ריבית משכנתא מבטאת בין היתר את מצב שוק הדירות – כשהיא עולה זה עשוי לרמז על עודף ביקוש על היצע – יש יותר רוכשי דירות, הביקושים גדולים, יש פניות רבות לבנקים למשכנתאות, יש ביקושים למשכנתאות, והביקושים האלו גורמים לריבית לעלות.

מנגד, כשהיא יורדת, אז אולי יש התמתנות בביקוש לדירות ובהתאמה התמתנות בביקוש למשכנתאות. וזה מה שקורה עכשיו. ריבית המשכנתא  בספטמבר (ריבית מ-11 בספטמבר ואילך) ירדה – גם הריבית במשכנתאות צמודות למדד, וגם הריבית במשכנתאות שקליות. הירידה מגיעה לאחר כמה חודשים של קיפאון, והיא ממשיכה את הנתונים על עצירה בשוק הדירות – ירידה בכמות העסקאות, ירידה בכמות הדירות בבנייה (מלאי הדירות), והתארכות הזמן שלוקח למכור דירה. אז אולי יש כאן רמז נוסף להתמתנות בשוק הדירות, אבל צריך לזכור – בינתיים זה ירידה בהיקף העסקאות, זאת ממש לא ירידה במחירים!

ריבית משכנתא בספטמבר – הצמודה ירדה ל-3.61% לעומת 3.71% בחודש קודם

ריבית משכנתא בספטמבר ירדה גם בצמודה וגם בשקלית. הריבית הצמודה ירדה ב-0.1% ל-3.61% לעומת חודש קודם – כך עולה מנתונים מעודכנים של  בנק ישראל. הירידה הזו מגיעה אחרי חודשים של קיפאון וירידה קלה, כשלפני כן ריבית המשכנתא זינקה ב-2% בתקופה של שנתיים. עם זאת, כנראה שמוקדם לנבא מה יקרה בהמשך – מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה גם בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תוכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבהב-12 אלף דירות נוספות. המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים כשבס"כ נרשמו לתוכנית 100 אלף משפחות וזכו כ-25 אלף בלבד. כלומר, יש 75 אלף משפחות שיושבות על הגדר ולא נמצאות בשוק הדירות. זאת צלחה גדולה לשר האוצר, משה כחלון, כי ברגע שהם לא מחפשים ומבקשים דירות, השוק משתנה – ירידה כזו משמעותית בצד הביקוש עשויה לחסל את עודף הביקוש, ואז – ההיצע נותן את הטון, והשוק משנה כיוון. אולי זה יקרה, אבל מנגד – הקבלנים עוצרים את הבנייה, כך שההיצע בהתאמה יורד, ומעבר לכך – במחיר למשתכן יש עדיין בעיות רבות, שעיקרן – זמן ממושך – כ- שנים עד לקבלת הדירה, ודירות לא מתאימות (גדולות מדי, סטנדרט בנייה לא מספק ועוד).

,וביחס לריבית משכנתא, חשוב גם להדגיש –  העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). ומכאן שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה. אלא שעלייה בריבית עשויה גם לקרר את שוק הדירות – פחות ירוצו לקנות דירה, ואז בהתאמה הביקוש למשכנתא יירד, וזה עשוי להוזיל במשהו את הריבית.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

על כל פנים, ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש ספטמבר ( (נלקחה באוגוסט ולביצוע עד 11 בספטמבר)  ירדה כאמור ל-3.61% לעומת 3.71% חודש קודם, ולעומת 3.69% בחודש יולי

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 4.87%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות השקליות לתקופות פירעון שונות:

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

מחשבון מס רכישה

מה ההבדל בין רווח מגזרי לרווח תפעולי? למה אלקטרה צריכה צפויה לדווח על רווחים מרשימים במגזר הסלולר? ולמה אין לזה (בהכרח) קשר לרווח התפעולי האמיתי של גולן?

בהמשך לטור על הרווח התפעולי המנופח של גולן טלקום (מלפני שבועיים), ובהמשך לפניות ושאלות קוראים וגולשים, חזרתי לדוחות של אלקטרה צריכה שרכשה את גולן טלקום, כדי לשתף אתכם בכמה אנקדוטות נוספות.

אתחיל בתמצית הפרק הקודם –  גולן טלקום הפתיעה את השוק ודיווחה על רווח תפעולי של 21 מיליון שקל ברבעון השני של השנה, אבל זה לא באמת הרווח של גולן. הרווח הזה נובע מההסדר והסכם השותפות מול סלקום (שמספקת תשתית לגולן) והחלפת ההסכם מהסכם מארח (גולן התארחה על התשתית של סלקום) להסכם שותפות (גולן שותפה בחלק מהתשתית של סלקום). וברגע שמדובר בשותפות ולא אירוח אז יש כאן השקעה ולא הוצאה, ואז מדובר על יצירת נכס במאזן (השקעה היא נכס מאזני) לא על הוצאה, וההשפעה על השורה התחתונה היא פשוטה – יותר רווחים.

מדובר על הסכם קריטי שמשנה את הדוחות באופן משמעותי, אבל יש עוד השפעות על הרווח. נתחיל בסוגיה לכאורה ברורה, אך בפועל – היא ממש לא כך. כשאלקטרה צריכה תדווח על הרווח המגזרי שלה בתחום הסלולר (אספקת שירותי סלולר) האם זה יבטא את הרווח התפעולי של גולן?

אז קודם כל, חשוב להבהיר שמגזר זה הגדרה ניהולית (שכפופה למבחנים איכותיים). הנהלת החברה מגדירה מגזר ואז היא מדווחת עליו (במסגרת ביאור מיוחד, ולרוב גם במסגרת דוח הדירקטוריון). הרווח המגזרי הוא התוצאה של ההכנסות מהמגזר פחות ההוצאות המיוחסות באופן ישיר למגזר.

הוצאות שאינן ניתנות לייחוס לא יתבטאו ברווח המגזרי, וזו סוגיה חשובה. כי חברה שיש לה מגזרי פעילות יכולה לדווח לדוגמה על רווחי מגזרי כולל של 50 מיליון שקל ובפועל הרווח התפעולי שלה יהיה 30 מיליון שקל – יש לה פשוט עוד 20 מיליון שקל של הוצאות תפעוליות שלא ניתן לייחס אותן למגזרים. בביאור על המגזרים מקבלים את הרווח המגזרי של כל תחום את סה"כ הרווח המגזרי ואז יש שורה של הוצאות שלא ניתנות לייחוס ורק אחר כך – הרווח התפעולי.

ולמה זה חשוב? כי הרווח המגזרי של אלקטרה צריכה מתחום הסלולר הוא לא בהכרח הרווח התפעולי שלה. נניח לצורך הדוגמה שגולן טלקום היא מגזר נפרד לחלוטין והיא תישאר כך בעתיד, ונניח לדוגמה שברבעון הבא אלקטרה צריכה מדווחת כי רווחי המגזר מסתכמים ב-25 מיליון שקל. מה המשמעות של נתון זה? ובכן, זה הרווח המגזרי שרואה אלקטרה צריכה, ולמרות שלצורך הדוגמה המגזר הוא רק גולן טלקום, יכול להיות שיש לה הוצאות נוספות שניתן לייחס אותן למגזר (עובדים באלקטרה צריכה שאחראית על הפעילות של גולן), אבל זה יחסית סכום קטן. השוני הגדול בין הרווח המגזרי לרווח התפעולי לא נמצא בהוצאות האלו וגם לא בהגדרה השונה של רווח מגזרי לעומת תפעולי (כלומר, לא בהוצאות הלא מיוחסות).

הפער נמצא בחשבונאות הרכישה, ובהכנסות והוצאות עתידיות שוטפות כתוצאה מהרכישה. זה עובד כך – כאשר אלקטרה צריכה רכשה את גולן היא הקצתה את סכום התמורה לנכסים ולהתחייבויות של החברה. התברר שיש נכסים לא מוחשיים ומוניטין וכן יש התחייבויות מעין לא מוחשיות שנובעות מהסכם מכביד ומהתחייבות בגין חוב העבר לסלקום. ולמה הכוונה? לגולן היה הסכם לרכישה ושימוש בתשתיות תקשורת, ההסכם הזה הוא לשנים רבות, אבל מה קורה כאשר החברה מפסיקה את ההסכם או שמגדירה אותו כהסכם שמכביד עליה (כלומר שיוצר לה הוצאות) – יש לה בעצם התחייבות עתידית, רק שכאן המצב מסתבך – אלקטרה צריכה רכשה את גולן עם ההסכמים המכבידים ולכן היא הגדירה אותם כהתחייבות. ההתחייבות הזו תקטן על פני השנים (בהתאם לאורך חיי ההסכמים). בפועל, אדגיש מדובר על הסכם מכביד והסכם עם סלקום שמסדיר את חובות העבר (בהינתן צפי השימוש גם בעתיד). בהחלט סוגיה מורכבת, אבל מה שחשוב מבחינתנו שיש כאן התחייבות שיש להכיר בה באופן שוטף – אבל מה זאת בעצם התחייבות שמכירים בה באופן שוטף – הכנסה. ברגע שמורידים/ מפחיתים התחייבות, נרשמת בדוחות של אלקטרה צריכה הכנסה, וזו לא הכנסה שולית.

