למרבית האנשים החשבונאות היא מילה מסובכת ולא מוגדרת. לציבור יש מחסום כללי מתחום החשבונאות בפרט ומתחומי הפיננסים בכלל, לרבות בתחום החינוך הפיננסי; וזאת להבדיל  מעולם המשפט שאנחנו נחשפים אליו מגיל צעיר דרך תוכניות הטלוויזיה הרבות שעוסקות ומתארות את התחום, ודרך העיסוק האינטנסיבי בתחום בתקשורת. החשיפה לתחומי העסקים והכלכלה היא רק בגילאים מאוחרים יותר.

רו"ח שלומי שוב, ראש תוכנית החשבונאות במרכז הבינתחומי, על החשבונאות, שפת העסקים –  מה זאת בעצם החשבונאות? למה צריך לדעת אותה? ואיך היא עוזרת לנו בהבנת עולם העסקים?

החשבונאות היא שפת העסקים, היא שפה שמאפשרת לנו להבין איך התרחש המשבר העולמי של 2008 שהוביל לקריסה של חברות רבות ובנקים רבים לרבות בנק ההשקעות ליהמן ברדרס; היא מאפשרת לנו להבין במישור המקומי,  מדוע קרסה רשת מגה. החשבונאות היא שפה בינלאומית שמקובלת בכל העולם ומתרגמת את העולם למספרים – כל אירוע בעסק מתורגם למספרים; כל עסקה מתורגמת למונחים כספיים. החשבונאות מתרגמת את עולם העסקים העסקים בדומה לתרגום של חוקי הטבע לשפת המדע – הפיזיקה. אלא שלא כמו בפיזיקה ששם כל מספר הוא עוגן, בחשבונאות יש תמרון מסויים ויש פרשנות; אין הסכמה על כל מספר – המספרים תלויים בהערכות, אומדנים ושיטות הצגה. זו שפה שדרכה כל אחד יכול ללמוד את מצב הפירמה, מה מצבה הכספי? עד כמה היא רווחית? האם היא מייצרת מזומנים?  זו שפה שבעזרתה ניתן להבין את המגמה של החברה – כלפי מעלה, או ההיפך – בדרך למשבר, או כבר בעיצומו של משבר? זו השפה שמשקיעים משתמשים בה כדי להבין את הדוחות הכספיים לנתח אותם ; זו השפה של שוק ההון, והיא בעצם הכלי המרכזי למשקיעים כדי לקבל החלטות השקעה בשוקי המניות והאג"ח.

רוצה להבין מה זאת חשבונאות? – 10 דקות של ההרצאה יעשו לך סדר 

 דמי הניהול בקרן הנאמנות – הראל מחקה תל בונד שקלי (מספר קרן: 5117288), יעלו ב-1 באוקטובר 2016 ל-0.15%. עד אז דמי הניהול יעמדו על אפס.

בעבר, התחייב מנהל הקרן לא להעלות את שכר מנהל הקרן בקרן, וזאת עד ליום 30.9.16 וזה במקביל להפחתת דמי הניהול על הקרן, אבל זהו –  באוקטובר תסתיים ההפחתה בשכר מנהל הקרן,

קרן הראל מחקה תל בונד שקלי מנהלת סדר גודל של 210 מיליון שקל (נכון לעדכון האחרון), תשואת הקרן מתחילת השנה – 2%, והתשואה ב-12 החודשים האחרונים 4.3%. הנתונים האלו טובים ממדד הייחוס/ הבנצ'מרק אליו מושווים ביצועי הקרן. מדד הייחוס –שהוא ממוצע קרנות בקבוצת אג"ח בארץ – חברות והמרה – תל בונד שקלי, עלה מתחילת השנה ב-1.4% וב-12 החודשים האחרונים עלה ב-2.4%.

השחקנים בשוק הקרנות המחקות נלחמים על נתח שוק ודמי הניהול נמוכים במיוחד (ביחס לתעשיית קרנות הנאמנות). הקרנות המחקות בהגדרה נזקקות לעלויות נמוכות יותר, אחרי הכל מדובר במכשירים פאסיביים (עוקבי מדדים) בדומה לתעודות הסל. בפועל, הקרנות האלו נועדו לספק לתעשיית הקרנות שדוגלת בניהול אקטיבי  (ניהול כספים כדי לייצר תשואה עודפת) תשובה להצלחה ולגידול בפעילות תעודות הסל, ואכן הקרנות המחקות הגיעו לסדר גודל של 30 מיליארד שקל (תעשיית הקרנות כולה – כ-220 מיליארד שקל, תעשיית תעודות הסל – כ-100 מיליארד שקל). אלא שהמלחמה על נתח השוק, גורמת לדמי ניהול נמוכים במיוחד (ואפילו אפסיים), כך שבשלב זה התרומה לרווח , אם בכלל, שולית.

ועל רקע זה, המשקיעים, ובצדק כמובן, בוחרים מבין כל הקרנות המחקות הזהות/ דומות של השחקנים השונים, את הקרן עם דמי הניהול הנמוכים ביותר.

למדריך קרנות מחקות – האם כדאי?

