לא כולם יודעים, אבל ניתן לקחת משכנתא גם לא דרך בנק למשכנתאות. בדרך כלל, כשחושבים על שוק המשכנתאות נהוג לחשוב על שוק הנשלט בלעדית בידי הבנקים למשכנתאות, ושאת ההלוואה החשובה והגדולה ביותר שרובנו לוקחים, ניתן לקחת רק מהבנק. התפיסה הזאת איננה רחוקה מאד מהמציאות, ובדרך כלל זאת גם האפשרות העדיפה. את המשכנתאות בתנאים הכי טובים נותנים הבנקים למשכנתאות, ואת הרוב המוחלט של המשכנתאות לוקחים רוכשי הדירות מהבנקים למשכנתאות.

חשוב להבין שהסירוב של הבנק להעניק משכנתאות נובע, במקרים רבים, מהצורך של הבנקים לעמוד בהנחיות בנק ישראל בנושא המשכנתאות. הנחיות כאמור מתפרסמות מעת לעת, אם הממונים על הנושא בבנק ישראל מאמינים שההנחיה החדשה עשויה לתרום לשיפור שוק המשכנתאות. באופן עקרוני, ההנחיות נועדו למנוע ממוסדות בנקאיים להעניק משכנתאות בסיכון גבוה. סיכון כזה עלול לנבוע מאחוז מימון גבוה מדי, בגלל העדר הון עצמי מספיק מצד הלווים הפוטנציאליים. כמו כן, אם ההחזר מכלל ההכנסה החודשית של הלווים הוא גבוה מדיי, גם אז הבנקים עלולים להימנע מהענקת הלוואת משכנתא. ואחרון חביב – הבנקים בדרך כלל מסרבים להעניק משכנתא למי שההתנהלות שלו בחשבון הבנק היא בעייתית.

אבל למרות האמור לעיל, חשוב לדעת שקיימים גופים פיננסיים אחרים מלבד הבנקים, אשר מאפשרים לקחת משכנתא חוץ בנקאית (משכנתא שניתנת על ידי גוף שאיננו בנק). יחד עם זאת חשוב מאד לדעת – הריביות בגופים האלו הרבה יותר גבוהות מהריביות על המשכנתאות שלוקחים הבנקים. לכן – אם מחליטים ללכת על האפשרות הזאת – חשוב שתהיו בטוחים שביררתם את כל האפשרויות ושאין ברירה אחרת. בשורות להלן נביא מידע חשוב בנושא זה.

מי צריך משכנתא חוץ בנקאית?

לפעמים אנשים המבקשים לקחת משכנתא מהבנק, נתקלים בקשיים ובסירוב מצד הבנק. הבנקים אינם ששים להעניק משכנתא למי שהיסטוריית האשראי שלהם בעייתית, או ששיעור המימון שהם מבקשים גבוה משיעור המימון שמציע הבנק, ולכן אינו מספיק כדי להשלים את הסכום הדרוש לרכישת הדירה. בנוסף, אם החזר המשכנתא הצפוי ביחס להכנסה החודשית הוא גבוה, גם אז המשכנתא לא תאושר על ידי הבנק.

היסטוריית אשראי בעייתית וההשפעה שלה על המשכנתא

אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית הם בדרך כלל אנשים שבהיסטוריה שלהם יש צ'קים שחזרו, הוראות קבע שלא כובדו או חריגות תכופות וכרוניות ממסגרות האשראי של הבנק. מאליו מובן שאנשים שחשבונם מוגבל, מוגבל חמור או הוגבל בעבר, לא ייענו בחיוב אם יגישו בקשה למשכנתא בנקאית. גם אנשים שבעבר פיגרו בהחזרי הלוואות ומשכנתאות, או שסורבו עקב הכנסות נמוכות, נמצאים בקטגוריה של בעלי היסטוריית אשראי בעייתית. למען הסר ספק – כחלק מהמסמכים שכל גוף המעניק משכנתא מבקש מהלווים, הם נדרשים להציג את האובליגו שלהם, וכן דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים. נכון להיום, גם תעודת הזהות הבנקאית יכולה לסייע, אם היא מצביעה על איתנות פיננסית של הלווים.

הכנסות נמוכות וההשפעה שלהן על המשכנתא

קבוצה נוספת של אנשים המתקשים לקבל משכנתא מהבנק, כוללת אנשים שהם בעלי הכנסות נמוכות. מחירי הדירות הגבוהים הפכו את החזרי המשכנתא לגבוהים מאד, והם מהווים חלק נכבד מאד מההוצאה החודשית של משפחה בישראל. כלל האצבע בקרב מוסדות בנקאיים בבואם לאשר את המשכנתא הבנקאית, הוא שהחזרי המשכנתא לא יהיו גבוהים יותר 30%-40% מההכנסה הפנויה של מבקשי המשכנתא. החזרים גבוהים יותר, מגדילים מאד את הסיכון שמי שלקח את המשכנתא לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים. ההיגיון הפשוט אומר שההכנסה הפנויה שנשארת אחרי שחיוב המשכנתא יורד מחשבון הבנק, צריכה להספיק לנוטלי המשכנתא על מנת "לגמור את החודש". החזרי משכנתא גבוהים מדיי עלולים להכניס בתוך זמן לא רב את מי שלא מזמן רכשו דירה חדשה, לסחרור כלכלי שממנו הם לא יצליחו להשתחרר. ככל שההכנסות של הלווים הן גבוהות יותר, כך הבנק עשוי להקל מעט יותר, ועדיין, הנחיות בנק ישראל מחייבות, וגם לווים בעלי הכנסות גבוהוךת עלולים לקבל סירוב.

זה נכון שהבנקים ממשכנים את הדירה, ובמקרה שהלקוח לא עומד בתשלומים הם יכולים לאלץ אותו למכור את הדירה. אבל על מנת למנוע מצבים כאלה, הם משתדלים מאד, ובצדק רב מבחינתם, לא להעניק משכנתאות ללווים מסוכנים. כמו כן הוראות בנק ישראל מגבילות את הבנקים ואינן מתירות מתן משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה ממחצית השכר הפנוי של הלווה.

הגבלה בחשבון וההשפעה שלה על המשכנתא

הגבלה בחשבון הבנק של מי שמבקש משכנתא בנקאית, עלולה להביא לכך שהבקשה תסורב. הבעלים של חשבון בנק הופך להיות מוגבל, אם בחשבון הבנק חזרו יותר מעשר המחאות (שיקים) בתוך שנה קלנדרית אחת. מי שאצלו הדבר חוזר על עצמו, הופך למוגבל חמור, והמשמעות היא הגבלה על כל חשבונות הבנק שלו.

כאן תוכלו ללמוד מה זה חשבון מוגבל ואיך לא להגיע למצב שהחשבון שלכם מוגבל.

מי שהוא מוגבל בחשבון, או היה מוגבל בעבר, עלול לגלות בדיוק בזמן הלא מתאים ביותר, שהבנק מסרב להעניק לו משכנתא. הגישה למידע הבנקאי משותפת לכל הבנקים. לכן, מי שהיה מוגבל בבנק אחד, יגלה שגם בבנק אחר לגמרי, הוא ייענה בשלילה.

היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית

חלק מהיתרונות של משכנתא חוץ בנקאית כבר הוסבר לעיל – הכוונה ללווים בעייתיים, שיכולים לקבל הלוואת משכנתא חוץ בנקאית למרות התנהלות בעייתית בחשבון. יתרונות נוספים של משכנתא חוץ בנקאית הם כדלקמן:

משכנתא עם הכנסה נמוכה: כבר הוזכרה לעיל העובדה שהבנקים לא מעניקים משכנתא שההחזר שלה הוא מעל 40% מההכנסה הפנויה, וגם זה לא תמיד קורה. הגבלת ההחזר ביחס להכנסה, פירושה בעצם הגבלת גובה המשכנתא. גופים חוץ בנקאיים עשויים, במקרים מסוימים, להעניק משכנתא חוץ בנקאית עם אחוז החזר גבוה מההכנסה. המשמעות – אפשרות לקחת משכנתא בסכומים גבוהים.

