מדד תשומות  בנייה למגורים עלה בחודש יוני ב-0.2% והתחזית קדימה של כלכלני חברת הפיננסים הראל היא לעלייה מתונה יותר בחודשים הבאים. להערכתם,  בשלושת החודשים הבאים  (מדד יולי, אוגוסט וספטמבר) המדד יעלה בשיעור מצטבר של 0.2% – נמוך יחסית לתקופה מקבילה בשנים הקודמות. בשנה שעברה עלה המדד בחודשים אלו ב-0.6%.

למחשבון מדד תשומות הבנייה

עוד מעריכים בראל כי מדד המחירים לצרכן בחודש יולי יעלה ב-0.1% ובחודש אוגוסט ב-0.2%.  להערכתם, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בשלושת החודשים הקרובים ב-1.5% – זה המון! זו  בשורה ממש לא מעודדת לשוכרים. המדד הזה מספק תובנה על עליית מחירי השכירויות בחוזים חדשים.

בנוסף, מעריכים בהראל כי מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים יעלה בתקופה זו ב-0.2% בלבד. בתקופה המקבילה ב-2016 המדד הזה עלה ב-2.3%.

מדד תשומות הבנייה  מחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדד תשומות הבנייה למגורים מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים,  החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה.   המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה,  לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

משקלות המדד  מבוססים על ממצאי סקר הוצאות בבניית בנייני מגורים שנערך בשנת 2003.  בסקר נחקר הרכב התשומות של כ-125 פרוייקטים שבנייתם החלה בספטמבר 1998 ונסתיימה עד סוף ספטמבר 2002.

מדגם מוצרים ושיטת איסוף מחירים  – במסגרת המדד נמדדים ישירות מחיריהם של חומרים ושירותים.  מחירי החומרים והשירותים נאספים ממדגם של סיטונאים ויצרנים, המספקים חומרים ושירותים לקבלנים בכל אזורי הארץ.  המחירים הנמדדים הם אלה שמשלמים הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה למשווקים לסוגיהם.

עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם.

מדד תשומות הבנייה – עולה (לרוב) יותר מדד המחירים לצרכן

מדד מחירי תשומות הבנייה עלה היסטורית יותר מאשר מדד המחיירם לצרכן. בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016  נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה  למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.

מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...

ריבית המשכנתא באוגוסט רשמה יציבות  בהמשך לירידה בחודשים האחרונים – כך עולה מנתוני בנק ישראל. מדובר על עצירה במגמת העלייה של השנתיים האחרונות שבהן עלתה הריבית ב-2%. השאלה מה יקרה בהמשך – מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תוכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבה – בימים אלו מודיעים ל-15 אלף זכאים על זכייתם ובקרוב תושק תוכנית נוספת ל-15 אלף דירות נוספות. המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים.

אז מה יהיה בהמשך? שוק הדירות הוא שוק שיש בו ביקושים קשיחים, והיצע שעדיין לא עונה על הביקוש. אז עכשיו יש עצירה בביקושים אלא שבהתאמה הקבלנים בונים פחות. החשש שהפער בין הביקוש להיצע יימשך, שהביקוש יהיה עדיין גבוה מההיצע, ואז המילכוד של עודף ביקוש שמביא לעליית מחיירם יישאר, כשבמקביל הביקוש הזה עשוי להעלות את ריבית המשכנתא.

מעבר לכך,  חשוב להדגיש כי העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). ומכאן שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

הריבית הצמודה הממוצעת – 3.71%

ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש אוגוסט ( (נלקחה ביולי ולביצוע עד 11 באוגוסט )  עלתה מעט ל-3.71% לעומת 3.69% בחודש יולי ולעומת 3.74% בחודש יוני – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הירידה בחודשיים האחרונים מיוחסת כאמור לירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות, וזאת בעיקר בשל המתנה של רוכשים פוטנציאליים שמחכים לתורם לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן.

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 5.1%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות השקליות לתקופות פירעון שונות:

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

הסיכון שבהלוואת גישור

משפרי דיור מתלבטים הרבה פעמים בשאלה – מה לעשות קודם? – לרכוש דירה ואז למכור את הדירה שבה מתגוררים כעת, או למכור ואז לקנות? זו שאלה קריטית, עם שיקולים מכיוונים שונים, אבל אם רוכשים דירה ועדיין לא מוכרים את הדירה הקודמת, נוצר במקרים רבים מצב שאין לרוכשים את מלוא הכסף לשלם על הדירה. הם לרוב מסתמכים על התמורה ממכירת הדירה, ואם זאת עדיין לא נמכרה, והם צריכים לשלם, אז רבים מהם לוקחים – הלוואת גישור.

הלוואת גישור היא בהגדרה יקרה. אז קחו את זה במכלול השיקולים כאשר אתם מחליטים לקנות לפני שאתם מוכרים את הדירה הקיימת, וזה נהיה בחודשים האחרונים מוחשי יותר ומסוכן יותר.

בתקופה האחרונה, על רקע הירידה בהיקף מכירת הדירות, רבים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות דירה, והירידה בביקוש גורמת לתהליך המכירה להתארך.  המצב הזה גורם למוכרים פוטנציאלים, לחכות עם המכירה. הם מעדיפים, במקרים רבים, שלא  להתפשר, ובינתיים הם לוקחים מהבנקים הלוואות גישור.