השפעת דמי הניהול בקרנות הנאמנות 

השפעת דמי ניהול בקרנות אג"ח

השפעת  דמי הניהול בקרנות כספיות

מחשבון השפעת דמי הניהול בקרנות הפנסיה – כמה תחסכו במעבר לקרן פנסיה ברירת מחדל

בנק ירושלים מציע ללקוחות כל הבנקים פיקדון לשנתיים וחצי עם ריבית צמודה  של 0.7% לשנה. ניתן לשבור את הפיקדון לאחר שנתיים (תחנת יציאה). הריבית הזו ניתנת למעוניינים להפקיד דרך האינטרנט – פיקדון דיגיטלי.

הפיקדון  עשוי להתאים למי שמוכן לסגור סכום מסוים (ניתן להשקיע בפיקדון מ-10 אלף שקל ועד 2 מיליון שקל) למשך תקופה של לפחות שנתיים. הבעיה שבתקופה הזו הוא לא יוכל להיפגש עם הכסף.

מעבר לכך, הפיקדון מתאים למי שחושב שהמדד יעלה, ומי שמעוניין להצמיד את כספו למדד. מדד המחיירם לצרכן אמנם היה בשנתיים האחרונות שלילי, אבל על פי ציפיות האנליסטים הוא צפוי להיות בשנתיים הקרובות בסדר גודל של 1% בשנה ולמעלה מכך. ולכן, מדובר בתשואה כוללת צפויה בפיקדון זה, של כ-1.7% (פלוס מינוס) בשנה – יחסית לפיקדונות צמודי מדד אחרים לתקופות דומות, זה לא רע.

מעבר לכך, ניתן כאמור למשוך את הכסף לאחר שנתיים (משך הפיקדון שנתיים וחצי), כאשר המשיכה תהיה ללא קנס, והמושכים יזכו למלוא הריבית וההצמדה.

החיסרון של הפיקדון הצמוד שסוגרים את הכסף לטווח בינוני ואין גמישות במהלך התקופה. מה יקרה אם המדד יירד? מה יהיה אם הריביות בפיקדונות השקליים יעלו? המשקיעים בפיקדון זה מפסידים מכיוון שהכסף סגור בתשואה נמוכה (בהינתן שהריבית השקלית תעלה). כלומר, ההשקעה בפיקדון הצמוד מסתמכת על הערכה מסוימת וכמובן שהערכה זו הערכה, ממש לא בטוח שזה אכן יתממש בפועל.

הבנק הבינלאומי מציע פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) על סל מניות צריכה בארה"ב. הפיקדון דולרי ל-18 חודשים.

סל המניות כולל 10 מניות שנסחרות בבורסות שונות בארה"ב, כלכל מניה משקל שווה – 10%. המניות בסל – Philip Morris International,  The Kraft Heinz CO, CVS Health CORP, Walgreens Boots Alliance INC, Costco Wholesale CORP, Reynolds American INC, Mondelez   International INC,  The Kroger CO, Monster Beverage CORP, Tyson Foods INC.

הפיקדון המובנה בדומה לרוב הפיקדונות המובנים (ראו כאן את מכלול היתרונות והחסרונות של פיקדונות מובנים), מספק הגנה נומינלית, אך חשוב לזכור כי ייתכן הפסד ריאלי. כלומר, אם משקיע מקבל את השקעתו אחרי 18 חודשים, הרי שהוא מפסיד את פוטנציאל הרווח באפיקים סולידיים הוא מעין מפסיד את המדד. עם זאת, האלטרנטיבות השקעה הסולידיות מספקות תשואה הנמוכה במיוחד כך שעל פני ההפסד הפוטנציאלי נראה נמוך.

מנגד, בהתקיים תנאים מסוימים התשואה על הפיקדון עשויה להיות משמעותית מעל אלטרנטיבות השקעה סולידיות. בבנק מפרטים את התנאים שבהם יתקבל מענק תשואה –  נקבע חסם עליון לכל מניה בשיעור של 20% מעל השער היסודי (שער הסגירה ביום 9.9.16).  תקופת הבדיקה הינה בת  17 חודשים, החל מיום 10.9.16 ועד ליום 9.2.18, במהלכה ייבדק בכל יום שער הסגירה של כל מניה לעומת החסם העליון שלה"

ביצוע מניה  (בנפרד לכל מניה), יחושב באופן הבא – במקרה  שכל שערי הסגירה של המניה במהלך תקופת הבדיקה יהיו נמוכים  מהחסם העליון, ביצוע המניה יחושב כשיעור השינוי בפועל בין השער היסודי לבין השער החדש מנקודה לנקודה (למען הסר ספק, יתכן ביצוע מניה שלילי אשר יקטין את שיעור שינוי הסל).

במקרה שבמהלך תקופת הבדיקה אחד או יותר משערי הסגירה של המניה יהיה שווה/גבוה מהחסם העליון, יוחלף ביצועה בפועל של המניה בשיעור קבוע של 2% לכל תקופת הפיקדון (ללא קשר לביצוע המניה בפועל בתום תקופה מנקודה לנקודה, בין אם שלילי או חיובי).

שיעור השינוי של סל המניות הינו ממוצע חשבוני של כל ביצועי המניות כפי שחושבו (ביצוע בפועל או "השיעור הקבוע").

ומה המענק תשואה שמקבל המשקיע בפיקדון המובנה? במידה ששיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה חיובי (גבוה מאפס) – הלקוח יזוכה במענק בשיעור של 100%  משיעור שינוי הסל. לפיכך המענק המקסימאלי האפשרי הינו עד 20% (לא כולל).