ההתחייבויות שנוצרו במסגרת הרכישה ושיש להפחית אותן מסתכמות בכ-660 מיליון שקל, ונראה שההכנסה שהם ייצרו על פני תקופת ההפחתה (מ-10 עד 15 שנה) יסתכמו בכ-40-50 מיליון שקל בשנה. כלומר, הסעיף הקצת מוזר הזה יתרום רווח מגזרי רבעוני של 10 מיליון ויותר.

מנגד, יש גם נכסים שיש להפחית, וזה המצב הטבעי. הכוונה לנכסים לא מוחשיים כמו – שם המותג, קשרי לקוחות, עלויות הרכשת לקוחות. מדובר על סכום קטן משמעותית מההתחייבויות – 150 מיליון שקל, אבל תקופת ההפחתה שלו קצרה יותר, כך שבשנה וחצי הראשונות ההפחתה צפויה להגיע לכ-40 מיליון שקל (הערכה גסה). אבל בהמשך, זה יירד משמעותית לכיוון ה-20 מיליון שקל (ואחרי 4 שנים זה יירד ל-5 מיליון שקל).

ומכאן, שבשנה הקרובה, הפחתת הנכסים הלא מוחשיים היא הוצאה שמאזנת את ההכנסה מהקטנת ההתחייבויות, אבל מהר מאוד, אלקטרה צריכה תרשום רווח מעין טכני של 15-20 מיליון שקל בשנה ויותר (אחרי 4 שנים הוא עשוי לעלות על 40 מיליון שקל). הרווח הזה הוא חלק מהרווח המגזרי העתידי של תחום שירותי הסלולר, אבל הוא לא באמת רווח תפעולי של גולן. זו תוספת (ענקית) לרווח שלה. ובכלל – את הרווח התפעולי של גולן אנחנו לא אמורים לראות – גולן היא חברה מאוחדת וככזאת, אין חובה לפרסם את הדוחות שלה. מה שכן מדווח זה הרווח המגזרי של אלקטרה צריכה והרווח הזה יהיה גבוה במיוחד, אבל ממש לא מייצג את הרווח והרווחיות של התחום.

קדימהסטם שוויתרה על הדיווח הרבעוני פרסמה את התוצאות למחצית הראשונה של 2017. בחודשים האחרונים התפטרה דירקטורית על רקע מצבה הפיננסי הבעייתי של החברה, ולמרות סוג של הכחשות של מנהלי החברה, התוצאות מוכיחות – החברה במצוקה פיננסית. מה שמפתיע בסיפור הזה שנתנו לחברה לא לדווח על תוצאות הרבעון – הרי זו חברה שכל יום יכול להתרחש בה משהו, אז לא לדווח על תוצאות רבעון, זה פשוט להגיד למשקיעים – לא נותנים לכם מידע, רוצים תשקיעו, לא רוצים – תמכרו. זאת לא היתה הכוונה של רשות ניירות ערך כשהיא וויתרה לחברות קטנות ובינוניות על פרסום הדוחות הכספיים, אבל זה מה שיצא – גם חברות במצוקה פיננסית, גם חברות שחשוב מאוד למשקיעים לקבל מהם מידע מעודכן ושוטף בורחות מהדיווח הרבעוני.

והנה הגיעו תוצאות המחצית – החברה בגירעון של 6 מיליון שקל (גירעון בהון העצמי), ורואה החשבון מכתים את חוות הדעת הצמודה לדוח הכספי ומציין – "מבלי לסייג את מסקנתנו הנ"ל, אנו מפנים את תשומת הלב לאמור בבאור 1ב' לדוחות הכספיים. לחברה הפסד נקי 11.9 מיליון שקל ותזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בסך 11.1 מיליון שקל לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני, 2017 וגרעון בהון החוזר בסך של 7.4 מיליון שקל לאותו תאריך. גורמים אלה, יחד עם גורמים נוספים המפורטים בבאור הנ"ל, מעוררים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כעסק".

אז תחזירו במקומות הבעייתים האלו את הדוחות הרבעוניים, אחרת אי אפשר יהיה לדעת בזמן אמת מה באמת קורה בהן.

הדוחות של קופיקס התפרסמו למחצית הראשונה של 2017 התפרסמו בדקה ה-90 – 31 באוגוסט, יום חמישי, אחרי המסחר, בישורת האחרונה של המפרסמים. לרוב אלו שמפרסמים בזמן הזה לא ממש מתגאים בתוצאות שלהם. הם מפרסמים ביום האחרון, ברגע האחרון, כי הם יודעים שיהיה מבול של דוחות, ומקווים שהתקשורת תפספס את הדוח שלהם. זה במקרים רבים מצליח להם, וחבל.

את קופיקס קשה יהיה לפספס. החברה הזו שהתחילה בקול תרועה רמה, עדיין לא גמרה את הסוס, אבל היא ממש לא ההבטחה  הגדולה שכל כך ציפו לה. רשת בתי הקפה שמכרה הכל ב-5 שקלים, ועברה ל-6 שקלים, כי בכל זאת – קשה להסתדר עם הכנסות של 5 שקל, דיווחה כי תחום בתי הקפה הרוויח במחצית הראשונה של השנה 3 מיליון שקל לעומת 6 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ברבעון השני הרווח ירד ל-1 מיליון שקל , בהשוואה ל-3.4 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2016. ההרעה בתוצאות מתחילה מלמעלה ולמרות שנוספו סניפים לרשת המכירות במחצית ירדו ל-49 מיליון שקל לעומת 58 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2016.

התחום השני של החברה – רשת המרכולים לא מצליח להתרומם והפסיד במחצית כ-2.5 מיליון שקל.

אז בקופיקס מנסים עכשיו להיכנס לטורקיה, כן זה עוד שפן שהנהלת החברה שולפת – כל פעם מחדש, החבר'ה שם מצליחים לשמור על אופטימיות ולנווט את הכלים למנוע צמיחה חדש, ובאמת כל הכבוד – זו יזמות אמיתית, אבל בינתיים – קופיקס הצליחה בעיקר לייצר כותרות ולא רווחים.

קופיקס – הרווח האמיתי

קופיקס מרוויחה – ומה עם הזכיינים?

חברות המזון שכחו מהמחאה החברתית – הם מגדילות רווחים, ושוברות שיאים בתוצאות ובבורסה. שטראוס ושופרסל בתקופה נהדרת, וגם יתר יצרניות המזון ורשתות המזון. ולחשוב שרק לפני 6 שנים היתה כאן מחאת הקוטג…

מי מרוויחה יותר – יצרנית מזון, או רשת קמעונאית? האם ניתן להוריד את מחירי מוצרי המזון? תובנות מהדוחות של שטראוס ושופרסל

כששואלים את מנהלי חברות המזון – יצרניות המזון ורשתות המזון למה מחירי המזון בארץ כל כך גבוהים? הם טענו שזה לא בגללם, משהו בסגנון – אנחנו בקושי מרוויחים את ה-5%, מה זה קשור אלינו, זה בגלל מיסים, בגלל כשרות, בגלל שרשרת האספקה. היצרנים הדפו את השאלה למגרש של הקמעונאים ושל גורמים אחרים בשרשרת האספקה; הקמעונאים הדפו את השאלה למגרש של היצרנים והיבואנים. עדיין אין תשובה ברורה. זה ברור שגוזרי הקופונים בדרך רבים יותר מאשר צריך להיות וזה מתבטא במחיר לצרכן הסופי, זה ברור שיש כאן הוצאות נוספות שאין במקומות אחרים, אבל הטענה של מה אתם רוצים מאיתנו אנחנו בקושי מרוויחים ממש לא רלבנטית, במיוחד לא על פי הדוחות האחרונים של חברות המזון.

שופרסל, כך עולה מהדוחות של הרבעון השני והמחצית הראשונה בכלל, נמצאת באחת התקופות הטובות שלה, למרות שענף רשתות המזון עוד לא ממש התייצב אחרי הקריסה של מגה; ושטראוס אולי לא בשיא הרווחים, אבל הפעילות בישראל בהחלט מרשימה. הנה כמה נתונים מהדוחות הכספיים של שתי החברות המובילות האלו, נתחיל בשופרסל.

שופרסל מכרה במחצית הראשונה בכ-5.9 מיליארד שקל, בדומה למכירות במחצית המקבילה ב-2016 (ירידה שולית של 0.5%). הרווח הגולמי הסתכם ב-1.5 מיליארד שקל לעומת 1.45 מיליארד שקל, והוא היווה 25.5% מהמכירות, לעומת 24.5% בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח התפעולי הסתכם ב-233 מיליון שקל לעומת 210 מיליון שקל. שיעור הרווח התפעולי/ הרווחיות התפעולית הסתכמה ב-3.9% לעומת 3.5% בתקופה המקבילה.