משכנתא למוגבלים בבנק: גם גופים חוץ בנקאיים לא יאשרו בדרך כלל משכנתא למוגבלים בבנק. עם זאת, מי שהיה מוגבל בחשבון הבנק, עלול לגלות שהבנק נמנע מלאשר עבורו משכנתא. גופים חוץ בנקאיים עשויים לאשר משכנתא כזאת, אבל התנאים שלה יהיו, קרוב לוודאי, פחות טובים מאלה שמציעים הבנקים.

מה הריבית במשכנתא חוץ בנקאית?

מאחר ואת המשכנתאות החוץ בנקאיות נותנים גופים שהם פחות מבוססים פיננסית מהבנקים למשכנתאות, ומכיוון שתיק המשכנתאות של הגופים האלו (מספר המשכנתאות שהם נתנו) קטן בהרבה מאלו של הבנקים, הסיכון שלוקחים הגופים האלו במתן המשכנתא הוא גבוה יותר. הסיכון במתן הלוואה מגולם בעולם הפיננסי בגובה הריבית, ולכן הריביות שגובים הגופים האלו גבוה בהרבה מהריבית שגובים הבנקים למשכנתאות.

בנוסף, גופים חוץ בנקאיים עשויים לאשר משכנתא גם למי שנחשב לקוח בעייתי בבנק. גם כאן מדובר בסיכון גבוה, והגדלת הסיכון הזה מגולמת על ידי הגוף המלווה בריבית גבוהה יותר, שאותו לקוח ישלם עבור המשכנתא שלו.

אחד הגופים העיקריים היום שאפשר לקחת ממנו משכנתא חוץ בנקאית הוא חברת כלל באמצעות חברת כלל פיננסים. הריבית הניתנת בכלל גבוהה באחוז וחצי בערך מהריבית בבנקים. יחד עם זאת, הריבית תלויה מאד גם באיכות הנכס ובמיקומו, בהיסטוריית האשראי של נוטל המשכנתא, בהון העצמי שיש ללקוח ובהכנסה החודשית שלו.

כלל היא חברה גדולה ויציבה, אך חיפוש בגוגל מעלה עוד מספר גדול של חברות המוכנות להעניק משכנתאות ללקוחות שלא הצליחו להשיג את המשכנתא בבנק ובהם הריביות גבוהות עוד יותר ועלולות להגיע לפי שניים עד פי שלוש מהריביות הניתנות בבנקים.

כנסו כאן למחשבון המשכנתא המשוכלל שלנו

מי יכול לתת משכנתא חוץ בנקאית?

הרפורמה בשוק ההון שהוחלה בשנת 1989, מאפשרת לחברות ביטוח וגם לחברות פיננסיות פרטיות אחרות, להעניק הלוואות לטווח ארוך ובסכומים גבוהים.

בישראל קיימות שתי דרכים חוקיות ולגיטימיות לקחת משכנתא חוץ בנקאית. לפני שנבהיר את הנושא, חשוב להבהיר גם שישנם גופים שאינם מורשים להעניק משכנתא, ויש לבדוק היטב למי פונים וממי מקבלים את המשכנתא. חשוב להדגיש ששוק המשכנתאות החוץ בנקאיות מפוקח על ידי המדינה ושעל מנת לעסוק בתחום יש לקבל רישיון ממשלתי.

האפשרות הראשונה היא לקחת משכנתא מחברות הביטוח. חברות הביטוח הן גופים פיננסיים גדולים אשר מלבד שירותי ביטוח מציעות היום גם מסלולי משכנתא דומים לאלו של הבנקים למשכנתאות.

האפשרות השנייה היא נטילת משכנתא מחברות חוץ בנקאיות פרטיות. כאמור, כל החברות הנותנות משכנתאות חוץ בנקאיות מפוקחות על ידי רשויות החוק ואין מדובר בעסקים מפוקפקים כפי שניתן לחשוב אלא בעסקים לגיטימיים לחלוטין.

מה החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית?

מאחר והלווים הפונים לקחת משכנתא חוץ בנקאית הם לקוחות הנחשבים מסוכנים יותר, הגופים שנותנים את ההלוואות גובים מחיר על הסיכון שהם מוכנים לקחת. המחיר הזה בא לידי ביטוי בריבית הגבוהה יחסית אותה הם גובים על המשכנתאות.

כמה גבוה? בעצם עד היום לא נקבעה הגבלה על הגופים החוץ בנקאיים לגבי הריבית אותה הם יכולים לגבות. לעיתים קרובות, המשכנתאות החוץ בבנקאיות הן יקרות באחוזים ניכרים מהמשכנתאות הניתנות על ידי הבנקים. כשמדובר בהלוואות לזמן ארוך כמו המשכנתאות, מדובר בייקור שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים במשך חיי המשכנתא.

חיסרון נוסף הוא שכשמדובר בחברות האשראי הפרטיות אמנם מדובר בגופים מפוקחים. אבל עדיין, מדובר בגופים פרטיים שאינם חזקים פיננסית כמו הבנקים, וששיטות הניהות והתרבות הארגונית שלהם איננה סולידית כמו הבנקים. לכן, כדאי לברר היטב מי הגוף שעומד מאחורי החברה, מי הבעלים שלה ומה האיתנות הפיננסית שלה.

ההחלטה על רכישת דירה ונטילת משכנתא היא החלטה לא פשוטה. במקרה שהבנק מסרב לתת לכם משכנתא, כדאי לחשוב אם אין לו סיבה טובה לסרב. נטילת משכנתא ללא יכולת להחזיר אותה עלולה לסבך את הלווה, ובסופו של דבר לגרום לו להפסדים כספיים כבדים, שלא לדבר על עוגמת הנפש. אם כבר מחליטים ליטול משכנתא חוץ בנקאית כדאי, כרגיל, לעשות שיעורי בית ולברור היטב את החברה ממנה נוטלים את ההלוואה.

איך נפרדתי מהמשכנתא שלי? על פירעון מוקדם של המשכנתא

מחשבון מסלולי משכנתא

משכנתאות לתושבי חוץ – איך לוקחים? מה ההבדל ממשכנתא רגילה?

חברת אפ.אס.אם שירותי קרקע שבה מחזיקה פרידנזון שירותים לוגיסטיים בשיעור של כ-45% זכתה במכרז aehhnv עדן החברה לפיתוח בירושלים להקמה, תפעול ותחזוקה של מערך אוטומטי של השכרת אופניים בשיטת B.O.T במרכז העיר ירושלים. FSM היא המפעילה של שירות "תל אופן" בתל אביב.

מערך השכרת האופניים יכלול 50 תחנות עגינה להשכרת אופניים וכ-500 זוגות אופניים שיפרשו במרכז ירושלים ובאזורים התיירותיים. להערכת FSM תהליך ההקמה יימשך כשנה ולאחריו תתפעל FSM את המערך למשך כ-10 שנים עם אופציה להארכה לעוד 5 שנים נוספות. ב-FMS מעריכים כי

הכנסותיה מהקמת המערך תעמודנה על סך של כ-13 מיליון שקל.

FSM היא החברה שמפעילה גם את שירות "תל אופן" במסגרתו מוצעים  מעל 2,000 זוגות אופניים ברחבי תל-אביב-יפו, גבעתיים, רמת גן ובת-ים.

מעיון בדו"ח הכספי שפירסמה פרידנזון עולה כי הכנסותיה של FSM הסתכמו בכ-4.3 מיליון שקל  ברבעון השני של 2018 לעומת כ-4 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017 והיא סיימה את הרבעון בהפסד של כ-430 אלף שקל לעומת הפסד של כ-180 אלף שקל ברבעון המקביל ב-2017.

כמו כן דווח בדו"ח כי בשנת 2017 FSM התמודדה עם תקלות שנבעו בעיקר מוונדליזם שאילצו את אותה להחליף חלק ממערך הנעילה. בשל כך FSM ספגה הוצאות גבוהות שגרמו להפסד כספי. ברבעון שני 2018 חברת FSM השלימה את החלפת מערך הנעילה.

