אירונאוטיקס  –  חברת פרויקטים בדרך לבורסה – מה זה מחזור תפעולי? ואיך מכירים בתוצאות של פרויקט מפסיד שחוזר להרוויח? – המקרה של  אירונאוטיקס?

אירונאוטיקס מתכוונת להנפיק בבורסה בת"א לפי שווי של 300 מיליון דולר. החברה הזו שלפני כמה שנים היתה במשבר ענק, יצאה מהמשבר בזכות הזרמה של קרנות הון סיכון שעכשיו מוכרות את רוב המניות שלהן. האם החברה הזו שווה 300 מיליון דולר? אולי כן, אולי לא, מה שברור הוא שזו חברת פרויקטים – פעם היא למעלה ופעם היא למטה, ושהיא למעלה היא מוכרת את המניות לציבור…

הדוחות של אירונאוטיקס מראים על שיפור, אבל נתחיל בתיאוריה של חברות פרויקטים, ונתמקד בכמה עיוותים בדוחות האלו עם המחשה מהדוחות של אירונאוטיקס.

דוחות כספיים של חברות פרויקטים שונים בהגדרה מדוחות כספיים של חברות שמספקות מוצר או שירות. כאשר החברה מספקת ללקוח פרויקט שנמשך על פני זמן, היא מכירה בהכנסות ממנו על פני התקופה בהתאם לאבני דרך, בעוד שבמכירת מוצר או שירות, ההכנסה היא מידית.

הדוחות של חברות שמספקות פרויקט נשענים על אומדנים של הנהלת החברה וגורמים בחברה לצד גורמים חיצוניים – אחד מהקריטריונים לקצב העבודה בפרויקט הוא קריטריון הנדסי – מהנדסים בודקים מה שיעור הביצוע ההנדסי. המבחנים לשיעור הביצוע יכולים להיות גם לפי שעות עבודה שהושקעו מתוך סה"כ שעות העבודה בפרויקט, שיעור השלמה לפני אבני דרך שנקבעו מראש ועוד.

המשמעות של הקריטריונים האלו, במקרים רבים, היא שהנהלת החברה שולטת בשיעור הביצוע. היא יכולה להחליט להשקיע יותר שעות עבודה בפרויקט מסוים ובהתאמה לדווח על הכנסות והוצאות גדולות יותר.

עוד עניין חשבונאי שמייחד חברות פרויקטים (מכל הסוגים וכל הענפים) הוא המחזור התפעולי שלהן. מחזור תפעולי (אורך המחזור התפעולי) מבטא את משך הזמן משלב הייצור של המוצר (או שלב קבלת המוצר, אם זה מייבוא) ועד שלב המכירה וקבלת התשלום. במוצרים "פשוטים" זה עניין של חודשים בודדים, אבל כאשר מדובר בחברות פרויקטים זה עניין שיכול להתמשך שנים. משלב הגשת ההצעה, דרך שלב הבחירה, וההתמודדות הסופית, ועד לשלב אספקת הפרויקט (שלב שעצמו יכול להימשך תקופה ממשוכת) ושלב הסיום, עוברים שנים.  כלומר, במצב כזה משך החיים התפעולי הוא שנים, ואיך זה קשור לחשבונאות?

החשבונאות מאפשרת לחברות להציג תחת הנכסים השוטפים במאזן את הנכסים שיהפכו למזומנים בטווח של השנה הקרובה או מחזור החיים התפעולי, הנמוך מבינהם. ואז כאשר מדובר בחברות תפעוליות רגילות (שמוכרות מוצר/ מספקות שירות) יוצגו תחת הנכסים השוטפים כל הנכסים שמעין יהפכו למזומנים בטווח של שנה (כמו – לקוחות, מלאי) , ואילו בחברות הפרויקטים (שלצורך הדוגמה אורך החיים התפעולי הוא 3 שנים), יציגו תחת הנכסים השוטפים את כל הנכסים שיהפכו למזומנים בטווח של 3 שנים – וזה כמובן הבדל גדול. יכול להיות תחת הנכסים האלו – מלאי בבנייה/ מלאי בתהליך (שקשור לפרויקט) שיהפוך למזומן (שיימכר) רק בעוד שנתיים, ויותר; יכול להיות בסעיף זה גם לקוחות שישלמו בעוד שנה שנתיים ועוד.

ההיגיון מאחורי ההצגה הזו הוא פשוט – רוצים שיוצג במסגרת הנכסים השוטפים כל מה שהוא מבחינת החברה שוטף, ומבחינתה זה בהתאם למחזור החיים התפעולי – אם המלאי של העסקה "שוכב" במשך שנתיים, ואורך החיים/ מחזור תפעולי הוא 3 שנים, אז לא עבר מחזור תפעולי ולכן המלאי צריך עדיין להיות מוצג תחת נכסים שוטפים. כלומר, ההתייחסות ל"שוטף" היא אקויוולנטית להתייחסות "למחזור התפעולי".

למי יש מחזור תפעולי העולה על שנה?

חברות הבנייה / יזמיות הבנייה הן חברות עם מחזור תפעולי של כמה שנים, אבל גם חברות שמפסקות פרויקטים ביטחוניים, פרויקטים בתחום התעופה הן עם מחזור תפעולי ארוך. חברה מהסוג הזה היא אירונאוטיקס המפתחת ומייצרת מל"טים, רחפנים ועוד. החברה מתכוונת להנפיק את מניותיה לראשונה לציבור, ולצורך כך היא פרסמה תשקיף הנפקה שכולל את דוחות העבר.

ובכן, מהביאורים לדוחות עולה כי החברה חיה ב"שני ממדים" – מחזור החיים שלה הוא בחלק מהמוצרים עד שנה ובחלק אחר (הפרויקטים) הוא של מספר שנים – " לקבוצה שני מחזורים תפעוליים", מוסבר בביאור, "בהתייחס לפרויקטים בתהליך, המחזור התפעולי הינו יותר משנה ועשוי להימשך שנתיים עד שלוש שנים. בהתייחס ליתר הפעילויות, המחזור התפעולי הרגיל של החברה הינו שנה. עקב כך כוללים הרכוש השוטף וההתחייבויות השוטפות פריטים המיועדים והצפויים להתממש בתוך תקופת המחזור התפעולי הרגיל של החברה. ביחס לפרויקטים שבתהליך כאשר תקופת המחזור התפעולי ארוכה משנה, הנכסים וההתחייבויות הקשורים לאותה פעילות מסווגים בדוח על המצב הכספי במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם למחזור התפעולי המתואם של החברה". המשמעות היא שקוראי הדוחות לא יודעים באמת מה עיתוי הפיכת הנכס למזומן – יש יתרה מלאי, נו מה זה אומר – יהפוך למזומן תוך שנה? תוך שנתיים? תוך שלוש?

זו בעיה עקרונית בהבנת הדוחות (וזו כמובן לא אשמתה של אירונאוטיקס), אבל זה בעיקר קריטי לנושים של החברה, ופחות לבעלי מניות שלה. הנושים צריכים להבין איך יראה התזרים בטווח הקרוב, והם לא באמת יכולים להסתמך על הנכסים השוטפים. עם זאת, סביר שבדוחות השוטפים כחלק ממידע נוסף, החברה תפרט את החלוקה הפנימית של הנכסים (בדומה לחברות הבנייה עם מחזור תפעולי ארוך שמפרטות את הנכסים השוטפים וההתחייבויות השוטפות לטווח של שנה).

