צ'קפוינט המנוהלת על ידי גיל שוויד, המייסד ובעל המניות הדומיננטי, (CHKP) פרסמה תוצאות בהתאם לצפי, אך הורידה את תחזיותיה לשנת 2018, על רקע חולשה ממושכת בפעילות בארה"ב. בתגובה ירדה המניה במסחר בוול-סטריט 7%. החברה ממשיכה לבצע התאמות במערך המכירות על מנת לעודד את הצמיחה, אך באופנהיימר סבורים כי תהליך זה ארוך ודורש סבלנות מצד המשקיעים – "אנו מורידים את תחזיותינו בהתאם לתחזית החברה, אך מותירים את המלצתנו על Outperform תוך הורדת מחיר יעד מ-120$ ל-115$", כותבים האנליסטים של אופנהיימר ומוסיפים – "אנו משאירים את המלצתנו נוכח תמחורה הנמוך של מניית CHKP הנסחרת כעת במכפיל רווח מנוטרל מזומנים של 11 לתחזית 2019".
"ברבעון הראשון 2018 הציגה צ'קפוינט הכנסות של 452.3 מיליון דולר, צמיחה שנתית של כ-4%, בהתאם לקונצנזוס, עם רווח נקי של 1.30$ למניה, שני סנטים מעל הצפי. הכנסות נדחות עמדו על 1.166 מיליארד דולר, צמיחה של כ-10% בהתאם לצפי, ואילו ההזמנות billings של 432 מיליון דולר היו דומות לרמתן ברבעון המקביל אשתקד, ונמוכות מהצפי של 438 מיליון דולר. שיעור הרווח התפעולי של 52.8% היה גבוה במעט מהקונצנזוס של 52.3%, והחברה ייצרה הרבעון תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של 374 מיליון דולר (בנטרול הטבת מס חד-פעמית של 45 מיליון דולר), מעל הצפי של 356 מילחיון דולר, צמיחה שנתית של כ-5%.
"תמהיל ההכנסות -מכירות מוצרים חדשים ומנויים הסתכמו ב-245 מיליון דולר, צמיחה מתונה של כ-3% (עם צמיחה של כ-13.6% בפעילות המנויים כנגד ירידה של כ-6.5% במוצרים מסורתיים). בתמהיל הגיאוגרפי, המכירות מאזור אמריקה היוו נתח של 47% מסך ההכנסות (צמיחה שנתית של 2%), אירופה הניבה 36% מהכנסות (צמיחה שנתית של 7% על רקע התחזקות האירו והפאונד), ואסיה פסיפיק תרמה 16% מהכנסות (צמיחה של 4%). החברה חתמה הרבעון על 44 עסקאות מעל מיליון דולר, ירידה מ-50 ברבעון המקביל ומ-110 ברבעון הקודם.
"הנהלת צ'קפוינט סיפקה תחזית מאכזבת לרבעון הבא, הכנסות בטווח 445-475 מיליון דולר, עם רווח non-GAAP בטווח 1.25$-1.35$ למניה, נמוך מהקונצנזוס של 476 מיליון דולר ו-1.35$ למניה. בנוסף, החברה הורידה את תחזיותיה לשנת 2018 כולה, וצופה כעת הכנסות בטווח 1.85-1.93 מיליארד דולר (צמיחה של 4%-0%) עם רווח של 5.45$-5.75$ למניה, נמוך מהצפי המוקדם של 1.95 מיליארד דולר ו-5.73$ למניה. אנו מורידים את תחזיותינו בהתאם, וצופים בשנת 2018 הכנסות של 1.9 מיליארד דולר עם רווח של 5.61$ למניה, ובשנת 2019 – הכנסות של כ-2 מיליארד דולר עם רווח של 6.21$ למניה.
"החולשה הממושכת בפעילות צ'קפוינט נובעת להערכתנו מבעיות בניהול מערך השיווק והמכירות בארה"ב, המלוות במחזורי מכירה ארוכים של פלטפורמת Infinity החדשה שהושקה לאחרונה. אין אנו צופים התאוששות מהירה בצמיחה של החברה, וממתינים להתקדמות במחצית השניה של השנה. יחד עם זאת, נוכח תמחורה הנמוך של מניית CHKP, הנסחרות במכפיל 11 לתחזית רווח 2019 (בנטרול קופת המזומנים של כ-4 מיליארד דולר, או כ-25$ למניה), אנו משמרים את המלצת Outperform תוך הורדת מחיר היעד מ-120$ ל-115$, בהתבסס על מכפיל רווח של 14.5 בתוספת המזומנים, או מכפיל תזרים מזומנים EV/FCF של 13 לתחזיות 2019".
צ'ק פוינט היא חברת אבטחת המידע המובילה בעולם, כשבנוסף אליה יש חברות שיראליות או שמנוהלות על ידי ישראלים רבות, חלקן בצמרת חברות הסייבר העולמיות לרבות – פאלו אלטו, ובדרג השני – סייבר ארק, אימפרבה ונוספות.
מעודכן ל-05/2018קרן ציבורית להלוואות היא מכשיר שהופך לפופולארי בעולם – מקימים קרן הלוואות שמנוהלת לרוב על ידי שותף – בנק, בית השקעות, גוף עם מומחיות בהלוואות. הקרן מגייסת כספים, במקרים רבים דרך אותו הגוף, או בעזרת אותו הגוף, ומלווה את הכספים האלו למבקשי הלוואות, תחת בדיקת הלווים. בדרך הזו חוסכים את העמלה של הבנקים, אבל יש כמובן דמי ניהול למתווך – הקרן עצמה שהיא פלטפורמה להלוואות/ זירה להלוואות חברתיות (הרחבה – כל מה שצריך לדעת על הלוואות חברתיות)
על רקע זה, בית ההשקעות הלמן-אלדובי יוצא בסבב גיוס נוסף לקרן הציבורית להלוואות בתחום ה- Consumer Credit באמצעות פלטפורמת ה-P2P בארה"ב. הקרן שהושקה ביולי 2017 גייסה עד כה כ-70 מיליון שקל והשיגה תשואה מצטברת של 6.1% לעומת תשואה שלילית של 0.58%- שהניב מדד האג"ח הקונצרני בארה"ב, לאותה תקופה # עד כה השקיעה הקרן בלמעלה מ 1,500 הלוואות בסכום ממוצע של כ-13,700 דולר להלוואה
מדובר בסבב גיוס רביעי לקרן הציבורית "הלמן-אלדובי P2*P" שגייסה בעבר מגופים ציבוריים ומשקיעים פרטיים. על פי מדד Orchard – החברה העורכת את מדד הלוואות ה – P2P בארה"ב – התשואה השנתית הממוצעת בשבע השנים האחרונות על השקעה במדד זה עומדת על כ – 6.5%.
השקעה בתחום האשראי הצרכני באמצעות פלטפורמות P2P הפכה לנפוצה בקרב גופים מוסדיים וקרנות גידור אמריקאיות לאור האפשרות ליהנות מתשואה פוטנציאלית גבוהה יותר מזו הקיימת במוצרי ההשקעה הקונבנציונאליים ובמיוחד על רקע סביבת הריביות הנמוכה השוררת כיום בעולם.
בשנים האחרונות העניקו הפלטפורמות המובילות בארה"ב, ובכללן Lending Club, Prosper ואחרות, הלוואות בהיקף של כ-50 מיליארד דולר. ההבדל בין שוק ה-P2P בישראל לזה שבארה״ב, מעבר להיקפים, הינו ברמת המידע ופירוט הנתונים הפומביים על הלווים, הקיימת בידי הפלטפורמות, נתונים המשפיעים על יכולת החיתום של הפלטפורמות, איכות מודל האשראי שלהן, על גובה הריבית והיכולת לאמוד את הסיכון של כל הלוואה. בארה"ב קיימות מזה מספר עשורים מערכות דירוג אשראי פרסונלי, כאשר על כל לווה קיים מידע פומבי מלא של היסטוריית האשראי והתשלומים שלו וכן ציון אשראי (FICO) הניתן ע"י שלוש לשכות פדראליות לאשראי המוסמכות בארה"ב לעניין זה על פי חוק.
הקרן של בית ההשקעות הלמן-אלדובי משקיעה באמצעות Prosper, אחת משתי פלטפורמות ה- P2P הגדולות בארה"ב, הסגורות למשקיעים מחוץ לארה"ב. הקרן הינה קרן ציבורית לא סחירה, אשר פועלת, על פי תשקיף, בשקיפות מלאה הכוללת פרסום דוחות רבעוניים, שנתיים ופרסום דוחות חודשיים על ביצועי הקרן.
הקרן פועלת במבנה של שותפות מוגבלת כאשר תיק ההלוואות שהקרן משקיעה בו הינו בהתאם למדיניות ההשקעות של הקרן השואפת לפזר את תיק ההלוואות בפיזור דומה לזה שהפלטפורמות באמצעותן היא משקיעה מעמידות בכל חודש. ההשקעה בקרן למשקיע יחיד הינה לתקופה מינימלית של 9 חודשים, ולאחר מכן משיכת הכספים מהקרן היא בהודעה מוקדמת של 90 יום לפחות. יצוין, כי פעילות בתחום הלוואות ה-P2P מצויה גם בבתי השקעות נוספים, אולם נכון לעכשיו זו הקרן היחידה הפועלת על פי תשקיף ציבורי, וכן הקרן היחידה הפתוחה לציבור הרחב.
השקעה ב-1,536 הלוואות בסכום ממוצע של 13,692 דולר
מהנתונים עולה כי עד כה השקיעה הקרן ב-1,536 הלוואות צרכניות בארה"ב, באמצעות הפלטפורמה של Prosper. שווי ההשקעה בכל הלוואה עומד על 13,692 דולר בממוצע והמח"מ הממוצע של ההלוואות עומד על כ-20 חודשים. עוד עולה מנתוני הקרן כי ממוצע הריבית בהן ניתנו ההלוואות עומד על כ- 14.1%. גובה הריבית של כל הלוואה נקבע על פי דירוג האשראי של נוטל ההלוואה בשש רמות דירוג הנעות מ-AA ועד E. ההלוואות בדירוג AA ניתנו בריבית ממוצעת של כ – 6.5% והלוואות בסיכון גבוה בדירוג E ניתנו בריבית ממוצעת של כ- 29%. ציון דירוג האשראי (FICO) הממוצע המשוקלל של הלווים עמד על 710.
