וועדת בכר שמסקנותיה יושמו ב-2005 היתה אמורה להביא בשורה גדולה לשוק ההון המקומי. היא היתה אמורה לשכלל את התחרות והיתה אמורה להוזיל את דמי הניהול.המסקנות העיקריות של וועדת בכר היו להוציא את החברות המנהלות כספים (קרנות נאמנות, קופות גמל) מהבנקים וכך למעשה לפתוח את השוק לתחרות שתתבטא בתשואות טובות יותר ובעלויות נמוכות יותר. לא דובים ולא יער – מי שקנה את הנכסים מהבנקים הן חברות הביטוח שגדלו והתעצמו, הן לא ממש מספקות תשואות גבוהות יותר (מה לעשות – הבינוניות שולטת, והכוונה של מנהלי ההשקעות היא לא להצליח אלא לא לטעות – דבר שמכנס את התשואות לתשואת השוק), והכי גרוע – בתירוצים שונים הצליחו להגדיל את דמי הניהול – צריך יותר פיקוח, יש יותר רגולציה, רוצים יותר שקיפות ועוד ועוד…אז צריך לממן את זה דרך דמי ניהול גבוהים יותר. מבדיקה של "מהון להון", אתר המדריכים והמידע בצרכנות פיננסית עולה כי דמי הניהול בקופות הגמל לפני וועדת בככר היו קרוב ל-0.7%, בעוד שכיום דמי הניהול הממוצעים בקופות הגמל הם כ-1.2%, עלייה של 70% בדמי הניהול, שמתבטאים בממוצע שנתי וזה לא טעות בעלייה של 3 אלף שקל למשפחה ממוצעת- כן, משפחה ממוצעת משלמת 3 אלף שקל יותר בשנה על דמי ניהול!

בשנת 2011 אושרו על ידי וועדות התכנון שבמשרד הפנים 50 אלף דירות, מתוכן 29 אלף דירות התפרסמו ברשומות כך שניתן לקבל היתרי בנייה ולשווקם. כמת זו עולה ב-20% על ההיקף של יחידות הדיור שאושרו בשנים הקודמות, והדבר ממחיש את הגידול בהיצע הדירות בשנה החולפת. השאלה אם הגידול בהיצע הזה מספיק על רקע ביקוש קבוע מצד זוגות צעירים של כ-50 אלף דירות מדי שנה בשנה.

הפיקדון האטרקטיבי שהציע בנק ירושלים – ריבית של 80% מריבית בנק ישראל, כשבפועל מדובר על ריבית שנתית של 2.2% (80% מערך ריבית בנק ישראל – 2.75%), משך במשך שבועיים כ-5,000 לקוחות. הריבית האטרקטיבית בפיקדון בבנק ירושלים , בניהולו של אורי פז, ניתנת לכולם, ללא תלות בגודל ההפקדה, וזה היתרון הגדול. הלקוחות הקטנים כיום בבנקים לא מתקרבים לתשואה הזו. מעבר לכך, כיום די קל לנהל חשבון בבנקים שונים ולהפקיד בפיקדון בבנק אחר (לרבות בנק ירושלים). כל מה שצריך זה להיכנס לאינטרנט לאתר של בנק ירושלים לפתוח שם פיקדון ולהעביר כסף מחשבון הבנק הקיים לפיקדון זה. בסוף תקופת החיסכון, יועבר הכסף לחשבון המקורי. פרוצדורה של כמה דקות, כשבעבר לצורך פתיחת פיקדון בבנק , היה צריך לפתוח חשבון עובר ושב (עו"ש), והיה צריך להגיע פיזית לסניף הבנק.