נתנאל גרופ מדווחת על עלייה של כ-16 מיליון שקל בהערכת השווי של הזכויות שלה בבניין בפארק תמר – פארק המדע ברחובות.

על פי הערכת השווי החדשה, שווי זכויות החברה בפארק תמר בשלב של גמר עבודות התאמה, לפני אכלוס, הינו כ-111 מיליון שקל, כאשר יתרת העלויות להשלמת עבודות התאמה למועד ההערכה, מסתכמות לכ-5 מיליון שקל.

בהערכה הקודמת שווי זכויות החברה בפארק תמר, ליום 30 ביוני 2018 הסתכם בכ-94.5 מיליון שקל.

המנייה של נתנאל גרופ עולה כעת במסחר בבורסה בכ-1.5% ונסחרת בשער של כ-4.9 שקל למניה ושווי שוק של כ-140 מיליון שקל.

מנתנאל נמסר כי הגידול בשווי זכויות החברה בפארק תמר במהלך הרבעון השלישי לשנת 2018 ,נבע מהשקעות נוספות ומהשכרת מרבית השטחים בפארק תמר לאלביט מערכות ברמת גמר .

מנתנאל גרופ נמסר כי היא בוחנת אפשרות להנפקת אגרות חוב מסדרה חדשה, אשר תהיינה מובטחות בבטוחות הכוללות, בין היתר, שעבוד זכויות החברה בפארק תמר.

הנכס המדובר הוא בנין משרדים הנמצא היום בשלב גמר בניה בפינת הרחובות מנחם קראוס ומנחם פקריס בפארק תעשיות עתירות ידע (פארק ת.מ.ר.) ברחובות. הבניין כולל חניון תת קרקעי, קומת מסחר ושמונה קומות משרדים בשטח כולל של כ –6,800 מ"ר כולל מרפסות. למעט קומת המסחר כל יתרת השטחים בבניין בבעלות החברה. החברה התקשרה עם חברת אלביט מערכות להשכרת החניון והבניין בגמר מלא לחמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות בתמורה לדמי שכירות שנתיים של כ-2.7 מיליון שקל. על פי ההסכם בתקופת האופציה תשולם תוספת של 5% דמי שכירות הצמודים למדד המחירים לצרכן.

נתנאל גרופ מעורבת כיום בהקמה ובתכנון של פרויקטים בהיקף של למעלה מ-1,500 יחידות דיור בישראל ובנוסף שטחי מסחר ובנייני משרדים. מהחברה נמסר כי היא מעריכה כי היא צפויה לרשום בארבע השנים הקרובות בגין פרויקטים אלה הכנסות של כ-1.3 מיליארד שקל  ורווח גולמי של כ-350 מיליון שקל (לא כולל התחדשות עירונית). בשנה האחרונה השלימה החברה את ההקמה והתחילה להפעיל את הנכסים המניבים בחולון וברחובות שצפויים להניב לה כ-18 מיליון שקל דמי שכירות שנתיים.

ההון העצמי של נתנאל ליום 30 ביוני 2018 הסתכם בכ- 214 מיליון שקל אשר היוו כ-30% מהמאזן שלה.

שותפות חיפושי הנפט והגז מודיעין אנרגיה על פי האומדן הטוב ביותר (Best estimate), אומדן משאבי הנפט המותנים בשכבת Cattani בפרוספקט טרינידד 7 מוערך בכ-15.9 מיליון חביות נפט. כמו כן נמסר מהשותפות כי במפרוספקט נמצאו משאבי גז הנאמדים בשווה ערך לכ-1.6 מיליון חביות נפט.

בימים האחרונים זינק מחיר הנפט הגולמי למחיר של כ-75 דולר לחבית – שיא של 4 שנים.

הדוח עליו דיווחה מודיעין נערך על בסיס הממצאים בקידוח שבוצע בחודש יוני כולל הערכת המשאבים בשכבת Cattani, ואינו כולל ממצאים משכבה נוספת שאותרה במהלך הקידוח, Chanac. הדו"ח בוצע על-ידי חברת Petrotech Resources Company, שהינה מעריך עתודות מוסמך ובלתי תלוי.

ממודיעין, המחזיקה ב-26.05% מהזכויות בקידוח זה, נמסר, כי היא פועלת ביחד עם שותפיה להכנת תוכנית פיתוח מפורטת לפרוספקט. במסגרת תוכנית הפיתוח מתוכנן קידוח נוסף בפרוספקט זה, ובהמשך פיתוח השדה משאבי הגז שהתגלו בקידוח יחוברו לצנרת, וזאת לאחר שיושלם פיתוח של מספר בארות. הנפט שהופק  מבאר זו, החל מביצוע מבחני ההפקה, נמכר באופן רציף.

במקביל השלמת מתקני הקבע בקידוח Chardonnay בפרויקט Grapevine צפויה להוזיל באופן משמעותי את עלויות ההפקה מבאר זו. במהלך הרבעון האחרון של 2018 / הרבעון הראשון של 2019, צפוי להתבצע קידוח פיתוח נוסף בפרויקט זה.

למודיעין החזקה של כ- 22.3% בפרויקט Grapevine; בדוח המשאבים שפורסם לאחר ביצוע שני קידוחים אשר מפיקים נפט שנמכר באופן סדיר, הוערכו המשאבים בפרויקט זה בכ-12 מיליון חביות נפט, בשתי שכבות שונות.

בפרויקט  Cassini שנקדח מוקדם יותר השנה בשיתוף חברת AERA ENERGY, ממשיכים מודיעין ושותפיה בביצוע מבחני הפקה, אשר צפויים להסתיים במהלך הרבעון הנוכחי. למודיעין החזקה של 36.5% בפרויקט CASSINI.

בעקבות פרסום התוצאות הכספיות של קולפלנט מעדכנת אדיסון את ההמלצה על מניית קולפלנט ומציבים לה מחיר יעד של 1.5 שקל למניה, כמעט פי שלוש מהמחיר בו היא נסחרת בבורסה בתל אביב – כ-40 אגורות למניה.

קולפלנט דיווחה ברבעון השני על עלייה של כ-209% בהכנסות שהסתכמו בכ- 170 אלף דולר והפסד של כ-1.5 מיליון דולר על בסיס GAAP, או הפסד כולל מתואם של 1.2 מיליון דולר על בסיס non-GAAP.

קולפלנט הינה חברת רפואה רגנרטיבית ישראלית, המתמקדת בפיתוח ומסחור מוצרים לשיקום רקמות באמצעות טכנולוגיה מבוססת צמחים – rhCollagen .לחברה כיום שני מוצרים בשוק באירופה – VergenixSTR ו- VergenixFG והיא מספקת הזמנות בארה"ב למוצר הדיו הביולוגי המשמש להדפסת איברים ורקמות

באדיסון מציינים כי העלייה החדה בהכנסות נבעו בעיקר הודות למכירות של מוצר ה BioInk-שלה בארה"ב ובמוצרי המותג ,Vergenix בעיקר VergenixSTR למחלת הגידים, באירופה. Bioink המבוסס על rhCollagen ממשיך להדגים כי מדובר בתחום פיתוח אסטרטגי עבור CollPlant ,עם מכירות חוזרות לצד ג'.

בעבר, הודיעה CollPlant כי קיבלה מספר הזמנות של מוצר ה BioInk שלה מחברות ביוטכנולוגיה ומכשור רפואי, המיועדות למחקר ופיתוח הדפסה ביולוגית של איברים ושתלים אורתופדיים, בהתאמה . BioInk הינו אטרקטיבי עבור יישומים אלה מאחר והוא יכול לייצר מטריצת קולגן מסודרת בעלת תכונות הניתנות לכוונון.

