צחי גרוסמן, מומחה של למעלה לעשור במתן ייעוץ פיננסי מתקדם למשפחות תוך התמקדות בשני תחומים מרכזיים: כלכלת משפחה ונטילת משכנתא.

כלכלת משפחה – ניהול נכון, אפקטיבי ומושכל של כלכלת המשפחה: השגרה, עומס המשימות, קשיי החיים ועוד גורמים רבים מתאגדים להם יחדיו ומקשים על המשפחה הממוצעת בארץ לנהל כלכלת משפחה נכונה ויציבה, כזו שמאפשרתת לחיות בנחת, ברווחה ובעיקר – באושר. ליווי מקצועי, אישי וממוקד לצד הקניית כלים פרקטיים ושיטות מחשבה חדשות, יכולים לאפשר למשפחה לצאת לדרך חדשה ולהגיע מהר מכפי שנהוג לחשוב לרווחה כלכלית. מה שנראה היום קשה עד בלתי אפשרי יהפוך במהרה לשגרת חייכם.

נטילת משכנתא – רכישת דירה ולקיחת משכנתא משכנתא היא מהלך הטומן בחובו סיכונים פיננסיים לא מועטים כאשר ניגשים להוצאתו אל הפועל בידיים ריקות וללא תכנון מקצועי. מצב זה אולם, אינו מכורח המציאות. ייעוץ מקצועי ואישי,, כפי שניתן על ידי צחי גרוסמן ייעוץ פיננסי והצוות שלו, הופך את המורכב לפשוט, את המרתיע למזמין ואת הסיכון הפיננסי להשקעה מושכלת לטווח ארוך.

לקוחות ממליצים

צור קשר

גרוסמן בוגר תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון ובעל תעודת יועץ השקעות. גרוסמן בעל  ניסיון רב ומגוון בניהול סיכונים ובעל היכרות עמוקה עם כלל המערכות הפיננסיות בארץ – "התפקיד שלי הוא לדאוג שתזכו לשקט הנפשי לו אתם ראויים", אומר גרוסמן ומוסיף – "אני אסייע לכם לקבל את ההחלטות הכלכליות שמתאימות לכם בצורה אישית ונבונה. לאחר ניסיון של עשר שנים בתחום הבנקאות החלטתי להתמקד בתחום המשכנתאות. אני דוגל בשיטת עבודה שמתבססת על שקיפות מוחלטת ביני ובין הלקוחות שלי. את ההכשרה המקצועית שלי, הניסיון והקשרים הרבים שיש בשוק הכלכלי אני מנצל בשביל לסייע לכם להגשים חלום – בעלות על בית או דירה משלכם".

האני מאמין שלנו

למה לבחור בנו?   אצלנו השירות אישי: ו לא תהיו עוד מספר מתוך מאגר לקוחות בלתי מזוהה; לא תהיו תיק מספר 154; ולא תיתקלו במערכת ניהול תורים שתגרום לכם להמתין דקות ארוכות. אנו מאמינים במתן שירות אישי עד הבית. אנו מאמינים שבכדי לייצג אתכם נאמנה אל מול המערכת הבנקאית אנו צריכים להכיר אתכם באופן אישי. אנו נעשה עבורכם את עבודת השטח כולה – החל ממיפוי הצרכים והיכולות, עבור דרך איסוף החומר והמסמכים השונים הנדרשים להצלחת התהליך וכלה בניהול משא ומתן עם הגופים המממנים עד לפרטי הפרטים האחרונים.

מקצועיות: בכדי לנהל משא ומתן מוצלח אל מול הבנקים יש צורך במקצועיות גבוהה ביותר. אנו בגרוסמן ייעוץ פיננסי מדברים את שפת הבנקאים, אנו יודעים מה מפריע להם ומה הם מחפשים, אנו יודעים כיצד לגשר על פערים, אנו יודעים מה ניתן לבקש ועד כמה ניתן למתוח את הגבול.