הלוואות הגישור האלו כאמור יקרות. הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות כאלו בריבית של כ-2%-3% צמודה למדד או בריבית לא צמודה של 5%-6%. כלומר, לוקח ההלוואה מסתכן מאוד – העלויות שלו גבוהות, ואף אחד כמובן לא מבטיח לו שהוא יקבל על מחיר הדירה שלו (הדירה הקודמת) את הערך  שהוא מצפה לקבל. זה מסוכן בריבוע כי הוא עשוי לקבל ולהתפשר לבסוף על מחיר שהוא מתחת להצעות הנוכחיות, ואז ההפסד כפול – גם על הלוואת הגישור וגם בגלל ירידת המחירים.

הלוואות גישור – זה מסוכן

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

וכאן מידע ונתונים על הריבית באתר בנק ישראל

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

מחשבון מס רכישה

חברות פרויקטים – מה הבעיה בדוחות של חברות פרויקטים? איך אפשר לבדוק שהדוחות תקינים ואיכותיים? מה זה סעיף הכנסות לקבל? ואיך זה שהמנהלים שולטים בדוחות הכספיים? 

תהליך המכירה בפועל, מתורגם בסופו של דבר למכירה בדוחות הכספיים, אבל המציאות עולה על כל האפשרויות שדמיינו האחראים על התקנות וכללי החשבונאות, וכך עולות שאלות לא פשוטות בנוגע לרישום מכירה/ הכנסה, כלומר – מתי בעצם מכירים במכירה של מוצר? האם כשטבע מוכרת אך יש זכות החזרה או זכות לקבל זיכוי (באם המחיר ירד) זו מכירה? האם שצ'ק פוינט מספקת מוצר עם גרסאות עתידיות – זו מכירה? האם שאזורים מוכרת לכם דירה על הנייר – זו מכירה בספרים?

הכיוון הכללי של התקנות הוא להכיר במכירה בספרים באם מתקיימים שני תנאים עיקריים – שיש סבירות גבוה שהתמורה בגין המוצר תשולם לחברה; ושהמוצר עבר לידיים של הקונה וזה מרוצה מהמוצר. עם זאת, במכירה של מוצרים שנוצרים על פני זמן – פרויקטים, דירות ועוד, הרישום של המכירה נעשה לפי שיעור הביצוע. זה אמנם הגיוני מאוד – אחרת יכירו בהכנסות רק בסוף הפרויקט (לפעמים שנים אחרי שהפרויקט התחיל) אבל זה משאיר בידי החברה הרבה כוח לשלוט במספרים בדוחות.

איך מכירים בהכנסות

זה עובד כך – נניח שאנחנו מנהלים של חברת תשתיות שזכתה בביצוע פרויקט סלילת כביש בהיקף של 1 מיליארד שקל. נניח שזמן הביצוע הצפוי הוא שנתיים, כלומר החברה אמורה בהתאם לשיעור העבודה בפועל, להכיר במשך השנתיים האלו בהכנסות שוטפות, ובמהלך השנתיים היא תכיר בסכום מצטבר של 2 מיליארד שקל.

מצד אחד, אין כמובן היגיון בלדחות את כל  ההכנסות לסוף התקופה (לסוף השנתיים) כי החברה כבר עובדת על הפרויקט ואמורה בהתאמה להניב ממנו הכנסות ורווחים. אך מצד שני ברגע שמסתמכים על אחוזי ביצוע הנדסיים או אחרים, הרי שיש תיאורטית מקום לתמרון של הנהלת החברה.

נניח לדוגמה שהנהלת החברה רוצה להציג תוצאות טובות יותר בתקופה מסוימת. היא יכולה להקצות יותר משאבים לפרויקט האמור ואז בהתאמה שיעור הביצוע בו יעלה. ברגע ששיעור הביצוע עולה, אז ההכנסות והרווחים מהפרויקט הזה יעלו. בשורה התחתונה של "הביצוע העודף" בפרויקט, ההכנסות גדלו והרווח גדל, וזה בדיוק מה שהנהלת החברה רצתה. זה כמובן נהדר להרוויח יותר, אבל כשהנהלת החברה קובעת כמה, זה עלול ליצור בעיית אמינות של הדוחות בכלל ושל הרווחים בפרט.

הבעיה הזו היא לא רק בניפוח של ההכנסות והרווחים בתקופה מסוימת. החברה תטען בהקשר זה שהיא פעלה בפרויקט הזה מסיבות אסטרטגיות, מסיבות תפעוליות (התפנה כח אדם אז הקצו אותו לפרויקט האמור) ועוד, אבל הביצוע העודף בתקופה האמורה, משאיר חלל בתקופה הבאה.

בהמשך לדוגמה של הפרויקט בסך 1 מיליארד שקל (למשך שנתיים) , נניח שמלכתחילה החברה תכננה לפעול בו בצורה ליניארית, כלומר ביצוע שווה (פחות או יותר) בכל הרבעונים – סדר גודל של 125 מיליון שקל ברבעון. נניח שבשנה הראשונה החברה אכן פעלה כך ובסה"כ רשמה הכנסות של 500 מיליון שקל, ונניח שברבעון הראשון של השנה השנייה היא גם פעלה באופן ליניארי – 125 מיליון שקל. ברבעון השני היא סיימה את הפרויקט   והכירה בהכנסה של 375 מיליון שקל. היא בפועל סיימה את הפרויקט חצי שנה מוקדם יותר, ואם אין עם כך בעיה בחוזה המקורי, אז זה כמובן אפשרי. אגב, זה עדיין לא אומר כלום לגבי התשלום מהלקוח/ מזמין העבודה. יכול להיות שהוא משלם אחרי בדיקה שלו ובהתאם לאחוזי הביצוע, אבל בהחלט יכול להיות שהוא משלם על פי תאריכים שנקבעו מראש (תחת תנאים מסוימים). כלומר ייתכן (מאוד) שהחברה סיימה את הפרויקט, אבל עדיין לא קיבלה את הכסף.  בדוח תזרים לא יירשם התזרים, אבל בדוח רווח והפסד תירשם הכנסה של 375 מיליון שקל (ובמקביל יירשם הרווח משיעור הביצוע ברבעון).