בתחילת אוגוסט אישרה CollPlant את כוונתה למחוק מיוזמתה את רישום המניות הרגילות שלה, כתבי אופציה )סדרה ט'(, וכתבי אופציה )סדרה יא'( מהמסחר בבורסה בתל-אביב, וכי יום המסחר האחרון בבורסה יהיה 29 באוקטובר 2018 .ניירות הערך של החברה בארה"ב (ADS ,אשר נסחרות ביחס של 1 ADSל-50 מניות רגילות )ימשיכו להיסחר בנאסד"ק.

עמוד מניית קולפלנט

שנת 2018 מסתמנת כשנת שיא בתיירות נכנסת לישראל. מנתונים של התאחדות המלונות עולה גידול של כ-20% לעומת שנת 2017 וכ-50% לעומת שנת 2016.

בתל אביב קיימים היום יותר מ-100 מלונות ובהם כ-9 אלף חדרים. בשנתיים הקרובות אמורה להירשם עלייה של כ-20% במספר חדרי המלון עם השלמת בנייתם של כ-2,000 חדרים נוספים.

במחצית השנה הראשונה של 2018 הגיע הפדיון של המלונות בתל אביב לכ-1.2 מליארד שקל לעומת כ-2.2 מיליארד שקל בשנת 2017.

במרס 2018 אישרה הממשלה הקצאת כ-25 מיליון שקל ליוזמת משרד התיירות למענק מנהלי להסבת מבנים למלונאות בתל אביב. על פי החלטת הממשלה משרד התיירות יאשר השנה ובשנה הבאה מענק מנהלי בשיעור של כ-10% מתקרת ההשקעה הכוללת עד לתקרה של 250 לחדר.

על פי נתוני משרד התיירות בחודשים הראשונים להשקת התוכנית הוגשו שש בקשות להסבה של משרדים לבתי מלון ובסך הכל לכ-550 חדרי מלון נוספים. כמו כן הוגשה בקשה להקמת אכסניית עם 85 חדרים. היקף ההשקעה שהוצהר על ידי המבקשים הוא כ-160 מיליון שקל ומכך נובע כי המענק שיעניק משרד התיירות ליזמים יעמוד על כ-16 מיליון שקל.

באילו מיקרים ניתן המענק?

על פי הנוהל של משרד התיירות המענק ניתן בשני מקרים. הראשון הוא מקרה של השבתו של בית מלון או אגף בבית המלון, שהפסיק מלתפקד כמלון במשך 24 חודשים רצופים לפחות שקדמו למועד הגשת הבקשה. מגיש הבקשה צריך להוכיח כי  כי המלון או האגף לא הופעלו לאורך התקופה וכן לנמק מדוע חלפו 24 חודשים וטרם בוצעו השקעות לצורך השבת המלון לתפקוד מלונאי.

המקרה השני הוא הסבתו של מבנה שבו לפחות 11 חדרים, שייעודו על פי התב"ע או שימושו בפועל אינם מלונאים, לבית מלון. על מגיש הבקשה להציג אישור לשימוש חורג למשך 5 שנים לפחות ובמקביל עליו לפעול לקידום שינוי תב"ע לייעוד הכולל מלונאות.

אז איך עושים את ההסבה?

קודם כל צריך להחליט באיזה מסלול עושים את ההסבה. קיימות בעצם שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה היא הגשת בקשה לשינוי תבע והאפשרות השניה היא להגיש בקשה לשימוש חורג בעסק. האפשרות השניה נחשבת למועדפת שכן היא מהירה הרבה יותר. אפשר במקביל להגיש בקשה לשינוי תב"ע, זה לא סותר.

רוב הנכסים שבהם תיעשה ההסבה הם נכסים מושכרים. רוב בנייני המשרדים בתל אביב מוקמים על ידי יזמים המשכירים את השטחים ולא מוכרים אותם. על מנת לבצע את שינוי הייעוד של הנכס יש לקבל את הסכמתו של בעל הנכס ורצוי לבצע את ההסבה תוך שיתוף פעולה איתו.

על פי נוהל ההסבה של משרד התיירות על הנכס המוסב לפעול כבית מלון לפחות 8 שנים. כמו כן, צריך לזכור שהתוכנית מוגבלת להשקעות שיעשו עד ליום 30.6.18 ולכן חשוב לסיים את עבודות ההסבה בזמן.

עוד מספר חודשים יערך האירוויזיון בתל אביב. סביר להניח שעד אז לא יספיקו כל מגישי הבקשות לבצע את ההסבה. יהיה מעניין לראות אילו פתרונות יצירתיים יקומו על מנת לספק את המחסור האדיר שיווצר אז בחדרי מלון בעיר.

כניסות התיירים לארץ – קצב של 4 מיליון; האם זה ייתכן?

שכר הדירה הולך לעלות – בגלל הגידול בתיירות; מה הקשר?

אנשים לא תמיד מתנהגים רציונלית. זה לא סוד, אבל הנה עוד דוגמה: לרובנו יש חסכונות – פיקדונות, אולי קופות גמל, וכמעט בטוח שחיסכון לפנסיה. אבל מנגד יש לנו גם הלוואות – הלוואות שוטפות מהבנק, מסגרת אשראי ומשכנתא. 

למה לחסוך אם יש הלוואות? האם לא כדאי להחזיר קודם את ההלוואות ורק אז להתחיל לחסוך? עקרונית התשובה ברורה – ברגע שהריבית על ההלוואה גבוהה מהתשואה על החיסכון, וזה נכון ב-99% מהמקרים – אין טעם לחסוך. תחזירו הלוואות יקרות – ותרוויחו יותר.

ועדיין, רובנו מתנהלים כך שמול החסכונות יש לנו גם הלוואות. אולי זה קשור לתזמון לקיחת ההלוואות – אנחנו חוסכים לטווחים ארוכים ולאירועים מיוחדים (טיולים, בר מצווה וכו'), והלוואות אנחנו לוקחים כי אופס… הלך האוטו.

ולכן בפועל, לרובנו יש גם וגם – גם חסכונות והשקעות ומולם הלוואות. עם זאת, ברגע שאתם צריכים מימון, אזי בשלב הראשון אתם צריכים לבדוק אם לא כדאי להשתמש בכסף הנזיל – מזומנים, ניירות ערך ועוד.

המציאות עולה על חוקי הכלכלה ובפועל אנשים מפקידים לחיסכון כשבמקביל הם מחזירים הלוואה. מעבר לעניין הכלכלי, יש עוד פרמטרים שצריך לקחת בחשבון. מה המטרה שעבורה אנחנו חוסכים? האם מדובר בחיסכון לטווח ארוך או חיסכון לטווח קצר?

ההיגיון הכלכלי

מבחינה כלכלית התשובה היא ברורה. אם מדברים על מקרה שאינו יוצא דופן, זאת אומרת שמדובר בהלוואה וחיסכון אשר נלקחים באותה סביבת ריבית וללא מבצעים מיוחדים, אזי הריבית על ההלוואה גבוהה יותר מהריבית הניתנת על פיקדון. הריבית היא בעצם המחיר של הכסף והבנקים מרוויחים מכך שהם קונים כסף במחיר נמוך (חיסכון של הצרכנים) ומוכרים אותו במחיר גבוה יותר (מתן הלוואות). 

על פי אותו היגיון, אם אנחנו נמכור כסף בזול (נפקיד לחיסכון) ונרכוש כסף ביוקר (ניקח הלוואה) – נפסיד.

הנה דוגמה – נניח שיש לכם הלוואה של 100 אלף שקל ופיקדון נזיל של 80 אלף שקל. הריבית על ההלוואה היא 5% והתשואה על הפיקדון היא 1% – במצב הזה ההפסד שלכם הוא 4%.

יכולתם לסגור את הפיקדון (לפרוע אותו), להחזיר את ההלוואה ולחסוך 4% על 80 אלף שקל – 3.2 אלף שקל.

