קראו כאן על ביטול ההצעה להטיל מס על משפרי הדיור

מתי אמור להיכנס לתוקף מס הרכישה על משפרי הדיור בשיעור 3.5%?  עד עכשיו לא היתה תשובה ברורה ומוחלטת –   על פי ציטוטים בימים האחרונים של בכירים בתקשורת המס הבעייתי הזה ייכנס לתוקף החל מה-1 בינואר 2014, אבל אחרים (באוצר) טענו שהכוונה להחיל אותו כמה שיותר מהר בתוך מספר שבועות. קודם, צריך לעבור את אישור הממשלה, ולא בטוח לחלוטין שהמס הזה יעבור חלק, אבל בהנחה שכן, אזי העיתוי לא ברור. עכשיו, בהמשך להעברת חוק ההסדרים ליועצים המשפטיים של המשרדים ולתגובות הציבור, מתברר כי התאריך הוא 1 באוגוסט 2013!

עדיין קיימת אי-וודאות – לא ברור איך הסעיף הזה יעבור – האם יחול המס הבעייתי הזה, או שהוא יקוצץ (כפי שמדווח בתקשורת), ומעבר לכך לא ברור לחלוטין אם זהו התאריך הסופי.  המס על משפרי הדיור לצד התאריך הקרוב שבו הוא ייושם גורמים  לאנשים למהר ולרכוש דירות עכשיו – כך הם חוסכים  את הקנס הלא מוצדק הזה, וכך הן חוסכות (לפחות חלק) מעליית המע"מ ב-1% ל-18%.     

 ומה זה בכלל הקנס הזה? באוצר החליטו  כי משפרי דיור ייאלצו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון. עד עכשיו התייחסו אליהם כמו אל רוכשי דירה ראשונה, ומס הרכישה שהוחל עליהם היה בהתאם למדרגות מסוימות שהתעדכנו על פני זמן (מדרגה ראשונה בשיעור אפס, אחר כך 3.5% ואחר כך 5%). מעכשיו , מס הרכישה יחול על השקל הראשון בשיעור של 3.5% והמשמעות היא עלות נוספת של עד כ-50 אלף שקל למשפרי הדירות.  המס הזה, אגב, יוחל גם על כאלו שעוברים לדירה קטנה וזולה יותר. כל אחד שרוכש דירה וזו לא דירתו הראשונה בעצם מחויב במס הזה, גם אם הוא מוכר את הדירה ועובר לדירה זולה יותר מסיבות כלכליות או מסיבות אחרות.

הסיבה למס/קנס הזה היא תקציבית. מר לפיד, שר האוצר החדש, מנסה לסגור את החור בתקציב. אבל זו ממש לא הדרך!

ובכלל, מס רכישה, הוא מס מוזר ובעייתי. לרוב במכירת נכס ולא משנה איזה סוג של נכס  (דירה, ניירות ערך – מניות , אגרות חוב וכו') אזי המוכרים צריכים  לשלם מס על הרווח (באם יש רווח) וזה מאוד סביר והגיוני – משלמים מיסים על רווחים. אלא שמס רכישה הוא "חיה אחרת"; מס רכישה  אינו חל על רווחים , הוא מס שמשולם כאשר רוכשים דירה, לא כאשר מוכרים אותה ברווח (אז מדובר במס שבח – מס על רווח ההון על השבח של הדירה). בריכשת דירה, אין כמובן רווח, יש השקעה ברכוש/ בדירה. אז למה יש מס? ככה נקבע, אילוצי תקציב.  ניסיון להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו,  במיוחד על שוק הדירות להשקעה, הביאו את הממשלות מזה עשרות שנים לחייב את הרוכשים במס רכישה, אבל לא את כולם. לרוכשי דירה יחידה קיים פטור ממס עד לתקרה מסוימת, והפטור הזה כלל גם רוכשי דירה ראשונה וגם כאלו שעברו מדירה לדירה. עכשיו, בעקבות החלטת האוצר, אותם משפרי דיור (ובכלל אלו שעוברים דירה) לא יזכו לפטור ממס רכישה, ויצטרכו לשלם 3.5% מהשקל הראשון – משמע תוספת של עד כ-50 אלף שקל לדירה.

למדריך מס רכישה המלא

לעדכונים בנושא מס רכישה

העדכון הצפוי במס רכישה הוא שערורייה. משפרי דיור, כאלו שמבקשים לעבור לדירה חרת ייאלצו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון. עד עכשיו התייחסו אליהם כמו אל רוכשי דירה ראשונה, ומס הרכישה שהוחל עליהם היה בהתאם למדרגות מסוימות שהתעדכנו על פני זמן (מדרגה ראשונה בשיעור אפס, אחר כך 3.5% ואחר כך 5%). מעכשיו , מס הרכישה יחול על השקל הראשון בשיעור של 3.5% והמשמעות היא עלות נוספת של עד כ-50 אלף שקל למשפרי הדירות.

מה קרה באוצר? השתגעו שם? מה עבר בראשו של שר האוצר החדש. אה, הוא אמר – "קל יותר לקחת ממשפר הדיור ממי שאין לו מה לאכול". שטויות – ראשית, לקחתם גם לכאלו שאין להם מה לאכול, ושנית – לא לקחתם מעשירים, את המס שיכל לסתום את החור – מס ירושה/ מס עיזבון.

מעבר לזה, שימו לב לשלומיאליות – מס הרכישה הזה יחול על כל מי שיש לו דירה ועובר לדירה אחרת, אלו לא רק משפרי הדיור, אלו גם כאלו שנאלצים לעבור מדירה יקרה לדירה זולה יותר, גם מסיבות כלכליות, גם מסיבות גיל וסיבות נוספות. למה צריך להטיל על מישהו שעובר בגלל שקשה לו כלכלית (או מסיבות אחרות) לשלם קנס; ובכלל – מה ההצדקה המוסרית של המס העקום הזה.

 על פי הנתונים יש כ-30 אלף משדפרי דיור, והמשמעות שמעל 1 מיליארד שקל  ייכנסו לקופה בעקבות המהלך של האוצר.

עדכון נוסף במס הרכישה יהיה על דירות יוקרה. באוצר הוחלט כי תיקבע מדרגה נוספת של 8% במס רכישה בגין רכישת דירות יוקרה בסכום העולה על 5 מיליון שקל.

