מנהלי חברות הביטוח שמחזיקות בגופי החיסכון הפנסיוני הגדולים – ביטוחי מנהלים, קרנות פנסיה, קופות גמל, קרנות השתלמות, מפעילים לחץ כדי למנוע את הפחתת דמי הניהול באפיקים האלו. מנהלי החברות נפגשו עם שר האוצר, יובל שטייניץ, סגן השר יצחק כהן, הממונה על שוק ההון והביטוח, עודד שריג, וניסו לשכנע אותם שהתוכנית להפחתת דמי הניהול פופוליסטית ואינה משרתת בסופו של דבר את הצרכנים. טענתם היתה שדמי הניהול לא גבוהים כפי שזה מצטייר בתקשורת, ושבדמי ניהול נמוכים זה לא יהיה כללכי לנהל את הפעילות. תקרת דמי הניהול כיום בקופות הגמל עומדת על 2%, בביטוחי חיים / ביטוחי מנהלים התקרה היא 11% מההפקדות ובין 1% ל-2% מהצבירה. באוצר מנסים להפחית את דמי הניהול בגמל ובביטוחים ל-1.2% מהצבירה ו-5% מההפקדות השוטפות. יו"ר וועדת העבודה והרווחה בכנסת, חיים כץ פועל כדי להוריד את דמי הניהול ל-0.7%.

מעודכן ל-12/2021

על מה בעצם משלמים כשקונים דירה? ממה מורכבת עלות של דירה? יש אמנם מרכיב של רווח קבלני – הרווח של הקבלן שמוכר את הדירה, אבל יש גם מרכיב של עלויות – עלויות קרקע, עלויות בנייה ועוד. אז מה ההרכב של עלויות הדירה מהזווית של הקבלן? הנה המרכיבים  – 

עלות הקרקע – בממוצע הקרקע מהווה 30% ממחיר הדירה. זה לא כך בכל מקום, זה ממוצע – יש מקומות, במיוחד במרכז, שבהם הקרקע מהווה את רוב העלות של הדירה, מעל 50%, ובמקרים מסוימים גם 70%. מנגד, יש מקומות שהקרקע כמעט ניתנת בחינם, כמו באזורי פריפריה בדרום ובצפון. 

בשנים האחרונות עולים מחירי הקרקעות ורואים את זה במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אם כי לא מדובר במגמה גורפת בכל המקומות, ויש מכרזים רבים שנסגרים במחירי מינימום או שבכלל לא מוגשות הצעות לרכישת הקרקעות.

בענף הדירות למגורים יש ביקוש של 50-55 אלף דירות בשנה (ויש כאלו שטוענים שיותר – 60 אלף וצפונה). כמעט כל הביקוש הזה מיוחס לזוגות צעירים והוא קבוע וקשיח. מול הביקוש הזה הרשות מציעה קרקעות. כל עוד הקרקעות שיוצעו ישקפו היקף בנייה של מתחת ל-50 אלף דירות, אז הביקוש לקרקעות יגדל ומחירן יעלה. זה מה שקרה במשך שנים רבות, למרות הניסיונות של שרי הבינוי והשיכון ושרי האוצר לשווק קרקעות רבות שיגדילו את היצע הדירות למעל 50 אלף דירות במסגרת תוכניות שונות כמו מחיר מטרה, מחיר למשתכן, דיור למשתכן, דירה להשכיר שאמורות היו להביא את היצע הדירות השנתי ל-70 אלף ויותר דירות. המטרה בשיווק האגרסיבי הזה היא לבלום את עליית מחירי הדירות, אבל בינתיים המטרה רחוקה מהשגה. להיפך, נכון לסוף 2021 מחירי הדיור זינקו בכ-10% נוספים בשנה. 

בקיצור, ההיצע הוא המפתח לעצירת מחירי הדירות, וזה עדיין לא מטופל. מפתח נוסף, אגב, הוא הריבית. הריבית נמצאת ברמות שפל כבר לא מעט שנים ובהתאמה ריבית המשכנתא נמוכה מאוד. עלייה בריבית עשויה למתן את הביקוש לדירות, וייתכן שאחרי שנים רבות של ריבית אפסית נראה איזשהו שינוי בגובה הריבית ב-2022, לכיוון מעלה, אבל גם אם זה יקרה, מדובר יהיה בתהליך הדרגתי מאוד, כך שההשפעה על מחירי הדירות לא תורגש במהירות. 

