ריבית המשכנתא בחודש פברואר 2017 ממשיכה לעלות. כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הממוצעת צמודת המדד עלתה ל-3.85%, לעומת ממוצע של 3.84% בחודש ינואר. מדובר על עלייה של קרוב ל-2% בטווח של שנה וחצי! הסיבות לעלייה הן ציפיות לעלייה במדד, תחרות נמוכה יותר בין הבנקים, תנודתיות בשוק האג"ח שמשליכה על שוק המשכנתאות, צפי לעלייה בריבית, והכי חשוב – המשך ביקושים לדירות.

הריבית על המשכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה בפברואר ל-4.19%, בהשוואה ל-4.13% בחודש הקודם. הריבית הממוצעת לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.14% לעומת 4.11% בחודש ינואר. בפועל, העלייה בריבית היתה לאורך כל תקופות המשכנתא.

במקביל נרשמה ירידה קלה בריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות. מדובר בממוצע של ריבית קבועה וריבית משתנה, כך שבפועל לא ממש ניתן לדעת ולגזור מהנתונים האלו האם הרייבת שמציעים לכם בבנק טובה או לא. אולי זה הזמן לבקש מבנק ישראל שידרוש מהבנקים את הריבית לפי הנתון המאוד חשוב ובסיסי הזה – ריבית משתנה לעומת ריבית קבועה. בפועל, הריבית הקבועה נמוכה מהמשתנה (אך מסוכנת יותר כי היא יכולה לעלות, בעוד הקבועה לא תשתנה לאורך חיי המשכנתא).

 הריבית השקלית הממוצעת ירדה ל-3.33%, לעומת 3.37% בחודש ינואר,  אך גם כאן, בדומה לריבית הצמודה, נרשמה בשנה האחרונה עלייה מרשימה בריבית של כ-1.2%. גם כאן, העלייה מוסברת בציפיות לעלייה בריבית ובביקוש הגדל לדירות.

הירידה בריבית הממוצעת בפברואר לא ממש רלבנטית לרוב לוקחי המשכנתאות, בעיקר מהסיבה הפשוטה שבתקופות הפופולאריות נרשמו עליות ריבית – ריבית המשכנתא הלא צמודה לתקופה של 20 עד 25 /נה עלתה ל-5.01%, לעומת 4.91% בחודש ינואר. ריבית המשכנתא לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.71% לעומת 4.66% בחודש הקודם.

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

 מחשבון משכנתא

העלייה  בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה.  המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.

והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

מדריכים נוספים:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

איך זה שרושמים הכנסות מס בדוחות? איך זה משפיע על הרווח המייצג של החברה? וכמה באמת הרוויחה אודיוקודס ברבעון הרביעי של 2016?
דוח רווח והפסד כולל את ההכנסות וההוצאות של החברה בתקופה מסוימת, כשבשורה התחתונה מפורט הרווח הנקי. אבל, במקרים רבים, הרווח הנקי הוא לא הרווח המייצג של החברה, כלומר, אי אפשר לגזור ממנו את הרווח האמיתי/ הכלכלי, וזה מכיוון שיש בדוחות "רעשים", כגון – הוצאות חד פעמיות, הכנסות חד פעמיות, הוצאות חריגות (לדוגמה – הוצאות מימון גדולות בגלל מדדים גבוהים או עלייה חדה בשער הדולר, באם ההלוואה צמודה לדולר). ולכן, מנתח הדוחות והמשקיעים צריכים לבדוק את "החריגים" האלו, ולנסות להגיע לרווח המייצג של הפירמה.
הנה דוגמה מהדוחות האחרונים של חברת אודיוקודס. החברה המפתחת פתרונות להעברת קול ונתונים על רשתות תקשורת, דיווחה כי ברבעון האחרון של 2016 הרוויחה 14.8 מיליון דולר על הכנסות בסך 37.8 מיליון דולר, בעוד שברבעון המקביל ב-2015 הסתכם הרווח ב-2.8 מיליון דולר, על הכנסות בסך 35.6 מיליון דולר.
בשנת 2016 כולה, הסתכם הרווח ב-16.2 מיליון דולר, על הכנסות של 145.6 מיליון דולר, בהשוואה לרווח של כ-0.4 מיליון דולר, והכנסות של 139.8 מיליון דולר בשנת 2015. אז מה קרה בעצם ברבעון הרביעי ב-2016 שהזניק את הרווח, ביחס לרבעון המקביל ובכלל – ביחס לרבעונים הקודמים בשנה שעברה?
ובכן – מדובר, במעין מתנת מס. זה לא שמס הכנסה החזיר לחברה כספים, אלא שזה בעצם רישום של הכנסת מס במקביל ליצירת נכס מס במאזן, וזה לאור הערכת החברה כי ההפסדים השוטפים הצבורים שלה יתממשו בעתיד. אודיוקודס שמדווחת בשנים האחרונות על רווחים צנועים, הסבה בעשור הקודם הפסדים גדולים מאוד, ויש לה יתרת הפסדים משמעותית. ההפסדים האלו מקוזזים כאשר יש רווח, כלומר – אם החברה מרוויחה בשוטף, היא לא צריכה לשלם מיסים בפועל לרשויות המס, אלא היא מקזזת את ההפסד הנצבר שלה.
והנה דוגמה תיאורטית – אם חברה שיש לה יתרת הפסדים של 10 מיליון דולר מרוויחה 2 מיליון דולר, אז אין לה חבות מס לרשויות המס, אבל היא תקזז את יתרת ההפסד הנצבר ל-8 מיליון דולר (10 מיליון דולר בניכוי הרווח בסך 2 מיליון דולר). החשבונאות מאפשרת במידה ויש להערכת הנהלת החברה סיכוי סביר להגיע לרווחים עתידיים, להכיר בהטבת המס שנובעת מההפסדים הנצברים כבר עכשיו, ואז תהיה הקבלה נכונה יותר בין ההכנסות להוצאות. נניח שהנהלת החברה סבורה שהיא תרוויח בשנים הקרובות סכום גדול מאוד (שעולה על יתרת ההפסדים), והיא רוצה לרשום את ההטבה שמתבטאת בהפסד הצבור, כנכס. ההטבה הזו מסתכמת בשיעור המס כפול יתרת ההפסד. כלומר, אם מדובר על הפסד של 10 מיליון דולר, ונניח שיעור מס הכנסה של 25% אזי שההטבה העתידית (הפטור ממס) מסתכמת ב-2.5 מיליון דולר. עד רווח של 10 מיליון דולר, החברה לא צריכה לשלם מס, והמשמעות היא שיש לה פטור ממס בגובה של 2.5 מיליון דולר.
הבעיה שעד שהיא תרוויח את ה-10 מיליון דולר, היא בעצם לא רושמת מיסים, אלא אם היא רושמת את ההטבה כנכס, ואז במקביל לרישום הנכס היא רושמת מיד את כל ההכנסה ממיסים – 2.5 מיליון דולר, אך במהלך הזה היא בעצם קיזזה את כל יתרת ההפסד, ומכאן ואילך היא תקטין את נכס המס שיצרה מול הוצאות מיסים. נניח שבשנה הבאה היא מרוויחה 4 מיליון דולר, אזי בהתאמה היא תרשום הוצאת מס של 1 מיליון דולר (25% ), כאשר ההוצאה הזו היא לא תשלום "אמיתי" לרשות המס, אלא היא קיזוז של נכס המס שנוצר (על חשבון ההפסדים הצבורים). נכס המס יירד מ-2.5 מיליון דולר ב-1 מיליון דולר ל-1.5 מיליון דולר. רק אחרי שיהיה ניצול מלא של נכס המס, החברה תתחיל לשלם מס לרשות המס.
ברגע שמייצרים נכס מס (במקביל להכנסת מס חד פעמית), נוצרת התאמה בדוח רווח והפסד בין הרווח לפני מס להוצאת המס. אם לא היה נוצר נכס מס, אזי לא היו הוצאות מס, ואחד הרעיונות המרכזיים של החשבונאות הוא להקביל בין ההוצאות להכנסות, ולכן השיטה שבה מייצרים נכס מס שמופרש באופן שוטף כהוצאת מס, על פניו, נכונה יותר – הרווח בשיטה הזו, מתייחס למס.
בשיטה הזו נוצרת כאמור הכנסה חד פעמית שמעוותת את הדוחות – אודיוקודס רשמה ברבעון האחרון של 2016 רווח לפני מס בסך של 3.5 מיליון דולר, ולמרות שלכאורה היו צריכות להירשם הוצאות מס, היא רשמה הכנסה חד פעמית ממס בסך של 11.3 מיליון דולר וסיימה את הרבעון ברווח של 14.8 מיליון דולר.
הכנסת המס הזו, היא לכל הדעות, הכנסה חד פעמית, וכך גם ההתייחסות אלייה בדוחות הלא חשבונאיים, דוחות ה-Non Gaap. בדוחות האלו החברות (הנסחרות בוול-סטריט) נוהגות לנטרל את הסעיפים החד פעמיים, הלא תזרימיים שאינם משפיעים על שווי החברה. הרעיון של הדוחות האלו הוא שיש לתת למשקיעים וקוראי הדוחות מעין דוחות "נקיים",שלא מושפעים מארועים חד פעמיים ומסעיפים חד פעמיים. הבעיה שהדוחות האלו הם בעצם דוחות שההנהלה של החברה אחראית עליהם ואין תהליך של בקרה ופיקוח צמודים ומשמעותיים (ביקורת של רואה חשבון או / ו יקוח של רשות ניירות ערך). ולכן, במקרים רבים, החברות נוהגות במקרים "האפורים" לבחור את הגישה הנוחה להם. במקרים לא מעטים חברות לא נטרלו הכנסה חד פעמית (כי היא משפרת את הרווח לעומת הרווח החשבונאי), בעוד שאת ההוצאה החד פעמית הם נטרלו. אלא שהטיפול התקין כמובן הוא נטרול של הכנסה חד פעמית, ויש מצבים ברורים כמו בהכנסת מס שאותה באופן ברור נהוג לנטרל.
וכך גם פעלה אודיוקודס. בדוחות הלא חשבונאיים, היא נטרלה את הכנסת המס הגדולה, ולצד השפעות נוספות דיווחה על רווח ברבעון של 2.6 מיליון דולר, לעומת 2.8 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2015 ולעומת 9.4 מיליון דולר בכל השנה – כלומר חזרה לאותם סדרי גודל מהעבר.