למדריך מס רכישה

ד"ר קרנית פלוג, המשנה לנגיד בנק ישראל והמעומדות להיות הנגידה הבאה, אמרה  בכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ בנושא  הדיור שעליות המחירים בהסתכלות ארוכת טווח בשוק הדירות למגורים, אינן חריגות.

לטענת פלוג – "בשנים האחרונות עלו מחירי הדיור ושכר הדירה במידה ניכרת. בהסתכלות ארוכת טווח עולה שהעלייה בשנים האחרונות באה לאחר עשור בו ירדו מחירי הדירות הריאליים, אחרי עלייתם החדה בשנות ה-90 בשל גל העלייה הגדול, והם אינם חורגים במידה ניכרת מקו המגמה. עליית המחירים לאורך זמן עקבית גם עם הקשר ארוך הטווח בין הצמיחה לבין עליית מחרי הדירות כפי שמתקיים במדינות ה-OECD.

"עליית המחירים החדה יחסית מאז 2008 היא תופעה המשותפת למדינות שלא  חוו משבר פיננסי משמעותי בזמן המשבר העולמי. המסר העיקרי העולה משקף זה הוא שבכל מדינה שבה המערכת הבנקאית לא קרסה במשבר העולמי, מחירי הדירות עלו בצורה חדה. מאחר  שהריבית והתשואות בשווקים הגיעו לרמות נמוכות מאוד בשנים האחרונות, ובכל מדינה שבה המערכת הבנקאית יכלה לספק אשראי – הדבר הביא לגידול בביקוש לדיור ועמו עלו המחירים. לעומת זאת, במדינות שהמערכת הבנקאית נכנסה למשבר, התשואות הנמוכות לא באו לידי ביטוי במתן אשראי לשוק הדיור".

ואם זו הגישה של בנק ישראל, אז אל תצפו להעלאת הריבית שתרגיע את שוק הדיור. בנק ישראל לא מתכוון להיכנע ללחץ הציבורי, לבנק ישראל יש אג'נדה ברורה – הריבית בעולם נמוכה כדי לעודד צריכה וזה מה שקורה גם כאן, הריבית כאן יורדת כדי לתמוך בשער השקל.

פלוג ניתחה בדבריה את ההתפתחויות בשנים האחרונות ואת הגורמים המשפיעים על ההיצע ועל הביקוש לדירות "מצד הביקוש", אמרה פלוג, "הגורמים ארוכי הטווח הפועלים הם הגידול הדמוגרפי  והעלייה ברמת החיים (כתוצאה מהצמיחה) המביאים לכך שמשקי הבית מעוניינים לשדרג  את רמת הדיור שלהם. הגורמים קצרי הטווח כוללים את הירידה בריביות ובתשואות האלטרנטיביות במשק, שהביאו לעלייה בביקוש להשקעה. התשואות הנמוכות מביאות לכך שקשה למצוא אפיקי השקעה שמניבים תשואה גבוהה, ולכן שוק הדיור הופך לאלטרנטיבה אטרקטיבית. תופעה זו לא מיוחדת לישראל – התשואה על דירות בישראל ירדה בדומה לירידה בשוויץ ובשוודיה וקנדה. בהתאם, ניתן לראות שבשנים האחרונות ישנה עלייה במשקל הדירות להשקעה מסך עסקות הרכישה של דירות

"מבחינת הגורמים המשפיעים על היצע הדירות, הרי שתהליך התכנון בישראל ארוך מאוד  – מקבלת ההחלטה ועד סיום הבנייה אורך התהליך כמעט 13 שנה. נראה, שאם צוואר הבקבוק בסוף העשור הקודם היה בשלב התכנון – הרי שלאחר השלמת תכנונם של יותר מ-60,000 יחידות דיור ב-2012, צוואר הבקבוק היום הוא בשלב קבלת ההיתרים, כלומר בוועדות המקומיות, בין היתר בגלל מגבלות בהקמת תשתיות התומכות בשכונות למגורים.

"גורם נוסף שמשפיע על היצע הדירות הינו האשראי לקבלנים. הנתונים מראים  שלצד הגידול החד באשראי לדיור (משכנתאות) בשנים האחרונות, גם האשראי לבנייה גדל, כך שסך האשראי לדיור (משכנתאות + אשראי לקבלנים) מגיע לכ- 40% מסך האשראי הבנקאי. זאת, למרות העובדה שהסיכון באשראי לבינוי ונדל"ן גבוה מאשר בענפים האחרים, כפי שהוא בא לידי ביטוי במשקל האשראי הבעייתי לסך האשראי בענף. לעובדה שזמינות האשראי לבינוי אינה מהווה מגבלה משמעותית להרחבת ההיצע, יש גם אישוש בתשובות המנהלים בענף הבינוי לסקר הערכת מגמות בעסקים שעורכת הלמ"ס: הם מדווחים שהמגבלות העיקריות עבורם הן עיכובים בקבלת היתרים/אישורים ומחסור בקרקע זמינה לבנייה, בעוד מגבלת האשראי היא מתונה יחסית.

"השפעות הביקוש וההיצע מתבטאות בפעילות בשוק הדיור ובעליית מחירי הדירות. הפעילות בשוק הדיור  גדלה בשנים האחרונות, ורמת ההתחלות בשנים האחרונות גבוהה משהייתה באמצע שנות ה-2000. ואולם, בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה במספר היתרי הבנייה, שמשפיעה לרעה על התחלות הבנייה, ונראה שירידה זו מלבה את עליית המחירים.

"לריבית בנק ישראל השפעה מסוימת על מחירי הדיור, ובנק ישראל לוקח זאת בחשבון בקביעת הריבית. ואולם, הריבית הנמוכה תומכת בפעילות במשק ובפרט ביצוא, בצריכה הפרטית ובהשקעות בענפי המשק; ריבית גבוהה יותר כאשר הריביות של בנקים מרכזיים בעולם נמצאות בשפל הייתה מחזקת את הלחצים לייסוף ופוגעת בייצוא. ריבית גבוהה היתה מונעת את הצמיחה שהייתה לנו בשנים האחרונות, ומביאה לשיעור אבטלה גבוה יותר וירידה בקצב בניית הדירות. כדי לצמצם את השפעת הריבית של בנק ישראל על שוק הדיור ובפרט על הסיכונים הפיננסיים הכרוכים בעלייה המהירה בהיקף המשכנתאות, נקט בנק ישראל בשורה של צעדים מקרו-יציבותיים.

