איך מכירות חברות הבניה בהכנסות ממכירת דירות? מתי ייכנס השינוי?  ואיך הוא  ישפיע על ההכנסות?

הדוחות הכספיים אמורים לבטא את מצב הפירמה – זו המטרה העיקרית של הדוחות, אבל במקרים מסוימים המטרה הזו נזנחת לטובת מטרה אחרת. בחברות הבנייה הנתק בין הדוחות לבין המציאות בולט מאוד. הדוחות לא מבטאים את מצבה הנוכחי של הפירמה וזאת בשל זהירות יתר בהצגת  המכירות.

בדוחות הכספיים מציגות חברות הבניה את ההכנסות ממכירת דירות רק בשלב האחרון – כאשר הדירות נמסרו. אבל עד אז, ישנם שלבים רבים שמעידים על מימוש עסקת מכירת הדירה (לפחות בחלקה) – יש חוזה מכירה ראשוני, יש תשלומים בדרך של הרוכשים לקבלן, יש בנייה בפועל. ועדיין – מכירה חשבונאית שמופיעה בדוחות – אין.

הבעיה בהכרת ההכנסה בחברות הבנייה נובעת מכך שבחברות האלו תהליך המכירה ארוך. זה לא מוצר מזון שנמכר ברגע, זה מוצר שתהליך המכירה שלו אורך שנים –  מהחתימה על החוזה, דרך קבלת תשלומים שוטפים, כשבמקביל כמובן נבנה הבניין. תהליך שיכול להימשך  כמה שנים , ועד סיומו השורה העליונה בדוחות ריקה.

ולמה בעצם החשבונאות כל כך קשוחה? ובכן, אחד מהתנאים החשובים להכרה בהכנסה הוא שהלקוח קיבל את המוצר ואישר אותו, וכל עוד הוא לא קיבל ואישר לא ניתן להגיד שנעשתה מכירה. זה אמנם לא שחור ולבן, חברות רבות ותחומים רחבים מתלבטים במקרים רבים עם עסקה נכללת בהגדרה החשבונאית או לא, אבל כאן, בחברות הבנייה , המשמעות קיצונית יותר בגלל תהליך המכירה הארוך.

המצב הזה עומד להשתנות. החשבונאות החליטה לאזן בין הרצון לספק דוחות מציאותיים ומיהמנים למשקיעים ומשתמשי הדוחות בכלל לבין הרצון לספק דוחות אמינים עם הזהירות המתבקשת. תקן חשבונאות בינלאומי חדש (IFRS 15), אמור לטפל בצורה מאוזנת בהכרה בהכנסה בחברות היזמיות . התקן הזה ייושם באופן מוחלט החל מ-1 בינואר 2017, אבל יתאפשר יישום מוקדם.

"התקן החדש קובע מנגנון מקיף ואחיד המסדיר את הטיפול החשבונאי בהכנסות הנובעות מחוזים עם לקוחות. התקן מבטל את תקן חשבונאות בינלאומי IAS 18 – הכנסות, ותקן חשבונאות בינלאומי IAS 11 חוזי הקמה והפרשנויות הנלוות להם" מוסבר בביאורים של חברת אפריקה מגורים (בדומה להסבר בביאורים של יזמיות הבנייה האחרות) "עיקרון הליבה של התקן הוא שההכרה בהכנסה תשקף את העברת הסחורות או השירותים ללקוחות בסכום המייצג את ההטבות הכלכליות שהישות צופה לקבל בתמורה להם. לשם כך, קובע התקן כי ההכרה בהכנסה תתקיים כאשר הישות מעבירה ללקוח את הסחורות ו/או השירותים המנויים בחוזה עמו באופן שהלקוח משיג שליטה על אותן סחורות או שירותים".

