות משמעותיות לחודש אחד והם שמי בצל את כל האמירות היפות של שר האוצר משה כחלון ונציגי האוצר על ירידה או התמתנות במחירי הדירות. אוסף רב של נתונים מתפרסם באופן שוטף על שוק הדירות ועל המגמות בו, אבל כשכל האינדיקציות שקשורות למדד ואינדיקציות נוספות של הלמ"ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה) מצביעות על המשך עליות, אי אפשר להתווכח על זה.
אז אולי התוכנית של מחיר למשתכן תניב בסופו של דבר פירות ותפגע בעליות המחירים ואולי אפילו תגרום לירידת מחירים, אבל זה ככל הנראה לא מעבר לפינה , אחרי הכל, האכלוס שם הוא עוד כמה שנים טובות.
ובחזרה לדצמבר 2015 – "במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש דצמבר 2015, נרשמה עלייה בהשוואה לחודש נובמבר 2015" כותבים בלמ"ס, ומוסיפים – "עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים נובמבר 2015 – דצמבר 2015, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים אוקטובר 2015 – נובמבר 2015".
כמו כן מדווחים בלמ"ס על אינדיקציות נוספות בשוק הדירות – "מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר 2015 – נובמבר 2015, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2015 – אוקטובר 2015, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.1 אחוזים. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות אוקטובר 2015 – נובמבר 2015, לעומת אוקטובר 2014 – נובמבר 2014, עלו המחירים ב-7.6 אחוזים. מהשוואת העסקאות ספטמבר 2015 – אוקטובר 2015, לעומת ספטמבר 2014 – אוקטובר 2014, עלו המחירים ב-6.9 אחוזים".
בורסה היא לא רק זירת מסחר, היא מקור לגיוס כספים לחברות במשק, אבל זה לא ממש כך בבורסה שלנו. אצלנו אפשר לגייס הון רק אם אתה גדול מאוד, ואפשר לגייס חוב (אגרות חוב) בעיקר אם אתה גדול (ועדיף שהחוב יהיה מדורג). בעוד שבאגרות חוב יש גיוסים (אם כי, חלק נכבד מהגיוסים האלו של חברות נדל"ן זרות) הגיוס בהון הוא שולי.
הטענה היא שאם אתה לא גדול (חברה גדולה שתגיע למדדים המשמעותיים – מדד ת"א 25 או לכל הפחות מדד ת"א 75), אז הסחירות תהיה נמוכה, ולכן מראש הגופים המוסדיים פשוט לא מתייחסים לחברות קטנות ובינוניות. אבל, אז מה אם החברה קטנה (יחסית) ובהתאמה הסחירות נמוכה? סחירות נמוכה, אינה בהכרח אינדיקציה לטיב ואיכות החברה. הטענה הזו כנראה משרתת את רוב הגופים המוסדיים – ככה פשוט לא צריך להתעסק עם אלפי חברות, אלא רק עם כמה עשרות; ככה לא צריך להעסיק אנליסטים ומנהלי השקעות שיתרוצצו כל היום בין מאות ואלפי חברות קטנות, ככה מתרכזים בחברות הגדולות, אבל ככה גם מתמסרים לבינוניות ודבקים בממוצע, דבקים באינדקסים/ מדדים; ולא באמת מייצרים תשואה עודפת.
וככה גם חוטאים למטרה הראשית של הבורסה – להיות כלי מרכזי לגיוסי כספים במשק. אז נכון, מגייסים פה ושם הון במסגרת הנפקות ראשוניות (ממוצע של 1-2 בשנה בשנים האחרונות), ומגייסים במסגרת הנפקת זכויות (לחברות שכבר נסחרות בבורסה), אבל בפועל, יותר מאשר מגייסים, מוחקים – עשרות חברות נמחקו בשנים האחרונות מסיבות מגוונות – או שכללי הבורסה העבירו אותם לכל מיני רשימות שהרחיקו את כולם מהם (רשימת שימור, דלי סחירות), או שהבורסה מחקה אחרי תקופה שהיו ברשימות שימור, או (וזו אפשרות נפוצה) שבעלי השליטה שהבינו את כללי המשחק, ואת חוסר העניין בחברות קטנות ובינוניות, מחקו אותם במסגרת הצעת רכש (ולרוב במחירים נמוכים). הגופים המוסדיים שנותרו עם שאריות של מניות בחברות האלו, אולי עושים פה ושם, משא ומתן על המחיר, אבל הם לרוב מסכימים ומתפטרים מהמניות שלהם בשמחה, ומהזווית שלהם כך צריך לנהוג – תחשבו על קרן נאמנות של כמה מאות מיליונים שצריכה עכשיו לקבל החלטה על איזה שארית שחברת יתר קטנטנה שבה יש לה אחזקה של כמה עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים – זה לרוב לא מעניין את אנשי הקרן, נמכור ונתפטר מהמניה הלא סחירה הזו, המחיר כבר לא העניין, זה הרי מתורגם לאלפיות או מאיות האחוז של הקרן כולה – והתרחיש הזה קורה חדשות לבקרים בגופים המוסדיים.
הטעות של השופטת אגמון- גונן
לאחרונה, במסגרת פסק דין עקרוני של בית המשפט המחוזי, קבעה השופטת מיכל אגמון-גונן כי הצבעת המשקיעים המוסדיים בעד הצעת רכש מהווה ראיה להגינות המחיר – זה נכון חלקית – זה מחיר הוגן לגוף המוסדי (שכאמור לעיל לא ממש מתייחס למחיר), אבל זה עשוי להיות מחיר מאוד לא הוגן למשקיע פרטי (שאצלו האחזקה לא שולית, והוא דבק במחיר הכלכלי). הטענה של השופטת היא המצב הרצוי, אבל זה כאמור ממש לא המצוי. השוטפת סבורה שאם המדינה מאפשרת למשקיעים המוסדיים לנהל כספי חוסכים, לרבות חיסכון פנסיוני בסכום כולל של כ-1.2 טריליון שקל, אזי לא ניתן באותה נשימה לומר כי אין לתת משקל להצבעתם של המשקיעים המוסדיים בעד הצעת רכש, בשל ניגודי עניינים שהם נגועים בהם. הגופים המוסדיים אהבו את הפסקה הזו, אבל הם יודעים טוב מכולם את האמת.
הבעיה בפסקה הזו שהיא מחזקת יותר את הגישה השולטת – חברות גדולות זה IN, כל היתר – החוצה. המוסדיים רוצים רק את הגדולות, הבורסה רוצה את הגדולות וכדי להציל את הציבור (שלא יתעסק חס וחלילה במניות קטנות ובינוניות) היא יצרה מנגנונים שמרחיקים את כולם מהשקעות כאלו (רשימות דלי סחירות ושימור); ועכשיו גם בית המשפט מחזק את המוסדיים ואת שיטת הצעות הרכש. ואם כך – אז מי בכלל יעיף מבט לחברות השורה השנייה, שלישית ומטה?
