מדריכי דירה ומשכנתא

איך יודעים אם מחירי הדירות גבוהים?

רישום לניוזלטר

מעודכן ל-06/2017

ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור דירה היא לא ממש כלכלית. דירה זו תחושת ביטחון. הכסף מושקע בדירה ולא בנכסים שיכולים להתאייד, זה נתפס בטוח; מעבר לכך - מחירי הדירות על פני זמן היו במגמת עלייה. מי שהעדיף בשנים האחרונות לשכור ולא לרכוש ראה איך חלום הדירה הולך ונעלם – המחירים זינקו לשמיים והוא (ויש רבים כאלו) אכל את הלב. וזה לא רק זה – הצד השני של המשוואה הוא לפעמים בעייתי – שכירות זה עניין שנתפס ארעי, אין דבר כזה שכירות לטווח ארוך. נכון, מדברים על זה הרבה, אבל בינתיים – כלום. בדרך כלל השכירות היא לשנה אולי (בהתחשב באופציה להארכה) לשנתיים. יש גם מקרים של מספר שנים, אבל השוכרים תמיד בלחץ – האם המשכיר ישכיר בשנה הבאה? האם המחיר יעלה? ואם נעבור אז לאן? לשכונה או מחוץ לה? לדירה גדולה יותר? ומה עם הילדים (וזה השיקול המרכזי!) – הם יעברו בית ספר, אחרי שרק לפני שלוש שנים הם עברו גן בגלל מעבר דירה? יש אמנם גם יתרון בשכירות – היכולת לעבור מהר ממקום למקום, אבל בשקלול כל הגורמים הישראלים מעדיפים לקנות.

 מחשבון מחירי הדירות

קניית  דירה זה לא רק שיקול כלכלי!

ושוב – לא דווקא מסיבות כלכליות. בקניית בית יש מרכיבים "פסיכולוגיים"  - עצמאות, יציבות, הגנה וביטחון. בקניית דירה חשוב לרוכשים שסביבת המגורים תהיה נעימה, שתהיה קרבה למוסדות חינוך טובים ועוד.  קיימים שני מדדים עיקריים בחישוב כדאיות כלכלית של קניית דירה.

המדד הראשון, והמוכר הוא המבחן הכלכלי שבין שכירת דירה לרכישת דירה (ראו כאן את המדריך של הון – רכישת דירה או קניית דירה – מה עדיף?). על פי המדד הזה יש לבחון מה כלכלי יותר, כאשר בפועל יש לבחון את היחס – שכירות חלקי מחיר הדירה ולהשוות אותו לממוצע על פי זמן (ממוצע היסטורי), וכך ניתן לראות אם המחירים בתקופת זמן מסוימת הם גבוהים או נמוכים.

נדגים את הרעיון – נניח שמחיר דירה 2 מיליון שקל ונניח שהשכירות השנתית היא 40 אלף שקל – משמע התשואה המתקבלת על שכירות היא 2% (40 אלף שקל חלקי 2 מיליון שקל); אם בעבר התשואה היתה גבוה יותר, אז ניתן להניח שמחירי הדירות גבוהים ו/ או שמחירי השכירות נמוכים –  וזה יוביל את המתלבטים לשכור ולא לרכוש. מנגד, אם השכירות במקרה הזה היתה 200 אלף שקל בשנה, כלומר מבטאת תשואה של 10%, ונניח שזה גבוה משמעותית מהממוצע ההיסטורי, אז המסקנה היתה שמחירי דהירות נמוכים ו/ או שמחיר השכירות גבוהים, ואז הרציונל הכלכלי היה לרכוש דירה ולא לשכור.

