נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל ממשיך לתקוף את התוכנית של שר האוצר, יאיר לפיד. להערכתו, הפעולות של לפיד יביאו לעליות מחירים בשוק הדירות, וזאת בניגוש להבטחותיו של לפיד שהמצב הכלכלי ישתפר  ומחירי הדירות ירדו.

בובליל שואל (ובהמשך עונה) – האם הממשלה באמת רוצה להוריד את מחירי הדירות ?  על כל דירה חדשה שנמכרת בישראל האוצר משלשל לכיסו כ- 700 אלף שקל . להערכת, התאחדות הקבלנים (התאחדות בוני הארץ) הגזרות הכלכליות החדשות של לפיד (מס רכישה ומע"מ) יעלו למשפרי הדיור כ -100 אלף שקל נוספים.

"הממשלה שוב מוכיחה כי היא חזקה בהטלת מיסים אבל חלשה מאוד בביצוע רפורמות שיביאו להגדלת היצע הדירות. מחירי הדירות יעלו בשנים 2013- 2014 בכ- 10%; במידה והצעדים  של לפיד יעברו בכנסת תהייה עלייה נוספת של 4% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות", סבור בובליל ומוסיף – "אנחנו שיא היסטורי: זוג צעיר צריך לשלם 126 משכורות כדי להגיע לדירה לעומת 103 משכורות לפני 5 שנים. מספר היח"ד שהמדינה שיווקה ב- 2012 – הנמוך מאז 2008 ;15% ממכרזי המנהל בשנה האחרונה בוטלו או נכשלו"?

לקראת הכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ, שיערך השבוע במלון הרודס באילת, מפרסמת ההתאחדות את התחזית שלה לענף מתוך הסקירה הכלכלית השנתית שהוכנה על ידי אגף הכספים והכלכלה בהתאחדות בוני הארץ וחברת BDO.  על פי הסקירה, בעת רכישת דירה חדשה על ידי זוגות צעירים או משפרי דיור משרד האוצר משלשל לקופתו  כ- 700 אלף שקל בממוצע בגין רווחים מהקרקע ורווחים מהמיסוי הגבוה המוטל על הענף וכולל מיסי רכישה, מיסים עירוניים שונים, היטלים ומע"מ . תוספת הרווחים לדירה בגין הגזירות האחרונות שהטיל שר האוצר, יאיר לפיד הוא  כ- 100,000 שקל נוספים לדירה בממוצע.

הקרקע מהווה 25% מעלות הדירה; המיסים עוד 25%

על פי נתוני התאחדות בוני הארץ עלות הקרקע מהווה כ- 25% ממחיר הדירה בממוצע ( במרכז הארץ העלות מגיעה גם ל- 50%  ) המיסים מהווים כ- 25% נוספים . בדירה חדשה שמחירה הממוצע כ- 1.4 מיליון שקל מדובר על כ- 700,000 שקל אותם משלשלים רוכשי הדירות לקופת האוצר. הגזירות החדשות של שר האוצר יאיר לפיד , בניהן,  הגדלת מס הרכישה בשיעור של 3.5% למשפרי דיור והעלאת המע"מ יוסיפו 80-100 אלף שקל למיסוי של דירה ממוצעת הנרכשת על ידי משפרי דיור. כלומר, אם הגזרות הכלכליות יעברו בכנסת במתכונתם הנוכחית, רוכשי הדירות ישלשלו לקופת האוצר כ- 800,000 שקל בממוצע ברכישת דירה חדשה. בשנת 2012 הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן ( כולל מע"מ ) הגיעו  לכ-11.6 מיליארד שקל.

לדברי בובליל,  "הפעולות של שר האוצר יאיר לפיד בתחום הדיור תמוהות ועומדות בניגוד גמור להבטחותיו לבוחריו . רק לפני שנה בנאומי הבחירות שלו ציין יאיר לפיד כי ללא דוד עשיר זוגות צעירים לא יוכלו לרכוש דירה והנה בפעולה הראשונה שהוא עושה כשר האוצר הוא פוגע פגיעה חמורה באותם זוגות צעירים ומשפחות צעירות ולא נוגע בדוד העשיר. בובליל מציין כי העלאת המיסוי על הענף יביא לעליית מחירים נוספת ולהרחקת הזוגות הצעירים מחלום הדירה. שוב הממשלה מוכיחה שהיא חזקה בהטלת מיסים ומגבלות אך חלשה בביצוע רפורמות שיביאו להגדלת היצע הדירות וליציבות במחירי הדירות".

תחזית התאחדות בוני הארץ,היא לעלייה במחירי הדירות –  מחירי הדירות יעלו, להערכתם,  בשנת 2013 בכ-5% ובשנת 2014 בכ-5% נוספים ומחירה של דירה ממוצעת בישראל יגיע לכ- 1.2 מיליון שקל. אולם, בובליל מציין כי להערכתו , הצעדים של לפיד במידה ויעברו בכנסת יביאו לעלייה נוספת של 4% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות.