"כדי לגרום בו-זמנית לעלייה בהיקף הבנייה יחד עם ירידה במחירי הדירות, יש להגדיל את היצע הדירות. לשם כך, על  הממשלה  לנקוט בצעדים שיגדילו את היקף הקרקע הזמינה לבנייה, להביא לקיצור משך הזמן מייזום ועד לתחילת הבנייה בפועל ולסנכרון בין תכניות בנייה לפיתוח תשתיות. תפקידה של הממשלה הוא לנהל את מדיניות הקרקעות והתכנון. לצד זאת, הממשלה יכולה לרסן את הביקוש מצד משקיעים על ידי צעדי מיסוי כפי שמתוכנן בהצעת התקציב".

ריבית מאי ירדה במפתיע ב-0.25% ל-1.5%, ועכשיו מתפרסם פרוטוקול הריבית, ובו הדיונים שקדמו להחלטה על ההפחתה הזו.

בין חברי הועדה שררה הסכמה כי לנוכח מגמת הייסוף ועל רקע ההרחבה המוניטרית הננקטת ע"י בנקים מרכזיים רבים לאחרונה, יש להפעיל את תוכנית הרכישות לקיזוז השפעת הפקת הגז ולהפחית את הריבית באופן מידי מבלי להמתין למועד החלטת הריבית הרגיל. חברי הועדה היו חלוקים ביניהם ביחס למידת הפחתת הריבית הרצויה – 0.25 נקודות אחוז או 0.5 נקודות אחוז. שלושה חברי ועדה, וביניהם הנגיד, צידדו בהפחתה של 0.25 נקודות אחוז וסברו כי הפחתה מדודה זו יחד עם הפעלת תוכנית הרכישות מספיקה, בשלב הזה, להתמודדות עם ההתפתחויות בשוק המט"ח , והשפעת הפחתה זו תיבחן במועד ההחלטה הרגיל. שלושת חברי הועדה האחרים שצידדו בהפחתה של 0.5 נקודות אחוז סברו כי לאור ההתפתחויות בשוק המט"ח נדרשת הפחתת ריבית חדה יותר.

בהתאם לחוק בנק ישראל, כאשר הקולות שקולים, ליו"ר הוועדה ( נגיד בנק ישראל) קול נוסף. בהתאם לכך אושרה ההחלטה.

השיקולים העיקריים להחלטה על הפחתת הריבית היו לנוכח התמשכות מגמת הייסוף של השקל, על רקע תחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", הפחתת הריבית על ידי בנקים מרכזיים רבים ובראשם הבנק המרכזי האירופאי, ההקלה הכמותית במשקים מובילים בעולם והעדכון כלפי מטה בתחזיות הצמיחה העולמיות, החליטה הועדה המוניטרית בבנק ישראל לקבל החלטות שלא במסגרת התוכנית הרגילה.

כמו כן,  מגמת הייסוף בשקל נמשכת. בחודש האחרון ובשלושת החודשים האחרונים תוסף השקל ביחס לשער החליפין האפקטיבי ב2.4% ו-5.4% בהתאמה. התחזקות השקל מול הדולר והאירו בתקופות אלה בלטה מאוד בהשוואה למטבעות אחרים ביחס לדולר ולאירו. מגמת הייסוף הושפעה, בין היתר, מתחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", מהפחתות הריבית על ידי בנקים מרכזיים בעולם ובראשם הבנק המרכזי האירופאי וכן מהמשך ההקלה הכמותית במספר משקים מובילים בעולם.

שיקול נוסף –  תחזיות הצמיחה העולמית ובפרט התחזיות לגבי אירופה וסין עודכנו לאחרונה כלפי מטה. התמתנות זו צפויה להשפיע על המשק הישראלי. 

במסגרת הדיונים על החלטת הריבית סיפקו אנשי בנק ישראל רקע על מצב המשק –

– התחזקות השקל נמשכת. בחודש שקדם לדיון התחזק השקל ב-2% ו-2.4% מול הדולר ומול שער

החליפין הנומינלי האפקטיבי, בהתאמה, וב-3 חודשים שקדמו לדיון ב-3.4% ו-5.4% , בהתאמה.

-ה-ECB הוריד את הריבית בגוש האירו לרמת שפל של 0.5%. נשיא -ה ECB ציין כי אינו שולל הורדת ריבית נוספת או ריבית הפקדה שלילית. הבנק המרכזי של יפן הודיע בתחילת אפריל על הכפלת קצב תכנית רכישות האג"ח להיקף של 7.5 טריליון ין מידי חודש על מנת לעמוד ביעד אינפלציה של 2%, צעד שהעצים את החלשות הין (פיחות של – כ-20% מול הדולר בחצי השנה האחרונה) ובעקבותיו נקטו מספר מדינות באסיה בהתערבות בשוק המט"ח. על רקע ההאטה הגלובלית נקטו מספר בנקים מרכזיים בצעדי הרחבה מוניטרית: הבנקים המרכזיים של אוסטרליה,

דנמרק, הודו, פולין, הונגריה, דרום קוריאה, וייטנאם וסרי לנקה הפחיתו את הריבית בשבועיים שקדמו לדיון, והבנק ים המרכזי ם של דרום קוריאה וניו זילנד אף התערבו בשוק המט"ח על מנת להחליש את מטבעותיהם, שלטענתם, חזק ים מדי ופוגע ים בצמיחת משקיהם ב. ברזיל לעומת זאת העל ה הבנק המרכזי את הריבית על רקע התגברות לחצי האינפלציה.

– קרן המטבע העולמית הורידה את תחזית הצמיחה ל-2013 עבור מרבית המשקים. תחזית הצמיחה   הגלובלית הורדה –ל-3.3% לעומת 3.5% בתחזית הקודמת. תחזיות הצמיחה עבור ארה"ב וגוש האירו הורדו ל-1.9% ולמינוס 0.3% בהתאמה. בגרמניה צפויה צמיחה בקצב של 0.6%, אך על רקע נתון הצמיחה לרביע הראשון שהתפרסם לאחר פרסום התחזיות של קרן המטבע ויצא נמוך מהציפיות , תחזית הצמיחה עבור גרמניה צפויה להתעדכן כלפי מטה. התחזית עבור סין ירדה ב-0.1%  בלבד ועומדת על 8%.