טובת הלקוח מעל לכל: המטרה היחידה שלנו היא לתפור עבורכם פתרון פיננסי המתאים למידותיכם, לצרכיכם וליכולותיכם. זהו. זה מה שאנחנו עושים וזה מה שאנחנו עושים היטב. כל פעולה ופעולה שנעשה, מכוונת להשגת מטרותיכם באופן המקצועי והטוב ביותר האפשרי.

מדריך משכנתא

מחשבון משכנתא

האם שיווק אלפי דירות לשכירות ארוכת טווח בישראל, ישפיע על מחירי הדירות?

השכרה ארוכת טווח – יתרונות וחסרונות

השכרה לטווח ארוך היא אחת מתוכניות האוצר להענקת פתרונות דיור לציבור, אבל זה עדיין תחום בחיתולים. אמנם זה התחיל כבר לפני חמש שנים, כשבוועדת טרכטנברג, האמינו בזמנו כי יש פוטנציאל לקרוב ל-30 אלף דירות בהשכרה ארוכת טווח.

בהמשך יאיר לפיד, שכיהן כשר אוצר, דיבר על ­150 אלף יח"ד בתוך עשור. בשטח מדובר ב-273 דירות בלבד. בגלובס ניתחו את שוק הדירות להשכרה לטווח ארוך, ודנו בשאלה – האם שיווק הדירות להשכרה ארוכה ישפיע על מחירי הדירות? והתשובה – כנראה שלא.

מודל הפעילות של השכרה לטווח ארוך (דרך חברת "דירה להשכיר") הוא הקמת מתחמי דיור להשכרה, בהם רבע מהדירות לזכאים שישכרו את הדירות במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק. יתר הדירות מושכרות לשוק החופשי. היתרון המשמעותי עבור הדייר הוא ששכר הדירה נמוך יותר משכירות חופשית וכן ששכר הדירה נשאר קבוע במשך עשור(למעט, לעדכון מפוקח אחרי חמש שנים).  עבור היזמים מדובר בבוננזה גדולה – זכייה בקרקע במחיר נמוך ממחיר השוק הרגיל, עם התחייבות להפעלת הפרויקט להשכרה למשך 20 שנים. בתום התקופה, הם יכולים למכור את הדירות, וליהנות ממחיר מלא.

לאחרונה הורחבה פעילות קרנות להשקעה בנדל"ן (קרנות ריט) גם לתחום המגורים להשכרה. אלה זוכות להפחתת מס הרכישה של הנכס מ-8% ל-0.5% בלבד. . כמו כן, המס על רווחי הון יהיה 20% ולא 25%.  כך או אחרת, במספרים הנוכחיים אין השפעה על של שוק השכרת הדירות   לטווח ארוך על שוק הדירות, וגם אם ההיקפים יגדלו, נראה שההשפעה תהיה מועטה. קראו בגלובס את הסיבות לכך.

השכרה ארוכת טווח בראשל"צ

השכרה ארוכת טווח בירושלים

"

מדריך פינוי בינוי

פינוי­בינוי בשכונת מורשה: 687 דירות במקום 180 דירות

חברת אאורה הנסחרת בבורסה בת"א, קיבלה אישור למתן תוקף מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל­אביב עבור תוכנית להתחדשות עירונית במתחם אילת בשכונת מורשה שבמזרח רמת השרון.

בפרויקט צפויות להיבנות 687 דירות חדשות במקום 180 דירות ישנות – מדובר, בפרויקט ענק, ולמעשה בפרויקט הגדול ביותר בהיקפו בשנים האחרונות ברמת השרון. הפרויקט יכיל 6 מגדלים בני 20 קומות ועוד בניין בן 6 קומות. הדיירים שיפונו מהדירות (במסגרת פינוי בינוי) יקבלו דירה גדולה ב­53 מ"ר מדירתם המקורית, וערכה צפויה לבטא השבחה משמעותית מאוד – על פי ההערכות קרוב ל-100%.