אם שיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה שלילי (נמוך מאפס)/אפס – ייפרע הפיקדון בתום 18 חודשים ללא מענק. קרן הפיקדון מובטחת.

פרטים מלאים על הפיקדון

בית ההשקעות מיטב דש שבעליו מנהלים מו"מ למכירתו, מדווח על תוצאות הרבעון השני – המשך שחיקה בהכנסות בתחום קופות הגמל וקרנות הנאמנות, המשך גידול בהכנסות מתעודות הסל.

ההכנסות הכוללות הסתכמו ב-186 מיליון שקל, בדומה להכנסות ברבעון המקביל ב-2016, והרווח התפעולי נשחק ל-47 מיליון שקל לעומת 52 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ההכנסות ב-307 מיליון שקל לעומת 325 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. הרווח התפעולי במחצית ירד ל-91 מיליון לעומת 102 מיליון שקל במחצית המקבילה.

בשורה התחתונה, אחרי הוצאות מימון והוצאות מיסים, הרוויחה החברה ברבעון השני  17 מיליון שקל לעומת 18 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה הרוויחה החברה 42 מיליון שקל לעומת 46 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

בתחום ניהול קופות גמל וקרנות פנסיה הסתכמו ההכנסות ברבעון השני בכ-70 מיליון שקל, לעומת כ-77 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. במחצית הראשונה ההכנסות ירדו ל-141 מיליון שקל לעומת 155מיליון שקל בתקופה המקבילה. הירידה, מסבירה הנהלת החברה, נובעת מירידה בדמי הניהול הממוצעים ומירידה בהיקף הנכסים המנוהלים. היקף הנכסים המנוהל בקופות גמל וקרנות פנסיה עמד בסוף הרבעון השני על 40.9 מיליארד שקל, לעומת 41.1 מיליארד שקל בסוף הרבעון השני אשתקד. נכון לאמצע אוגוסט היקף נכסי הקופות והקרנות עלה ל-41.9 מיליארד שקל

תחום תעודות הסל הכניס ברבעון 31 מיליון שקל לעומת 27 מיליון בתקופה המקבילה; במחצית הראשונה הסתכמו ההכנסות מתעודות סל ב-61 מיליון שקל לעומת 54 מיליון בתקופה המקבילה. היקף נכסי תעודות הסל עמד בסוף יוני על 32.5 מיליארד שקל לעומת 35.4 מיליארד ביוני 2015.

בתחום קרנות הנאמנות היתה כאמור ירידה בפעילות – ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-45 מיליון, לעומת 48 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד; ההכנסות במחצית ירדו מ-98 מיליון ל-89 מיליון שקל. הירידה בהכנסות מיוחסת לממוצע דמי ניהול נמוכים יותר ולירידה בהיקף הנכסים המנוהלים בקרנות.

רשת ויקטורי   שרכשה לאחרונה 11 סניפים של רשת YOU, מדווחת על גידול משמעותי (וצפוי) במכירות הרבעון השני. המכירות הסתכמו ב-361 מיליון שקל, בהשוואה למחזור מכירות של 237.7 מיליון שקל. הגידול בפעילות, כתוצאה מרכישת סניפי YOU  מתבטא גם בשורה התפעולית – הרווח התפעולי ברבעון עלה ל-9.6 מיליון שקל בהשוואה ל-5.9 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2015.

במחצית הראשונה של 2016 הסתכמו המכירות ב-686.8 מיליון שקל בהשוואה ל-471.4 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. הרווח התפעולי עלה ל-18.7 מיליון שקל בהשוואה ל-12.4 מיליון שקל.

רשת ויקטורי שמנוהלת על ידי אייל רביד, מפעילה 42 סניפי סופרמרקט בגדלים שונים בפריסה ארצית המשתרעים על שטחי מכירה של כ-47 אלפי מ"ר. הרשת שנתפסת כרשת דיסקאונט, בעלת ותק של מעל 11 שנים ונמצאת במגמת צמיחה מתמדת גם דרך רכישות של סניפים וגם דרך פתיחה של סניפים חדשים. לויקטורי, אגב, 5 סניפים ייעודיים הפונים לקהל החרדי.

בדומה למותג הפרטי שהולך וגדל בפעילות של שופרסל, גם בויקטורי המותג הפרטי חזק יחסית – החברה מוכרת מגוון רב של מוצרים המיובאים ישירות מחו"ל ביבוא מקביל.

הנהלת החברה מציינת כי רכישת סניפי YOU הוטמעה עד סוף מרץ 2016, אבל הפוטנציאל להגדלת רווחים עדיין קיים – "פתיחת הסניפים אשר נרכשו מרשת מגה נעשתה בצורה מאד אינטנסיבית ובזמן קצר ודרשה מאמץ מיוחד מצד מטה החברה. השפעת פתיחת הסניפים הנ"ל על החברה צפויה להיות באופן הדרגתי. החל מהרבעון השני של שנת 2016 ההכנסות כוללות 3 חודשי פעילות מלאים לרבעון של הסניפים החדשים, אולם מצד שני שיעור הוצאות השכר של הסניפים החדשים מהמכירות שלהם אמורות לרדת באופן הדרגתי מאחר שהסניפים נפתחו במקסימום כח אדם לאור הפתיחה האינטנסיבית של הסניפים וכן הקליטה של מאות מעובדי מגה לשעבר לתוך החברה".