ובכן, אלו אולי לא רווחים עם הרבה "בשר", אבל הכל יחסי – בשוק קמעונאות המזון רווח תפעולי שמהווה קרוב ל-4% מהמכירות הוא ממש לא מעט. עם זאת, הוא אכן לא מבטא אפשרות "הנחה" גדולה לצרכן במוצרים השונים, ורק להמחשה – אם שופרסל תוריד את המחירים של המוצרים ב-4% לערך היא כבר לא תרוויח תפעולית. הצרכנים כמובן ייהנו, ובכל זאת – יש גם את בעלי המניות שצריך לשרת ואת המנהלים בעיקר הבכירים. אז נכון שתמיד אפשר לעבור התייעלות, נכון שתמיד יש מה לקצץ, נכון גם שההנחה התיאורטית הזו עשויה להתקזז גם בירידה במחיר ששופרסל משלמת לספקים, ועדיין זה לא עניין של מה בכך להוריד את המחירים. לזכותה של שופרסל ייאמר שהשיפור בתוצאות שלה לא מגיע על חשבון הצרכנים – לא מדובר בעליות מחירים שמשפרות את הרווחיות, אלא בעיקר בשינוי תמהיל המוצרים ויותר הישענות על מותגים פרטיים. מותגים כאלו, ששופרסל מייבאת באופן עצמאי, רוכשת באופן עצמאי, חוסכים גורם מתווך בדרך, ומאפשרים לחברה להוזיל את המחיר על המוצרים. במקרים רבים (לא בכולם) המותג הפרטי אפילו שייך לאותו היצרן רק מחירו זול יותר (משמעותית). לאחרונה שופרסל מנסה לעשות זאת עם קוקה קולה – מאתגר, אבל מבחינת המחיר בהחלט בשורה לציבור (לא טעמנו).

אז בשרשרת האספקה של רשתות המזון, הצרכנים אולי יכולים לבוא בטענות, אבל מוגבלות – יוקר המחייה הוא לא בגלל שופרסל. ומה קורה בשרשרת הייצור? כאן כאמור הנציגה שנבחרה היא שטראוס. היא החברה הנסחרת הבולטת בתחום ייצור המזון, במיוחד אחרי אסם נמחקה מהבורסה (בעקבות רכישת נסטלה).

הדוחות של שטראוס הם כבר סיפור מורכב יותר. הקבוצה היא סוג של תמנון שפועל  דרך כמה חברות, חלקן בשליטה וחלקן לא, חלקן בארץ וחלקן בחו"ל. הדוחות הכספיים החשבונאיים לא מאפשרים לחברה להציג את ההכנסות של החברות המוחזקות באם יש שליטה משותפת (בעבר כן היה ניתן לרשום באופן מלא), כך שהחשבונאות מתעלמת מחלק מאוד גדול של הכנסות הקבוצה, וכדי להבין את התמונה המלאה, שטראוס מספקת בסקירת המנהלים את הדוחות שכוללים גם את ההכנסות מהחברות המוחזקות האלו. זה יוצר אולי בלבול מסוים, אבל זה עדיף על הצגה חשבונאית בלבד.

בדוחות החשבונאיים ההכנסות הסתכמו במחצית הראשונה ב-2.7 מיליארד שקל, לעומת 2.6 מיליארד שקל במחצית המקבילה ב-2016. הרווח הגולמי – 1.06 מיליארד בדומה לתקופה המקבילה, הרווח התפעולי 347 מיליון שקל לעומת 393 מיליון שקל בתקופה המקבילה והרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות 180 מיליון שקל לעומת 173 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

אלא שהמידע החשבונאי הזה קצת מעוות מכיוון שהוא לוקח במסגרת הרווח התפעולי את הרווחים של החברות המוחזקות, אבל אין התייחסות להכנסות מהן. אם מנטרלים את הרווחים מהחברות המוחזקות מקבלים רווח תפעולי של 253 מיליון שקל, לעומת 280 מיליון שקל – הרווח הזה מבטא רווחיות תפעולית (רווח תפעולי חלקי מכירות) של 9.3%, זה הרבה יותר מאשר חברות הקמעונאות, אבל זה גם סביר – אחרי הכל, החברות היצרניות לוקחות סיכון גדול יותר מאשר הקמעונאיות שעיקר עיסוקן בתיווך. כך או אחרת, זו כאמור לא כל התמונה, כי הורדו מהחישוב החברות המוחזקות. שטראוס מספקת את הנתונים המלאים בדוח דירקטוריון.

ההכנסות  של כל הקבוצה (כולל החברות המוחזקות שהיו בעבר באיחוד יחסי) הסתכמו במחצית הראשונה ב-4.12 מיליארד שקל, לעומת 3.81 מיליארד שקל בתקופה המקבילה. הרווח הגולמי הסתכם ב-2.6 מיליארד שקל בהשוואה ל-2.32 מיליארד שקל בתקופה המקבילה. הרווחיות הגולמית הסתכמה ב-40.9% לעומת 39% בתקופה המקבילה.

הרווח התפעולי הסתכם ב-393 מיליון שקל לעומת 417 מיליון שקל – רווחיות של 9.3% לעומת 10.9% בתקופה המקבילה. אלו הנתונים של כל הקבוצה, אלא שהקבוצה פועלת כאמור גם בחו"ל. הפעילות בארץ רווחיות עוד יותר – מדוח הדירקטוריון עולה כי תחום שטראוס ישראל מכר במחצית הראשונה ב-1.55 מיליארד שקל לעומת 1.49 מיליארד בתקופה מקבילה, והרווח התפעולי הסתכם ב-171 מיליון שקל, בהשוואה ל-161 מיליון שקל. מדובר ברווחיות של 11% לעומת 10.8% בתקופה קודמת , והשאלה אם אלו רווחים נורמליים – אין כמובן תשובה חותכת. מצד אחד המחירים לצרכן בסופו של דבר יקרים יותר מאשר מקורות רבים בשוק המערבי, אך מצד שני ביחס לחברות המובילות בעולם מדובר ברווחיות סבירה (אפילו נמוכה), אם כי חשוב להזכיר שיש להן יתרון לגודל – ככל שמייצרים ומוכרים יותר, העלויות היחסיות יורדות, והרווחיות עולה.

מכל מקום, ברווחיות כזאת  הטיעון של רווחיות סבירה/ נורמלית, לא ממש תופס. הכל יחסי, ובהחלט יש "בשר" להורדת מחירים. הורדה של כמה אחוזים כזו לא תפיל את היצרניות. מה גם שהורדת מחירים עשויה להגדיל את הכמויות הנמכרות (דבר שגורם להגדלת הרווחים והרווחיות). אז למה זה לא קורה? מאוד פשוט – כנראה שבסה"כ נוח לנו עם המחירים, אחרת משהו היה קורה (ובפועל, חשוב לציין, המחירים בשנים האחרונות, לא עלו), כשהחברות ובצדק – לא יתנדבו מיוזמתן להוריד מחירים. המטרה של המנהלים בחברות היא מאוד ברורה – למקסם את הרווח, והרווח שלהם הוא ההפסד שלנו.

קיבלתם הלוואה מקופת גמל, קרן השתלמות או קרן פנסיה? ייתכן שמגיע לכם החזר כספי – זה לא סכום  בשמיים – סדר גודל של עד 100 שקל – אל תוותרו, אם לקחתם הלוואה בין 2010 ל-2017, סיכוי טוב שמגיע לכם החזר כספי – מייל קצר/ שיחה מהירה עם הקרן שלכם, והכסף יוחזר לכם (הם חייבים לטפל בכם ולהחזיר לכם)

הלוואות מקרן השתלמות וקופת גמל הן ההלוואות הטובות ביותר – כאן תוכלו לקרוא את המדריך שלנו בתחום, כשבין היתר היתרון שלהן הוא בריבית הנמוכה ובעובדה הפשוטה שאין בגין הלוואות אלו דמי טיפול. אלא שהגופים המוסדיים לקחו בעבר (בין 2010 ל-2017) דמי טיפול שלא על פי החוק.

על פי בדיקה של דורית סלינגר, הממונה על רשות שוק ההון, נמצא שגופים מוסדיים לקחו דמי טיפול עבור מתן הלוואות (דמי טיפול בתיק ההלוואה, דמי טיפול בהקמת ההלוואה) ואסור היה להם לעשות זאת, ולכן קבעה הממונה כי הגופים המוסדיים יבצעו החזר כספי – יחזירו את דמי הטיפול שגבו מהלקוחות באופן רטרואקטיבי לשנים 2010 עד 2017 (אמצע 2017). על פי ההערכות של גורמים בתחום מדובר על סכום כולל של כ-20-30 מיליון שקל (כאשר דמי הטיפול להלוואה ספציפית מגיע לרוב עד 100 שקלים).

מעבר לכך, כמובן שמכאן ואילך לא יחויבו הלקוחות בדמי טיפול. הסיבה פשוטה – על פי עמדת הרשות, הגופים המוסדיים לא יכולים לקחת עמלה של דמי טיפול. הם יכולים לקחת דמי ניהול, הם יכולים לקבל ריבית על הלוואה, הם יכולים לקחת סכומים עבור כיסויים ביטוחיים, אבל לא דמי טיפול.

ברשות שוק ההון טענו כי כאשר לווה מקבל הלוואה (כנגד החיסכון הפנסיוני שלו – קופת גמל, קרן השתלמות, קרן פנסיה), הרי שהמקור לאותם כספי הלוואה הוא כספי החיסכון של עמית אחר, שנהנה מתשלום הריבית של הלווה. ומכאן, שהגוף המנהל את ההשקעות כבר מתוגמל על ההלוואה הזו – דמי הניהול שהם מקבלים על ההפקדה ועל הצבירה, ובדוגמה – כאשר נותנים הלוואה לחוסך א' מכספי החיסכון של חוסך ב', זאת פעולת השקעה של הגוף המוסדי וזה אינו שונה מרכישת אג"ח, או ניירות ערך אחרים, או ניירות ערך לא סחירים והשקעות לא סחירות. אז למה לקבל על הפעולה הזו דמי טיפול?