זיג זג ברווח

חברות פרויקטים מדווחות כאמור על הכנסות ורווח בהתאם לקצב ההתקדמות. אבל מה קורה עם הפרויקט מפסיד. אז הם צריכות לדווח על ההפסד, וזה עובד כך – מדווחים על הכנסות מהפרויקט כשמולן הוצאות באותו גובה – כלומר רווח אפס, ואם יש הפסד אז מדווחים עליו כהפסד מהפרויקט. זה קורה (לא הרבה), ואז עולה שאלה מה קורה עם בהמשך מתברר שהפרויקט רווחי? בפועל, בשנה שבה מתברר שהפרויקט רווחי מכיריים בכל הרווח (גם על חשבון השנים הקודמות), אבל המשמעות היא שכלכלית מסיתים רווח משנים קודמות לשנה הספציפית. מקרה כזה התרחש באירונאוטיקס – "….עד  2013 העריכה הנהלת החברה כי קיימת אי וודאות באשר ליכולתה להשלים את פיתוח הפרויקט וכי קיים ספק בדבר הצלחת עמידתה בתנאים החוזיים…כפי שנקבעו בהסכמים עם אותן לקוחות. לפיכך, הכירה החברה בדוחות הכספיים לשנים 2012 ו-2013 בהכנסות בגובה העלויות שהוצאו אשר השבתן צפויה (הצגת מרווח אפס) בסך של כ-10 מיליון דולר במצטבר. במהלך שנת 2014 השלימה החברה את פיתוח אב הטיפוס וביצעה בהצלחה מספר רב של ניסויי המראה ונחיתה אוטומטיים. בהתאם לכך כללה החברה בדוחות הכספיים לשנת 2014 הכנסות מפרויקטים בהקמה בגין החוזה בסך של 49.7 מיליון דולר ורווח תפעולי של 17.6 מיליון דולר (מתוכם הכנסות של 12.2 מיליון דולר ורווח תפעולי של 7.5 מיליון דולר מיוחסים לתקופות הקודמות)". כלומר, לדוחות 2014 נוסף רווח תפעולי משנים קודמות – וזה אמנם תקין חשבונאית אבל כלכלית מדובר על רווח תפעולי אמיתי נמוך, ואפילו אפסי בשנה זו. מאז החברה בצמיחה מרשימה תוך הגדלת הרווח התפעולי (ב-2016 ההכנסות הסתכמו ב-111 מיליון דולר והרווח התפעולי ב-18.6 מיליון דולר).

אנטרופי מעריכה את אירונאוטיקס ב-400 מיליון דולר – נו, באמת?

המ-לט (ישראל קנדה בע"מ) חולשת על תחום מרכזי בענף המתכות ומוצרי הבנייה כיום: במפעל החברה בנצרת עילית מפותחים ומיוצרים רכיבים דוגמת מחברים, שסתומים או ברזים עבור מערכות פיקוח ובקרה למגזר התעשייתי. פעילותה של החברה נעשית בחלקה הגדול באמצעות חברת הבת ה.טי.סי.

חלק משמעותי מאד מהמכירות של קבוצת המ-לט הן מעבר לים, כאשר המוצרים שלה בארץ ובחו"ל מיועדים לתעשיות דוגמת אנרגיה, כימיה, פטרוכימיה ואחרות.

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי המ-לט במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

ריבית המשכנתא – לאן? ריבית המשכנתא במגמת עלייה מעל שנתיים. מדי חודש , אנחנו מפרסמים כאן את ריבית המשכנתא העדכנית, והשאלה מה יהיה בהמשך – אחרי עלייה של 2% בשנתיים.

העלייה בריבית היתה בכל המסלולים – הריבית השקלית והריבית הצמודה ובכל "האפשרויות" –  ריבית משתנה וריבית קבועה. אז נכון – ריבית המשכנתא עדיין נמוכה בהתייחסות ארוכת טווח. כלומר, אם אתם בוחנים את ריבית המשכנתא ל-10, 20 שנה האחרונות, תגלו שהריבית הנוכחית נמוכה (אפילו מאוד), אבל היא כבר לא ברצפה כפי שהיתה בעבר.

ריבית המשכנתא מושפעת מכמה קריטריונים, לרבות ריבית בנק ישראל וריבית הפריים. ריבית בנק ישראל בדפרסיה נוראית כבר שנתיים – 0.1% ובהתאמה ריבית הפריים יציבה על  1.6% (ריבית פריים מוגדרת כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%). כלומר, העלייה בשיעור ריבית המשכנתא דווקא לא קשורה לעלייה בריבית בנק ישראל, וזה רק מעורר תהייה מה יקרה כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות.

קצת נתונים

הריבית הקבועה על הלוואות צמודות-מדד לתקופה של 20-25 שנה היתה לפני כשנתיים – 2.4%. ועכשיו מדובר כבר על 4.3%.

הריבית המשתנה (משתנה אחת ל-5 שנים) על הלוואות צמודות-מדד היתה כ-1.7% לפני שנתיים, ועכשיו היא סביב 3.8%-3.9%.

הריבית הקבועה במשכנתאות שקליות לא-צמודות לתקופה של 20-25 שנה, היתה כ-3.3% לפני שנתיים ועכשיו היא מעל 5%.

הריבית המשתנה השקלית, כלומר המשכנתאות פריים עמדו בממוצע לפני שנתיים על ריבית אפקטיבית ממוצעת של 1.1% ועכשיו היא כ-1.9%.

למידע מעודכן על ריבית המשכנתא

למה ריבית המשכנתא עולה?

כאמור קריטריון משמעותי שמשפיע על ריבית המשכנתא הוא ריבית בנק ישראל, אך זה כאמור לא זז בשנתיים האחרונות. אז מה גרם לשינוי מאז מאי 2015 לדהירה בריבית המשכנתא?

ראשית – המשך הביקושים בשוק הדיור – יש ביקושים לדירות (שעולים על ההיצע), יש ביקושים גדולים למשכנתאות, וכשיש ביקוש המחיר עולה. המחיר של המשכנתאות הוא הריבית – אז ברור שהבנקים יציעו משכנתאות בריבית גבוה יותר.

שנית – הבנקים פחות תחרותיים – זה התחיל בקטן, אבל זה כבר סוד גלוי – הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. רוצה? רוצה, לא רוצה, סבבה – לך לבנק אחר. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית עולה.

חשוב להדגיש – בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון – מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח – אולי 0.2%, אולי 0.3%.  כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.

כמו כן, אי אפשר להאשים את הרגולציה במה שקרה בשנתיים האחרונות. נכון, הגבלת סכום המשכנתא, והגבלת התמהיל – רק שליש בריבית משתנה, פגעו בלווים, אבל זה לא חדש, וזה לא השפיע דרמטית על השוק. עם זאת, ההתניות של הפיקוח על הביטוח לגבי ההון, גרמו לכך שריתוק הון לטובת משכנתא יהיה יקר (מעל 10%) שכן לבנקים יש אלטרנטיבות להשקעת ההון שלהם, ובתמורה לריתוק ההון הם רוצים תשואה (ריבית גבוה יותר).

איך שלא תהפכו את זה תקבלו שהתייקרות הריבית בשנתיים האלו לא באמת מוסברת באירועים חיצוניים, אלא בהחלטה של הבנקים לייקר את הריבית – למה? כי אפשר.

במקביל, חלו כמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות. תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוהה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה – הריבית לא יכולה לעלות (ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים). אלא שבגלל הביטחון הזה היא יקרה יותר.

בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה, הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער  הוסתו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). ולכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא – יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).

אגב, מההפרש בין ריבית שקלית קבועה לריבית צמודה קבועה, אפשר לקבל את ציפיות האינפלציה משוק המשכנתאות – ההפרש הזה בהלוואות של 20 שנה ומעלה עומד על 0.7% – זה נמוך מאוד, הרבה מתחת להערכת בנק ישראל שהאינפלציה השנתית תעמוד על 1% עד 3% בשנה. המשמעות היא שכדי להגן על עליית המדד, אפשר לקחת ריבית שקלית קבועה בריבית גבוה של 0.7%, ולווים עושים זאת, ואז התמהיל של ההלוואות נוטה לריבית קבועה לא צמודה, עם ריבית ממוצעת גבוה יותר, גם זה משפיע על התוצאות המשוקללות של בנק ישראל. אם היינו מקבלים  את ריבית המשכנתא לפי כל המסלולים, לרבות קבועה ומשתנה, היינו יודעים בדיוק מה קרה לריבית, אבל כשמדברים על עלייה של 2% בשנתיים, צריך להבין שחלק ממנה, נובע מסיבות טכניות – שינוי בתמהיל המשכנתא.

התייקרות ריבית המשכנתא והשפעתה על ההחזרים

העלייה בריבית המשכנתא משפיעה על סך הוצאות המימון שנדרש לשלם בגין מימון הדירה. כלומר, אנחנו בעצם משלמים יותר על הדירה. מחיר הדירה לכאורה אינו כולל את עלויות המימון, אבל בפועל הוא בהחלט חלק מההוצאות על הדירה, כשבפועל הוא מרכיב גדול ומשמעותי מעלות הדירה. ההתייקרות הזו בשנתיים האחרונות שקולה להתייקרות של עד 10% במחיר הדירה.

העלייה בריבית משפיעה כמובן גם על ההחזרים השוטפים, זה תלוי בסוג ההלוואה, התקופה שלה ופרמטרים נוספים, אבל בהערכה גסה, החזר המשכנתא הממוצע עלה ב-10% עד 20%.

 מה יהיה בהמשך?