הריבית בבנקים על פיקדונות שקליים תלויה כמובן בריבית בנק ישראל – 2.75%, אך ברוב המקרים היא לא מתקרבת אליה. ברוב הבנקים אתם תקבלו בפיקדון שקלי חודשי בין 0.4% ל-0.6% (ריבית שנתית) שזה הרבה מתחת לריבית של בנק ישראל. הריבית שתקבלו תלויה כמובן בגודל הפיקדון ויכולת ההתמקחות שלכם – שווה וחובה למעשה להתמקח, בשיחה של דקות אחדות, אתם יכולים לקרב את הריבית שלכם לאזור ה-2% (תלוי כמובן בגודל הפיקדון). חריג לריביות הנמוכות הוא בנק ירושלים בניהולו של אורי פז. הבנק אימץ לאחרונה מדיניות של ריבית זהה לכל הלקוחות בגובה של 80% מערך ריבית בנק ישראל, כשבפועל מדובר על ריבית שנתית של 2.2% (80% מרייבת בנק ישראל בסך 2.75%).

"כשנותנים לאנשים את מחיר הדירה שהם מבקשים הם מצליחים לגייס את המימון לדירה", אמר אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים, בכנס הנדל"ן של דן אנד ברדסטריט, "אנשים מחפשים פתרונות דיור ואין להם עדיין היכן לגור, ולכן אני מעריך שמהר מאוד נחזור לביקושים הגדולים לדירות". גם  ניר יחזקאלי, מנכ"ל  ב.יאיר סבור הביקושים יחזרו, אם כי הוא מרגיש בחודשים האחרונים רגיעה בשוק  "החגיגה נגמרה והיא הייתה נגמרת גם ללא המחאה החברתית", הוא אומר, "קרקעות שזכינו בהן לפני שנה וחצי עדיין לא בשיווק. לדעתי באביב המצב יהיה יותר טוב ונוציא פרויקטים של דיור למשתכן".

המפגש השנתי של דן אנד ברדסטריט בתחום הנדל"ן התרכז היום בשאלה – לאן הולכים מחירי הדירות? הרם מחירי הדירות ימשיכו לרדת בדומה לחודשים האחרונים או שמגמת העלייה במחירי הדירות תימשך?. "המצב עכשיו הוא מצב של רגיעה, המתנה", אמר תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי "הציבור, בעיקר הזוגות הצעירים ומשקיעים מחפשים הזדמנויות. במקביל הפריפריה הופכת לנגישה מאוד בעיקר כתוצאה משיפור של התשתיות – הכבישים והרכבות. במקומות מסוימים בארץ כמו לדוגמה חדרה, יש הרגשה שהולכים לקראת הזוגות הצעירים. מכל מקום, הביקוש עדיין קיים, יש ביקוש קבוע לדירות. מנגד קרקעות לא משתחררות ומעבר לכך – מצד היזמים והקבלנים הרי שאין התחלות בנייה. לכן האופוריה ששררה באמצע 2011 של גידול בהתחלות בנייה הולכת ונעלמת, בקיץ הבא נשמע את אותה קריאת הציבור ששמענו בקיץ שעבר". דגן, בעצם רומז על כך שהמחירים לא יירדו, אלא אפילו יעלו.
במפגש אמר אופיר גרינברג, מנכ"ל אזורים, "רואים בחודשים האחרונים שינוי מסוים בהעדפות של הצרכנים על רקע המחאה. השוק נמצא ברגיעה אבל אני חש שהביקוש הוא כבוש ויש עדיין ביקוש ער. הצרכנים , הרוכשים הפוטנציאלים רוצים מוצרים יותר זולים ויותר קטנים במקומות יותר אטרקטיביים, אנחנו רואים מעבר לפריפריה. אני מתפלא על התחזיות הרעות, אם נראה האטה היא תהיה קטנה מאוד, יש תחילה של ביקושים כבושים שהולכים וגדלים".