אלא שיש כאן עניין סמנטי –  לא משנה איך קוראים להוצאה של הלווה ולהכנסה של הגוף המוסדי, הגוף הזה יכול לקרוא לזה ריבית. כלומר, בסופו של דבר זה עניין כלכלי, אז אם הגוף המוסדי יעריך שיש לו בתהליך הוצאות שהוא לא יכול לגבות אותן, הוא פשוט יעלה את הריבית. אז מה זה משנה?

כך או אחרת, איך שלא מסתכלים על זה מדובר בהלוואה טובה מאוד – הבעיה היחידה של הלווים שהם עלולים להתמכר להלוואה הזו ובכך לאבד חלק מכספי החיסכון הפנסיוני שלהם. חשוב לזכור – ההלוואה הזו היא מול החיסכון הפנסיוני שלכם. זו ההלוואה הטובה ביותר שתקבלו, אבל אם לא תחזירו אותו, זה יפגע בהיקף החיסכון שלכם לפנסיה. וזה ממש לא כדאי!

קרנות השתלמות – בעיקר יתרונות…כדאי שיהיה לכם

הלוואות חוץ בנקאיות – מי מעניק אותן, מתי כדאי לקחת ועוד כמה דברים שחשוב לדעת

https://www.hon.co.il/%D7%A7%D7%A8%D7%A0%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%AA%D7%9C%D7%9E%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A2%D7%99%D7%A7%D7%A8-%D7%99%D7%AA%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%95%D7%AA/

גולן טלקום לא באמת גדלה ברווח  – שינוי הסכם וגישה חשבונאית אחרת שמטפלת במספרים של ההסכם, הגדילו את הרווח –  זו החשבונאות, טמבל!

האם הרווח התפעולי של גולן טלקום אמיתי? מה גרם לקפיצה ברווח התפעולי? ואיך זה קשור לסלקום

גולן טלקום הפתיעה את השוק ודיווחה על רווח תפעולי של 21 מיליון שקל ברבעון השני של השנה. גולן השחקנית החמישית בגודלה בשוק הסלולר, נרכשה לאחרונה על ידי אלקטרה צריכה, והנתונים על התוצאות התפרסמו במסגרת הדוחות הכוללים של אלקטרה צריכה שהצליחה בשנתיים האחרונות להיחלץ ממשבר. עכשיו מנסה אלקטרה צריכה להוציא את גולן מהמשבר, והרווח התפעולי החשבונאי (21 מיליון שקל) אכן מעיד על פתיחה ברגל ימין, רק שהרווח הזה הוא לא עסקי במובן הרגיל, הוא נובע מההסדר והסכם השותפות מול סלקום (שמספקת תשתית לגולן) הרבה יותר משהוא קשור לשינוי בעסקים של גולן.

גולן טלקום שהוקמה על ידי מיכאל גולן לפני 5 שנים הביאה בשורה לציבור – מחירים זולים. אבל, המחירים הזולים חייבו מסה קריטית שגולן לא הצליחה לטפס אליה, וההפסדים החלו להיערם. מיכאל גולן אמר לפני כשנה עד כאן, וחיפש קונה – סלקום התעניינה, אבל הרגולציה אמרה – עד כאן, ובסוף אלקטרה צריכה קפצה על ההזדמנות לקנות את גולן ולכופף את סלקום שכספקית לא יכלה לתת לגולן ליפול.

אלקטרה צריכה הפועלת בעיקר בתחום הייצור, הפיתוח והשיווק של מוצרי חשמל  (בארץ ובעולם) השלימה בתחילת הרבעון השני את רכישת גולן. אלקטרה שילמה 350 מיליון שקל כאשר חלק עיקרי מהסכום הוא מימון חיצוני – החברה לקחה הלוואה בסך 140 מיליון שקל מבנק והלוואה מסלקום בסך 130 מיליון שקל, כך שהשקיעה ממקורותיה (הונה) כ-80 מיליון שקל.

ולמה שסלקום תיתן הלוואה לרוכשת של גולן טלקום , במיוחד שמצבה שלה עצמה, לא מזהיר? הסיבה כאמור היא הקשרים בין סלקום לגולן. סלקום היא ספקית עיקרית של גולן, והיא רוצה את גולן חיה ובועטת. היא מוכנה "לספק" הלוואה (לדחות תשלום חוב קיים), וזאת בידיעה שגולן תמשיך להיות לקוחה.

סלקום מספקת לגולן טלקום את כל התשתית (או כמעט את כל הרשת האלחוטית). במילים פשוטות, גולן בעצם מתארחת על הרשת של סלקום; גולן היא חברה בלי תשתית, יש לה לקוחות, יש לה עובדים, אבל את השירות שהיא נותנת היא מספקת דרך הרשת של סלקום. ההסכם בין גולן לסלקום  הותיר חוב ענק של גולן לסלקום, ולמרות שהיה סוג של הסכם חוב במהלך 2016, עדיין קיימים חוב  ומחויבות של גולן לסלקום. לכן, עסקת הרכישה היתה צריכה להיות במקביל להסדר בין סלקום לגולן. ההסדר החדש בין אלקטרה צריכה, בעלת הבית החדשה לסלקום, נראה טוב יותר מהקודם – התמורה השנתית הממוצעת שגולן תשלם לסלקום צפויה להיות 210-220 מיליון שקל (בהתאם לכמות המנויים והשימוש שלהם ברשת המשותפת וברשת דור 2 של סלקום). מדובר בסדר גודל של 10%-20% פחות מהתשלום בהסכם הקודם, אבל האמת שלא ממש ניתן לנתח את הבדלים בין  ההסכמים, המידע בדוחות של אלקטרה צריכה וגם המידע בדיווח על ההסכמים הוא חלקי. מה שכן ניתן לקבוע הוא שההסכם השתנה בצורה משמעותית, כאשר בעבר גולן השתמשה בתשתיות של סלקום ושילמה סכום מסוים שוטף על כך (מעל 20 מיליון שקל), ועכשיו ההסכם בעצם מחולק לשניים – השימוש ברשת דור 2 הוא הסכם אירוח ואז הסכום בגין השימוש כמקובל הוא הוצאה שוטפת; והסכם השיתוף ברשת דור 3 ודור 4. לאלקטרה צריכה היה מאוד חשוב לציין בדוחות את ההפרדה בין שני סוגי ההסכמים, כאשר בהסכם לגבי הדור השלישי והרביעי לא מדובר רק בשימוש אלא בהשקעה משותפת.  כלומר, גולן כאילו עלתה שלב ביחס להסכם הקודם, היא לא סוג של שוכרת תשתיות, היא כבר סוג של בעלים. המשמעות והסיבה העסקית וכלכלית להסכמים השונים, לא ברורה (לי לפחות), אבל מההדגשים עולה כי יש כאן התייחסות חשבונאית שונה – שימוש שוטף ברשת תקשורת זה הוצאה, ואילו השקעה ברשת תקשורת זה נכס, זו לא הוצאה.

זה הבייסיק של החשבונאות, אבל זו עדיין סוגיה שמומחים גדולים לחשבונאות יכולים להתפלפל עלייה שעות, ולכתוב עלייה חוות דעת לשני הכיוונים. הכלל הוא שאם מדובר על עלות כלכלית שמסבה לחברה פלטפורמה לייצור הכנסות על פני זמן, אזי יש להכיר בעלות כהשקעה (ובהמשך להפחיתה). מנגד, אם מדובר בעלות שקשורה לתהליך הפקת הכנסות שוטף, הרי שמדובר בהוצאה.

ומכאן, שייתכן מאוד שההסכם של סלקום וגולן, טלקום  מעבר לכך שכלכלית הוא טוב לגולן, הוא נוח לה חשבונאית, שכן הוא מאפשר להגדיר חלק מהעלות כהשקעה, ואם התיאוריה הזו נכונה אזי בהתאמה ההוצאות נמוכות והרווח גדל, וזה יכול להסביר את הרווח התפעולי הגבוה של גולן.

עד כאן, זו בהחלט הערכה (סבירה), אבל מה שמעיד יותר מכל, על כך שההסכם הזה "אחראי" על התוצאות, הוא ביאור הפרופורמה, והערכת מנהלי אלקטרה צריכה בהסברים לדוח הפרופורמה (דוח שמאחד את תוצאות גולן כאילו נרכשה כבר בתחילת 2016)-  " לאור הסכם השיתוף והשפעתו המהותית על תוצאות גולן, בוטלו הוצאות שנזקפו בדוחות הכספיים של גולן בתקופות הפרופורמה מול סלקום (ואשר כלולות במסגרת הסכם השיתוף) ונזקפו הוצאות בהתאם לשווי ההוגן של השירותים הכלולים בהסכם השיתוף (כיחס של עלות מוערכת למנוי וזאת בהתבסס על מחיר שוק)".