צחי גרוסמן, מומחה של למעלה לעשור במתן ייעוץ פיננסי מתקדם למשפחות תוך התמקדות בשני תחומים מרכזיים: כלכלת משפחה ונטילת משכנתא.

כלכלת משפחה – ניהול נכון, אפקטיבי ומושכל של כלכלת המשפחה: השגרה, עומס המשימות, קשיי החיים ועוד גורמים רבים מתאגדים להם יחדיו ומקשים על המשפחה הממוצעת בארץ לנהל כלכלת משפחה נכונה ויציבה, כזו שמאפשרתת לחיות בנחת, ברווחה ובעיקר – באושר. ליווי מקצועי, אישי וממוקד לצד הקניית כלים פרקטיים ושיטות מחשבה חדשות, יכולים לאפשר למשפחה לצאת לדרך חדשה ולהגיע מהר מכפי שנהוג לחשוב לרווחה כלכלית. מה שנראה היום קשה עד בלתי אפשרי יהפוך במהרה לשגרת חייכם.

נטילת משכנתא – רכישת דירה ולקיחת משכנתא משכנתא היא מהלך הטומן בחובו סיכונים פיננסיים לא מועטים כאשר ניגשים להוצאתו אל הפועל בידיים ריקות וללא תכנון מקצועי. מצב זה אולם, אינו מכורח המציאות. ייעוץ מקצועי ואישי,, כפי שניתן על ידי צחי גרוסמן ייעוץ פיננסי והצוות שלו, הופך את המורכב לפשוט, את המרתיע למזמין ואת הסיכון הפיננסי להשקעה מושכלת לטווח ארוך.

לקוחות ממליצים

צור קשר

גרוסמן בוגר תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון ובעל תעודת יועץ השקעות. גרוסמן בעל  ניסיון רב ומגוון בניהול סיכונים ובעל היכרות עמוקה עם כלל המערכות הפיננסיות בארץ – "התפקיד שלי הוא לדאוג שתזכו לשקט הנפשי לו אתם ראויים", אומר גרוסמן ומוסיף – "אני אסייע לכם לקבל את ההחלטות הכלכליות שמתאימות לכם בצורה אישית ונבונה. לאחר ניסיון של עשר שנים בתחום הבנקאות החלטתי להתמקד בתחום המשכנתאות. אני דוגל בשיטת עבודה שמתבססת על שקיפות מוחלטת ביני ובין הלקוחות שלי. את ההכשרה המקצועית שלי, הניסיון והקשרים הרבים שיש בשוק הכלכלי אני מנצל בשביל לסייע לכם להגשים חלום – בעלות על בית או דירה משלכם".

האני מאמין שלנו

למה לבחור בנו?   אצלנו השירות אישי: ו לא תהיו עוד מספר מתוך מאגר לקוחות בלתי מזוהה; לא תהיו תיק מספר 154; ולא תיתקלו במערכת ניהול תורים שתגרום לכם להמתין דקות ארוכות. אנו מאמינים במתן שירות אישי עד הבית. אנו מאמינים שבכדי לייצג אתכם נאמנה אל מול המערכת הבנקאית אנו צריכים להכיר אתכם באופן אישי. אנו נעשה עבורכם את עבודת השטח כולה – החל ממיפוי הצרכים והיכולות, עבור דרך איסוף החומר והמסמכים השונים הנדרשים להצלחת התהליך וכלה בניהול משא ומתן עם הגופים המממנים עד לפרטי הפרטים האחרונים.