התוכנית אושרה בוועדה המקומית כבר בדצמבר 2013 ,וכעת אושרה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית. החברה הצליחה החתים מעל 85% מבעלי הזכויות במתחם על הסכם פינוי­בינוי מחייב. תחילת בנייה צפויה בעוד כעשרה חודשים.

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי זו תוכנית שבה הורסים בעצם את המבנה/ מבנים הישנים ובונים מבנים חדשים במקומם. הדיירים הקודמים מקבלים דירה חדשה בפרויקט החדש (ולפעמים אפילו מעבר לכך). במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים – האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא,  בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה.

האם זה כדאי לדיירים? הדיירים לרוב מקבלים דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה מהדירה הישנה שלהם. הדיירם מקבלים גם איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד. הדיירים מקבלים מגורים בדירה יותר בטוחה (יש ממ"ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים. כמו כן, יש הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.

ומה הסיכונים? הסיכון הגדול הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לדי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.

פייסבוק, שמחזיקה באינסטגרם ובווטסאפ מכה את תחזיות האנליסטים. הרשת החברתית הגדולה בעולם, הציגה ברבעון הרביעי של 2016 רווח של 1.41 דולר למניה לעומת תחזית ממוצעת של 1.3 דולר למניה. ההכנסות ברבעון עלו ל-8.81 מיליארד דולר לעומת תחזית ל-8.51 מיליארד דולר.

למניית פייסבוק

מספר המשתמשים השונים ביום עלה 1.23 מיליארד איש~ כש-1.15 מיליארד נכנסים לרשת דרך המובייל. מספר המשתמשים השונים בפייסבוק בחודש עלה ל-1.86 מיליארד, כ-1.74 מיליארד איש משתמשים במובייל.

המובייל הוא מנוע צמיחה עיקרי של פייסבוק, כאשר 84% מהכנסות הרשת מיוחסות לפעילות המובייל.

פייסבוק היא הרשת החברתית הגדולה ביותר בעולם, עם מעל 1.7 מיליארד משתמשים.  החברה שהוקמה בשנת 2004 על ידי מארק צוקרברג, דסטין מוסקוביץ, אדוארדו סברין, אנדרו מקקולוןם וכריס יוז, הפכה במהלך השנים לחברה שמזוהה בעיקר עם צוקרברג, כשבדרך "נעלמים" השותפים.

פייסבוק היא אמנם הרשת הגדולה ביותר, אבל נראה שחלק מאוד גדול מהצלחתה של החברה, נובע מהרכישות שעשתה בשנים האחרונות שהפכו למנועי הצמיחה העיקריים שלה – רשת אינסטגרם (שנרכשה ב-1 מיליארד דולר) ווואטסאפ (שנרכשה תמורת 19 מיליארד דולר).

פייסבוק הונפקה בוול-סטריט בשנת 2012 במחיר נמוך מ-40 דולר, מאז ירדה בתוף חודשים ספורים מתחת ל-20 דולר, ואז חזרה למסלול עליות (נובמבר 2016 – 120 דולר)

אוהד חיים, אנליסט ני"ע זרים בלאומי שוקי הון, מפרסם היום תגובה לדוחות אפל ומזהה הזדמנות במניית החברה  – "אפל פרסמה אתמול דו"חות ועלתה לאחר המסחר ב-3%. לאחר תקופה בה הציגה אפל ירידה בהכנסות, החברה חזרה לעצמה עם חידוש הצמיחה בהכנסות והציגה רבעון שיא – 78.35 מיליארד דולר בהכנסות"

למניית אפל

התוצאות של החברה עקפו את תחזיות האנליסטים, גם בשורה התחתונה – הרווח הנקי וגם בעליונה – ההכנסות – "אין חדש תחת השמש", אומר חיים, " האייפון ממשיך בדומיננטיות שלו, ומנגד, אפל ממשיכה להציג ירידה במכירות מכשירי האייפד, וגם במכירות מכשירי המק אין צמיחה.