ההכנסות ברבעון (והרווחים) יהיו מעל התחזית, אך, ברבעונים הבאים לא יהיו הכנסות מהפרויקט, למרות שבכוונה המקורית של החברה היו אמורות להיות הכנסות ליניאריות בסך של 125 מיליון שקל ברבעון. יש בעצם "חור" של שני רבעונים (הכנסות שלך 125 מיליון בשני רבעונים), וכאן הבעיה – החברה בעצם הקטינה במהלך הזה, את ההכנסות העתידיות שלה. לתמרון הזה של ההנהלה יש מחיר בעתיד. אז אולי, כדי "להסתדר" ברבעונים הבאים היא תעשה זאת שוב (בפרויקטים אחרים), רק שכך החור רק ילך ויגדל; ואולי היא תקבל פרויקטים חדשים ואז היא סותמת את "החור" והכל (לכאורה) בסדר.

מנפחים הכנסות – איך מגלים את זה? 

המהלכים האלו קשים להבנה מתוך הדוחות הכספיים, אם כי יש להם טביעות אצבעות. ראשית – התזרים. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת לא כפוף להנהלת החברה. החברה דרך עבודה מוגברת בפרויקט משפרת את הרווח, אבל לא בהכרח את התזרים, כך שאם נוצר ברבעון מסוים בחברות כאלו, פער בין הרווח לתזרים שנובע מכך שהלקוחות פשוט לא שילמו, זו עשויה להיות אינדיקציה למהלך כזה. זה לא בהכרח, כמובן. אם החברה נתנה ללקוחות יותר אשראי, אם יש לקוחות שלא משלמים בזמן, אז בהתאמה זה משפיע באופן דומה על התזרים – הוא חלש יותר מהדוח רווח והפסד, ועדיין – ברגע שיש תזרים חלש מהרווח, רצוי לנסות ולבחון אם זה קשור לביצוע שבשליטת ההנהלה.

אינדיקציה נוספת שמתחברת לתזרים, נמצאת בסעיף הלקוחות. ברגע שעושים את העבודה אבל לא מקבלים כסף, יתרת הלקוחות גדלה. החברות מפרטות את יתרת הלקוחות (במסגרת ביאור בדוחות השנתיים) ומציגות אם מדובר בהכנסות לקבל(Unbilled receivables – לקוחות שלא חויבו). הסעיף הזה הוא בעצם אותם הכנסות שהחברה רשמה בדוחות שלה, אבל עדיין לא חייבה / עדיין לא קיבלה אישור/ עדיין לא קיבלה תשלום, בגין ההכנסות האלו. המשמעות היא שככל שהסעיף הזה גדל כך, האיכות של הלקוחות יורדת – אחרי הכל, אולי יהיו לקוחות שלא יהיו מרוצים מהעבודה? אולי יהיו תיקונים/ השלמות שיגרמו להוצאות נוספות, וזה עוד בלי קשר לבעיה הבסיסית – אולי מדובר בהקדמת הכנסה דרך ביצוע מוגבר?

ולכן, חשוב לעקוב אחרי הסעיף הזה, לבחון את המגמה שלו ברבעונים האחרונים, ולבחון את היקפו ביחס לסעיף הלקוחות הכולל וסעיף ההכנסות בתקופה. להבין עד כמה הוא משמעותי, ומתי בעצם הוא נוצר. אם מדובר בסעיף מהותי שהולך וגדל, אז נורות האזהרה מהבהבות בעוצה.

מעודכן ל-10/2021

קודם כל, כמה נתונים. כמעט כל זוג בישראל שרוכש דירה עושה זאת לאחר שהוא מקבל משכנתא מהבנק שלו, בטח במחירי הנדל"ן האסטרונומיים של היום. העובדות המדאיגות יותר הן שאחד מבין 2.5-3 זוגות נשואים בישראל – תלוי את מי שואלים – מחליט להתגרש בשלב מסוים של היחסים שלו. אבל האמת שלא צריך להתייחס לזה כמדאיג – זה פשוט המצב, וכל עוד זו בחירה חופשית, אז מה הבעיה? מדינה חופשית! הבעיה היא יותר כלכלית במיוחד אם מוסיפים לכך את העובדה שההחזר של משכנתא ממוצע נמשך עשרות שנים. אז מתגרשים, אבל מה עושים עם המשכנתא שלקחו יחדיו

את התשלומים האלה אי אפשר להפסיק

כצעד ראשון צריך להבהיר כמה נקודות חשובות ביחס לתשלומי המשכנתא במקרה של גירושין. העיקרון המרכזי כאן הוא שתשלומי המשכנתא לא אמורים להיות מן הסתם מופסקים במקרה של הפרידה. מבחינתו של הבנק, ובצדק גמור למעשה, לא משנה ממש מי מבני הזוג משלם את התשלומים וגם לא אם הם עושים זאת ביחס מסויים או שאחד מהם משלם. כאשר הכסף נכנס לבנק כמו שעון, לא צפויות בעיות.