אני מכיר את הבורסה כבר 30 שנה, ואני מרשה לעצמי לומר שדווקא ההזדמנויות הגדולות בכל תקופה נמצאות בחברות הקטנות והבינוניות. נכון, זה הולך יחד עם סיכון, זה הכלל הבסיסי של השווקים הפיננסים – סיכוי הולך עם סיכון, ובחברות הקטנות יש בהתאמה סיכון מאוד גדול, אבל זו לא סיבה מספיק טובה לחיסול ממוקד של האפיק הזה. ההיפך – תגדילו אותו, תכניסו חברות קטנות לבורסה (שיגייסו הון – זו הרי המטרה), וברגע שהמדגם יהיה גדול (ואפשר אלפי חברות), תווכחו לדעת שלצד כישלונות, וחברות קיקיוניות, יהיו הרבה הצלחות! זה בטח עדיף מאשר להביא (לייבא מוול-סטריט) חברה גדולה – מנקיינד, שבגלל הלהיטות של הבורסה לרשום כאן חברות אמריקאיות גדולות, הסבה למשקיעים הפסד של מעל 70% בחודשים ספורים (הפסד אבסולוטי של כ-200 מיליון שקל).
וזה גם בטח עדיף על מימון של חברות נדל"ן זרות שהמשק המקומי לא רואה מהם שקל. הבורסה אמנם ריקה מגיוסי הון, אך כאמור גיוסי חוב יש פה ושם (לחברות בעיקר גדולות), אלא שבשנים האחרונות חלק מרכזי מגיוסי החוב הוא של חברות זרות בלי שום זיקה לשוק המקומי שמשקיעות ומתנהלות בארה"ב (בעיקר בתחום הנדל"ן). אז נכון שאין בזה פסול – המשקיעים צריכים לקבל שפע של אפשרויות השקעה (השאלה אם הסיכון מתומחר), אבל למה לא לחזור למקורות ולתפקיד המרכזי של הבורסה ולאפשר לחברות מקומיות להתחרות על המימון הזה, ולספק להם דרך הבורסה מימון (הון וחוב). הרי כסף לא חסר – המוסדיים קונים אג"ח כמו משוגעים (עד כדי בועה בשוק האג"ח) כי הציבור מכניס כסף באופן שוטף. כל מה שצריך זה שינוי גישה – להרחיב במקום לצמצם, ולהבין שגם חברות קטנות ובינוניות הן אפיק השקעה לגיטימי, בטח יותר מאג"ח של חברות זרות, ובטח יותר מחברת מנקיינד. ולא רק מהם – נוחי דנקנר היה גדול גייס מיליארדים רבים (והפסיד אותם), מוטי זיסר היה גדול גייס מיליארדים (והפסיד), לב לבייב היה גדול וגייס מיליארדים (והפסיד).
מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.1% בחודש דצמבר 2015, בהשוואה לחודש נובמבר 2015 והגיע לרמה של 99.1 נקודות לעומת 99.2 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2014 נקודות). מדד המחירים בשנת 2015 כולה ירד ב-1%. ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות ופירות טריים (ב-6.9%), תרבות ובידור (ב-1.5%), שונות (ב-0.6%) ומזון (ב-0.4%). עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה (ב-6.2%) ודיור (ב-0.4%).
מדד ללא דיור ירד ב-0.3 אחוז והגיע ל-97.6 נקודות, המדד ללא אנרגיה ירד ב-0.1 אחוז והגיע ל-100.4 נקודות והמדד ללא ירקות ופירות נותר ללא שינוי ברמה של 98.9 נקודות. המדד ללא דיור ירד בשנה האחרונה ב-1.9 אחוזים והמדד ללא ירקות ופירות ירד ב-1.3 אחוזים; לעומתם המדד ללא אנרגיה נותר ללא שינוי.
נתוני המגמה בחודשים ספטמבר 2015 – דצמבר 2015: על פי נתוני המגמה לתקופה זו, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.9%, של המדד ללא דיור ל-2.1% ושל המדד ללא ירקות ופירות וללא דיור ל-2.4%.
מזון (ללא ירקות ופירות) מדד מחירי מזון ירד ב-0.4 אחוז.
הוזלו במיוחד: טחינה (ב-4.3 אחוזים), סירופים ומייפל (ב-4.1 אחוזים), שימורי דגים ודגים מעובדים (ב-2.9 אחוזים), עופות (ב-2.5 אחוזים), סוכר (ב-2.4 אחוזים), אטריות, ספגטי וכדומה (ב-2.3 אחוזים), בשר בקר קפוא (ב-2.3 אחוזים), חלבה לסוגיה (ב-2.0 אחוזים), שמנת מתוקה, לבישול וקצפות למיניהן (ב-1.8 אחוזים), עוגיות וביסקוויטים (ב-1.6 אחוזים), חטיפים מלוחים (ב-1.4 אחוזים), שמן (ב-1.4 אחוזים), נקניק, פסטרמה ונקניקיות (ב-1.3 אחוזים), קמח (ב-1.1 אחוזים), בשר כבש (ב-1.1 אחוזים), משקאות אלכוהוליים (ב-1.1 אחוזים), ריבות ומרקחות (באחוז אחד) ומלח (באחוז אחד).
התייקרו במיוחד: בירה שחורה (ב-7.0 אחוזים), ופלים (ב-2.4 אחוזים), תה (ב-2.1 אחוזים), סלטים מוכנים (ב-2.0 אחוזים), מיונז (ב-1.6 אחוזים), גבינות לבנות למריחה (ב-1.6 אחוזים), בשר חזיר (ב-1.4 אחוזים), לחם מיוחד, כגון: לחם דיאטטי ולחם קל (ב-1.3 אחוזים), חלקים פנימיים של בקר (ב-1.3 אחוזים), שוקולד (ב-1.3 אחוזים), גלידות (ב-1.2 אחוזים) ולבן, יוגורט וכדומה (באחוז אחד).
ירקות ופירות
מדד מחירי ירקות ופירות ירד ב-5.3 אחוזים.
מדד מחירי ירקות טריים ירד ב-6.9 אחוזים ומדד מחירי פירות טריים ירד ב-6.4 אחוזים. מדד מחירי ירקות קפואים, כבושים ומשומרים ירד ב-0.1 אחוז; לעומתו מדד מחירי פירות משומרים ויבשים נותר ללא שינוי.
מבין הירקות הטריים הוזלו במיוחד: קישואים (ב-25.1 אחוזים), פלפלים (ב-17.8 אחוזים), עגבניות (ב-15.9 אחוזים), שומר (ב-13.9 אחוזים), גזר (ב-10.7 אחוזים), מלפפונים (ב-5.8 אחוזים), תפוחי אדמה ובטטות (ב-5.1 אחוזים), חסה (ב-3.8 אחוזים), צנון וצנונית (ב-3.3 אחוזים), בצל (באחוז אחד) ושום (באחוז אחד).
התייקרו במיוחד: קלחי תירס (ב-14.7 אחוזים), סלק (ב-8.7 אחוזים), דלעת (ב-8.7 אחוזים), כרובית (ב-8.0 אחוזים), חצילים (ב-4.9 אחוזים), נבטים (ב-3.8 אחוזים), כרוב (ב-2.9 אחוזים), ברוקולי (ב-2.5 אחוזים), שעועית טרייה (ב-1.8 אחוזים), ירקות לתיבול (ב-1.6 אחוזים) וקולורבי (ב-1.3 אחוזים).
מבין הפירות הטריים הוזלו במיוחד: בננות (ב-22.4 אחוזים), אשכוליות (ב-11.9 אחוזים), לימונים (ב-10.8 אחוזים), תפוזים (ב-7.3 אחוזים), קלמנטינות (ב-6.3 אחוזים), קיווי (ב-5.1 אחוזים), אפרסמון (ב-3.8 אחוזים), פומלה (ב-2.4 אחוזים) ותפוחי עץ (ב-1.8 אחוזים).
התייקרו במיוחד: אבוקדו (ב-9.5 אחוזים) ורימונים (ב-4.6 אחוזים).