– גביית מס הבריאות על ידי המוסד לביטוח לאומי, המהווה אינדיקטור לסך תשלומי השכר הנומינלי, עומדת בפברואר – אפריל על קצב גידול של כ-4% יחסית לתקופה המקבילה אשתקד, קצב שמבטא האטה בגידול בתשלומי השכר.

– במדד אמון הצרכנים נרשם שיפור קל.

– מדד האקלים בחודש אפריל נותר יציב ברמות בהן היה מאז ינואר והוא משקף אופטימיות מסוימת.

 עיקרי הדיון : ששת חברי הוועדה המוניטרית המשתתפים בדיון מחליטים על המדיניות המוניטרית למשק. דיון זה  שלא מן המניין, התקיים בעקבות ההתפתחויות בשבועות האחרונים, ובראש וראשונה ההתפתחויות  בשוק המט"ח והתחזקות השקל.  חברי הועדה דנו בגורמים אשר הובילו להערכתם להתחזקות השקל. צוין כי לפי הערכות, חלק מהייסוף החד בשקל בעת האחרונה נבע מהרחבה מוניטרית שבוצעה במספר משקים ב עולם (הרחבת ההקלות הכמותיות והפחתות ריביות שהגדילו את הפער בין ריבית בנק ישראל לריביות של בנקים מרכזיים חשובים בעולם); הערכות המשקיעים לגבי שיפור במאזן התשלומים כתוצאה מהפקת הגז בישראל; הביצועים הטובים יחסי ת של המשק ה ישראל י בהשוואה למשקים אחרים , והתיקון הצפוי בתוואי המדיניות הפיסקלית. יחד עם זאת, לאור תיסוף היתר של השקל בהשוואה למטבעות אחרים, נראה שבשוק המט"ח קיימת הערכת יתר לעוצמת ההשפעה של הפקת הגז על שער החליפין.

על מנת לקזז את השפעת הפקת הגז לתיסוף השקל הוצע לפעול בתוכנית רכישות, בסכומים שיקבעו לפי השיפור הצפוי על פי הערכות הבנק במאזן התשלומים. התוכנית מתווספת למדיניות שער החליפין הנוכחית ותפעל, ככל הנראה , עד לשנת 2018, בה מתוכננת להתחיל לפעול קרן העושר. בפני חברי הועדה הוצגו נתונים על הפעילות הכלכלית שנוספו לאחרונה וביניהם נתוני מס הבריאות לחודש אפריל, נתוני מדד אמון הצרכנים ומדד האקלים. להערכת חברי הועדה, הנתונים אינם מצביעים על המשך מגמת השיפור בפעילות שהסתמנה בחודשים ינואר ופברואר השנה. אולם, מדובר במעט נתונים, ובתקופה שבה אי הסדירות בנתונים גבוהה בגלל חג הפסח, ולכן הם אינם מספיקים לקבלת תמונה מלאה על הפעילות. כמו כן, התקיים דיון על כך שסביבת האינפלציה נמצאת מתחת למרכז היעד וצפויה להישאר בתוך תחום היעד גם בשנה הקרובה. הדיון עסק גם בהצעת התקציב שעמדה באותה עת לאישור הממשלה , המשקפת חזרת השליטה התקציבית אך צפוי ה גם להשפיע על הצמיחה. חלק זה  בדיון סוכם בכך שנתונים אלה לבדם אינם מחייבים הפחתת ריבית שלא במועד הרגיל.

הועדה דנה בנושא השפעת הפחתת הריבית על שוק הדיור. בהקשר זה הזכירו חברי הועדה כי פעולות  שנקט הפיקוח על הבנקים בעבר ממתנות את ההשפעה שיש לריבית המוניטרית של בנק ישראל על שוק  הדירות. הגורם המשפיע יותר על הביקוש לדירות הוא התשואות לטווח ארוך. יחד עם זאת, ישנה הסכמה כי קיימים שיקולים רבים העומדים בפני הועדה בעת קביעת המדיניות המוניטרית וביניהם טובת המשק כולו מול המתרחש בשוק הדיור , וכי הועדה מאזנת בין השיקולים השונים. עם זאת הזכירו חברי הועדה כי פתרון ארוך טווח לבעיה בשוק הדיור צריך לבוא מצד ההיצע ולא מצד הביקוש.

השתתפו:

חברי הוועדה המוניטרית

פרופ' סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל ויו"ר הוועדה; פרופ' ראובן גרונאו; מר בארי טאף; פרופ' רפי מלניק; ד"ר קרנית פלוג; פרופ' אלכס צוקרמן

משתתפים אחרים –  מר אנדרו אביר, מנהל חטיבת השווקים; מר אדי אזולאי, ראש מטה הנגיד; פרופ' נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר; ד"ר יוסי סעדון, יועץ לנגיד ודובר הבנק; גב' אסתי שורץ, מזכירת הוועדה המוניטרית; עו"ד טידה שמיר, היועצת המשפטית.

כלכלני סיטי מעריכים כי בנק ישראל יוריד את הריבית לחודש יוני 2013 ב-0.25% ל-1.25%. בבסיטי מדגישים כי הפחתת הריבית הקודמת אמנם היתה מפתיעה, אבל בהינתן פרוטוקול הריבית (הדיונים שבהם נקבעה הפחתה זו), הרי שנראה שבבנק ישראל מתכוונים להמשיך ולהפחית את הריבית.

מהפרוטוקולים מתברר, כי בנק ישראל היה קרוב מאוד להוריד את הריבית ב-0.5% בהחלטת הריבית הקודמת, אך פרופ' סטנלי פישר שיש לו זכות ווטו קבע כי הריבית תרד ב-0.25%."פישר קיבל את ההחלטה על הפחתת הריבית בשיעור של 0.2% ולא 0.5% , מתוך הנחה כי הורדת הריבית בשיעור זה יחד עם תוכנית רכישות המט"ח עליה הכריז, תמנע את ייסוף השקל באופן סביר", טוענים כלכלני סיטי ומוסיפים "הפחתת ריבית וההתערבות בשוק המט"ח בשבוע שעבר נתפסים כהצלחה, אבל להערכתנו הורדת ריבית נוספת תתמוך באמינות בנק ישראל".