מבחינת בני הזוג עצמם, התמונה כמובן הופכת למורכבת בין רגע, כאשר הם מתגרשים.  על פי עמדת בית המשפט, אין כאן משמעות לשאלה אם מישהו מבני הזוג עבר את הדירה וגם לא להכרעה המשפטית. על אותו עיקרון, ניסיון של אחד הצדדים להפסיק את התשלומים (או את חלקו בתשלומים) כדי "לעשות דווקא" ייתפס בצורה מאד לא חיובית על ידי בתי המשפט ועלולים להטות את כף לזכותו של הצד השני בסוגיות האחרות המרכיבות את מקרה הגירושין. כך למשל על פי קביעת בית המשפט העליון מצב של הימנעות אחד הצדדים שהביא לכך שהצד השני שילם גם את החלק שלו, יכול להביא להגשת תביעה של הצד המשלם להחזר עבור הכספים האלה – זאת על פי סעיף מספר 4 בחוק עשיית עושר לא במשפט.

מה עושים עם הנכס?

מבחינה מעשית המשך התשלומים של המשכנתא צריך כמעט תמיד להשתנות עם סיום היחסים בין בני הזוג. אם עד כה הם שילמו את החזרי המשכנתא דרך החשבון המשותף שלהם, ברור שכעת המצב צפוי להיות שונה בהרבה. יש מספר דרכים אפשריות לפתור את הקושי הזה. הראשונה היא שאחד הצדדים יוותר על חלקו בדירה תמורת סכום כספי מסוים, כך שהצד שוויתר על חלקו יוסר מהמשכנתא וגם מהפנקסים של רישום המקרקעין. הדירה כולה תעבור להיות אצל הצד שהעניק את הסכום הכספי, וכך גם נטל המשכנתא. הבעיה היא שצריך לראות כאן כמה בדיוק מהמשכנתא שולם והאם בן או בת הזוג יוכלו לעמוד לבדם בנטל התשלומים שעוד נותרו. הבעיה כאן היא שצריך לקחת בחשבון שנעשה תשלום של הצד המוכר עבור הדירה, כך שמסכום הרכישה ייעשה קיזוז מסוים של מחיר הרכישה והתחשבות ברכוש אחר של התא המשפחתי שנוצר.

אופציה אחרת היא לבצע מכירה של הדירה לצד שלישי, כך שהדירה כבר לא תוכל לשמש אף אחד מבני הזוג. במקרה הזה עדיין צריך לכסות את המשכנתא שעוד נותרה, כמובן, וניתן להשתמש בחלק מהכספים שבני הזוג קיבלו במשותף על מנת לכסות את החוב. הסכום שמקבלים צפוי להיות מן הסתם גבוה מהתשלומים שנותרו עבור המשכנתא, וזה הופך את החיים למעט פשוטים יותר מבחינתם שלב בני הזוג. לאחר כיסו חוב המשכנתא הם יכולים לחלק שווה בשווה את הכספים שנותרו מהמכירה.

שימו לב שמבחינה כלכלית, הנטייה כיום היא לחשוב שמכירת החלק בדירה לאחד מבני הזוג עדיפה על מכירת הדירה לצד שלישי. הסיבה לכך קשורה, איך לא, למיסוי: העברת דירה בעקבות גירושין לא כוללת תשלום מיסים דוגמת מס שבח או היטלי השבחה. לעומת זאת, עסקה המכירה של הדירה לצד שלישי כן תהיה כרוכה באותם מיסים. הבעיה היא שזה לא מובן מאליו שהבנק שהעניק את המשכנתא יאשר את הסידור בין בני הזוג. החשש הדי מוצדק של הבנק יכול להיות שהעברת כל הנטל לצד אחד תקטין את הסבירות שהוא יוכל להמשיך ולעמוד בו, מה שמגדיל את הסיכון מבחינתו של הבנק. גם אם הבנק כן מאשר זאת, הוא עלול לשנות את תנאי המשכנתא או לדרוש הכנסה של ערב חדש לתוך המשוואה.

כשבית המשפט מקבל את המושכות

תרחיש אחר עשוי להתגשם אם בני הזוג אינם יכולים להגיע להסכם גירושין בינם לבין עמם. במקרה הזה לפני שמוכרים את הדירה צריך שאחד הצדדים המעורבים יגיש לערכאה המשפטית הרלוונטית תביעה בגין פירוק שיתוף בדירה (זאת על פי סעיף 37 בחוק המקרקעין משנת 1969). התהליך כאן שונה מעט ממה שתואר מעלה: הדירה תימכר בהוראת בית המשפט למי שייתן עליה את ההצעה הגבוהה ביותר. לאחר מכ התהליך יהיה דומה, עם כיסוייה של המשכנתא וחלוקת הכספים שנותרו בין שני הצדדים, באופן שווה או על פי הזכות של כל אחד מהם בדירה (סוגיה שמצריכה הוכחה משל עצמה).

יכול מאד להיות שבית המשפט ידון בתנאים האלה בסוגיות אחרות הנוגעות לנכס בפרט ופירוק השיתופים בכלל: אם הוא סבור שהמכירה של הדירה תביא לפגיעה בילדים של בני הזוג (בייחוד כאשר הם קטינים), הרי שמתוך חזקת טובת הילד הוא עשוי להחליט על עיכוב מסוים של עסקת המכירה של הדירה עד למציאת פתרון הולם יותר לנפשות הצעירות. זו בגדול התפיסה הכללית של בתי המשפט, שמתבוננים בנושא במונחים של המשפחה והילדים שנותרו ופחות במשקפיים כלכליות גרידא.