מקצועיות: בכדי לנהל משא ומתן מוצלח אל מול הבנקים יש צורך במקצועיות גבוהה ביותר. אנו בגרוסמן ייעוץ פיננסי מדברים את שפת הבנקאים, אנו יודעים מה מפריע להם ומה הם מחפשים, אנו יודעים כיצד לגשר על פערים, אנו יודעים מה ניתן לבקש ועד כמה ניתן למתוח את הגבול.

טובת הלקוח מעל לכל: המטרה היחידה שלנו היא לתפור עבורכם פתרון פיננסי המתאים למידותיכם, לצרכיכם וליכולותיכם. זהו. זה מה שאנחנו עושים וזה מה שאנחנו עושים היטב. כל פעולה ופעולה שנעשה, מכוונת להשגת מטרותיכם באופן המקצועי והטוב ביותר האפשרי.

מדריך משכנתא

מחשבון משכנתא

האם שיווק אלפי דירות לשכירות ארוכת טווח בישראל, ישפיע על מחירי הדירות?

השכרה ארוכת טווח – יתרונות וחסרונות

השכרה לטווח ארוך היא אחת מתוכניות האוצר להענקת פתרונות דיור לציבור, אבל זה עדיין תחום בחיתולים. אמנם זה התחיל כבר לפני חמש שנים, כשבוועדת טרכטנברג, האמינו בזמנו כי יש פוטנציאל לקרוב ל-30 אלף דירות בהשכרה ארוכת טווח.

בהמשך יאיר לפיד, שכיהן כשר אוצר, דיבר על ­150 אלף יח"ד בתוך עשור. בשטח מדובר ב-273 דירות בלבד. בגלובס ניתחו את שוק הדירות להשכרה לטווח ארוך, ודנו בשאלה – האם שיווק הדירות להשכרה ארוכה ישפיע על מחירי הדירות? והתשובה – כנראה שלא.

מודל הפעילות של השכרה לטווח ארוך (דרך חברת "דירה להשכיר") הוא הקמת מתחמי דיור להשכרה, בהם רבע מהדירות לזכאים שישכרו את הדירות במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק. יתר הדירות מושכרות לשוק החופשי. היתרון המשמעותי עבור הדייר הוא ששכר הדירה נמוך יותר משכירות חופשית וכן ששכר הדירה נשאר קבוע במשך עשור(למעט, לעדכון מפוקח אחרי חמש שנים).  עבור היזמים מדובר בבוננזה גדולה – זכייה בקרקע במחיר נמוך ממחיר השוק הרגיל, עם התחייבות להפעלת הפרויקט להשכרה למשך 20 שנים. בתום התקופה, הם יכולים למכור את הדירות, וליהנות ממחיר מלא.

לאחרונה הורחבה פעילות קרנות להשקעה בנדל"ן (קרנות ריט) גם לתחום המגורים להשכרה. אלה זוכות להפחתת מס הרכישה של הנכס מ-8% ל-0.5% בלבד. . כמו כן, המס על רווחי הון יהיה 20% ולא 25%.  כך או אחרת, במספרים הנוכחיים אין השפעה על של שוק השכרת הדירות   לטווח ארוך על שוק הדירות, וגם אם ההיקפים יגדלו, נראה שההשפעה תהיה מועטה. קראו בגלובס את הסיבות לכך.

השכרה ארוכת טווח בראשל"צ

השכרה ארוכת טווח בירושלים

"

מדריך פינוי בינוי

פינוי­בינוי בשכונת מורשה: 687 דירות במקום 180 דירות

חברת אאורה הנסחרת בבורסה בת"א, קיבלה אישור למתן תוקף מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל­אביב עבור תוכנית להתחדשות עירונית במתחם אילת בשכונת מורשה שבמזרח רמת השרון.

בפרויקט צפויות להיבנות 687 דירות חדשות במקום 180 דירות ישנות – מדובר, בפרויקט ענק, ולמעשה בפרויקט הגדול ביותר בהיקפו בשנים האחרונות ברמת השרון. הפרויקט יכיל 6 מגדלים בני 20 קומות ועוד בניין בן 6 קומות. הדיירים שיפונו מהדירות (במסגרת פינוי בינוי) יקבלו דירה גדולה ב­53 מ"ר מדירתם המקורית, וערכה צפויה לבטא השבחה משמעותית מאוד – על פי ההערכות קרוב ל-100%.

התוכנית אושרה בוועדה המקומית כבר בדצמבר 2013 ,וכעת אושרה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית. החברה הצליחה החתים מעל 85% מבעלי הזכויות במתחם על הסכם פינוי­בינוי מחייב. תחילת בנייה צפויה בעוד כעשרה חודשים.

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי זו תוכנית שבה הורסים בעצם את המבנה/ מבנים הישנים ובונים מבנים חדשים במקומם. הדיירים הקודמים מקבלים דירה חדשה בפרויקט החדש (ולפעמים אפילו מעבר לכך). במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים – האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא,  בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה.

האם זה כדאי לדיירים? הדיירים לרוב מקבלים דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה מהדירה הישנה שלהם. הדיירם מקבלים גם איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד. הדיירים מקבלים מגורים בדירה יותר בטוחה (יש ממ"ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים. כמו כן, יש הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.

ומה הסיכונים? הסיכון הגדול הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לדי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.

איך רושמים בדוחות הוצאה עתידית?  איך נכסים ובניין עשויה להרוויח מתיקון חוק החברות?  ובמה זה תלוי?

הפרשות בדוחות הכספיים הם נתונים גמישים – חברות באופן שוטף מפרישות בגין חובות מסופקים, בגין אחריות מוצרים, בגין תביעות משפטיות (שיש הערכה שיהיה בגינן תשלום), וכן בגין הוצאות שעדיין לא שולמו –  אם חברה אמורה לשלם לספק מסוים כתלות בפרמטר כלכלי/ עסקי מסוים, היא צריכה להעריך באופן שוטף את סכום ההוצאה העתידית ולרשום אותה בספרים, ולדוגמה – אם חברה אמורה לשלם לגוף מסויים (שסיפק את הרעיון למוצר) שיעור מסויים – 1% מכלל מכירות המוצר, אזי בכל תקופה, החברה צריכה להפריש 1% ממכירות המוצר בגין הוצאה לגוף הזה. אותו דבר בכל המקרים שבהם יש קשר/ תלות בין הוצאה לבין פרמטר מהדוחות/ כלכלי וכו'. הנה המקרה של נכסים ובניין

מסתבר, שהפרשה של 155 מיליון שקל בדוחות של נכסים ובניין עשויה לרדת משמעותית וליצור בעצם רווח גדול לחברה. נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי, הפרישה באופן שוטף בדוחותיה עבור דמי תיווך בגין הסכם שחתמה עם חברת Rock Real Estate Partners Limited בשליטת האחים ג'קי ומארק שימל, וכעת היא טוענת שהסכם לא מחייב, ובמילים אחרות שהיא הפרישה יותר מדי.