בסיטי נשענים בין היתר על ציפיות האינפלציה שממשיכות לרדת, ומוערכות כעת ב-2.1% (אינפלציה שנתית ).

גם ג'ונתן כץ, כלכלן המאקרו של בנק ההשקעות HSBC מעריך כי  בנק ישראל יוריד את הריבית ב-0.25% נוספים ל-1.25%. להערכת כץ הפחתת הריבית תהיה כבר בשבוע  הבא, עם כינוס ישיבת הריבית ביום שני. המטרה של הפחתת הריבית היא לשדר לשחקנים הגדולים בשוק המט"ח שבנק ישראל נחוש להילחם בירידת שער הדולר.

הפחתת ריבית בנק ישראל מפחיתה בהתאמה את ריבית הפריים (הגבוהה באופן קבוע מריבית בנק ישראל ב-1.5%). ריבית הפריים בעקרבות ההפחתה האחרונה עומדת על 3% ובאם תהיה בקרוב הפחתה נוספת של 0.25% כפי שמעריכים הכלכלנים אזי תעמוד ריבית הפריים על 2.75%. ריבית זו היא בסיס להלוואות משכנתא, והיא צפויה להוזיל את המשכנתאות, ובכלל – הפחתת ריבית גורמת לרוב גם למרכיבי המשכנתא האחרים/ מסלולי המשכנתא האחרים לרדת, כך שבמקביל להפחתה שהיתה ולהפחתה הצפויה, ריבית המשכנתא הממוצעת צפויה לרדת.

וכשריבית המשכנתא יורדת אל תצפו לירידה במחירי הדירות – מימון זול הוא הדלק לעליות המחירים בשוק הדירות!

חברת כרטיסי האשראי כאל שבניהולו של דורון ספיר הרוויחה ברבעון הראשון של 2013 – 33 מיליון שקל, לעומת 50 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2012. החולשה בשורה התחתונה מוסברת בעיקר בשינוי טכני בעיקרו –  שינוי במדיניות העברת התמלוגים לבעלי המניות בחברה, בנק דיסקונט והבנק הבינלאומי, כאשר בעקבות השינוי גדלו הוצאות כאל בכ-11 מיליון שקל. כמו כן, נמשכה השחיקה ברווחיות בשל הפחתת העמלה הצולבת בין חברות כרטיסי האשראי.

מרווח ריבית של 10%!

מהדוחות הכספיים עולה כי כאל  גבתה מלקוחותיה במהלך הרבעון הראשון של 2013 ריבית ממוצעת בשיעור של 12%, מעט מתחת לממוצע ב-2012 – 12.2%. במהלך הרבעון היקף האשראי של החברה לציבור נותר ללא שינוי בסכום של של 1.89 מיליארד שקל. מול ההלוואות האלו שניתנות לציבור כאל לוקחת הלוואות/ מימון בנקאי. הרווח שלה, בדומה לבנק רגיל נובע בסוג זה של פעילותה, במרווח בין הריבית שהיא משלמת לבנק לריבית שהיא מקבלת מהלקוחות. החברה לא מפרסמת את שיעור הריבית שהיא משלמת לבנק, אבל היא מציינת כי המרווח שלה  גדל מ-9.82% בשנת 2012 לפער של 10.25% ברבעון הראשון של 2013.

ברבעון הראשון של 2013 נהנתה כאל מגביית חובות שהוגדרו אבודים בסך של 13 מיליון שקל, כשבמקביל בגלל שהיקף התיק לא גדל (תיק האשראי לציבור), לא נוצרו חובות מסופקים.

במגזר הסליקה (סליקת כרטיסי אשראי מול בתי העסק) הסתכמו הכנסות כאל ב-60 מיליון שקל, גידול שלקרוב ל-10% לעומת רבעון מקביל ב-2012. הרווח בתחום נשחק בכ-20% ל-13 מיליון שקל, בגלל עלייה בהוצאות התפעוליות.

במגזר הנפקת הכרטיסים  (פעילות מול הצרכנים – מחזיקי כרטיסי האשראי) הגדילה כאל את ההכנסות ב-4% ל-116 מיליון שקל. אך הרווח נשחק מ-30 מיליון שקל ל-20 מיליון שקל, בגלל השינוי בהסכם התמלוגים מול בעלי המניות – בנד סיסקונט והבנק הבינלאומי.

כאל מדווחת כי ברבעון הראשון של 2013 היתה עליה של 7.7% במחזור הקניות שבוצעו בכרטיסי האשראי שהונפקו על ידי החברה  ל-13.6 מיליארד שקל

בחודשים האחרונים הודיעה חברת כאל, לעסקים רבים על העלאת עמלת הסליקה בשיעור של עד 0.7% . העלאה זו היתה בעיקר בעסקים קטנים ובינוניים. עסקים אלו חלשים יותר מול חברת כרטיסי האשראי לעומת העסקים הגדולים; עמלת הסליקה שמבטאת  את התשלום של  העסקים לחברות כרטיסי האשראי תמורת סליקה, תלויה כצפוי בגודל העסק, וככל שהוא גדול יותר כוחו מול חברת כרטיסי האשראי גדול יותר. העלאה זו היא בהמשך להעלאה שנעשתה במהלך 2012. אז כאל העלתה את עמלות הסליקה בשיעור של כ-0.2-0.4%, אך ההעלאה הנוכחית אינה כוללת את העסקים שהועלתה להן אז עמלת הסליקה. 

מעודכן ל-01/2020

ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור דירה היא לא ממש כלכלית.

דירה נותנת תחושת ביטחון. הכסף מושקע בדירה ולא בנכסים שיכולים להתאייד, זה נתפס כבטוח; מעבר לכך, על פני זמן מחירי הדירות הם במגמת עלייה. רבים שהעדיפו בשנים האחרונות לשכור ולא לרכוש ראו איך חלום הדירה שלהם הולך ונעלם – המחירים זינקו לשמיים והם אכלו את הלב. וזה לא רק זה – הצד השני של המשוואה הוא לפעמים בעייתי – שכירות נתפסת כדבר ארעי, אין דבר כזה שכירות לטווח ארוך. נכון, מדברים על זה הרבה, אבל בינתיים – כלום. בדרך כלל השכירות היא לשנה, אולי (בהתחשב באופציה להארכה) לשנתיים. יש גם מקרים של מספר שנים, אבל השוכרים תמיד בלחץ – האם המשכיר ישכיר בשנה הבאה? האם המחיר יעלה? ואם נעבור אז לאן? לשכונה או מחוץ לה? לדירה גדולה יותר? ומה עם הילדים (וזה השיקול המרכזי!) – הם יצטרכו להחליף בית ספר, אחרי שרק לפני שלוש שנים הם החליפו גן בגלל מעבר דירה.