"הכישלון של אפל הוא ללא ספק ה-.Applewatch אפל אינה מפרסמת נתונים על המכירות והמוצר נמצא תחת סעיף "מוצרים אחרים", הכולל גם את ה I-Pod והטלוויזיות של אפל. בסעיף זה נרשמה ירידה של 7%.סגמנט השירותים, אשר כולל בין היתר את Apple Pay , אייטונס ואפל מיוזיק, ממשיך להציג צמיחה יפה מאוד (26%), ומהווה פיצוי מהותי על החולשה בסעיף הכנסות אחרות.

"לא הכול וורוד בדו"חות הנוכחיים: אפל מאבדת נתח שוק בסין למתחרים הסיניים הזולים – המכירות בסין רשמו ירידה של 12%".

האם מדובר בהזדמנות קנייה?

"המתנגדים למניה, מזכירים את הגן הסגור, ולאחרונה גוברים הדיבורים על הדומיננטיות של האייפון בתמהיל המכירות. המשקיעים לא אוהבים את התלות של החברה במוצר בודד.

בהקשר זה אפשר להזכיר את הדוגמא האקטואלית של טבע והקופקסון. אמנם לאייפון אין תאריך "פג תוקף", אבל שוק המכשירים הניידים הופך לתחרותי יותר ויותר ואפל תמשיך לנסות להמציא את הדבר הבא.

יחד עם זאת, יש מספר גורמים שהופכים את המניה לאטרקטיבית בשנה הקרובה:

o       פוטנציאל להקלות מיסוי

o     במהלך 2017 אפל צפויה להשיק את האייפון 8, כאשר שנה בה מושק מודל חדש היא בדרך כלל שנה של עליות.

o    המשך צמיחה של פעילות השירותים: החברה מנסה לייצר שינוי הדרגתי במודל העסקי לכיוון שלUTILITY, כלומר קבלת הכנסה שוטפת מלקוחותיה. זוהי הכנסה "איכותית", היא יציבה יותר וקושרת את הלקוחות לחברה.

ובהמשך לדוח הכספי ולהמלצות האנליזטים בעקבות הדוחות הגיע מניית אפל לשיא חדש – שברה את ה-130 דולרים.

למניית אפל

למניית גוגל

למניית טוייטר

מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים

בית ההשקעות פסגות מעריך – אין בועה בשוק הדיור – מחירי הדירות בארץ לא מנופחים. בפסגות מנסים להעריך האם מחזור הצמיחה החיובי בכלכלה המקומית, קרוב לסיום לאחר כ­-7 שנים, והמסקנה –  "אין משהו שיעצור את הצמיחה בישראל, לא אינפלציה ועליות ריבית ולא התפוצצות בועות. כשאנחנו מסתכלים קדימה ובוחנים את הצמיחה בעתידית והמוקשים שעלולים להיות בדרך,  אנחנו מגיעים להערכה שאין כרגע משהו שיעצור את הצמיחה בישראל בטווח הזמן הקרוב, לא אינפלציה ועליות ריבית, לא התפוצצות בועות ואם לא יתרחש כאן זעזוע חיצוני כלשהו קצב הצמיחה הנוכחי לא צפוי להאט".