נכסים ובניין רכשה בשנת 2009 יחד עם כור (חברה נוספת שהיתה אז בקבוצת אי.די.בי)  את בניין HSBC בשדרה החמישית בניו יורק בתמורה לכ-350 מיליון דולר. בהמשך רכשה, נכסים ובניין את חלקה של כור (לפי שווי של 480 מיליון דולר), וכיום שווי הבניין קרוב ל-900 מיליון דולר. הרווח מהעסקה הזו הוא פנומינלי – מעבר לעליית הערך, החברה נהנתה כמובן גם מדמי שכירות.

את   העסקה הזו סידרה לנכסים ובניין Rock Real של האחים שמיל שאז היו חזק בצמרת של אי.די.בי (מקורבים לנוחי דנקנר, ודירקטורים בקבוצה).  Rock Real על פי ההסכם עם נכסים ובניין היתה זכאית לדמי תיווך בגובה של 12% מהרווחים העתידיים על הנכסים – מדובר בהסכם מסגרת שאמור היה להיות תקף לכל עסקאות התיווך ש- Rock Realתציע לנכסים ובניין כשבפועל עסקת HSBC  היתה היחידה – "ביום 2 בנובמבר 2009 אישרו ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה את התקשרות החברה בהסכם עם Rock Real, במסגרתו תיזום Rock Real ותציע לחברה, מעת לעת, לרכוש זכויות בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל, תסייע במשא ומתן בקשר עם רכישת נכסי הנדל"ן ובקבלת מימון לרכישתם, תלווה ותתאם את הרכישה עד להשלמתה, תספק שירותי ייעוץ אסטרטגי בנושאי ניהול נכסי הנדל"ן והשבחתם וכן תסייע באיתור עסקאות למכירת נכסי הנדל"ן וביצוען", כך מפרטים מנהלי נכסים ובניין בהודעה על כוונתם "לפתוח" את ההסכם – "… בתמורה לשירותי Rock-Real בקשר עם כל נכס נדל"ן שנרכש על-ידי החברה לאחר שהוצע לה על-ידי Rock-Real, תשלם החברה ל- Rock Real תמורה בשיעור של 12% מהרווחים שייווצרו לחברה בגין נכס הנדל"ן (דהיינו מלוא ההכנסות לאחר ניכוי כל ההשקעות וההוצאות בגין הנכס). כן נקבע בהסכם, כי התשלום ל- Rock Real יבוצע רק במועד מכירת נכס הנדל"ן או במקרה בו, לפני מכירת נכס הנדל"ן, תשיב החברה לעצמה את מלוא השקעותיה והוצאותיה בגין רכישת נכס הנדל"ן וניהולו בערכים ריאליים, לרבות מהכנסות שוטפות וממימון מחדש במסגרת הלוואות ללא זכות חזרה לחברה, הכל בתנאים ועל-פי אופן ההתחשבנות הקבועים בהסכם".

מההסכם עולה כי תשלום דמי התיווך לא נעשה בעת העסקה, אלא מדובר בתשלום עתידי שתלוי ברווח, בהחזר ההשקעה ובמימוש הנכס. במצב כזה, החברה בעצם צריכה להעריך כל תקופה את דמי התיווך העתידיים ולהפריש אותם בספרים, וזה מה שנכעסים ובניין עשתה והגיעה בדוח האחרון להפרשה של 155 מיליון שקל בגין עסקת HSBC.

אלא שעכשיו טוענים בנכסים ובניין שההסכם מול Rock Real לא בתוקף. הנהלת החברה מסבירה שחוות דעת שקיבלה קובעת כי הסכם התיווך שנחתם עם Real­Rock בסוף 2009 אינו מחייב אותה לאורך כל התקופה וזאת בשל  תיקון בחוק החברות – "ביום 21 בדצמבר 2009 אושר ההסכם על-ידי האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לתקופה של חמש שנים", מעדכנים בנכסים ובניין, " אך עם כניסתו לתוקף של תיקון 16 לחוק החברות, ובהתאם להוראות המעבר שבו, תוקפו של ההסכם פג ביום 21 בדצמבר 2012 (תום שלוש שנים ממועד אישורו לראשונה). נכון ליום 30 בספטמבר 2016 הפרישה החברה בדוחותיה סכום מצטבר בסך של כ- 155 מיליון שקל בגין שירותי Rock Real בקשר עם בניין מטה HSBC… לרבות בגין עליית הערך של הנכס ממועד רכישתו ועד למועד האמור".

בנכסים ובניין סבורים בהינתן חוות הדעת שבידם (לנוכח תיקון 16 לחוק החברות), שהיה חובה לאשרר עסקאות מסוימות (לרבות עסקת התיווך הזו) מידי 3 שנים. כלומר מבחינתם, ההסכם פקע לאחר שלוש שנים ממועד אישורו המקורי, כלומר בדצמבר 2012. "הוראות תיקון 16 לחוק החברות, הינן קוגנטיות, והן גוברות על הקבוע בהסכם", כותבים בנכסים ובניין, ומוסיפים – "ממילא, הוראות ההסכם, לפיהן, ההסכם ימשיך לחול בקשר עם נכסי נדל"ן שנרכשו לפני מועד פקיעת ההסכם, כפופות אף הן לתיקון 16 לחוק החברות. משהוראות ההסכם האמורות לא אושררו בחלוף 3 שנים ממועד אישור ההסכם בהתאם לחוק החברות, הרי שהן בטלות".

וזה לא עניין של מה בכך. החבות בגין דמי התיווך אמורה לקטון משמעותית. החברה לא פירטה בכמה, וייתכן מאוד שזה לא יעבור בלי התדיינות משפטית, אך מדובר, ככל הנראה, על עשרות רבות של מיליונים. בינתיים, החברה מעדכנת כי אין בכוונתה לשנות את המדיניות החשבונאית בנוגע להפרשות שנעשו עד כה.

והשאלה היא למה? אם בחברה בטוחים שההפרשה מנופחת, אז יש מקום להפחית את ההפרשה. אבל, הפרשות בדוחות ולא דווקא הפרשות מסוג זה (הפרשה על דמי תיווך) הם מטבעם נתונים יחסית גמישים, שתלויים מאוד בהנהלת החברה, באומדנים שונים, ובסבירות של תרחישים מסוימים.

החוק לפיקוח על חברות P2P – מה מותר ומה אסור על הלוואות חברתיות?

משרד האוצר פרסם תזכיר חוק בנוגע לפיקוח על הלוואות חברתיות. בתזכיר מגובשים עקרונות הפיקוח על  פלטפורמות ה­P2P בארץ, אותה פלטפורמה שמתווכות בין לווים למלווים.  תחום ההלוואות החברתיות בארץ שהגופים המובילים בו בם Eloan  , בלנדר וטריא, מגלג סכום של 300 מיליון שקל – עדיין סכום קטן בהיבט יחסי לכל שוק האשראי, אבל מדובר בשוק צומח שבעולם כבר נוגס (עדיין בקטנה) מעוגת האשראי הגדולה.