יש אמנם גם יתרון בשכירות – היכולת לעבור מהר ממקום למקום, אבל בשקלול כל הגורמים הישראלים מעדיפים לקנות.

 מחשבון מחירי הדירות

קניית דירה – לא רק שיקול כלכלי!

קניית דירה לא נעשית רק מסיבות כלכליות. בקניית בית יש מרכיבים "פסיכולוגיים" – עצמאות, יציבות, הגנה וביטחון. בקניית דירה חשוב לרוכשים שסביבת המגורים תהיה נעימה, שתהיה קרבה למוסדות חינוך טובים ועוד. קיימים שני מדדים עיקריים בחישוב כדאיות כלכלית של קניית דירה.

המדד הראשון והמוכר הוא המבחן הכלכלי שבין שכירת דירה לרכישת דירה (ראו כאן את המדריך של הון – רכישת דירה או קניית דירה – מה עדיף?). על פי המדד הזה יש לבחון מה כלכלי יותר, כאשר בפועל יש לבחון את היחס – שכירות חלקי מחיר הדירה ולהשוות אותו לממוצע על פי זמן (ממוצע היסטורי), וכך ניתן לראות אם המחירים בתקופת זמן מסוימת הם גבוהים או נמוכים.

נדגים את הרעיון – נניח שמחיר דירה הוא 2 מיליון שקל ונניח שהשכירות השנתית היא 40 אלף שקל – משמע התשואה המתקבלת על שכירות היא 2% (40 אלף שקל חלקי 2 מיליון שקל); אם בעבר התשואה היתה גבוהה יותר, אז ניתן להניח שמחירי הדירות גבוהים ו/או שמחירי השכירות נמוכים – וזה יוביל את המתלבטים לשכור ולא לרכוש. מנגד, אם השכירות במקרה הזה היתה 200 אלף שקל בשנה, כלומר מבטאת תשואה של 10%, ונניח שזה גבוה משמעותית מהממוצע ההיסטורי, אז המסקנה היתה שמחירי הדירות נמוכים ו/או שמחיר השכירות גבוהים, ואז הרציונל הכלכלי היה לרכוש דירה ולא לשכור.

מבחן נוסף הוא היחס בין הכנסה של משפחה/שכר שנתי של משפחה, לבין מחיר הבית, וגם כאן יש להשוות זאת להיסטוריה. מדובר ביחס פשוט לחישוב והגיוני. ככל שההכנסה גדולה יותר, אנו מצפים לעלייה במחירי הדירות, ואם היחס הזה יורד, אז כוח הקנייה שלנו יורד, מצב רוכשי הדירות מורע. אם היחס עולה, אז כמובן שכוח הקנייה גדל – מחירי הדירות כאילו ירדו בהשוואה לשכר. הבעיה במבחן הזה היא שהוא לוקח את ההכנסה ולא את ההכנסה הפנויה שהיא זאת שמבטאת באמת את יכולת המשפחה לרכוש דירה. אלא שההכנסה הפנויה היא לא נתון שבהישג יד, ולכן משתמשים בנתוני ההכנסות שגם הם, כך מסתבר, מבטאים את יכולתה של משפחה לרכוש דירה.

באקדמיה ובעיתונות הכלכלית העולמית מפעילים את המבחנים האלו ובעזרתם הם בעצם יודעים לזהות בועות נדל"ן, ובשנים האחרונות הם מזהים בועת נדל"ן כמעט עולמית.

הקשר בין רכישת דירה לריבית

שיקול כלכלי נוסף שקשור לרכישת דירה הוא הריבית. אם הריבית נמוכה המימון זול, ומעבר לכך – התשואה שמקבלים על הדירה עולה על הריבית שמשקיעים מקבלים בשוק ההון, ולכן יש נהירה לרכישת דירות להשקעה. זו כלכלה פשוטה, אבל צריך גם להתחשב באלמנט המיסוי – מיסוי ריבית לעומת מיסוי שכר דירה ומיסוי רווח ממכירת דירה.

שיקול נוסף כלכלי ברכישת דירה הוא הפיזור. דירה זו השקעה לא מבוזרת – כל הביצים בסל אחד, בעוד שבהשקעות פיננסיות זה לא כך – משקיעים בשוק המניות מפזרים את השקעתם על פני מספר מניות, ובהתאמה הסיכון יורד.

פרמטרים כלכליים נוספים שמשליכים על ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור – עלויות תחזוקה, עלויות שיפוצים/תיקונים אחת לתקופה. כמו כן, ישנו הגורם המימוני. כשלוקחים משכנתא לצורך רכישת דירה, היא עולה כסף, היא בעצם מעלה את מחיר הדירה ואפילו באופן משמעותי – תלוי בריבית, תלוי בהיקף ההלוואה/משכנתא. 

ובכלל, מסתבר שהמחיר האמיתי של דירה הוא הרבה מעבר למה שאתם רואים במבט ראשון. המחיר של דירה אינו רק המחיר שנסגר מול המוכר. מעבר למימון שמייקר את הדירה, יש עלויות נוספות – ראו כאן, את המחיר האמיתי של דירה. בין היתר יש מיסים, לרבות מס רכישה – כאן, תוכלו לראות את המדריך המלא למס רכישה, וכן את מחשבון מס רכישה.

מממשים דירה? יש מס

ואם הכתבה הזו עושה לכם חשק לממש את הדירה שלכם (דירה ראשונה או דירה להשקעה), אז ראשית כדאי שתפנימו שהמבחנים האלו כבר נעשים כמה שנים טובות ולמרות זאת מחירי הנדל"ן רק ממשיכים לעלות. שנית, דירה שבה חיים בפועל היא עולם אחר מדירה להשקעה, וזה לא רק העניין הכלכלי. מעבר לכך, במימוש של דירה (דירה שאינה יחידה במשך 18 חודשים) יש מס שבח – כאן, תוכלו להבין את המס המורכב הזה ויש גם מחשבון.