האם ריבית המשכנתא תמשיך לעלות? ובכן, מה שהכלכלנים טוענים וגם בנק ישראל עצמו לגבי ריבית בנק ישראל – ידוע וברור, היא תעלה כבר ב-2018. עלייה בריבית הזו משליכה על שוק המשכנתאות, ועל ריבית המשכנתאות. מעבר לכך, המדד עדיין נמוך מאוד, וגם כאן הציפיות הן שהוא יעלה מדרגה לתוואי של בנק ישראל – בין 1% ל-3% , עליית המדרגה הזו שקולה לעלייה בריבית המשכנתא.

חוץ מזה, שוק האג"ח מבטא עדיין תשואות אפקטיביות נמוכות בראייה היסטורית. אם זה ישתנה, אם התשואות יעלו, יהיה יקר יותר לגייס מקורות למימון המשכנתאות, במילים אחרות – יהיה מהלך של עליית ריבית המשכנתא. כל הגורמים האלו מחזקים את ההערכה שריבית המשכנתא תעלה.

עם זאת, חשוב להדגיש – אף אחד לא באמת יודע מה יהיה – אין נביאים, יש רק הערכות.

 ריבית קבועה או ריבית משתנה- מה עדיף?

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?

(הכתבה פורסמה ב-8.6.2017)

שוקו מוצא מקום של כבוד באינספור מקררים ישראלים. למרות שיש שיתווכחו על ההיבט הבריאותי שלו – כך למשל משרד הבריאות הורה להפסיק להעניק לילדים בקייטנות שוקו עתיר סוכר – אין צל של ספק שרוב האנשים, מבוגרים וילדים כאחד, ישמחו לכוס שוקו אחת מדי פעם.

את השוקו המיוחל ניתן לצרוך במספר דרכים. ילדים יאהבו במיוחד את השקיות, אבל הבקבוקים הגדולים ייצאו לרוב משתלמים יותר למשפחה. סיכוי לא קטן שהמוצר שייבחר בסופו של דבר יהיה שוקו יטבתה, עם או בלי קשר למיכאל הנגבי. למרות כרסום מסוים בנתח השוק של שוקו יטבתה עם מספר שחקנים חדשים שנכנס לשדה המשחק בשנים האחרונות, הוא עדיין השחקן המרכזי. אבל כמה בכלל הוא עולה?

כך בדקנו כמה עולה שוקו יטבתה

הצרכן הישראלי יודע כבר שמחירי מוצר מסוים משתנים בין רשתות השיווק ואפילו בין סניפים שונים של אותה רשת. גולשי האתר שלנו יודעים שבאמצעות מערכת SuperGet המספקת כלים להשוואת מחירים בסופרמרקטים וכלים לפיתוח אנחנו מציגים לכם כמה בדיוק זה אמור לעלות בכל מקום.

לצורך הבדיקה הנוכחית לקחנו את בקבוק ה-1 ליטרים של שוקו יטבתה, שזמין בכ-620 סניפים ברחבי ישראל. ערכנו את הבדיקה בתאריך 8.6.2017 בין הרשתות שופרסל (על תתי הרשתות שלה), רמי לוי שיווק השקמה, קשת טעמים, פרש מרקט, סטופמרקט, מחסני להב, מחסני השוק, יוחננוף, טיב טעם, חצי חינם, ויקטורי ורשת AM:PM. את אילת הוצאנו מהסקירה בגלל הפטור ממע"מ הנהוג בחנויות שבה.

מה מצאנו?

הבדיקה שערכנו הראתה טווח מחירים די רחב של שוקו יטבתה. המחיר הזול ביותר שמצאנו היה 7.6 שקלים והיקר ביותר 13 שקלים, כאשר המחיר הממוצע היה 10.9 שקלים.

ראשית ביקרנו בסניפי ויקטורי, בה המחיר המקובל היה 11.6 שקלים. לקוחות הרשת יכלו להשיג את המוצר בזול יותר – 9.9 שקלים – בסניף שוהם או בהזמנה באתר האינטרנט. ברשת חצי חינם המחיר היה 12.3 שקלים בכל הסניפים למעט הסניף ברחוב המרכבה 51 בחולון, שהיה זול יותר (11.9 שקלים). בסניפי חצי חינם היה מבצע על שני משקאות חלב 1 ליטר של יטבתה ב-20 שקלים, מה שמוזיל את המחיר ל-10 שקלים לפריט. בטיב טעם המחיר היה 11.9 שקלים, למעט הסניף בדיזינגוף בתל אביב שהיה זול בשלושה שקלים.

התחנה הבאה הייתה יוחננוף, בה המחיר היה 11.6 שקלים בסניפים בודדים ו-11.9 שקלים ברוב הסניפים. הרשת הציעה מבצע על שני בקבוקי משקאות חלב יטבתה ב-20 שקלים, ואם הבנו נכון גם קופון שהקנה 30% על שוקו מופחת סוכר של יטבתה. ברשת יש חסד המחיר האחיד בסניפים היה 10.9 שקלים, כשהמבצע של שתי משקאות חלב יטבתה ב-20 שקלים חזר גם כאן. אותו המבצע הופיע גם ביש בשכונה, אך המחיר ללא המבצע היה כאן מעט גבוה יותר – 11.9 שקלים.

ברשת מחסני השוק המחיר נע בין 11 ל-13 שקלים, תלוי בסניף, כשטווח המחירים ברשת מחסני להב היה 12.5-12.9 שקלים. החלוקה ברשת סטופמרקט הייתה בין 9.9 שקלים למוצר (סניפי חיפה-קסטרא וחיפה-קריות) או 11.6 שקלים (קניון אם הדרך, קניון ארנה בהרצליה וקיבוץ יגור). בשני סניפים של הרשת – חיפה-קסטרא וקניון אם הדרך – היה מבצע של שתי משקאות חלב של יטבתה ב-20 שקלים. החלוקה ברשת פרש מרקט הייתה די שווה בין סניפים של 11.9 שקלים לסניפים של 12.3 שקלים. יש סניפים בהם הוצע מבצע של שתי משקאות חלב של יטבתה ב-19.8 שקלים (9.9 שקלים ליחידה) ואחרים בהם המבצע היה אטרקטיבי יותר – שתי משקאות ב-17.8 שקלים (8.9 שקלים ליחידה).

בסניפים של קשת טעמים המחיר השכיח היה 8.9 שקלים, אבל היה גם סניף בו המחיר היה 10.9 שקלים ומספר סניפים שגבו 11.9 שקלים. בחלק מסניפי הרשת היה מבצע שהוזיל את השוקו ל-9.9 שקלים. גם ברמי לוי ראינו חלוקה בין שתי רמות מחירים: 8.9 שקלים או 11.6 שקלים. בסניפי הרשת – למעט הסניף של רמות בירושלים – היה מבצע שהוזיל את המחיר ל-9.9 שקלים. אגב, המבצע הופיע בבדיקה שלנו גם בסניפים שמחיר הבסיס שלהם היה זול יותר.

הלאה, לשופרסל על תתי הרשתות שלה. שופרסל אקספרס גבתה מחיר של 12 שקלים בכל הסניפים למעט הסניף בשכונת דניה בחיפה בו המחיר היה 10 שקלים. בשופרסל דיל היה המחיר 10 שקלים עגולים למעט חמישה סניפים יקרים יותר (11.8 שקלים): צומת בני דרור, מבואות נהריה, צומת גוש עציון, מרכז מסחרי שלומי ויבנה-הירמוך). בשופרסל שלי המחיר ברוב הסניפים היה 10 שקלים, אבל היו מספר סניפים בהם הוא היה 11.9-12 שקלים.

AM:PM הציגה כהרגלה רמות מחירים שונות. בגזרה הזולה תמצאו את הסניף במושב לכיש (8.9 שקלים), מושב שדי חמד (9.9 שקלים) ולא מעט סניפים בהם המחיר היה 10 שקלים. לצד זה היו סניפים בהם המחירים היו 10.8 שקלים, 11.6 שקלים, 11.8 שקלים, 11.9 שקלים, 12 שקלים, 12.8 שקלים ו-12.9 שקלים. כדי להפוך את התמונה למורכבת היו גם שני סוגי מבצעים שונים בין הסניפים: משקאות חלב של יטבתה ב-10.9 שקלים או שתי משקאות חלב ב-21 שקלים.

את הנתונים סיכמנו עבורכם בטבלה הבאה:

_____________________

המידע בכתבה זו מתבסס על נתונים שהתקבלו מחברת SuperGET המסדרת את קבצי שקיפות המחירים ומציעה אותם לציבור הרחב. SuperGET עושה כמיטב יכולתה כדי להבטיח את אמינות ואיכות המידע. יחד עם זאת, SuperGET  אינה לוקחת אחריות על טעויות ו/או מידע חלקי שהתקבל מעיבוד קבצי שקיפות המחירים.