מבין הירקות והפירות המעובדים הוזלו במיוחד: מלפפונים כבושים (ב-2.0 אחוזים), פירות משומרים (ב-1.9 אחוזים) ורסק ושימורי עגבניות (ב-1.1 אחוזים).
התייקרו במיוחד: צימוקים (ב-1.9 אחוזים) ושימורי קטניות וירקות (באחוז אחד).
כאן תוכלו להיכנס למדריכים שלנו לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, וגם לחשב את מס הרכישה
מדד תשומות הבניה בדצמבר עלה ב-0.4% ל-107.4 מתחילת השנה עלה המדד ב-1%. ומה יקרה בחודשים הקרובים – היכנסו כאן.
היכנסו למחשבון מדד תשומות הבניה (כדי לחשב את ההצמדה מרכישת הדירה ועד עכשיו)
מדד תשומות הבניה משמש בעסקאות לרכישת דירה חדשה. לרוב התשלומים צמודים למדד זה ומכאן חשיבותו. רוכשי הדירות נמצאים במקרים רבים בדילמה מסוימת – מה לעשות – האם להקדים את התשלומים לקבלן, ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה? אלא שאז צריך לקחת בחשבון את הריבית על המשכנתא. אם המדד צפוי להיות גבוה מהריבית עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) להזדרז בתשלום, אחרת כדאי לדחות את התשלום לקבלן.
בשנים קודמות יותר מדד תשומות הבניה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ונראה שזה יחזור על עצמו גם השנה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים – החוב שלהם לקבלן יכול לעלות משמעותית.
אז מה עושים? – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).
מה צריך לבדוק ולהעריך?
ומה אתם יכולים לעשות כדי להרוויח קצת (אולי לא להפסיד). זה עובד כך – אתם יכולים לשלם לקבלן בתחילת הדרך ואז אתם חוסכים את ההצמדה של מדד התשומות, אך במצב כזה אתם תשלמו את הריבית על המשכנתא. אם אתם סבורים שהמדד יעלה יותר מהריבית (וזה מה שקורה בחודשים האחרונים) עדיף לכם, לפחות מהשיקול הכלכלי, להקדים תשלומים לקבלן. אחרת, עדיך לחכות עם התשלומים לסוף הדרך (לקראת סיום הבניה, או כמה שאפשר מאוחר יותר בסמוך לסיום הבנייה). כאן, הבאנו לכם מידע על ריבית המשכנתא, ובאופן שוטף אנחנו מעדכנים אתכם על תחזית מדד התשומות – מכאן, הבדיקה היא בידיים שלכם.
לידר – מדדים שליליים בחודשים הקרובים
יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר שוקי הון סבור שהאינפלציה בשלושת החודשים הקרובים תהיה מינוס 1% והאינפלציה ב-12 החודשים הקרובים תהיה 0.5%, וב-2016 כולה יעלה מדד המחירים לצרכן ב-0.9%.
"ציפיות האינפלציה ממשיכות לרדת על רקע ירידה נוספת במחירי הנפט בעולם", הוא מציין בסקירתו וממשיך – "יחד עם זאת, השקל פוחת מול הדולר אשר מנטרל באופן חלקי את הוזלת מחירי הנפט. במבט קדימה, שילוב של עליית שכר והמשך פיחות מתון יביאו לעלייה מתונה באינפלציה"
כץ מנסה להסביר מדוע סביבת האינפלציה בארץ נוכה? – "אינפלציית הליבה בישראל (בניכוי הוזלות יזומות על ידי הממשלה) נמוכה מאד (0.4% משנה לשנה). זאת לעומת 0.9% באירופה ו-2% בארה"ב. סביבה כה נמוכה מוסברת על ידי הייסוף החד בשקל והגברת התחרותיות (בפרט בתקשורת)".
בקשר לשוק הדיור, מדגיש כץ שמסתמנת ירידה מתונה בביקוש לדיור, אבל מתונה בלבד כשסה"כ הביקושים לדיור נמשכים. "בחודש נובמבר מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד ב-4.3% (לעומת חודש אוקטובר) וירד ב-18.5% לעומת אוגוסט 2015 שהיה חודש שיא בביקוש לדירות, על רקע הכבדת המיסוי על המשקיעים. למרות הירידה במכירות בנובמבר, הרמה האבסולוטית עדיין נותרה גבוהה ב-15.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
"למרות הרגיעה היחסית בביקוש, אנו לא צופים ירידת מחירים בשוק הדיור בשנה הקרובה זאת על רקע ריביות נמוכות והיקף התחלות בניה אשר לא מדביק את הביקוש השוטף בהסתכלות על הגידול במספר משקי הבית (ממוצע של 49 אלף לשנה בשנים 2011-2014) ועוד ביקוש מתושבי חו"ל (כ-3 אלפים לשנה). אנו צופים המשך עלייה במחירי הדיור בשנת 2016, בקצב של %3%-4 במחירי הרכישה, וכ-2% במחירי השכירות. כל עוד הריבית אפסית ומלאי הדירות נמוך, אין סיבה לצפות לשינוי מגמה".
הראל – המדד בדצמבר היה ללא שינוי
בקבוצת הראל סבורים שהמדד בחודש דצמבר יהה אפס!- "הציפיות לאינפלציה, המשיכו לרדת בשבוע האחרון – בעיקר בשל המשך הירידה במחיר הנפט. במידה והירידה במחיר הנפט תישמר, ייתכן ונאלץ לעדכן את הציפיות שלנו למדדים הקרובים כלפי מטה", כותבים כלכלני הראל ומוסיפים – "להערכתנו, הירידה בציפיות לאינפלציה הייתה חדה מידי בשבועיים האחרונים ואינה מצדיקה אינפלציה ממוצעת של אפס לשנתיים הקרובות".
IBI – אינפלציה של 0.5% בשנת 2016
רפי גוזלן, כלכלן המאקרו של בית ההשקעותIBI סבור שהאינפלציה תהיה נמוכה בשנה הקרובה – "במבט לשנה הקרובה, תחזית האינפלציה שלנו ממשיכה לשקף סביבה נמוכה, ואנו מצפים למדד אפסי-טריטוריה חיובית נמוכה. בבסיס תחזית זו עומדת ההערכה כי הגורמים העומדים מאחורי האינפלציה הנמוכה ב- 2015 יוסיפו להיות דומיננטיים גם בשנה הקרובה. בין אלו ניתן למנות בעיקר גורמים מבניים: הגברת התחרות, התגברות המודעות הצרכנית המקשה על העלאת מחירים, וסביבה גלובלית המתאפיינת בהאטה בפעילות, בירידה באינפלציה ובמגמת ירידה של מחירי הסחורות. לכך יש להוסיף את השפעת התחזקות השקל שטרם באה לידי ביטוי להערכתנו במחירי המוצרים המיובאים.
"גם ההחרפה במצב הבטחוני לאחרונה והתלות הגבוהה של צמיחת המשק בצריכה הפרטית, כל אלה מביאים אותנו להעריך כי האינפלציה תתקשה לחזור לתחומי היעד ב-2016 זו השנה השלישית ברציפות, והיא צפויה להסתכם בכ-0.5% בלבד.