ההיגיון הלא כלכלי

תלוי עבור מה חוסכים. אם לחיסכון יש מטרה מוגדרת, כמו למשל לימודים של הילד או נסיעה לחו"ל, לא בטוח שכדאי להפסיק להפקיד לחיסכון על מנת לשלם את ההלוואה. המטרה היא להגיע בסופו של דבר לאיזשהו סכום כסף שיהיה זמין בנקודת זמן מסוימת ואם נפסיק לחסוך, הסכום לא יהיה זמין לנו כשנזדקק לו ואז נצטרך לקחת הלוואה. אז מה עשינו בזה?

אבל זה צד אחד של העניין. מהצד השני, לא כדאי להסתבך. אם החזרי ההלוואה מעיקים מאוד על חשבון הבנק וגורמים לכך שיהיה במינוס – אז ממש לא כדאי להפקיד במקביל לחיסכון. הריבית על המינוס היא גבוהה מאוד. צריך לקחת בחשבון שיכול להיות שאין לנו בכלל יכולת לחסוך. הגדלה של המינוס בבנק עולה הרבה מאוד כסף ואם אנחנו לא מצליחים לסגור אותו, מדובר בהוצאה גדולה מאוד שאף עלולה לסבך אותנו. ושוב – אם בגלל שאנחנו מפקידים לחיסכון המינוס גדל ובסופו של דבר נצטרך לקחת הלוואה על מנת לכסות אותו – אז מה עשינו בזה?

מתי זה בכל זאת כדאי?

ישנם מצבים שבכל זאת כדאי להפקיד לחיסכון במקביל להחזר הלוואה.

ישנם אנשים, בדרך כלל אלו העובדים בארגונים גדולים כמו התעשייה האווירית או עובדי הוראה, אשר מקבלים הלוואות בריביות נמוכות מאוד. עד כדי כך נמוכות שיש כאלה שלוקחים את ההלוואות רק על מנת להשקיע אותם במוצרי חיסכון סולידיים אחרים ובכל זאת מרוויחים מהפרשי הריביות.

ושוב, צריך לבדוק את התנאים של ההלוואה ואת התנאים של החיסכון. יכול להיות שתנאי הריבית השתנו וההלוואה נלקחה בריבית נמוכה בהרבה מהריבית שאפשר לקבל על החיסכון או ההיפך – שהריבית על ההלוואה גבוהה בהרבה מהריבית הניתנת היום על חיסכון.

לסיכום, אם נקלעתם למצב שבו אתם מחזירים הלוואה ובמקביל מפקידים לחיסכון, חשוב שתכלכלו נכון את צעדיכם. כדאי לבדוק אם אתם מפסידים כסף, כמה ואיך זה משפיע על המצב הכלכלי שלכם. ברוב המקרים, מבחינה כלכלית כנראה שזה לא משתלם. מצד שני, כפי שראינו, ישנם עוד מספר גורמים אשר עשויים להשפיע על ההחלטה הסופית.

הלוואה במימון ישיר – מה היתרונות? האם כדאי לקחת?

לא רק חיסכון לכל ילד: עוד דרכים לחסוך לילד שלך

חברה בת של אלביט מרכות באנגליה, Systems UK Ltd. Elbit, זכתה בחוזה ממשרד ההגנה הבריטי בהיקף התחלתי של כ-10 מיליון פאונד (כ-13 מיליון דולר) והיקף פוטנציאלי של עד 40 מיליון פאונד, לאספקת אפליקציית ניהול קרב – ה- MORPHEUS. החוזה ההתחלתי יבוצע על פני תקופה של שלוש שנים.

במסגרת החוזה, אלביט מערכות אנגליה תספק לצבא הבריטי אפליקציית ניהול קרב מוכחת מבצעית עבור המפקדות והיחידות הטקטיות, שמבוססת על משואה (TORC2HTM), פלטפורמת השו"ב של אלביט מערכות, שסופקה ללקוחות רבים ברחבי העולם כולל לצבא אוסטרליה, כחלק ממערכת ניהול הקרב שלו בשלב 2 של תוכנית "יבשה 200".

מרטין פוסייט, מנכ"ל אלביט מערכות אנגליה, אמר: "אנו גאים שמשרד ההגנה הבריטי בחר בנו לאספקת אפליקציית ניהול הקרב MORPHEUS, אשר תעניק לצבא הבריטי יכולת חשובה. במסגרת פרויקט זה אנו נביא לאנגליה את היכולות המבצעיות המוכחות של אלביט מערכות ואת היתרון הטכנולוגי שלה, נתאים אותן לשימוש ונספק אותן ביחד עם השותפים המקומיים שלנו".

אלביט תספק עמדות נשק ימיות למדינה באסיה ב-173 מיליון דולר

אלביט מערכות מאכזבת – הרווחיות נשחקה; הצבר מסתכם ב-8.1 מיליארד דולר

ארד, הנמצאת בשליטתם של קיבוץ דליה וקיבוץ רמות מנשה (כ-27% כל אחת), רוכשת 60% (בדילול מלא) מחברת WaterTech SPA-חברה איטלקית העוסקת בתחום מדידת המים תמורת כ-16 מיליון אירו. מארד נמסר כי מחזור המכירות המאוחד של החברה הנרכשת לשנת 2017 הסתכם לסך של כ- 22.6 מיליון אירו וה-EBITDA הסתכם לסך של כ-4.4 מיליון אירו.

המניה של ארד עולה כעת במסר בבורסה בתל אביב בכ-6% ובשער של 4320 אגורות למניה. בכך משלימה החברה זינוק של כ-25% בשערה מאז מחצית חודש אוגוסט השנה, אז פרסמה דו"חות כספיים מצויינים. ארד הרוויחה 5 מיליון דולר ברבעון השני של 2018, גידול של כ-25% לעומת הרבעון המקביל ב-2017. ההכנסות עלו בכ-20% ברבעון השני והסתכמו בכ-50 מיליון דולר.

את עיקר הגידול במכירות, בשיעור של כ-25%, רשמה ארד של  בצפון אמריקה שם היא מכרה ברבעון השני בכ-30 מיליון דולר. המכירות באירופה הסתכמו בכ-6 מיליון דולר ברבעון השני של 2018, גידול של כ-35%,  ובדרום אמריקה הסתכמו המכירות בכ-3 מיליון דולר, ירידה של כ-3% לעומת הרבעון המקביל ב-2017.

מארד נמסר כי מטרת רכישת ההחזקות ב-WaterTech היא הגדלת סך מחזור המכירות של הקבוצה בשני שווקים חדשים לקבוצה, האיטלקי והקולומביאני.

במסגרת הסכם הרכישה , תוענק לארד אופציית רכש לרכישת יתרת המניות בחברה האיטלקית (40% בדילול מלא) הניתנת למימוש במהלך החודשים יוני- יולי 2022, ולבעלי המניות הקיימים בחברה האיטלקית תוענק אופציית מכר למכירת יתרת מניותיהם בחברה האיטלקית (40% בדילול מלא) הניתנת למימוש במהלך החודשים אפריל- מאי 2022. התמורה לרכישת יתרת מניות תיגזר מהתוצאות הכספיות של Watertech.

על מנת לממן את רכישת המניות נטלה ארד הלוואה בנקאית בישראל בסך של 60% מההשקעה, לתקופה של 7-9 שנים בריבית קבועה (ללא שינויים בהתניות הפיננסיות הקיימות מול המערכת הבנקאית) ויתרת ההשקעה תבוצע ממקורות עצמאיים. לחברה לא צפויים חיובי מס או היטלים אחרים כתוצאה מהרכישה.

Watertech היא חברה פרטית העוסקת בפיתוח, ייצור והפצה של ציוד לקריאת מדי מים (ביתיים, תעשייתיים, מגנטיים ועוד) בעיקר באיטליה. בנוסף, מחזיקה החברה האיטלקית ב-62% (בדילול מלא) בחברת WaterTech LASSA, חברה העוסקת בהפצת מדי מים וגז בקולומביה. במסגרת העסקה נקבעו הסדרי שיתוף פעולה עתידיים על מנת לנצל את היתרונות היחסיים של כל אחת מהחברות בקבוצה.

