האם הכסף של רוכשי הדירות מוגן? כמה מקדמות מלקוחות קיבלה אפריקה מגורים? ובכמה הסתכמו המכירות שלה ברבעון

המשתתפים בקבוצות הרכישה של ענבל אור ואדמה לא מאמינים שזה קורה להם – בסה"כ הם רצו להשיג דירה בהנחה על מחיר השוק, אלא שהכסף נעלם מהקופה, ועכשיו מנסים להשיב את מה שנשאר. האם גם רוכשי דירות מקבלנים עלולים להימצא במצב דומה? אז אולי אין דבר כזה בטוח, ובכל זאת, בהמשך למקרה חפציבה, הרוכשים מקבלים כיום ערבות מכר (או רישום הערת אזהרה) וקיים פיקוח משמעותי על הכספים בחשבונות הבנק. זה עובד כך – הכספים שמשולמים בשלב הראשון (המקדמות מהלקוחות) מנותבים אל חשבונות ייעודים – כל פרויקט והחשבון שלו, וכך כל הפקדה של כספים (בהתאם להסכם) היא לחשבון הבנק הייעודי. מצד אחד החשבון מתמלא בכספים של רכושי הדירות, ומהצד השני, הקבלנים מושכים (באישור הבנק) לצורך מימון ההוצאות בפרויקט הספציפי.

בקבוצות רכישה הפיקוח על חשבון הנאמנות, והשימוש בכספים שהיו בחשבונות אלו, היו עקב אכילס, סוג של (לכאורה) פרצה קוראת לגנב. אך נראה שרוכשי דירה מקבלנים לא יתקלו בתקלה כזו, אצלם כאמור יש חשבון ייעודי שאותו מלווה הבנק.

וההפרדה הזו בין כספי החברה ובין כספי רוכשי הדירות מתורגמת גם לדוחות הכספיים – יש סעיף של הכספים בבנק שייכים לחברה באופן מוחלט והיא שולטת בהם (ויכולה לעשות בהם מה שהיא רוצה – דיבידנדים, משכורות ועוד) ויש סעיף מאזני של הכספים שנמצאים בחשבונות של רוכשי הדירות, כספים אלו לא ניתנים לשימוש אלא אך ורק לצורך הפרויקט הייעודי.

רוכשי הדירות של אפריקה מגורים, מחברות הבנייה הבולטות, העבירו לה סכום עתק של 1.1 מיליארד שקל  –  כך עולה מהדוחות הכספיים לרבעון הראשון של השנה. הכספים האלו בשלב הראשון נמצאים בחשבונות הייעודיים. כלומר, מצד אחד יש לאפריקה מגורים התחייבות מאזנית בסך של 1.1 מיליארד שקל, ומצד שני יש לה מזומנים שנכנסו לחשבונות הבנק הייעודיים. החשבונאות כאמור צובעת את החשבונות האלו ומגדירה אותם בנפרד מהמזומנים השוטפים של החברה, תחת סעיף – "מזומנים ונכסים פיננסים אחרים מוגבלים בשימוש בחשבונות הליווי". בסעיף הזה שוכבים הכספים של הלקוחות והבנק "מלווה" אותם, משמע מאשר את הוצאת מהחשבון (ורק לצרכי הפרויקט).

בסעיף הזה נמצאים נכון לסוף הרבעון הראשון 313 מיליון שקל – עמוק מתחת ל-1.1 מיליארד שקל של המקדמות? אז איפה הכסף? לאן נעלמו כ-800 מיליון שקל? תחת סעיף – "מלאי בניינים למכירה". הרי הכסף שהחברה מקבלת משמש אותה (לצד כספים שלה עצמה – ממקורותיה ומהון זר) להקמת הפרויקטים הייעודיים, כך שבשוטף ברגע שיש לה הוצאות על פרויקט מסוים היא משלמת מהחשבון הייעודי (ובאישור הבנק), וכך בעצם היתרה בחשבון הולכת ופוחתת (כשמנגד יש באופן שוטף הזרמות כספים של לקוחות שמשלמים מקדמות ובהתאם לאבני הדרך).