"ביחס לריבית, אנו צופים יציבות או הפחתה נוספת לאפסית-שלילית.בנק ישראל אותת כי אינו מתכוון לעקוב אחר צעדי ה-FED (הבנק המרכזי בארה"ב) אלא להותיר את הריבית ללא שינוי לפרק זמן ממושך. הכוונה זו נועדה כמובן ליצור לחץ ולהחליש את השקל. להערכתנו, כל עוד חרב הריבית בארה"ב מונפת, בנק ישראל ישאר בעמדת המתנה. אבל, לא לאורך זמן רב, מכיוון שלדעתנו ה- FED יתקשה לצאת למהלך ממושך של העלאות ריבית וה-ECB (הבנק המרכזי באירופה) ממתין לשעת כושר להרחבת ה-QE. לכן, זהו רק עניין של זמן עד שידרשו צעדים מחייבים נוספים גם בישראל".
מיטב דש – ציפיות האינפלציה שליליות לשנתיים הקרובות
אלכס זבז'ינסקי, כלכלן המאקרו של בית ההשקעות מיטב דש מסביר שהירידה בציפיות האינפלציה כבר מגלמת את מרבית החדשות השליליות ביחס אליה. "בסה"כ, ירדו ציפיות האינפלציה הגלומות לשנתיים מאז תחילת דצמבר בכ-0.6%, מה שמשקף למעשה ירידה מצטברת של כ-1.2% באינפלציה בתקופה זו. השוק מגלם שהאינפלציה המצטברת בשנתיים הקרובות בישראל תהיה כמעט אפסית. לא נראה שניתן לייחס את הירידה רק לירידה במחירי הנפט, גם אם לוקחים את ההשפעה הרוחבית שלה על מגוון העלויות השונות. גם הערכה שלנו להתמתנות משמעותית בהתייקרות סעיף הדיור שהצגנו בסקירה לפני שבועיים כנראה כבר מגולמת בציפיות הנוכחיות.
אלומות – מדד נמוך בשנה הקרובה
"מדד המחירים לצרכן צפוי לרדת ב-1% בשנת 2015 ולהתייקר בטווח של 0.9%-0.4%, ב-12 החודשים הקרובים (החל מדצמבר)", כך סבורים בבית ההשקעות אלומות. "מדד נובמבר הפתיע למדי בחולשתו. חולשה זו באה לידי ביטוי גם בקרב מוצרי הצריכה הבסיסיים וגם בקרב מוצרי הנוחות. בקרב המוצרים הבסיסים נדגיש את קבוצת המזון, אשר מחיריה ירדו ב-0.8% כאשר מחירי העופות והבשר ירדו בצורה משמעותית, אך נרשמו הוזלות, מעבר לעונתיות הרגילה, גם בסעיפים אחרים כגון חלב ומוצריו (0.7%-), סוכר ריבה וממתקים (1.1%-) ומוצרי מזון שונים (1.4%-)
"כאמור, הוזלות מחירים נרשמו גם בקרב מוצרי נוחות כגון תכשיטים ושעונים שמחיריהם הוזלו ב-1.5%, שירותים אישיים וקוסמטיקה (0.5%-) ותיקים וילקוטים (0.9%-). מחירי הבראה ונופש בארץ ירדו חדות, ב-6.3%. הוזלה זו הייתה כפולה לערך ההוזלה המאפיינת את נובמבר (כ-3%).
" אין ספק כי מדד זה יוצר אי נוחות מסוימת בבנק ישראל. עם זאת, אנו לא מעריכים כי בבנק יחליטו להגיב להתפתחות שלילית זו. במידה רבה ייתכן כי הוזלת המע"מ שחלה בחודש אוקטובר (וכמעט לא הורגשה), ראתה אור בחודש נובמבר. לכן, בבנק ישראל ימשיכו להתערב בשוק המט"ח בעת הצורך ולצפות שהנגידה האמריקאית תעשה בשבילם את העבודה.
ריבית המשכנתא הצמודה למדד בחודש ינואר 2016 עלתה ל-2.66%, לעומת 2.58% בחודש דצמבר – כך עולה מנתוני בנק ישראל. מאז יוני אשתקד אז הריבית עמדה על 2%, המגמה היא העלאה בריבית. עם זאת, בראייה היסטורית ארוכת טווח, הריבית משכנתא הנוכחית עדיין נמוכה מאוד, וזו כמובן תוצאה של ריבית בנק ישראל הנמוכה.
הריבית הזו משמשת את ההלוואות שימומשו בפועל מ-11 בינואר ואילך, ועל פי ההערכות בשוק המשכנתאות צפויה זחילה כלפי מעלה בריבית גם בחודשים הבאים.
הריבית הצמודה למדד עולה בהתאם לתקופת המשכנתא כאשר ככל שהתקופה ארוכה יותר כך לרוב הריבית גבוה יותר. אבל זה לא בהכרח כך מאחר שיש תקופות שהם יותר שכיחות בלקיחת משכנתאות ומכיוון שיש בתקופות אלו שוק הלוואת ער, עלויות הריבית נמוכות יותר. מנתוני בנק ישראל עולה כי הריבית לתקופה העולה על 25 שנה מסתכמת ב-3.09%, לעומת 3.05% בדצמבר; הריבית ל-20 עד 25 שנה מסתכמת ב-3.05% לעומת 3.01% בדצמבר והריבית לתקופה של 5 עד 10 שנים היא הנמוכה מכל התקופות – 2.33%, לעומת 2.22% בחודש שעבר.
במקביל לריבית הצמודה, התפרסמו נתוני הריבית הקבועה על המשכנתאות. הריבית השקלית הממוצעת (שמתייחסת גם לריבית הקבועה וגם לריבית המשתנה) עומדת על 2.54% בהשוואה ל- 2.48% בחודש שעבר. אבל מהריבית הזו לא ניתן לגזור את הריבית המשתנה בנפרד והריבית הקבועה בנפרד (נתוני הריבית המשתנה נמוכים יותר מנתוני הריבית הקבועה הגבוהים יותר) ; בפועל הריבית השקלית הממוצעת לתקופה של 15 עד 20 שנה עומדת על 3.77% לעומת 3.7% בחודש הקודם; הריבית השקלית לתקופה של 20 עד 25 שנה עומדת על 4.01% לעומת 3.97% בחודש הקודם.
במקביל, פורסמו נתוני המשכנתאות לחודש דצמבר – היקף המשכנתאות עלה ל-5.6 מיליארד שקל, בהמשך למשכנתאות בהיקף של 5.2 מיליארד שקל בחודש נובמבר – בשנת 2015 כולה נלקחו משכנתאות בהיקף של 70 מיליארד שקל.
מה הן דוחות פרופורמה? איך תשפיע הרכישה של אנדרטון על הדוחות של פריון? והאם חיבור פשוט של הרווח של שתי החברות הוא הרווח של פריון אחרי הרכישה?
פריון שנסחרת בוול-סטריט ובת"א דיווחה לאחרונה על רכישת ענק – אנדרטון, פלטפורמת פרסום דיגיטלי ב-180 מיליון דולר. הרכישה הזו אמורה להחזיר את פריון לצמיחה ולספק לה כיוון עסקי, אחרי שתחום עיסוקה המרכזי – סרגלי כלים, בדעיכה, על רקע, סיום שיתוף הפעולה מצד ענקיות האינטרנט. אז, כשהתחום עוד פרח, פריון רכשה את קונדואיט ויצרה גוף מאוד משמעותי בתחום, עכשיו היא מנסה ליצור מיקוד חדש, אבל גם העתיד של תחום זירות הפרסום הדיגיטליות עדיין לא ממש ברור, וגם הוא תלוי בענקיות האינטרנט.