איזה מרכיבים נוספים קיימים בעלות הדירה?     

תשומות בנייה – עלויות הבנייה/תשומות הבנייה מהוות בממוצע 25%-30% ממחירה של דירה. במילים פשוטות, תשומות הבנייה מבטאות כמה עולה לבנות דירה והסעיפים המרכזיים הם עבודה וחומרים. למרות הטבות שניתנות לענף בתחום הזה, קיים מחסור בכוח עבודה מקומי ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים. לכן קיימת תלות במכסות העובדים הזרים שהמדינה מאשרת. ככל שהכמות קטנה יותר, תהליכי הבנייה מתארכים ומתייקרים. חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל, האנרגיה עלו בשיעורים דו ספרתיים בשנים האחרונות, למרות שבחלק מהזמן הם גם ירדו בשיעורים חדים. בשנים האחרונות מדברים על הגדלת המכסות לשוק הבנייה, תוך כדי הגדלת מספר העובדים והאצת הבנייה – זה קורה בינתיים בשוליים. 

אל תוך חישוב עלות הדירה מכניסים את מדד תשומות הבנייה, וככל שהוא גבוה יותר, כך עלות הדירות עולה (כאן תמצאו מדריך על מדד תשומות הבנייה). נכון לסוף 2021, בוחנים במשרד השיכון שינוי משמעותי בהרכב המדד שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהתאם.

מיסים והיטלים –  המיסים וההיטלים השונים מהווים קרוב ל-25% מעלות הדירה. הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תוכנית בנייה צריכה לקבל אישור של ועדות תכנון מקומית ומחוזית, וזה יכול לקחת שנתיים. אומנם נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקצר את התהליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים. המיסים בתחום הדיור עברו בשנים האחרונות שינויים – מס הרכישה על דירות להשקעה (דירה שהיא מעבר לדירה ראשונה) עלה, ירד ושוב עלה – הנה מדרגות המס המעודכנות.

כמו כן הועלה מס ערך מוסף (מע"מ) על קבוצות רכישה – הן חויבו לשלם מע"מ על הקרקע; וכן חלו שינויים במס שבח – הנה מדריך מס שבח מעודכן. המיסים הכוללים על ערך הדירה מהותיים מאוד ומגיעים כאמור לרבע מערכה.

הרווח היזמי – הרווח של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-15%-20%. הרווח הזה, בתוספת כל העלויות האחרות, מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה.  

לסיכום – מניתוח של עלות דירה ממוצעת עולה כי העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות לא זורמת לכיס של הקבלנים. הם בטח נהנים מזה, הרווח שלהם גדל, אבל במקביל גם המדינה מקבלת יותר על המגרשים שהיא מוכרת, ובמקביל אגרות המס שהיא מקבלת על המגרשים, השבחה, מס רכישה ובכלל מצטברות לסכומי עתק שמהווים רבע מהעלויות. אז בשנים האחרונות המדינה מספקת את הקרקעות בחינם במסגרת תוכניות דיור שונות, וזו מתנה גדולה לקבלנים ובהמשך לזכאים בתוכניות האלה שנהנים מעלות דירה נמוכה יותר בהשוואה לדירה "רגילה",אבל זאת בעצם הנחה ממוקדת – לקבוצה מסוימת של אנשים ולא לכולם.  

כך או אחרת, יש עלייה בעלויות הבנייה, בעיקר עלייה בשכר הפועלים ובהתאמה כבר שנים רבות שמדד תשומות הבנייה עולה משמעותית מעל מדד המחירים. עם זאת, הכל בידיים של הממשלה. היא יכולה לייבא פועלים בעלויות נמוכות יחסית (להגדיל המכסות), היא יכולה להשפיע על עלויות הקרקע, היא יכולה להשפיע על המיסים, והיא יכולה להשפיע בצורה מסוימת על החלטת בנק ישראל בקשר לריבית. בינתיים, למרות הכוונות הטובות, המחירים במגמת עלייה. 