להשוואות מחירים קודמות לחצו כאן

קמהדע היא חברה ישראלית העוסקת בפיתוח, ייצור ושיווק של תרופות עם התמקדות בתחום תרופות מצילות חיים ובתרופות למחלות נדירות: מחסור בחלבון אלפא 1, מחלות ריאה, הומפיליה ומחלות קרישה, רפואת חירום, דיאגנוסטיקה, חיסונים ועוד. לחברה מערכים לפיתוח, לרישום ולשיווק אינטגרטיביים, כאשר מתקן הייצור שלה מאושר על ידי מנהל התרופות האמריקאי (FDA) והטכנולוגיה מוגנת פטנט.

מוצרי החברה משווקים בישראל וכן בשוק האמריקאי והאירופאי, בסך הכל ביותר מ-15 מדינות.

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי קמהדע במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

חברת מזור, או בשמה המלא "מזור רובוטיקה בע"מ", מפתחת, מייצרת ומשווקת כלים רפואיים לניתוחים כירורגיים, אורטופדיים ונוירוכירורגיים. החברה הוקמה ב-2001 ומשווקת כיום מספר מוצרים שעשו את דריסת הרגל בעולם הרפואה, לרבות מערכות הנחייה רובוטיות לניתוחי עמוד שדרה (בראשן מערכת הרנסאנס) – החברה הייתה הראשונה שקיבלה בארצות הברית אישור לשיווק מערכת רובוטית המיועדת לניתוחים בעמוד השדרה.

מטה חברה ממוקם בקיסריה ולצד זה קיימים לה מרכזים באורלנדו, ארצות הברית ובמינסטר, גרמניה.

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי מזור במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

חברת פורסייט מתמקדת בתחום  של פיתוח וייצור מוצרים למניעת תאונות דרכים, תחום בו השחנית המרכזית היא חברת מובילאיי. פורסייט מפתחת מערכות להתרעות בטיחות במהלך הנהיגה (כולל מערכות מבוססות טלפונים חכמים), מערכות עיבוד תמונה ועוד.

פורסייט הוקמה בשנת 2015, אך הפיתוח מבוסס במידה רבה על טכנולוגיות ופיתוחים של חברת מגנ"א המחזיקה בשליטה בה ופועלת מזה כ-15 שנה. החברה נסחרת בבורסת תל אביב מאז תחילת שנת 2016.

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי פורסייט במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

חברת מגדל (בשמה המלא: "מגדל אחזקות ביטוח ופיננסים בע"מ) הוקמה לפני כשמונה עשורים ומספקת מאד פתרונות מגוונים בתחומי הביטוח, הפנסיה והפיננסים. פעילות קבוצת מגדל נעשית באמצעות תת חברות שונות, והיא כוללת שיווק של פוליסות ביטוח מכל סוג: ביטוח חיים, ביטוח דירה, ביטוח רכב, ביטוח נסיעות לחו"ל ביטוח משכנתא, ביטוח בריאות, ביטוח סיעודי, ביטוח עסקים, ביטוח תאונות אישיות ועוד. בתחום הפנסיה והחיסכון היא מספקת ביטוחי חיים הכוללים רכיב של חיסכון, קרנות השתלמות, קרנות פנסיה, קופות גמל ועוד.

לקבוצת מגדל כשני מיליון לקוחות

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי מגדל ביטוח במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

רומא מקבלת מקום של כבוד ברשימת המקומות שמומלץ לכל ישראלי לבקר בהם – לפחות פעם אחת בחייו. גם אתם רוצים לחקור את בירת איטליה, להיחשף לרשימת האטרקציות האינסופית שלה ולהישבות בקסם שלה. ואז עולה אצלכם החשש שקיים אצל כל מטייל באשר הוא: שהטיול יתברר כיקר יותר ממה שרצינו. רומא אינה העיר הזולה ביותר באירופה, אבל מנגד יש לא מעט דברים שניתן לעשות כדי לצמצם את העלויות של טיול ברומא. אלו הם כל הדרכים שיובילו אתכם לחיסכון ברומא.

טיסות

טיסות הן נקודת ההתחלה של כל טיול ברומא. מכיוון שמדובר ביעד תיירותי (ותחרותי) מאד ניתן למצוא היצע רחב של טיסות אליה, ובגדול אלו הן חדשות טובות מבחינתכם. עדיין המחירים עלולים להיות יקרים ביחס למה שאתם תצפו. בעונה – חודשי הקיץ והחגים הנוצריים (בעיקר פסחא וחג המולד) מחירי הטיסות לרומא עולים בצורה משמעותית, כך שאתם עלולים לשלם גם כ-600-700 דולר לכיוון אחד. אנחנו פחות ממליצים לטוס בתקופות אלה, מכיוון שבזמנים אחרים בלוח השנה המחיר עשוי לצנוח בכמה עשרות אחוזים. מחוץ לתקופות החמות (לעיתים תרתי משמע) מחירים של כ-500-700 דולר לשני הכיוונים הוא בר השגה. אפילו אם מחכים מספר ימים אחרי תום חופשת הפסח, יש דילים משתלמים. אם יהיה לכם מזל תוכלו למצוא כרטיסי טיסה במחירים שהם אפילו יותר זולים.

יש מספר דרכים להוזיל את המחיר של טיסות לרומא מעבר לבחירת מועד טיסה זול יותר. אפשר לבחור בטיסה עם עצירת ביניים (קונקשן) באחד היעדים באירופה או במזרח התיכון. מצד אחד העצירה הזו מאריכה את משך הזמן עד להגעה לעיר, אבל מנגד יכולה להוזיל את מחירי הכרטיס בכ-10-20%, לפעמים גם יותר. בטיסות סדירות ניתן למצוא הצעות משתלמות יותר בהזמנה מוקדמת מאד, אפילו חודשים ארוכים לפני מועד הטיסה, מכיוון שהמחירים נוטים לעלות ככל שהכרטיסים לטיסה נמכרים. מכיוון שמדובר בטיסה שאינה ארוכה יותר מדי, אפשר לבחור בטיסות לואו קוסט בהן משלמים מחיר בסיסי על הטיסה בלבד בעוד שיתר השירותים הם בתשלום נפרד. לא תמיד הפער שתחסכו יהיה משמעותי, אבל כן ניתן לחסוך כספים במצבים מסוימים.

בכל אופן ההמלצה המועילה ביותר היא להשקיע את המאמצים הדרושים בבחינת ההצעות של חברות התעופה או הנופש. את ההשוואה אפשר לעשות באופן די מהיר באמצעות אתרים דוגמת גוליבר, SkyScanner, Kayak, Travelist ועוד (שרלוונטיים בחלק מהמקרים גם להזמנת רכיבים אחרים בחופשה).

מלונות וחבילות נופש

טיול ברומא במשך מספר ימים מחייבת אתכם למצוא פתרון לינה שיהיה נוח, נגיש וגם זול יחסית. אין ברומא בדרך כלל מתנות חינם, כך שעל מלונות אטרקטיביים או כאלה הממוקמים בלב העיר או בסמוך מוקדי התיירות אתם עלולים לשלם לא מעט. מצד שני יש בעיר אלפי מלונות – לפי אתר Booking כ-3,000 מלונות – וגם פתרונות אחרים דוגמת דירות להשכרה. לכן אם משקיעים מאמצים בחיפוש ההצעה, ניתן למצוא מחירים שיהיו סבירים או אפילו משתלמים גם במונחים אירופאיים.

בגדול קשה למצוא מלונות ברומא במחיר של פחות מ-50 אירו, כאשר האופציות שכן קיימות נוטות להיות בעייתיות מבחינת התשתיות שהן מספקות. רוב המלונות ברומא הם בסדר גודל של כ-50-150 אירו ללילה (בחלק מהמקרים כולל ארוחת בוקר), אם כי ניתן למצוא מאות רבות של מלונות שדורשים סכום של כ-150 אירו וגם יותר מכך. מחירים אלה רלוונטיים בעיקר מחוץ לעונת התיירות או בעונות המעבר. מהבדיקה האקראית שעשינו באתר Booking עולה שבחודשי הקיץ עולה מצטמצם מספר המלונות שמציג מחיר דו ספרתי של אירו ללילה, כשתחת זאת המחירים עומד על כ-70-150 אירו ללילה וגם מעבר לכך.

טיסה או חבילת נופש?