לדברי חן לוי, מנכ"ל הלמן אלדובי ניהול תיקי השקעות, ומנהל השקעות ותפעול ראשי של השותף הכללי בקרן ה – P2P של הלמן אלדובי, "בעידן של תנודתיות גבוהה בשווקים, ריביות נמוכות ותשואות נמוכות במרכיב האג"ח הקונצרני, המשקיעים, הפרטיים והמוסדיים, בארץ ובעולם, מחפשים אלטרנטיבות השקעה שיניבו להם תשואות גבוהות יותר במרכיבי סיכון נמוכים יותר. כתוצאה מכך אנו רואים כי תחום ההשקעות האלטרנטיביות נמצא בצמיחה, חברות ומשקיעים פרטיים כבר מבינים כי המבנה המסורתי של תיק ההשקעות משנה כיוון ויש לחלק את העוגה באופן שונה. הקרן שלנו בעניין זה מהווה אלטרנטיבה אופטימלית למשקיעים שמעוניינים לגוון את תיק ההשקעות במרכיב אלטרנטיבי שאינו קורלטיבי לתנודות המסחר בשוק המניות והאג"ח."
מנוע חיופש הקניות של גוגל – שינויים בהרגלי הצריכה. השקת מנוע חיפוש הקניות של גוגל בארץ היא אירוע מכונן. ראשית זה עשוי להעביר בקצב מהיר יותר רוכשים לא דיגיטליים למדיה הדיגיטלית ושנית זה ייצר מאזן כוחות חדש בתוך הרשת בין בעלי העסקים והרשתות. כבר כיום יש רכישות משמעותיות דרך האינטרנט, אבל ברגע שהחיופש יהפוך לממוקד, וממומן, גופים יוכלו להופיע במקומות טובים (מקודמים) בתשלום, עוד לפני ההצגה של החיפושים האורגניים. מעבר לכך, ההצגה אמורה להיות ידידותי, אינפורמטית וויזואלית, כך שהמודעה המקודמת עלולה "לנצח" את התוכן האורגני. אחרי הכל, כך זה גם קורה היום במנוע החיפוש הרגיל – יש טקסטים ממומנים ורק אחר כך את התוצאות האורגניות. אז נכון שיש שוני בנראות של שני סוגי הקבצים – במנוע החיפוש מגדירים שמדובר בתכנים שסופקו על ידי גורם חיצוני והם ממומנים. אבל במקרים רבים הכניסות בהן גבוהות גם ביחס לחיפושים האורגניים.
מנוע הקניות של גוגל ייכנס לישראל בשבועות הקרובים ויעשה מהפכה בתחום הקניות דרך האינטרנט. מדובר על שירות "גוגל שופינג" שזמין ב-37 מדינות בעולם וקיים בארץ בגרסת בטא. אלא שב-7 במאי זה יהפוך לפיצ'ר משמעותי – בדיוק כפי שיש בחיפוש של גוגל, פיצ'ר להכל, חדשות, תמונות. המשמעות היא שחלק הולך וגדל של הקניות שלנו באינטרנט יהיה דרך הפניות של גוגל.
ולמי גוגל יפנה? למי שמשלם לו. כלומר, לא משנה כמה טובים אתם בשירות, כמה זולים אתם במחיר, יהיו תוצאות מקודמות לפניכם (בדומה למצב קיים בחיפושים "רגילים"). זה צפוי להעביר רכישות באינטרנט מאתרים מקודמים אורגנית לרכישות של אתרים שפשוט קונים שטחי פרסום ומקום דירוג מגוגל (קידום ממומן – PPC ).
גוגל הסבירה כי מדובר במודעות שופינג "והן יותר ממודעות טקסט רגילות – הן מציגות למשתמשים תמונה של המוצר/ מוצרים, כשלצד התמונה כותרת, מחיר, שם החנות ומידע נוסף שהמפרסם יכול ורוצה לספק". עוד הסבירה גוגל – המודעות מאפשרות למשתמשים להכיר את המוצרים עוד לפני שלחצו על המודעה".
ואיך זה יהי בפועל, נניח שחיפשתם את הביטוי "רוצה לקנות חולצה אדומה" במנוע החיפוש של גוגל. במצב זה,
החולצות יוצגו אחת אחרי השנייה כשלכל חולצה (באתר מסוים) יהיה תיאור של החולצה, החנות הרלוונטית, ופרטים נוספים.
בינתיים, חברות כמו סופרפארם, עזריאלי.קום, שופרסל ונוספות כבר הודיעו לגוגל כי הן מעוניינות לפרסם במתכונת זו.
איך זה יראה?
כאן נמצאת הבעיה של החנויות המקוונות, אתרי הסחר ואתרי השוואות המחירים – זה ייראה נהדר. החיפוש של גוגל שופינג יספק תוצאות רלבנטיות, עדכניות ונוחות לשימוש במטרה להוך את חווית הקנייה למהירה נוחה וידידותית יותר מהמצב כיום. למעשה, ייתכן שהשירות הזה מייתר שימושים באתרים כמו זאפ, אם כי, הכניסה של גוגל שופינג לשוק תהיה איטית ומבוקרת.
נראה שהשירות החדש יאפשר מצד אחד גם לגופים קטנים להגיע לקהל היעד הנכון ולפרסם דרך גוגל, אך הוא יחליש את התוצאות האורגניות. אחרי הכל, כשאנחנו מחפשים לקנות מוצר, פחות חשוב לנו אם מדובר במוצר שנמצא בחיפוש המקודם או בחיפוש האורגני.
ושוב – הגופים עם הכסף הגדול יכולים לזכות כאן בהצלחה משמעותית.
והנה איך זה יראה –
בנק ישראל מספק תחזית קדימה. לפי התחזית, של כלכלני חטיבת המחקר, מדד המחירים לצרכן ב-2018 יעלה ב-1.1%, וב-2019 היא יעלה ב-1.4%. התחזית מבטאת את ההערכה שהאינפלציה תעלה במתינות לכיוון מרכז תחום היעד. התרומה העיקרית צפויה לנבוע מעליות שכר כתוצאה מכך ששוק העבודה הדוק. מנגד, המשך התגברותה של התחרות במשק והצעדים שהממשלה נוקטת כדי להוזיל את יוקר המחיה צפויים להמשיך למתן את האינפלציה. מחירי השירותים והמוצרים הבלתי סחירים צפויים להמשיך לתרום לאינפלציה תרומה חיובית, וסעיף שכר הדירה צפוי לבלוט בתרומתו אף שקצב עלייתו התמתן בחודשים האחרונים. קצב עלייתם של מחירי המוצרים הסחירים צפוי לעלות עקב עליית האינפלציה בעולם, ובפרט עקב העלייה במחירי האנרגיה, וזאת בהנחה ששער החליפין של השקל ייוותר יציב יחסית; אולם ימתנו אותו מגמות ארוכות טווח במחירי המוצרים הסחירים ותהליכים מבניים (כגון התפתחות המסחר באינטרנט), תהליכים שצפויים להמשיך לקבל תמיכה גם מצעדי הממשלה.
להערכת חטיבת המחקר, ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות ברבעון הרביעי של 2018, לאחר שקצב האינפלציה השנתי יגיע לתחום היעד והאינפלציה הצפויה באותה עת תימצא אף היא בתחומיו.
תחזית חטיבת המחקר לגבי האינפלציה והריבית בשנה הקרובה גבוהה מממוצע תחזיות החזאים הפרטיים כמו גם מהציפיות הנגזרות משוק ההון. אולם גם לפי החזאים והשוק קיימת הסתברות מסוימת להעלאת ריבית במהלך השנה הקרובה.
רשת ACE (אייס) חוזרת לבורסה. אחרי שנפלה כלכלית, והושלם הסדר חוב גדול, נמכרה הרשת לקבוצת אלקטרה צריכה כשלאחר כשנתיים נמכרה שוב לקבוצת קדמה קפיטל. עכשיו, אחרי השבחה של כשנתיים וחצי חוזרת הרשת לבורסה. השווי עדיין לא ברור, אך נראה שמדובר בסדר גודל של מעל 300 מיליון שקל לפחות ובכוונת החברה לגייס 100 מיליון שקל.
ACE הציגה בשנת 2017 מחזור מכירות של כ-580 מיליון שקל, רווח תפעולי של כ-36 מיליון שקל, EBITDA בסך כ-42 מיליון שקל ורווח נקי של כ-24 מיליון שקל. ACE היא רשת מובילה בתחום מוצרים לשדרוג ותחזוקת הבית, החצר והרכב. הרשת פרסמה היום את טיוטת התשקיף והחלה ב-Road Show בקרב הגופים המוסדיים בישראל לקראת ביצוע הנפקה ראשונית של מניות בבורסה של תל אביב.
בעלת השליטה בחברה היא קדמה קפיטל, שהשלימה במרץ 2017 את רכישת החברה מידי אלקטרה מוצרי צריכה, בתמורה לסך במזומן של 145 מיליון שקל ושווי עסקה של כ–190 מיליון שקל. אורי עינן, אחד משלושת השותפים המייסדים של קרן קדמה משמש כיו"ר דירקטוריון החברה.
ACE, המנוהלת על ידי מנכ"ל החברה, איציק אוזנה, פועלת בתחום הקמעונאות ומציעה מגוון מוצרים איכותיים לשדרוג ותחזוקת הבית, החצר והרכב, באמצעות רשת חנויות המופעלת על ידי החברה ומונה 29 סניפים הפעילים במיקומים מרכזיים ברחבי הארץ. ACE משמשת One Stop Shop עבור כ-850,000 לקוחות בממוצע המבקרים בסניפי החברה בחודש, במגוון רחב של קטגוריות ומציעה אלפי מוצרים בשטחי מסחר המשתרעים על פני כ-55 אלף מ"ר
מה זה ביטוח לסיכוני "זנב"? גידור לסיכוני "זנב"?