ומכאן, שבמילים אחרות, ההנהלה מצפה להתייעלות מסוימת ברבעונים הבאים (באופן מדורג) מה שיגרום לעלייה ברווח וברווחיות.

ויקטורי – פרסום תוצאות רבעון ראשון

הצעד של האוצר להגדלת סיכוי הזכייה של אלו שכבר נרשמו והוציאו תעודת זכאות לתוכנית למשתכן עושה את שלו. האוצר שמעוניין לתת עדיפות לאלו שנרשמו עד עכשיו, הגדיר לפני כשבועיים כי כאשר יגיעו מספר הזכאים ל-60 אלף איש הוא יקבץ את הקבוצה הזו כקבוצה א' וייתן לה עדיפות בהגרלה על פרויקטים במחיר למשתכן.

המשמעות היא שיהיה בעצם תור  – מי שנרשם ראשון (במסגרת קבוצה א') יקבל עדיפות, ויתמודד על דירות שיוצעו במסגרת התוכנית, ורק אם יהיו מספיק דירות, או פחות מדי ניגשים, תיפתח האפשרות לקבוצה השנייה – קבוצה ב'.  בפועל זה אומר שאם האוצר יקיים את הבטחתו ויקים 70-80 אלף דירות בשנתיים הקרובות אזי כל הנרשמים יזכו לדירה.

האוצר לא יכל כמובן לקבוע מיידית על סגירת קבוצה א' ולכן הגדיר שהוא יסגור אותה כאשר היקף הנרשמים יגיע ל-60 אלף. הוא הגדיר זאת כאשר היו 52 אלף זכאים, ונראה שבקצב הזה תוך שבוע ואפילו פחות מכך, הרשימה תיסגר.   מכל מקום באוצר הגדירו את ה-13 בספטמבר כתאריך גג לסגירת רשימה א'.

תוכנית מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי לספק דיור לזוגות צעירים. התוכנית הזו מאפילה על תוכנית השכרת דירה לטווח ארוך (דירה להשכיר), והיא אמורה לספק פתרונות דיור אמיתיים לרבבות משפחות בשנים הקרובות.  רכישת דירה בתוכנית מחיר למשתכן היא ככל הנראה עסקה טובה – רוכשי הדירות מקבלים הנחה של מאות אלפי שקלים שנובעת מכך שהמדינה נתנה בעצם את הקרקע לקבלן בחינם (ובתמורה  הוא התחייב למחירי דירות נמוכים).  רכישה בתוכנית הזו, גם לא מצריכה הון עצמי גבוה – רוכשי דירות במחיר למשתכן יכולים לקבל משכנתא לפי ערך הדירה בשוק (למרות שהם קונים בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים), ולכן על הנכס המשועבד לבנק למשכנתאות הם יכולים לקבל משכנתא גבוה שעשויה להגיע עד ל-90% מערך הנכס. ולהמחשה – נניח שהדירה שווה 1.4 מיליון שקל, אך משלמים תמורתה במחיר למשתכן 1.1 מיליון שקל. ככלל, ניתן (בתנאים מסוימים) להגיע למשכנתא של 70-75% מערך הדירה – במקרה הזה כ-1 מיליון שקל, והמשמעות היא שהרוכשים צריכים להביא כ-100 אלף שקל מהונם והיתר משכנתא (להרחבה על משכנתא במחיר למשתכן). זה כבר סכום שזוגות צעירים רבים יכולים לעמוד בו.

 בדיקת זכאות - מחיר למשתכן

מחשבון מס רכישה

מחיר למשתכן – מדריכים: 

מחיר משתכן – ככה תקחו משכנתא

מחיר משתכן – כל מה שצריך לדעת

מחיר משתכן – מה הסיכוי לקנות דירה בפרויקטים האלו?

הלוואות מקרנות פנסיה וקופות גמל (לרבות קרנות השתלמות) הן לרוב ההלוואות האטרקטיביות ביותר שתוכלו לקבל. כן, אם אתם צריכים הלוואה ויש לכם קרן השתלמות, קרן פנסיה, קופת גמל או ביטוח חיים, תפנו לגוף המהל ותבדקו אם הוא נותן הלוואה , באיזה גובה (לרוב כאחוז מהסכום שלכם בחשבון) ובאיזו ריבית – יכול להיות שתחסכו ככה הרבה כסף.

אבל אליה וקוץ בה – אתם משעבדים את הפנסיה שלכם. צריך להיזהר מאוד מלקיחת הלוואה שיהיה קשה להחזירה, כי אז קרן הפנסיה/ קופת הגמל שמלווה לכם בעצם על חשבון הכסף ששי לכם בקרן/ קופה, יכולה לממש את הנכס – את הקופה/ קרן – ואז הנזק יכול להיות אדיר – גם תשלום מס גבוה, וגם פחות כסף לפנסיה.

