השנה 11.1% ממכירות דירות יד שנייה ב־24 ערים נסגרו במחיר נמוך ממחיר הקנייה אחרי התאמה למדד. ב־2022 השיעור היה 2.8%. כמעט פי ארבעה על אותה בדיקה. הנתונים יושבים על מאגר עסקאות רשות המסים מינואר 2022 עד אמצע החודש שעבר, עם סינון עסקאות חריגות. הפסד ריאלי כאן הוא מחיר מכירה מתחת למחיר הקנייה המתואם למדד המחירים לצרכן. אפשר לקבל יותר שקלים ממה ששילמתם, ועדיין להפסיד כוח קנייה.

החשבון מהסיפור הזה, לא מטבלה כללית. מי שקנה בשיא 2022 ומוכר עכשיו בודק שני מספרים: כמה קיבל בשקלים, וכמה היה צריך לקבל כדי להדביק את המדד. הבדיקה לא כוללת מס רכישה, מימון, תיווך או שיפוץ, וגם לא הכנסה משכירות. היא מתארת את השינוי הריאלי במחיר הדירה בלבד. מי שסוגר עסקה פותח את מחשבון מס שבח על יתרת שווי הרכישה מול שווי המכירה, לא על תחושת הבטן מהחוזה.

בתל אביב השיעור הגיע ל־15.8%, כמעט אחת משש. בבאר שבע 24.3%, כמעט אחת מארבע. באשדוד 19.1%. בראשון לציון 10.5%. ברמת גן 3.3% בלבד, אחרי 9% בשנה שעברה. במחוז תל אביב כולו 10.1%. בחיפה כ־13%. בערי הלווין חולון, ראשון, פתח תקווה ובני ברק סביב 9 עד 11%. העיר היקרה לא חסינה. בירת הנגב חשופה יותר. הנתונים לא אומרים שכל דירה איבדה מערכה, וגם לא מודדים בכמה ירדו המחירים. הם אומרים שחלק משמעותי מהמוכרים מקבלים פחות כוח קנייה ממה ששמו על השולחן.

בחוק מיסוי מקרקעין הפסד הוא כשיתרת שווי הרכישה גבוהה משווי המכירה, בשקלים נומינליים, בלי הצמדה למדד. המס יושב על השבח הריאלי, עד 25% ליחיד. אם מכרתם מעל המחיר ששילמתם אבל מתחת למחיר המתואם למדד, השבח כולו אינפלציוני והשבח הריאלי אפס. קיזוז לפי סעיף 92 לפקודת מס הכנסה רק אם רווח באותה מכירה היה חייב במס. גם כשאין מס מגישים הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום. דוגמה חיה: קנייה ב־2 מיליון, מדד עלה 10% ל־2.2 מיליון. מכירה ב־1.9 מיליון היא הפסד לפי החוק. מכירה ב־2.1 מיליון היא שבח אינפלציוני בלבד. מכירה ב־2.3 מיליון היא שבח ריאלי של 100 אלף, ומס עד 25 אלף אם אין פטור. מי שקונה במקומה פותח את מחשבון מס רכישה על השווי בחוזה.

שוק הדיור התפצל. דירות חדשות עם ממ״ד מחזיקות מחיר. דירות יד שנייה בלי ממ״ד נמכרות בלחץ. חלק מהמשקיעים שקנו ב־2022 חותכים הפסד ועוברים לדירה עם ממ״ד או לשוק ההון. במקביל שכר הדירה עלה, כולל בדירות הישנות שמחיריהן ירדו. תשואת השכירות על דירה שנמכרת בהנחה עולה, גם אם מחיר המכירה נשאר מאחור. זה גרף הפוך: המחיר יורד, השכירות עולה. מי ששוכר משלם יותר. מי שמוכר בלי ממ״ד מקבל פחות.

למשק הבית הסיפור יושב בחוזה. 11.1% מול 2.8% זה ארבע שנים שבהן מכירה בהפסד ריאלי הפכה מתופעה שולית לשורה שאחת מתשע עסקאות נוגעת בה. בבאר שבע אחת מארבע. מי שמוכר בודק קודם את יתרת המשכנתא מול המחיר שסוגרים, ואז את מס השבח: אם אין שבח ריאלי אין 25%, אבל עדיין יש הצהרה. מי שקונה יד שנייה בלי ממ״ד מקבל מחיר נמוך יותר, ומשלם מס רכישה לפי המדרגות הקפואות עד 15.1.2028. דירה יחידה עד 1,978,745 ב־0%. דירה נוספת 8% עד 6,055,070 עד 31.12.2026. שני המספרים מהסיפור: 11.1% השנה, 2.8% ב־2022. הראשון הוא הסיכוי בעסקה חיה. השני הוא כמה זה היה כשקנו בשיא.