ביטוח/ גידור מפני סיכוני זנב – Tail Risk Hedging, זו אסטרטגיה נדירה, לרוב גם לא רווחית, אבל שהיא הופכת לרווחית אז היא רווחית בגדול. מדובר בפועל על אסטרטגיה שנועדה להגן על תיק השקעות במקרה של אירוע נדיר וקטסטרופלי, כזה שהסיכויים להתממשותו זעירים – צניחה של השוק בתוך ימים ספורים; נפילה של המערכת הבנקאית בארה"ב; משבר נדל"ן חמור מאוד באירופה; הפיכה בסין ועוד.
ה"זנב" מבטא את הסיכוי הנמוך, את הסיכוי האפסי, ויש לזה גם ביטוי גרפי – מדובר בזנב של התפלגות נורמלית. הגרף של התפלגות נורמלית בנקודות הקצה שלו – "הנקודות הלא נורמליות" נראה כמו זנב. אגב, מרכז הגרף, מרכז הפעמון הוא בעל ההסתברות הגדולה ביות ר- המקרה הנורמלי ביותר.
סיכון זנב מוגדר בספרות כאירוע שסיכויי התממשותו רחוקים בשלוש סטיות תקן מהאירוע החציוני. מה המשמעות? ובכן מדובר באירוע בעל סיכויי התרחשות של 0.03% (1 ל–3,000). אלה סיכויים זניחים שרוב האנשים יעדיפו להתעלם מהם. אגב, כל אחד יכול לבחור את "הזנב" שלו. יש קרנות גידור שמבחינתן סיכוי של 1 ל-1,000 ולא 1 ל-3,000 שווה גידור, ויש כאלו שאפילו יבחרו לגדר מקרים של 1 ל-100.
כשמדברים על גידור של מקרים כאלו, בעצם מדברים על ביטוח. ביטוח מפני מקרי אסון. האם זה נחוץ? זו כבר שאלה אישית. כל אחד בוחר מה רמת הסיכון שהוא יכול לשאת, ומה הוא מגדר/ מבטח. אלו שמגדרים את מקרי הזנב, עושים זאת פשוט מכיוון שאין באמת דרך לדעת מתי ואיך התרחישים האלו יקרו ואם הם יקרו אז למה להישאר בלי כלום? הכל עניין של עלות תועלת וזה תלוי כמובן בעלות הגידור והביטוח.
מעבר לכך, יכול להיות שהשוק סבור שהסיכוי למפולת היא 1 ל-3,000, אבל מנהל מסוים יחשוב שמדובר על סיכוי של 1 ל-100 ולכן הוא יגדר את התיק. כלומר, זה כמובן עניין של הערכה אישית.
שיטות הגידור הן מגוונות – אפשר לגדר זרך אופציות פוט ואסטרטגיות שונות באופציות (הרחבה – מדריך אופציות) . ככל שנבחר באופציה רחוקה מאוד מהכסף, אזי התרחיש שנגן עליו הוא תרחיש זנב. אפשר גם להגן בשורטים שונים, על מדדים או על מניות ספציפיות, ודרך תעודות סל בשורט. אבל זו כבר לא בהכרח אסטרטגיית גידור מפני מקרה זנב, אלא גידור כללי.
אז אולי זה נראה לכם מיותר לגדר מפני מקרים נדירים, אבל צריך לזכור שהמשבר ב-1929 חיסל השקעות של רבים, והמשבר ב-2008 היה נורא ואיום להרבה גופים. אם הם היו מגנים על התיק, הם היו שורדים.
מנגד, מדובר כאמור בעלות תועלת. הגידור הזה עולה כסף, ומנהל ההשקעות המגדר יכול למצוא את עצמו משלם על הביטוח הזה סכום נכבד מדי תקופה, דבר שפוגע בתשואה של הקרן/ ההשקעה.
קרנות גידור – כל מה שצריך לדעת
השקעה במניות – איך? למה? וכמה?
שימוש חורג מהיתר בנייה אינו עילה לחיוב בהיטל השבחה. בית המשפט המחוזי קבע לאחרונה כי שימוש חורג מהיתר בניה, כאשר השימוש תואם את התכנית החלה, אינו מהווה אירוע מס ואינו עילה לחיוב בהיטל השבחה. במקביל קבע בית המשפט בעניין אחר כי תכנון עתידי אינו חייב בהיטל השבחה. אתחיל עם עניין השימוש החורג שאינו חייב בהיטל השבחה, ואעבור לתכנון עתידי שאינו חייב בהיטל השבחה.
בפסק הדין נקבע כי מתן שימוש חורג מהיתר הינו אירוע במסגרתו ממומשות זכויות שקימות כבר ומשכך גביית היטל השבחה בנסיבות כאמור יהא מוצדק רק בנסיבות מיוחדות ומתאימות. על רקע הפסיקה טען עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' שייצג את חברת נוף ים כחול לבן, בעלת הזכויות בנכס, כי חיוב בהיטל השבחה בשל מתן אישור שימוש חורג משמעותו למעשה כפל מס שכן כבר שולם היטל השבחה על ידי בעלת הזכויות במקרקעין בעת מכירת הנכס, מכירה שנעשתה בתקופת הביניים.
עו"ד שוב ציין כי מדובר בהחלטה עקרונית חשובה שכן עד היום עיריית תל-אביב וכן עירייות נוספות נהגו לדרוש תשלום היטל השבחה בכל מקרה של מתן שימוש חורג מהיתר באופן שהביא לעיתים רבות לתשלום כפול של היטל השבחה על ידי הנישום, האחד בעת מימוש המקרקעין, אז ממילא משולם היטל השבחה בגין מלוא הזכויות המאושרות לבניה במקרקעין ואילו בפעם השניה נגבה היטל השבחה בעת הגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר הבניה שהוצא.
הוועדות המקומיות לתכנון ובניה חייבו בהיטל השבחה בגין שימושים חורגים מהיתרי הבניה, גם במקרים בהם התכנית החלה על המקרקעין מתירה את אותם שימושים וגם כאשר לשימוש החורג מהיתר קדם אירוע מימוש (צומת/מועד גביה) בו גבתה הוועדה המקומית היטל השבחה בגין התכנית המשביחה שהתירה את אותם שימושים. אבל, בית המשפט קבע אחרת – המשמעות היא שמאות מקרים שבהם שולמו היטלי השבחה עודפים, יוכלו לערער על התשלום.
בחמישה מקרים אשר נתבררו בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל-אביב, נמצא על ידי בית המשפט שאין לחייב בהיטל השבחה.
והנה המקרים
- בעלי מבנה חד קומתי המשמש אולם אירועים ברוחב יד חרוצים כאשר ההיתר ניתן לשימושים של חניה, מחסנים, משרד, חדר הלבשה, חדר מכונות.
- שוכרת משנה של חנות ומרתף בבניין ברחוב חשמונאים המשמש כפאב וזאת כאשר ההיתר ניתן למחסן ולחנות.
- ברח' בן יהודה בנכס הכולל קומת מסד ומרתף עילי אשר ההיתר ניתן לאולם אירועים והבעלים הסב את הנכס למלונית.
- בעלי בניין בן 4 קומות ברחוב לוינסקי ששימש במשך שנים רבות כמשרדים והוסב למגורים.
- בניין בן 4 קומות ברחוב הירקון שהוסב ממגורים לאכסניה.
ועדת הערר בראשות עו"ד גילת אייל קבעה כי תכנית, הקלה ושימוש חורג מתכנית, הינם אקטים נורמטיביים המשנים את אפשרויות הניצול של המקרקעין לעומת המצב הסטטוטורי ששרר ערב אישורם. הטלת היטל השבחה על מצבים אלה מתיישבת היטב עם התכליות של היטל השבחה שעליהן עמדו בתי המשפט, הן מפן ההתעשרות והן מהפן של הקשר בין ההתעשרות לבין פעולת התכנון ויעוד ההיטל להכנת תכניות וביצוען.
שימוש חורג מהיתר לעומת זאת, כך קבעה ועדת הערר, מתיר שימוש שכבר הותר בתכנית התקפה ולכן שונה ממצבים אלה: הוא אינו מוסיף על המצב הסטטוטורי התכנוני; הוא אינו מתיר בניה שלא הותרה בתכנית ואף לא מתיר שימוש שלא הותר בתכנית. הוא מתיר בבניין קיים, שימוש המותר ממילא על המקרקעין מכוחה של תכנית מאושרת, אך לא הותר בבניין זה לעת בנייתו, מאחר שבזמנו התבקש בו שימוש אחר (ולעתים מאחר שבעת שהתבקש היתר הבניה טרם אושרה התכנית המאפשרת את השימוש הנוסף).
בהתאם, במסגרת אישור שימוש חורג מהיתר, אין מדובר בשיקול דעת רחב הנתון לרשות המאשרת, כמו במקרה של שימוש חורג מתכנית או הקלה, ולא אמורה להיבחן ההצדקה התכנונית לשימוש המבוקש, שכן זו נבחנה כבר במסגרת התכנית אשר התירה שימוש זה. הבחינה שנעשית במסגרת מתן היתר לשימוש חורג מהיתר היא בחינת התאמת הבניין הקיים לשימוש המבוקש.
לכן, קבעה ועדת הערר, מקום שבו מבוקש שימוש חורג מהיתר, אשר יש בו גם מימוש ראשון של תכנית שטרם התקיים לגביה אירוע מימוש קודם (בניה, מכר או התחלת השימוש המשביח בפועל), הרי שהוצאת ההיתר מהווה אירוע מימוש ראשון המהווה מועד גביה של היטל ההשבחה בגין התכנית, בהתאם למועד הקובע של תחילת תוקפה. נסיבות כאלה יכולות לקום כאשר נבנה בניין בהיתר מכח תכנית, ובחלוף זמן לאחר בנייתו מאושרת תכנית חדשה המאפשרת שימושים נוספים במקרקעין, ובעל המקרקעין מבקש לעשות בבניין שימוש ממין השימושים הנוספים שהותרו לראשונה בתכנית החדשה.