ההמלצה במקרים רבים: להיעזר בעורך דין

הסקירה שהובאה כאן של תשלומי המשכנתא במקרה של גירושין היא די בסיסית ומתייחסת רק לעקרונות המרכזיים שעשויים להיות רלוונטיים. בפועל המצב עשוי להיות קשה הרבה יותר, ולו מכיוון שלכל משכנתא יש חוקים משלה. על אותו עיקרון. המצב בין בני הזוג שונה בכל אחד מהמקרים, למשל ההסכמים שהם חתמו עליהם, אופן רכישת הדירה (על שם מי היא רשומה?), התרומה הכספית של כל אחד מבני הזוג ל"מערכה" וכן הלאה. הנושא עדיין לא מוסדר באופן מלא מבחינה משפטית, עם גישות שונות שעשויות לאפיין את אנשי המשפט השונים – אפילו ביחס לאותן שאלות לכאורה.

כך למשל השאלה היא איך בדיוק מתבוננים על עניין המשכנתא. התפיסה הראשונה רואה את המשכנתא כחלק מדין הקניין. במקרה הזה הגישה תהיה יותר חלוקה של נטל התשלומים בין בני הזוג, בלי שתואר מעלה ובהתאם לסוג היחסים הכלכליים ביניהם. אם רואים את המשכנתא במונחים של דין מזונות, חובת הדאגה לתשלומים עשויה להיות יותר לצד האחראי לתשלום מזונות ילדים ואישה (בדרך כלל הבעל) – דיור הוא חלק בלתי נפרד מאלה. בשנים האחרונות נראה שהנטייה היא לפנות כמה שיותר לעבר התחום הקנייני.

בתנאים האלה אפשר להבין מדוע רבים טוענים שהכניסה למים העמוקים יחסית של עולם הגירושין והמשכנתאות צריכה להיעשות רק כאשר יש איש מקצוע שמראה איך אפשר "לשחות". במילים אחרות: הסיוע של עורך דין בתחום דוגמת דיני משפחה יכול להיות מועיל, לסייע לצד המיוצג לשמור על הזכויות שלו ולבני הזוג יחדיו לקבל הסדר המשך תשלומי משכנתא שהם יוכלו לעמוד בו. כמו כן עורך הדין בוחן כאן את העניין מבחינה כלכלית וכמובן שגם סוגיות משפחתיות דוגמת טובת הילד.

מחשבון משכנתא

מעודכן ל-04/2019

כאשר שוכרים או רוכשים דירה, חשוב כמובן לדעת מהם כיווני האוויר בדירה? המידע הזה נמצא במודעת הפרסום, מודגש (או לא מודגש) על ידי בעל הנכס או המתווך, ומדובר במידע שויכול להשפיע על המחיר שלה, ובכלל – על הרצון שלנו לקנות או לשכור אותה.

המשוואה הבסיסית של חלק מהאנשים לדבי כיווני אוויר היא – "כמה שיותר – יותר טוב". אבל כמה בדיוק? מה כדאי מבחינת הכיוונים? על השאלות האלה לא כולם יודעים את התשובות, וחבל: מדובר בשאלות מהותיות המשפיעות על חוויית המגורים שלכם בבית וגם כאמור על מחיר העסקה.

אז.. מה זה בכלל כיווני האוויר?

כיווני האוויר בדירה, אם נצמדים להגדרה הדי בסיסית, הם הכיוונים שחלונות, הויטרינות הגדולות (אם יש) והמרפסת (אם יש גם כן) נפתחים אליהם. כדי לדעת כמה כיווני אוויר פשוט "מחשבים" את כל הכיוונים שדבר מה מסוים בדירה פונה אליה: בשני כיווני אוויר יהיו בדירה חלונות או פתחים הפונים לשני כיווני אוויר, כאשר אנחנו מתייחסים כאן לכיוונים ולא למספר החלונות או הפתחים. גם אם יש בדירה ארבעים חלונות אבל הם פונים לאותו כיוון, מבחינת כיווני האוויר זה נחשב כאילו יש לדירה כיוון אוויר אחד. חשוב במיוחד להתבונן בכיוון האוויר הראשי או העיקרי, שיהיה ברוב המקרים הכיוון שהמרפסת פונה אליה. אם הדירה כוללת יותר מכיוון אוויר אחד, בדרך כלל הכיוונים האלה יהיו צמודים אחד שני (למשל דרום ומערב) ולא מנוגדים, גם אם זו בהחלט אפשרות.

עד כאן הכל פשוט, טוב, יפה ודי בסיסי. כיווני האוויר יבטאו את כניסת האור והאוויר לבית, כפי שניתן להסיק משמם, אבל זה משתנה בכל בית וגם לאורך היום. המסלול של השמש אינו קבוע בין השעות השונות של היום וגם בין חודשי השנה השונים: למשל, בחודשי הקיץ המסלול של השמש ייה ארוך יותר והיא תהיה ממוקמת גבוה יותר. לכן חשוב להתבונן לא רק במספר הכיוונים אלא גם בכיוון שהם פונים אליו.

הגיאוגרפיה של כיווני האוויר

כיוון אוויר צפוני יביא לכך שלא תהיה למעשה קרינה ישירה של השמש דרך אותו פתח. מצד אחד הבית יכול להיות מוצל וקריר יותר בקיץ, אבל מצד שני יש לא מעט חסרונות: תהיה פחות תאורה (בחלק מהדירות צריך להשתמש בתאורה טבעית גם ביום) וייתכן שהעמידות של הקירות תיפגע: אם יש קיר רטוב הרי שהוא לא ישוש להתייבש במצב הזה.