את השאלה הזו שואל את עצמו כל אחד שמתכנן טיול ברומא, אבל המציאות היא שקשה לספק לה תשובה חד משמעית. נראה שהמאפיינים הספציפיים של החופשה בעיר משפיעים ועשויים להביא לאופציה אחת להיות כדאית ביחס לאחרת, בעוד שבמקרה אחר דווקא האופציה האחרת תהיה משתלמת יותר. מההתרשמות שלנו מה שמייקר יותר את מחיר החופשה ברומא הוא הטיסה, ולכן הבדיקה שלכם יכולה להתחיל בה.

מה זה אומר? כלל שנכון בהרבה מאד מקרים (אבל כמובן שלא בכולם) או שככל שמחיר הטיסה לרומא בתאריך מסוים יקר יותר, כך חבילות הנופש בעיר עשויות להפוך להיות משתלמות יותר. הסיבה היא שאמנם הטיסות היקרות עלולות להביא להתייקרות של החבילה כולה, אבל מנגד יכולה להיות כאן הנחה מסוימת במחיר הכולל. מה שבטוח הוא שרצוי מאד שתבדקו את שתי האפשרויות, ואפילו לאורך זמן: בדיקה יומית לתקופה של שבוע-שבועיים, לפני שמקבלים את ההחלטה הסופית, יכולה לחסוך לכם הרבה מאד כסף.

המחיר של חבילות נופש לרומא תלוי בהרבה פרמטרים, כשמחירים סבירים לשהות בת שלושה-ארבעה ימים ומלון (שיהיה בדרך כלל למלון שלושה כוכבים) הוא כ-600-800 דולר מחוץ לעונה. בתוך העונה קחו בחשבון אפשרות להתייקרות של המחירים.

אטרקציות תיירותיות

רומא היא עיר שהיופי נמצא כמעט בכל פינה שלה, עיר שחוקרים אותה בדרך כלל דרך הרגליים. המשמעות היא שבהליכה רגלית בעיר ניתן להיחשף להרבה ממוקדי העניין שלה, שיהיו זמינים להתרשמות (וכמובן שגם לתמונה) ללא תשלום. הכיכרות של העיר (למשל כיכר פיאצה נבונה או פיאצה דל פופולו), המדרגות הספרדיות, הפנתיאון, קתדרלת פטרוס הקדוש ועוד. ללא תשלום תוכלו לבקר מן הסתם בפארקים של רומא, גם אם בחלקם יש אזורים שונים בתשלום. פארק וילה בורגזה כולל לדוגמא את הגלריה המרשימה של וילה בורגזה, מוזיאון וילה ג'וליה וגן החיות של רומא שמצריכים תשלום. לא תוכלו למצות את רומא בעזרת חקירת האתרים החינמיים בלבד, אבל חלק מהמקומות שתבקרו בהם לא יצרכו מכם לפתוח את הארנק.

קניות

רומא היא לא עיר שהולכים אליה על מנת לרכוש פריטים בכמויות מסחריות, כי המחירים בה הם לרוב לא זולים. בכל זאת יש מספר תקופות בשנה, וגם אזורים בעיר, בהם המחירים הופכים למשתלמים הרבה יותר. רבים ימליצו לחובבי הקניות לבקר בעיר בחודשים יולי-אוגוסט, בהם חלה "עונת ההנחות" שנקבעת בעיר על ידי ממשלת איטליה. יש כאן הנחות משמעותיות, שיכולות להגיע עד כ-60-70%. מנגד המחירים של הטיסות והמלונות בעיר בתקופה זו הם כאמור גבוהים יותר, כך שלא בטוח שכדאי לכם לתכנן את הטיול שלכם בעיר לתאריכים אלה רק בגלל שתשלמו פחות על הקניות.

חלק אחר מאתרי החובה של רומא כן מצריכים תשלום, מה שמעלה שאלה אם ניתן לצמצם אותו. בחלק מהמקרים התשובה לשאלה הזו היא חיובית – יש הנחות לאוכלוסיות ספציפיות, מספר סוגי כרטיסים ולפעמים גם מועדים בהם הכניסה היא חינם. קחו בתור דוגמא את מוזיאון הותיקן, שהמחיר שלו נכון לאמצע שנת 2017 הוא 16 אירו למבוגר. יש אוכלוסיות שזכאיות בתנאים מסוימים לכרטיס מוזל: ילדים בגילאי 6-18 או סטודנטים למשל. שימו לב שמי שמזמין כרטיס מראש דרך האינטרנט אמנם ישלם ארבע אירו יותר, אבל מנגד הוא חוסך את התורים שנוטים להיות מייגעים מאד במקרה הזה. ביום ראשון האחרון בכל חודש הכניסה למוזיאון היא לרוב בחינם, וכך גם במועדים דוגמת יום התיירות הבינלאומי (27 בספמטבר) ובתנאים נוספים.

הקולוסיאום מקבל מקום של כבוד בכל רשימה של אתרי חובה ברומא, ועליו תצטרכו לשלם נכון לעכשיו 12 אירו למבוגר. החדשות המעודדות הן שילדים מתחת לגיל 17 נכנסים, ושהכניסה ביום ראשון הראשון בכל חודש היא ללא תשלום. אתם לא היחידים שתדעו את זה, כך שבמועדים החינמיים אתם צפויים להיתקל בתורים ארוכים מאד בכל אתר תיירותי נחשב ברומא.

גם לרומא, כמו רוב היעדים התיירותיים המרכזיים, יש כרטיסי הנחות. הפופולארי שבהם הוא רומא סיטי פאס, שנחשב לאטרקטיבי באופן יחסי. מחיר הכרטיס מתחיל מכ-28 אירו, נכון לחודש יוני 2017. הוא מאפשר להיכנס חינם לאתרים שונים, כולל דילוג על התור: הקולוסיאום, הפורום הרומאי, מוזיאונים ועוד. הקאץ' כאן הוא שהכניסה ללא תשלום היא לשניים או שלושה מבין האתרים, כך שהכרטיס יכול לסייע בעיקר אם ממילא תכננתם לבקר באתרים האלה. הכרטיס מקנה לצד זה הנחות על אטרקציות אחרות ברומא ושימוש חינם בתחבורה הציבורית בעיר. את הכרטיס ניתן לרכוש לפרקי זמן של מספר ימים, כשמומלץ לבחור בכרטיסים לפרק זמן מינימלי של יומיים או שלושה ולמקד בהם את הביקור באתרים הכלולים. הכרטיס נחשב למומלץ ביחס לחלק מהכרטיסים המקבילים האחרים בערים התיירותיות, אבל מנגד הוא לא מתאים לכל תייר.

מדריכי תיירות נוספים שיחסכו לכם כסף:

טיול ליוון

טיול לפראג

טיול לברצלונה

לרשימת המדריכים המלאה לחצו כאן.

"חבר" הוא אחד ממועדוני הצרכנות המרכזיים ביותר בישראל. לא מזמן סקרנו כאן את המועדון הזה, והגענו למסקנה שהוא גם נוטה להיות משתלם מאד. ההטבות שלו בהחלט אטרקטיביות בחלקן הגדול, ותנאי תשלום דמי החבר בהחלט סבירים. אז התייחסנו בעיקר לכרטיס האשראי מבית ישראכרט המיועד לחברי חבר, אבל מאז הכרטיס של אמריקן אקספרס לאותה אוכלוסיה הפך למרכזי אף הוא.

עם השנים החל שיווק די אגרסיבי של כרטיס האשראי של אמריקן אקספרס למועדון חבר – יש שאומרים שיווק אגרסיבי מדי – ורבים שמעוניינים לקבל כרטיס אשראי מבית חבר מתלבטים מה לעשות. אנחנו כמובן לא נחליט עבורכם, כי יש הרבה פרמטרים שתלויים גם במה שאתם צריכים ואוהבים, אבל לפחות נסייע לכם בהצגת כל מה שחשוב לדעת על כרטיס האשראי של אמריקן אקספרס.

תנאי השימוש בכרטיס אמריקן אקספרס – חברי מועדון חבר

כרטיס האשראי של מועדון חבר (או בשמו המלא: "מועדון חבר צרכנות בע"מ) הוא מבחינה מעשית כרטיס אשראי שחור מבית אמריקן אקספרס. הוא מיועד לאותה אוכלוסייה שיכולה להצטרף למועדון של חבר, והיא משרתי קבע בצה"ל, גמלאי צה"ל, אנשי ארגון עובדי צה"לף חברי ארגון נכי צה"ל ובני/בנות זוגם ועוד.

היתרון המשמעותי הראשון הוא שהכרטיס ניתן עם פטור מלא, ללא התניות ולמיטב הבנתנו לפרק זמן שאינו מוגבל כיום, ללא תשלום – מה שנכון גם עבור כרטיסי בן/בת הזוג של חבר המועדון.

אילו הטבות מקבלים?