לצד המזומנים המוגבלים בשימוש, יש כאמור את המזומנים של החברה – לאפריקה מגורים יש 122 מיליון שקל במזומן ובסכום הזה היא חופשיה לעשות מה שהיא רוצה. כמו כן, לחברה יש נכסים נזילים נוספים – 175 מיליון שקל של נכסים פיננסים/ ניירות ערך סחירים.

הסעיף המשמעותי ביותר בצד הנכסים של החברה הוא מלאי הבניינים למכירה. הסעיף הזה מורכב מהעלויות השוטפות בגין כל הפרוייקטים של החברה והוא ממומן על ידי כספי הלקוחות וכספי החברה עצמה. המלאי השוטף מסתכם, נכון לסוף הרבעון במעל 1.5 מיליארד שקל, והמלאי הלא שוטף (מלאי קרקעות) מסתכם בכ-1 מיליארד שקל. הנכסים האלו הם בעצם מקור ההכנסות והרווח העתידי של החברה, וכאשר היא תמכור את הדירות היא תוכל להכיר בהכנסות וברווח, וכאן יש חשבונאות "כפולה".

חברות הבנייה עד לאחרונה דיווחו באופן גורף בהתאם לתקינה החשבונאית על ההכנסות שלהן ממכירת דירות רק בשלב המסירה. עד שלב זה, הן לא יכלו להכיר בהכנסות גם לא באופן חלקי. המשמעות היא סוג של דחיית הכנסות, כי בפועל לוקח שנים להרים פרויקט בנייה, ובדוחות הוא מתבטא רק בסוף הדרך, שהלקוח מקבל את המפתחות. זה עייות גדול של הדוחות שבעצם לא מספרים את הסיפור של תקופת הדיווח אלא של תקופה קודמת – חברה שמדווחת על הכנסות (בדוח הכספי) ברבעון מסויים מדווחת בפועל על מסירה של דירות, כשהמכירה של הדירות האלו היתה לפני שנים. במילים אחורת, מדובר על דוחות שמבטאים מכירות של תקופות קודמות, ועל רקע זה, הדוחות איבדו מחשיבותם, ולמעשה, דוחות הדירקטוריון היו בעלי חשיבות גדולה יותר (עם מידע על המכירות בשטח בתקופת הדיווח)

העיוות הזה נפתר לאחרונה כשאושר תקן חשבונאי שמאפשר הכרה בהכנסות בהתאם להתקדמות העבודה,  התקן עדיין לא מאומץ כאן, אבל קבוצת חג'ג' כבר ביקשה אימוץ מוקדם וקיבלה אישור לכך מרשות ניירות ערך, וחברות נוספות אמורות ליישם את האימוץ המוקדם. אלא שמעבר לכך שמדובר בתקן ליברלי, הרי שאבדה יכולת ההשוואה בין החברות וייווצרו שתי קבוצות של חברות בנייה/ קבלנים – אחת של חברות שאימצו את התקן באופן מוקדם ושנייה של חברות שלא אימצו את התקן. אפריקה מגורים עדיין לא אימצה את התקן.

אפריקה מגורים מדווחת בדוח הכספי על הכנסות בסך של 228 מיליון שקל, ורווח של כ-20 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 100 מיליון שקל ורווח של 12 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, אבל למספרים האלו אין משמעות, אלה המספרים של מכירות שנעשו לפני כמה שנים ועכשיו מתגלגלים לדוחות פשוט כי רק עכשיו הדירות נמסרו ללקוחות. מה שחשוב יותר כאמור הוא דוח הדירקטוריון ובו יש את המידע הבא – "לחברה סה"כ בביצוע ובשיווק טרם ביצוע 1,919 יחידות דיור מתוכן נמכרו 1,038 יחידות דיור בהיקף כספי של 1.75 מיליארד שקל. את הסכום הזה לא תראו בדוח רווח והפסד של החברה, אבל הוא מרמז מה יקרה אם החברה תבחר לעשות גם אימוץ מוקדם ולהכיר בהכנסות על פי קצב התקדמות העבודה.