תזכיר החוק כולל גם פרקים נוספים והוא למעשה חלק מחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים, המסדיר את הרגולציה על תחום האשראי החוץ­בנקאי ועל נותני שירותי מטבע. על פי התזכיר אותם גופים שמתפעלים את הפלטפורמות יצטרכו לעבור בדיקת נאותות כדי לקבל את הרישיון.

על פי תזכיר החוק – "הפעילות של פלטפורמות P2P ,בארץ וגם בעולם, ייחודית בכך שמפעיל הפלטפורמה אינו נושא בסיכון האשראי, כיוון שהוא איננו הגוף שמספק את האשראי. כיום אין פיקוח על פלטפורמות P2P .כלומר, אין גורם שמספק הגנה למשתתפים. היעדר פיקוח מהווה איתות שלילי למשתתפים פוטנציאלים החוששים לפעול באמצעות הפלטפורמה בלי שיש הסדרה נאותה ופיקוח המהווים מעין 'חותמת כשרות' מאת המדינה".

הפלטפורמות יצטרכו גם לנהל את הכספים בחשבון נאמנות סגור; נושא משרה (לפחות אחד) יהיה ישראלי;; יהיה כמובן צורך לשמור על נתוני כל הלקוחות; שקיפות, והענשה (הרחבה בהמשך).

על רקע זה, מוצע שהפלטפורמה תקבל רישיון מרשות שוק ההון של האוצר שהיא בעצם הגוף שיהיה אחראי על הפיקוח בענף. כותבי ההצעה סבורים שעדיף שיהיו שני סוגי רשיונות: הראשון יינתן על פעילות בהיקף של עד 25 מיליון שקל, והשני לפלטפורמות עם היקף פעילות גדול יותר. בכל מקרה, כל פלטפורמה תצטרך להיות בעלת הון עצמי משמעותי של 100 אלף שקל לפחות. כמו כן, ייאסר עליה לעסוק באופן עצמאי באשראי, וזאת כדי למנוע מצב של ניגוד עניינים בין הפעילות שלה עצמה ובין הלקוחות שלה (המלווים והלווים).

כמו כן, מוצע כי על מנת י להימנע מעבירות הלבנת הון, כל הכספים יישמרו בחשבון נאמנות במערכת סגורה בלבד. כלומר, מלווים שהעבירו כספים לפלטפורמה יקבלו אותם חזרה לאותו חשבון שממנו העבירו אותם.

מעבר לכך, הפלטפורמות יצטרכו להיות מפוקחות גם בהיבטים צרכניים כמו דיווח על הסיכונים במתן הלוואה למלווים, שקיפות בנושא הריבית ושיעור הדיפולט (חדלות פירעון) בהלוואות, וכן קביעת רף מינימלי של פיזור כספי ההשקעה בין ההלוואות.

כן מוצע כי אם מנהל הפלטפורמה לא ישקיע את כספי המלווה בתוך 15 יום מקבלתם, הוא יודיע למלווה שהכספים אינם מושקעים.

וכן רשומים בתזכיר הענישה על אי עמידה בכללים. מדובר  על קנסות ואפילו על שלילת הרישיון.

פייסבוק, שמחזיקה באינסטגרם ובווטסאפ מכה את תחזיות האנליסטים. הרשת החברתית הגדולה בעולם, הציגה ברבעון הרביעי של 2016 רווח של 1.41 דולר למניה לעומת תחזית ממוצעת של 1.3 דולר למניה. ההכנסות ברבעון עלו ל-8.81 מיליארד דולר לעומת תחזית ל-8.51 מיליארד דולר.

למניית פייסבוק

מספר המשתמשים השונים ביום עלה 1.23 מיליארד איש~ כש-1.15 מיליארד נכנסים לרשת דרך המובייל. מספר המשתמשים השונים בפייסבוק בחודש עלה ל-1.86 מיליארד, כ-1.74 מיליארד איש משתמשים במובייל.

המובייל הוא מנוע צמיחה עיקרי של פייסבוק, כאשר 84% מהכנסות הרשת מיוחסות לפעילות המובייל.

פייסבוק היא הרשת החברתית הגדולה ביותר בעולם, עם מעל 1.7 מיליארד משתמשים.  החברה שהוקמה בשנת 2004 על ידי מארק צוקרברג, דסטין מוסקוביץ, אדוארדו סברין, אנדרו מקקולוןם וכריס יוז, הפכה במהלך השנים לחברה שמזוהה בעיקר עם צוקרברג, כשבדרך "נעלמים" השותפים.

פייסבוק היא אמנם הרשת הגדולה ביותר, אבל נראה שחלק מאוד גדול מהצלחתה של החברה, נובע מהרכישות שעשתה בשנים האחרונות שהפכו למנועי הצמיחה העיקריים שלה – רשת אינסטגרם (שנרכשה ב-1 מיליארד דולר) ווואטסאפ (שנרכשה תמורת 19 מיליארד דולר).

פייסבוק הונפקה בוול-סטריט בשנת 2012 במחיר נמוך מ-40 דולר, מאז ירדה בתוף חודשים ספורים מתחת ל-20 דולר, ואז חזרה למסלול עליות (נובמבר 2016 – 120 דולר)

אוהד חיים, אנליסט ני"ע זרים בלאומי שוקי הון, מפרסם היום תגובה לדוחות אפל ומזהה הזדמנות במניית החברה  – "אפל פרסמה אתמול דו"חות ועלתה לאחר המסחר ב-3%. לאחר תקופה בה הציגה אפל ירידה בהכנסות, החברה חזרה לעצמה עם חידוש הצמיחה בהכנסות והציגה רבעון שיא – 78.35 מיליארד דולר בהכנסות"

למניית אפל

התוצאות של החברה עקפו את תחזיות האנליסטים, גם בשורה התחתונה – הרווח הנקי וגם בעליונה – ההכנסות – "אין חדש תחת השמש", אומר חיים, " האייפון ממשיך בדומיננטיות שלו, ומנגד, אפל ממשיכה להציג ירידה במכירות מכשירי האייפד, וגם במכירות מכשירי המק אין צמיחה.

"הכישלון של אפל הוא ללא ספק ה-.Applewatch אפל אינה מפרסמת נתונים על המכירות והמוצר נמצא תחת סעיף "מוצרים אחרים", הכולל גם את ה I-Pod והטלוויזיות של אפל. בסעיף זה נרשמה ירידה של 7%.סגמנט השירותים, אשר כולל בין היתר את Apple Pay , אייטונס ואפל מיוזיק, ממשיך להציג צמיחה יפה מאוד (26%), ומהווה פיצוי מהותי על החולשה בסעיף הכנסות אחרות.

"לא הכול וורוד בדו"חות הנוכחיים: אפל מאבדת נתח שוק בסין למתחרים הסיניים הזולים – המכירות בסין רשמו ירידה של 12%".