כיוון אוויר דרומי הופך את החיים שלנו למעט פשוטים יותר בחורף, בהם ייכנס דרך הפתח חום שמקטין במידה מסוימת את התלות שלנו במזגנים ובתנורים (בגלל שהשמש נמצאת רוב הזמן בכיוון דרום ובחודשי החורף גם בגובה נמוך יחסית). הבעיה היא שכיוון דרומי של האוויר הופך להרבה פחות נעים בחודשי הקיץ, עם הרבה קרינה שמתורגמת לחום משמעותי בדירה.

בהתאם למסלולה של השמש, בכיוון האוויר המזרחי הקרינה הישירה תהיה בשעות הבוקר ולאחר מכן תהיה כמות קטנה הרבה יותר של אור וחום. בגדול כיוון אוויר מזרחי מביא לדירות מוצללות וקרוב ברוב שעות היממה. כיוון האוויר המערבי יהיה הפוך כמובן: ככל שהשקיעה מתקרב קרני השמש פועלות באופן ישיר יותר על הדירה, מה שאומר ששעות הערב תהיינה חמום יותר. אם יש ים בנמצא, תגידו שלום לבריזה המבורכת שצפויה לקרר אתכם.

חשוב להדגיש שאין כאן תשובה חד משמעית לגבי מהו כיוון אוויר "טוב" או "מומלץ". נראה שלכל אחד יש מאפיינים, יתרונות וגם חסרונות משלו, גם אם בדרך כלל נהוג לחשוב שהכיוונים המועדפים על ידי הישראלים הם – בסדר הזה – דרום, מערב, מזרח וצפון. לכן דירות עם כיווני אוויר של צפון-מזרח נחשבות לאטרקטיביות פחות ולזולות יותר מאשר דירות שכיווני האוויר שלהן הם דרום-מערב. עדיין היינו ממליצים לכם לא לקחת את הנתונים האלה בתור תורה מסיני. במידה מסוימת הכל שאלה של מה בדיוק אתם מחפשים ומהם התנאים הנחשבים לנוחים מבחינתכם. אם הסיוט הגדול ביותר שלכם הוא להתעורר בכל בוקר עם קרני השמש הראשונות, דירה שבה חדר השינה פונה לכיוון מזרח לא בהכרח תתאים לכם. מי שרוצה שהמטבח יהיה מואר ברוב שעות היממה, דוגמא נוספת, יעדיף דירה בה המטבח פונה בצורה ישירה לאחר מכיווני האוויר הרצויים.

למרות שאין תשובה חד משמעית לגבי מה עדיף באיזה חדר, נוסחו עם השנים מספר "כללים" שלא מעט ישראלים מיישרים איתם קו, באופן מודע או בלתי מודע. כך למשל המלצה חוזרת היא לבחור בחדרי שינה הפונים לכיוון מערב, כי אין בהם כניסה ישירה של השמש בבוקר בעוד שבלילה מקבלים את הבריזה הנחשקת. מטבח לעומת זאת נתפס כאידיאלי אם הוא פונה לכיוון מזרח, עם אור שהופך את השהות במטבח בבוקר לנעימה והימנעות מהשמש הישירה בשעות הצהריים.

קחו בחשבון שבכל מקרה יש לכם מספיק מה לעשות כדי להתאים את התאורה ואת ההצללה לצרכים שלכם, למשל תריסים, פרגולה, גגון וכדומה. זאת לצד ההצללה ה"טבעית" שעלול להיגרם בבניין עקב המרפסות הנמצאות בו, הקירות החיצוניים או הפנימיים וכן הלאה.

מהם היתרונות (וגם החסרונות) של כיווני האוויר?

השאיפה שלכם, אלה שעתידים להתגורר בנכס, היא לכמה שיותר כיווני אוויר: שלושה הוא מספר די סביר שתהיו לרוב רגועים לגביו. חשוב לזכור שכל כיוון אוויר תורם לא רק לנוף המשתקף מהבית, אלא גם למעבר של האוויר בו או הכניסה של התאורה אליו. ריבוי כיווני אוויר עשוי להיות מתורגם ליותר אור ואוויר בדירה, מה שעשוי להיות מתורגם בהפעלה מופחתת של התאורה ושל המזגן – יש כאן פוטנציאל לחיסכון כלכלי לא קטן בטווח הארוך.

בדרך כלל האידיאלי הוא לשלושה כיווני אוויר לפחות, אם כי מספר שנע בין שניים לשלושה הוא נפוץ מאד. דירות עם ארבעה כיווני אוויר קיימות אמנם אבל נדירות מאד במחוזותנו. יש דירות רבות בהן כיוון אוויר אחד בלבד. בדרך כלל אנחנו נתפוס את זה בתור חיסרון, אבל כפי שתראו מיד: זה לא כל כך פשוט.

מן העבר השני של המשוואה, יש מקרים בהם ריבוי כיווני האוויר הוא דווקא חיסרון. יכול להיות נחמד חלון פתוח לנוף של ים או פארק פסטורלי, אבל הרבה פחות נעים כאשר החלון פונה לכביש עמוס או למרכז קניות. לא בהכרח תקבלו כאן יותר תאורה או אוויר, אלא רעש בכמויות מסחריות (ולפעמים גם ריחות). ורעש הוא ממש לא משהו שרוב האנשים מחפשים בדירה שהם מתגוררים בו. ניתן להקטין את מימדי ה"נזק" באמצעות בידוד אקוסטי של הדירה, ברמת התכנון הראשוני או לאחר מכן.