המשמעות היא שלא רק שהפרופורמה מספק את הדוחות המעיין מאוחדים של אלקטרה עם גולן כאילו הרכישה נעשתה בתחילת 2016, אלא בגלל חשיבות ההסכם  החדש עם סלקום, הדוח המיוחד, מתייחס להסכם החדש כאילו הוא מאז ומתמיד.  כלומר, ניתן להבין מהביאור  את הפערים בין התוצאות של גולן בעקבות השינוי בהסכם לעומת התוצאות בפועל.

הפערים האלו לא ניתנים לבדיקה בשנת 2017 כי אז כבר הופעל ההסכם החדש.  מעבר לכך, גם במחצית השנייה של 2016 הפערים לא ברורים כי היה הסדר מסוים בין גולן לסלקום (לפני הרכישה) שהשפיע על התוצאות. המחצית הראשונה של 2016 מבטאת, ככל הנראה, היטב מכל התקופות המדווחות, את הפערים שכן אז גולן דיווחה לפי ההסכם הישן, ובפרופורמה מוצג ההסכם החדש , ואין התאמות משמעותיות נוספות.

במחצית הזו דיווחה גולן על הפסד תפועלי של 9 מיליון שקל, אבל, ההתאמה לפרופורמה מוסיפה רווח תפעולי של 55 מיליון לרווח תפעולי של 46 מיליון שקל. אולי זה לא המספר המדוייק, אבל ברור שהרווח התפעולי של גולן בהסכם החדש גבוה בעשרות מיליונים מההסכם הישן. ואם כך, אז כבר ממש לא ברור, האם רווח תפעולי של 21 מיליון שקל ברבעון שני הוא שיפור. הוא פשוט חשבונאות אחרת.

למדריך השקעה במניות

מה זה דוח הצמדה ? דוח על בסיסי ההצמדה? איך הוא קשור למאזן החברה? ומה ניתן ללמוד ממנו? המקרה של על בד

הדוחות הכספיים הסטנדרטיים כוללים את המאזן, דוח רווח והפסד, תזרים מזומנים וביאורים, אבל חברות נדרשות במסגרת דוח הדירקטוריון לפרסם גם את דו"ח בסיס ההצמדה. לרוב לא מייחסים חשיבות לדו"ח הזה, אבל יש מקרים שבהם הוא עשוי להיות משמעותי.

דו"ח בסיס ההצמדה/ דוח הצמדה, כולל את המאזן של החברה לפי מאפיינים פיננסיים – אם הסכום צמוד למדד הוא יקבל ביטוי בטור נפרד, אם הסכום הוא במט"ח הוא יקבל ביטוי בנפרד, אם הסכום/ סעיף הוא בכלל לא סעיף כספי (למשל – מבנה, קרקע, מכונה) הוא יוצג במסגרת הפריטים הלא כספיים. כלומר, בדיווח הזה בעצם עוברים על כל הסעיפים בדוחות ומגדירים אותם מחדש על פי בסיס ההצמדה – מט"ח, מדד, לא צמוד כלל ועוד. באופן הזה יוצרים בעצם מעין תתי מאזן – מקבלים את כל הפריטים הצמודים לדולר, מקבלים בנפרד את כל הפריטים הצמודים למדד.

ולהמחשה – נניח שלחברה יש מזומנים בסך של 100 מיליון שקל ואשראי בנקאי (לטווח קצר) של 90 מיליון שקל  – במאזן הרגיל, יופיע במסגרת רכוש שוטף 100 מיליון שקל והתחייבויות שוטפות – 90 מיליון שקל וההון העצמי יסתכם ב-10 מיליון שקל.

בדו"ח על בסיסי ההצמדה, זה כבר סיפור אחר לגמרי. כאן יצטרכו לבדוק ממה מורכבים המזומנים (איזה מטבע, איזו הצמדה), ונניח שכל המזומנים בדולרים. כמו כן, ייבדק האשראי ונניח שכל האשראי צמוד למדד המחירים לצרכן.

ואז במסגרת בסיס ההצמדה הדולרי (טור נפרד דולרי) יופיע 100 מיליון שקל במסגרת הנכסים ואפס במסגרת ההתחייבויות – ובסיכום יופיע 100 מיליון שקל של חשיפה דולרית. מדובר על מעין דוח כספי רק על הנכסים הפיננסים הדולריים של החברה.

אז נכון, הדוחות של החברה מוצגים בשקלים (מטבע הדיווח הוא שקל), אבל לחברה הזו יש חשיפה לדולר בסכום של 100 מיליון שקל –  אם הדולר יעלה ב-1%, היא תרוויח 1 מיליון שקל, וההיפך.  כלומר, יש כאן סיכוי לצד סיכון, שאינו בא לידי ביטוי במאזן הרגיל, ומכאן חשיבותו. המשקיעים וקוראי הדוחות בכלל, צריכים לקבל מידע על סיכוני המטבע, וכאן הם מקבלים זאת.

מעבר לכך, הפער הגדול בין מועד הפרסום לבין סוף התקופה המדווחת (חברות מפרסמות עד חודשיים אחרי סיום הרבעון ושלושה חודשים אחרי סיום השנה)  יוצר חשיבות גדולה עוד יותר – אחרי הכל, בתקופה כזו, מטבעות  עולים ויורדים באחוזים ניכרים, ולפעמים בעשרות אחוזים (מטבעות כמו הריבל הרוסי, התפרקו בעשרות אחוזים בזמן קצר, וגם תיקנו בעשרות  אחוזים בזמן קצר).

אם נניח בהמשך לדוגמה, שהדולר ירד ב-5%, בתקופה זו הרי שמדובר על הפסד של 5 מיליון שקל, שאינו מתבטא בדוחות הרגילים, אבל יש לו חשיבות גדולה להבנת מצב החברה.

חוץ מהדוח שמתייחס לסעיפים הדולריים, הרי שיש גם את הדוח שמתייחס לסעיפים פיננסים אחרים – הצמדה למדד המחירים לצרכן , סעיפים לא צמודים (שקלים), וכן יש סעיפים שאינם כספיים. בדוגמה המפורטת, חוץ מהמזומנים בדולרים, יש התחייבות כאמור של 90 מיליון שקל צמודה למדד.

ומכאן, שבתת דוח של ההצמדה למדד (טור מיוחד לסעיפים צמודי מדד), לא יופיעו נכסים (הכל בדולר) ויופיע בסעיף ההתחייבויות לטווח קצר 90 מיליון שקל. כלומר התחייבות נטו של 90 מיליון שקל. החשיפה כאן היא להתחייבות צמודה למדד, והמשמעות היא שעלייה במדד מגדילה את החוב, וההיפך – מדדים שליליים מפחיתים את ההתחייבות. אם נניח לדוגמה שהמדד עלה ב-1%, אזי שי תוספת התחייבות של 900 אלף שקל.

בשורה המסכמת של דוח ההצמדה, יופיעו בטור ההצמדה לדולר 100 מיליון שקל ובטור ההצמדה למדד מינוס של 90 מיליון שקל, ובסה"כ – 10 מיליון שזה בעצם ההון העצמי של החברה.

בחברות הציבוריות זה לא כל כך פשוט – יש להם גם נכסים שקליים – פיקדון שקלי, התחייבות שקלית, כך שיש טור נוסף של נכסים לא צמודים (נכסים שקליים). כמו כן, יש כאמור נכסים שהם לא פיננסים – רכוש קבוע, מוניטין ועוד, שמוצגים בטור נפרד, והנה דוגמה מהדוחות של על בד מהמחצית הראשונה של 2017.

על בד היא חברה גלובלית – מייצרת בארץ בגרמניה בארה"ב, פועלת בשווקים האלו ובנוספים, והדוחות שלה הם בשקלים (מטבע דיווח שקלי).  נכון לסוף יוני, לחברה נכסים בסך כולל של 1.36 מיליארד שקל. הסכום הזה כולל את הנכסים השוטפים (עד שנה) ואת הנכסים הלא שוטפים). בדוח ההצמדה הסעיף הבולט בנכסים הוא הנכסים שאינם פריטים כספיים (בעיקר רכוש קבוע) בסך כולל של 1.08 מיליארד שקל. מדובר על נכסים ששינויים במטבע, במדד המחירים לא אמורים להשפיע על ערכם הריאלי. זה נכון כאשר מתייחסים לערך הריאלי וזו מטרת דוח ההצמדה.  דוח ההצמדה מתייחס לנכסים הפיננסים שהחברה צריכה לשלם או לקבל. כלומר הוא עונה על שאלות מסוג – בכמה ישתנה החוב אם הדולר יעלה בכך וכך אחוזים. הוא חשוב להבנת היכולת הפיננסית של החברה, והרווחים/ הפסדים שלה כתוצאה משינויים בשערי חליפין ומדד. אבל האם הוא באמת מחשב את כל ההפסדים והרווחים כתוצאה משנוי הדולר? כנראה שלא.

אם לחברה יש ציוד ומכונות בארה"ב שנקובים בדולרים, אז הן אמנם נשארו אותם המכונות גם אם הדולר ירד, והן מסוגלות לייצר את אותה התפוקה ומכאן שערכם הריאלי לא השתנה. אבל, בראייה חשבונאית בהנחה שמטבע הדיווח הוא שקלי, אז כמובן שיש שינוי בערך של הרכוש הקבוע – זה לא הפסד פיננסי ריאלי, זה הפסד של תרגומי שער שלא נלקח בחשבון בדוח ההצמדה.