מאחר ועשיית שימוש השונה מזה שהוגדר בהיתר מחייבת הליך רישוי נוסף, אשר הינו "מימוש" של השבחה שאירעה בעבר ולא אירוע מס כשלעצמו, הרי שבמקרים כאלה לא ידרש היטל השבחה, אם בגין השימושים המבוקשים התקיים קודם לכם אירוע מימוש.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי. העיריה טענה כי גישת ועדת הערר אינה תואמת את הפסיקה. היא טענה כי לפי לשון חוק התכנון והבניה שימוש חורג מהיתר מהווה "אירוע מס" (השבחה המהווה עליית שווי של המקרקעין) ולא רק מועד מימוש שהינו "צומת גביה". הוועדה המקומית הוסיפה שמדובר באקט תכנוני ובכל מקרה קיימת התעשרות בשל "זמינות", שכן שבמקום לפסוע בנתיב תכנוני של הוצאת היתר חדש, מבצעת השימוש החורג מתקדם לעבר ההיתר במסלול מהיר ומקוצר של "היתר לשימוש חורג מהיתר" – זאת גם כאשר שולם היטל השבחה בגין שינוי הייעוד המתיר את השימוש המבוקש.
אחת המשיבות, אשר יוצגה על-ידי עו"ד עדי מוסקוביץ (ממשרד מוסקוביץ, אזרואל המתמחה במיסוי מוניציפאלי), טענה כי מדובר בגביית כפל היטל השבחה. עוד טען עו"ד מוסקוביץ, כי אין במקרים אלה רכיב של זמינות תכנונית או התעשרות המזכה בהיטל השבחה, אלא קיצור הליכים בירוקרטים שהוועדה המקומית יצרה. "החוק אינו מבחין בין בירוקרטיה קצרה ובירוקרטיה ארוכה כעילה לחיוב בהיטל השבחה", כך נטען.
השופטת יהודית שטופמן מבית המשפט המחוזי בתל-אביב דחתה את כל הערעורים שהגישה הוועדה המקומית, תוך שהיא מאשרת באופן גורף את קביעות ועדת הערר. היא הוסיפה כי "התכלית הסובייקטיבית והתכלית האובייקטיבית של החוק מעידות על מטרתו הכללית, שהיא חלוקת ההתעשרות וההשתתפות בהוצאות שנגרמו בשל פעולות תכנון ופיתוח של הוועדות המקומיות. משאין הבעלים זוכה ל'התעשרות' בשל הוצאות נוספות על פעולות תכנון ופיתוח, כגון במקרה של מתן היתר לשימור חורג מהיתר, אין לגבות היטל השבחה, גם אם ערך המקרקעין עלה בשל פעולת רישוי או בשל גורמים אחרים".
בנוסף, נדחתה הטענה כי בעת הוצאת שימוש חורג מהיתר מתבצע אקט תכנוני המצדיק לדרוש היטל השבחה, שכן בחינה מעמיקה של השימושים הראויים מתבצעת בעת הכנת התכנית ואילו בשלב ההיתר לשימוש חורג שיקול הדעת של הוועדה המקומית מצומצם ואינו דורש פעולה של תכנון ופיתוח אשר אותם מיועד לממן היטל ההשבחה". כל גם נדחתה טענת הזמינות, משום שהשבחה בשל רכיב של זמינות נוצרת בדרך של אישור תכנית מפורטת המאפשרת לממש את השימושים בתכנית המתאר.
עו"ד עדי מוסקוביץ, אשר ייצג את אחת החברות המשיבות בערעור (אולם אירועים שהוסב למלונית), הוסיף כי ראוי היה שהרשויות המקומיות יבחנו את ההצדקה הכלכלית וההיגיון שבהטלת מסים בסיטואציות דומות, ולא יסתפקו בפרשנות מילולית המובילה לגביית כפל מס, חוסר שוויון ותוצאות אבסורדיות. גביית היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר-תואם-תכנית, כאירוע מס ולא כמועד תשלום של אירוע שנתגבש בעבר, הייתה רעה חולה וטוב לה שתעבור מהעולם בהקדם האפשרי.
עו"ד עפר טויסטר בעל משרד העוסק בתכנון ובניה אומר שלטעמו בפס"ד נכון וראוי כי בסה"כ שימוש חורג להיתר מאפשר קיצור דרך כדי לא ללכת בדרך הארוכה של הריסת מבנה ובנייתו מחדש בשימוש המבוקש על התכנית. קיצורי דרך כאלה שמאפשרים להגיע לתוצאה רצויה הם מבורכים גם מבחינת אינטרס הפרט וגם מבחינת האינטרס הציבורי שמאפשר מענה על ביקושים משתנים. "עם זאת", סבור עו"ד טויסטר כי "לא קשה להמר שהועדה המקומית תבקש רשות ערעור לעליון כך שטרם נאמרה המילה האחרונה".
הלכת אליק רון – הסוף? לא ניתן לגבות היטל השבחה על תכנון עתידי
בתוך, כך ובמקביל לאיסור על הטלת היטל השבחה על שימוש חורג, ביהמ"ש העליון דחה את ערעור הוועדה המקומית הרצליה וקיבל את ערעורה של אקרו בנוגע לתשלום היטל השבחה בסך כ-3 מיליוני שקלים. השופטים קבעו כי כאשר קיימות הוראות בתכנית היוצרות פוטנציאל להשבחה עתידית, אך מימושן טעון הליך תכנוני, ואין וודאות באשר למימושן, אזי ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין השבחה שנבעה במישרין מהתכנית עצמה. כלומר, רק בגין עליית ערך הקרקע. לא ניתן לייחס לתכנית השבחה מאוחרת, שנתגבשה בעקבות הליך תכנוני נוסף
על רקע זה מעדכן עו"ד דוד בסון – "ב-2003, פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית באזור התעשייה הרצליה שהקנתה אחוזי בנייה מוגדלים לחלקות גדולות. כארבע וחצי שנים לאחר אישור התכנית, רכשה חברת אקרו בע"מ שתי חלקות מקרקעין סמוכות בשטח התוכנית. בגין מכירה זו הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לבעלים הקודמים בגין ההשבחה שנבעה מהתכנית עצמה, ובין היתר בגין הגידול בזכויות הבניה לחלקות בגודלן המקורי. ביום 17.7.2008 הגישה אקרו לאישור הוועדה המקומית תשריט לאיחוד החלקות. התשריט אושר כעבור כשנה ושתי החלקות הפכו למגרש אחד בגודל של כ- 8 דונמים. התוצאה היא שזכויות הבניה במגרש המאוחד גדלו ל- 180% (במקום 160%). ב 16.9.2009 ניתן לאקרו היתר בניה בהיקף זה.
"על פי הלכת אליק רון בקביעת היטל השבחה יש להחיל את המודל הדו-שלבי לגביית ההיטל, היינו – חלק מההשבחה במועד רכישת המקרקעין על ידי אקרו, והחלק האחר עם קבלת ההחלטה שמממשת את הפוטנציאל המשביח (עם אישורו של תשריט האיחוד). לטענת הוועדה המקומית התאריך הקובע לחישוב ההיטל הוא מועד אישורו של התשריט, ואין מקום להחיל את המודל הדו-שלבי שנקבע בעניין רון. לעומת זאת, לשיטתה של אקרו, לא ניתן לייחס את ההשבחה לתכנית 1900 אלא לתשריט האיחוד שאינו מהווה אירוע מס לפי חוק התכנון והבניה, ולכן ממילא היא אינה חייבת בהיטל השבחה כלל בגין איחוד החלקות. ביהמ"ש העליון (ברוב של 2 נגד אחת) דחה את ערעור הוועדה המקומית וקיבל את ערעורה של אקרו בע"מ, מהטעמים הבאים:
"על פי השופט מזוז: מלשון החוק (ס' 196א לחוק התכנון והבניה, ובתוספת השלישית) עולה כי לא כל השבחה כלכלית, באשר היא, גוררת חיוב לתשלום היטל השבחה, אלא רק "השבחה" כהגדרתה בחוק: השבחה "עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג", כאשר "תכנית" לענין זה היא אך "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". מכאן שהשבחה החייבת בהיטל השבחה מוגבלת לכזו הנובעת מאישור תכנית, או ממתן הקלה או אישור לשימוש חורג, והיא אינה כוללת השבחה הנובעת ממקור אחר, לרבות השבחה כתוצאה מאישור תשריט איחוד או חלוקה של מגרשים.
"לעמדת השופט מזוז (בהסכמת הנשיאה א' חיות) במקרים כגון זה שלפנינו, כאשר הוראות בתכנית יוצרות פוטנציאל להשבחה עתידית, שמימושה טעון הליך תכנוני נוסף, שאין וודאות באשר למימושו, ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין השבחה שנבעה במישרין מהתכנית עצמה, היינו בגין עליית ערך הקרקע בשל עצם הפוטנציאל להשבחה עתידית – ככל שנבעה השבחה כזו – ולגבות בגינה היטל השבחה בהתייחס למועד אישור התכנית ומהבעלים של הקרקע בעת אישור התכנית. לעומת זאת, לא ניתן לדעתו לייחס לתכנית השבחה מאוחרת, שנתגבשה בעקבות הליך תכנוני נוסף כאמור.
"מכאן שבנסיבות המקרה אין לייחס את ההשבחה שנבעה מאיחוד החלקות לתכנית, ועל כן אין מקור חוקי לחיובה של אקרו בתשלום היטל השבחה ויש לדחות את ערעור הוועדה המקומית ולקבל את ערעורה של אקרו.
"גם השופטת ברק-ארז מסכימה כי ההשבחה הנדונה היא תוצר של אישור תשריט האיחוד, וכי מדובר בהליך נפרד ומאוחר הכרוך בשיקול דעת הוועדה המקומית. כן היא קובעת כי לא ניתן לראות באישור תשריט האיחוד משום אירוע מס עצמאי, שכן תשריט האיחוד אינו בגדר "תכנית" ואין לראות באישורו גם משום "הקלה". ואולם לדעתה ניתן לראות באישור תשריט האיחוד כאירוע מס נוסף ונפרד המטיל חיוב בהיטל השבחה נוסף ונפרד על זה שהוטל עם אישור התכנית.
"לשיטת השופטת ברק-ארז, במקרה המיוחד של השבחה שצומחת מאיחוד חלקות בתכנית המעניקה זכויות בנייה פרוגסיביות התלויות בגודל החלקה יש לומר שההשבחה נובעת מתכנית זו וכי התאריך הקובע לחישוב ההשבחה אמור להיות מועד אישורו של תשריט האיחוד. בהתאם לכך, במקרה זה אקרו תחוב בהיטל השבחה בגין ההשבחה שמקורה בתכנית 1900 והתאריך הקובע לשומת ההשבחה שלה יהא יום אישורו של תשריט האיחוד שהגישה.