גבי ינקוביץ, מנכ"ל קבוצת ארד והוגו צאופן יו"ר קבוצת ארד מסרו: "רכישתSPA Watertech מהווה דריסת רגל חשובה בשוק האיטלקי והקולומביאני ותואמת את האסטרטגיה של הקבוצה לחדירה לשווקים צומחים, שבהם קיים מעבר לשימוש ב-AMR. הרכישה תתרום להגדלת סך מכירות הקבוצה לאור הגדלת הנגישות לשוק האיטלקי והקולומביאני. בנוסף, שילוב קו המוצרים הנוכחי של WaterTech עם מוצרי קבוצת ארד יגדילו את יכולת המכירה שלה באזורי פעילותה הנוכחיים והעתידיים. בכוונתנו להמשיך ולפעול לכניסה לשווקים צומחים חדשים ובמקביל להמשיך ולפעול להמשך הצמיחה בשווקים העיקריים בהם אנו פועלים בדגש על ארה"ב, ישראל וספרד. "

מטה הדיור הלאומי החליט להקל את הקריטריונים המאפשרים להשתתף בחלק מהפרוייקטים בהגרלה הקרובה של מחיר למשתכן. ההחלטה קובעת כי גם משתתפי סידרה ג' יוכלו להשתתף בהגרלות שההרשמה להן מתקיימת בימים אלו לפרוייקטים באור עקיבא, אשקלון, אופקים, יקנעם, נהרייה וקרית מוצקין. כמו כן, בבאר יעקב נפתחה ההרשמה גם לבני המקום.

עד היום יכלו הזכאים מסדרה ג' להתמודד רק על דירות בהן לא היו מעוניינים הזוכים מסדרות א' ו-ב'.

אומנם על פי ההחלטה ליותר אנשים יהיהסיכוי לזכות בדירה בהנחה משמעותית במסגרת התוכנית, אבל תוספת של זכאים משמעותה גם סיכוי קטן יותר לרשומים "הוותיקים" שמזלם לא שפר עד היום.

מטה הדיור אישר לאחרונה את גם את ההשתתפות של הורים גרושים עם ילדים שאינם בחזקתם ושל מי שאין בבעלותם דירה ב-3 השנים האחרונות. עד עכשיו יכלו רק מי שלא היתה בבעלותם דירה ב-6 השנים האחרונות להשתתף בהגרלות.

למעלה מ-120 אלף זכאים נרשמו עד היום להגרלות מחיר למשתכן. מאחר ורוב המשתתפים השייכים לסדרה א' כבר זכו בדירה (כ-35 אלף) ההנחה במטוה הדיור היא כי הנותרים כבר לא עומדים בקריטריונים לזכאות או שוויתרו על המסלול. כ-13 אלף זכאים מסדרה ב' כבר זכו בדירות והשאר משתתפים בהגרלות. הזכאים מסדרה ג' נרשמו אחרונים לתוכנית מחיר למשתכן והשתתפו רק בחלק קטן מהן עד כה.

ההרשמה להגרלה הנוכחית תימשך עד ל-11 באוקטובר, והתוצאות שלה יפורסמו ב-29 באוקטובר. ההגרלה כוללת 5,814 יחידות דיור ב-21 יישובים ברחבי הארץ.

עד היום זכו כ-52,000 זכאים בכ-500 הגרלות שהתקיימו עד היום לדירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

מעגל הזכאים מתרחב; גם גרושים/ גרושות יוכלו להיות זכאים בתוכנית מחיר למשתכן

מחיר למשתכן – זכאים מקבוצה א' וזכאים מקבוצה ב' – מה ההבדלים?

הקורקינטים שוטפים את רחובות תל אביב. חודשים ספורים לאחר שהודיעה Bird, ענקית הקורקינטים השיתופיים העולמית, על כניסתה לישראל, הודיעה גם מתחרתה הגדולה ליים בייק (LimeBike) כי פעילות הקורקינטים השיתופיים שלה תעשה עלייה גם היא לישראל.

סגן נשיא ליים, קייאן קונטה, מסר מסר כי פעילותה של החברה בשתי ערים בישראל תתחיל בתוך כחודש. קונטה מסר כי  החברה נמצאת במגעים כבר כמה חודשים עם שתי רשויות וגופים בישראל.

אחת המשקיעות הגדולות בליים היא חברת  חברת המוניות Uber שהיתה חלק מסבב הגיוס האחרון של ליים שבו הושקעו בחברה כ-330 מיליון דולרלפי שווי של 1.1 מיליארד דולר אחרי הכסף. מאז הקמתה בגייסה ליים כ-500 מיליון דולר.

בנוסף לשתי החברות הבינלאומיות גם חברת אינוקים הישראלית מציעה שירות של השקרת קורקינטים ותשלום על פי שימוש.

השימוש בקורקינטים השיתופיים נעשה באמצעות שימוש באפליקציה ייעודית אשר מציינת בפני המשתמש את מיקומו של הקורקינט הזמין הקרוב אליו. טעינת הקורקינטים נעשית על ידי "אספני קורקינטים" אשר אוספים אותם ומטעינים אותם במשך הלילה. האספנים מתוגמלים בכסף עבור הטעינה של הקורקינטים.

השימוש בקורקינטים של בירד שכבר נמצאים בתל אביב עולה 5 שקלים ועוד 50 אגורות לדקה של רכיבה. זאת אומרת שחמש דקות של רכיבה יעלו כ-7.5 שקלים. יותר יקר מאוטובוס פנימי אבל יותר זול משעת חניה.

כניסתם של כלי תחבורה זולים וידידותיים לסביבה היא מבורכת אבל הבעייה היא שעד שלא תוסדר לחלוטין הנסיעה בהם בחוק, העלייה במספרם במדרכות וכבישי ישראל עלולה להביא לעלייה במספר הנפגעים בתאונות דרכים בהם מעורבים קורקינטים.

לפני מספר שבועות פורסם בוושינגטון פוסט כי בארה"ב נרשמה עלייה חדה במספר הנפגעים מתאונות על קורקינטים חשמליים שיתופיים.

בישראל מאלץ החוק את הרוכבים באופניים ובקורקינטים חדשים לרכוב בכביש במקומות שבהם אין שבילי אופניים וסביר להניח חשכשיתפרסמו הנתונים הרשמיים יתברר שגם בישראל נרשמה עלייה חדה בשיעור התאונות הקטלניות בהם מעורבים הקורקינטים.

כלי התחבורה החשמליים חלשים בהרבה מכלי התחבורה המשתמשים איתם בדרך ובהתחשב בתרבות הנהיגה בארץ, כל עוד לא מוסדר לחלוטין הנושא של כלי תחבורה חשמליים ולא נבנית תשתית מתאימה, מדובר במגמה מסוכנת.

מתחם המשרדים BBC – או בעברית "בני ברק סנטר" (טוב, לא ממש עברית) משתרע על השטח שבין רחוב ז'בוטינסקי לרחוב ששת הימים בבני ברק, צמוד לקניון איילון ושטחו של המתחם הוא כ-200 דונם.

בין החברות שהתמקמו במתחם ניתן למצוא את שלמה נדל"ן, הכשרת הישוב, אשטרום ובנין צ'מפיון מוטורס.

נכון לעכשיו, הנכסים במקום עדיין זולים מהנכסים באזורי התעסוקה הקרובים אליו כמו מתחם הבורסה שנמצא כ-2 ק"מ בלבד מהמתחם,  או רמת החייל ובטח שיותר זול מתל אביב. ניתן למצוא במתחם משרדים למכירה בבניינים מפוארים במחירים הנעים בין 10,000 ל-12,000 שקל למ"ר לעומת 13,500-16,000 במתחם הבורסה ברמת גן.

בזמן האחרון תופס המתחם תאוצה. לאחרונה הודיעה אמות, אשר נמצאת בשלליטתו העקיפה של נתן חץ, כי רכשה מאלייד נדל"ן 50% מזכויות החכירה בקרקע בשטח של כ-16 דונם ברחוב הלח"י בבני ברק. אמות מסרה כי שילמה עבור הזכויות כ-100 מיליון שקל. שתי החברות מתכננות להקים בשטח פרוייקט למשרדים ומסחר בהשקעה של כ-800 מיליון שקל.