מיותר לציין שחברי מועדון חבר המחזיקים בכרטיס אשראי ייעודי למועדון יכולים להשתמש בו על מנת לקבל את הטבות המועדון. המבצעים מיועדים בחלקם למחזיקי כרטיס אשראי, שמקבלים לצד זה את ההטבות שאמריקן אקספרס מספקת לרוב לקוחותיה: הנחות קבועות בבתי עסק, הטבות על אטרקציות ובילויים ברחבי הארץ (זמינות דרך אתר חבר לאחר כניסה עם שם משתמש וסיסמא) ועוד. זאת לצד ההטבות הכלליות של אמריקן אקספרס, דוגמת מבצעי 1+1 (לעוברים סכום שימוש חודשי מסוים בחודש הקובע), מבצעים על פעילויות ומופעים, הנחות בחנויות וכן הלאה.

באמריקן אקספרס סבורים כי חלק מהשירותים שהם מעניקים במהלך שהות בחו"ל יכולים להטות מבחינתם את הכף לטובתם. תכנית Membership Rewards לה זכאים רבים מלקוחות אמריקן אקספרס מאפשרת להמיר שימוש בכרטיס לנקודות, בהן ניתן יהיה להשתמש כדי לקבל הטבות. שירות אחר הוא Global Assist, שירותי קונסיירז' בחו"ל הכוללים הזמנה של כרטיסים לאטרקציות, להופעות, למסעדות ועוד, ייעוץ בנושאים שונים הקשורים לתחום ועוד. כמו רבים מכרטיסי האשראי גם כאן קיימת אופציה להפעיל לפני כל נסיעה לחו"ל ביטוח נסיעות חינמי, שיהיה מטבע הדברים בסיסי יחסית. הוא לא יתאים בדרך כלל למי שטס לתקופה ארוכה יחסית, או למבצעים פעילות בדרגת סיכון גבוהה (למשל ספורט אתגרי שלא מכוסה בפוליסות הבסיסיות).

האם מספיק כרטיס אחד?

אחת הביקורות שהופנו על מאמצי השיווק המאסיביים "מדי" של כרטיס אמריקן אקספרס – חברי מועדון חבר הייתה שמנסים למעשה לשדל את הלקוחות להחזיק ביותר מכרטיס אשראי אחד – ולכן עלולים לשלם במצב רגיל דמי שימוש כפולים (במקרה הזה יש פטור מדמי שימוש, אבל לא יודעים עד מתי הוא יימשך), להגדיל את ההוצאות ועוד. אנחנו בגדול ממליצים להתבסס על כרטיס אשראי אחד, כי בדרך כלל זה יוצא יותר משתלם. מכיוון שהתנאים הכלליים דומים פחות או יותר, מומלץ לסקור את ההטבות הייחודיות שמציעה אמריקן אקספרס לעומת ישראכרט ולהחליט לפי מה שיותר מתאים לכם ספציפית.

מידע נוסף על כרטיס אמריקן אקספרס – חברי מועדון חבר תמצאו באתר האינטרנט של אמריקן אקספרס.

האם אנו נמצאים בעידן שבו השקעה בנדל"ן, כבר איננה השקעה רווחית כל כך, כמו בעבר?

האם חוקי המיסוי על המשקיעים – מס רכישה גבוה על דירה שנייה והחוק המתוכנן למיסוי הדירה השלישית מרתיע באמת את משקיעי הנדל"ן וגורם להתקררות בשוק הנדל"ן? או שמא דווקא עליית  הריבית היא זו  שעשויה לגרום לירידת מחירי הנדל"ן?

האמת היא שלצערי אין לי תשובה לשאלה המאוד מעניינת הזו, ואיננו יכולים  לעולם לחזות בוודאות ירידה או עלייה של מחירי הנדל"ן בישראל. פשוט מאוד – אין נביאים, וכל מי אומר לכם אחרת – לא יודע על מה הוא מדבר. עם זאת, כן ניתן להעריך על סמך נתונים בשטח, כן ניתן לזהות מגמות ספציפיות אשר עלולות להשפיע על ירידה א עלייה במחירי הנדל"ן ולנצלם לטובתנו.

ועל זה אני רוצה להרחיב היום במדריך שלפניכם.

כיצד נדע לזהות מגמות בשוק הנדל"ן?

ראשית אנו חייבים להסתכל ברמת המאקרו ולהבין מה המכנה המשותף של האזורים  שבהם מחירי הדירות כיום נעצרים או עולים?

לדוגמא, בתקופה זו אנו יכולים לראות מכנה משותף בהרבה ערים הנמצאות באזור המרכז, שם אנו רואים כיום עצירה ואפילו ירידה במחיר הדירות  (נכון לחודש אפריל ע"פ סקירה של דה מרקר בשיתוף יד 2)

דוגמא למספר ערים במרכז שספגו ירידות או עצירות מחירים:

ת"א – ירידה של 1.2%

גבעתיים – ירידה של 1%

רמת השרון – ירידה של 2.3%

הרצליה – ירידה של 2.9%

הוד השרון – ירידה של 2.7%

לעומת זאתי בערי הפריפריה ניתן לראות דווקא עליות נאות בחודש אפריל, לדוגמא:

אשקלון – עליה של 1.1%

שדרות – עליה של 3.7%

חיפה – עליה של 1.1%

ניתן לראות כי מחירי הנדל"ן בערי המרכז שהיו גבוהים מאוד, החלו להיעצר קצת, לעומת זאת בערי הפריפריה שבהם מחירי הנדל"ן כיום נמוכים מאוד, נרשמו עליות; ועדיין –  קיים פער ענק  בן מחירי הדירות במרכז לפריפריה.

כתוצאה מכך ניתן להבין שהפריפריה מתקנת עצמה כלפי מעלה ומחירי הדירות דווקא ימשיכו לעלות בשנים הבאות, ואנו צפויים להערכתי לראות במספר ערים בפריפריה עליות  של 10% עד 15% בשנת 2017.

לעליה זו קוראים בשפה המקצועית  "תשואה מעליית ערך הנכס"

קיימת עוד תשואה בנדל"ן, שאותה ניתן ממש למדוד ולהיות יותר בטוחים לגביה רווחיה העתידיים.

תשואה זו נקראת "תשואה משכירות" או הכנסה פסיבית כלשונו של רוברט קיווסאקי (מחבר הספר – "אבא עשיר אבא עני")

את ההכנסה הזו אנו יכולים לדעת ולהעריך בדיוק מראש טרם רכישת הנכס:

 כיצד אנו מחשבים תשואה משכירות?

בכדי לחשב את אחוזי "תשואה משכירות" אנו צריכים לדעת בכמה מושכר הנכס, ואם הנכס לא מושכר ניתן לבדוק בכמה מושכרים נכסים דומים באזור, בעזרת אתר יד 2, או מתווך מקומי.

לאחר מכן נכפיל את סכום השכירות החודשית ב-12 חודש, לדוגמא דירה שמושכרת ב-2,000 ש"ח בחודש, כפול 12 חודש, שווה: 24,000 ש"ח, את הסכום הזה אנו מחלקים במחיר הנכס הכולל את כל ההוצאות הנלוות מסביב, כגון: עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוץ, מיסים, אגרות, יועץ משכנתאות.

לדוגמא נכס במחיר של 450,000 ש"ח + הוצאות נלוות של: 50,000 ש"ח, שווה: 500,000 ש"ח.

כעת נחלק את סכום השכירות השנתי בסך: 24,000 ש"ח בסכום הדירה כולל ההוצאות, שעומד על סך: 500,000 ש"ח. שווה 4.8% זהו אחוז התשואה במקרה הזה.

בדרך כלל על דירה בת"א התשואה תהיה בסביבות 3%

לעומת דירה בפריפריה שם התשואה יכולה להגיע ל 5%.

על פי הנתונים שהתפרסמו בשיתוף דה מרקר ואתר מדלן, העיר קרית אתא הניבה את "תשואת השכירות" הגבוהה ביותר בישראל לשנת 2016. ועמדה על 5.3%

אך כמובן שלא נשקיע על סמך נתון זה בלבד. מכיוון שחשוב לנו שערך הנכס ימשיך לעלות ונרוויח גם את תשואת עליית ערך הנכס.

במקרה הזה לדוגמא, העיר אשקלון הגיע למקום השני בחישוב "תשואה מעליית ערך הנכס" ורשמה תשואה של 16% בשנת 2016 בלבד.

האם זה אומר שמקומות שעלו אשתקד ימשיכו לעלות בשנה הזו?

ודאי שלא. המטרה שלנו היא דווקא למצוא אזורים שהולכים לעלות לטווח הארוך, ולא לזנק ואחר כך להיעצר.