דמי הניהול הממוצעים בקרנות ההשתלמות בשנת 2011 – 1.06% – כך עולה מבדיקה של "מהון להון", אתר המדריכים והמידע בצרכנות פיננסית. קרן ההשתלמות היקרה ביותר היא דש אקונומיסט שדמי הניהול בה עמדו בשנה החולפת על 1.36%, אחרי אקסלנס השתלמות עם דמי ניהול של 1.32%, ושלישית הראל קרן השתלמות עם דמי ניהול של 1.22%. התשואות בקרנות ההשתלמות האלו – 4.7%-, 3.2%-,3.5%- בהתאמה. כלומר, אין קשר בין דמי הניהול הגבוהים לתשואות החלשות.
מנגד, קרן ההשתלמות עם דמי הניהול הנמוכים ביותר היא מנורה מבטחים אומגה מסלול כללי עם דמי יהול של 0.4%, שניה לה כלל ביטוח קרן השתלמות עם דמי ניהול של 0.9% ושלילית ילין לפידות קרן השתלמות עם דמי ניהול של 0.93%. התשואה של הקרנות האלו בהתאמה – 4.4%-, 6.7%-, 0.8%-, כלומר תשואה מאכזבת מאוד לכלל ביטוח (התשואה הגרועה מבין הקרנות הגדולות שמנהלות מעל 1 מיליארד), ומנגד תשואה טובה מההמוצע בילין לפידות.
התשואה הטובה ביותר בקרנות ההשתלמות בשנת 2011 היתה של לטשולר שחם השתלמות כללי עם תשואה של 0% (דמי ניהול של 1.15%).

דמי הניהול הממוצעים בקופות הגמל עמדו בשנת 2011 על 1.15% כך עולה מנתוני קופות הגמל הגדולות (מעל 1 מיליארד שקל). דמי הניהול הגדולים ביותר בקטגוריה זו היו של מנורה מבטיחים תגמולים ופיצויים – דמי ניהול של 1.52%; אקסלנס עתיד עם דמי ניהול של 1.3% ואקסלנס תגמולים עם דמי ניהול של 1.28%. התשואות של הקופות האלו היו בהתאמה 1.85%-, 2.82%-, 3.5%-. תשואות "מקובולות" בשנה החולפת שהיתה חלשה בשווקים הפיננסים. בממוצע איבדו הקופות קרוב ל-4%.
דמי הניהול הנמוכים ביותר בקופות הגמל היו בקופות – ילין לפידות קופת גמל; פסגות שיא גמל כללי ופסגות קרן אור שגבו בהתאמה דמי ניהול של 0.88%, 0.99% ו-1.01%. התשואות שלהן היו בהתאמה 1.18%-, 4%-, 4.8%-. כלומר, בפסגות אולי לוקחים דמי ניהול נמוכים (בקופות האלו), אבל גם התשואות לא מי יודע מה.

פסגות העלה את דמי הניהול בקופות הגמל מבלי להודיע ללקוחות 60 יום מראש, ובתגובה הוגשה תביעה ייצוגית על ידי חיים אופיר. במסגרת פשרה פסגות יפצה את העמיתים בקופות בסכום של 800 אלף שקל – ניצחון קטן, אבל עם הרבה משמעות – שווה להילחם על הזכויות שלכם.

מנהלי חברות הביטוח שמחזיקות בגופי החיסכון הפנסיוני הגדולים – ביטוחי מנהלים, קרנות פנסיה, קופות גמל, קרנות השתלמות, מפעילים לחץ כדי למנוע את הפחתת דמי הניהול באפיקים האלו. מנהלי החברות נפגשו עם שר האוצר, יובל שטייניץ, סגן השר יצחק כהן, הממונה על שוק ההון והביטוח, עודד שריג, וניסו לשכנע אותם שהתוכנית להפחתת דמי הניהול פופוליסטית ואינה משרתת בסופו של דבר את הצרכנים. טענתם היתה שדמי הניהול לא גבוהים כפי שזה מצטייר בתקשורת, ושבדמי ניהול נמוכים זה לא יהיה כללכי לנהל את הפעילות. תקרת דמי הניהול כיום בקופות הגמל עומדת על 2%, בביטוחי חיים / ביטוחי מנהלים התקרה היא 11% מההפקדות ובין 1% ל-2% מהצבירה. באוצר מנסים להפחית את דמי הניהול בגמל ובביטוחים ל-1.2% מהצבירה ו-5% מההפקדות השוטפות. יו"ר וועדת העבודה והרווחה בכנסת, חיים כץ פועל כדי להוריד את דמי הניהול ל-0.7%.