כבר היום, יש במקום רשת תחבורה ציבורית ענפה, אבל כנראה שבעיות של תדמית ומיתוג של המתחם עדיין שומרים את המחירים באזור נמוכים. המתחם ממוקם במקום שבו פעלו עד לא מזמן מפעלים, מחסנים ובתי מלאכה ישנים וכנראה שקשה עדיין לאנשים לחשו בעל המקום כמיקום מוצלח לעסק שלהם. כנראה שגם העובדה שמדובר בעיר בעלת צביון חרדי מורידה מקרנו של המקום.

סיבה אפשרית נוספת למחירים הנמוכים יחסית שבמתחם היא הגישה הלא נוחה אליו. אמנם כפי שכתבנו התחבורה הציבורית באזור מפותחת, אבל מה לעשות, עם ישראל עדיין לא כל כך רגיל להשתמש בתחבורה הציבורית. הפן התחבורתי של האזור אמור להשתפר פלאים בשנים הקרובות עם הקמתו של הקו האדום של הרכבת הקלה שתחנה שלו עתידה להיות ממוקמת ממש בפתחו.

כמוכן חשוב לדעת, שעיריית בני ברק ערכה שינויים בצו הארנונה ולמשכירים גדולים ניתנת הנחה המגיעה לשיעור של 43%.

עיריית בני ברק משקיעה רבות בהפיכתו של המתחם לאטרקטיבי והוא עובר בשנים האחרונות מתיחת פנים רצינית. תנופת הפיתוח ניכרת וחברות גדולות רבות בוחרות למקם בו את משרדיהן. אז מצד אחד יש תנופת בניה גדולה מאד במקום ומצד שני האטרקטיביות של המקום עולה. בשוק מדברים על כך שבאזור תל אביב יש עודפים גדולים של משרדים ואלפי מטרים פנויים להשכרה.

מעניין יהיה לראות מה תהיה מגמת המחירים ב-BBC, האם הביקוש ייגרום לעליית מחירים והם ידביקו את המחירים באזורי הביקוש הסמוכים לו או שהמחירים באזורי הביקוש ירדו לכיוון המחירים ב-BBC.

באפריל 2019 התפרסם בכלכליסט ראיון עם ראש העיר בני ברק,  אברהם רובינשטיין,  ועם אלכסי מולצ'נוב יועץ נדל"ן במתחם BBC בעיר בני ברק

  – עם כמעט שלוש מאות וחמישים אלף מ"ר של משרדים ממצבת את עצמה בני ברק כאחד ממוקדי המסחר והתעסוקה של גוש דן. לצד זה, ההתחדשות העירונית בבני ברק בקושי מתרוממת למרות מקומה הסופר מרכזי, האם יש עתיד כלכלי לעיר הכי צפופה בארץ? העיר ב"ב שנייה רק לתל אביב בכמות שטחי המשרדים שנוספו לה בעשור האחרון. האם הארנונה מנדל"ן מסחרי זה הפיתרון בעיניך למצבה הכלכלי הקשה של העיר?

אברהם רובינשטיין:  אכן, בוודאי ובוודאי. קודם כל המצב לא כל כך קשה, ברוך השם מצב יציב. אנחנו מאוזנים, אמנם מאוזנים ברובד הנמוך אבל אנחנו יציבים בזכות הנדל"ן הזה. בזכות הבנייה המסיבית של מתחם המסחר. מתחם BBC מה שנקרא.

-יש לכם עוד פתרונות בדרך? עוד מתחמים שאתם מתכננים, כדי להגדיל את הארנונה.

מר אברהם רובינשטיין: בוודאי. יש לנו קודם כל במתחם BBC, כרגע יש תשעה מגדלים שנמצאים בבנייה, יש לנו תשעה שהם בנויים ומשלמים כבר ארנונה. יש תשעה כרגע בבנייה שאנחנו יושבים פה ומדברים, כרגע בונים. הבנאים בונים אותם. יש לנו עוד הרבה מתחמים, יש מה שקרוי תב"ע 572, אזור הירקון, מה שדן דיזיין, יש לנו שם הרבה מאוד שטחי מסחר, מגדלים גדולים שעומדים לקום. עדיין התב"ע שמה לא מאושרת לגמרי. אבל שם גם יקום עיר שלמה של נדל"ן, של מגדלים, גורדי שחקים יפים מאוד.

-אלכסיי, איזה פוטנציאל אתה מזהה בבני ברק שם עיקר פעילותך? מה מושך את המעמד הבורגני לעיר הענייה הזו בזמן שמתחמי ענק של משרדים קמים בראשון לציון ובפתח תקווה

אלכסי מולצ'נוב: תודה רבה, אני שאלה פנטסטית, אני רוצה להגיד שאנחנו גאים, זה שאנחנו נמצאים במתחם, זה שאנחנו עובדים שם ומתפתחים ואנחנו מרכז השיווק של המתחם. יש שני סיבות שאני חושב שהמתחם הזה מנצח והסיבה הראשונה שמתחם BBC  הוא פרה חולבת של העיר בני ברק, וההנהלה יעשה הכול בשביל ששם יפתח הכול, ויעבוד הכול, ויתפתח ויצליח. אז אני שמח ואין יתרון כזה לאחרים.

דבר שני כשאנחנו מדברים איתך על ראשון ותל אביב ואחרים, אני חושב שאנחנו קו הראשון לתל אביב וקו הראשון לפארק הירקון, זה מקום מיוחד, קשה מאוד להשוות עם זה עם שום מקום אחר, אפשר להשוות את זה רק עם תל אביב והבורסה, ואנחנו יותר זולים מהם, ואנחנו יותר קרובים עדיין מפתח תקווה, מרחובות ומראשון בהרבה. לכן אני חושב שזה מאוד, מאוד מעניין וטוב ונותן לנו פה כח להצליח ולהתקדם במתחם הזה.

-תוכנית המתאר הכוללנית לעיר מדברת על בניית עשרת אלפים יח"ד חדשות בעיר

אברהם רובינשטיין: אכן.

-לאלו אוכלוסיות אתם מכוונים האם אתה רואה מקום גם לאוכלוסיה חזקה לא חרדית.

אברהם רובינשטיין: אנחנו בבני ברק בכלל, בארץ הנושא של הדיור לציבור החרדי מאוד, מאוד אני חושב שיש כישלון חרוץ בעניין הזה. אין שום מחשבה לטווח ארוך איפה הציבור החרדי יגור. אם רוצים שיגור במרוכז, יכול להיות שהמדינה מעוניינת אנחנו נגור, שהציבור החרדי הילדים שלי והילדים של חברי יגורו בתוך הערים החילוניות, ותראו מקומות יכול להיות מקומות מצליחים. אבל אם רוצים.

-אבל הצרכים של חרדים שונים בדרך כלל מצרכים של אוכלוסיה מעורבת.

אברהם רובינשטיין: הצרכים של חרדים שונים. יכול להיות, הצרכים של חרדים שונים, אז קודם כל מדינת ישראל עד עכשיו, לא נתנה פתרונות. אם מדינת ישראל לא נתנה פתרונות, אנחנו לפחות במוניציפאלי שלנו, בחלקת האדמה שלנו אנחנו צריכים לייצר פתרונות. ואנחנו ברוך השם מייצרים פתרונות. יש כרגע.

-אוכלוסיה לא חרדית מוזמנת לעיר שלכם גם? לא חרדית.