עוד עולה מהסקירה כי עליית מחירי הדירות יחד עם שחיקת השכר במשק גרמה  לכך שמספר המשכורות לרכישת דירה בישראל נמצא בשיא היסטורי. בסוף 2012, מספר המשכורות לרכישת דירה עמד על 126 משכורות, קצת יותר מ-2011 שבה נדרשו כ-125 משכורות ולעומת 103 משכורות בשנת 2008. לשם השוואה בארה"ב, אנגליה וצרפת נדרשות בין כ-55-60 משכורות לרכישת דירה בממוצע. ככל שמספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה הינו גבוה יותר כך קטן מספר משקי הבית שמעוניינים ברכישת דירה במחיר הקיים בשוק שכן הרוכשים חוששים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים לרכישת הדירה. בניתוח לפי הכנסה פנויה לנפש התוצאה היא כי ידרשו 137 משכורות מלאות לרכישת דירה כלומר 137 חודשים בהם כל ההכנסה תלך לרכישת דירה.

ירידה משמעותית בהתחלות בניה

עוד עולה מהסקירה  כי למרות שב-2012 משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל הגבירו את שיווק הקרקעות וסך הכל שווקו קרקעות לכ-38 אלף יח"ד, 15% מהמכרזים בוטלו או נכשלו. בשורה התחתונה, מספר יח"ד ששיווקם הצליח היה נמוך מאז 2008. בשנת 2012 חלה ירידה של 13% בהתחלות בנייה לעומת 2011. על פי התחזית של התאחדות בוני הארץ, בשנת 2013 צפויה ירידה של 5% בהתחלות בנייה ובשנת 2014 תחול ירידה נוספת של 3%. הפער בין הביקושים להיצע יגרום להמשך המגמה של ירידה במלאי הדירות .

בובליל, מציין כי למרות הצהרות חוזרות ונשנות של ממשלת ישראל בשנים האחרונות, הרי שבשורה התחתונה, בתחום שיווק הקרקע – מספר יחידות הדיור ששיווקן הצליח ואושרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל אשתקד היה הנמוך ביותר מאז 2008. לצד זאת, הרחיב בנק ישראל את המגבלות על היקף האשראי לקבלנים והמשכנתאות לרוכשים, ואילו הממשלה נכשלה בטיפול בחסמים הביורוקרטים הקשים שעומדים בפני קבלנים ובונים ובמחסור הקריטי בעובדים בענף. "אם מבקשת הממשלה הנוכחית להשיג שינוי מהותי לטובה בתחום הבניה בכלל ובתחום הבניה למגורים בפרט, עליה לטפל בבעיות הקשות שפוגעות בתחום ­­– להגביר את שיווקי הקרקעות באזורי הביקוש, להגדיל דרמטית של מספר העובדים הזרים בענף, לאפשר לבנקים להרחיב את המימון לבניה מכל הסוגים, להגדיל את ההשקעות בתשתיות ולקצר דרמטית את הליכי התכנון ורישוי הבניה".

מחסור של 20 אלף עובדים

בהתאחדות הקבלנים מציינים כי  גם במידה והמדינה תשווק 40 אלף יח"ד בשנה, כיום אין מספיק ידיים עובדות. על פי הסקירה, כ-180 אלף עובדים מועסקים בענף הבנייה נכון לסוף 2012. 150 אלף עובדים הינם ישראלים, 25 אלף עובדים מגיעים מיהודה ושומרון ו-4,000 מועסקים הם עובדים זרים. לכל דירה דרוש בממוצע עובד אחד המועסק בביצוע עבודות רטובות למשך 24 חודשים בממוצע, כאשר לרוב מדובר על עובדים זרים או פלסטינים. כלומר כיום יש מחסור של 20 אלף עובדים על מנת לבנות 40 אלף יח"ד בשנה.

הביטוי למחסור בעובדים הינו משך זמן הבנייה שעלה בתשעת החודשים הראשונים של 2012 לתקופה של 24.4 חודשים לעומת 23.7 חודשים בשנת 2011. 

כמו כן, מתייחסת סקירת ההתאחדות לדוח טרכטנברג  – "חלק גדול מהמלצות ועדת טרככטנברג לא יושם עד סוף 2012. כזכור, המלצות הוועדה קבעו שיווק של 187 אלף יח"ד בחמש השנים הקרובות כאשר 60% מהדירות יהיו באזורי הביקוש העיקריים – מחוז תל אביב, ירושלים ומרכז. בנוסף, הוועדה המליצה להקים 40 אלף יח"ד בייעוד לדיור בר השגה. אם הממשלה הייתה מיישמת סעיף זה, משרד השיכון היה צריך להוסיף 37,400 יח"ד בממוצע מידי שנה – כאמור נכון לעכשיו יש ירידה בהתחלות בנייה ויישום סעיף זה לא נראה באופק".

עמלות ההפצה הופחתו החודש, וזו בשורה למחזיקי קרנות הנאמנות. אלא שיש מצבים שמחזיקי קרנות הנאמנות לא מרוויחים. איך זה קורה? ובכן, ישנן מנהלי קרנות נאמנות שהחליטו בחודשים האחרונים למזג קרנות – במצב כזה יש קרן קולטת וקרן נקלטת. הקרן הנקלטת מקבלת את תנאי הקרן הקולטת לרבות דמי הניהול של הקרן הקולטת. כלומר, אם דמי הניהול בקרן הנקלטת היו נמוכים יותר מהקרן הקולטת, הרי שמרגע המיזוג בין הקרנות, דמי הניהול עולים.

