היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא

לרכוש או לקנות – מחשבון

רגע לפני שנכנסים למהלך רכישת דירה צריך בכלל לבדוק האם זה נכון לקנות דירה וזו ממש לא שאלה פשוטה, האפשרות האחרת – שכירת דירה במקרים רבים עדיפה מבחינה כלכלית. ועדיין קרוב ל-70% מבתי האב הם דירות בבעלות – המשפחות גרות בדירות שבבעלותן; בעולם אגב, מדובר על מספרים נמוכים בהרבה, בעולם  המערבי, במקרה הטוב מדובר על שיעור בעלות של 50%.  בארץ אוהבים לקנות דירות.

 הטיעון הכלכלי המרכזי של אלו שמעדיפים רכישה על פני השכרה הוא שעדיף להוציא את הכסף השוטף על החזר משכנתא, במקום על שכירות. זה נשמע, על פניו נכון, אבל זה ממש לא מדויק, והנה דוגמה – נניח שזוג צעיר מעוניין לרכוש דירה ב-1.5 מיליון שקל – ההון העצמי מסתכם ב-750 אלף שקל, והמשכנתא הצפויה ל-25 שנה היא 750 אלף שקל. אם הזוג הזה ירכוש את הדירה הוא בעצם השתמש בהון שלו, והוא ישלם בכל חודש במשך 25 שנה סדר גודל של 3.6-4 אלף שקל. הזוג הזה ישלם על פי 25 שנה ריבית כוללת של כ-400 אלף שקל – זה מחיר הכסף, וזה מייקר את עלות הדירה.

 מה עדיף – רכישה או השכרה – כלכלית אין תשובה מוחלטת!

מצד שני, הזוג הזה יכול לשכור את הדירה, ואז הוא ישלם בעבורה מדי חודש סדר גודל של 3.5-4 אלף שקל. אבל, במצב כזה, יש לזוג הון עצמי של 750 אלף שקל – כסף פנוי שמניב בממוצע חודשי סדר גודל (בהשקעה סולידית) של 0.5-1 אלף שקל. אז מה עדיף? לא ברור. בשני המצבים לזוג יש את הדירה שהם רוצים (מדובר באותה הדירה). במקרה הראשון, במשך 25 שנה הזוג משלם 3.6-4 אלף שקל; במקרה השני הזוג משלם נטו שכירות פחות הכנסה מתשואה על הון עצמי –  2.5-3  אלף שקל לאורך כל החיים.  זה המבחן התזרימי (תזרימי המזומנים נטו של הזוג) – והוא לא מספק תשובה מוחלטת.

מחשבון מחירי הדירות

צריך כמובן גם להתייחס למבחן הנכסים – אם הזוג רוכש את הדירה, אחרי 25 שנה ותשלום של 3.6-4  אלף שקל בחודש, הדירה ברשותו ללא הלוואות. נניח, רק לצורך הדוגמה שהדירה שמרה על ערכה הריאלי – 1.5 מיליון שקל,.במקרה של שכירות, אחרי 25 שנה, הזוג חסך לעומת המקרה הראשון את ההון העצמי שלו שהניב תשואה אך מצד שני שולמה שכירות. השוכרים בעצם חוסכים כ-1 אלף שקל (בערך) לעומת הרוכשים (זה נע בין 1 ל-1.5 אלף שקל), והחיסכון הזה בהינתן התקופה – 25 שנה ובהינתן תשואה סולידית) עשוי להגיע לסדר גודל של 500-600 אלף שקל.  בנוסף יש לזוג את ההון המקורי (בערך ריאלי) – 750 אלף שקל, כלומר בסה"כ יש לו נכסים בסך 1.3 מיליון שקל – וזהחישוב גס, זה בקלות יכול להיות 1.2 ובקלות גם יכול להיות 1.5 מיליון שקל – ערך הנכסים בדוגמה הזו אמנם גבוה יותר אם רוכשים דירה.אבל,  מהדוגמה  ניתן להבין שכלכלית התשובה ממש לא מוחלטת, היא תלויה בהון העצמי של בני הזוג; היא תלויה בגובה המשכנתא; היא תלויה בריבית על המשכנתא; היא תלויה בריבית על הפיקדונות; בדמי השכירות, בציפיות לגבי מחירי הדירות, בציפיות הכלליות בכלל – מדד המחירים, התשואה על השקעות ועוד.  מעבר לכך – חשוב להדגיש כי ברכישת דירה יש מס רכישה, לפעמים יש גם הוצאות נוספות – שיפוץ, עורך דין ועוד. הוצאות אלו גם אם קיימות בשכירת דירה הן נמוכות משמעותית לעומת ברכישת דירה.

אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב של 3%-4% – אז עדיף לקנות

מה קורה אם קצב עליית מחירי הדירות יישמר גם בשנים האחרונות – ב-20 השנה האחרונות מחירי הדירות עלו ב=3%-4%. איך נראות אז שתי החלופות – הנה המבחן –  את שתי החלופות – לשכור או לקנות דירה. הבחינה היתה לרכישת דירה בת 4 חדרים בעזרת משכנתא לתקופה של 22 שנים (תקופת המשכנתא הממוצעת) לעומת שכירת דירת 4 חדרים באותו האזור.  השקעת ההון הראשוני שהופנתה לרכישת הדירה תשוקע באפיק סולידי.

 רכישת דירה – ההון הראשוני קרוב ל-600 אלף שקל, משכנתא של כ-1.4 מיליון שקל ורכישת דירה בסך של 2 מיליון שקל. החזר המשכנתא מסתכם בכ-7.5 אלף שקל, והעלות הכוללת (כולל מימון) של רכישת הדירה – 2.6 מיליון שקל.

לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות עלו ב-3%-4% בשנה והמשמעות שערך הדירה בעוד 22 שנה יהיה 3.8 מיליון שקל (לפחות). הרווח מסתכם ב-1.2 מיליון שקל – מעל 40%.

שכירות לטווח ארוך – עלות השכירות הממוצעת של עומדת על 4.4 אלף שקל (בגוש דן ל-4 חדרים). עלות זו צפויה לגדול, והנעלם הגדול בכמה? העלייה אמורה להיות לפחות בקצב של מחירי הדירות, כך שלאחר 22 שנות שכירות, ההוצאה הכוללת מסתכמת ב-1.4 מיליון שקל.

את ההון הראשוני שבאלטרנטיבה הראשונה (רכישת דירה) נניח שכאשר שוכרים דירה, משקיעים בתוכנית חיסכון סולידית. בהנחה של ריבית של 4% בשנה, יהיו לנו בסוף התקופה סדר גודל של 1.4 מיליון שקל. רווח של 100 אלף שקל לעומת רווח של 1.2 מיליון שקל בעת רכישת דירה.

כך או כך, כאן תמצאו בדיקה  שנעשתה בכלל פיננסים – מאז עבר זמן, אבל העקרונות והחישובים לא משנים לגמרי את התמונה ומעבר לכך מעידים שמדובר בחלופות כלכליות קרובות.  כאן, תמצאו מדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, וכאן תמצאו מדריך להשכרת דירה

מחשבון משכנתא

לרכוש או לשכור –שיקולים נוספים

על כל פנים ובהמשך לחישוב בדוגמה , לאורך זמן, יש קרבה בין התוצאות – כלומר, רכישת דירה אמורה להיות מבחינה כלכלית קרובה להשכרת דירה. תחשבו על זה – אם נניח שרכישת דירה עדיפה, כולם ירכשו דירה ואז המחירים יעלו ואז זה כבר לא יהיה עדיף; אם השכרה עדיפה, כולם ישכרו דירות, מחירי השכירות יעלו ואז זה כבר לא יהיה אטרקטיבי. במילים אחרות, כוחות השוק מסדרות את שוק הדירות למגורים, כך שיהיה סוג של שיווי משקל בין רכישה להשכרה. אבל, היו תקופות ארוכות בהיסטוריה המקומית שהיתה עדיפות לצד אחד של המשוואה (בשנות ה-90' היתה עדיפות ברורה לשכירות). כך או אחרת, צריך גם לזכור שברכישת דירה  יש עלויות נוספות (על כך במדריך – המחיר האמיתי של הדירה) וגם בשכירת דירה יש עלויות נוספות שכן נדיר למצוא דירה להשכרה לטווח ארוך מאוד. בדרך כלל השוכרים עוברים דירה אחת לכמה שנים ואז יש עלויות מעבר (הובלה זמן, ויתור על ימי עבודה ועוד).

אבל, ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור דירה היא לא ממש כלכלית. דירה זו תחושת ביטחון. הכסף מושקע בדירה ולא בנכסים שיכולים להתאייד, זה בטוח, מחירי הדירות על פני זמן היו במגמת עלייה. מי שהעדיף בשנים האחרונות לשכור ולא לרכוש ראה איך חלום הדירה הולך ונעלם – המחירים זינקו לשמיים והוא (ויש רבים כאלו) אכל את הלב. וזה לא רק זה – הצד השני של המשוואה הוא לפעמים בעייתי – שכירות זה עניין שנתפס ארעי, אין שכירות ל20 שנה, יש בדרך כלל שכירות לשנה אולי (בהתחשב באופציה להארכה) לשנתיים. יש גם מקרים של מספר שנים, אבל השוכרים תמיד בלחץ – האם המשכיר ישכיר בשנה הבאה? האם המחיר יעלה? ואם נעבור אז לאן? לשכונה או מחוץ לה? לדירה גדולה יותר? ומה עם הילדים (וזה השיקול המרכזי!) – הם יעברו בית ספר, אחרי שרק לפני שלוש שנים הם עברו גן בגלל מעבר דירה? יש אמנם גם יתרון בשכירות – היכולת לעבור מהר ממקום למקום, אבל בשקלול כל הגורמים מגיעים למסקנה ברורה – הישראלים מעדיפים לקנות!