ועל הדרך ישנה שאלה חשובה – בכמה אפשר בכלל להוזיל את עלויות הדירות? נניח שהקבלן יקצץ מהרווחיות שלו, ונניח שהקרקע תימכר ב-30% פחות, ונניח שגם המיסים יירדו ב-20%-30%, שזה המון. על מה אנחנו מדברים? בתרחיש קיצוני שבו כולם יקצצו את הרווחים שלהם, מחיר הדירה יירד ב-20%, אבל זה תרחיש קיצון. במצב עסקים רגיל זה יכול להגיע לקיצוצים קטנים פה ושם, אולי סדר גודל של 5%, אולי 10%, במהלך משולב עם הפחתת נטל המס.

מחשבון משכנתא

בנק יהב מציע פיקדון לשלוש שנים שמעניק תשואה של 10% בכל התקופה. מדובר בתשואה שנתית של 3.23%. הפיקדון ביהב ניתן רק להפקדות של 200 לף שקל ומעלה; בסכומים נמוכים תופחת בהתאמה התשואה. בנק יהב מנסה בשנה האחרונה למשוך לקוחות מבנקים אחרים (בדומה לבנק ירושלים האגרסיבי יותר) כשאחת הדרכים הבולטות לכך היא להציע פיקדונות עם תשואה אטרקטיבית.

בנק ירושלים בניהולו של אורי פז ממשיך לנסות לפתות לקוחות של בנקים אחרים. אחרי שהחליט על הענקת ריבית שוטפת גבוה ללקוחות – ריבית בגובה 80% מריבית בנק ישראל (ריבית נוכחית של 2.2% – 80% מריבית בנק ישראל 2.75%), מודיע הבנק ריבית זהה לריבית בנק ישראל – 2.75% למשך תקופה של חודש וחצי. נראה שהמהלך של בנק ירושלים נועד למשוך לקוחות לפתוח פיקדונות בבנק (דרך האינטרנט) ובכך למעשה לשבור את המחסום הפסיכולוגי שבמעבר לבנק אחר. כיום, רק נזכיר, כדי להשקיע בפיקדונות לא צריך לפתוח חשבון בנק, לא צריך להגיע פיזית לסניף בנק, כל מה שצריך זה לפתוח פיקדון באתר האינטרנט של בנק ירושלים ולהעביר לשם כסף בהעברה בנקאית מהחשבון הקיים. בסוף תקופת החיסכון , בנק ירושלים מעביר את הכסף לחשבון של הלקוח. בבנק סבורים ככל הנראה שאחרי הפעם הראשונה יהיה קל יותר ללקוח לפתוח חסכונות ופיקדונות בבנק ירושלים, ולכן הם מציעים פיקדון לטווח קצר עם תנאים מרשימים ביותר.

בחיסכון הפנסיוני אתם משלמים שני סוגים של דמי ניהול – למה? ככה, פשוט כי אפשר! נכון, זה אולי מקובל בחלקים גדולים של העולם המערבי, אבל זה עדיין לא גושפנקא לקחת ממכם כספים, וזה לא סתם לקחת – דמי הניהול בארץ בחיסכון הפנסיוני , בעיקר בביטוחי המנהלים וקרנות הפנסיה  הם גבוהים במידה מפחידה – בממוצע שליש מהפנסיה מופרש לטובת דמי הניהול וזה גבוה משמעותית מהממוצע בעולם המערבי.  ועל מה אנחנו משלמים דמי ניהול? אנחנו משלמים כאמור שני סוגים של דמי ניהול – דמי ניהול מההפקדות החודשיות ודמי ניהול מהחיסכון המצטבר (הצבירה). שוב פעם – למה? ככה. ועובדה – בקרנות הנאמנות משלמים דמי ניהול על הצבירה לא על ההפקדות, וזה , חייבים להודות, די הגיוני.  צבחינתכם – באם אתם חוסכים צעירים  שצברו סכום יחסית קטן ואתם מתכננים להפקיד עוד שנים ארוכות, כדאי לכם להתמקח עם חברת הביטוח / בית ההשקעות על דמי הניהול בהפקדות.  אם אתם חוסכים וותיקים שצברו כבר סכום נכבד בחיסכון וההפקדות שלכם בטווח יחסית קרוב אמורות להסתיים,  כדאי לכם להפעיל לחץ בעיקר על הפחתת דמי הניהול על הצבירה.

מסתבר שרוב החוסכים בכלל לא יודע להבדיל באיזה אפיק פנסיוני הוא חוסך, למרות שזה כמובן חשוב ביותר – אבל, כאלה אנחנו , לא ממש רוצים לחשוב ולהתעסק בתקופת הפנסיה, כשאנחנו צעירים אנחנו ממש מתרחקים מזה זה פשוט נראה מאוד רחוק וכשאנחנו כבר מתבגרים אנחנו לא רוצים לחשוב על זה כי זה נראה לנו קרוב, וככה , אנחנו מאבדים הרבה כסף.