בינתיים הרכישה זוכה לתמיכה ותוך חודשים ספורים מניית החברה זינקה ב-50% לשווי העולה על 250 מיליון דולר. המשקיעים מעריכים גידול ברווח ובהכנסות כתוצאה מהרכישה, וזה כמובן די צפוי, אחרי הכל, מיום השלמת הרכישה התוצאות של נרכשת מצטרפים לתוצאות של הרוכשת, ובהנחה שהנרכשת רווחית (וזה המצב) אז הרי שרכישה מגדילה את הפעילות והרווח. אבל, ברכישות בכלל (ולא רק במקרה הזה) הדגש צריך להיות לא דווקא על גידול במכירות על פי הדוחות החשבונאיים, אלא בעיקר על השינוי בהיקף הפעילות הכולל של הקבוצה, ויש הבדל גדול בין החשבונאות לבין השינוי בהיקף הכולל.
בדוחות החשבונאיים , מרגע הרכישה סוכמים כאמור את ההכנסות של הנרכשת אבל כאשר משווים את התוצאות האלו לתקופות קודמות, משווים בעצם תפוזים לתפוחים – לפני הרכישה היו אלה ההכנסות של הרוכשת בלבד, ואחרי התוצאות של שתי החברות – ההשוואה הזו כמובן לא נכונה.
הדרך לפתור את המוגבלות הזו היא בביאורים לדוחות הכספיים – שם (באם מדובר ברכישה מהותית) מפרסמת החברה הרוכשת תוצאות פרופורמה – "תוצאות בכאילו", מה היה קורה אם הרכישה היתה נעשית לפני מספר שנים, וכך ההשוואה בין התקופה שאחרי הרכישה לתקופה שלפני הרכישה היא לפי אותו בסיס – תוצאות הרוכשת והנרכשת; והנה המחשה – נניח שחברה רכשה חברה אחרת ב-1 בינואר 2015 ונניח שההכנסות בדוח החשבונאי היו 200 מיליון שקל, לעומת 150 מיליון שקל בשנת 2014. לכאורה, מדובר על גידול של 33% בהכנסות, אבל ב-2015 התוצאות מורכבות משתי החברות (הרוכשת והנרכשת) ואילו ב-2014 התוצאות כוללות רק את הנרכשת. בביאור פרופורמה יינתנו התוצאות של שתי החברות ביחד לשנת 2014 – נניח שההכנסות היו 220 מיליון שקל ואז המשמעות שהיתה ירידה בהיקף הפעילות הכולל של כ-9% (מ-220 מיליון ל-200 מיליון שקל). אלמלא הביאור לא יכלנו להבין את המגמה בפעילות העסק כמכלול, כשברקע חשוב לזכור שבמקרים לא מעטים חברות רוכשות חברות אחרות כדי להסתיר בעצם את הבעיות בעסקי הליבה שלהם. זה לא אומר שרכישות זה לא טוב, ההיפך, רוב החברות הגדולות צמחו גם דרך רכישות.
ביאור הפרופרומה מספק את התמונה האמיתית על הצמיחה של העסק, ולא את הצמיחה החיצונית (צמיחה דרך רכישות). אלא שגם הנתון הזה לא מספר לקוראים מה קרה בחברה עצמה (אלמלא הרכישה). הביאור נותן את הכנסות שתי החברות כמכלול אבל לא את הרוכשת בנפרד בכל אחת מהשנים. כלומר, אנחנו יכולים לדעת מה קרה לשתי החברות גם יחד, אבל לא את השינוי בפעילות של כל אחת בנפרד. לכאורה , היה מקום לספק מידע על כל אחת בנפרד, אלא שהחברות התנגדו לכך בטענה שמרגע הרכישה כבר אין להם הפרדה בין הרוכשת לנרכשת ולכן לא ניתן להפריד את התוצאות שלהן.
התוצאות פרופרומה ניתנות לאחר הרכישה (במשך זמן קצר), וניתנות במקביל להשלמת עסקת הרכישה כדי לספק למשקיעים הבנה על ההכנסות המאוחדות של הקבוצה. פריון פרסמה השבוע את התוצאות המלאות של אנדרטון ואת התוצאות פרופורמה. מסתבר שאנדרטון סובלת מירידה בהכנסות בשנים האחרונות כשבשנת 2014 ירדו ההכנסות ב-5% ל-167 מיליון דולר, והרווח נחתך ביותר מחצי ל-7 מיליון דולר. עם זאת, ב-2015 אנדרטון הכניסה אמנם פחות (המשך הדרדרות) ל-144 מיליון דולר, אך הרווח צפוי לעלות ל-22 מיליון דולר.
רכישת אנדרטון משפיעה לטובה על תוצאות פריון כבר ברבעון הרביעי של 2015, כהשפעה גדולה יותר צפויה בשנת 2016. אך האם הרכישה בהכרח תגדיל את השורה התחתונה, האם השורה התחתונה היא איחוד פשוט של שתי השורות התחתונות של החברות? ובכן, הדוחות פרופורמה מספקים תשובה עקרונית – בשנת 2014 הרוויחה פריון 42.8 מיליון דולר ואנדרטון הרוויחה 7 מיליון דולר – ביחד מדובר על כמעט 50 מיליון דולר, אבל, בדוח פרופורמה הרווח הוא 32 מיליון דולר – כלומר, לא רק של הסכום המאוחד, אלא אפילו פחות ממה שפריון לבדה הרוויחה. הכיצד?
ובכן, הדוח הזה מבטא בעצם את מה שהיה קורה אילו הרכישה היתה נעשית לפני שנים (בתחילת 2014 לצורך העניין), הרכישה מצד אחד מוסיפה לדוח רווח והפסד הכנסות ורווחים של אנדרטון, אבל באותה נשימה היא מוסיפה הוצאות שלא קשורות לאנדרטון (לא נוצרו באנדרטון) אבל הן קשורות לרכישה. פריון לוקחת מימון משמעותי כדי לרכוש את אנדרטון והמימון הזה סוחב ריבית, כלומר בנוסף לחיבור פשוט של דוחות 2014 של שתי החברות צריך להוסיף את הוצאות המימון, ולא רק אותן – בעת הרכישה, רושמת פריון את הנכסים שנרכשו, ומדבר על סכום מאוד משמעותי של נכסים לא מוחשיים (הסכמים, רשימת לקוחות ועוד); הנכסים האלה מופחתים באופן שוטף בדוחות הכספיים (על פני ארוך החיים שלהם – בדיוק כמו פחת על רכוש קבוע), כלומר, לחברה רגע אחרי הרכישה יש הוצאות נוספות והן משנות את החישוב הפשוט. עם זאת, חלק גדול מההוצאות האלו (הפחתות על נכסים לא מוחשיים) לא נלקחות בחשבון בחישוב הרווח Non GAAP (הרווח שעליו מתבססים האנליסטים והמשקיעים).
למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, ו-למחשבון מס הרכישה
כלכלני חברת הראל סבורים שמדד תשומות הבניה בשלושת החודשים הקרובים – דצמבר עד פברואר 2016, יעלה ב-0.1% בלבד.
מדד תשומות הבניה בנובמבר ירד ב-0.1% ל-107 מתחילת 2015 ועד נובמבר עלה המדד ב-0.6%.
היכנסו למחשבון מדד תשומות הבניה (כדי לחשב את ההצמדה מרכישת הדירה ועד עכשיו)
מדד תשומות הבניה משמש בעסקאות לרכישת דירה חדשה. לרוב התשלומים צמודים למדד זה ומכאן חשיבותו. רוכשי הדירות נמצאים במקרים רבים בדילמה מסוימת – מה לעשות – האם להקדים את התשלומים לקבלן, ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה? אלא שאז צריך לקחת בחשבון את הריבית על המשכנתא. אם המדד צפוי להיות גבוה מהריבית עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) להזדרז בתשלום, אחרת כדאי לדחות את התשלום לקבלן.