התקן קובע מודל בעל חמישה שלבים ליישום עקרון ההכרה בהכנסה –  זיהוי  עם הלקוח.  זיהוי מחויבויות הביצוע בחוזה. קביעת מחיר העסקה.. הקצאת מחיר העסקה למחויבויות הביצוע.. הכרה בהכנסה כאשר הישות משלימה מחויבות ביצוע. כלומר, להבדיל מהמצב הקיים שהחברות הכירו בהכנסות רק בסוף התהליך, עם יישום התקן הם יכירו בהכנסות לפי מחויבות ביצוע משמע סוג של אבני דרך שקשורה לביצוע הפרויקט ולתשלומים של הלקוחות. באופן הזה ההכנסות יתפזרו  על פני כל תקופת הבניה ולא יתנקזו לסוף התהליך.

קביעת אבני הדרך הם בשליטת החברה בהתאם לחוזים וזה יאפשר להנהלה מרווח רחב של שיקול דעת בהכרה בהכנסה. ואז ייתכן שההנהלות יהיו ליברליות בהצגת ההכנסה. קצת אבסורד אבל ממצב של שמרנות קיצונית נוכל להגיע בסוף לדוחות ליברליים מדי. אלא שאז בגלל דרישות התקן  לגילוי נרחב של החוזים עם הלקוחות, האומדנים המשמעותיים והשינויים בהם, נראה שהאנליסטים וקוראי הדוחות ידעו לזהות האם המספרים בדוחות מיהמנים.

יזמיות הבנייה מציינות כי – "בשלב מקדמי זה, אין ביכולתה של הנהלת החברה לאמוד את השפעת יישום התקן על מצבה הכספי ותוצאות פעילותה. הנהלת החברה תבחן את השפעת יישום הוראות התקן על החוזים עם לקוחותיה ותבחן האם להוראות אלו תהיה השפעה מהותית על עיתוי ואופן ההכרה בהכנסה מחוזים אלו, אשר יש בהם על מנת להשפיע על הדוחות הכספיים של החברה". אבל ברור  שעם היישום  תהיה השלכה חיובית מאוד על הדוחות – הרי ההכנסות שהיו אמורות להירשם בעוד שנה, שנתיים עם המסירה, יירשמו עם היישום בדוחות (לפי אבני דרך), מדובר בהקדמת הכנסות וזה עשוי להיות במספרים מאוד משמעותיים.

מדובר אגב בתיקון לשינוי שנעשה ב-2008. אז בעקבות המעבר לתקינה בינלאומית נדרשו יזמיות הבניה לעבור משיטה של הכרה בהכנסה על פי תנאים מסוימים בביצוע הפרויקט ותנאים בנוגע לתשלומי הלקוחות להכרה רק עם מסירת הדירות. ממצב של הכרה על פני תקופת הבניה נאלצו החברות להכיר בהכנסה רק בסוף הפרויקט. השינוי הזה יצר "בור" בהכנסות בדוחות שבהם יושם אז השינוי לראשונה, ויצר כאמור מאז  ניתוק גדול בין השטח לבין הדוחות .

השאלה מתי יאמצו החברות את היישום המוקדם? בינתיים זה לא קרוה. בדוחות  של אפריקה מגורים למחצית הראשונה של 2015 המשיכה החברה לדווח על נתק בין השטח  לדוחות. בדוחות נרשמו הכנסות של 142 מיליון שקל שנבעו ממסירה של 106 דירות. בשטח נמכרו (נחתמו חוזי מכירה) ל=359 דירות בהיקף כספי של 793 מיליון שקל, מתוכם חלקה של אפריקה מגורים – 631 מיליון שקל (יש פרויקטים שבהם לאפריקה מגורים יש שותפים). המכירות האלו (המכירות בשטח)  הם פי 3 מהמכירות בספרים והם יתבטאו רק במסירה – עוד שנה, שנתיים. אבל עם יישום התקן החדש הם יזרמו לדוחות במהירות (בדוח שבו יהיה היישום המוקדם) ואז כמובן שצפוי שיירשמו הכנסות משמעותיות ובהתאמה רווחים גבוהים. ביישום המוקדם ייתייחסו כמובן לכל הפרויקטים בביצוע  וכל הדירות שנמכרו (בהתאם לחוזים) ייכנסו לפי מודל של אבני דרך לדוחת.