ולמרות זאת, מדובר בפתרון נוח לרבים – הריבית נמוכה, הטיפול יחסית מהיר, ולכן זו צריכה להיות אופציה מועדפת על לווים – הריבית על ההלוואות נמוכה בכמה אחוזים טובים מהריבית בבנקים ובחברות כרטיסי האשראי (בזכות השעבוד),, רק שכאמור צריך להיזהר, ולהבין שהלוואות צריך להחזיר. כאן, תוכלו להרחיב על ההלוואות מקרנות פנסיה וקופות גמל

כך או אחרת,  תקנות חדשות של משרד האוצר שנכנסו לתוקף, מייקרות את הריבית על ההלוואות והופכות אותן לפחות אטרקטיביות. האוצר מסביר שההלוואות האלו הן בעצם השקעה של כספי עמיתים, ולכן, בדומה לכל השקעה אחרת, יש לנהל כספים אלה באופן המיטבי וצריך שיחולו על הכספים האלו הגבלות ובחינות סיכון שונות, כמו שנדרש בהתנהלות בהשקעות אחרות. במילים פשוטות, ברגע שהקרן נתנה הלוואה היא בעצם השקיעה בגוף מסויים, וכשזה קורה, צריך על פי האוצר, לבדוק את הלווה, לערוך הערכת סיכונים, ורק אחרי בדיקות הלקוח (לרבות הכנסותיו, הונו, מצבו הפיננסי בכלל ועוד) יש לספק אישור – מדובר בהליך חיתום בדומה להליך שמבצע הבנק בעת נתינת הלוואה. בקיצור – עוד בירוקרטיה וזה מייקר את ההלוואות האלו.

מעבר לכך, החברות פשוט יעדיפו לא להתעסק עם הלוואות קטנות, כי הרי בהן מלכתחילה הוצאות התפעול הנוספות יהפכו את העניין ללא כלכלי. סביר שחלק מהגופים האלו יסכימו לספק הלוואה רק עם רף מינימלי מסוים. ואז בעצם מי שיפגע יהיו אלו שצריכים הלוואות קטנות, כמה אלפי שקלים, הם יצטרכו לחפש הלוואות במקום אחר  וכנראה יקר יותר. שורה תחתונה – שוב החלשים נפגעים.

אפריקה תעשיות לא מצליחה להתאושש מהמשבר – אחרי שסבלה בשנתיים האחרונות מהונאת ענק בחברת נגב קרמיקה, וחולשה בפעילות הפלדה, רושמת החברה הפסד של 42 מיליון שקל ברבעון השני של השנה, על הכנסות של 446 מיליון שקל, לעומת הפסד של 22 מיליון שקל על הכנסות של 495 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

במחצית הראשונה של השנה הפסידה אפריקה תעשיות 57 מיליון שקל על מחזור של 910 מיליון שקל, כאשר בכל שנת 2015 הפסדיה 157 מיליון שקל על מחזור של 1.8 מיליארד שקל.

על רקע ההפסדים האלו, ההון של החברה נשחק ל-102 מיליון שקל, ולצד חובות גדולים , גירעון בהון החוזר, ומצוקת מזומנים, רואי החשבון של החברה מספקים לה הערת עסק חי – "אי ודאות באשר ליכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הגופים המוסדיים בקשר עם החזרי ההלוואה המוסדית, ולאור אי הוודאות האמורה, עולים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כעסק ח", כמו כן מציינים רואי החשבון כי קיימת  אי ודאות למימוש תכניות הנהלות חברות הבת לפירעון התחייבויותיהן של חברות הבת

הנהלת אפריקה תעשיות צריכה מימון, והבעיה הגדולה שלאפריקה ישראל, החברה האם, אין יכולת להזרים לה כספים, היא עצמה בתהליך של הסדר חוב גדול. לאפריקה תעשיות יש חוב גדול למוסדיים, והיא זכתה להזרמה מאפריקה לפני כשנה, אבל כשבוחנים את ההמשך, נראה שהיא צריכה שפן חדש.

בביאורים לדוחות מסבירה החברה את מצבה הפיננסי – "בהקשר למצבה הכספי של החברה, לתזרימי המזומנים שלה וליכולתה לשרת את התחייבויותיה יצוין כי: למועד הדוחות הכספיים לחברה (סולו) יתרת מזומנים של כ-1.3 מיליון שקל. למועד הדוחות הכספיים לחברה (סולו) הון חוזר שלילי של כ-231 מיליון שקל. יתרה שלילית זו נובעת בעיקרה מהצגת ההלוואה המוסדית שיתרתה כ-155 מיליון שקל בזמן קצר, עקב אי עמידת החברה בהתניות פיננסיות על פי הסכם המימון המקורי עם הגופים המוסדיים וכן לאור קיומה של עילה להעמדה לפירעון מיידי של יתרת ההלוואה בהתאם להוראות כתב הוויתור שנמסר לחברה…

"עם זאת, בהתאם להוראות כתב הוויתור, עקב הכללתה של הפניית תשומת לב בדוח רואי החשבון המבקרים בקשר עם ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כעסק חי, קיימת הפרה של כתב הוויתור ועילה להעמדה לפירעון מיידי של יתרת ההלוואה המוסדית. יצוין כי עד למועד אישור הדוחות הכספיים החברה עמדה בפירעון התשלומים של ההלוואה המוסדית בהתאם ללוח הסילוקין המעודכן, לרבות הקדמת תשלומים כפי שנקבעה בכתב הוויתור לאחר מועד הדיווח בוצע תשלום על סך 4 מיליוני ש"ח, בהתאם למוסכם בכתב הוויתור כאמור(/

"היקף המזומנים הנדרשים לחברה לצורך פירעון התחייבויותיה עולה באופן ניכר על יתרות המזומנים שבידיה.   לחלק מהחברות המוחזקות במישרין על ידי החברה יתרות שליליות של רווחים ראויים לחלוקה למועד הדוחות הכספיים.