בשנים קודמות יותר מדד תשומות הבניה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, ונראה שזה יחזור על עצמו גם השנה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים – החוב שלהם לקבלן יכול לעלות משמעותית.
אז מה עושים? – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).
מה צריך לבדוק ולהעריך?
ומה אתם יכולים לעשות כדי להרוויח קצת (אולי לא להפסיד). זה עובד כך – אתם יכולים לשלם לקבלן בתחילת הדרך ואז אתם חוסכים את ההצמדה של מדד התשומות, אך במצב כזה אתם תשלמו את הריבית על המשכנתא. אם אתם סבורים שהמדד יעלה יותר מהריבית (וזה מה שקורה בחודשים האחרונים) עדיף לכם, לפחות מהשיקול הכלכלי, להקדים תשלומים לקבלן. אחרת, עדיך לחכות עם התשלומים לסוף הדרך (לקראת סיום הבניה, או כמה שאפשר מאוחר יותר בסמוך לסיום הבנייה). כאן, הבאנו לכם מידע על ריבית המשכנתא, ובאופן שוטף אנחנו מעדכנים אתכם על תחזית מדד התשומות – מכאן, הבדיקה היא בידיים שלכם
יניב בר כלכלן בבנק לאומי פרסם סקירה על שוק הדירות המקומי. בר סבור שעל רקע הרמה הגבוהה של הביקושים לדירות, נמשכים וימשכו הלחצים לעליות מחירים
בחודש נובמבר 2015 נמכרו 2,638 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). על אף הירידה ביחס לחודש הקודם, נתון זה עדיין משקף היקף מכירות שנתי גבוה של כ-31.6 אלף דירות חדשות.
למרות שנתוני המכירות של החודשים האחרונים עודכנו כלפי מטה, הם עדיין מצביעים על רמת שיא בביקושים לדירות. כך, בחודשים ינואר-נובמבר 2015 חלה עלייה חדה במכירת הדירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד (כ-50%). התגברות הביקושים לרכישת דירות, בפרט דירות חדשות ביוזמה פרטית, הובילה לנתון נמוך במספר חודשי ההיצע אשר עומד כיום על 8.9 (מספר החודשים שהמלאי הנוכחי של דירות חדשות ביוזמה פרטית מספיק בקצב המכירות הנוכחי). על אף מגמת העלייה המתונה בחודשים האחרונים, נתון זה, עודנו מצוי על פי אומדננו בתוך טווח המשקף המשך של לחצים לעליית מחירי הדיור (ראה/י תרשים). עם זאת, כאשר בוחנים את מספר חודשי ההיצע הנגזרים מהפעילות הכוללת הן יוזמה פרטית והן יוזמה ציבורית, מספר חודשי ההיצע גבוה יותר (10.5), שכן נרשם גידול מהיר יחסית בבניה ביוזמה ציבורית.
להערכתנו, לאור סביבת הריבית הנמוכה זה זמן רב, אשר אינה צפויה להשתנות בקרוב והיעדר אלטרנטיבות השקעה בעלות סיכון נמוך ותשואה יציבה יחסית, הביקוש עשוי להישאר גבוה יחסית, זאת במקביל לציפיות ציבור הרוכשים כי המחסור בהיצע הדירות יישמר בטווח הקצר. בטווח הזמן הרחוק יותר, העלייה בהיקף התחלות הבנייה עשויה לצמצם באופן איטי והדרגתי את המחסור הקיים בהיצע הדירות, זאת בתנאי שמלאי גורמי היצור הזמין לענף הבנייה יספיק על מנת להשלים את בניית היחידות החדשות בפרק זמן סביר. בהקשר זה נציין מגמה מדאיגה, על פיה משך הזמן לבניית דירה ביוזמה פרטית עלה מכ-25 חודשים במהלך 2012 לכ-29 חודשים בסוף 2014 ובראשית 2015. במבט כולל, נראה שהפעילות בשוק הדיור תוסיף להתאפיין בחודשים הקרובים ברמה גבוהה של אי וודאות מצד ציבור הרוכשים, עד ליישומה המלא של המדיניות הממשלתית המקיפה בנושא היצע הדירות.
בחודש דצמבר 2015 חל שיפור בפעילות התעשייתית לשוק המקומי, בעוד שביתר תחומי הפעילות חלה הרעה
על פי סקר הערכת מגמות בעסקים, בחודש דצמבר 2015 עמד מאזן הפעילות הכוללת על 1.3%. כלומר, מספר המנהלים שדיווחו על הטבה בפעילות היה גבוה יותר מאלו שדיווחו על הרעה בפעילות. אולם, יש לציין כי נתון זה מצביע על הרעה במאזן הכולל בהשוואה לחודש נובמבר 2015. זאת, על רקע הרעה במאזן של מרבית מגזרי הפעילות, למעט ענפי התעשייה. העובדה כי חלה הרעה במאזן הכולל, המצוי ברמתו הנמוכה ביותר מאז אפריל 2015, מצביעה על המשך התמתנות הפעילות הכלכלית במשק בחודשים האחרונים.
ההרעה המשמעותית ביותר בסקר הנוכחי נמדדה בענף המלונאות. המאזן הכולל בענף זה נמצא ברמתו הנמוכה ביותר מאז מבצע "צוק איתן" שחל בחודשים יולי-אוגוסט 2014 (ראה/י תרשים). זאת, בין היתר, על רקע גל האלימות של החודשים האחרונים, אשר הוביל לירידה במספר התיירים הנכנסים לישראל בחודשים אוקטובר-נובמבר. נציין כי הימשכות לאורך זמן של האירועים הביטחוניים, עלולה לפגוע בקצב התאוששות ענף התיירות ממבצע "צוק איתן".
בענפי התעשייה חל שיפור במאזן, והוא נמצא ברמתו הגבוהה ביותר מאז ינואר 2015 (ראה/י תרשים). זאת, הודות לשיפור במדדי הייצור והמכירות לשוק המקומי, אשר צפוי להימשך גם בחודשים הבאים. מנגד, מרבית המנהלים בענפי התעשייה מדווחים על הרעה בהזמנות ליצוא בשלושת החודשים האחרונים. על פי הסקר, החולשה המתמשכת ביצוא התעשייתי מאז ראשית 2015 צפויה להימשך גם בחודשים הבאים. בנוסף, יש לציין כי שיעור ניצולת הייצור בתעשייה[1] נמצא בירידה מתמשכת (אשר בולטת בעיקר בענפי הטכנולוגיה המסורתית) והגיע בדצמבר 2015 ל-79.5% – השיעור הנמוך ביותר מאז תחילת הסקר. התפתחות זו, מצביעה על ירידה בתפוקה המיוצרת בפועל ביחס להיקף הייצור הפוטנציאלי. דהיינו, ישנה עלייה בכמות גורמי הייצור (בעיקר מכונות וציוד) שלא מנוצלים, דבר אשר מפחית את הדרישה להשקעות חדשות בתחום זה. התפתחות זו, משתקפת בחולשה מתמשכת בהשקעות בענפי המשק (מכונות, ציוד, כלי תחבורה לסקטור העסקי ועוד) ברביעים האחרונים. אולם, יש לציין כי כניסה הדרגתית לביצוע של פרויקטים העושים שימוש בגז טבעי, בשילוב עם הרחבת פעילות הייצור של חברת אינטל בישראל, צפויים לתמוך בהשקעות בענפי המשק בשנת 2016.