"נזכיר כי על פי הלכת אליק רון – אם יש תב"ע שצופה בודאות השבחה עתידית, ייגבה מכוחה היטל השבחה, שיחולק לשתי פעימות (אחת- בעת מימוש לפי התב'ע והשנייה- בעת קבלת היתר הבנייה, ועם קבלתה בפועל של ההשבחה עצמה). בענייננו , הרי ברור ששתי חלקות מאוחדות (ומה גם שבפועל הן כבר אוחדו), מהוות חלקות מושבחות יותר, ולכן צודק היה לגבות היטל השבחה בעבור ההשבחה הזאת. כן יש לציין שעל פי הצעת החוק של הרפורמה הכללית בחוק התו"ב, נקבע שאיחוד חלקות כן יחייב בהיטל השבחה. אבל ביהמ'ש לא התחשב בכך וקבע שלא תוחל הילכת אליק רון, כי בפועל אלו היו שני מקרים שונים (והאמת, שהועדה המקומית גם לא הסתמכה על הילכת אליק רון, בעת השומה הראשונה של מכירת שתי החלקות, ולכן לא הסתמכו על ענין אליק רון).
"דעת הרוב פסקה על סמך ההנחה הפשוטה שאירוע של תשריט חלוקה אינו נכלל כאירוע המחייב בהיטל השבחה ולא אימצה את הלכת אליק רון שהינה פרי ניתוח מפולפל של החוק עצמו, וזאת למרות שהנסיבות כאן בהחלט חייבו את ההלכה הזאת ולמרות שע"פ הצעת החוק של הרפורמה הכללית בחוק התו"ב, נקבע שאיחוד חלקות כן יחייב בהיטל השבחה . זאת ועוד, בניגוד להלכת אליק רון, פס"ד זה לא השתמש בטכניקות "יצירתיות" שונות של ביהמ"ש העליון, עת ראה שישנה השבחה והחליט בכל זאת לחייב בהיטלי השבחה, כגון במיקרים הבאים: במקרה של תוספת שטחי שירות לפי תק' 13 לתק' חישוב שטחים – שזאת השבחה שלא מכוח תב"ע. במקרה של תוספת שטחים שונים (שנקבע לגביהם שהם יווספו לפי הסע' 151 לחוק התו"ב, והם אינם מהווים סטייה לתכנית); במקרה של היתר לתחנת דלק לפי תמ'א 18 של תחנת הדלק; במקרה של תכנית בינוי , שזירזה וקידמה הבינוי בפועל ועוד מיקרי קיצון, שעיקרם הוא: השבחת-שילמת.
"פסק הדין הינו חדשני בהיותו מבוסס על החוק בלבד, וללא פרשנות מפולפלת ויצירתית. פסה"ד מניח בסיס לביטולה העתידי של הלכת אליק רון, שהינה דוגמא ליצירתיות . יוצא שבכך זכה היזם בפטור היטל השבחה, על תוספת 1,600 מ"ר מסחר ומשרדים בהרצליה פיתוח".
מדריכים נוספים:
היטל השבחה – כמה זה? ומתי משלמים?
תמ"א 38/2 – התוכנית הפופולארית; מה מקבלים הדיירים?
תמ"א 38/2 היא תמ"א 38 על רקע תיקון 2 שמאפשר הריסה ובנייה מחדש (להבדיל מתמ"א 38/1 שמדבר על הוספת קומות ללא הריסה).
תמ"א 38/2 הוא התוכנית הפופולארית, כשהרוב הגדול של הפרויקטים להתרחבות עירונית מבוססים על תמ"א 38/2. אגב, תוכנית פינוי בינוי, להבדיל מתמ"א 38/2 היא רחבה יותר – היא לא מתייחסת לבניין בודד, אלא מקבץ של בניינים והיא דורשת אישור ממשרד השיכון. יתרונה בכך, שהיכולת לקבל הרחבה וזכויות בנייה נוספות גבוהה, מכיוון שמדובר בתוכנית חדשה (תב"ע חדשה) שלא כפופה למגבלות – תמ"א 38/2 כפופה למגבלות מבחינת תוספות הבנייה.
מה מקבלים בתמ"א 38/2 ?
במסגרת תמ"א 38 מקבלים כמובן תוספות בנייה, כאשר כל דירה יכולה לגדול ב-25 מ"ר (כולל הממ"ד). אגב, אפשר לבנות יותר, אלא שאז התוספת תחויב בהיטל השבחה ומיסים.
בנוסף, לרוב מקבלים הדיירים חניה. לרוב יש יתרון לבעלי הדירות הקיימות הם יכולים לבחור את החניות הטובות יותר, וחשוב לדעת שיש סוגים שונים של חניות – חניה עילית, חניה בחניון תת קרקעי. ויש גם אפשרות לפתרונות חניה כמו חניון מכפיל (שתי חניות על שטח אחד) – כמובן שחינה כזאת פחות טובה מחניה רגילה.
בנוסף, ברוב הפרויקטים, הדיירים מקבלים גם מחסן לרוב עד 9 מ"ר; ובחלק משמעותי מהפרויקטים הדיירים מקבלים מרפסת שמש בגודל של 12 מ"ר, אם כי, זה תלוי בתכנון הבנייה, המרפסת יכולה גם להיות גדולה יותר. המרפסת, חשוב להדגיש אינה חלק מתוספת השטח לדירה בסך של 25 מ"ר.
הדיירים גם מקבלים דמי שכירות לתקופה שהם מפנים את הדירה בגלל ההריסה והבנייה מחדש, ועוברים לדירה אחרת. דמי השכירות משולמים מיום היציאה מהדירה ועד לחזרתם לדירה החדשה. לרוב דמי השכירות נשענים על דמי השכירות שהיו תקפים רגע לפני ההריסה, על פי חוזה שכירות, והם צמודים באופן שוטף.
מעבר לתוספת השטח, למחסן, לחניה ולדמי השכירות, ברוב המקרים (הרוב הגדול של המקרים) הבניין משתדרג בלובי ומעלית.
חשוב להבין מה מקבלים במפרט הטכני. המפרט הטכני מצורף לחוזה, והוא חלק משמעותי מהתמורה של הדיירים, ולכן, חשוב לבדוק את גודל המטבח, סוג החומרים, חלונות תריסים (רשתות), מיזוג אויר (והאם כולל מזגנים – רצוי כמובן לדרוש זאת); כלים סנטירים, ברזים, וכן יכולות חשמל מספקות (לרבות כמות שקעים מספקת בדירה).
התמורות האלו כמובן משמעותיות, וזו הסיבה העיקרית שאנשים הולכים לכיוון של תמ"א 38/2. על פי בדיקות ומחקרים שונים נמצא שההשבחה של הדירה עשויה להגיע לכ-40% – בהחלט שווה. הנה הרחבה – תמ"א 38 – ערך הדירה עולה ב-40%.
מדריכים נוספים:
פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת
מעודכן ל-05/2019תמ"א 38 – כל סוגי התמ"א – מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2? מהם העדכונים האחרונים, איזה תיקונים משמעותיים היו לאחרונה? מה מקבלים הדיירים? ועל מי חל היטל השבחה – על היזם או על בעלי הדירות?
ריכזנו למענכם, את המושגים, ת סוגי התמ"א הקיימים, ואת העדכונים והתיקונים בתחום – להרחבה –תמ"א 38 כל מה שצריך לדעת
ההתחלה היתה ב-2005 – ב-18 במאי 2005 נכנסה לתוקף תכנית מתאר ארצית 38(תמ"א 38) שנועדה לעודד חיזוקם של מבנים קיימים שנבנו לפני 1980 שלא לפי תקן 413. המטרה היתה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק המבנים בלבד בשני אופנים – הראשון, באמצעות חיזוק המבנה הקיים והשני – דרך הריסתו ובנייתו מחדש תוך הוספת דירות.
על מנת לאפשר את החיזוק, מתירה תמ"א 38 תוספת זכויות בנייה אשר ברובן מוקנות ליזם כתמריץ אשר מממן את חיזוק המבנים וכן חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים ע"פ התוכנית המאושרת החלה על המקום.
העברת הבעלות בממכר נעשית כנגד מסירת יחידות הבעלים בפרויקט לבעלים על פי הוראות ההסכם ועד אז תהא חברת הפרויקט חברת רשות בלבד במקרקעין. בפועל, היזמים הפועלים בתחום, מקבלים מהדיירים את הזכויות ליחידות המגורים הנוספות במבנה מכוח תמ"א 38 ובתמורה נושאים היזמים בכלל עלויות הבנייה לדיירים וזאת בהתאם להסכמים השונים הנחתמים עם הדיירים הקיימים
סוגי התמ"א
הפרויקטים בתחום זה מחולקים לשני סוגים עיקריים – תמ"א 1 ותמ"א 2.
תמ"א 1 – במסגרת תכנית זו מחוזק המבנה הקיים ואליו מתווספים:
- תוספת יחידות מגורים אותם מקבל היזם לצורך מכירתם.
- הרחבת יחידות הדיור לדיירים הקיימים.
- בנוסף מבוצעות תוספות שונות במבנה הקיים, כגון: הוספת מרפסות ו/או מעליות ו/או חניות ו/או מחסנים ו/או ממ"ד, שיפוץ לובי, שיפוץ מעטפת, חיזוק יסודות, פיתוח סביבתי וכד' בהתאם להסכמים השונים בין היזם ובעלי הדירות ובכפוף להיתרי הבנייה.
תמ"א 2 – במסגרת תכנית זו נהרס המבנה הקיים ובמקומו נבנה מבנה חדש בתוספת יחידות דיור אותן יקבל היזם, כאשר הדיירים הקיימים מקבלים את הזכויות שהיו להם קודם להריסת המבנה בתוספת מסוימת לכל דירה, בהתאם להסכמים שנחתמים עימם ובכפוף לקבלת היתרי בנייה.