ואז, אם יש את ההנחה בגין עמלת ההפצה שבוטלה, הרי שהיא מתייחסת לרף גבוה יותר של דמי ניהול כוללים, כך שמחזיקי אותה קרן נקלטת שהעלו להם את דמי הניהול כתוצאה מהמיזוג בין הקרנות, עדיין משלמים דמי ניהול גבוהים יותר, גם לאחר ההפחתה של עמלות ההפצה.

תודו – זה מעצבן; המהלך הזה אולי לגיטימי, אבל מקומם. וכאן נכנסה לתמונה רשות ניירות ערך שהחליטה לעצור את התופעה, ולמנוע מקרנות הנאמנות ליצור יצר מסלול עוקף להורדת דמי הניהול בעקבות הפחתת עמלות ההפצה. נזכיר, כי ההפחתה הזו היא למשך חצי שנה, ואז ייתכן שדמי הניהול יעלו, אם כי, ייתכן גם שדמי הנהיול האלו יתקבעו, אחרי הכל, הרווח והרווחיות של מנהלי הקרן לא ירדה בעקבות הפחתת דמי הניהול כי ירידה זו כאמור היא בהתאם להפחתת עמלות ההפצה מהבנקים (הקרנות משלמות פחות לבנקים). מהלך ההפחתה בעמלות ההפצה נועד להפחית את דמי הניהול לצרכן הסופי. פרופסור שמואל האוזר, יו"ר רשות ניירות ערך הדגיש עם ההצעה להפחתת העמלות כי כדי שהירידה תתגלגל לצרכן הסופי, יש לחייב לפחות לזמן מה את הקרנות להפחית בהתאמה את דמי הניהול.

האם כוחות השוק ידאגו שגם אחרי חצי שנה דמי הניהול לא יעלו? נקווה שכך זה יהיה. מבטיחים לבדוק  בעוד חצי שנה.

בינתיים, הקרנות מצאו דרך להעלות בכל זאת את דמי הניהול בקרנות הנקלטות במסגרת מיזוגים, רגע לפני הפחתת עמלות ההפצה, אך רשות ניירות ערך כאמור מנעה זאת מהן. כך לדוגמה, בעקבות מיזוג בתי ההשקעות דש ומיטב,  מוזגו קרנות דומות של שני בתי ההשקעות האלו, בין היתר,  קרן מיטב נבחרת תל בונד שגבתה דמי ניהול של 1.19% מוזגה לקרן דש ) קונצרני מייעצת שגבתה דמי ניהול של 1.53%. המשקיעים בקרן עם דמי הניהול הנמוכים יותר,  התעוררו ביום בהיר עם דמי ניהול גבוהים יותר. גם בפסגות פעלו כך – קרן פסגות שחר שגבתה דמי ניהול של 0.43% מוזגה לתוך קרן פסגות אלפא שגובה דמי ניהול 0.87%.  ברשות דרשו מהנאמנים של מחזיקי יחידות הקרנות  להפחית את דמי הניהול, תוך הדגשה לבתי השקעות שביצעו או בכוונתם לבצע מיזוגים החל מתחילת השנה, לרבות –   מיטב־דש, הראל, פסגות ואיילון,  כי כל חברת קרנות נאמנות חייבת שממוצע דמי הניהול שגבתה בכל הקרנות שלה לא ישתנה כלפי מעלה מתחילת השנה ועד תום ההתחייבות להפחתת דמי הניהול (חצי שנה).

על רקע הוראה זו, דיווח מנהל קרנות הנאמנות של דש-מיטב  כי תהיה  הפחתה בדמי הניהול של הקרן הקולטת מיום המיזוג, כך שדמי הניהול בה ישקפו את ממוצע דמי הניהול בין הקרנות המתמזגות נכון לסוף 2012. גם יתר קרנות הנאמנות שמוזגו על רקע מיזוג מנהלי קרנות נאמנות  יפעלו באופן דומה.

למעשה, צריך להפעיל את ההוראה הזו בלי קשר לרפורמה בעמלות ההפצה , צריך לוודא שבמיזוג קרנות אין צד אחד נפגע באופן משמעותי, צריך  לאפשר מיזוג קרנות כך שדמי הניהול יהיו ממוצע דמי הניהול של הקרנות – הקולטת והנקלטת.

אחרי שבשבוע שעבר סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% ל-1.5%, מעריך ג'ונתן כץ, כלכלן המאקרו של בנק ההשקעות HSBC כי בנק ישראל יוריד את הרייבת ב-0.25% נוספים ל-1.25%!

להערכת כץ הפחתת הריבית תהיה כבר בשבוע  הבא, עם כינוס ישיבת הריבית ביום שנ. המטרה של הפחתת הריבית היא לשדר לשחקנים הגדולים בשוק המט"ח שבנק ישראל נחוש להילחם בירידת שער הדולר. זה יעזור? ממש לא בטוח – תראו איך ההפחתה הקודמת התמוססה. ההיפך – בנק ישראל מאבד את התחמושת ותוך כדי תנועה מאבד את המשק ויוצר בועה גדולה בשוק הנדל"ן – ריבית נמוכה זה הדלק לעליות מחירים בשוק הנדל"ן. אנחנו עוד נצער על ההפחתות האלו, ואז גם לא יהיו אפילו  את מי להאשים – מר פישר כבר לא יהיה כאן – הוא בורח בזמן.

