בית המשפט המחוזי מרכז קבע שבעלי דירות שמכרו זכויות ליזם בעסקת קומבינציה בתמ"א 38/2 ישלמו היטל השבחה גם על שטחי הממ"ד. בבניין במתחם האלף בראשון לציון שמאי העירייה שם את ההיטל על כ-2.2 מיליון שקל.

בקומבינציה הבעלים מעבירים חלק מהזכויות ומקבלים דירות או שטחים בפרויקט. כאן היזם, צבי רפפורט בעלים ושות', קיבל היתר ל-70 דירות חדשות. בתמורה הוא מחזק את הבניין הקיים, מרחיב דירות קיימות ומוסיף ממ"דים. זה לא מסלול חיזוק רגיל שבו הבעלים בונה את החדר לעצמו.

השמאי כבר הוריד מהשומה את שטחי הממ"ד, כאילו הם פטורים כמו בממ"ד רגיל. בעלי הדירות ערערו, וועדת הערר נתנה פטור מלא גם על הזכויות שנמכרו ליזם. הוועדה המקומית, דרך עו"ד יעקב ברכה, ערערה למחוזי וביקשה להחזיר את הרכיב לשומה.

שאלה: האם הדיירים יכולים פשוט לפנות לעליון?

תשובה: כאן התיק הגיע למחוזי בערעור מנהלי על החלטה של ועדת ערר, ועל פסק דין כזה מערערים לעליון רק ברשות. בעלי הדירות צריכים להגיש בקשת רשות ערעור, ושופט של העליון מחליט קודם אם התיק בכלל יידון. מי שעומד לפני עסקת חיזוק יכול לבדוק את הצד הכלכלי במחשבון כדאיות תמ"א 38.

עוד בהון: 402 דירות במקום 164.

השופט מוטי פירר הפך את ההחלטה. זכויות בנייה לממ"ד הן זכויות מקרקעין, והשווי שלהן יכול לעלות אחרי תוכנית, כמו כל זכות אחרת. הפטור בחוק ניתן על בנייה בפועל מכוח היתר אישי, לא על מכירת הזכות. מי שמוכר ליזם לא נכנס לפטור, גם אם בסוף יישב ממ"ד בדירה.

הפטור עצמו נמצא בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הוא חל על השבחה בשל בניית מרחב מוגן, בשטח שלא עולה על מה שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, כלומר כ-9 מ"ר נטו בתוספת הקירות. תיקון 163 לחוק, שנכנס לתוקף ביולי 2025, מאפשר להגדיל ממ"ד בעד 6 מ"ר, וגם התוספת הזאת פטורה מהיטל השבחה. את ההיטל על תוספת זכויות אחרת אפשר לאמוד במחשבון היטל השבחה.

היטל השבחה כברירת מחדל הוא 50% מעליית השווי. בתמ"א 38 לרוב יש פטור על הבסיס ו-25% על תוספת של יותר מכ-2.5 קומות. כאן המחלוקת צרה: רק רכיב הממ"ד בעסקה. בעלי הדירות עוד יכולים לערער לעליון. על החישוב הכללי כתבנו כאן: היטל השבחה, כמה זה ומתי משלמים. מס שבח בנפרד אפשר לבדוק ב-מחשבון מס שבח.

השאלה שלי: האם 2.2 מיליון שקל על רכיב הממ"ד יישארו על הדיירים בקומבינציה, או שהעליון יחזיר את הפטור שנתנה ועדת הערר.