מעודכן ל-12/2021

על מה בעצם משלמים כשקונים דירה? ממה מורכבת עלות של דירה? יש אמנם מרכיב של רווח קבלני – הרווח של הקבלן שמוכר את הדירה, אבל יש גם מרכיב של עלויות – עלויות קרקע, עלויות בנייה ועוד. אז מה ההרכב של עלויות הדירה מהזווית של הקבלן? הנה המרכיבים  – 

עלות הקרקע – בממוצע הקרקע מהווה 30% ממחיר הדירה. זה לא כך בכל מקום, זה ממוצע – יש מקומות, במיוחד במרכז, שבהם הקרקע מהווה את רוב העלות של הדירה, מעל 50%, ובמקרים מסוימים גם 70%. מנגד, יש מקומות שהקרקע כמעט ניתנת בחינם, כמו באזורי פריפריה בדרום ובצפון. 

בשנים האחרונות עולים מחירי הקרקעות ורואים את זה במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אם כי לא מדובר במגמה גורפת בכל המקומות, ויש מכרזים רבים שנסגרים במחירי מינימום או שבכלל לא מוגשות הצעות לרכישת הקרקעות.

בענף הדירות למגורים יש ביקוש של 50-55 אלף דירות בשנה (ויש כאלו שטוענים שיותר – 60 אלף וצפונה). כמעט כל הביקוש הזה מיוחס לזוגות צעירים והוא קבוע וקשיח. מול הביקוש הזה הרשות מציעה קרקעות. כל עוד הקרקעות שיוצעו ישקפו היקף בנייה של מתחת ל-50 אלף דירות, אז הביקוש לקרקעות יגדל ומחירן יעלה. זה מה שקרה במשך שנים רבות, למרות הניסיונות של שרי הבינוי והשיכון ושרי האוצר לשווק קרקעות רבות שיגדילו את היצע הדירות למעל 50 אלף דירות במסגרת תוכניות שונות כמו מחיר מטרה, מחיר למשתכן, דיור למשתכן, דירה להשכיר שאמורות היו להביא את היצע הדירות השנתי ל-70 אלף ויותר דירות. המטרה בשיווק האגרסיבי הזה היא לבלום את עליית מחירי הדירות, אבל בינתיים המטרה רחוקה מהשגה. להיפך, נכון לסוף 2021 מחירי הדיור זינקו בכ-10% נוספים בשנה. 

בקיצור, ההיצע הוא המפתח לעצירת מחירי הדירות, וזה עדיין לא מטופל. מפתח נוסף, אגב, הוא הריבית. הריבית נמצאת ברמות שפל כבר לא מעט שנים ובהתאמה ריבית המשכנתא נמוכה מאוד. עלייה בריבית עשויה למתן את הביקוש לדירות, וייתכן שאחרי שנים רבות של ריבית אפסית נראה איזשהו שינוי בגובה הריבית ב-2022, לכיוון מעלה, אבל גם אם זה יקרה, מדובר יהיה בתהליך הדרגתי מאוד, כך שההשפעה על מחירי הדירות לא תורגש במהירות. 

איזה מרכיבים נוספים קיימים בעלות הדירה?     

תשומות בנייה – עלויות הבנייה/תשומות הבנייה מהוות בממוצע 25%-30% ממחירה של דירה. במילים פשוטות, תשומות הבנייה מבטאות כמה עולה לבנות דירה והסעיפים המרכזיים הם עבודה וחומרים. למרות הטבות שניתנות לענף בתחום הזה, קיים מחסור בכוח עבודה מקומי ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים. לכן קיימת תלות במכסות העובדים הזרים שהמדינה מאשרת. ככל שהכמות קטנה יותר, תהליכי הבנייה מתארכים ומתייקרים. חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל, האנרגיה עלו בשיעורים דו ספרתיים בשנים האחרונות, למרות שבחלק מהזמן הם גם ירדו בשיעורים חדים. בשנים האחרונות מדברים על הגדלת המכסות לשוק הבנייה, תוך כדי הגדלת מספר העובדים והאצת הבנייה – זה קורה בינתיים בשוליים. 