ככלל, החיסכון הפנסיוני מתחלק על פני שלוש אפיקים  – קרן פנסיה, ביטוח מנהלים וקופת גמל. קופת גמל כיום היא כבר לא ממש נתפסת כחיסכון טהור לטווח ארוך, בעיקר בגלל שהיא לא מאפשרת קצבה בגיל פנסיה (אלא משיכה חד פעמית). למעשה, קופות הגמל שעד לפני מספר שנים נתפסו כהשקעה לפנסיה, איבדו את היתרון המיסוי שלהם ברגע שהממשלה החליטה שהיא מעוניינת בחיסכון שיביא בסופו של דבר לקצבה בעת הפנסיה. המדינה עודדה את המכשירים שמעניקים קצבה – קרנות פנסיה, ביטוחי מנהלים, והמצב כיום שלקופות גמל יש עדיין יתרון מיסוי אבל נחות ביחס לשני האפיקים האחרים. לכן, פרקטית, חיסכון לפנסיה מתייחס בעיקר לשני אפיקים – קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים. ומה ההבדל הגדול בינהם? קרן פנסיה מחזיקה ב-30% מתיק ההשקעות שלה באגרות חוב מיועדות עם תשואה מובטחת. בביטוחי המנהלים זה לא קיים.

מנגד, היתרון של ביטוח המנהלים הוא בעובדה שהקצבה הפנסיונית של החוסכים לא תיפגע כתוצאה משינוי בתחולת החיים. במילים פשוטות, אם אורך החיים יגדל זה לא ישפיע על הקצבה שלכם. בעוד שאם התוחלת חיים תגדל ואתם חוסכים דרך קרנות פנסיה אתם תפגעו – העוגה פשוט תתחלק על פני יותר שנים ליותר אנשים, אתם תממנו את העלייה בתוחלת החיים. קופת גמל, אגב, אם נחזיר אותה לדיון – היא מוצר בלי ביטוח שלא כמו שני המוצרים האחרים.

קופות הגמל וקרנות ההשתלמות של בית ההשקעות ילין לפידות מנצחות במבחן התשואה ארוך הטווח – קופת הגמל, ילין לפידות הניבה בחמש השנים האחרונות תשואה של 38.1% כשאחריה בדירוג הקופות הגדולות (מעל 1 מיליארד שקל של נכסים) דש תגמולים עם תשואה של 32.5%, ואחריה תמר של כלל ביטוח עם תשואה של 31.5%. ילין לפידות גם מוביל בקרנות ההשתלמות. קופת הגמל ילין לפידות השתלמות מובילה בחמש השנים האחרונות עם תשואה מצרפית של 38%, אחריה בדירוג הקרנות השתלמות הגדולות (מעל מיליארד שקל של נכסים) מגדל השתלמות עם תשואה של 35.6%, ושלישית בדירוג אלטשולר שחם השתלמות עם תשואה של 29%.

היקף המשכנתאות ב-2011 הסתכם ב-44.7 מיליארד שקל, לעומת 47.3 מיליארד שקל בשנת 2010 – כך עולה מנתונים שפרסם הפיקוח על הבנקים. הממוצע החודשי ב-2011 עמד על 3.7 מיליארד שקל, לעומת 3.9 מיליארד שקל בשנת 2010. מהנתונים עולה כי במחצית השנייה של 2011 חלה ירידה דרמטית בביצועי המשכנתאות – בעוד במחצית הראשונה עמד הממוצע החודשי על 4.2 מיליארד שקל, הרי שביצועי המשכנתאות במחצית השנייה עמדו על 3.25 מיליארד שקל בממוצע חודשי. הסיבה לירידה היא התקררות שוק הנדל"ן למגורים, כאשר בשלב זה, נראה שרוכשים פוטנציאלים רבים מחכים להתמתנות מחיירם נוספת, וכן – התייקרות המשכנתאות לאור הגבלות רגולטוריות של בנק ישראל, כשהמשמעותית בינהן היא הגבלת החלק מהמשכנתא שנלקח בריבית משתנה – עד שליש.