כך או אחרת, כץ מסביר כי הפחתת הריבית סבירה מכיוון שאין כיום דאגות לגבי לחצים אינפלציוניים, ומעבר לכך – כל העולם נמצא ברמות ריבית מאוד נמוכות, כך שהפחתת ריבית נועדה להתיישר עם המצב בעולם, ולמנוע את שחיקת השקל.

דירות רבות לא מאוכלסות ברוב ימות השנה, כאשר חלקם שייך לתושבים זרים (רובם כנראה יהודים) שמגיעים לחופשה קצרה בארץ ומתגוררים בדירות אלו. מעבר לכך, קיימות דירות שפשוט אף אחד לא גר בהן ואף אחד לא משתמש בהן (גם לא לתקופות קצרות על פני השנה). מדובר על פי ההערכות באלפי דירות ואף מעבר לכך.

בניסיון להילחם במחירי הדירות שהולכים ועולים, החליט שר הפנים, גדעון סער,  לחתום על תקנות לגביית כפל ארנונה לדירות מגורים שאינן בשימוש (דירות רפאים). הכפלת תשלום הארנונה על דירות מגורים שאינן בשימוש נועדה לעודד השכרת דירות אלה, ובכך להגדיל את היצע הדיור בבנייה הקיימת – ולתרום לירידת מחירי הדירות.  החתימה של סער, מעבירה את הכדור לשר האוצר, יאיר לפיד.

התקנות על הכפלת תשלום הארנונה נעשתה, בהמשך לוועדת טרכטנברג (הוועדה לשינוי כלכלי-חברתי בראשות פרופסור מנואל טרכטנברג) בהתאם להחלטת הממשלה מ-18 במרס 2012. הוועדה דנה באופן רחב בנושא – ן "הרחבת היצע הדיור בבנייה הקיימת באמצעות שינוי כללי הארנונה", והנה אחת ההמלצות של הוועדה צפויה להיות מיושמת. אבל, גם הוראה זו לא פשוטה ליישום – מיק קובע אם הדירה היא דירת רפאים? באיזו זכות לוקחים מיסוי עודף על בעל דירה שלא נמצא בה, האם אנחנו מכריחים אנשים להשכיר דירות? איפה חופש הבחירה של האנשים לעשות בקניין שלהם מה שהם רוצים?

באוצר שוקלים להטיל מס על הכנסות משכר דירה החל מהשקל הראשון – כך מציינים האתרים הפיננסים. המס הזה בשיעור של 10%, אמור להחליף  את מס הרכישה החדש והמקומם שאושר לאחרונה בממשלה (במסגרת תקציב 2013-2014). מס הרכישה החדש חל על משפרי דיור ולא מקנה להם פטור ממס עד למדרגה של 1.47 מיליון שקל. בעבר, משפרי דיור נהנו (ובצדק) מפטור ממס רכישה בדומה לרוכשי דירה חדשה (ולא היו צריכים לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% עד למדרגה של 1.47 מיליון שקל) . מעכשיו (יישום התקנה – 2014) , פטור ממס רכישה חל רק על רוכשי דירה ראשונה ולא על משפרי דיור – עקום, מקום, מרגיז, תמוה – מה שתרצו, ותחשבו על זה – גם כאלו שנאלצו לכור דירה נוחה יותר ולהסתפק בדירה קטנה ובעלות נמוכה יותר יצטרכו לשלם את מס הרכישה הזה.

הביקורת על מס הרכישה החדש היתה מקיר לקיר, ובאוצר כנראה מבינים את טעותם. הפעם הם מציעים מס אחר תחליפי – מס על השכרת דירות, אבל גם המס הזה לא טריוויאלי. שיעור המס צפוי להיות 10% על הכנסות משכר דירה מהשקל הראשון. כיום,  משכירי דירות נהנים מפטור ממס אם שכר הדירה הוא עד 4,980 שקלים בחודש. במידה ויבוטל הפטור (מדרגת הפטור) ויחול מס בשיעור של 10% צפוי כי המדינה תגבה כ-1.1 מיליארד שקל, שזה בערך הסכום שצפוי להתקבל ממס הרכישה החדש.

אז מה הבעיה?

ובכן מס על שכר דירה עשוי להתגלגל על שוכרי הדירות – שכר הדירה יעלה כדי שהמשכירים ייהנו מאותה תשואה נטו שנהנו בעבר, ואז אולי קופת המדינה תרוויח, אבל שוכרי הדירות ומדובר בשליש מהאוכלוסייה תינזק ומאוד.  

בנק לאומי מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) דולרי ל-5 שנים המשלם ריבית שנתית בשיעור ריבית הליבור ל-3 חודשים, עם מינימום ומקסימום. הריבית משולמת בכל רבעון.

תחילת הפיקדון – 23 במאי 2013, סיום הפיקדון – 23 במאי 2018. שיעור הריבית כאמור – ריבית ליבור ל-3 חודשים, אבל למאות זאת, יש מינימום תשואה – אם שיעור ריבית הליבור לתקופת הריבית הרלוונטית יהיה נמוך או שווה ל-1.42% לשנה, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית האמורה, ריבית בשיעור של 1.42% לשנה. כמו כן, אם  שיעור ריבית הליבור לתקופת הריבית הרלוונטית יהיה גבוה מ-5% לשנה או שווה לו, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית האמורה, ריבית בשיעור של 5% לשנה.