האם מדובר בהזדמנות קנייה?

"המתנגדים למניה, מזכירים את הגן הסגור, ולאחרונה גוברים הדיבורים על הדומיננטיות של האייפון בתמהיל המכירות. המשקיעים לא אוהבים את התלות של החברה במוצר בודד.

בהקשר זה אפשר להזכיר את הדוגמא האקטואלית של טבע והקופקסון. אמנם לאייפון אין תאריך "פג תוקף", אבל שוק המכשירים הניידים הופך לתחרותי יותר ויותר ואפל תמשיך לנסות להמציא את הדבר הבא.

יחד עם זאת, יש מספר גורמים שהופכים את המניה לאטרקטיבית בשנה הקרובה:

o       פוטנציאל להקלות מיסוי

o     במהלך 2017 אפל צפויה להשיק את האייפון 8, כאשר שנה בה מושק מודל חדש היא בדרך כלל שנה של עליות.

o    המשך צמיחה של פעילות השירותים: החברה מנסה לייצר שינוי הדרגתי במודל העסקי לכיוון שלUTILITY, כלומר קבלת הכנסה שוטפת מלקוחותיה. זוהי הכנסה "איכותית", היא יציבה יותר וקושרת את הלקוחות לחברה.

ובהמשך לדוח הכספי ולהמלצות האנליזטים בעקבות הדוחות הגיע מניית אפל לשיא חדש – שברה את ה-130 דולרים.

למניית אפל

למניית גוגל

למניית טוייטר

מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים

בית ההשקעות פסגות מעריך – אין בועה בשוק הדיור – מחירי הדירות בארץ לא מנופחים. בפסגות מנסים להעריך האם מחזור הצמיחה החיובי בכלכלה המקומית, קרוב לסיום לאחר כ­-7 שנים, והמסקנה –  "אין משהו שיעצור את הצמיחה בישראל, לא אינפלציה ועליות ריבית ולא התפוצצות בועות. כשאנחנו מסתכלים קדימה ובוחנים את הצמיחה בעתידית והמוקשים שעלולים להיות בדרך,  אנחנו מגיעים להערכה שאין כרגע משהו שיעצור את הצמיחה בישראל בטווח הזמן הקרוב, לא אינפלציה ועליות ריבית, לא התפוצצות בועות ואם לא יתרחש כאן זעזוע חיצוני כלשהו קצב הצמיחה הנוכחי לא צפוי להאט".

גיא יהודה, כלכלן בכיר בפסגות, בחן שלושה גורמים מרכזיים שעלולים לפגוע בצמיחה –  זעזוע חיצוני, התפוצצות בועה פיננסית ואינפלציה גבוהה. אבל שלושתם לא נראים באופק – "הכלכלה הישראלית היא מעין 'כלכלת אי', שחשופה יחסית לזעוזעים חיצוניים וכן ל'רעשים' גיאופוליטיים. כמובן שאנחנו לא יודעים מה שאנחנו לא יודעים ויכול להיות שמחר בבוקר תפרוץ מלחמה בגבול הצפון או שהאיחוד האירופי יצליח לגבש חרם כלכלי על מדינת ישראל", כותב יהודה בסקירה ומוסיף – "באותה מידה ייתכן ואירועים כאלה לא יתרחשו גם ב­10 השנים הקרובות. לכן, אנו לא מנסים לחזות זעזועים חיצוניים ובגדול די מתעלמים מהאפשרות הזו. לא כי היא לא קיימת אלא כי אין אפשרות לדעת מתי ואיך זעזוע שכזה יתרחש". בכך בעצם מתעלם יהודה מאפשרות של זעזוע חיצוני, אחד מהגורמים כאמור לפגיעה בצמיחה, אבל האם זה נכון לעשות כך? האם לא היה נכון יותר לבחון את הזעזועים בעשורים האחרונים ואת תכיפותם ולפי זה לקבוע כל כמה שנים יש זעזוע (אפילו קטן) שפוגע בצמיחה?

ומה ביחס לבועות שעלולות להתנפץ?  – "האם מתנפחת לנו בועה מתחת לאף בלי ששמנו לב?" כותב יהודה ומעריך "כנראה שלא. שוק הנדל"ן רחוק מלהיות בועתי – משקי הבית לא ממונפים, לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. מעבר לכך,  גם שוק הרכב ו/או האשראי הצרכני רחוקים גם הם מלהיות בועתיים ואין בועה פיננסית נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק".

בהקשר זה חשוב לציין שיש כלכלנים שמעריכים דווקא הפוך – ששוק הדירות יקר, ומבטא סממנים מסוימים של בועה. אולי לא בלון ענק, אבל בהחלט מחירים גבוהים.

ולגבי הגורם השלישי – עלייה חדה באינפלציה. בפסגות לא חוששים מאינפלציה – "האינפלציה בשנת 2016 הייתה שלילית זו השנה השלישית ברציפות וציפיות החזאים והציפיות בשוק ההון הן לאינפלציה נמוכה מאוד גם בשנה הקרובה ובשנים שיבואו אחריה. סביבת המחירים הנמוכה תביא את בנק ישראל להותיר את הריבית על כנה לאורך כל שנת 2017, לכל הפחות". זו תחזית שונה מרוב הכלכלנים בשוק שמעריכים שתחל השנה עלייה בריבית.

ועל רקע המשך הצמיחה, סבורים בפסגות שכלכלת ישראל נמצאת במצב של – כלכלת זהבה (economy Goldilocks) שמבטא מצב של קצב צמיחה שאינו נמוך מדי ואינו גבוה מדי שמעיד על התחממות יתר של הכלכלה, במקביל לאינפלציה מתונה וסביבת ריבית נמוכה.

ובפסגות מסכמים – "רכבת הצמיחה כבר עזבה את התחנה ולפי הנתונים הצופים פני עתיד, היא נכנסת לתוך שנת 2017 במלוא הקיטור"

מ

קרנות פרטיות שמגייסות משקיעים להשקעות ריאליות הפכו לפופולאריות מאוד בשנים האחרונות, ובמיוחד בתחום הנדל"ן שמעבר לים. קרן 35 בע"מ היא אחת מהקרנות הפועלות בקנדה בתחום הייזום, והיא מאפשרת לדברי מנכ"ל הקרן, ניר כאהן, להשיג תשואות יוצאות דופן.

הכפלה של הכסף תוך 5 שנים

"קרן 35 יזמנו היא הנציגה הבלעדית של קרן הפרייבט אקוויטי בנדל"ן גרייברוק מטורונטו קנדה. גרייבוק קיימת מזה 15 שנה, גייסה מעל 750 מיליון דולר קנדי (דולר קנדי שווה כ-3 שקלים), ומעורבת בפרויקטים בשווי של מעל 6 מיליארד דולר קנדי. היא אחראית לבנייה של 15 אלף יחידות דיור בטורונטו רבתי. מטרת הקרן היא להכפיל את כספו של המשקיע בתוך חמש שנים. בכל 15 השנה של פעילותה היא לא הפסידה למשקיעיה, אפילו לא דולר אחד".