מעבר לפריטים הלא כספיים, בולטים בנכסי על בד הנכסים במט"ח בסך של 232.4 מיליון שקל.

בהתחייבויות בולטים סעיפי המט"ח בסכום של 454.8 מיליון שקל והפריטים ללא הצמדה בסכום של 376.3 מיליון שקל. בסה"כ – בשורת הסיכום, נכסים בניכוי התחייבויות (נטו) יש לחברה התחייבות מט"ח בסך של 222.4 מיליון שקל, התחייבות לא צמודה (שקלית) של 328 מיליון שקל, ונכסים לא פיננסים נטו של 1.06 מיליארד שקל.

כמה עולה דירה באבן גבירול בתל אביב?

משרד האוצר יחד עם המרכז למיפוי השיקו לאחרונה אתר הכולל מידע מקיף על תחום הדיור, לרבות מידע על מחירי הדירות, שמקורו ברשות המיסים. מוכרי דירה מחויבים לדווח על העסקאות לרשות המס שמפרסמת את הנתונים. כך בעצם מקבלים נתוני אמת על מחיר הדירות, אבל, גם כאן צריך להבין את העיוותים – אם אתם בודקים מחירי דירות  בבניין מסוים, קשה להאמין שיהיו הרבה עסקאות מייצגות מהזמן האחרון, וגם אם אתם מחפשים ברחוב מסוים, לא בטוח שתקבלו מספר משמעותי של עסקאות.

מעבר לכך, קשה להעריך את הדירה שלכם (שאתם רוצים למכור או לקנות) ביחס לאחרות – המחיר כמובן משתנה בהתאם לגורמים שונים – מיקום מדויק, כיווני אוויר, מצב הדירה, קומה, ועוד. ובכל זאת – זה המידע הכי טוב שיש – ממנו אתם צריכים לעשות את ההתאמות הרלבנטיות, לדוגמה – אם תקבלו שבאזור שלכם נמכרות דירות דומות ב-2 מיליון שקל, אבל הדירה שלכם זקוקה לשיפוץ גדול מאוד, אז סביר שתמכרו אותה בכמה מאות אלפים בודדים מתחת ל-2 מיליון שקל (בגלל עלויות השיפוץ). מנגד, אם דירה זהה לשלכם בקומה ראשונה נמכרה ב-2 מיליון שקל והדירה שלכם בקומה ה-15 אז סביר שתוכלו למכור אותה בכמה מאות אלפים בודדים יותר מ-2 מיליון שקל.

מה המחירים באבן גבירול?

נניח שאנחנו מחפשים דירה ברחוב אבן גבירול. אז נכון – זה רחוב ארוך עם טווחי מחירים שונים, אבל אפשר לקבל את כל טווחי המחירים במיקומים המדויקים, ואפשר למקד את החיפוש לבניין או בניינים מסוימים.  בשלב הראשון נחפש את כל העסקאות שנעשו באבן גבירול.

מקבלים, קצת מפתיע,  פחות מ-10 עסקאות מתחילת השנה ו-40 עסקאות מתחילת 2016 ועד היום. העסקה האחרונה שדווחה היא מחודש יוני (העסקאות מדווחות תוך כמה שבועות , כך שיש עיכוב בין העסקה בפועל ועד לדיווח) – דירת 3 חדרים באבן גבירול 49 בקומה שלישית בשטח של 72  מ"ר  נמכרה ב-3.1 מיליון שקל – כ-43 אלף שקל למ"ר.

עסקה נוספת ביוני – דירה באבן גבירול 138 – 1.5 חדרים בקומה רביעית בשטח של 33 מ"ר נמכרה ב-2.14 מיליון שקל. כאן המחיר למ"ר גבוה מאוד – 65 אלף שקל.

עסקה נוספת שנעשתה לאחרונה ברחוב אבן גבירול – דירת 2 חדרים בבניין מספר 135 , שטח 50 מ"ר והמחיר 2 מיליון שקל – 40 אלף שקל למ"ר. ובכלל – שמסתכלים על העסקאות מתחילת השנה מקבלים שהמחיר הממוצע למ"ר ברחוב הוא סביב ה-40 אלף שקל. אך כאמור יש שונות כתוצאה מגורמים שונים, לרבות – הקומה של הדירה, היותה בחזית או בעורף? האם היא זקוקה לשיפוץ או לא? ועוד.

בכל מקרה, אתם מקבלים אינדיקציה מאוד חשובה על המחירים באזור, ואתם יכולים להרחיב את החיפוש והבדיקה לדירות ברחובות סמוכים. מעבר לכך, וזה לא קיים בשום מקום – אתם יכולים לבדוק את השינוי במחירים של דירה ספציפית.  כיום יש מספר מדדים שמתיימרים להעריך את השינוי במחירי הדירות, כשהמוביל ביניהם הוא מדד מחירי הדירות של הלמ"ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה). אלא שהמדד הזה טוב ככל שיהיה מדבר על המחירים  כמכלול – בכל הארץ, וברזולוציה לאזורים (לרבות מדד מחירי הדירות בת"א). אבל זה עדיין לא עוזר לנו להבין את השינוי במחירי הדירות בשכונה מסוימת וברחוב מסויים.

בכמה התייקרו המחירים באבן גבירול?

הנתונים מרשות המיסים כן מאפשרים לנו לבדוק את השכונה הספציפית ואפילו נכס ספציפי. אנחנו רואים לדוגמה את כל העסקאות שנעשו באבן גבירול בשנים האחרונות ויכולים לגזור מזה את השינוי במחירים, וניתן גם לראות עסקאות של אותה הדירה במידה והיא נמכרה לאורך התקופה פעמיים. אז ברור שאין הרבה דירות כאלו, אבל כשיש זה איתות מצוין לגבי שינויים במחירי הדירה באותו אזור, פשוט כי זו אותו הדירה.

באבן גבירול 155 נמכרה בסוף 2016 דירת קרקע 2 חדרים  בשטח של 43 מ"ר בסכום של 2.28 מיליון שקל – מחיר גבוה ב-33% מעסקה מלפני שנתיים (בדירה הזו) – כלומר עלייה של כ-16% בשנה!

כמו כן, נמכרה באבן גבירול 105 דירת 3 חדרים בקומה שלישית בשטח של 62 מ"ר בסכום של  3.22 מיליון שקל – עלייה של 190% מהמחיר לפני כמעט 9 שנים – המשמעות, עלייה של 13% בשנה! אז נכון זה לא מדגם מייצג, אבל גם אם תרחיבו את המדגם לרחובות נוספים, ולתקופות קודמות יותר, תקבלו שבאזורים האלו המחירים בשנה עלו בין 8% ל-13% בשנה.

למחשבונים רלבנטיים מאתר הון:

מחשבון מס רכישה

מחשבון מחירי הדירות בתל אביב

ריבית המשכנתא באוגוסט רשמה יציבות  בהמשך לירידה בחודשים האחרונים – כך עולה מנתוני בנק ישראל. מדובר על עצירה במגמת העלייה של השנתיים האחרונות שבהן עלתה הריבית ב-2%. השאלה מה יקרה בהמשך – מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תוכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבה – בימים אלו מודיעים ל-15 אלף זכאים על זכייתם ובקרוב תושק תוכנית נוספת ל-15 אלף דירות נוספות. המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים.

אז מה יהיה בהמשך? שוק הדירות הוא שוק שיש בו ביקושים קשיחים, והיצע שעדיין לא עונה על הביקוש. אז עכשיו יש עצירה בביקושים אלא שבהתאמה הקבלנים בונים פחות. החשש שהפער בין הביקוש להיצע יימשך, שהביקוש יהיה עדיין גבוה מההיצע, ואז המילכוד של עודף ביקוש שמביא לעליית מחיירם יישאר, כשבמקביל הביקוש הזה עשוי להעלות את ריבית המשכנתא.

מעבר לכך,  חשוב להדגיש כי העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). ומכאן שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

הריבית הצמודה הממוצעת – 3.71%

ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש אוגוסט ( (נלקחה ביולי ולביצוע עד 11 באוגוסט )  עלתה מעט ל-3.71% לעומת 3.69% בחודש יולי ולעומת 3.74% בחודש יוני – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הירידה בחודשיים האחרונים מיוחסת כאמור לירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות, וזאת בעיקר בשל המתנה של רוכשים פוטנציאליים שמחכים לתורם לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן.

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 5.1%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות השקליות לתקופות פירעון שונות:

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

הסיכון שבהלוואת גישור

משפרי דיור מתלבטים הרבה פעמים בשאלה – מה לעשות קודם? – לרכוש דירה ואז למכור את הדירה שבה מתגוררים כעת, או למכור ואז לקנות? זו שאלה קריטית, עם שיקולים מכיוונים שונים, אבל אם רוכשים דירה ועדיין לא מוכרים את הדירה הקודמת, נוצר במקרים רבים מצב שאין לרוכשים את מלוא הכסף לשלם על הדירה. הם לרוב מסתמכים על התמורה ממכירת הדירה, ואם זאת עדיין לא נמכרה, והם צריכים לשלם, אז רבים מהם לוקחים – הלוואת גישור.