מבחינה כלכלית, הנטייה כיום היא להפחית את ערך הדירה בשיעור מסוים כאשר היא פונה לאזור שרצוי שלא לפנות אליו. מצד שני, אם יש כיוון אטרקטיבי הדירות הפונות אליו צפויות להיות יקרות יותר מאשר דירות מקבילות באותו בניין, עם הבדלים שמגיעים בדרך כלל לכמה עשרות אלפי שקלים. דירות הפונות לפארק צפויות להיות יקרות יותר מאשר כאלה הפונות לחניה או לרחוב, מן הסתם.

תמיד תבררו מהם כיווני האוויר

כשנתקלים במודעות של דירות למכירה או להשכרה, בעלי הנכס מתייחסים בדרך כלל לשאלת כיווני האוויר: אם היא לא עלתה, אתם צריכים לשאול אותה. כמובן שבעת ביקור בנכס, בדקו שהכל הוא כפי שנאמר לכם (ולא, זה לא תמיד מובן מאליו). הבדיקות לגבי כיווני האוויר הופכות למורכבות יותר עבור חלק מהאנשים במקרה של דירה מקבלן, שהתוכניות שלה הם על הנייר ולא תמיד פשוט למקם את הנכס ביחס למרחב. זאת ועוד, כאשר מציגים לנו את תכניות הדירה יש לפעמים התייחסות למימד האור, התייחסות שהיא לא מדויקת ולפעמים גם מטעה. שינויים בכיווני האוויר הם לא משהו שעושים בדרך כלל, אם כי בתיאוריה אתם יכולים להוסיף כיוון אוויר עם הפיכת קיר חלק לחלון במסגרת הליך שיפוצים מקיף ויקר מאד של הבית.

ההתייחסות שלכם לכיווני האוויר צריכה להיות לא רק בנקודת הזמן הנוכחית, אלא גם בעתיד הנראה לעין. כי נוף לים יכול להיראות כמו יתרון גדול, אבל הוא מתבטל בין רגע והופך לחיסרון כאשר בונים ממול בניין מגורים שאפתני.

למה הדירה של השכן יקרה יותר

איך קונים דירה יד שנייה

רכישת דירה מקבלן 

יועץ משכנתא – האם כדאי

מטריקס מדווחת על גידול של 14% בהכנסות ברבעון השני של 2017 ל-668.5 מיליון שקל, לעומת הרבעון המקביל בשנת 2016. במקביל הרווח התפעולי עלה, אם כי בשיעור נמוך של 1.7% ל-41 מיליון שקל. בשורה התחתונה ירד הרווח ל-22.8 מיליון שקל לעומת 23.3 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה של השנה הרוויחה מטריקס 52.6 מיליון שקל בהשוואה ל50.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

הגידול במכירות, מסבירה הנהלת החברה נובע, בין היתר, מאיחודה של חברת אביב ייעוץ שנרכשה בסוף השנה שעברה. כמו כן הושפעו התוצאות מעונתיות – בתקופת פסח (רבעון שני) יש חולשה בתוצאות ביחס לרבעון קודם, וכמו כן חלה עלייה בשכר של אנשי תוכנה – שינוי שהשפיע על הרווחיות של החברה.

מעודכן ל-12/2021

מיליארדי שקלים נשכחו בחשבונות בנק רדומים (לרבות חשבונות של נפטרים) – אז תקראו, ותפנימו – עם קצת מאמץ אתם יכולים למצוא את הכסף שלכם ושל קרובים לכם – הנה מדריך רחב והנה הוידאו של משרד האוצר – תקשיבו, תקראו ותפעלו , ואם תצטרכו עזרה, תשאירו פרטים בטופס שבמדריך…

אתם חייבים לבדוק את דמי הניהול בפנסיה שלכם, יש לזה משמעות של עשרות אלפי שקלים ולרוב של מאות אלפי שקלים בפנסיה – אז למה אתם מחכים. הנה המחשבון שלנו שמראה כמה תוכלו לחסוך בא תעברו לקרן פנסיה ברירית מחדל, הנה המדריך המקיף שלנו על פנסיה ברירית מחדל, והנה פרסומת של האוצר שאולי תזרז אתכם לפעול –

כל מה שאתם צריכים לדעת על מחיר למשתכן נמצא אצלנו באתר – איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן, מה זה בכלל מחיר למשתכן,   בדיקת זכאות לתוכנית מחיר למשתכן ועוד ועוד;  והנה גם סרטון חביב של משרד האוצר שיעשה לכם יותר סדר בבלגן – מה זה מחיר למשתכן? מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה? כמה זמן לוקח לבנות במחיר למשתכן ועוד

הר ביטוח – ככה תאתרו את הביטוחים הכפולים שלכם, ככה תבדקו את הביטוחים של קרוב שנפטר , ככה תחסכו כסף בביטוחים ותהפכו אותו לביטוח זול יותר ועם תנאים טובים יותר. אבל לפני כן , בקצרה על הר הביטוח. מדובר על מערכת אוטומטית שדרכה תוכלו לאתר את כל הביטוחים שלכם; דרכה בעצם תוכלו לקבל תמונת מצב מלאה על מה אתם משלמים כסף, ככה תוכלו לדעת אם יש כפל ביטוחים, אם יש לכם ביטוחים לא רלבנטיים, אם סוכן הביטוח שלכם לוקח לכם עמלה מטורפת ועוד. את המידע הזה אתם יכולים לקבל על עצמכם, וגם על קרובים שנפטרו.