למדריכים ומחשבונים קשורים:

 מחשבון מחירי הדירות

בית ההשקעות אלטשולר שחם ממשיך את המומנטום החיובי של השנה וחצי האחרונות. מתחילת השנה גיסו קופות הגמל של אלטשולר שחם כ-2.2 מיליארד שקל והיקף הנכסים המנוהלים בקופות כבר מגיע ל-20 מיליארד שקל.
גם ילין לפידות ממשיך את המומנטום החיובי של התקופה האחרונה כאשר מתחילת השנה גיסו קופות הגמל וקרנות ההשתלמות סכום של כ-600 מיליון שקל, והן מנהלות כ-10 מיליארד שקל.
אלטשולר-שחם הוא הגדול במגייסים בחודש אפריל עם 520 מיליון שקל, ילחין לפידות אחריו עם כ-140 מיליון שקל.
מנגד, בדש ממשיכה הנסיגה – בחודש אפריל איבדו קופות הגמל של דש 144 מיליון שקל ומתחילת השנה מדובר על כ-670 מיליון שקל שעזבו את הקופות של דש, כאשר נכון לסוף אפריל מנהלים בדש כ-21 מיליארד שקל. עם זאת, מיטב שהתמזגה לאחורנה עם דש שומרת על יציבות בחודשים האחרונים (גיוס שלילי של 20 מיליון שקל), והיא מנהלת כ-13 מיליארד שקל – יחדיו דש ומיטב מנהלות כ-34 מיליארד שקל

על פי בדיקה של בנק ישראל, 275 אלף איש מסווגים כלקוחות מוגבלים לתקופות של בין שנה אחת ל-5 שנים. לקוח מוגדר כלקוח מוגבל במידה ויש לו 10 שקים ללא כיסוי במהלך שנה אחת. אם למרות שהוא הוגדר כמוגבל חזר ופיזר שקים ללא כיסוי אז הוא נכנס להגדרה של לקוח מוגבל בסיווג הגבלה חמורה.
לקוחות מוגבלים יכולים להחזיק חשבון בנק אבל אסור להנפיק להם שקים, ובפועל ברוב הגדול של המקרים הבנקים לא מספקים להם אשראי, משמע הם מתנהלים באופן שוטף על בסיס מזומנים בלבד.
מספר החשבונות המוגבלים עלה כמעט פי שלוש מאז שנת 2008. העליה הזו מיוחסת גם למצבם של אותם לקוחות, ופיזור שקים ללא כיסוי, אבל גם לתיקון לחוק הוצאה לפועל שגרם לגידול בנתון הלקוחות המוגבלים. מדובר בשילוב מערכות בין ההוצאה לפועל לבנק ישראל. עד התיקון בחוק ההוצאה לפועל, היו אנשים שהיו חייבים כספים ולא שילמו, שבנק ישראל כלל לא ידע עליהם. כל עוד לא עולות תביעות במסגרת הבנקאית , בנק ישראל לא יודע על כך. במסגרת התיקון לחוק, ההוצאה לפועל מעבירה את הנתונים על החייבים שלא משלמים ומתחילים מולם בתהליכי הוצאה לפועל, לבנק ישראל, וכך בנק ישראל מעדכן ברישומים שלו, את החייבים האלו, ומדובר בתוספת נכבדת שמסבירה את הגידול המואץ במספר החשבונות המוגבלים.

עוד גוף אמור לעזור לעשות סדר בשוק הדיור ושוק ההשכרה, אבל מרוב גופים כבר לא רואים את היער. וועדת השרים לענייני דיור מה שנקרא – קבינט הדיור, מקים גוף שנקרא – מטה הדיור הלאומי שמטרתו הבטחת יישום מדיניות הממשלה במסגרת תוכנית הדיור הלאומית לקידום דיור בר השגה.
אתם מבינים את זה – רוצים להאיץ תהליכים, רוצים לחסוך בירוקרטיה אז מקימים עוד גוף – כן, ככה זה עובד בישראל.
וזה כמובן עולה כסף – התקציב של הגוף המיוחד הזה לענייני דיור בר השגה הוא 20 מיליון שקל. על מה ולמה? למה שהעבודה לא תיפול על המשרדים הקשורים והקבינט המיוחד? למה צריך גוף מיוחד ועוד עובדים בשכר? בסופו של דבר נראה שזה לא ייעל את התהליכים זה עלול רק לחזק את הבירוקרטיה ולעכב את התהליכים

בכנס המעסיקים של קבוצת עדיף, על שוק החיסון הפנסיוני בארץ, עלו חלק מהבעיות האקוטיות של התחום, ובראש וראשונה, החיסכון הלא מספק לפנסיה. "צריך לדעת שאם יימשך המצב הנוכחי, שוק העבודה העתידי יכלול יותר אנשים מבוגרים, יותר בני 70 שיעבדו בעבודות כמו  – מלצרים, שומרים ועובדים במקדונלד'ס, כדי להתפרנס". מעריך בני שיזף, משנה למנכ"ל ומנהל תחום חיסכון ארוך טווח בקבוצת הפניקס, "על פי הנתונים, עובד שהצטרף למעגל העבודה והחיסכון בגיל 30 ויפרוש בגיל 67 יצטרך  לחיות עם פנסיה שהיא בערך כמחצית מהשכר שהיה לו לפני הפרישה לפנסיה".

למה בעצם? למה חיסכון כל כך ממושך (37 שנים) לא מספק. ובכן, ישנן מספר סיבות ובעיקר – תוחלת החיים. התארכות תוחלת החיים, מובילה לכך שכספי החיסכון נחלקים על פני יותר חוסכים ויותר שנים, וזו בעיה שרק הולכת ומתעצמת, וזה עשוי לגרום למבוגרים בני 70 להישאר בשוק העבודה בכל מיני עבודות פשוטות.

פתרון יכול להיות דרך חיסכון גדול יותר ודרך העלאת גיל הפרישה. חיסכון גדול יותר במהלך שנות העבודה ישאיר כמובן סכום גדול יותר לפניסה, אבל הוא פוגע בצריכה השוטפת. העלאת גיל הפרישה תוביל להגדלת ערך החיסכון, אבל היא תקצר את תקופת הפנסיה.