גיא יהודה, כלכלן בכיר בפסגות, בחן שלושה גורמים מרכזיים שעלולים לפגוע בצמיחה –  זעזוע חיצוני, התפוצצות בועה פיננסית ואינפלציה גבוהה. אבל שלושתם לא נראים באופק – "הכלכלה הישראלית היא מעין 'כלכלת אי', שחשופה יחסית לזעוזעים חיצוניים וכן ל'רעשים' גיאופוליטיים. כמובן שאנחנו לא יודעים מה שאנחנו לא יודעים ויכול להיות שמחר בבוקר תפרוץ מלחמה בגבול הצפון או שהאיחוד האירופי יצליח לגבש חרם כלכלי על מדינת ישראל", כותב יהודה בסקירה ומוסיף – "באותה מידה ייתכן ואירועים כאלה לא יתרחשו גם ב­10 השנים הקרובות. לכן, אנו לא מנסים לחזות זעזועים חיצוניים ובגדול די מתעלמים מהאפשרות הזו. לא כי היא לא קיימת אלא כי אין אפשרות לדעת מתי ואיך זעזוע שכזה יתרחש". בכך בעצם מתעלם יהודה מאפשרות של זעזוע חיצוני, אחד מהגורמים כאמור לפגיעה בצמיחה, אבל האם זה נכון לעשות כך? האם לא היה נכון יותר לבחון את הזעזועים בעשורים האחרונים ואת תכיפותם ולפי זה לקבוע כל כמה שנים יש זעזוע (אפילו קטן) שפוגע בצמיחה?

ומה ביחס לבועות שעלולות להתנפץ?  – "האם מתנפחת לנו בועה מתחת לאף בלי ששמנו לב?" כותב יהודה ומעריך "כנראה שלא. שוק הנדל"ן רחוק מלהיות בועתי – משקי הבית לא ממונפים, לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. מעבר לכך,  גם שוק הרכב ו/או האשראי הצרכני רחוקים גם הם מלהיות בועתיים ואין בועה פיננסית נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק".

בהקשר זה חשוב לציין שיש כלכלנים שמעריכים דווקא הפוך – ששוק הדירות יקר, ומבטא סממנים מסוימים של בועה. אולי לא בלון ענק, אבל בהחלט מחירים גבוהים.

ולגבי הגורם השלישי – עלייה חדה באינפלציה. בפסגות לא חוששים מאינפלציה – "האינפלציה בשנת 2016 הייתה שלילית זו השנה השלישית ברציפות וציפיות החזאים והציפיות בשוק ההון הן לאינפלציה נמוכה מאוד גם בשנה הקרובה ובשנים שיבואו אחריה. סביבת המחירים הנמוכה תביא את בנק ישראל להותיר את הריבית על כנה לאורך כל שנת 2017, לכל הפחות". זו תחזית שונה מרוב הכלכלנים בשוק שמעריכים שתחל השנה עלייה בריבית.

ועל רקע המשך הצמיחה, סבורים בפסגות שכלכלת ישראל נמצאת במצב של – כלכלת זהבה (economy Goldilocks) שמבטא מצב של קצב צמיחה שאינו נמוך מדי ואינו גבוה מדי שמעיד על התחממות יתר של הכלכלה, במקביל לאינפלציה מתונה וסביבת ריבית נמוכה.

ובפסגות מסכמים – "רכבת הצמיחה כבר עזבה את התחנה ולפי הנתונים הצופים פני עתיד, היא נכנסת לתוך שנת 2017 במלוא הקיטור"

מ

היקף המשכנתאות בדצמבר – 4.7 מיליארד שקל, בדומה לחודש נובמבר. כך עולה מנתוני בנק ישראל. מתוך סך ההלוואות 2.1 מיליארד שקל ניטלו בריבית קבועה, ו-2.6 מיליארד שקל בריבית משתנה.

מתוך סך המשכנתאות בדצמבר כ-420 מיליון שקל ניתנו עד 30% מימון, 1.1 מיליארד שקל במימון של 30% עד 45%; 1.9 מיליארד שקל ב-45% עד 605 מימון ו-1.4 מיליארד שקל במימון גובה (שיעורי מימון גבוהים) של 60% עד 75%.