החל מיום כניסת תמ"א 38 לתוקף ועד למועד הדוח, בוצעו בתמ"א 38 ארבעה תיקונים/ עדכונים שנועדו בחלקם להרחיב את התמריצים המוענקים ליזמים על מנת להניע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
עדכון ראשון – ביום 10 במרץ 2010 ,נכנס לתוקפו תיקון מס' 2 לתמ"א 38 ,אשר מטרתו סגירתה של קומה מפולשת בנוסף לבניית קומה נוספת או אגף נוסף וכן מתן אפשרות להריסת בניין והקמת בניין חדש במקומו לפי זכויות בניה המוענקות מכוח תמ"א 38 ותכניות החלות במקום (תמ"א 38/2)
עדכון שני – ביום 20 במאי 2012 ,אישרה ועדת השרים לענייני פנים ושירותים את תיקון מס' 3 לתמ"א 38 (תמ"א 38/3) שמטרתו הרחבת סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים. כחלק מהפתרונות שאושרו, הוחלט על מתן תוספת זכויות בנייה בהיקף של 2.5 קומות ליזמים, המהווה תוספת של קומה אחת לקומות אותן ניתן היה לבנות על פי תמ"א 38 ערב תיקון 3 .על אף האמור, יצוין, כי בכל הנוגע לפרויקטים בתל אביב, תיקון 3 כפוף למסמך המדיניות ותכנית הרובעים של עיריית תל אביב, לפיה באזורים מסוימים תותר בניית 2.5 קומות נוספות ואילו באחרים תותר בניית 1.5 קומות נוספות בלבד מעל הקומות הקיימות . אגב, באזורים מסוימים בת"א כלל לא מותרת תוספת קומות אלא חיזוק הבניה בלבד.
עדכון שלישי – ביום 25 בנובמבר 2014 פורסם ברשומות תיקון 47 לחוק מע"מ, לפיו יחול מס בשיעור אפס על מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38 ,במתחם פינוי בינוי ובמתחם להתחדשות עירונית ועל מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית בידי יזם במתחם פינוי בינוי ובמתחם להתחדשות עירונית (על פי הוראות סעיפים 31א ו-31ב לחוק מע"מ). לא מדובר בפטור אוטומטי, צריך לעמוד בהתניות מסוימות לרבות שהפטור בו משתמש הדייר לצורך קבלת פטור ממס שבח בגין מכירת זכויותיו בבניין הינו הפטור במסגרת סעיפים 49 לג ו- 49 לג1 לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. במסגרת ההוראות הכלליות בחוק זה הדנות בהיבטי המס החלים על פרויקטי תמ"א 38 ולא פטורים אחרים בהם משתמש הדייר. תחולת תיקון זה נקבעה ביחס למכירת זכות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בנייה שמועד החיוב במס לגביהם חל מיום פרסומו של התיקון כאמור.
עדכון רביעי – בחודש נובמבר 2016 אישרה ועדת שרים לענייני תכנון, בנייה מקרקעין ודיור את החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה לתיקון 3א' לתמ"א 38 .התיקון מתייחס למסלול הריסה ובניה מחדש ומטרותיו העיקריות – הגברת הפשטות של הוראות התמ"א, הגדלת הוודאות לדרך חישוב הזכויות והגדלת תמריצי הבניה למימוש הריסה ובניה מחדש, תוך התייחסות להיקפי הבנייה הקיימים במבנה המיועד להריסה.
עדכון חמישי – בחודש מארס 2017 ,אושר תיקון לחוק התכנון והבנייה, לפיו רשויות מקומיות תהיינה רשאיות לגבות היטל השבחה של 25% על שוויה של קומה אחת הנוספת לבניין מכח הוראות תמ"א 38 ,בכפוף לתנאי והוראות התיקון, זאת בשונה ממצב הדברים אשר היה עד למועד תיקון זה במסגרתו פרויקטי תמ"א 38 היו פטורים מהיטל השבחה. ההיטל החדש צפוי להיות מגולגל ליזמים ומהם לרוכשים ועלול להביא להתייקרות נוספת במחירי הדירות החדשות.
מדריכים נוספים:
תמ"א 38 – ככה קונים דירה בהנחה
תמ"א 38- מעלה את ערך הדירה בכ-40%
ההלוואה הכי טובה שתוכלו לקחת היא, ככל הנראה, הלוואה מקופת גמל או קרן השתלמות. מדובר על הלוואה עם תנאים טובים במיוחד מכיוון שמול ההלוואה יש למלווה ביטחון – קופת גמל או קרן השתלמות. ההלוואות ניתנות בשיעור של 30% עד אפילו 80%, תלוי במצב נזילות הקופה/ קרן ההשתלמות – ראו כאן הרחבה על הלוואות מקופות גמל וקרנות השתלמות.
אלא שכפי שכתבנו כאן – מסתבר שקופות הגמל וקרנות ההשתלמות שבכובע השני שלהן הם מלוות כספים, לא פעלו לפי ההנחיות – אסור להן לקחת עמלות והן לקחו. מדובר על סכומים של 100-200 שקל בגין פתיחת תיק הלוואה וכו', אבל הן צריכות להחזיר זאת. בינתיים הן קיבלו תביעה ייצגוית כשההערכה היא שמדובר על היקף מצרפי של 100 מיליון שקל.
עיקר הבעיה היא בחרות הביטוח להן קרנות פנסיה וקרנות השתלמות. הן גובות עמלה בגין "דמי טיפול", "דמי עריכת מסמכים", "דמי ניהול תיק", "עמלת פתיחת תיק", "עמלת פירעון מוקדם", "עמלת גבייה".
למעשה, כבר לפני כשנה החליטה המפקחת על הביטוח ושוק ההון לבטל את העמלות שנלקחות מהציבור בעת לקיחת הלוואה מגופים אלו, והדגישה כי אין היא מוצדקת והיא מנוגדת להנחיות. ברשות שוק ההון טענו כי כאשר לווה מקבל הלוואה (כנגד החיסכון הפנסיוני שלו – קופת גמל, קרן השתלמות, קרן פנסיה), הרי שהמקור לאותם כספי הלוואה הוא כספי החיסכון של עמית אחר, שנהנה מתשלום הריבית של הלווה. ומכאן, שהגוף המנהל את ההשקעות כבר מתוגמל על ההלוואה הזו – דמי הניהול שהם מקבלים על ההפקדה ועל הצבירה, ובדוגמה – כאשר נותנים הלוואה לחוסך א' מכספי החיסכון של חוסך ב', זאת פעולת השקעה של הגוף המוסדי וזה אינו שונה מרכישת אג"ח, או ניירות ערך אחרים, או ניירות ערך לא סחירים והשקעות לא סחירות. אז למה לקבל על הפעולה הזו דמי טיפול?
אלא שיש כאן עניין סמנטי – לא משנה איך קוראים להוצאה של הלווה ולהכנסה של הגוף המוסדי, הגוף הזה יכול לקרוא לזה ריבית. כלומר, בסופו של דבר זה עניין כלכלי, אז אם הגוף המוסדי יעריך שיש לו בתהליך הוצאות שהוא לא יכול לגבות אותן, הוא פשוט יעלה את הריבית. אז מה זה משנה?
קיבלתם הלוואה מקופת גמל או קרן השתלמות? ייתכן שמגיע לכם החזר כספי
הלוואה חוץ בנקאית – כל מה שצריך לדעת
בשורה לטסים להודו – אייר אינדיה השיקה קו ישיר. הקו נפתח בתמרוץ משרד התיירות ומדובר על טיסה ישירה בקו ניו דלהי-תל אביב. הקו נפתח בהמשך למאמצי שיווק של משרד התיירות בראשות השר יריב לוין. המשרד תמך והעניק מענק לצרכי שיווק הקו החדש וכן פתח לשכת תיירות בהודו וקמפיינים ייעודים, שהביאו לעליה מתמדת בכניסות תיירים מהודו לישראל. ב-2018, מגמת העלייה נמשכת כאשר מתחילת השנה נרשמה עלייה של מעל 30% במספר התיירים הנכנסים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.
הטיסה הישירה תעבור מעל סעודיה. בעבר לא ניתן אישור לעבור מעל סעודיה בטיסות מישראל ולישראל. מסלול ישיר להודו, דרך סעודיה, מקצר את משך הטיסה בכשעתיים. פחות זמן= פחות כסף. מחיר הטיסה יירד בכ-20% לכ-700 דולר (הלוך ושוב)
הקו להודו גם יכול להיות תחנת ביניים. הטיסות להודו יהיו טיסות קונקשן ליעדים שונים במזרח הרחוק, המרכזי שבהם – תאילנד. טיסה לתאילנד דרך הודו עשויה להיות המהירה והוזלה ביותר מבין הטיסות הקיימות כיום.
על פי האתר טרוויליסט שבדק – כמה תעלה טיסה לתאילנד נמצא כי אייר אינדיה הציעה את ההצעה הזולה. טיסה ישירה, באמצע אוגוסט עד סוף אוגוסט (העונה החמה) עם אייר אינדיה תעלה פחות מ-900 דולר, ואילו עם אל על המחיר יעלה ל-1,362 דולר. טיסות עם קונשקן יעלו בסביבו 1,000 דולר.
כך או אחרת, הכוונה לטוס ישיר להודו כבר על השולחן זמן רב. כבר ב-2016 נפגש מנכ"ל משרד התיירות אמיר הלוי, בהודו עם מנכ"ל חברת התעופה והציג בפניו את הפוטנציאל העסקי של פתיחת קו ישיר לישראל. כיום ניתן להצביע על התחלת מימוש הפוטנציאל, ובין היתר עליה של 47% בכניסות תיירים מהודו בשנת 2017 בהשוואה לשנת 2015, לצד המציאות בה למעלה מ-50 מיליון הודים בעלי דרכונים.
מסקר תיירות נכנסת שערך משרד התיירות עולה, כי תייר הודי שוהה בישראל 6.2 לילות בממוצע (וזה הרבה) ומוציא כ-1,066 דולר בביקורו. כמו כן, ממחקר שוק שבוצע על ידי המשרד עולה, שלמעלה מ-350 מיליון איש, שחלקם גולשים באינטרנט – רואים בישראל "סטארט-אפ ניישן" ומדינה מובילה בקולינריה, יין וסגנון חיים.