"מודל ההשקעה של הקרן מחבר בין משקיעים שיכולים להשקיע מ-25 אלף דולר קנדי (75 אלף שקל) ומעלה עם. חברות הבנייה והיזמיות הגדולות בקנדה. הגודל של חברות הבנייה האלו הוא בסדרי גודל של  שיכון ובינוי ועזריאלי.

"המשקיע מצטרף כשותף מן המניין לעסקה שבה, חברת הבנייה מאתרת קרקע המיועדת למגורים; ובונה את פרויקט המגורים. המשקיע נהנה יחד עם חברת הבנייה מאותם רווחים יזמיים. לכל המשקיעים יש את אותה התשואה ללא קשר לסכום ההשקעה.

"המוטו של החברה הוא:  שהיא לא עובדת עם יזמים שצריכים את כספי החברה והמשקיעים. היא עובדת רק עם יזמים חזקים שהם 12 חברות הבנייה הכי גדולות ומבוססות בקנדה.

"חשוב להבהיר – מודל ההשקעה בסה"כ מגודר. אחרי שקנינו את הקרקע במזומן , חברת הבנייה בונה מרכז מכירות על הקרקע וצריכה למכור 70% מהיחידות מראש עם 20% מקדמה כדי לקבל הלוואה בנקאית. כל עוד זה לא קורה, לא מתחילים לבנות. מהזווית של המשקיע – הוא בעצם שילם מזומן והחברה מכרה 70% מהיחידות מראש, כך שניתן לקבל הלוואה בנקאית, אז החשיפה שלו מוגבלת. בשלב הראשון מול הסכום ששולם יש את הקרקע, ובשלב השני מקבלים מימון שיספיק לבניית הפרויקט".

תוך כמה זמן נמכרות 70% מהדירות מהיחידות בפרויקטים?

"יש צפי לכל פרויקט. מספר חודשים, לרוב בין 4 ל-8 חודשים".

הפרויקטים של  קרן 35 וגרייברוק מרוכזים בטורונטו רבתי שנהנית בשנים האחרונות מעליית מחירי הדירות לצד צמצום קרקעות הזמינות לבניה וביקושים הולכים וגדלים של דירות (לקנייה ולהשכרה) – "בטורונטו אחוז הדירות הפנויות להשכרה הוא פחות מ-1%", מוסיף כאהן, "המדד הזה מבטא את האטרקטיביות מבחינת השכירות, ככל שהוא נמוך, כך יש פחות דירות להשכרה.

"בטורונטו רבתי חיים 6.2 מיליון תושבים, כאשר מדיניות ההגירה בקנדה, יוצרת מדי שנה הגירה חיובית של 100 אלף תושבים לטורונטו שזקוקים לדיור".

משקיעים ישראלים יכולים להתחבר לפרויקטים האלו דרך קרן 35, כאשר כאהן מדגיש כי – "מעל 95% מהכסף שמושקע בפרויקטים הוא של משקיעים מקומיים קנדיים ולא ישראלים. פחות מ-5% הוא כסף של ישראלים, וזה מחזק את תחושת הביטחון של ההשקעה – הקנדים המקומיים עצמם משקיעים בפרויקטים האלו".

ביחס לתשואות בפרויקטים והתשואה בפרויקט החדש של הקרן, אומר כאהן – "התשואה על הפרויקט החדש  צפויה להיות יוצאת דופן, בדומה לתשואות בפרויקטים קודמים של הקבוצה.

השקעה מינימלית – 75 אלף שקל

"הפרויקט החדש הוא באחת השכונות הטובות בטורונטו. אזור של בתים יוקרתיים, מחיר בית בסביבות 2 מיליון דולר קנדי ויותר, כלומר מעל 6 מיליון שקל. מדובר באזור ביקוש גבוה.

"בפרויקט ייבנו 97 בתים צמודי קרקע בשטח של בין 320 מ"ר ל-480 מ"ר. עלות הקרקע היא כ-24 מיליון דולר קנדי, כאשר הפרויקט צפוי להימשך 3.5 שנים"

כל משקיע יכול להשקיע כאמור מעל 25 אלף דולר קנדי (75 אלף שקל), וההצעה להשתתפות פתוחה במשך שבועיים שלושה.

למידע נוסף – כדי לקבל מידע ללא כל התחייבות או תשלום יש להירשם לקבלת הצעה להשקעה בנדל"ן בחו"ל – לשונית מצד שמאל (בתחתית העמוד), הרישום יהווה את אישורך לקבלת פרטים על השקעות במייל מקרן 35, לרבות הפרוייקטם האחרונים.

כפופים לחוק

קרן 35 בע"מ עובדת לפי ההנחיות של רשות ניירות ערך הישראלית המאפשרת גילוי התשואות של פרויקט ספציפי ל 35 ניצעים בלבד והשקעה בפרויקט לעד 35 משקיעים בלבד ולכן טרם קבלת דף תשואות לפרויקט ספיציפי ובהנחה שהמשקיע הבין את מודל ההשקעה של גריי ברוק המועתק מפרויקט לפרויקט עליו לשאול את עצמו שלוש שאלות: האם הפרויקט וטווח הפרויקט מתאים לי? האם ברשותי לפחות 75 אלף ₪ שפנויים להשקעה? מהי התשואה השנתית לה אצפה כדי להשתתף בפרויקט. כשהוא חמוש בתשובות לשאלות אלה יצור המשקיע קשר עם החברה ויקבל את דף צפי התשואות הרלוונטי לפרויקט.

איך רשתות האופנה מכירות בהכנסות משוברי קנייה ומחברי מועדון? מה זאת הכנסה מראש? ואיך מציגות קסטרו ופוקס את ההתחייבות כלפי חברי המועדון?

הכנסות בדוחות הכספיים נרשמות רק כשהם עוברות את המבחנים החשבונאיים, ועל רגל אחת – מכירים בהכנסות בעסקאות שבהן המוצר/ שרות עבר ללקוח (והוא אישר שהמוצר עונה על דרישותיו), וכן שיש סבירות שהלקוח יישלם.

התנאים האלו מתבקשים – אם הלקוח לא מרוצה מהמוצר, אז אין בעצם עסקה, ואם הלקוח צפוי לא לשלם, אז בטח ובטח שאין כאן הליך של מכירה אמיתית.