לסיכום, המגמות העולות מסקר התעשייה, מלמדות כי חוסר האיזון בהרכב הצמיחה ברביעים האחרונים – המשקף את התרחבות הצריכה הפרטית מחד, ואת החולשה בהשקעות בענפי המשק וביצוא, מאידך – עשוי להימשך גם בחודשים הבאים. יש לציין כי הערכות הפירמות בשנת 2016, ומידת האופטימיות שלהן, יושפעו מהמצב הביטחוני בארץ ובמזרח התיכון בכלל, מההתפתחויות הכלכליות העולמיות ומצעדי המדיניות הכלכלית של הממשלה ובנק ישראל.
במהלך 2016 תתכן עלייה ניכרת בתנועות הון לטווח קצר; מנגד, תנועות ההון ארוכות הטווח עקביות עם שקל חזק
מנתונים שפורסמו על ידי בנק ישראל, עולה כי היקף ההשקעות הישירות במשק על ידי זרים ("FDI") הסתכם בחודשים ינואר-נובמבר 2015 בכ-11.4 מיליארד דולר[2], שהם כ-12.4 מיליארד דולר, במונחים שנתיים. נתון זה מצביע על קצב השקעה גבוה באופן ניכר מזה של השנה שעברה, ודומה לזה של שנת השיא 2013. התפתחות זו, תמכה בהיקף שיא של השקעות ישירות נכנסות נטו (ההשקעות הנכנסות לישראל בניכוי השקעות ישירות של ישראליים בחו"ל) בינואר-נובמבר 2015, אשר עומד על 8.3 מיליארד דולר, במונחים שנתיים (ראה/י תרשים).
מנגד, היקף ההשקעות הפיננסיות היוצאות נטו (ההשקעות הפיננסיות של ישראליים בחו"ל בניכוי ההשקעות מסוג זה הנכנסות לישראל) הגיע לשיא של 12.6 מיליארד דולר בינואר-נובמבר 2015, במונחים שנתיים. בחודשים האחרונים היו שני גורמים עיקריים ליציאה של השקעות פיננסיות מהמשק: 1. מימושים של השקעות פיננסיות קצרות טווח (בעיקר במק"מ) מצד משקיעים זרים, בחודשים אוקטובר-נובמבר 2015; 2. חזרתם של המשקיעים המוסדיים להשקעות פיננסיות בחו"ל (אשר חלקן מגודרות) בנובמבר, לאחר מימושים בהיקף ניכר בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2015.
יש לציין כי השקעות פיננסיות הן לרוב תנועות הון קצרות טווח, להבדיל מהשקעות ישירות שהן תנועות הון לטווחי זמן ארוכים יותר. על כן, הן עשויות להוביל לעלייה זמנית חדה יחסית במידת התנודתיות של השקל. ואכן, מאז סוף נובמבר 2015 ניתן להבחין בתנודתיות מסוימת בשערו של השקל מול סל המטבעות, שבאה לידי ביטוי בפיחות בשיעור מתון. בהקשר זה, נציין כי מצב של ריבית אפסית לפרק זמן ממושך מצד בנק ישראל, במקביל לעליית הריבית בארה"ב, יכול לתרום לעלייה חדה יחסית במידת התנודתיות של השקל במהלך 2016.
לסיכום, על אף ההיקף הניכר של תנועות פיננסיות יוצאות נטו, שיכול לבוא לידי ביטוי בהתפרצות זמנית של תנודתיות, העודף בהשקעות הישירות הנכנסות נטו, לצד הערכותינו כי העודף בחשבון השוטף של מאזן התשלומים יישמר, מהווים גורמים בסיסיים שתומכים בטווח הארוך (בשילוב עם סביבה פיסקאלית יציבה) בשקל חזק יחסית מול סל המטבעות.
האם אפשר "לחיות" עם גירעון בהון החוזר על פני זמן? מי מממן את הגירעון? ואיך זה קשור לימי האשראי הלקוחות והספקים של הפירמה?
ההון החוזר של פירמה מורכב מהון חוזר מימוני והון חוזר תפעולי. הון חוזר אמנם מוגדר כנכסים שוטפים (נכסים שיתממשו בטווח של השנה הקרובה) פחות התחייבויות שוטפות (שישולמו בטווח של השנה הקרובה) והוא מהווה אינדיקציה למצב נזילות החברה. אבל בתוך היחס הזה מסתתרים בצוותא שני נתונים חשובים – ההון החוזר התפעולי שמבטא את הנכסים השוטפים התפעוליים בניכוי ההתחייבויות השוטפות התפעוליות וההון החוזר המימוני – הנכסים המימוניים בניכוי ההתחייבויות המימוניות.
התזרים השוטף מממן את הגירעון בהון החוזר
כשלפירמה יש גירעון בהון החוזר עלולה להיות לה בעיה בפירעון ההתחייבויות השוטפות, אחרי הכל – ההון החוזר מבטא את היקף המזומנים (או המחסור במזומנים) הצפוי לה בעוד שנה בדיוק, במידה ויתר הפרמטרים הפיננסים קפואים. כלומר, אם החברה לא מוכרת, לא מוציאה כספים, לא מייצרת או שורפת מזומנים לא עושה בעצם כלום, אזי ההון החוזר/ הגירעון בהון החוזר יהיה סכום המזומנים שלה בעוד שנה בדיוק. זו התיאוריה, בפועל, העסק נע ותוך כדי תנועה יש מכירות, לקוחות, ספקים, הלוואות ועוד, ויש ייצור או שריפת מזומנים. ולכן, במקרים רבים אותו גירעון בהון החוזר לא מבטא מחסור במזומנים – התזרים פשוט מכסה / סוגר אותו.
אבל, זה לא רק התזרים השוטף שיכול להיות פתרון לגירעון בהון החוזר. הפתרון לגירעון יכול להיות פתרון קבוע שגלום בהון החוזר התפעולי. ההון החוזר התפעולי הוא כל הנכסים השוטפים שקשורים לפעילות הפירמה (בעיקר – לקוחות, מלאי), בניכוי כל ההתחייבויות השוטפות שקשורות לפעילות (בעיקר – ספקים). העוגן שלו הוא יתרת הלקוחות והמלאי בניכוי הספקים, אך ייתכן שיהיו יתרות תפעוליות נוספות (חייבים שהם תפעוליים; מזומנים ייעודיים לפעילות הפירמה; זכאים שהם תפעוליים, עובדים ועוד). ההון החוזר התפעולי מבטא בעצם את ההון שצריך כדי להרים את פעילות הפירמה – צריך כסף כדי לממן את המלאי, צריך כסף כדי לממן את הלקוחות ומנגד החברה מקבלת מימון מהספקים שלה. ככל ההון החוזר התפעולי גדול יותר כך החברה צריכה יותר מימון לפעילותה השוטפת, כאשר אם החברה צופה לגדול ובהתאמה להגדיל את יתרת הסעיפים התפעוליים (מלאי, לקוחות, ספקים) לרוב היא תצטרך לממן את הגידול הזה – הלוואות או הון עצמי (הזרמות של הבעלים).
