הבנקים מחזיקים כ-95% משוק המשכנתאות. ב-2025 לבדה נלקחו משכנתאות בהיקף של 110 מיליארד שקל. הראל כבר מציעה מימון עד 80% משווי הנכס. מנורה מבטחים וכלל החזקות הרחיבו השנה. מגדל הייתה האחרונה בין הגדולות בלי פעילות משמעותית, ושיתוף הפעולה עם ירושלים מקצר לה את הדרך לשוק. על הפער בין 30 ל-40 שנה כתבנו כאן: משכנתא ל-40 שנה ומימון של 60% למשקיעים.

שאלה: כמה חוסכים בהחזר החודשי כשפורסים ל-40 שנה במקום 30? תשובה: בהלוואה של מיליון שקל בריבית של 5% לשנה, לשם המחשה, ההחזר בלוח שפיצר יורד מכ-5,368 שקל לכ-4,822 שקל, כ-546 שקל פחות בחודש. סך התשלומים עולה מכ-1.93 מיליון שקל לכ-2.31 מיליון, תוספת של כ-382 אלף שקל בריבית. את אותו חישוב עם הריבית שמציעים לכם אפשר להריץ במחשבון לוח סילוקין שפיצר.

מ-1 באוקטובר הבנק מחשב, בהלוואה נוספת על אותו נכס, גם את ההחזר של המשכנתא שכבר קיימת. חברות הביטוח אינן כפופות להוראה הזו, ולכן הן הופכות לחלופה למי שהבנק כבר חוסם. בבנקים התקרה נשארת 75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים. במגדל המשקיע מקבל עוד 10 נקודות אחוז של מימון. אפשר לחשב החזר ב-מחשבון המשכנתא.

בכסף זה נראה כך: משקיע שקונה דירה ב-2 מיליון שקל צריך בבנק הון עצמי של מיליון שקל, ובמגדל 800 אלף. 200 האלף שעוברים מההון העצמי להלוואה נושאים ריבית לאורך כל התקופה. לצד תקרות המימון, הוראה 329 של בנק ישראל אוסרת על הבנקים לאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה. על הכלל שנכנס בבנקים בתחילת אוקטובר יש פירוט בהבנק מחבר מהחודש את המשכנתא הישנה להלוואה על הדירה, ועל ההבדלים בין הלוואה מגוף חוץ בנקאי להלוואה בבנק במהי משכנתא חוץ בנקאית. הפיקוח על חברות הביטוח נמצא ברשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, ולא אצל המפקח על הבנקים.

הרחבה בהון: ריבית פריים.

עוד בהון: כפר סבא על המפה.

חברות הביטוח מחפשות רווח יציב מחוץ לשוקי ההון. במגדל הצורך הזה חד יותר: פוליסות משתתפות ברווחים עד 2003 מאפשרות דמי ניהול משתנים רק אחרי כיסוי הפסדים קודמים. מניית מגדל טיפסה ב-88% ב-12 החודשים האחרונים, והחברה נסחרת לפי שווי של 22.4 מיליארד שקל. מדד ת"א ביטוח ושירותים פיננסיים עלה באותה תקופה ב-71%. שלמה אליהו מחזיק 45.5% מהמניות, שווי של כ-10.2 מיליארד שקל על הנייר.

השאלה שלי: האם 10 נקודות מימון מעל תקרת הבנק שוות למשקיע את המעבר לחברת ביטוח, או שהריבית והפיקוח הנפרד יעלו יותר מהחיסכון בהון העצמי.