ככל שיותר ויותר אנשים מתרחקים מהחלום על דירה בבעלות בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים שמסרבים לרדת, הם עוברים להתמקד בשכירות לטווח ארוך. מצב כזה יעניק להם שקט נפשי לשנים רבות. בהתאם, גם יותר ויותר יזמים ומשקיעים פונים להשקעה בתחום של השכרה לטווח ארוך בחיפוש אחר תשואה. הממשלה, שערה למחירי הנדל"ן הגבוהים, מעודדת גם היא פרויקטים של השכרה לטווח ארוך, מה שעשוי לסייע לאותם יזמים שפונים לתחום. אז האם זה כדאי?

מנתוני הלמ"ס עולה כי כ-730 אלף משקי בית בישראל, כמעט שליש מכלל משקי הבית, מתגוררים כיום בדירה שכורה. מדובר בעיקר על צעירים, סטודנטים וזוגות. אבל גם גרושים, משפחות שמתקשות לקנות דירה ופליטים. הבעיה היא שמספר השוכרים עולה, ובניית הדירות להשכרה לא עומדת בקצב. כך התחילה מגמה של פיצולי דירות, שאומנם כלכלית יותר למשכירים, והשוכרים יכולים למצוא דירה בהישג יד גם במקומות הביקוש, אבל מדובר בדירות באיכות ירודה עם המון בעיות חוקיות ורגולציה. אחד הפתרונות הוא השכרה לטווח ארוך.

פתרונות ממשלתיים

דירה להשכיר

מדובר במיזם שבמסגרתו החברה הממשלתית "דירה להשכיר" מאתרת מתחמי קרקע לפיתוח לצורך יצירת אלפי יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח. החברה מחפשת, מוצאת קרקעות מתאימות, מפרסמת מכרזי קרקע במחיר מופחת ליזמים שיבנו על הקרקע דירות להשכרה לטווח ארוך, ולאחר מכן מוכרת בשוק החופשי.

הרבה חברות שלא מצליחות להיכנס לתחרות במכירת הדירות מתחת למחיר השוק, נכנסות למיזמים של דירה להשכיר. למשל, החברה היזמית אזורים הקימה גם קרן ריט המעורבת ברכישת מקבצי דיור להשכרה ארוכת טווח בפרויקט דירה להשכיר. חברות נוספות הן אפריקה ישראל, אשטרום, אזורים, צמח המרמן ושיכון ובינוי, פרשקובסקי, דונה, קבוצת אביב ואחרות.

מסלול החוק לעידוד השקעות הון

החוק לעידוד השקעות הון מבטיח הטבות מס ליזמים תמורת שכר דירה מפוקח. היתרון הוא שמיזם זה מתחשב במצבי שוק משתנים ואינו מציג מצב סטטי. כך גם שכר הדירה משתנה בהתאם למדד. יזמים שמשקיעים בפרויקט זה זוכים גם להחרגה ממס על דירה שלישית.

מיזמים פרטיים

לא מעט חברות פרטיות בונות להשכרה בעקבות המיסוי על דירה שנייה ושלישית שהפחית את היצע הדירות להשכרה. המשמעות היא ששוק השכירות מתייקר. אלו זוכות גם לפטור ממס שבח.

דיור בר השגה ברשויות המקומיות

בתל אביב החל בשנים האחרונות פרויקט דיור בר השגה שמחייב את היזמים להקצות חלק מהדירות להשכרה מתחת למחיר השוק. אלא שמביקורות שעלו ציינו הדיירים שהדירות קטנות והמחיר גבוה מדי באופן יחסי. אחד המתחמים הגדולים בתחום זה הוא באזור התחנה המרכזית הישנה בעיר, שהתעכב בעקבות מחלוקות עם בעלי הזכויות על כמות הדירות להשקעה. עוד דיור בר השגה מתוכנן בראשון לציון.

הביקוש

מיזמי ההשכרה לטווח ארוך סובלים מבעיות דומות לאלה של תוכנית "מחיר למשתכן", כמו שיווק של מספר גדול של דירות למרות ביקוש מועט. עם זאת, ייתכן שעם שיפור התשתיות והתחבורה יעלה גם הביקוש בטווח הארוך, כך שזה יהיה משתלם. כאמור, התשואה צפויה להיות נמוכה יתר, אך מי שנכנס לתחום זה סובל מפחות תחרות, ועם הגיבוי של הממשלה לטווח ארוך יש פחות סיכונים, והכי חשוב – פחות מס, מה שמגדיל את הרווח.

30% מהדירות במתחם התחנה הישנה בת"א יהיו בהשכרה ארוכת טווח – הבעלים זועמים.

השכרה ארוכת טווח בירושלים – שיכון ובינוי תבנה 279 דירות

השכרה ארוכת טווח בראשל"צ – פורם מכרז ל-180 דירות

הסבר מורחב: איך מחשבים תשואה בהשכרה ארוכה

התשואה מהשכרה לטווח ארוך היא היחס בין ההכנסה השנתית מהשכירות לבין עלות הנכס, אחרי הוצאות. ההוצאות כוללות תחזוקה, ביטוח, תקופות בלי שוכר ומס. היתרון של השכרה ארוכה הוא יציבות: פחות תחלופה ופחות זמן בלי שוכר. החיסרון הוא שקשה יותר לעדכן את שכר הדירה לפי השוק, ולכן חשוב לקבוע מנגנון הצמדה בחוזה.

דוגמה להמחשה: נניח, להמחשה, שדירה עולה 1.5 מיליון שקל ומושכרת ב-5,000 שקל בחודש, כלומר 60 אלף שקל בשנה. התשואה ברוטו היא 4%. נניח שההוצאות השנתיות הן 10 אלף שקל. התשואה נטו יורדת לכ-3.3% לפני מס. בחוזה ארוך עם הצמדה למדד, ההכנסה מתעדכנת עם האינפלציה. המספרים היפותטיים.

האם יש מס על הכנסה משכירות?

יש כמה מסלולי מיסוי, ובחלק מהמקרים יש פטור עד תקרה. כדאי לבדוק.

מה חשוב לכלול בחוזה ארוך?

הצמדה, מנגנון לתיקונים ואפשרות יציאה מוקדמת.

האם כדאי לבקש ערבות?

כן, ערבות או פיקדון מגנים במקרה של נזק או אי-תשלום.

מה ההבדל בין השכרה ארוכה לקצרה?

השכרה קצרה יכולה להניב יותר בחודשים מלאים, אבל דורשת ניהול, ניקיון ושיווק, ותלויה בעונות. השכרה ארוכה יציבה יותר ודורשת פחות מעורבות שוטפת של המשכיר.

צעדים מעשיים

• חשבו את התשואה ברוטו ונטו.
• הוסיפו לחישוב תקופות בלי שוכר.
• בחרו מסלול מיסוי מתאים.
• קבעו מנגנון הצמדה בחוזה.
• בקשו ערבות מתאימה מהשוכר.

להרחבה: מחשבון מס על השכרת דירה · מחשבון הצמדה למדד – כמה תעלה השכירות