הון חוזר לעומת הון חוזר תפעולי
ההון החוזר התפעולי מבטא את הסטטוס של החברה במגרש המשחקים שלה (השוק שלה) – ככל שהיא יותר חזקה מול הלקוחות כך (לרוב) היא צפויה לקבל את הכסף מהם מהר יותר, כלומר היא תמכור בימי אשראי נמוכים יותר, וההיפך – ככל שמעמדה התחרותי חלש יותר (יש מתחרות רבות, אין לה יתרונות מול הלקוחות) כך ימי הלקוחות יבטאו אשראי גדול יותר. אותו רעיון מתבטא גם ביתרת הספקים – ככל שהחברה חזקה יותר בשוק ומול הספקים שלה כך (לרוב) היא תזכה לקבל ימי אשראי גבוהים יותר מהספקים. החברה תשאף כמובן לקבל מהלקוחות את התשלום כמה שיותר מהר ולשלם לספקים כמה שיותר מאוחר.
התהליכים העסקיים האלו (מכירות ללקוחות וקניות מספקים) הם הבסיס להון החוזר התפעולי – חברות שמצליחות להתממן משמעותית על ידי הספקים שלהם כשמנגד הן גובות יחסית מהר את חובות הלקוחות, נהנות מסוג של מימון שוטף/ הלוואה עומדת, והנה המחשה – נניח שלחברה יש מכירות של 1 מיליון שקל בחודש, ונניח שהאשראי שהיא נותנת ללקוחות הוא 30 יום (המרחק בין יום העסקה ליום התשלום הוא 30 יום. המשמעות היא שלחברה בנקודת זמן מסוימת (סוף רבעון, סוף שנה) יש חוב לקוחות של החודש האחרון – כלומר, של 1 מיליון שקל. נניח שהחברה רוכשת מספקים סחורה ב-600 אלף שקל בחודש, ושימי האשראי שלה מספקים הם 90 יום. מכאן, שלחברה בכל נקודת זמן יש חוב של 3 חודשי קניות, ובכסף – חוב של 1.8 מיליון שקל. ימי אשראי הספקים גבוהים יותר מימי אשראי הלקוחות ובהינתן היקפי המכירות והקניות, החברה בעצם מתממנת על ידי הספקים שלה. למשוואה הזו צריך להכניס את המלאי, וכך מגיעים להון חוזר תפעולי. אם נניח שהחברה מחזיקה מלאי לזמן קצר של 300 אלף שקל, אזי בדוגמה הזו לחברה יש הון חוזר תפעולי שלילי של חצי מיליון שקל (נכסים תפעוליים של 1.3 מיליון שקל – 1 מיליון לקוחות, 0.3 מלאי בניכוי ספקים של 1.8 מיליון שקל). המצב הזה לכאורה מוזר – לא צריך כסף מהבית כדי להפעיל את העסק הזה, הוא מתממן מעצמו, דרך הספקים. זה קיים (בעיקר בחברות שמוכרות לנו הצרכנים ואז הן מקבלות את הכסף מהר – רשות קמעונאיות, חברות תקשורת ועוד), אבל לרוב התמונה הפוכה – לרוב ההון החוזר התפעולי חיובי (הלקוחות והמלאי עולים על הספקים).
הספקים מממנים את ההון החוזר
על כל פנים, במידה וההון החוזר התפעולי שלילי, זה יכול להסביר את ההון החוזר השלילי, ואז לא צריך לחפש איך לסגור את הגירעון, כל עוד מערכת היחסים של החברה מול הלקוחות והספקים שלה יישארו כפי שהיו, המצב הזה יכול להיות קבוע. כן, חברות מתגלגלות עם גירעון בהון החוזר גם בזכות מימון מהספקים שלהם.
ולצד ההון החוזר התפעולי, יש כאמור גם הון חוזר מימוני שהוא מבוסס על הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות – מזומנים והתחייבויות פיננסיות שוטפות (אשראי בנקאי, אגרות חוב ועוד). ההון החוזר המימוני נגזר מיכולת הפירמה לקבל מימון מהמערכת הבנקאית, החוץ בנקאית ויכולתה לגייס מימון בבורסה. זה לא טריוויאלי, וזה משתנה, ולכן, גלגול הלוואות/ חובות פיננסים להבדיל מגלגול הון חוזר תפעולי הוא לא גורם וודאי לסגירת החור בהון החוזר. עם זאת, כמובן שיש מקרים (לא מעטים) של חברות שמצליחות "לחיות" עם גירעון בהון החוזר גם בזכות גלגול חובות פיננסים.
בבורסה המקומית יש חברות גדולות וטובות ש"חיות"עם גירעון בהון החוזר התפעולי. הוט כבר שנים נמצאת במצב הזה, בזק אחרי רכישת YES עברה לגירעון בהון החוזר התפעולי, ובכלל – חברות התקשורת נמצאות בגירעון בהון החוזר התפעולי. עם זאת, בהתייחסות רחבה יותר, רוב החברות הבינוניות והגדולות נמצאות בהון חוזר חיובי, ויתרה מכך – רשות ניירות ערך רואה בגירעון בהון החוזר סימן אזהרה למצב החברה, וחברות שיש להן אגרות חוב (חוב לציבור) מחויבות לפרסם מידע על כיצד הם אמורים להחזיר את הכסף בהינתן הגירעון בהון החוזר, אלא אם הדירקטוריון השתכנע שאין בגירעון בהון החוזר להעיד על בעיה כלשהי בחברה – בעיית מימון, בעיית תזרים שתגרום לבעיה בתשלום.
חשוב להדגיש בהקשר של ההון החוזר את המשמעות של הנכסים השוטפים וההתחייבויות השוטפות – הנכסים השוטפים הם לרוב נכסים שיהפכו למזומנים בטווח של השנה הקרובה, ובהתאמה ההתחייבויות השוטפות הן התחייבויות שישולמו בטווח של השנה הקרובה, זה תקף לרוב החברות, אבל לא לכולן. החשבונאות מאפשרת להציג במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטופות גם נכסים והתחייבויות שיהפכו או יתממשו למזומנים על פני אורך החיים התפעולי של הפירמה. כלומר לא דווקא לשנה. זה תקף בעיקר לחברות בנייה שאורך החיים התפעולי שלהן (שלב רכישת הקרקע, בנייה, שיווק, מכירה) ארוך ועשוי להגיע לשלוש שנים ויותר. חברות כאלו מציגות בנכסים השוטפים שלהם גם מלאי דירות ונכסים אחרים שיהפכו למזומן בטווח של שלוש שנים, ואז הן גם אמורות להציג את ההתחייבויות (באם ניתן לצבוע אותן לפרוקיטים) לפי אותו כלל – התחייבויות שקשורות לפרוקיט שנמשך על פני שלוש שנים יוצגו כהתחייבויות שוטפות. ואז, ההון החוזר לא מבטא באמת את המצב לשנה הקרובה. זאת ועוד – לרוב הנכסים לטווח העולה על שנה, ואילו ההלוואות שחלקן הן הלוואות שלא ניתן לשייך אותן לפרויקטים (הלוואות פיננסיות כלליות) הן הלוואות למשך שנה, והמשמעות היא שמצב הנזילות של החברה גרוע משמעותית ממה שנראה בספרים.
כך המצב היה רגע לפני הריסה באורבנקורפ, ועדיין – למרות שכל המספרים היו בתשקיף, הגופים המוסדיים קנו את אגרות החוב שלה. הנה כתבה על – אורבנקורפ – מי קונה אג"ח בחברה עם גירעון בהון החוזר?
והנה כתבה על ההון החוזר של בזק – איך למרות הגירעון בהון החוזר, החברה בכל זאת מתגלגלת (ומתגלגלת מצויין).