"קיים ספק באשר ליכולת החברה לגייס אשראי חדש או למחזר חובותיה  למועד הדוחות הכספיים ההון המיוחס לבעלים מסתכם בסך של כ-102 מיליון שקל. למועד אישור הדוחות הכספיים מהלכי הנהלת החברה למימוש חלק מנכסיה ופעילויותיה, לרבות האפשרות למימוש המניות הרדומות של החברה, טרם הבשילו לכדי עסקה מחייבת העשויה להניב לחברה תזרימי מזומנים, וזאת בסטייה מהערכת ההנהלה והדירקטוריון של החברה בתקופות דיווח קודמות".

רשת טיב  טעם מדווחת על תוצאות פושרות ברבעון השני של השנה – רווח של 414 אלף שקל על מחזור של 380 מיליון שקל, לעומת רווח של 8.7 מיליון שקל על מחזור של 312 מיליון שקל ברבעון המקביל. אז נכון שהרווח מוטה כלפי מטה בגלל הוצאות מס גדולות, אבל גם בשורה התפעולית יש הרעה – רווח תפעולי של 5.2 מיליון שקל לעומת 12.2 מיליון שקל ברבעון המקביל.

ההרעה בשורה התפעולית נובעת בעיקר מגידול בהוצאות המכירה והשיווק שזינקו ב-30% ל-89 מיליון שקל. אמנם היה צפוי גידול משמעותי בהוצאות התפעוליות על רקע הגידול בפעילות (בהמשך לרכישת סניפי עדן), אבל הגידול הזה וכן הגידול בעלות המכר היה גדול מהעלייה במכירות, ומכאן השחיקה ברווחיות.

במחצית הראשונה הרוויחה החברה 1.4 מיליון שקל לעומת רווח של 8.7 מיליון במחצית המקבילה ב-2015, וזאת למרות גידול בהנכסות (בהמשך לרכישת סניפי עדן) מ-591.6 מיליון שקל ל-716.5 מיליון שקל.

הנהלת החברה מדגישה כי בתחום הקמעונאות הגידול בפעילות נובע גם מהגידול האורגני, לצד רכישת הסניפים. המכירה בחנויות הזהות גדלו ב-3.2% במחצית הראשונה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר ברבעון השני הגידול הפנימי היה 4% ביחס לתקופה המקבילה. החברה פתחה חנות חדשה ברבעון השני וצופה לפתוח שני סניפים נוספים עד סוף השנה. וביחס לרווחיות הנשחקת מדגישה הנהלת החברה – "החברה נוקטת במספר פעולות לצורך ייעול והטמעת פעילותה של עדן טבע מרקט, אשר פגעה בתוצאות הפעילות של מגזר הקמעונאות בתקופה זו, וצופה כי עדן טבע מרקט תעבור לאיזון עד לתום שנת 2016 ותתרום לרווחיות מגזר הקמעונאות במהלך שנת 2017. החברה סיכמה על השכרה, בשכירות משנה, של סניף מיקסמרקט המצוי ברמת החייל, תל אביב, סניף הפסדי שפגע בתוצאות פעילות המגזר".

ביחס לפעילות הייצור מציינים מנהלי החברה – "בחציון הראשון של שנת 2016 ממשיכה הצמיחה בפעילות מגזר ייצור, יבוא ושיווק מוצרי מזון ומגמת השיפור בתוצאות נמשכת וכפועל יוצא מהמהלכים שננקטו ושעיקרם שינוי בתמהיל המוצרים, התמקדות בשיווק ללקוחות מחוץ לקבוצה והשקעה במערך המכירות והלוגיסטיקה". מכירות המגזר במחצית הראשונה הסתכמו ב-207.9 מיליון שקל גידול של 15% לעומת המחצית המקבילה אשתקד. רוב הגידול נובע ממכירות ללקוחות חיצוניים, כאשר חלק משמעותי מהמכירות של מגזר הייצור מופנה למגזר הקמעונאות. הרווח הגולמי של המגזר עלה ל-34 מיליון שקל לעומת 31 מיליון במחצית המקבילה. התחום הזה הוא משני לתחום הקמעונאות, אבל הוא מבטא למעשה את הייחוד של טיב טעם על פני הרשתות המתחרות האחרות, ויכולתה לייצר רווחיות גבוה יותר בזכות הסינרגיות האנכיות.

הדוחות של רמי לוי לרבעון השני של 2016

רשת רמי לוי, בבעלות רמי לוי, מדווחת על תוצאות הרבעון השני – הרווח בשורה התחתונה הסתכם ב-25.6 מיליון שקל על הכנסות של 1.13 מיליארד שקל, לעומת רווח של 24.3 מיליון שקל על הכנסות של 1.03 מיליארד שקל ברבעון המקביל אשתקד.

