בהמשך לדוחות של קרן הריט סלע קפיטל והודעתה לחלק דיבידנד בשיעור של 8.5% עד 9%, מפרסמת היום ריט 1 דוחות כספיים ומדווחת על דיבינדנד מינימלי. ריט 1 וסלע גרופ הן קרנות הריט (REIT ) היחידות הקיימות כיום. שתיהן פועלות בשוק הנדל"ן המסחרי ושתיהן נסחרות בבורסה. במקביל לשינוי תקנות פעילות הריטים על ידי האוצר, צפויות לקום ריטים  שיפעלו גם בשוק הדירות למגורים. הבעיה – התשואה המשוקללת על דירות למגורים (שכר הדירה חלקי ההשקעה) נמוכה, וגם המינוף (לקיחת הלוואות ופעילות בעזרת הון זר) לא   תשפר את התשואה משמעותית. על פי ההערכות מדובר לכל היותר בתשואה של 3%, אם כי במידה והריטים החדשים יפעלו גם בתחום היזמות (ומבחינת התקנות החדשות הן רשאיות תחת תנאים מסוימים לעשות זאת) אזי התשואה יכולה לעלות לכיוון ה-4%.

אלא ששני הריטים הקיימים עושים מעבר לתשואה הזו. ריט 1 שנסחרת בשווי של 1.1 מיליארד שקל מדווחת ברבעון הראשון על רווח של 43 מיליון שקל ברבעון הראשון, ובגילום  שנתי מדובר על קרוב ל-180 מיליון שקל – משמע מעין תשואה של 105 על ההשקעה (רווח של 180 מיליון על השקעה של 1.8 מיליארד שקל), אבל נתון הרווח קצת מחטיא את המטרה. הרווח הרלבנטי למדד ביצועים ולהערכת שווי של חברות נדל"ן מניב בכלל וריטים בפרט הוא FFO  Funds From Operations שמבטא את הרווח מפעולות שוטפות צפוי, בניכוי סעיפים חד פעמיים כמו עליית ערך נכסים, הקצאת אופציות ועוד. כאן, מדווחת הנהלת ריט על אומדןFFO   של 165-166 מיליון שקל (בהמשך לאומדן NOI רווח תפעולי נקי של 230 מיליון שקל). ומדובר עדיין על תשואת רווח מרשימה של כ-9%.

רוב הרווח בקרנות ריט מחולק למחזיקים בקרנות, וריט 1 מדווחת כי היא צופה לחלק לפחות 88 מיליון שקל בתור דיבידנד (0.54 שקל למניה, המניה נסחרת ב-11 שקלים), והמשמעות – תשואת דיבידנד של כ-5%.

לכאורה השקעה מעניינת, וצריך לזכור שלמרות שסלע גרופ מספקת תשואת דיבידנד גבוה יותר היא מסוכנת יותר מבחינת הנכסים שלה – תשואה הולכת יחד עם סיכון, וככל שהסיכון גדל כך התשואה הנדרשת על ידי המשקיעים גבוה יותר.  אך מעבר לכך, חשוב להבין שמדובר אמנם בהשקעה מעין ישירה בנדל"ן (בלחיצת כפתור דרך המחשב, ומבלי לצאת לשטח), אבל יש כאן עלויות – מול הנוחות הזו יש את עלויות הניהול של מנהלי הקרן שמפחיתים את התשואה התיאורטית (וזה כבר נלקח בחשבון במספרים שהוצגו למעלה), ומעבר לכך, חשוב לזכור שלמרות שזו נראית תשואה מפתה, יש כאן חשיפה מוחלטת וממונפת לשוק הנדל"ן המסחרי (משרדים, מלאכה ועוד).

כתבות קשורות:

למדריך השקעה בקרנות ריט

למה משקיעים אוהבים דיבידנדים ולמה במקרים רבים זה סתם בלוף?

"העובדה שקמו בישראל רק שתיח קרנות ריט היא פספוס"