מחירי הדירות נקבעים, כמו בכל שוק, כנקודת המפגש בין הביקוש וההיצע. היצע הדירות תלוי בהיצע הקרקעות והוא אמור להיות מטופל על ידי הממשלה. בשנתיים האחרונות הגדיל משרד השיכון והבינוי  את שיווק הקרקעות, אבל לא דווקא במקומות המבוקשים. בצד ההיצע יש, כמעט לכל הדעות בעיה גדולה, ונראה שזו אחת המטרות העיקריות של הממשלה החדשה.

בצד הביקוש, יש מדי שנה ביקוש די קשיח שנאמד בכ-40-50 אלף דירות. ממה בעצם מושפע היקך הביקוש, וממה הוא הושפע בשנים האחרונות?

ובכן, הביקוש לדיור מושפע מהמצב הסוציו-אקונומי של התושבים (שיעור האבטלה, רמת השכר וכד'), מהיקף השקעות משקיעים מחו"ל בשוק הדירות בישראל, עידוד המדינה לרוכשי דירות (מענקים לזכאים, מענקים לאזורי פיתוח ועוד), מהיקף העלייה לארץ, היקף הביקוש הטבעי ומשיעורי הריבית במשק. הביקוש הטבעי לדיור בישראל עומד כאמור על כ-40-50 אלף יח"ד בשנה.

מפרסומי הלמ"ס בקשר עם הכמות המבוקשת של דירות חדשות לחודש דצמבר 2012 עולה כי שיעור הביקוש (כ-3,000 יח"ד) נשאר דומה לתקופה המקבילה בשנת 2011 ונמוך בכ-2.7% בהשוואה לשנת 2010. בחיתוך גיאוגרפי של תמונת הביקושים עולה כי בתל ביב יפו נרשמה הכמות המבוקשת הגבוה ביותר לדירות חדשות וגבוהה בכ-11% לעומת שנת 2011, בבית שמש נרשמה עליה של כ-112% בכמות המבוקשת לשנת 2012 לעומתם נרשמו ירידות בביקושם בראשון לציון וביבנה בשיעור של 34% ו-30% בהתאמה.

בסה"כ כ-31% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשנת 2012 היו במחוז מרכז וכ-9% במחוזות ירושלים וחיפה.

נתוני הביקוש הכוללים גם דירות שלא מיועדות למכירה (קבוצות רכישה השכרה וכו') מצביעים על ירידה של כ-11% לעומת השנה הקודמת. בבחינת נתוני המגמה שמציג הלמ"ס עולה כי הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשנים האחרונות נמצאת במגמת עליה, מכמות ממוצעת של כ-2,600 דירות לחודש בשנת 2010 ועד לכ- 3,200 בממוצע לחודש בשנת 2012.

נתוני הלמ"ס בקשר עם דירות חדשות שנמכרו (כ-21,500 בבניה ביוזמה פרטית וציבורית) בשנת 2012 מציגים עליה של כ-11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מסך המכירות כ-72% נרשמו במחוז המרכז וכ-19% במחוז הצפון. במהלך השנה נרשמה עליה לעומת התקופה המקבילה אשתקד במחוז ירושלים בכ-49% במחוז צפון בכ-35% ובמחוז המרכז כ-6%. לעומת זאת במחוז תל אביב נרשמה ירידה של כ-8%. מגמת כמות הדירות שנמכרו מציגה עליה רצופה שנרשמה מספטמבר 2011 ועד ספטמבר 2012 (כ-2.4% בממוצע לחודש) התמתנה, מחודש אוקטובר נרשמה ירידה של כ-0.5% בממוצע לחודש.

בסה"כ שיעור העסקאות בענף עלה בכ-36% לעומת תקופת השפל שהייתה בזמן המחאה החברתית של קיץ 2011.

מנתוני האוצר עולה ששיעור המשקיעים במהלך השנה עמד על כ-23% כאשר הרבעון השלישי היה בולט עם כ-25% שיעור משקיעים בענף. פעילות תושבי החוץ שאפיינה שנים קודמות פחתה, האזור היחיד שנרשם בו גידול בפעילות התושבים הזרים היה באזור ירושלים. ניתן לסכם כי הדי המחאה החברתית של קיץ 2011 למעשה נמוגו והביקושים בתחום חזרו להיקפים טרום המחאה בין היתר הודות לחוסר מדיניות ברורה מעבר להצהרות על ניסיון להורדת מחירים בשוק הנדל"ן.