מינימום ההפקדה – 10 אלף דולר, הפיקדון ניתן לשבירה רק בהסכמת הבנק, בכל מקרה, אם הפיקדון יישבר הלקוח יקבל סכוך הנמוך מסכום ההשקעה המקורי.

בבנק לאומי מדגישים כי המוצר המובנה מספק תשואה הגבוה מהריבית המקבילה באפיקים דומים. מעבר לכך, קרן ההשקעה מובטחת ויש רייבת מינימום. עם זאת יש גם סיכונים – עלייה באינפלציה בארה"ב "ב עשויה להוביל לעלייה מהירה בשיעור הריבית הדולרית לרמה הגבוהה מזו המוצעת בפיקדון. כמו כן, למרות שהמוצר משלם ריבית מובטחת, אין ודאות כי ריבית זו תהיה גבוהה מריבית השוק לאורך כל תקופת הפיקדון וחיסרון נוסף –  היעדר נזילות לתקופת הפיקדון.

מעודכן ל-04/2019

היכנסו למדריך המלא למשכנתא 

מבדיקת הון, מדריכים פיננסיים עולה כי ייעוץ משכנתאות שכולל את כל המכלול (לרבות הגשת הטפסים לבנקים למשכנתאות) עשוי לעלות בין 3 ל-7 אלף שקל, כשלרוב מדובר על 4-5 אלף שקל. עם זאת, אם ברצונכם בייעוץ, אך אתם מעוניינים לחסוך בתשלום,  אתם יכולים (אצל חלק מהיועצים) לעשות את עבודת הניירת – חתימות והגשה לבנקים (קצת ריצות, אבל לא מאוד נורא) וכך לחסוך בעלויות בערך כמחצית מהסכום.  לא כל היועצים מאפשרים זאת – ואם כן, זה בעיקר מקובל בעת מיחזור משכנתא, אז בעצם בודק היועץ את הנתונים שלכם, אומר לכם מה התמהיל הרצוי לדעתו, מה הריביות שניתן לקבל, מפנה אתכם לבנקים מסוימים ובזה תמה עבודתו (כמה שעות בודדות של עבודה, ולכן בהתאמה השכר יורד ל-1-2 אלף שקל) .

ייעוץ משכנתאות – עולה, אבל יש תועלת!

לא פשוט לעשות זאת לבד, אבל ייעוץ משכנתאות, זה לא פיסיקה גרעינית. זה פשוט עניין של עלות תועלת, קחו בחשבון שאם אתם לוקחים על עצמכם את הפרויקט מדובר גם – בטופסיידה מרובה שזה כמה שעות טובות של התרוצצות, טלפונים ופגישות. מנגד, קחו בחשבון – ייעוץ משכנתאות אצל יועץ משכנתא טוב מוריד ממכם "כאב ראש" גדול של התעסקות בטפסים, חתימות, קבלן, אישורים ועוד; והכי חשוב – הוא מספק לכם את המשכנתא המתאימה לכם (מבחינת תמהיל, צרכים ועוד), והוא חוסך לכם הרבה כסף גם בזכות השגת ריביות טובות – להרחבה: יועץ משכנתא – האם כדאי?  

ועצה: לפני שתפנו לייעוץ משכנתאות (ואולי זה כדאי) מומלץ לכם לקרוא את המדריכים באתר – אולי תגיעו לתובנות בעצמכם. אלא שזה לא פשוט, וליועץ משכנתא מנוסה ומקצועי יש יתרונות גדולים – הוא יודע לומר לכם בדיוק כמה משכנתא אתם מסוגלים לקחת, הוא מתכנן איתכם את המשכנתא הטובה ביותר, הוא משיג לכם ריביות טובות. חוץ מזה, הוא מתעסק עם כל הטפסים והבירוקרטיה וחוסך לכם הרבה זמן וכאב ראש, אז בהחלט שווה לשקול, רק תזכרו – מסתובבים בשוק הזה גם אנשים שלא מתאימים, ולכן חשוב שתבדקו את היועץ – ניסיון, וותק, מקצועיות, קשרים מול הבנקים, והדרך הכי טובה היא כנראה לקוחות עבר שממליצים – דברו איתם, זה אומר הרבה.

המחירים האלו נמוכים מהמצב לפני כמה שנים, במקביל לגידול המשמעותי בכמות היועצים. עם זאת, מדובר על שוק ענק, מסתבר שחלק לא קטן  (הערכות מדברות על בין שליש לחצי) מהלווים (רוכשי הדירות החדשות) לוקחים יועץ משכנתא, וכמחצית מהממחזרים נעזרים ביועץ משכנתאות,. מדובר על עשרות אלפים בשנה – סדר גודל של 50 אלף איש על פי ההערכות כעך שהשוק הזה מגלגל סדרי גודל מוערכים של 150-200 מיליון שקל.