לדוגמא: שכונה חלשה בתוך עיר חזקה עשויה לעלות במשך הזמן.

דוגמא טובה להשקעה לטווח הרחוק, היא העיר חיפה. שהיא שיאנית העליות לטווח הרחוק,

העיר חיפה עלתה בתוך 6 שנים ב-106%

לכן ההסתכלות צריכה להיות לטווח הרחוק ולא לשנה הקרובה .

ואם אנו כבר מדברים על בדיקות ארוכות טווח, אני רוצה לשתף אתכם בכלי אפקטיבי לבדיקת כדאיות של נכס להשקעה, שמעט מאוד אנשים משתמשים בו ומרוויחים באמצעותו מאות אלפי שקלים בתוך זמן יחסית קצר.

בכדי שתוכלו להיות משקיעי נדל"ן מתוחכמים עליכם לחשוב מחוץ לקופסא,

לחשוב בצורה יצירתית ושונה מכל משקיעי הנדל"ן. עליכם לזהות מקומות שעומדים לזנק במחיר עקב שינויים משמעותיים ההולכים להתרחש באזור.

והנה כמה דוגמאות:

ערי פריפריה הרחוקות שהולכים להתחבר לרכבת או לכביש המנגיש את העיר למרכז בצורה נוחה וקלה.

דוגמא לעיר כזו היא העיר: קריית שמונה, המתומחרת כיום במחיר נמוך מאוד של – 6,900 ש"ח למ"ר לפי אתר מדלן.

ניתן למצוא בקרית שמונה דירת שלושה חדרים בגדול 65 מ"ר במחיר של 450,000 ש"ח בלבד.

זהו המחיר למ"ר הכי נמוך בארץ..

היתרון כאן הוא: בחיבור הרכבת, כאשר בתוך כמה שנים תושלם בניית מסילת הרכבת לקריית שמונה, מחירי הדירות יקפצו משמעותית, מכיוון שהרכבת תחבר את קריית שמונה למרכז בצורה קלה ונוחה.

כיוון נוסף שאפשר לבחון אותו הוא: ערי פריפריה שנמצאות ליד הים, מקום זה הופך אתם לאטרקטיביים מאוד עבור יזמי נדל"ן המחפשים לבנות בניינים ליד הים, מכיוון ויש ביקוש גדול לדירות חדשות ליד הים, כך יוצא שהיזם מבצע תוכנית פינוי בינוי באזור בשיתוף פעולה עם העירייה הם הורסים ומפנים את הבניינים הישנים, ובמקומם בונים בניינים חדשים, כאשר הדירות החדשות גדולות יותר ושוות מאות אלפי שקלים יותר משווי הדירה הישנה שהייתה לפני הפינוי בינוי.

חשוב מאוד, ללמוד יותר לעמוק את הנושא הזה, בכדי שתדע לזהות באיזה שלב נמצא תהליך הפינוי בינוי באזור, לפני שאתם קונים את הנכס להשקעה.

קריית ים – לקראת השבחה? כנראה שכן

דוגמא למצב כזה אפשר למצוא בקריית ים.

קרית ים ממוקמת צפונית לחיפה על רצועת חוף יפה וארוכה, כיום עיריית קרית ים מקדמת שלושה יעדים עקריים:

1. התחדשות עירונית- פיזית, חברתית, כלכלית.
2. פיתוח רצועת החוף כעוגן מרכזי למינוף העיר ומיתוגה כעיר נופש.
3. משיכת אוכלוסייה חזקה וזוגות צעירים.

למעשה עיריית קרית ים מקדמת משמעותית את נושא הפינוי בינוי בעיר, מתוך הבנה כי הבתים הישנים עלולים לקרוס, היזמים מצידם מנצלים הזדמנות כלכלית זאת, אשר פוטרת אתם ממיסוי מסוים ומעניקה להם זכויות בנייה מורחבות.

כך יוצא שהרוכשים שקונים כיום דירת 3 חדרים בעיר בעלות של 500,000 ש"ח, יוכלו להערכתי להרוויח בעוד מספר שנים מאות אלפי שקלים כאשר העלייה של הנכס בעצם מתרחשת בכל שלב של התקדמות התוכנית.

יש לשים לב כי תוכנית פינוי בינוי לוקחות לעתים מעל 7 שנים, ולכן ההשקעה במקרה הזה היא לטווח הארוך.

נוסף על כך, עירית קריית ים מתכננת טיילת מרשימה לאורך רצועת החוף, וכן היכל תרבות אשר יכלול 700 מקומות ישיבה, וכן חדרי למוד והדרכה, פינות יצירה, גלריה ועוד.

לכן קריית ים זו עיר שעשויה לזנק בשנים הבאות בעשרות אחוזים.

טיפ לסיום

הימנעו מאזורים שמשקיעי נדל"ן נוהרים אליהם, תאוריית :"חכמת ההמונים" אינה תופסת כאן. ודווקא להיפך.

מכיוון ומקומות אלו נהפכים להיות מלאים בדירות אשר נרכשו להשקעה, מה שמציף את האזור בדירות להשכרה, וגורם לירידת מחירי השכירויות באזור.

אמנם ישנה קפיצה קטנה במחירים באזור זה באותה תקופה אך היא נפסקת בתוך זמן קצר.

דוגמא לעיר כזו היא העיר: ירוחם / דימונה

משקיעי הנדל"ן נהרו לקנות במקומות הללו, בגלל עיר הבדים שאמורה לקום באזור, בפועל כיום מתברר שלא כל אלפי החיילים צפויים לעבור לגור באזור זה, ומה שכן יקרה זו עצירה בעליית מחירי הדירות, וקיטון בתשואה משכירות, מכיוון והאזור מוצף בדירות להשכרה.

לכן זכרו שעליכם לחשוב לטווח הרחוק, ולא להיגרר אחר רוב משקיעי הנדל"ן.

ריבית קבועה או ריבית משתנה – שלא יעבדו עליכם

בחירת המשכנתא – איך בוחרים בין התמהילים השונים

כל ישראלי יודע שתאילנד היא יעד יחסית זול לטיול, בטח אם משווים אותה לאירופה או לישראל. אבל, וזה אבל גדול מאד, טיולים בתאילנד מחזיקים בפוטנציאל לא קטן להיות כרוכים בסכומים גבוהים. דבר ראשון, הם ממושכים יחסית – ההמלצה היא לבקר בתאילנד לפחות שבועיים, כשלפעמים הבחירה תהיה בפרק זמן ארוך יותר. בנוסף לכך טיסות לתאילנד נוטות להיות יקרות, ויש במדינה כל כך הרבה אטרקציות ודברים לעשות. גם אם המחיר היחסי של כל אטרקציה יהיה זול, עדיין מדובר בסכומים מצטברים שעלולים להיות גבוהים.

המטרה של המדריך הנוכחי היא להראות לכם כיצד ניתן למצות את המקסימום מתאילנד תמורת סכומי כסף נמוכים ככל האפשר.

טיסות

טיסות לתאילנד מהוות חלק מרכזי מאד במשוואת העלויות של הטיול. באופן מסורתי חברת אל על היא היחידה שמבצעת טיסות ישירות לתאילנד, טיסות שתהיינה מטבע הדברים יקרות בתנאים האלה. בבדיקה שעשינו ביוני 2017 לגבי טיסות בחודש העוקב,  ראינו שהמחירים מתחילים מכ-400 דולר לכיוון לרוב, ובסך הכול כ-800-1,000 דולר לשני הכיוונים. לעומת זאת יש תאריכים בהם המחיר הטיסות יהיו כ-1,100-1,300 דולר לשני הכיוונים.

בעוד שבחלק מהמקרים בהזמנה מוקדמת של טיסות סדירות ניתן למצוא מחירים משתלמים יותר, בטיסות לתאילנד דרך אל על זה היה פחות נוכח. בבדיקה של טיסות חצי שנה קדימה המחיר היה כ-500 דולר לכיוון. בהזמנה של טיסות כמעט שנה קדימה המחיר היה כ-400 דולר לכיוון. כלומר, יכול להיות פער אבל לא תמיד הוא משמעותי. בנוסף מהידע שלנו המחירים של טיסות ישירות לאל על ירדו מעט בשנים האחרונות, מגמה שיכול להיות שתתגבר על רקע הגדלת התחרות בטיסות ישירות שצפויה להיעשות בעתיד הנראה לעין.