אברהם רובינשטיין: כל האוכלוסייה, כולם מוזמנים אנחנו חיים במדינה דמוקרטית, כל אחד יכול לקנות דירה איפה שהוא רוצה ומתי שהוא רוצה. אלא מה, בני ברק כידוע הכבישים סגורים בשבת. בני ברק יש שכונה, יש בתי כנסת לרוב, ברוך השם יש ישיבות לרוב. אם אנשים אחרים רוצים לבוא ולגור אנחנו לא יכולים למנוע מאף אחד. אבל מטבעם של דברים בדירות בבני ברק יש סוכות, הבניינים בבני ברק יש להם מגבלה, של שבע, שש וחצי קומות, שש קומות פלוס פנטהאוז או קומה שביעית חלקית. זה המגבלות שלנו, לכן כששאלת מקודם על הפינוי בינוי שלנו, אם זה אטרקטיבי, יש בעיה מסוימת בעניין הזה אבל גם זה לזה יש פתרונות. יש פתרונות קרקע משלימה, או דיור , או דירות משלימות מרמ"י, אבל זה עוד נושא.

-מאות אלפי מטרים רבועים של משרדים נבנים בימים אלה בגוש דן, וכולם מדברים על הצפה שעתידה בתחום, זה לא סוד. מה יקרה לדעתך לטווח המחירים בטווח הארוך? והאם בכלל שווה להשקיע בנדל"ן מסחרי היום?

אלכסי מולצ'נוב: על הצפה אני שומע עשר שנים, אני עשר שנים בתחום, אני עשר שנים במתחם BBC בבני ברק. בזמן שדיברו על זה אני וחברי ומשקיעים הרוויחו שם המון כסף ועובדים פנטסטי, זה פעם אחת. פעם שנייה אני רוצה לתת דוגמא אבנר ישר שזה אדריכל ידוע שבנה דרך אגב, תכנן בסר שלוש וארבע, כן, הוא מדבר על זה שהוא חושב שכמה שלא נבנה דירות וכמה שלא נבנה משרדים, תמיד יהיה חסר במדינת ישראל כי האוכלוסייה גודלת בצורה פוטנציאלית. כן זה חשוב לדעת וחשוב להבין. כל אלה שלא יודעים או לבנות, או לתכנן או לא לומדים ולא באים להתייעץ ועושים כל מיני דברים לבד, לא מצליחים ונמצאים, אתה יודע המשרדים נשארים ריקים ומתלוננים שיש הצפה או דברים דומים. אני משקיע בעצמי, כל הכסף של המשפחה שלי במתחם וכל החברים שלי הבאתי למתחם BBC, אני גם בבאר שבע, אבל הבית השני שלי בבני ברק. ואנחנו עובדים ומצליחים והצפה.

מר אלכסי מולצ'נוב: אין סכנה לגבי העתיד. יש הצפה בבני ברק כל שנתיים, אתה יודע למה? כי כל מתחם גדול שמתרומם יש הצפה לזמן מסוים. אני אתן לך דוגמא, בסר 4, מגדל מדהים הכי גדול עכשיו במתחם ואולי גם הכי יפה. אני רוצה להגיד לך שאנחנו שנתיים עבדנו בשביל לאכלס אותו, ובזמן הזה יש תנודות של המחירים בגלל שמאכלסים ויש מישהו לחוץ, מישהו לחוץ פחות, אז מה שאנחנו נגיד עכשיו שיש הצפה בגלל שבסר 4 קיבל טופס 4, אתה מבין. צריך לכל להתייחס נכון.

-אנחנו נדבר עכשיו על התחדשות עירונית. אדוני ראש העיר בקדנציה הקודמת החליטה העירייה לא לאפשר תוספת של יותר מקומה אחת בפרויקטים של תמ"א 38 תיקון 1. והעלה בכך את זעמם של היזמים, אפשר להבין למה. האם המדיניות הזאת תשתנה בזמן כהונתך, להזכירך הביקוש לעיר שלך מאוד גדול.

אברהם רובינשטיין: כן. נכון אבל אנחנו אני חושב שהתשתיות, אנחנו צריכים לאזן בין הביקוש לתשתיות. וכשאנחנו נותנים תמ"א 38 לעוד קומה. כאילו בפינוי, בינוי, קודם כל אנחנו כמדיניות לא נותנים תמ"א לחיזוק מבנים. זה אנחנו לא נותנים. המדיניות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא לתת. מה אנחנו כן נותנים, אנחנו בפינוי בינוי.

-זה קצת מסכן את האוכלוסייה במידה ותהיה רעידת אדמה.

אברהם רובינשטיין: זה מסכן את האוכלוסייה. אנחנו מעודדים לפינוי בינוי. אנחנו מעודדים מאוד לפינוי בינוי.

-לא לחיזוק?

ברהם רובינשטיין: יש בניין ישן, לחיזוק לא, בגלל שאני חושב שהחיזוקים האלה זה טלאי על טלאי וזה לא מוצלח וגם אצלנו באילוצים שלנו, זה יכול להיות גם לא כלכלי, כמו שאמרנו, בגלל שאנחנו מוגבלים לשש וחצי קומות. אז הכלכליות היא לא כל כך ודאית. אבל בגדול, המדיניות הזאת שרירה וקיימת.

-אז אנחנו ככה מג'נגלים בין נדל"ן מסחרי, לבין מגורים?

אברהם רובינשטיין: זה הקמח של המגורים. הנדל"ן המסחרי, מחזיק את הנדל"ן של המגורים.

-אלכסי, אלו צעדים יכולה עוד עיריית בני ברק לעשות כדי להזניק קדימה את תחום המשרדים בשטחה?

מר אלכסי מולצ'נוב: אני חושב שיש הרבה דברים ורעיונות. ויש ממי ללמוד גם ולחשוב, ויש מה לשפר. אני רק אתן כמה דוגמאות שאולי כבר עושים את זה או שיעשו אוטוטו. אני חושב שאפשר לדרוש מיזמים שהם ינהלו את המגדלים, יעיל ונכון, שדמי הניהול לא יהיו גבוהים. אנחנו רוצים לשמור על ארנונה, לקבל כסף, מצד שני צריך לעזור לאנשים, לאנשים צריך להיות כיף לבוא. אז דרך אגב אני חושב שזה די יפה עובד. יש לנו מגדלים יוקרתיים שדמי הניהול שם שלוש עשרה, ארבע עשרה שקל למטר, שזה מדהים. צריך להמשיך ולדרוש את זה. אני לא יודע אם זה היום דרישה, לדרוש את זה מיזם. עוד דבר שאפשר לעשות בלי לשלם על זה כלום. רק עניין של עבודה ובקשה. זה עניין של מגדלים יעילים. אנחנו חייבים במתחם מגדלים יעילים, ויש שונים.

יש פחות יעילים, יותר יעילים, יחס ברוטו-נטו, חניוניי אורחים, קירות מסך, צריך לדרוש מראש שאם אתה לא יודע או לא רוצה לבנות כמו שאנחנו רוצים, בשביל להיות הכי טובים, אל תבנה אצלנו. זה דבר ראשון ודבר שני שתי דוגמאות מערים אחרות. גבעתיים נתנו למשרדים קטנים, שזה לא הרבה כסף לעירייה, הנחה גדולה, קיבלו משרדים גדולים וככה קיבלו חברות גדולות שמשלמות הרבה ואז כולם מרוויחים ודבר נוסף בבורסה פעם כשהייתה בנייה מסיבית, בבני ברק במתחם BBC בנייה ממש מסיבית, זה אזור מתפתח, אדיר ויפה. הם נתנו הנחה גם רצינית בשביל שאלה שבונים מסביב עכשיו שלא יעברו, וגם יבואו חדשים. אז זה רעיונות ואם יש רצון לעוד, אנחנו יכולים לעזור, אנחנו כל יום שם, דואגים זה כמו בית שלנו.

אברהם רובינשטיין: עיריית בני ברק עושה את כל הדברים האלה, מה שיכולה אבל יש לנו מגבלות של משרד הפנים לגבי הנחות בארנונה, וכדומה. אבל אנחנו עושים את כל האפשרויות לבנקים, יש כל מיני נוסחאות, שעיריית בני ברק ראשונה שעושה את זה להביא את היזמים, להביא את המשרדים אלינו לעיר.

השכרת משרדים וחללי משרדים – למי זה מתאים? וכמה אתם אמורים לשלם?