 קרן צוריאל הררי מכלכליסט עשתה  סדר בתחום  ייעוץ משכנתאות. בכתבה שפרסמה מתארת צוריאל הררי את היקף השוק שהולך וגדל, את חוסר הרגולציה שבו, את הסיכונים בו ואת המחירים שגובים יועצי המשכנתאות – "ייעוץ סטנדרטי, של בניית תמהיל ובחירת בנק, עולה כ־6,000 שקל, ומשכנתא מורכבת יותר או שירותים נוספים מעלים את המחיר. יש כמה חברות שגובות סכום מופרז של 10-40 אלף שקל, ומנגד יועצים רעבים ללקוחות שגובים 1,000 שקל. המחיר מפתה, אבל לא בטוח ששירות כזה מציע ללקוח את הטוב ביותר". בכתבה מתראיינים יועצי משכנתאות שמתארים את השוק, לרבות  רונן עקיבא מארד משכנתאות שהגדיר את המחיר המייצג של שרות ייעוץ המשכנתאות – "קשת המחירים כל כך רחבה שזה מדהים. אני לא מבין שירות שעולה פחות מ־3,000 שקל, כי זה לא כדאי ליועץ. וסכומים של 30-40 אלף שקל הם מטורפים. אבל יש מי שמשלם"

לכתבה בכלכליסט

מחשבון משכנתא

חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – חייבים לקרוא לפני שלוקחים משכנתא – הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

כמה להחזיר כל חודש?

על פי ידיעות אחרונות, בבנק ישראל יש נתונים שמעידים כי 42 אלף משפחות לא עומדות בתשלומי המשכנתא שלקחו (לא עומדות בהחזרים השוטפים), ונמצאות בפיגור של 3 חודשים ומעלה בהחזרים החודשיים. מהפרסום בידיעות אחרונות, עולה כי 11 אלף משפחות הוגדרו בבנק ישראל כחדלות פירעון מאחר שהפיגור שלהם עולה עח 18 חודשים.

מהנתונים האלו, ניתן להעריך כי 5% מלוקחי המשכנתאות נמצאים בפיגור בהחזרי המשכנתאות, שיעור גבוה ביחס לנתוני העולם המערבי

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנת כי מדד מחירי הדיור עלה בחודש אפריל   ב-0.9%;  מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-1.1%;  ומדד מדד שכר דירה עלה ב-0.1%

 במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אפריל 2013, נרשמה עלייה, בהשוואה לחודש מרס 2013. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים מרס 2013 – אפריל 2013, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013.

עוד מוסרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2013 – פברואר 2013, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות פברואר 2013 – מרס 2013 לעומת פברואר 2012 – מרס 2012, עלו המחירים ב-10.5%. מהשוואת העסקאות ינואר 2013 – פברואר 2013, לעומת ינואר 2012 – פברואר 2012, עלו המחירים ב-10.1%.

 כמו כן, מעדכנת הלמ"ס כי המחיר הממוצע הכלל-ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של שנת 2013, עמד על 1,196.6 אלפי שקל, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון הרביעי של שנת 2012 שעמד על 1,161.7 אלפי שקל. עלייה זו, של3%, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן.

 היכנס כאן למדד מחירי הדיור המעודכן!   

מדד המחירים לצרכן עלה באפריל 2013 ב0.4%, בהמשך לעלייה של 0.2% בחודש הוקדם.  מתחילת השנה עלה המדד ב-0.4%.  העלייה במדד היא בהתאם לציפיות המוקדמות של הכלכלנים. 

עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ההלבשה וההנעלה (ב-3.8%), הירקות והפירות (ב-3.1%), המזון (ב-1.0%), הדיור (ב-0.9%) ואחזקת הדירה (ב-0.4%). ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: התחבורה (ב-1.1%), התרבות והבידור (ב-0.8%) והריהוט (ב-0.6%). במקביל לפרסום המדד הדגישה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי – המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.7 והגיע לרמה של 101.0 נקודות, המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.3 אחוז והגיע לרמה של 100.8 והמדד ללא דיור עלה ב-0.2 והגיע לרמה של 100.4 נקודות.

 מתחילת השנה המדד הכללי עלה ב-0.4 אחוז, המדד ללא אנרגיה ב-0.7 אחוז, המדד ללא ירקות ופירות ב-0.3 אחוז והמדד ללא דיור ב-0.2 אחוז. בשנים עשר החודשים האחרונים (אפריל 2013 לעומת אפריל 2012), עלו המדד הכללי והמדד ללא ירקות ופירות ב-0.8 אחוז, כל אחד. המדד ללא אנרגיה עלה ב-1.1 אחוזים והמדד ללא דיור עלה ב-0.2 אחוז.

 נתוני המגמה בחודשים ינואר 2013 – אפריל 2013: על פי נתוני המגמה לתקופה זו, קצב הגידול השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.9%. קצב הירידה השנתי של המדד ללא דיור הגיע ל-0.3% ושל המדד ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-0.6%.