מי שרוצה להוזיל את העלויות יכול לבחור בטיסות עם עצירת ביניים (קונקשן), שמן הסתם תאריך את הזמן הדרוש עד להגעה לתאילנד. האם זה כדאי? תלוי באיזה מקרים. המחירים שמצאנו לטיסה בת שבועיים בחודש יולי התחילו מכ-800 דולר לשני הכיוונים, כשזמני העצירה היו בחלקם ארוכים מאד (13 שעות ואפילו יותר). בבדיקה של חצי שנה קדימה כן מצאנו הצעות לטיסות קונקשן בכ-600-700 דולר לשני הכיוונים. אם בתאריכים שלכם הפער בין טיסה ישירה לטיסה עם עצירת ביניים עומד על כמה עשרות דולרים, אנחנו ממליצים לכם כן לשלם אותם ולבחור בטיסה הישירה. אחרת – בעיקר כאשר המחירים בטיסות אל על הם 1,000 דולר ומעלה  – יכול להיות שמומלץ מבחינה פיננסית לבחור בטיסות הקונקשן. בכל מקרה חשוב לבצע את הבדיקות בשני הכיוונים.

מלונות

במדינה תיירותית כמו תאילנד, יש אינספור מלונות בכל עיר או אי. לכן קשה לנו לספק לכם תשובה חד משמעית לגבי המחיר שתצטרכו לשלם על המלונות, גם אם בפועל הוא יהיה כמובן זול ואטרקטיבי ביחס למה שאנחנו מכירים. בתאילנד ניתן להתפנק ברוב ימות השנה וברוב האזורים במלונות איכותיים, במחיר של מלונות בסיסיים מאד בישראל (או אפילו פחות). מנגד, מי שרוצה לחסוך – ובדרך כלל מטיילים צעירים עונים על ההגדרה הזו – יוכל לשלם סכומים מגוחכים של כ-50-150 שקל ללילה (בהמרה למטבע התאילנדי המקומי באט) ולבחור במלון או באכסניה בסיסיים יחסית.

בגדול אפשר לטעון שמחיר אכסניה בתאילנד עומד על כ-500-1,000 באט (כ-50-100 שקל), בעוד שמחיר מלון ממוצע יכול להיות סביב כ-100-200 שקל ומלונות איכותיים יותר בכ-250-500 שקלים ללילה. עם זאת ההערכות אלה כלליות, כאשר המחירים תלויים במאפיינים הספציפיים של כל מלון, בתקופה בשנה שטסים בה ועוד. כמו כן לכל יעד בתאילנד יש חוקים משלו. בפוקט ובקוסמי, איים תיירותיים וגדולים מאד, תוכלו למצוא המון מלונות במחירים סבירים מאד לצד מלונות מפוארים שיהיו יקרים. אם אתם רוצים להתפנק בחלק מהימים שלכם בטיול, כדאי לבחור ביעדים האלה. צפון תאילנד נחשבת לזולה ביותר מבחינת העלויות, כשגם בבנגקוק העלויות הן בהחלט משתלמות.

באיים התאילנדיים הפופולאריים האחרים יש פוטנציאל לבעיות במציאת מלון פנוי. קופיפי הוא אי קטן מאד עם היצע מצומצם של מלונות, כך שהמחירים בו נוטים להיות יקרים מאד ולא מבטאים את רמת המלון: לכן שם אנחנו ממליצים לכם להתפשר יותר. קופנגן הוא יעד בעייתי מבחינה מקומות הלינה. רוב המגיעים לעיר יהיו צעירים שעושים את זה כדי לקחת חלק במסיבות ה-Full Moon או Half Moon, בהן המחירים של המלונות באי מגיעים לגבהים חדשים והתפוסה עולה. בתאילנד אנחנו לא ממליצים למטיילים העצמאים שביניכם להזמין מלון מראש, כי מסלול הטיול צריך להישאר גמיש: לפעמים אוהבים אי אחר יותר מאחרים ולפעמים מזג האוויר מביא ל"חישוב מסלול מחדש". בקופנגן זה דווקא כן מומלץ עבור חובבי המסיבות שביניכם.

כלל אצבע הוא שניתן בהחלט לנסות להפחית את המחיר באמצעות התמקחות, אם כי בהרבה מקרים יהיה אפשר להוריד את המחיר רק אם שוהים מספר מצומצם של ימים ברצף במלון. אפשר לבצע את ההזמנה ישירות דרך מקומות הלינה. היתרון הוא שרואים את המקום בצורה ישירה ושיש פוטנציאל מיקוח, אבל מנגד החיפוש לוקח זמן, קשה פיזית (אל תשכחו את המזוודות) ולא מתאים בכל ההרכבים – טיול בתאילנד עם ילדים לדוגמא. גם באמצעות סוכנויות תיירות ישראליות או אחרות תוכלו להזמין את המלונות, בצורה פשוטה עם אופציה למצוא דילים משתלמים.

הזמנת מלונות דרך האינטרנט נפוצה מאד בקרב מטיילים בחו"ל, ויכולה להיעשות גם בטיולים בתאילנד. מי שלא רוצה לסגור מראש את כל האפשרויות יוכל להזמין מלונות דרך האינטרנט כשהוא נמצא ביעד עצמו. במהלך הטיול שלי בתאילנד יצא לי לראות כמה ישראלים עומדים בלובי של מלון ומזמינים חדר בו דרך האינטרנט, כי הם קיבלו בדרך זו הנחה במחיר החדרים. בין האתרים הנפוצים להזמנות בתאילנד ניתן למנות את Booking, Agoda, HotelsCombined ואחרים.

אטרקציות

ברוב המקרים תאילנד מספקת את האטרקציות במחירים סבירים יחסית. את האטרקציות ניתן להזמין דרך הסוכנויות, בעלות של כמה עשרות או מאות שקלים – תלוי בסוג האטרקציה. בקטגוריה היקרה יחסית תמצאו פעילויות ספורט אתגרי, דוגמת טיולי ג'יפים, ראפטינג או אפילו באנג'י עליהם אתם צפויים לשלם כמה מאות שקלים, בהמרה לבאטים. זהו סכום מעט גבוה ביחס לאטרקציות מקבילות אחרות בתאילנד, אבל הן נוטות להיות מוצלחות וגם כוללות במחיר בדרך כלל איסוף מהמלון ולפעמים גם ארוחות. את האטרקציות האלה נהוג להזמין דרך חברות וסוכנויות התיירות, כשאנחנו ממליצים לכם לעשות את זה לאחר השוואת מחירים שאתם מבצעים בין סוכנויות שאתם נתקלים בהן. באזורים התיירותיים תמצאו סוכנות בכל פינה, כך שההשוואה לא אמורה להיות מורכבת יותר מדי.

בדרך כלל ניתן לקבל מחירים זולים יותר אם משלבים מספר אטרקציות, למשל טיול הכולל כמה פעילויות של ספורט אתגרי. טיולי השייט באיי תאילנד – המופיעים בדרך כלל בשמות "טיול ארבעת האיים", "טיול שבעת האיים" ו"טיול 42 האיים" – יהיו בסכום של כמה מאות שקלים, אבל רוב האנשים סבורים שהם מוצלחים ושווים את המחיר. יש כאן גם אופציות להוזיל את המחיר, למשל סירות גדולות שיהיו בדרך כלל זולות יותר מסירות מרוץ או יציאה לטיול מנקודות שונות.

אוכל

הרבה נכתב וסופר על האוכל התאילנדי, שהוא ברמת ההגדרה זול משמעותית ממה שאנחנו מכירים. יש כמה דרכים ליהנות ממאכלים משובחים במחירים נוחים עוד יותר. על ארוחה יחסית איכותית במסעדה אתם צפויים לשלם כ-30-50 שקלים, כשמהניסיון שלנו דווקא הרשתות הבינלאומיות המוכרות (מקדונלדס, ברגר קינג, KFC וכדומה) הן פחות משתלמות. המחירים אמנם זולים מאשר בישראל אבל יקרים יותר מאשר ארוחות מקבילות במסעדות מקומיות, כשבאזורים התיירותיים המנות גם קטנות ממה שאנחנו רגילים אליו.

שמם של דוכני המזון בתאילנד הולך לפניהם, גם אם נראה שהמדיניות של ממשלת תאילנד נוכחית היא להוציא אותם מהתמונה מסיבות היגיינות – במיוחד בבנגקוק. עדיין תוכלו למצוא גם כיום דוכנים בערים ובאיים השונים של תאילנד, שמציעים בחלקם מאכלים פשוטים אבל טעימים. המחירים הדי מינימליים כאן יכולים לעמוד על פחות מעשרה שקלים לפריט, ולכן הדוכנים יכולים לספק מענה בין הארוחות הגדולות. כמו כן מומלץ להצטייד במוצרי מזון שרוכשים בסופרמקטים הזולים, למשל חנויות