זה חשוב. אבל לא רק זה – במקביל אתם צריכים גם לבדוק את הר הכסף – מדובר על כספים שלכם שנמצאים בפנסיה, בקופות גמל ובמקומות נוספים. במערת של האוצר (מערכת אוטומטית) תקבלו את כל המידע, וככה בעצם תאתרו כספים שנעלמו. כאן תוכלו לקבל הסבר על איתור הכספים,  וכאן תוכלו לקבל את כל המידע הנדרש בקשר להר הביטוח – איך נכנסים למערכת, איך משתמשים בה? ועוד – המדריך שלנו,

פורום ה-15 המייצג את הערים הגדולות בישראל, מרכז השלטון המקומי ורשויות מקומיות ברחבי הארץ ניסה לתבוע היטל השבחה גבוה יותר בתמ"א 38 – בית המשפט קבע שלא.  הפורום טען נגד  תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוכנית – צמ:א 38, ובמיוחד נגד  תיקון 3א' לתוכנית. תיקון שקובע את אופן חישוב זכויות הבנייה במסגרת הריסה ובנייה מחדש.

השופט דוד מינץ, אמר  – "אין מקום להתערב בעקרונות התכנוניים שנקבעו בתמ"א ובתיקוניה הקודמים שכבר קנו להם שבת לפני זמן רב".

ועל מה בעצם הביג דיל? תיקון 3א' התיקון האחרון שאושר במסגרת תמ"א 38, עוסק בחישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש. החישוב מתבסס על הבניין הקיים וזכויות התמ"א אשר גדלות ככל שהבניין גבוה יותר. הצורך בתיקון עלה לאחר טענות רבות נגד תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש –  מתן זכויות רבות מדי בחלק מהרשויות. טענות אלו, קיבלו גושפנקא, מחוות דעת שכתב המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, שקבע כי השיטה והפרשנות המורחבת של ועדות הערר היתה לרוב הענקת זכויות רבות יותר, והיא  אינה תקינה. חוות הדעת הזו הכניסה את התחום לקיפאון, והגופים המוסמכים עבדו על תיקון חדש.

מעבר לזכויות הבנייה, יש עניין כלכלי משמעותי נוסף – היטל ההשבחה בפרויקטים של תמ"א 38. התוכנית פוטרת את רוב הזכויות בפרויקטים החדשים מתשלום היטלי השבחה והרשויות מתנגדות לכך כבר זמן רב. למעשה, ואז במקביל  לעבודה על התיקון החדש העמידו נציגי הרשויות דרישה להגדיל את האפשרות לגבות היטלי השבחה.

במסגרת העתירה דרשו העותרים מבית המשפט להורות על ביטול תוספת הזכויות שניתנה במסגרת תיקון 3א' או לחילופין לבטל את הפטור שניתן מהיטל השבחה על הזכויות הנוספות. בית המשפט לא קיבל את עמדתם – הזכויות לא ישתנו ולגבי היטל ההשבחה – "ככל שמעוניינים העותרים לתקוף דבר חקיקה זה, עליהם להוכיח פגיעה בזכות חוקתית מוגנת, המצדיקה את התערבות בית המשפט בחקיקה ראשית. משלא עשו כן, גם טענתם באשר לפטור מהיטל השבחה דינה להידחות".

לאחרונה אושר תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה שצמצם את הפטור מתשלום היטל ההשבחה. זה לא היה מספיק לטענת הפורום (פורום הרשויות).

עיריית גבעתיים גבתה ארנונה ביתר ובית המשפט קבע שהיא צריכה להחזיר לתושבים 8 מיליון שקל. שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, ד"ר מיכל אגמון-גונן, קבעה כי העירייה גבתה שלא כחוק, ארנונה בגין שירותי כבאות, ועליה להשיב סכום של 8 מיליון שקל (כולל הצמדה וריבית). מדובר על תשלום עודף בשנים 2009-2010 .

התביעה הוגשה בסוף 2010 על ידי ענת ואמיר יעקבי מרחוב שינקין 13 בגבעתיים. עו"ד עדי מוסקוביץ' היה נציגם וטענתם היתה  שהעירייה גבתה את הארנונה מבלי שקיבלה את אישור שרי האוצר והפנים כדין, וכי הארנונה נגבתה בסכום קבוע של 200 שקל לשנה שאינו נגזר משטח הנכס או הסיווג שלו. אחרי כשנה וחצי אישר בית המשפט את התובענה כייצוגית ובמקביל גם משרד הפנים טען כי הוא סבור כי מדובר בגבייה בלתי חוקית.

העירייה טענה כי אושר לה לגבות ארנונת כבאות ללא אישור שרי הפנים והאוצר, וזאת במסגרת תביעה קודמת. כן טענה העירייה כי דיני הארנונה אינם חלים על ארנונת כבאות.

השופטת דחתה את טענות העירייה. נקבע כי העירייה לא הקפידה על קיום ההליכים בדבר אישור הסכם פשרה בתובענה ייצוגית קודמת, לא וידאה שתוגש עמדת היועץ המשפטי לממשלה ואף ניצלה כשלים בייצוג הקבוצה הקודמת. מאחר שהעירייה המשיכה לגבות את הארנונה האסורה לאחר אישור התובענה הייצוגית, נקבע כי יש לבצע השבה מלאה של הגבייה לכל חברי הקבוצה.