לאור זאת, ניתן לראות עלייה מתמדת במספר התיירים המגיעים לישראל מהודו בשנים האחרונות:
בשנת 2014 הגיעו כ- 34,600.
בשנת 2015 הגיעו כ-39,300 – עלייה של 13.5% ביחס לשנה הקודמת.
בשנת 2016 כ-44,500 – עלייה של 13.2% ביחס לשנה הקודמת.
בשנת 2017 כ- -58,000 עלייה של 23.2% ביחס לשנה הקודמת.
בשנת 2018 הצפי הוא שיגיעו קרוב ל-80 אלף איש.
לאחר שזיהה את הפוטנציאל התיירותי הגדול, הגדיל משרד התיירות את תקציב השיווק בהודו ופתח לפני כארבע שנים לשכה ייעודית במומביי לטובת קידום הנושא, כאשר היעד העתידי שהציב לעצמו משרד התיירות הינו בין 80-100 אלף תיירים בשנים הקרובות.
היות והתיירות היוצאת מהודו גדלה בקצב המהיר ביותר בעולם, הודו מהווה פוטנציאל תיירות נרחב. כבר היום הודו הינה מדינת המקור השנייה בגודלה במזרח הרחוק לתיירות נכנסת לישראל לאחר סין. מעמד הביניים ההודי מונה כ- 300 מיליון אנשים, כאשר 34% מההודים מעדיפים לנצל את כספם הפנוי על חופשות ונסיעות.
על רקע אישור הקו הישיר, אל על תבעה את החלטת משרד התיירות וטענה שהיא מקופחת. הרי אל על לא יכולה לטוס מעל סעודיה והמשמעות היא שהיא הפסידה חלק ניכר מההכנסות שלה בקווים למזרח אסיה שנחשבים רווחים במיוחד. אל על, למרות שהשנתיים האחורנות התאפיינו בגידול בתחום התיירות, לא הצליחה לתרגם את השיפור בתחום לרווחים משמעותיים.
הכלכלן הראשי של משרד האוצר – יואל נוה, מפרסם סקירה על השקעות הזרים בארץ. הוא בוחן מדדי השקעה ושינויים במדדים, תוך כדי התייחסות השוואתית למדינות אחרות כדי לבחון מה מצבנו – האם המשקיעים הזרים "אוהבים" להשקיע כאן – אז התשובה בסה"כ כן, אבל צריך לצלול לנתוני כדי להבין – כמה? איך? מתי , למה ומה המגמות להמשך?
השקעות זרות – רקע
בסקירה בדקו כלכלני האוצר את המדדים המיוחסים להשקעות זרות ישירות (FDI) – מדד פוטנציאל ההשקעות הזרות, מדד ביצועי ההשקעות הזרות ומדד מוגבלות ההשקעה; כמו גם מיקומה של ישראל באותם המדדים בהשוואה למדינות ה-OECD. מהסקירה עולה כי לישראל הצלחה יחסית במשיכת השקעות זרות ישירות. עם זאת, לא ניתן לשלול כי קיים פוטנציאל נוסף בלתי ממומש במשיכת השקעות, וזאת בשל המגבלות החלות על סקטורים רבים בכלכלה הישראלית כלפי משקיעים זרים. כך לדוגמא, במדד מוגבלות ההשקעות של ה-OECD, שייסקר בהמשך, נמצאת ישראל במקום ה-28 מתוך 35 מדינות החברות בארגון.
- המדדים מראים כי בישראל קיים פוטנציאל גבוה במיוחד למשיכת השקעות זרות "מחפשות נכסים אסטרטגים" והשקעות "מחפשות יעילות". כדי לשמר פוטנציאל זה, יש להקפיד על שמירת יתרונותיה היחסיים של ישראל בתחומי ההשכלה הגבוהה וההון האנושי.
- בנוסף לשיפור הסביבה הרגולטורית, שתועיל למשקיעים זרים כמו גם למקומיים, קיימים מספר כלים שביכולתם לצמצם את חסמי ההשקעה בישראל ולהפוך אותה למקום אטרקטיבי יותר להשקעות זרות. בכלל זה ניתן לציין הסכמי הגנה על השקעות, הסכמי סחר המשלבים פרקי השקעות, אמנות למניעת כפל מס, והסכמים לשיתוף פעולה, כדוגמת הסכם שיתוף הפעולה בחדשנות במגזר הפיננסי שנחתם עם שוויץ.
- באמצעות הכלים המוזכרים לעיל, תוכל ישראל להמשיך בתהליך של הפחתת הרגולציה ופתיחת המשק למשקיעים זרים גם בענפים שהיום חסומים בפניהם, תוך כדי שמירה על מסגרת רגולטורית ועל אינטרסים שמהותם הגנת הציבור.
השקעות זרות ישירות מביאות איתן, מלבד הון זר, גם השפעות חיוביות המתבטאות בפריון גבוה יותר, בשיפור התחרותיות של החברות המקומיות ובעליית שכר לעובדים המקומיים. אולם, השפעות חיוביות אלו אינן אחידות עבור מדינות וסוגי השקעות שונים. כך, מחקרים כלכליים רבים שניסו לאמוד את ההשפעות עבור מקומות שונים בעולם, הגיעו לתוצאות ולמסקנות שונות. לכן, גם כאשר בוחנים את השפעת ההשקעות הזרות על הכלכלה המקומית, יש להבחין בין השקעות זרות מסוגים שונים ובענפי כלכלה שונים.
רפורמת המס של ארה"ב צפויה לשנות את מבנה ההשקעות של אזרחים אמריקנים במדינות זרות, בכך שתהפוך את ארה"ב למדינה אטרקטיבית יותר להשקעות, זרות ומקומיות. מבנה ההשקעות יכול להשתנות בצורה משמעותית, כפי שניתן ללמוד למשל ממחקרם של Grubert שמצא ששינוי במדיניות המס של ארה"ב ישנה פריסה גיאוגרפית של זרימות הון אמריקני בכ-19%. שינוי בקנה מידה גדול, כפי שמתוכנן ברפורמה הנוכחית בארה"ב, צפוי לשנות את זרימת ההשקעות האמריקניות לעולם בכלל, ולישראל בפרט. שינוי זה יכול לכלול גם ירידה בהיקף ההשקעות האמריקניות העוברות לישראל דרך מדינות שלישיות (לדוגמא: איי הבתולה הבריטים ואיי קיימן), ללא השפעה על היקף ההשקעות הנכנסות בפועל לישראל. לחלופין, הרפורמה עלולה להביא לירידה בהיקף ההשקעות של אמריקנים בישראל וניתוב ההשקעה של הכספים אל המשק האמריקני. בהינתן שינויים אלו, בנוסף לשינויים אחרים בכלכלה העולמית, יש צורך בחשיבה מחודשת על מידת האטרקטיביות של ישראל כיעד להשקעות זרות, אמריקניות וממדינות אחרות.
ישראל – פוטנציאל גבוה, ביצועים טובים ומגבלות רבות
מיקוד זה יסקור מספר מדדים המיוחסים להשקעות זרות (מדד פוטנציאל ההשקעות הזרות, מדד מוגבלות ההשקעה ומדד ביצועי ההשקעות הזרות) וישווה את מצבה של ישראל לשאר מדינות ה‑OECD עבור אותם המדדים. בחינת המדדים תראה כי לישראל פוטנציאל גבוה, המתבטא במשיכת השקעות זרות ישירות בכמות גבוהה יחסית לעולם, אולם ניתן להניח שכמות זו יכלה להיות גבוהה יותר בהינתן המגבלות החלות על סקטורים רבים בכלכלה הישראלית כלפי משקיעים זרים.
מדד פוטנציאל ההשקעות פותח על ידי ועדת האו"ם לסחר ופיתוח (UNCTAD) במטרה להשוות בין מדינות בהיבט של פוטנציאל למשיכת השקעות זרות, תוך כדי ניסיון להסתכל על ההחלטה להשקיע מנקודת מבטם של המשקיעים, ועל פי מאפייני מדינת היעד. המדד מנסה לבחון פיתוח כלכלי ואנושי, תשתיות המתאימות לפיתוח כלכלי ורמת חיים של האוכלוסייה. המדד מורכב מתתי-המדדים הבאים:
- תמ"ג לנפש – משתנה המתואם את רמת הפיתוח הכלכלי של המדינה, רמת החיים והתפתחות טכנולוגית (מקור: קרן המטבע)
- צמיחה בעשור האחרון – יכול להעיד על עלייה בפריון העבודה. כולל בתוכו את המגמות האחרונות שעוברות על כלכלת המדינה. (מקור: נתוני קרן המטבע)
- משקל היצוא בתמ"ג – פתיחות המשק למסחר בינלאומי, כמו גם ייצור של מוצרים תחרותיים בשוק העולמי והימצאותם של משאבי טבע במדינה (מקור: הבנק העולמי)
- חיבור טלפון קווי לכל 1,000 איש – מעיד על רמת התשתיות הבסיסית המאפשרת ניהול עסקים במדינה. החל משנת 2008 מספר קווי הטלפון ל-1,000 איש במדינות המערב נמצא בירידה מתמדת, בעיקר בגלל התרחבות השימוש בטלפונים ניידים. בשל כך, הוחלף מדד החיבור לטלפון קווי בחיבור לאינטרנט ביתי מהיר קבוע (בניגוד לסלולרי) ל-100 איש (מקור: איגוד הטלקומוניקציה הבינלאומי)
- שימוש באנרגיה לנפש – מעיד על עלות ועל זמינות אנרגיה, אלמנט חשוב בייצור תעשייתי בקנה מידה גדול. מנגד, המדד מעיד על הצורך באנרגיה, העולה במדינות קרות. (מקור: הבנק העולמי)
- הוצאה למחקר ופיתוח כאחוז מהתוצר – מעיד על היכולות הטכנולוגיות במדינה, על היכולות החדשניות ועל הסיכוי שמשקיע ירכוש חברה למטרות אסטרטגיות בהתבסס על הטכנולוגיות שלה. (מקור: ה-OECD)
- בעלי תואר אקדמי מאוכלוסייה – מעיד על רמת ההון האנושי במדינה, על ההמצאות של כוח אדם איכותי ובעל כישורים (מקור ה-OECD)
- סיכון מדינה – מורכב מ-3 מדדים: יציבות פוליטית (50%), רמת שלטון החוק (25%) והיעדר שחיתות (25%). השלושה מהווים שיקול של משקיעים בבואם להשקיע במדינות. הם מבטאים את הסיכוי שממשלה תעמוד בהחלטותיה, שהמשקיע לא ייפגע מהשלכות של שינויים פוליטיים, היעדרות של משברים כלכליים חמורים ושזכויותיו של המשקיע יישמרו גם כאשר הפוליטיקאים מתחלפים (מבוסס על מדד WGI הבנק העולמי)
המטרה בבניית המדד היא לספק השוואה בינלאומית של אלמנטים אובייקטיבים בין מדינות. המדד בוחן בעיקר אלמנטים של פיתוח אנושי וכלכלי, וכאלו המתואמים עם גורמים המשפיעים או המעידים על השקעות זרות. אלמנטים נוספים, המשתנים בין מדינות ברמות פיתוח שונות, כגון עלויות כוח אדם, מהוות שיקול חשוב בבחירת מקום השקעה, במיוחד בתחומי הייצור, אולם לא נכללות במדד. לאור זאת, יעילות המדד היא מיטבית כאשר משתמשים בו להשוואה בין מדינות ברמת פיתוח דומה, ולכן ישראל מוצגת בסקירה בהשוואה למדינות ה-OECD.