 מדד מחירי המזון עלה באחוז אחד.  התייקרו במיוחד: מיצי פירות טבעיים (ב-9.3 אחוזים), ממרח שוקולד, ריבת חלב וכו' (ב-6.2 אחוזים), יינות (ב-5.5 אחוזים), אבקות מרק, קוביות רוטב ותבשילים (ב-5.1 אחוזים), ריבות ומרקחות (ב-5.0 אחוזים), דגים (ב-4.9 אחוזים), מיונז (ב-4.4 אחוזים), משקאות קלים (ב-4.4 אחוזים), חטיפים מלוחים (ב-3.8 אחוזים), תה (ב-3.4 אחוזים), שמן (ב-3.0 אחוזים), תבלינים שונים (ב-2.8 אחוזים), קפה נמס (ב-2.7 אחוזים), עופות (ב-2.0 אחוזים), קקאו (ב-1.9 אחוזים), משקאות חריפים וליקרים (ב-1.8 אחוזים), מעדני חלב וגבינה (ב-1.7 אחוזים), גלידות ושלגונים (ב-1.6 אחוזים), אורז (ב-1.5 אחוזים), שמנת מתוקה ולבישול (ב-1.5 אחוזים), שימורי דגים (ב-1.2 אחוזים), סוכר (ב-1.2 אחוזים), בשר בקר טרי (ב-1.1 אחוזים), מוצרים לעוגות ולאפייה (ב-1.1 אחוזים), בשר חזיר (באחוז אחד), חמאה (באחוז אחד) ושמנת חמוצה (באחוז אחד).  הוזלו במיוחד: אטריות, ספגטי וכו' (ב-3.8 אחוזים), ופלים (ב-3.4 אחוזים), דגנים פריכים (ב-2.6 אחוזים), לחמניות, בייגלים ובאגטים (ב-1.8 אחוזים), גבינות מלוחות (ב-1.8 אחוזים), בירה לבנה (ב-1.8 אחוזים) וככר לחם (באחוז אחד).

מדד מחירי הירקות והפירות עלה ב-3.1 אחוזים.  מדד מחירי הפירות הטריים עלה ב-6.9 אחוזים ומדד מחירי הירקות הטריים עלה ב-2.3 אחוזים; מדד מחירי הפירות המשומרים והיבשים עלה ב-2.0 אחוזים ומדד מחירי הירקות הקפואים, הכבושים והמשומרים עלה ב-0.8 אחוז.

 מבין הירקות הטריים התייקרו במיוחד: קלחי תירס (ב-36.9 אחוזים לעומת ינואר 2013), עגבניות (ב-16.1 אחוזים), תפוחי אדמה ובטטות (ב-13.9 אחוזים), דלעת (ב-11.5 אחוזים), גזר (ב-5.3 אחוזים), חצילים (ב-4.3 אחוזים), ברוקולי (ב-3.3 אחוזים), צנון וצנונית (ב-1.2 אחוזים) ושומר (ב-1.1 אחוזים).  

 הוזלו במיוחד: ארטישוק (ב-29.7 אחוזים), מלפפונים (ב-15.0 אחוזים), סלק (ב-9.0 אחוזים), שעועית טרייה (ב-4.1 אחוזים), קישואים (ב-3.1 אחוזים), כרובית (ב-2.9 אחוזים), בצל (ב-2.7 אחוזים), חסה (ב-2.2 אחוזים), ירק עלים (ב-2.2 אחוזים) ופלפלים (ב-1.9 אחוזים).

 מבין הפירות הטריים התייקרו במיוחד: לימונים (ב-20.0 אחוזים), אבוקדו (ב-16.6 אחוזים), תפוזים (ב-15.7 אחוזים), תות שדה (ב-8.6 אחוזים), קלמנטינות (ב-8.1 אחוזים), קיווי (ב-5.9 אחוזים), אשכוליות (ב-5.4 אחוזים), תפוח-עץ (ב-5.3 אחוזים), אגסים (ב-4.7 אחוזים), בננות (ב-2.4 אחוזים) ופומלה (ב-1.5 אחוזים).

 הוזלו במיוחד: מלונים (ב-8.8 אחוזים).

 מבין הירקות והפירות המעובדים התייקרו במיוחד: צימוקים (ב-29.5 אחוזים), ירקות קפואים (ב-8.9 אחוזים), פירות יבשים (ב-4.0 אחוזים), אגוזים ופיסטוקים (ב-2.9 אחוזים), ירקות משומרים (ב-2.8 אחוזים), ירקות כבושים (ב-2.4 אחוזים) וזיתים (ב-2.1 אחוזים).

 הוזלו במיוחד: סלטי ירקות מוכנים (ב-4.2 אחוזים), גרעינים לפיצוח (ב-3.2 אחוזים) ובוטנים (ב-3.1 אחוזים).

 למדד המחירים המעודכן – הקלק כאן!

כנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן

הפתעה – מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ירד בחודש אפריל 2013 ב-0.2%. בחודש הוקדם (מרץ 2013)  נותר מדד התשומות ללא שינוי,  ובחודש המקביל (אפריל 2012) עלה מדד התשומות ב-0.7% . מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-0.5%. מדד המחירים בתקופה זו עלה ב-0.4%. נזכיר כי בהראל פיננסים העריכו כי מדד תשומות הבניה למגורים בחודשים אפריל עד יוני (שלושה חודשים) יעלה ב-0.7% (במצטבר לשלושה חודשים). נראה כי המדד השלילי הפתיע גם אותם.

מדד תשומות הבנייה משמש בחוזים של רכישת דירות חדשות  כמדד שאליו מוצמדים התשלומים שעדיין לא שולמו לקבלנים, ומכאן חשיבותו הגדולה לרוכשי הדירות – עלייה במדד מייקרת את עלות הדירה וזה עשוי להיות משמעותי מאוד – בשנים האחרונות עלה מדד התשומות משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן. מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים; המדד אמור לייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. 