יעקב רויטר, מנהל תחום המשכנתאות בבנק המוביל בתחום זה – בנק מזרחי טפחות, אמר בפאנל של התאחדות הקבלנים "ב-2010 היקף האשראי למשכנתאות עמד על 48 מיליארד שקל, ב-2011 מסתכם ההיקף ב-45 מיליארד שקל וב-2012 הצפי הוא 41 מיליארד שקל. אני צופה ירידה בהיקף המשכנתאות , הירידה נובעת מכך שחלק גדול מהמשקיעים בשוק הנדל"ן יצאו מהשוק. היתה אופנה שלכל אחד יש דירה נוספת, אבל זה נגמר. זה אמנם נכון שבאוקטובר היה 2.3 מיליארד שקל ביצוע במשכנתאות, בנובמבר הייתה עלייה ל-2.9 מיליארד שקל בדצמבר הייתה עליה ל-3.1 מיליארד שקל, אבל עדיין המגמה היא של ירידה בביצועי המשכנתא ונראה את זה גם בשנת 2012.  שואלים אותנו האם המפקח על הבנקים פעל נכון כשצינן את השוק. ב-2010 היה מצב שפישר היה חייב להתערב, הוא דאג לשפיות בענף. התוצאה הייתה שיש פחות ביצוע של משכנתאות מאחר והבנקים היו צריכים להקצות יותר הון".

אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי של כלל פיננסים לא קונה את ירידת המחירים בשוק הדירות,"סעיף מחירי הדיור ממשיך אמנם לרדת זה החודש השלישי ברציפות , אבל אנחנו עדיין לא קונים תרחיש שבו הם ימשיכו לרדת גם בחודשים הבאים",  העריך אמיר כהנוביץ' בתגובה לפרסום מדד חודש דצמבר שנותר ללא שינוי, עם ירידה של 0.1% במחירי הדיור, "אנו מעריכים כי יותר סביר מירידת מחירים בשוק הדירות, שמגמת העליות הארוכה פשוט מתמתנת".

כהנוביץ' סבור שסטנלי פישר נגיד בנק ישראל (בשיתוף המועצה) יפחית בסוף החודש את הריבית במשק  מ-2.75% ל-2.5%. נזכיר כי לאחרונה התפרסמו הערכות של כלכלני בתי ההשקעות הגדולים – פסגות, אי.בי.אי שהריבית במשק תרד בהדרגה כשהאגרסיביים ביורת מעריכים שהיא תרד עד ל-2%.

מדד המחירים לצרכן בחודש דצמבר 2011 הוא…אפס.  מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי מדד המחירים לצרכן בשנת 2011 כולה הסתכם ב-2.2%. מדד מחירי הדיור ירד במהלך חודש דצמבר ב-0.1%, כשמנגד מדד מחירי שכר הדירה עלה ב-0.3%.

מדד מחירי הדיור יורד זה מספר חודשים , ובהקשר זה טוענים כלכלני הלמ"ס כי בפועל ייתכן והירידה אף חדה יותר. על כל פנים, ביחס לתקופה המקבילה בשנת 2010 (התקופה המקבילה) מציינים בלמ"ס כי מחירי הדירות עלו ב7%.

בנק ישראל מספק תוואי למדד המחירים לצרכן, כאשר בשנים האחרונות וכך ביחס לשנים קדימה – מדד המחירים להערכת בנק ישראל ינוע בין 1% ל-3%.

מנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי בחודש נובמבר 2011 ירדו מחירי הדירות בממוצע ב-0.3%, לאחר שבחודש אוקטובר ירדו המחירים ב-0.9% ובחודש ספטמבר ירדו המחירים ב-0.3%.  במקביל פרסמה הלמ"ס כי סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן ירד ב-0.1% (עלות הדיור המורכבת גם שמכירות והוצאות נלוות).

הירידה בחודש נובמבר היא השלישית ברציפות וזה לאחר שמאז ינואר 2009 ועד אוגוסט 2011 נרשמו רק עליות מחירים כשבסה"כ עלו בתקופה זו המחירים ב-38%.

בסוף הרבעון השלישי של 2011 עמד מחיריה הממוצע של דירה יד שנייה על 1.08 מיליון שקל, ירידה של 3.2% ביחס לרבעון קודם. על פי הציפיות גם ברבעון האחרון חלה ירידת מחירים. הנתון בפועל יתפרסם בחודש הבא.