בכמה השתנה שכר הדירה בחודשים האחרונים

מניתוח של לידר שוקי הון עולה כי מחירי הדירות בישראל זינקו בשיעור חד בחמש השנים האחרונות.  מאז 2008 טיפסו מחירי הדירות, על פי ניתוח לידר ב-75% ולהערכת, יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר, המחירים בהחלט הגיעו לרמה בעייתית ביחס למחירי השכירות וביחס להכנסה הפנויה.

אוקיי הבנו, אומרים את זה הרבה, וזה ממש לא חדש, אבל השאלה אם המחירים ירדו, וזה בהינתן הערכות הכלכלנים והאנליסטים כלל לא בטוח. הרוב חושבים שהעליות יימשכו או שפשוט לא תהיה ירידה (ואז מדובר על שחיקה ריאלית). מה שיותר מטריד בניתוח הזה, הוא עניין המחירים היחסיים – אם מחירי הדירות עלו 75% והם יקרים ביחס לשכירויות, אז מאוד יכול להיות שגדי לאזן את המשוואה הזו, מחירי השכירויות (שכר הדירה ) יתחיל לטפס, ולאחרונה קראנו שזה בדיוק מה שחושבים באקסלנס ובבנק לאומי, ומסתבר שגם בלידר.

להערכת כץ, לא רק בישראל חלה מגמת עלייה חדה במחירי הדיור מאז 2008 – בהונג קונג המחירים עלו ב-91% (מרבעון א' 2008 ועד היום) וב-18.2% בשנה שעברה. בארה"ב המחירים עלו ב-15.1% ב- 15 החודשים האחרונים אך עדיין נמוכים ב- 8.5% מראשית 2008. כץ מדגים את העליות בשוקי הדיור ברחבי העולם ונראה שזה כמעט בכל נקודה על הגלובוס, אם כי לא בשיעורים קרובים לשיעור העלייה בארץ. בשנה האחרונה, מדגיש כץ, עלו מחירי הדירות ב- 9.3%.

קיימות לטענת כץ שתי דרכים עיקריות לבחון עד כמה רמת מחירי הדיור רחוקה משיווי משקל: הסתכלות על היחס של מחירי דיור למחירי שכירות, בהשוואה לרמה הממוצעת ארוכת הטווח (20 שנה אחורה) והסתכלות על שווי הדירה ביחס להכנסה הפנויה, בהשוואה לרמה הממוצעת ארוכת הטווח. במבחנים האלו נמצא שמחירי הדירות עלו בשיעור חד.

בבית ההשקעות אקסלנס סבורים שהיחס בין מחירי הדירות לשכירויות ישתנה בעקבות עלייה בשכר הדירה, מה שיוביל לעלייה באינפלציה. כץ מתייחס לאינפלציה – "מחירי הנפט עלו השבוע לרמה גבוהה של $110 דולר לחבית על רקע עצבנות גוברת סביב מתקפה אמריקאית בסוריה, על אף התנגדות רוסיה. אנו צופים אינפלציה של 2.2% ב-12 החודשים הקרובים", וגם כץ מייחס את העלייה באינפלציה לעלייה בשכר הדירה  בחודשים הקרובים. כץ סבור שבשלושת החודשים הקרובים יעמוד מדד המחירים לצרכן על 0.8% ובכל שנת 2013 יעמוד המדד על 2.5%.

בבנק לאומי, נזכיר העריכו לאחרונה כי קצב הבניה ירד לרמות שמגדילות את הפער בין הביקוש לדירות להיצע הדירות. כלומר, מצד אחד יש ביקוש לדירות שעולה על 45 אלף דירות, ומצד שני יש היצע דירות שהולך וקטן (התחלות הבניה ברבעונים האחרונים הצטמצמה), וזה מחזק את הערכת כלכלני בנק לאומי שלא צפויות ירידות מחירים בשוק הדירות.  מה שכן צפוי להערכתם לעלות הוא מחירי שכר הדירה.  התרחיש הזה די ברור – לבעלי הדירות המשכירים יש נכסים במחיר מסויים והם מצפים לקבל תשואה, ברגע שהמחירים של הנכס עלו בשיעורים כה חדים בשנים האחרונות, צפוי שהתשואה שהוא יפיק, דרך שכר הדירה תהיה  גבוה, אבל בפועל שכר הדירה עלה בפחות מהעלייה במחירי הדירות, וזה גרם לתשואה נמוכה יותר על הדירות. להערכת בנק לאומי וכאמור הוא לא לבד – גם לידר שוקי הון וגם כלכלני אקסלנס חושבים כך – שכר הדירה בדרך לעלות.

מה זה מדד שכר הדירה? איך מודדים אותו?

בכמה השתנה  מדד שכר הדירה בחודשים האחרונים 

כל הכתבות על שכר הדירה