רוכשי דירות  חדשות נמצאים בדילמה – האם כדאי לקחת את המשכנתא מוקדם  ולשלם לקבלן או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן. השאלה הזו תלויה בעיקר בהפסד ( הוצאה) הצפוי הצפוי של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים לקבלן, בהשוואה להפסד (הוצאה) הצפוי להם באם הם יקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). במילים פשוטות – אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ ריבית שלהם גדולות יותר אבל הם חוסכים את מדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר? אם הרוכשים צופים שמדד תשומות הבניה יעלה יותר מהמימון של המשכנתא (שנגזר מהריבית על המשכנתא – קראו כאן על ריבית המשכנתא המעודכנת)  אז עדיף להם למהר ולקחת את המשכנתא. צריך לזכור שיש עוד פרמטרים שמשפיעים על לקיחת המשכנתא בעיקר, צפי לשינויים בריבית. אם לצורך המחשה (בלבד) צופים שהריבית תעלה אז כדאי להזדרז בלקיחת משכנתא ( לפחות בחלק המשכנתא בריבית קבועה), אם צופים ירידה במשכנתא, אז כדאי לדחות את לקיחת החלק הקבוע (החלק בריבית משתנה  זז בהתאם מסוים לריבית במשק).

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרטת את השינויים החריגים במדד –  ירידת מחירים של 2.5 אחוזים בפרק מעליות ו-0.7 אחוז בפרק בנייה. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז.  בחודש אפריל 2013 ירדו מחירי חומרים ומוצרים ב-0.4 אחוז ומחירי הוצאות כלליות ב-0.1 אחוז. לעומת זאת, עלו מחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.2 אחוז. מחירי שכירת ציוד ורכב נותרו ללא שינוי.מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי מעליות (ב-3.5 אחוזים), אבן (ב-2.0 אחוזים), צינורות לאינסטלציה חשמלית (ב-1.2 אחוזים) ורשתות ברזל (ב-1.0 אחוז). 

במקביל פרסמה הלמ"ס את מדד מחירי הדיור, מדד שכר הדירה ואינדיקטורים נוספים על שוק הדיור.  מדד מחירי הדיור עלה ב-0.9%;  מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-1.1%;  ומדד מדד שכר דירה עלה ב-0.1%. 

 במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אפריל 2013, נרשמה עלייה, בהשוואה לחודש מרס 2013. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים מרס 2013 – אפריל 2013, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013. עוד מוסרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2013 – פברואר 2013, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5 אחוז. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות פברואר 2013 – מרס 2013 לעומת פברואר 2012 – מרס 2012, עלו המחירים ב-10.5 אחוזים. מהשוואת העסקאות ינואר 2013 – פברואר 2013, לעומת ינואר 2012 – פברואר 2012, עלו המחירים ב-10.1 אחוזים.

 ההבדלים בין ריבית קבועה לריבית משתנה ומה עדיף ריבית קבועה או ריבית משתנה – קראו כאן (חשוב! שלא יעבדו עליכם!) 

 מהי ריבית המשכנתא הנוכחית? לחצו לקבל תשובה

בנק ישראל הוריד במפתיע את הריבית ב-0.25% ל-1.5%.  מבנק ישראל נמסר כי לנוכח התמשכות מגמת הייסוף של השקל, על רקע תחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", הפחתת הריבית על ידי בנקים מרכזיים רבים ובראשם הבנק המרכזי האירופאי, ההקלה הכמותית במשקים מובילים בעולם והעדכון כלפי מטה בתחזיות הצמיחה העולמיות, החליטה הועדה המוניטרית בבנק ישראל לקבל החלטות שלא במסגרת התוכנית הרגילה. התוכנית הרגילה היתה שלא לשנות את הריבית בחודש מאי.

"מגמת הייסוף בשקל נמשכת. בחודש האחרון ובשלושת החודשים האחרונים תוסף השקל ביחס לשער החליפין האפקטיבי ב-2.4% ו – 5.4% בהתאמה", מסבירים בבנק ישראל, "התחזקות השקל מול הדולר והאירו בתקופות אלה בלטה מאוד בהשוואה למטבעות אחרים ביחס לדולר ולאירו. מגמת הייסוף הושפעה, בין היתר, מתחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", מהפחתות הריבית על ידי בנקים מרכזיים בעולם ובראשם הבנק המרכזי האירופאי וכן מהמשך ההקלה הכמותית במספר משקים מובילים בעולם.תחזיות הצמיחה העולמית ובפרט התחזיות לגבי אירופה וסין עודכנו לאחרונה כלפי מטה. התמתנות זו צפויה להשפיע על המשק הישראלי"

על רקע זה, החליטה כאמור הועדה המוניטרית בבנק ישראל לקבל שתי החלטות שלא במסגרת התוכנית הרגילה – להפחית את הריבית המוניטרית ב- 0.25 נקודות אחוז לרמה של 1.5% החל מיום שישי ה- 17/5/13. וכן, החל משנה זו ובשנים הבאות ירכוש בנק ישראל מט"ח כדי לקזז את ההשפעה של הפקת הגז על שער החליפין.

בבנק ישראל מציינים כי סביבת אינפלציה נמצאת מתחת למרכז היעד וצפויה להישאר בתוך תחום היעד גם בשנה הקרובה. כמו כן, פעולות שנקט הפיקוח על הבנקים בעבר ממתנות את ההשפעה שיש לריבית המוניטרית של בנק ישראל על שוק הדירות