מבחן נוסף הוא היחס בין הכנסה של משפחה / שכר שנתי של משפחה, לבין מחיר הבית, וגם כאן יש להשוות זאת להיסטוריה. מדובר ביחס פשוט לישוב והגיוני. ככל שההכנסה גדולה יותר אנו מצפים לעלייה במחירי הדירות, ואם היחס הזה  יורד אז כח הקנייה שלנו יורד , מצב רוכשי הדירות מורע, אם היחס עולה אז כמובן שכח הקנייה גדל – מחירי הדירות כאילו הוזלו בהשוואה שלכר. הבעיה במבחן הזה שהוא לוקח את ההכנסה ולא את ההכנסה הפנויה שהיא אמיתית מבטאת את יכולת המשפחה לרכוש דירה. אלאל שההכנסה הפנויה היא לא נתון שבהישג יד , ולכן משתמשים בנתוני ההכנסות שגם הם מסתבר מבטאים את יכולתה של משפחה לרכוש דירה.

באקדמיה ובעיתונות הכלכלית העולמית מפעילים את המבחנים האלו ובעזרתם הם בעצם יודעים  לזהות בועות נדל"ן, ןוהם מזהים בשנים האחרונות בעות נדל"ן כמעט עולמית.

הקשר בין רכישת דירה לריבית

 שיקולים כלכלים נוספים שקשורים לרכישת דירה – הריבית. אם הריבית נמוכה המימון זול, ומעבר לכך, התשואה שמקבלים על הדירה עולה על  הריבית שמשקיעים מקבלים בשוק ההון ולכן יש נהירה לרכישת דירות להשקעה. זו כלכלה פשוטה, אבל צריך גם להתחשב באלמנט המיסוי – מיסוי ריבית לעומת מיסוי שכר דירה ומיסוי רווח ממכירת דירה.

שיקול נוסף כלכלי בריכשת דירה הוא הפיזור – דירה זו השקעה לא מבוזרת – כל הביצים בסל אחד, בעוד שבהשקעות פיננסיות זה לא כך – משקיעים בשוק המניות מפזרים את השקעתם על פני מספר מניות ובהתאמה הסיכון יורד.

פרמטרים כלכליים נוספים שמשליכים על ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור – עלויות תחזוקה, עלויות שיפוצים/ תיקונים אחת לתקופה. כמו כן, ישנו הגורם המימוני.  כשלוקחים משכנתא לצורך רכישת דירה, היא עולה כסף, היא בעצם מייקרת את מחיר הדירה ואפילו באופן משמעותי – תלוי בריבית, תלוי בהיקף ההלוואה/ משכנתא. 

ובכלל, מסתבר שהמחיר האמיתי של דירה הוא הרבה מעבר למה שאתם רואים במבט ראשון. המחיר של דירה אינו רק המחיר שנסגר מול המוכר. מעבר למימון שמייקר את הדירה , יש עלויות נוספות - ראו כאן, את  המחיר האמיתי של דירה. בין היתר יש מיסים, לרבות מס רכישה - כאן, תוכלו לראות את המדריך המלא למס רכישה, וכן את מחשבון מס רכישה.

ממשים דירה? - יש מס

ואם הכתבה הזו עושה לכם חשק לממש את הדירה שלכם (דירה ראשונה או דירה להשקעה), אז ראשית כדאי שתפנימו שהמבחנים האלו  כבר נעשים כמה שנים טובות ולמרות זאת מחירי הנדל"ן רק ממשיכים לךעלות. שנית שדירה שבה חיים זה עולם אחר מדירה להשקעה, וזה לא רק העניין הלכלי, ומעבר לכך שבמימוש של דירה (דירה שאינה יחידה שהיתה יחידה במשך 18 חודשים) יש מס שבח - כאן, תוכלו להבין את המס המורכב הזה ויש גם מחשבון.


למדריכים ומחשבונים קשורים:

 מחשבון מחירי הדירות

 
 

רכשתם דירה?  קיבלתם הצעה למשכנתא? אל תסגרו לפני שמומחה יבדוק ויציע לכם משכנתא טובה וזולה יותר; מלאו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם  (האתר מפנה למומחה מנוסה, מקצועי, איכותי ובעל רקורד מרשים בעולם המשכנתאות)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

השאר תגובה