לאחרונה טענו בכירי בנק ישראל כי העלייה בריבית המשכנתאות עלולה לערער את יציבותם הפיננסית של משקי הבית. להערכתם, אם הריבית על המשכנתאות תמשיך לעלות, מחירי הדירות ימשיכו להאמיר, והכנסתם של משקי הבית לא תשתנה באופן משמעותי ­ שיעור ההחזר מההכנסה יעלה, והדבר עלול לערער את יציבותם הפיננסית של משקי הבית. כך נכתב בדוח היציבות הפיננסית שפרסם הבנק.

בשנה האחרונה התייקרה ריבית המשכנתא הקבועה והמשתנה בשיעור העולה על 1% – ראו כאן את ריבית המשכנתא

היקף המשכנתאות נותר יציב בחודשים האחרונים, אם כי, השוק להערכת גורמים בענף הנדל"ן ובתחום הבנקאות עושה סימנים ראשונים של התקררות אחרי תקופה ארוכה של עליות מחירים וביקושים ערים.  אולי זה בגלל תוכנית מחיר למשתכן שעושה רושם שמצליחה לעשות שינוי בחשיבה של זוגות צעירים רבים שמחכים להשתלב בפרויקטים של מחיר למשתכן, ואולי זה בזכות הריחוק של משקיעים משוק הנדל"ן. אחרי הכל, העלייה במס רכישה בשנה למחזיקים בדירה, כבר די פגעה במשקיעים, ובחודשים האחרונים עבר החוק על מס על דירה שלישית, והוא כבר בכלל פוגע במשקיעים בדירות.

הגירעון האקטוארי בקרנות הפנסיה בשנת 2016 עמד על 0.31% והוריד את התשואה של קרנות הפנסיה ל-3.84% – כך עולה מניתוח של רחלי בינדמן מכלכליסט .

מה זה גירעון אקטוארי?

מהניתוח של תעשיית החיסכון לטווח ארוך בכל שנת 2016 עולה כי דמי הניהול  נמצאים במגמת ירידה מתמדת, אך התחרות היא  בעיקר בקרב הגופים הגדולים ששלטו בשוק –חברות הביטוח הגדולות. ב־2016 נכנס הרגולטור לתמונה, כשסימן לעצמו מטרה להפוך את השחקנים הקטנים בשוק למתחרים ראויים לגופים הגדולים. במסגרת רפורמת פנסיית ברירת המחדל שהובילו שר האוצר משה כחלון והמפקחת על הביטוח דורית סלינגר זכו מיטב דש והלמן אלדובי, שני גופים המנהלים קרנות פנסיה קטנות. שני גופים אלה התחייבו לדמי ניהול אפסיים לכל מי שיצטרף אליהם בשנתיים הקרובות, וזאת לתקופה של 10 שנים.

ההפקדות לטווח ארוך הסתכמו ב-2016 ב-10 מיליארד שקל – שיא של כל הזמנים

מדריך – מה זה איזון אקטוארי, גירעון אקטוארי ועודף אקטוארי

מדרגות מס רכישה צמודות (ראו כאן הסבר מפורט) למדד שירותי דיור בבעלות הדיירים. בשנת 2016 עלה מדד שירותי הדיור בבעלות ב-1.4% (למחשבון מדד שירותי דיור בבעלות), והמשמעות היא שהמדרגות עלו ב-1.4% החל מ-15 בינואר 2017.

ומכאן שהמדרגות החדשות לרוכשי דירה חדשה הן –

עד 1,623,320 שקל – פטור לרוכש דירה ראשונה (בשנת 2016 הפטור היה עד 1,600,175 שקל)

מ-1,623,321 עד 1,925,460 שקל – מס רכישה בשיעור של 3.5%

מ-1,925,461 עד 4,967,445 שקל – מס רכישה בשיעור של 5%

מ-4,967,445 עד 16,558,150 שקל – 8%

מעל 16,558,150 שקל – 10%

והמס על דירות להשקעה –

עד 4,967,445 שקל – 8% ומעל סכום זה – 10%.

