72% חתמו על 72 דונם. 22–24 אלף למ״ר באזור, דירות חדשות 31–33 אלף
בוני התיכון הפקידה להתנגדויות את תוכנית הר הצופים במזרח חולון. 28 בניינים ישנים עם 651 דירות יורדים. במקומם יעלו 21 בניינים חדשים עם 2,084 דירות. זה תוספת של 1,433 יחידות, גידול של כ־220% במתחם עצמו. השטח כ־72 דונם. הגובה 9 עד 40 קומות. הרחובות ברשימה: אלופי צה״ל 5 עד 21, הר הצופים 1 עד 53 ו־2 עד 34, מפרץ שלמה 60 עד 64, משה שרת 13 עד 17, ששת הימים 7 עד 21. לצד הדירות כ־27,700 מ״ר מסחר ותעסוקה. מי שגר היום ב־651 רואה על הנייר דירה אחרת. מי שיקנה מהיזם רואה 1,433 יחידות חדשות שנכנסות לשוק, לא סיסמה.
72% מבעלי הזכויות כבר חתמו על הסכמי פינוי־בינוי. התוכנית פוצלה לארבעה מתחמי איחוד וחלוקה, כדי שאפשר יהיה לבנות בחלקים ולא לחכות לכל הבלוק. אחרי חלון ההתנגדויות צריך תוקף בוועדה המקומית בחולון, ואחר כך הכרזה של הרשות להתחדשות עירונית כמתחם פינוי־בינוי במסלול רישוי. החברה מדברת על תחילת ביצוע ב־2029 עד 2030, אם כל האישורים יגיעו. זה לא מפתח ביד וזה לא מנוף בחצר. מי שגר שם סופר שנים, לא שבועות. בבת ים, העיר הצמודה מדרום, מאגר משרד הבינוי והשיכון סופר 39 מתחמים, ו־17 מהם כבר עם היתר בנייה. בחולון ההיתר עדיין השורה החסרה במתחם הזה.
המחיר ברחוב כבר מדבר שני מספרים. דירות שנמכרו בפרויקטים מהשנים האחרונות בסביבה נעות בין 22 ל־24 אלף שקל למ״ר, מתחת לממוצע העיר. דירות חדשות שנבנות כעת בחולון יושבות על 31 עד 33 אלף למ״ר. הפער בין יד שנייה ליד קבלן הוא אלפי שקלים לכל מטר, לפני שמדברים על ממ״ד ועל מעליות. הלמ״ס סופרת שבחולון המחירים עלו כ־36% בתשע השנים האחרונות, מול כ־52% בדרום הארץ וכ־63% בצפון. באר שבע עלתה פחות מחולון. דירה ממוצעת בארץ סביב 2.4 מיליון שקל, משכנתא ממוצעת 1.05 עד 1.1 מיליון. מע״מ 18% כבר יושב על מחיר הקבלן. מי שמשווה מחיר למטר יכול לעבור ב־מחשבון מחירי הדירות.
המתחם בהר הצופים הוא שורה אחת. העיר כולה שורה אחרת. במאגר משרד הבינוי והשיכון רשומים בחולון 26 מתחמי פינוי־בינוי. 5,198 דירות קיימות אמורות להפוך ל־16,647, פי 3.2 מהקיים, מתחת לממוצע הארצי פי 4.09. אף מתחם בעיר לא בבנייה בפועל. שישה כבר עם היתר בנייה, יחד 1,538 דירות מתוכננות, פחות מעשירית מהתכנון העירוני. דב הוז וקוגל לבדם: 1,855 דירות היום, 6,019 מתוכננות, ושניהם עוד לפני היתר. מי ששומע 2,084 בהר הצופים וחושב שהעיר מתמלאת מחר, צריך לשים ליד זה את האפס מתחמים בבנייה. ההפקדה להתנגדויות היא שלב. המנוף הוא שלב אחר.
לדייר במתחם יש דירה חדשה בהסכם, שכר דירה לימי הבנייה, וערבויות אם היזם נתקע. מה שכתוב בחוק ומה שכתוב בהסכם הם שני דברים. היטל השבחה בפינוי־בינוי יושב לעיתים על 25% מתוספת השווי, לא על 50% של עסקה רגילה. מדרגות מס רכישה לדירה יחידה קפואות עד 15.1.2028: 0% עד 1,978,745 שקל, אחר כך 3.5% עד 2,347,040. דירה נוספת 8% עד 6,055,070 ו־10% מעליה, עד 31.12.2026. ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. תקרת מימון לדירה יחידה 75%, למשפר 70%, למשקיע 50%. מי שמשלם את הפער בין הדירה הישנה לחדשה בודק החזר ב־מחשבון משכנתא. כסף שיושב אחרי מכירה ולא יוצא מיד לדירה הבאה נוח יותר בקרן כספית מאשר בעו״ש. 2,084 דירות בהר הצופים ייכנסו לשוק רק אם 2029 באמת יגיע עם מנוף, לא עם עוד הפקדה.