ניתן להניח כי משקיעים, בבואם להשקיע במדינה זרה, נותנים משקל שונה לכל אלמנט בהתאם למאפיינים הפרטניים של ההשקעה. למרות זאת, ולטובת יצירת מדד כללי הרלוונטי להשקעות זרות בכללותן, המדד מניח משקל שווה לכל אחד מתתי-המדדים המרכיבים אותו. אלמנטים של מיסוי, המסבירים גם הם חלק גדול מזרם ההשקעות העולמי, אינם נלקחים בחשבון בשל השונות הגבוהה בין תנאי מיסוי לכל חברה, והיכולת של חברות לבצע תכנוני- מס שונים.
ישראל נמצאת במקום ה-11 מבין מדינות ה-OECD במדד פוטנציאל ההשקעות הזרות המצרפי.
בבחינת תתי-מדד פוטנציאל ההשקעות (תרשים ש4), ישראל נמצאת במיקום גבוה יחסית בצמיחה לנפש בעשור האחרון ובמדדי ההשכלה ו-המחקר ופיתוח, בהשוואה לממוצע ה-OECD. סיכון המדינה של ישראל גבוה ביחס לממוצע ה-OECD, ואילו מיקום ישראל בכל הנוגע ליצוא, לתשתית האינטרנט ולצריכת האנרגיה לנפש נמוך בהשוואה לממוצע ה-OECD.
סיווג השקעות זרות
מדד פוטנציאל ההשקעות הזרות הוא מדד כולל, המנסה לאמוד את פוטנציאל המדינה למשיכת השקעות מכל הסוגים. אולם, אין כל ההשקעות זהות. נהוג לסווג את ההשקעות הזרות על בסיס השיקולים המנחים את המשקיע. לפיכך, ההשקעות הזרות הנכנסות סווגו לארבע מוטיבציות עיקריות:
השקעות מחפשות שוק – השקעה במדינה לשם ניצול גודל השוק שלה ובכדי להגדיל את נתח השוק ובסיס הלקוחות של החברה בעולם. לדוגמא: חברה קמעונאית המקימה סניף במדינה זרה.
השקעות זרות מחפשות משאבים – משקיעים המחפשים להשקיע במדינה בשל המצאות של משאבי טבע.
השקעות מחפשות נכסים אסטרטגים – השקעות במיזוגים ורכישות (M&A) של נכסים להם יש מאפיינים ייחודיים אותם מנסה המשקיע לשלב בחברה שלו. לדוגמא: מותג, שיטות עבודה, רשתות הפצה.
השקעות מחפשות יעילות – השקעה במדינה על מנת לנצל את יתרונותיה היחסיים ושיפור יעילות המשקיע על מנת לזכות ביתרון בשווקים הגלובליים. היתרונות יכולים להיות החל מכוח עבודה איכותי, דרך מיקום גיאוגרפי אסטרטגי ועד קרבה לשווקי היעד.
מדד פוטנציאל ההשקעות ממוקד להשקעות מסוגים שונים – מדד פוטנציאל ההשקעות, בהיותו מדד רב-תחומי המנסה לבחון את הפוטנציאל הכללי של המדינה למשיכת השקעות זרות, אינו מבדיל ביכולת של מדינה למשוך השקעות מסוגים שונים. לשם כך, נעשה תקנון של מרכיבי המדד להתאמה פרטנית לכל סוג השקעה.
כפי שניתן היה לצפות, המדדים המבוססים על משאבי הטבע והשוק נמוכים יחסית בישראל. לעומת זאת, במדדי היעילות לישראל יש פוטנציאל גבוה יחסית במשיכת השקעות ולישראל הפוטנציאל הגבוה ביותר, מבין מדינות ה-OECD, למשיכת השקעות מחפשות נכסים אסטרטגים (דבר התואם את המגמה של עלייה במספר המיזוגים והרכישות של חברות ישראליות על ידי חברות זרות בשנים האחרונות).
מדד מוגבלות ההשקעה של ה-OECD
מדד מוּגבּלוּת ההשקעה של ה-OECD הוא אחד מהמרכיבים את מדד ה-PMR של ה-OECD. המדד מורכב מהגבלות על משקיעים זרים ב-22 סקטורים שונים (ומספר תתי סקטורים), כאשר כל מגבלה על פעילות משקיעים זרים בסקטור מסוים תעלה את ערך המדד. מדד בגובה 1 מייצג שוק הסגור לחלוטין עבור משקיעים זרים ו-0 מייצג שוק פתוח לחלוטין. בניגוד לציונים נמוכים במדדי השוואה אחרים (לדוגמא, מדד doing business של הבנק העולמי) ערך גבוה ומיקום נמוך במדד מוגבלות ההשקעה אינם מעידים בהכרח על סביבה עסקית בעייתית ועל קושי של משקיעים זרים בהתנהלות אל מול הרשויות. כך למשל, כפי שניתן לראות בתרשים ש7, גם מדינות בעלות מנגנונים בירוקרטים יעילים (המתבטאים בדירוג גבוה במדד קלות עשיית עסקים של הבנק העולמי), מסיבות שונות, מחליטות לסגור סקטורים מסוימים להשקעות זרות או להגביל כניסה של משקיעים זרים לסקטורים מסוימים.
הממצאים שונים כאשר מסתכלים על המיקום היחסי של ישראל . בחלק החיובי בתרשים נספרות המדינות להן יותר מגבלות על משקיעים זרים בסקטור מסוים בהשוואה לישראל, ובחלק השלילי המדינות בהן המגבלות מצומצמות יותר. ניתן לראות שמלבד בענף הדיג, דירוג מוגבלות ההשקעות הזרות של ישראל גבוה יותר בישראל מאשר ברוב מדינות ה-OECD. בענפי התעבורה הימית והקרקעית, החשמל והתקשורת הערכים עבור ישראל הם מהגבוהים בקבוצת המדינות.
נתוני ה-FDI אינם לוקחים בחשבון את ההבדל בין השקעות זרות ישירות "טובות" שתורמות לפריון ולתועלת חיובית לעסקים מקומיים, לכאלו המביאות לתיסוף של המטבע שלא מלווה ביצירת פעילות כלכלית חיובית, ולכן מדינה שערך מדד ביצועי ההשקעות גבוה, לא בהכרח תרוויח כלכלית מקיומן של השקעות זרות ומיקום גבוה במדד לא יבטא מצב אידאלי מבחינת
סיכום וצעדי מדיניות פוטנציאליים
סקירה זו באה לבחון את מצבה של ישראל במדדים בינלאומיים הנוגעים להשקעות זרות משלוש זוויות שונות: פוטנציאל, פתיחות וביצוע. הממצאים מראים כי ישראל היא בעלת פוטנציאל גבוה, פתיחות נמוכה וביצועים גבוהים. ההנחה המתבקשת היא כי בתכנון צעדי מדיניות יש לקחת בחשבון את שקלול של שלושת המדדים. שקלול המדדים מעיד על כך כי ישראל נמצאת בנקודת פתיחה טובה לקראת חשיבה מחודשת על מדיניותה כלפי משקיעים זרים והשקעות זרות.
על פי מדד פוטנציאל ההשקעות, לישראל פוטנציאל גבוה יחסית למשיכת השקעות זרות, ובמיוחד השקעות זרות מחפשות נכסים אסטרטגים והשקעות מחפשות יעילות. זאת בעיקר בשל ההשקעה הגבוהה במחקר ופיתוח ושיעור גבוה של מחזיקי תארים אקדמיים. פוטנציאל זה היה גדול אף יותר במידה וסיכון המדינה בישראל היה נמוך יותר. השאלה מבחינת קובעי המדיניות צריכה להיות כיצד משפרים את האטרקטיביות של ישראל להשקעות זרות, ללא קשר להטבות מס או מענקים שמדינת ישראל בוחרת להעניק למשקיע מסוים ותחת תנאים מסוימים.
דרך להתגבר על החיסרון של ישראל בשל רמת סיכון המדינה היא חתימה על הסכמים בינלאומיים במטרה להקל את חששות המשקיעים ולהפחית את הנטל הבירוקרטי החל עליהם. הסכמי סחר מהשנים האחרונות משלבים, בנוסף לפרקים על סחר בסחורות וסחר בשירותים, גם פרקי השקעות המבטיחים למשקיעים הגנה. זאת במטרה לעודד השקעות בין המדינות החתומות על ההסכם.
הערך הגבוה באופן יחסי של ישראל במדד המוגבלות של ה-OECD במרבית הסקטורים, מראה שיש תקדים אצל מדינות אחרות לליברליזציה באותם הסקטורים. פתיחת השוק הישראלי לכניסה של משקיעים זרים בתחומים נוספים, בכפוף להחלטות מדיניות השוקלות את המשמעות של פתיחת הסקטורים הרלוונטיים, תאפשר לנצל את יתרונות ההשקעות הזרות בתחומים בהם הן נדרשות, בהגדלת הפריון, הורדת יוקר המחיה והגברת הפעילות הכלכלית במשק.