העלייה הזו נמוכה מדי, ביחס לעלייה במחירי הדירות, ובפועל היא דווקא פוגעת ברוכשי הדירות – הם היו צריכים לשלם פחות מס (מבחינה ריאלית), ולהמחשה – מחירי הדירות עלו בשנת 2016 ב-8%, והמשמעות היא שדירה שהתייקרה ב-8% שזה יותר מהעלייה במדד שירותי הדיור בבעלות, תמוסה בסכום גדול יותר מאשר בשנה שעברה. הרוכשים נפגעים ריאלית.

מחשבון מס רכישה

מדריך מס רכישה

ויקטורי מתקרבת לשווי של 600 מיליון שקל – הבעלים מממשים ב-30 מיליון שקל

ויקטורי שקפצה השנה בהיקף הפעילות בעקבות רכישה של סניפי מגה, מצליחה גם בבורסה המקומית. הפוטנציאל ברכישת הסניפים הביא לעלייה של 50% במחיר המניה בשנה האחרונה, לשווי של קרוב ל-600 מיליון שקל.

ובשווי הזה בעלי השליטה, המנכ"ל אייל רביד ואחיו אבי, סמנכ"ל התפעול והפיתוח העסקי, החליטו לממש 5% מהמניות בתמורה ל-30 מיליון שקל. המכירה היא לקראת עדכון המדדים הקרוב של הבורסה הצפוי בשבועות הקרובים – הכמות הצפה במניה תגדל ומשקלה במדדים עשוי לעלות.

המימוש נעשה לגופים מוסדיים במחיר הנמוך ב-2% ממחיר השוק  (מחיר של כ-45 שקל).

ויקטורי נהנתה ברבעונים האחרונים מהסינרגיה עם הסניפים שרכשה ממגה (11 סניפים), אם כי, לדברי מנהלי החברה, ההשפעה ל הדוחות הכספיים צפויה להיות באופן הדרגתי. ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ב-1.5 מיליארד שקל – גידול של 46%, והרווח עלה ב-57% ל-20 מיליון שקל.

מעבר לגידול שנבע מהרכישות של הסניפים, החולשה של מגה עד למכירת הסניפים הביאה להקטנת הלחץ התחרותי בשוק, והיטיבה עם (כמעט) כל השחקנים בשוק רשתות המזון.

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

פינוי בינוי ביבנה ­ הועדה המחוזית לתכנון ובנייה (מחוז מרכז) אישרה פרויקט פינוי בינוי של קבוצת אלמוג, שבמסגרתו תוגדל כמות הדירות ביותר מפי 10!   מדובר על מתחם בן 13 דונם ברחוב החרמון בשכונת נאות שז"ר בעיר. על פי התוכנית שקיבלה את אישור הועדה המחוזית, ייהרסו 92 דירות ישנות בשלושה בניינים טרומיים בני 3 עד 4 קומות ובמקומן ייבנו, לא פחות מ-487 יחידות דיור חדשות.

הבינוי החדש יכלול ארבעה בניינים בני 23 קומות ובניין נוסף בגובה 26 קומות, וזה עוד לא הכל –  בנוסף יכלול הפרויקט כ­1,420 מ"ר של שטחי מסחר, ותעסוקה, וכן חניונים תת קרקעיים שיכללו 730 חניות לדירות ועוד כמאה חניות ציבוריות.

הפרויקט הוא לא בדיוק פינוי בינוי, אלא הוא בינוי­פינוי­בינוי. כלומר לא מפנים ואז בונים, אלא קודם בונים, מפנים את הדיירים לדירות הבנויות ואז בונים את הפרויקט. לצורך הבנייה הראשונית (דירות לתושבי המקום)  הקצתה העירייה כ­4 דונם, לבניית שני הבניינים הראשונים לפני הפינוי והריסת המבנים הישנים. במתווה זה של הפרויקט אין צורך בפינוי בעלי הדירות הישנות לדיור חלופי והם יפנו את הבניינים הישנים רק עם תום בניית החלק הראשון של הפרויקט.