בעיה נוספת ואולי משמעותית יותר, היא דווקא בצד ההשקעות. אז אנחנו חוסכים לפנסיה, ומה אז? אז מתברר שהתשואה על ההשקעות היא נמוכה מאוד. אפילו אפסית. הריבית היום כל כך נמוכה, האלטרנטיבות השקעה מספקים תשואה מאוד נמוכה (במידה ומדובר באפיקים סולידים) וכך בעצם הכסף המושקע בחיסכון הפנסיוני לא באמת גדל. את ועוד – דמי הניהול אמנם במגמת ירידה בזמן האחרון אבל בהינתן התשואה שמפיקים/ יוצרים מנהלי השקעות, מדובר בדמי ניהול יחסית גבוהים.

ועל רקע זה, ברור שיש כאן פצצת זמן!

בכנס אמר דורון שורר, נשיא איגוד קופות הגמל הענפיות  שצעדי האוצר האחרונים לא אמורים להשפיע על החיסכון הפנסיוני. אך רבים ממשתתפי הכנס  טענו שיש  להעלות את תקרת ההטבות משכר של 15 אלף שקל כפי שרוצה האוצר לרמת שכר גבוהה יותר.

ד"ר זאב רותם, מנכ"ל רותם אסטרטגיה, הדגיש את הבעייתיות שבפנסיה צוברת – "שוק החיסכון הפנסיוני משפיע כל כך הרבה על חיי האזרחים ועל המשק כולו. המהלכים  שעשה בעבר האוצר בשוק הפנסיה הצוברת הלכו רחוק מדי ויצרו כשל שוק גדול יותר משהיה קודם" כך ששוק החיסכון הפנסיוני הצטמצם. הריכוזיות, כמו כל מצב קרטליסיטי יצרה מיד עליה בדמי הניהול. כיום המערכת הפרטית סובלת מדמי ניהול גבוהים וזה יוצר מצב שבו לחוסכים הצעירים, שאינם נמצאים במערכות המגינות, לא יהיה כסף לעת זקנה. ואני מציע לכל אחד ואחד מהאזרחים להיות מודאג כבר עכשיו לגבי היכולת שלו להתקיים בכבוד לעת זיקנה".

הבעיה בפנסיה הצוברת מתחדדת על רקע התשואות הנמוכות שמתקשות להדביק את התחייבות המדינה. בפנסיה צוברת, העובד מקבל פנסיה לפי ההסכם (עליית מדרגה לפנסיה מדי שנה) וזה לא בהכרח מתואם עם הכספים שיש בקופה עצמה. בפועל, עלול להיות גירעון ענק בין ההתחייבות לפנסיה כלפי העובדים ומול הסכו0 שבאמת נחסך. הגירעון הזה הולך וגדל – כבר אמרנו – פצצת זמן!

למרות אי-הוודאות הגדולה בקשר למחירי הדירות למגורים, למרות אי-הוודאות סביב התקציב  ותוכניתו של האוצר  בקשר למיסוי שוק הדירות, הציבור ממשיך להגביר את לקיחת המשכנתאות ולרכוש דירות. הציבור הפנים  שהגזרות הצפויות דווקא יכבידו על רכישת הדירה. כך למשל, המס האווילי שקובע שגם משפרי דיור צריכים   לשלם קנס (מס רכישה בכל מצב) , כך למשל העלאת המע"מ שאמורה להשפיע על המחירים ועוד, ולכן הוא מזדרז לרכוש לפני הטלת הגזרות.

ההערכות בענף המשכנתאות נוקבות בהיקף משכנתאות שעשוי להגיע ל-4.5 מיליארד שקל בחודש מאי, כשבנוסף להאצה שקשורה בגזרות הצפויות, גם הריבית הנמוכה מדרבנת את הציבור לקחת משכנתא ולקנות דירה. הריבית הנמוכה היא הבסיס  לעליות המחירים בשנים האחרונות.

היקף המשכנתאות הצפוי במאי מבטא עליה של כ-18% ביחס לחודש אפריל בו נלקחו משכנתאות בהיקף של 3.8 מיליארד שקל.

כך או אחרת, יודגש כי בימים שנותרו עד סוף חודש מאי יתממשו משכנתאות נוספות, בין היתר לאור הרצון של רוכשי הדירות לשלם לקבלנים ולחסוך את העלייה בשיעור של 1% במע"מ. בפעם הקודמת שעלה המע"מ – לפני כשנה זינק היקף המשכנתאות ל-5.8 מיליארד שקל בחודש.

היקף המשכנתאות הצפוי במאי, בהמשך לנטילת המשכנתאות בחודשים הקודמים, מבטא קצב משכנתאות של 47-48 מיליארד שקל, בדומה לשנים הקודמות. הקצב הזה לא הואט גם כאשר בנק ישראל הגביל את התמרון של המשקיעים בשוק הדירות וקיצץ להם את המימון. בנובמבר 2012 החליט הפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל כי במטרה לצנן את שוק הדירות הוא  מגביל את הבנקים במתן הלוואות לרוכשי דירות. רוכשי דירות  להשקעה יקבלו מימון של עד 50% ממחיר הדירה, ואילו רוכשי דירה ראשונה יקבלו הלוואה עד 75%  ממחיר הדירה;  משפרי דיור יקבלו הלוואה עד 70% מערך הדירה.

בנוסף, החליט הפיקוח על הבנקים בפברואר האחרון כי הבנקים יגדילו את ריתוק ההון שמשמש במתן הלוואות. במילים שפוטות הבנקים צריכים להעמיד יותר הון בעת המימון בתחום המשכנתאות וזה כמובן פוגע ביכולת המימון שלהם בתחום, והופך את התחום לפחות אטרקטיבי. הבעיה שזה יכול דווקא להוביל לעלייה בריבית ופגיעה בלוקחי המשכנתאות. בינתיים, על רקע הורדות הריבית (לאחרונה ירדה ל-1.5%) הציבור נהנה מריביות נמוכות בהלוואות המשכנתא.

על פי בדיקה של בנק ישראל, בארץ יש 42 אלף משפחות שמתקשות לעמוד בהחזרי המשכנתאות. באופן יחסי לעולם, מצבנו טוב, מדובר בשיעור פיגורים יחסית מועט, השאלה כמובן היא בקשר לעתיד – מה יהיה הלאה? מה יקרה אם המחירים ירדו, הריבית תרד, האם אז לא יציפו א השוק רבבות לווים שלא יכולים לעמוד בהחזרים?