אל תוך חישוב עלות הדירה מכניסים את מדד תשומות הבנייה, וככל שהוא גבוה יותר, כך עלות הדירות עולה (כאן תמצאו מדריך על מדד תשומות הבנייה). נכון לסוף 2021, בוחנים במשרד השיכון שינוי משמעותי בהרכב המדד שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם.

מיסים והיטלים –  המיסים וההיטלים השונים מהווים קרוב ל-25% מעלות הדירה. הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תוכנית בנייה צריכה לקבל אישור של ועדות תכנון מקומית ומחוזית, וזה יכול לקחת שנתיים. אומנם נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקצר את התהליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים. המיסים בתחום הדיור עברו בשנים האחרונות שינויים – מס הרכישה על דירות להשקעה (דירה שהיא מעבר לדירה ראשונה) עלה, ירד ושוב עלה – הנה מדרגות המס המעודכנות.

כמו כן הועלה מס ערך מוסף (מע"מ) על קבוצות רכישה – הן חויבו לשלם מע"מ על הקרקע; וכן חלו שינויים במס שבח – הנה מדריך מס שבח מעודכן. המיסים הכוללים על ערך הדירה מהותיים מאוד ומגיעים כאמור לרבע מערכה.

הרווח היזמי – הרווח של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-15%-20%. הרווח הזה, בתוספת כל העלויות האחרות, מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה.  

לסיכום – מניתוח של עלות דירה ממוצעת עולה כי העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות לא זורמת לכיס של הקבלנים. הם בטח נהנים מזה, הרווח שלהם גדל, אבל במקביל גם המדינה מקבלת יותר על המגרשים שהיא מוכרת, ובמקביל אגרות המס שהיא מקבלת על המגרשים, השבחה, מס רכישה ובכלל מצטברות לסכומי עתק שמהווים רבע מהעלויות. אז בשנים האחרונות המדינה מספקת את הקרקעות בחינם במסגרת תוכניות דיור שונות, וזו מתנה גדולה לקבלנים ובהמשך לזכאים בתוכניות האלה שנהנים מעלות דירה נמוכה יותר בהשוואה לדירה "רגילה",אבל זאת בעצם הנחה ממוקדת – לקבוצה מסוימת של אנשים ולא לכולם.  

כך או אחרת, יש עלייה בעלויות הבנייה, בעיקר עלייה בשכר הפועלים ובהתאמה כבר שנים רבות שמדד תשומות הבנייה עולה משמעותית מעל מדד המחירים. עם זאת, הכל בידיים של הממשלה. היא יכולה לייבא פועלים בעלויות נמוכות יחסית (להגדיל המכסות), היא יכולה להשפיע על עלויות הקרקע, היא יכולה להשפיע על המיסים, והיא יכולה להשפיע בצורה מסוימת על החלטת בנק ישראל בקשר לריבית. בינתיים, למרות הכוונות הטובות, המחירים במגמת עלייה. 

ועל הדרך ישנה שאלה חשובה – בכמה אפשר בכלל להוזיל את עלויות הדירות? נניח שהקבלן יקצץ מהרווחיות שלו, ונניח שהקרקע תימכר ב-30% פחות, ונניח שגם המיסים יירדו ב-20%-30%, שזה המון. על מה אנחנו מדברים? בתרחיש קיצוני שבו כולם יקצצו את הרווחים שלהם, מחיר הדירה יירד ב-20%, אבל זה תרחיש קיצון. במצב עסקים רגיל זה יכול להגיע לקיצוצים קטנים פה ושם, אולי סדר גודל של 5%, אולי 10%, במהלך משולב עם הפחתת נטל המס.

מחשבון משכנתא

בנק יהב מציע פיקדון לשלוש שנים שמעניק תשואה של 10% בכל התקופה. מדובר בתשואה שנתית של 3.23%. הפיקדון ביהב ניתן רק להפקדות של 200 לף שקל ומעלה; בסכומים נמוכים תופחת בהתאמה התשואה. בנק יהב מנסה בשנה האחרונה למשוך לקוחות מבנקים אחרים (בדומה לבנק ירושלים האגרסיבי יותר) כשאחת הדרכים הבולטות לכך היא להציע פיקדונות עם תשואה אטרקטיבית.