בהתקיים התנאים האלו, החברה מכירה בהכנסה, כאשר יש מצבים ותנאים שונים שתלויים בסוג החברה ובענף בו היא פועלת. ההכנסה הזו נרשמת בדוח רווח והפסד, כשלעסקה יש גם השלכה על המאזן שלך הפירמה – אם התשלום נעשה במזומן אזי יתרת המזומנים של החברה עולה; אם העסקה באשראי (כרטיס אשראי, צ'ק ועוד), נרשם חוב לקוח, ולהמחשה – אם קנינו חולצה במזומן ב-100 שקל, אזי החברה תרשום הכנסה של 100 שקל וכן יתרת המזומנים שלה תעלה ב-100 שקל. אם קנינו באשראי, אז תירשם ההכנסה ויירשם גידול של 100 שקל ביתרת הלקוחות. בהתאמה, יש גם שינוי שנובע ממכירת הסחורה  – המלאי יורד בערך הסחורה ונרשמת עלות מכר. כלומר, עסקת המכירה אמנם הושלמה, אבל, מול ההכנסה הזו לחברה יש גם עלות שמתבטאת במלאי וצריך לרשום זאת, וזה נעשה כך – נניח שעלות החולצה היא 70 שקל (וזה ערכה במלאי), אז בהתאמה המלאי יירד ב-70 שקל ותירשם במאזן עלות מכר של 70 שקל. וכך בנטו – הרווח מהחולצה הוא 30 שקלים ( מכירה/ הכנסה של 100 שקלים בניכוי עלות מכר של 70 שקלים).

אבל יש גם עסקאות שלא מתבטאות בדוח רווח והפסד. אם חברה משווקת כרטיס מועדון שמגלם הטבות, ושמקובל לתת תמריץ לחברי המועדון בעת רכישות עתידיות (בעיקר אפשרות לקבל הנחה/ נקודות בעת רכישה נוספת), אז החברה מקבלת תמורה שעדיין לא מתבטאת בעסקת רכישה, היא בעצם מכרה זכות לקנות מוצרים בעתיד, תחת הנחה (תחת תנאים מסוימים).

בפועל, כל רשת קמעונאית והתנאים הספציפיים שלה, אבל בגדול מאוד מדובר על עסקה שעדיין לא התממשה למכירה סופית. עם זאת, הזכות הזו היא סוג של צבר הזמנות עתידי, סוג של הכנסה מראש, יש כאן מעין התחייבות של החברה כלפי הלקוח (בסכום ששולם עבור הכרטיס), ומנגד יש ללקוח זכות לקנות בתנאים משופרים. הדרך להציג את העסקה הזו היא בסעיף הכנסות מראש שמופיע במאזן.

סעיף הכנסות מראש מבטא את ההתחייבות של החברה כלפי הלקוחות כשמול התחייבות זו יש את התמורה ששולמה, לדוגמה – אם רכשנו את כרטיס המועדון בתמורה ל-70 שקל, אזי סעיף הכנסות מראש  יעלה ב-70 שקל, מנגד יתרת המזומן או סעיף הלקוחות יעלה ב-70 שקל (אם העסקה במזומן אז כמובן שסעיף המזומן יעלה, אם באשראי אז יתרת הלקוחות תעלה).

ולא מדובר רק בתשלומים עבור חברות במועדון, אלא גם בשוברי קנייה. כשאתם מקבלים מהמעסיק שלכם, שוברי קנייה (בחגים וכו') לרכישת מוצרים ברשת מסוימת, הרי שנעשתה עסקה שבמסגרתה נמכרו שוברים למעסיק. השוברים האלו הם זכות לקנות מוצרים בעתיד בסכום מסוים, זאת לא עסקה שהתממשה, ולכן מדובר בהכנסה מראש (שתתממש בעתיד).

לרשתות הקמעונאיות יש הכנסות מראש בסכום לא מבוטל, והשאלה איך מתורגמות ההכנסות מראש להכנסות בדוח רווח והפסד. ובכן, כאשר ממשים את השובר או משתמשים בכרטיס המועדון, מכירים בחברה בחלק יחסי מההכנסות, ולדוגמה – אם קיבלתם שובר קניות של 200 שקל ומימשתם אותו בדצמבר 2016 אזי החברה תכיר בהכנסה בחוד שזה (בדוח 2016). אם לא מימשתם את השובר ותוקפו עבר, החברה תכיר בהכנסה ממנו (עם התפוגה). ההכנסה מראש שמתבטאת בכרטיס מועדון מתורגמת להכנסות באופן קצת מורכב יותר, אבל לפי עיקרון דומה לשיטת השוברים. בפועל, כאשר הופכים להיות חברי מועדון אז ניתן לחברים תמריצים כמו צבירת הטבה כספית /צבירת נקודות (שמבטאות הנחה). התמריצים האלו (נקודות לדוגמה) ניתנים במקביל לרכישת מוצרים, והמשמעות היא שבעצם ברכישת הסחורה, חבר המועדון רכש גם הטבה נדחית/ הטבה עתידית, שהיא בעצם ההכנסה מראש. אם לדוגמה, רשת מאפשרת קבלת הנחה של 100 שקלים על רכישה בסכום של 500 שקל (במצטבר) ורכשתם ב-250 שקל, אז יזקפו לזכותם (בכרטיס החבר) 50 שקל (מחצית מסכום ההטבה). בפועל, החברה לא תכיר בהכנסה של 250 שקל, אלא בהכנסה שוטפת של 200 שקל, ותייחס 50 שקלים להכנסות מראש – כלומר, הלקוח בעצם קנה סכות לקבל הנחה עתידית.

רשתות האופנה שנסחרות בבורסה מדווחות על הכנסות מראש בסכומים משמעותיים, אבל רובן לא נותן דיווח על התממשות הסכום על פני התקופה, והאם מדובר בסכומים שלא מומשו (שוברים או כרטיסי מועדון שפג תוקפם). מעבר לכך, ההכנסות מראש מקבלות ביטוי בביאורים רק בדוחות השנתיים ולא בדוחות רבעוניים.

חברת קסטרו דיווחה ברבעון השלישי של 2016 על הכנסות מראש בסכום של 53 מיליון שקל (מתוכם 5.1 מיליון שקל במסגרת התחייבויות לזמן ארוך, והרוב – התחייבויות שוטפות). בתחילת 2016 ההכנסות מראש הסתכמו 49.9 מיליון (43.9 מיליון שקל כהתחייבות שוטפת, 6 מיליון כהתחייבות לזמן ארוך). אז נתחיל בכך שביחס להכנסות הקבוצה, לא מדובר בסכום מאוד משמעותי – קסטרו מכרה בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ב-734 מיליון שקל, ועדיין, מדובר בסכום לא זניח. הסכום הזה מורכב משוברים, חברות מועדון, וזיכויים – החזרי סחורה שבגינה הלקוחות קיבלו זיכוי ועדיין לא מימשו.

ההרכב ניתן כאמור בדוחות השנתיים – מתוך  הכנסות מראש של 49.9 מיליון שקל, 27.6 מיליון שקל הם מועדון חברים; 14.4 מיליון שקל הם זיכויים והיתר – 7.9 מיליון שקל הם הכנסות מראש שונות.

רשת פוקס לא מדווחת על ההכנסות מראש, גם לא בדוחות השנתיים. היא כן מפרטת את סוגי מועדוני הלקוחות שלה, אבל בלי התייחסות כספית להתחייבות שלה כלפי חברי המועדון , המכירות השוטפות להם ועוד.