הלוואת גישור היא בהגדרה יקרה. אז קחו את זה במכלול השיקולים כאשר אתם מחליטים לקנות לפני שאתם מוכרים את הדירה הקיימת, וזה נהיה בחודשים האחרונים מוחשי יותר ומסוכן יותר.

בתקופה האחרונה, על רקע הירידה בהיקף מכירת הדירות, רבים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות דירה, והירידה בביקוש גורמת לתהליך המכירה להתארך.  המצב הזה גורם למוכרים פוטנציאלים, לחכות עם המכירה. הם מעדיפים, במקרים רבים, שלא  להתפשר, ובינתיים הם לוקחים מהבנקים הלוואות גישור.

הלוואות הגישור האלו כאמור יקרות. הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות כאלו בריבית של כ-2%-3% צמודה למדד או בריבית לא צמודה של 5%-6%. כלומר, לוקח ההלוואה מסתכן מאוד – העלויות שלו גבוהות, ואף אחד כמובן לא מבטיח לו שהוא יקבל על מחיר הדירה שלו (הדירה הקודמת) את הערך  שהוא מצפה לקבל. זה מסוכן בריבוע כי הוא עשוי לקבל ולהתפשר לבסוף על מחיר שהוא מתחת להצעות הנוכחיות, ואז ההפסד כפול – גם על הלוואת הגישור וגם בגלל ירידת המחירים.

הלוואות גישור – זה מסוכן

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

וכאן מידע ונתונים על הריבית באתר בנק ישראל

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

מחשבון מס רכישה

חברות פרויקטים – מה הבעיה בדוחות של חברות פרויקטים? איך אפשר לבדוק שהדוחות תקינים ואיכותיים? מה זה סעיף הכנסות לקבל? ואיך זה שהמנהלים שולטים בדוחות הכספיים? 

תהליך המכירה בפועל, מתורגם בסופו של דבר למכירה בדוחות הכספיים, אבל המציאות עולה על כל האפשרויות שדמיינו האחראים על התקנות וכללי החשבונאות, וכך עולות שאלות לא פשוטות בנוגע לרישום מכירה/ הכנסה, כלומר – מתי בעצם מכירים במכירה של מוצר? האם כשטבע מוכרת אך יש זכות החזרה או זכות לקבל זיכוי (באם המחיר ירד) זו מכירה? האם שצ'ק פוינט מספקת מוצר עם גרסאות עתידיות – זו מכירה? האם שאזורים מוכרת לכם דירה על הנייר – זו מכירה בספרים?

הכיוון הכללי של התקנות הוא להכיר במכירה בספרים באם מתקיימים שני תנאים עיקריים – שיש סבירות גבוה שהתמורה בגין המוצר תשולם לחברה; ושהמוצר עבר לידיים של הקונה וזה מרוצה מהמוצר. עם זאת, במכירה של מוצרים שנוצרים על פני זמן – פרויקטים, דירות ועוד, הרישום של המכירה נעשה לפי שיעור הביצוע. זה אמנם הגיוני מאוד – אחרת יכירו בהכנסות רק בסוף הפרויקט (לפעמים שנים אחרי שהפרויקט התחיל) אבל זה משאיר בידי החברה הרבה כוח לשלוט במספרים בדוחות.

איך מכירים בהכנסות

זה עובד כך – נניח שאנחנו מנהלים של חברת תשתיות שזכתה בביצוע פרויקט סלילת כביש בהיקף של 1 מיליארד שקל. נניח שזמן הביצוע הצפוי הוא שנתיים, כלומר החברה אמורה בהתאם לשיעור העבודה בפועל, להכיר במשך השנתיים האלו בהכנסות שוטפות, ובמהלך השנתיים היא תכיר בסכום מצטבר של 2 מיליארד שקל.

מצד אחד, אין כמובן היגיון בלדחות את כל  ההכנסות לסוף התקופה (לסוף השנתיים) כי החברה כבר עובדת על הפרויקט ואמורה בהתאמה להניב ממנו הכנסות ורווחים. אך מצד שני ברגע שמסתמכים על אחוזי ביצוע הנדסיים או אחרים, הרי שיש תיאורטית מקום לתמרון של הנהלת החברה.

נניח לדוגמה שהנהלת החברה רוצה להציג תוצאות טובות יותר בתקופה מסוימת. היא יכולה להקצות יותר משאבים לפרויקט האמור ואז בהתאמה שיעור הביצוע בו יעלה. ברגע ששיעור הביצוע עולה, אז ההכנסות והרווחים מהפרויקט הזה יעלו. בשורה התחתונה של "הביצוע העודף" בפרויקט, ההכנסות גדלו והרווח גדל, וזה בדיוק מה שהנהלת החברה רצתה. זה כמובן נהדר להרוויח יותר, אבל כשהנהלת החברה קובעת כמה, זה עלול ליצור בעיית אמינות של הדוחות בכלל ושל הרווחים בפרט.

הבעיה הזו היא לא רק בניפוח של ההכנסות והרווחים בתקופה מסוימת. החברה תטען בהקשר זה שהיא פעלה בפרויקט הזה מסיבות אסטרטגיות, מסיבות תפעוליות (התפנה כח אדם אז הקצו אותו לפרויקט האמור) ועוד, אבל הביצוע העודף בתקופה האמורה, משאיר חלל בתקופה הבאה.

בהמשך לדוגמה של הפרויקט בסך 1 מיליארד שקל (למשך שנתיים) , נניח שמלכתחילה החברה תכננה לפעול בו בצורה ליניארית, כלומר ביצוע שווה (פחות או יותר) בכל הרבעונים – סדר גודל של 125 מיליון שקל ברבעון. נניח שבשנה הראשונה החברה אכן פעלה כך ובסה"כ רשמה הכנסות של 500 מיליון שקל, ונניח שברבעון הראשון של השנה השנייה היא גם פעלה באופן ליניארי – 125 מיליון שקל. ברבעון השני היא סיימה את הפרויקט   והכירה בהכנסה של 375 מיליון שקל. היא בפועל סיימה את הפרויקט חצי שנה מוקדם יותר, ואם אין עם כך בעיה בחוזה המקורי, אז זה כמובן אפשרי. אגב, זה עדיין לא אומר כלום לגבי התשלום מהלקוח/ מזמין העבודה. יכול להיות שהוא משלם אחרי בדיקה שלו ובהתאם לאחוזי הביצוע, אבל בהחלט יכול להיות שהוא משלם על פי תאריכים שנקבעו מראש (תחת תנאים מסוימים). כלומר ייתכן (מאוד) שהחברה סיימה את הפרויקט, אבל עדיין לא קיבלה את הכסף.  בדוח תזרים לא יירשם התזרים, אבל בדוח רווח והפסד תירשם הכנסה של 375 מיליון שקל (ובמקביל יירשם הרווח משיעור הביצוע ברבעון).

ההכנסות ברבעון (והרווחים) יהיו מעל התחזית, אך, ברבעונים הבאים לא יהיו הכנסות מהפרויקט, למרות שבכוונה המקורית של החברה היו אמורות להיות הכנסות ליניאריות בסך של 125 מיליון שקל ברבעון. יש בעצם "חור" של שני רבעונים (הכנסות שלך 125 מיליון בשני רבעונים), וכאן הבעיה – החברה בעצם הקטינה במהלך הזה, את ההכנסות העתידיות שלה. לתמרון הזה של ההנהלה יש מחיר בעתיד. אז אולי, כדי "להסתדר" ברבעונים הבאים היא תעשה זאת שוב (בפרויקטים אחרים), רק שכך החור רק ילך ויגדל; ואולי היא תקבל פרויקטים חדשים ואז היא סותמת את "החור" והכל (לכאורה) בסדר.

מנפחים הכנסות – איך מגלים את זה? 

המהלכים האלו קשים להבנה מתוך הדוחות הכספיים, אם כי יש להם טביעות אצבעות. ראשית – התזרים. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת לא כפוף להנהלת החברה. החברה דרך עבודה מוגברת בפרויקט משפרת את הרווח, אבל לא בהכרח את התזרים, כך שאם נוצר ברבעון מסוים בחברות כאלו, פער בין הרווח לתזרים שנובע מכך שהלקוחות פשוט לא שילמו, זו עשויה להיות אינדיקציה למהלך כזה. זה לא בהכרח, כמובן. אם החברה נתנה ללקוחות יותר אשראי, אם יש לקוחות שלא משלמים בזמן, אז בהתאמה זה משפיע באופן דומה על התזרים – הוא חלש יותר מהדוח רווח והפסד, ועדיין – ברגע שיש תזרים חלש מהרווח, רצוי לנסות ולבחון אם זה קשור לביצוע שבשליטת ההנהלה.

אינדיקציה נוספת שמתחברת לתזרים, נמצאת בסעיף הלקוחות. ברגע שעושים את העבודה אבל לא מקבלים כסף, יתרת הלקוחות גדלה. החברות מפרטות את יתרת הלקוחות (במסגרת ביאור בדוחות השנתיים) ומציגות אם מדובר בהכנסות לקבל(Unbilled receivables – לקוחות שלא חויבו). הסעיף הזה הוא בעצם אותם הכנסות שהחברה רשמה בדוחות שלה, אבל עדיין לא חייבה / עדיין לא קיבלה אישור/ עדיין לא קיבלה תשלום, בגין ההכנסות האלו. המשמעות היא שככל שהסעיף הזה גדל כך, האיכות של הלקוחות יורדת – אחרי הכל, אולי יהיו לקוחות שלא יהיו מרוצים מהעבודה? אולי יהיו תיקונים/ השלמות שיגרמו להוצאות נוספות, וזה עוד בלי קשר לבעיה הבסיסית – אולי מדובר בהקדמת הכנסה דרך ביצוע מוגבר?