על פי התוכנית שאושרה, בעלי הדירות הישנות, בנות 70 מ"ר בממוצע, יקבלו בתום הפרויקט דירות חדשות בנות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר, חנייה ומחסן – על פניו עסקה כלכלית טובה לדיירי המקום.

מחירי הדירות בפרויקט יעמדו על החל מ-1.45 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. היקף הפרויקט , אגב,  על פי נתוני החברה, מסתכם בכ­400 מיליון שקל. בחברה מעריכים כי הבנייה תחל עוד כשמונה חודשים.

"קבענו שפיתוח חלקי העיר החדשים לא יותיר את השכונות הוותיקות ללא פיתוח, ונעשה כל מאמץ לטובת מתן מענה הולם לוותיקי העיר בצורת מבנים חדשים ותואמים את העיר המתחדשת", כך ראש העיר יבנה, צבי גוב­ארי.

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג אמר בעקבות אישור התוכנית: "פרויקט פינוי בינוי זה מחוץ לגבולות גוש דן הוא תשובה לכל פרנסי המדינה שזה אפשרי וכדאי לכולם, הן ליזמים והן לדיירים שראויים למגורים בכבוד".

למניית אפריקה

לב לבייב, בעל השליטה באפריקה ישראל מציע לרכוש את הקבוצה בשיתוף מוטי בןמשה, בעל השליטה בקבוצת אלון. זה אולי נשמע אבסורד שבעל שליטה רוכש את השליטה – מה הוא רוכש מעצמו? אז זהו שאין באמת משמעות לבעל השליטה הנוכחי ואחזקתו, ובכלל – אין משמעות למניות כיום בשוק, כי מי ששולט בעצם בחברה הם מחזיקי החוב שהתמורה בגין השליטה באפריקה תעבור אליהם (כחלק מהסדר החוב).

ומכאן שההצעה מוגשת למחזיקי אגרות החוב (הגופים המוסדיים. היקף החוב דל אפריקה למחזיקי האג"ח הוא כ-2.8 מיליארד שקל, ונראה שההצעה של לבייב ובן משה, בדומה להצעות אחרות,  היא להזרמה לחברה של כמה מאות מיליוני שקלים לקופת החברה (מעל 500 מיליון שקל), במקביל לפירעון אג"ח, ובמקביל למחיקת חוב גדול.

במקביל פרסמה חברת חג'ג' כי היא הגישה הצעה לרכישת אפריקה.  החברה הנשלטת על ידי,  האחים צחי ועידו חג'ג', הגישה הצעה לא מחייבת. חג'ג' מציעה עבור אפריקה מזומן בהיקף 800 מיליון שקל, וכן מניות ואג"חים בהיקף 750 מיליון שקל שיונפקו למחזיקי האג"ח של החברה ויחליפו למעשה אג"ח קיימות בהיקף של 750 מיליון שקל. יתרת האג"ח תימחק. "ככל שהחברה, לאחר ביצוע בדיקת הנאותות, תחליט להגיש הצעה מחייבת לרכישת מניות אפריקה השקעות, החברה תפעל לגיבוש העסקה באופן שיבטיח כי סיכון האשראי של החברה לא ייפגע, לרבות קבלת דירוג אינדיקטיבי מהחברה המדרגת לפיו דירוג האשראי של החברה וסדרות אגרות החוב שלה לא יירדו מהדירוג הנוכחי בעקבות העסקה, ובאופן שהעסקה לא תפגע ביכולת הפרעון של החברה אל מול בעלי החוב הקיים והעתידי של החברה" – כך מוסרת חג'ג' בהודעה. כך או אחרת, ההצעה הזו מסתכמת לסך של 1.3 מיליארד שקל, ומבטאת תספורת של כ-55% על הערך המתואם של החוב.

הסדרי החוב של אפריקה