במחצית הראשונה של 2016 הסתכם הרווח ב-46.9 מיליון שקל על מחזור של 2.14 מיליארד שקל בהשוואה לרווח של 42.4 מיליון שקל על מחזור של 1.97 מיליארד שקל.

בשנת 2015 כולה הסתכם הרווח ב-74.3 מיליון שקל על מחזור של 3.98 מיליארד שקל.

הגידול בפעילות ברבעון השני נובע מפתיחת סניפים חדשים (שבעה סניפים) – קריית שמונה, אשקלון, יבנה, רעננה, בת ים ,רחובות וראשון לציון. אלמלא הסניפים החדשים החברה היתה מוכרת פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.  המכירות למ"ר עמדו ברבעון השני על 16.81 אלף שקל, בהשוואה ל-18.53 אלף שקל ברבעון המקביל אשתקד. המכירות במחצית הראשונה למ"ר עמדו על 33.45 אלף שקל לעומת 37.06 אלף שקל במחצית הראשונה של 2015.

בראייה חצי שנתית – הפדיון של חנויות זהות עמד על 1.75 מיליארד שקל,  ירידה של 6% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד (אז הסתכמו המכירות בחנויות הזהות ב-1.86 מיליארד שקל). הפדיון למ"ר בחנויות הזהות עמד על 37 אלף שקל לעומת 39.38 אלף שקל במחצית המקבילה.

הדוחות של טיב טעם לרבעון השני של 2016

 איך מוצג פרויקט גליל ים בדוחות של אפריקה נכסים ואפריקה מגורים? מה אפשר ללמוד ממנו על התשואה בתחום ההשכרה לטווח ארוך? וכמה ירוויחו החברות מהפרויקט? 

השכרה לטווח ארוך היא אחת מהתוכניות של האוצר לספק פתרונות דיור לציבור. התוכנית הזו פחות גרנדיוזית מתוכנית הדגל – מחיר למשתכן. כאן מדברים על מספרים צנועים יותר –  בניית דירות להשכרה בהיקף של 2,300 דירות עד סוף השנה, אך זה עשוי לגדול במקביל לביקושים מהשטח. מסתבר שלמרות שיזמים וקבלנים רבים לא בעניין של השכרה ארוכת טווח, אפריקה מגורים ואפריקה נכסים עשו עסקה טובה בגליל ים, עסקה ראשונה בפרוייקט השכרה לטווח ארוך של האוצר, שעשוי להעיד על ההמשך – התשואה בפרוייקט ממש לא נמוכה, ומעבר לכך, יש בוננזה ענקית לאחר 20 שנה (כאשר היזמיות/ והמשקיעים יממשו את הדירות). אז תשואה יש (גם בזכות המתנה של האוצר – קרקע בהנחה), הנחה לשוכרים יש (לחלק מהם – כ-25%),   כך שעל פניו נראה שאכן מדובר בתוכנית ראוייה. כאן, תוכלו להרחיב על תוכנית השכרה ארוכת טווח, ועכשיו לפרוייקט בגליל ים –

נתחיל בשאלה – למה בכלל שחברות בנייה יבנו דירות להשכרה? מי בעצם יהיה המשכיר – הקבלן עצמו או גוף מסוים שירכוש מהקבלן (או ישתף איתו פעולה)? הקבלנים הרי בונים כדי למכור, ומשקיעים מחפשים תשואה טובה, ויחסית לתחומי הנדל"ן המסחרי, התשואה על דירות מגורים נמוכה. זו הסיבה אגב שבינתיים הגופים המוסדיים לא נכנסו לתחום הזה (כמשקיעים). אז נכון שהאוצר מספק מתנות –  בפרויקט שכירות ארוכת טווח הקבלן מקבל קרקע במחיר מאוד נמוך, ובתמורה הוא מתחייב  להשכיר את כל הדירות בפרויקט, כשרבע מהדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות נמוכים ב-20%-25% ממחיר השוק.  העלות של הקרקע זה שם המשחק, וככל שהיא נמוכה יותר כך התשואה עולה, ובכל זאת – הגופים המוסדיים בינתיים בחוץ.

מי שכן נכנסו לתחום ההשכרה לטווח ארוך, הן האחיות לבית אפריקה – אפריקה מגורים ואפריקה נכסים. שתי החברות התאחדו לצורך פרויקט משותף – בניית מתחם מגורים להשכרה ארוכת טווח. השתיים יזמו ובנו את פרויקט גליל ים בהרצליה שבו 273 יחידות דיור. הפרויקט שמשווק בחודשים האחרונים, זוכה להתייחסות גם בדוחות של שתי החברות (הדוחות לרבעון השני של השנה), מהם ניתן ללמוד על ההשקעה בפרויקט, ועל התשואה והרווח הצפויים.

נתחיל בדוחות של אפריקה נכסים. החברה אמנם פועלת בעיקר באירופה (מזרח אירופה), אך פה ושם יש לה גם פעילויות בארץ. פרויקט דיור להשכרה גליל ים מוצג בדוחות בסכום של 115 מיליון שקל (יתרה לסוף יוני 2016), כאשר הנהלת החברה מציינת כי העלויות הצפויות להשלמת הפרויקט מסתכמות ב-54.4 מיליון שקל. כלומר העלויות הכוללות צפויות להגיע לכמעט 170 מיליון שקל. אלו הן רק העלויות של אפריקה נכסים שמחזיקה ב-50% מהפרויקט.