ולכן, חשוב לעקוב אחרי הסעיף הזה, לבחון את המגמה שלו ברבעונים האחרונים, ולבחון את היקפו ביחס לסעיף הלקוחות הכולל וסעיף ההכנסות בתקופה. להבין עד כמה הוא משמעותי, ומתי בעצם הוא נוצר. אם מדובר בסעיף מהותי שהולך וגדל, אז נורות האזהרה מהבהבות בעוצה.

הוט דיווחה על שיפור ברווח, אבל, זה לא באמת- איך זה שהוצאות הפחת משתנות? למה הרווח של הוט גדל? והאם זה מלמד על שיפור תפעולי אמיתי?

התוצאות הכספיות של הוט היו טובות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד – הרווח ברבעון השני של השנה הסתכם ב-59 מיליון שקל לעומת 18 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנה שעברה, וההכנסות עלו ל-1.05 מיליארד שקל לעומת 1.10 מיליארד שקל.

השיפור בולט עוד יותר בראייה חצי שנתית – הרווח במחצית הראשונה הסתכם ב-94 מיליון שקל על הכנסות של 2.09 מיליארד שקל, לעומת הפסד של 8 מיליון שקל, על הכנסות של 2 מיליארד שקל. השיפור ברווח לא מגיע משורת ההכנסות – הגידול בהכנסות נמוך מהגידול ברווח, ומעבר לכך – לא כל הגידול בהכנסות מחלחל לשורה התחתונה, בדרך יש הוצאות רבות שמשאירות תרומה יחסית קטנה.

ואם השיפור בשורה התחתונה לא מיוחס לגידול בהכנסות, הוא מיוחס לקיטון בהוצאות. ואכן, לצד גידול בהוצאות התפעול השוטפות, מדווחת הוט על ירידה דרמטית בהוצאות הפחת – במחצית הראשונה הסתכמו הוצאות אלו ב-586 מיליון שקל, לעומת 666 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ירידה של 80 מיליון שקל בהוצאות, זו בהחלט ירידה שמסבירה את עיקר השינוי בשורה התחתונה.  התמונה דומה גם בהיבט רבעוני – ברבעון השני ירדו הוצאות הפחת ב-36 מיליון שקל בשעה שהרווח עלה ב-41 מיליון שקל ל-59 מיליון – כלומר הירידה בפחת, מבטאת חלק גדול מהשיפור ברווח (ואגב, לא כל הירידה בפחת מחלחלת לרווח – שכן יש מיסים).

ואז עולה השאלה החשובה – למה הוצאות הפחת ירדו? ובהוט מסבירים בדוח הדירקטוריון – "הירידה בהוצאות הפחת בתקופה וברבעון ביחס לאשתקד נובעת בעיקר ממגזר הסלולר אשר כלל בתקופה המקבילה אשתקד הוצאות האצת פחת בגין פירוק אתרי תשתית תקשורת עקב מעבר להסכם שיתוף הרשתות עם פרטנר".

ובכן, מה שמסבירה הנהלת הוט שהחריג הוא לא הרבעון השני והמחצית הראשונה של השנה אלא התקופה המקבילה אשתקד. התוצאות עכשיו הם הנכונות, ואז (שנה שעברה) הן היו מוטות כלפי מטה. הן היו מוטות בגלל שהיה פחת מואץ על התשתיות של הוט (בעיקר הוט מובייל), ומבלי להיכנס לעומקו של שיתוף הרשתות עם פרטנר, הרי שברגע שנקבע כי יש שת"פ ומשלב מסוים אין  צורך בתשתית (או מדויק יותר – יש צורך חלקי) אזי אורך החיים של הרכוש/ התשתיות מתקצר, וכשזה קורה, הפחת עליהם בהתאמה גדל – זה עובד כך: נניח שלהוט יש השקעה בתשתית של טלפוניה סלולארית בסכום של 1 מיליארד שקל ונניח שהיא מעריכה שהתשתית הזו תשמש אותה ל-10 שנים, אז בדיוק כפי שמפחיתים רכוש קבוע מכל סוג, מפחיתים את התשתיות על פני 10 שנים – 100 מיליון שקל בשנה.

נניח שאחרי 5 שנים בודקים את  הציוד ומגלים שהוא יהיה תקף רק לעוד שנתיים (ולא עוד חמש שנים), אזי היתרה של הרכוש אחרי 5 שנים (עברה חצי תקופה ולכן הערך בספרים יהיה מחצית – 500 מיליון שקל) יופחת על פני שנתיים. המשמעות היא שהפחת יקפוץ ל-250 מיליון קל בשנה מפני שאורך החיים יתקצר. זה קורה גם הפוך. ברגע שאורך החיים עולה, וזה יכול להיקבע בהמשך לבדיקה הנדסית, אזי ערך הנכס בספרים מופחת על פני יותר שנים, הפחת בהתאמה יורד.

וכמו שאורך החיים של הנכס/ תשתית מתקצר בגלל בדיקה הנדסית הוא גם יכול להתקצר מסיבות רגולטרויות, עסקיות ועוד. כאן, במקרה של הוט, הוא השתנה בגלל ששיתוף הפעולה עם פרטנר הפך את הציוד/ תשתיות לפחות נחוצות, ואז היה צורך להפחית את התשתית בקצב מהיר יותר – זה גרם לגידול בהוצאות ורווח נמוך יותר. עכשיו כשאין את הפחת המואץ הזה, הרווחים של הוט עולים.

הוצאות הפחת – הוצאות שלא במזומן

הוצאות הפחת הן הוצאות שאינן במזומן. הפחת מיוחס לנכס שנרכש או הוקם לפני תקופה, יש לו עלות והוא אמור לשרת את החברה (בייצור הכנסה) על פני תקופה. אבל ההשקעה הכספית בנכס,  לרוב נעשית בתחילת הדרך – עם הקמת הנכס או רכישתו. ולכן, בשלב ההפחתה של הנכס, אין תשלום לבעל הנכס/ למקימי הנכס, זה כבר הרי שולם.

ומכאן, שפחת זו הוצאה חשבונאית (שמופיעה בדוח רווח והפסד) אבל אין לה משמעות תזרימית, היא לא מבטאת יציאה של כספים. ואם כך – אז למה להתייחס לשורה התחתונה בדוח רווח והפסד כבסיס לקבלת החלטת השקעה , כבסיס להערכת שווי, אולי בכלל התזרים הוא הדוח החשוב. אז רבים אמנם  "מאמינים" בדוח תזרים המזומנים יותר מאשר בדוח רווח והפסד. זה דוח שקשה יותר לתמרן בו, זה דוח שמציג ת'כלס את המזומנים נטו שנכנסו (או יצאו) מהקופה. בדוח הזה יש את שורת התזרים מפעילות שוטפת והיא אמורה לייצג כמה מזומנם מייצר העסק מליבת הפעילות שלו.

אבל, זה לא כל כך פשוט – דוח תזרים מזומנים מפעילות שוטפת לא מתייחס לפחת (הוצאה שלא במזומן), אבל הפחת הזה מקורו בהשקעה בתחילת הדרך שנעשתה במזומן. דוח תזרים מפעילות שוטפת מתעלם באופן מוחלט מהעניין הזה – אין הוצאות פחת ואין השקעות ברכוש וציוד, למרות שכן יש בסיכום כולל השקעה של מזומנים.

זו הסיבה שנוצר מושג נוסף (וטוב יותר) – תזרים מזומנים חופשי. תזרים שמבטא את המזומנים שהחברה באמת יכולה להשתמש בהם. התזרים הזה מורכב מתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אבל מנכה את ההשקעות ברכוש קבע וציוד – כך בעצם מקבלים תזרים שנוצר מפעילות בהינתן הצורך של החברה בהשקעות.

יחס פיננסי נוסף ומקובל הוא EBITDA – הרווח לפני פחת הפחתות, הוצאות מימון, ומיסים. היחס הזה רחוק מלהיות מושלם, הוא פגום לעומת תזרים המזומנים החופשי, אבל הוא פופולארי והוא דרך נוחה להשוות את הרווחים מפעילות של חברות (בלי להיכנס למבנה ההון שלה, מבנה המימון והמיסים). כלומר, אם רוצים להשוות חברות תפעוליות באותו התחום ברמה התפעולית, אז בזכות העובדה שבנתון הזה לא מתבטאים המיסים והמימון (שקשורים למבנה הון, ושיעור המס הספציפי של כל חברה)   הוא "עושה את העבודה".

היחס הזה לא רגיש לפחת, ולכן אם נשווה אותו בחברת הוט לתקופה המקבילה נראה שברבעון השני (למרות הגידול ברווח) הוא ללא שינוי – 430 מיליון שקל; ובחצי השנה הראשונה הוא הסתכם ב-847 מיליון שקל לעומת 840 מיליון שקל – והיציבות הזו (יציבות פלוס) הרי יותר נכונה מאשר השיפור הדרמטי ברווח.