ההשקעה הזו מומנה באשראי בהיקף של 91.4 מיליון שקל – כלומר, רוב ההשקעה עד כה (115 מיליון שקל) מומנה באשראי, והמימון הזה עשוי לגדול במקביל לעלויות הנוספות בפרויקט. מימון גבוה מעיד על ביטחון של המלווים כשלרוב הוא גם מאפשר לייצר תשואה גבוה יותר על הפרויקט.

בנוסף לנתונים אלו, מציינים מנהלי אפריקה נכסים כי נכון לסוף הרבעון, הושכרו 5 יחידות דיור בסך כולל של 159 אלף שקל בשנה (חלקה של אפריקה נכסים).  אבל, עד סמוך לפרסום הדוחות (7 באוגוסט) סך יחידות הדיור שהושכרו הגיע ל-124 דירות, מתוכם 57 דירות בחוזי שכירות לפי שכר הדירה המפוקח (על פי ההסכם עם האוצר חלק של כרבע מהדירות יושכר בשכר דירה מפוקח הנמוך    בכ-20% ממחיר השוק). ההכנסות השנתיות של הדירות שהושכרו (124 דירות) מסתכמות ב-3.4 מיליון שקל, ובהערכה גסה, כאשר כל הפרויקט יושכר הוא יניב לאפריקה נכסים קרוב ל-8 מיליון שקל.

ומכאן שהתשואה על הפרויקט שעל פי הנתונים האלו היא קרוב ל-5% (4.7%  ליתר דיוק – 8 מיליון שקל של שכר דירה חלקי השקעה כוללת של 170 מיליון שקל). התשואה הזו  ממש לא רעה, בעידן של ריבית אפסית. נכון, בנדל"ן מסחרי התשואה גבוה יותר, אבל כאן בזכות הקרקע הזולה, התשואה  בפרויקט השכרה לטווח ארוך,  עולה משמעותית על תשואה של דירות למגורים.

בדוחות של אפריקה מגורים מתפרסם מידע כמעט זהה למידע בדוחות של אפריקה נכסים. בדוח הדירקטוריון מודגש כי הפרויקט אמור להסתיים השנה, ובמאזן הוא מוצג בתור נדל"ן להשקעה בהקמה בסכום של 114.8 מיליון שקל.  הנתונים על שכר הדירה וכמות הדירות המושכרות כצפוי זהים לחלוטין, אך באפריקה מגורים לא מציינים מימון ספציפי לפרויקט (כפי שקיים באפריקה נכסים) –  אולי יש והוא לא מוצג כספציפי, אולי מדובר על מימון כללי.

אם נאחד את המספרים של אפריקה נכסים ואפריקה מגורים כדי להבין את היקף הפרויקט כולו נקבל שסך ההשקעה עד סוף יוני עומד על כ-230 מיליון שקל ואפשר להבין שההשקעה הצפויה תעמוד על כ-110 מיליון שקל, כך שבסה"כ ההשקעה בפרויקט תסתכם ב-340 מיליון שקל. הכנסות השכירות הוערכו ב-8 מיליון שקל על חצי הפרויקט, כלומר 16 מיליון שקל על הפרויקט כולו. התשואה כאמור 4.7%, אבל זה כמובן סוג של אומדן.

התשואה הזו היא עדיין לא כל הסיפור. יש כאן אפשרות להשבחה מאוד משמעותית בעתיד, וזה עובד כך – החברות המשתתפות בתוכנית להשכרה ארוכת טווח, אתם מחויבים להשכיר את הדירות, אבל זה לא לכל החיים, אלא ל-20 שנה. בתקופה הזו הן ידאגו שהנכס ישמור על ערכו (ככל שניתן), ואחרי 20 שנה שבהן הם ייהנו מתשואה נאה, הם יוכלו למכור את הדירות. בכמה? אף אחד לא יודע מה יהיו המחירים עוד 20 שנה, אבל דבר אח ברור, ההנחה שהם קיבלו על הקרקע, מספקת להם כרית ביטחון גדולה, וסיכוי טוב לרווחי הון בהמשך. אז נכון שהם לא יכירו ברווחים האלו בשוטף, אבל אם לוקחים את הרווח כתוצאה מהמתנה הזו ומחלקים אותו על פני 20 שנה, מקבלים עוד כמה אחוזים טובים לתשואה השנתית.

פרויקט השכרה לטווח ארוך בגליל ים מכיל כאמור 273 דירות בגדלים שונים – בין 2 חדרים ועד דירות גן ופנטהאוזים. ההשקעה הכוללת בפרויקט מסתכמת כאמור ב-340 מיליון שקל, שזה בממוצע 1.2 מיליון שקל לדירה. זה לא מחיר ריאלי של דירה ממוצעת בפרויקט, על זה יש להוסיף את הרווח היזמי המקובל ואת ההנחה במחיר הקרקע. המחיר הראוי יכול להתקרב ל-2 מיליון שקל ואף לעלות על הרף הזה, ואם כך אז הרי שיש כאן פוטנציאל לרווח כולל של כמה מאות מיליונים.

השכרה לטווח ארוך – התוכנית של האוצר, יתרונות חסרונות ועוד…