יד2 פותחת זירת נדל"ן בחו"ל. קודם בקפריסין, כפיילוט. בהמשך החברה מתכננת יוון ופורטוגל. בזירה יוצעו גם נכסים להשקעה בפחות ממיליון שקל. מול דירה ממוצעת בארץ שעומדת על כ-2.4 מיליון שקל, זה מחיר אחר. אפשר להשוות מחיר אזור בארץ ב-מחשבון מחירי הדירות.

בין היזמים בפתיחה: שבירו הישראלית וקבוצת זאבוס הקפריסאית. קפריסין נבחרה בגלל הקרבה ובגלל הביקוש של רוכשים ישראלים. ניר בר שדה, מנכ"ל זירת הדירות החדשות, אומר שהמטרה היא להנגיש הזדמנויות בסטנדרטים שהקונה מכיר מהשוק כאן.

במחקר של יד2 בין ישראלים שכבר קנו בחו"ל, המחיר הנגיש והשכירות הם לא השיקול היחיד. חלק מחפשים בית נופש, מגורים בהמשך, או עוגן מחוץ לישראל. בפועל הרכישה דורשת מיסוי מקומי, חוקי בנייה, רישום, מימון, חשבון בנק, העברת כספים וניהול מרחוק. השאלה שחוזרת היא על מי אפשר לסמוך: היזם, הרישום, זכויות הבנייה, העלויות הנוספות, ומה קורה אחרי החתימה.

מה קורה עם המס בישראל

תושב ישראל ממוסה על הכנסותיו בכל העולם, ולכן שכירות מדירה בקפריסין חייבת בדיווח גם כאן. סעיף 122א לפקודת מס הכנסה מאפשר לשלם על דמי שכירות מנכס בחו"ל מס של 15%, במקום מס לפי מדרגות. מי שבוחר במסלול הזה לא מנכה הוצאות, חוץ מפחת, ולא מקבל זיכוי על מס ששילם במדינה שבה נמצא הנכס. במסלול הרגיל מנכים הוצאות ומקזזים את המס הזר, והשיעור נקבע לפי ההכנסה הכוללת. שכירות למגורים בארץ ממוסה בכללים אחרים, ואותם אפשר לבדוק במחשבון מס על השכרת דירה.

דירה בקפריסין נקנית ביורו. קפריסין עברה ליורו ב-2008, וגם יוון ופורטוגל, היעדים הבאים בתוכנית, משתמשות במטבע הזה. מי שמחזיק את הכסף בשקלים ומקבל שכירות ביורו חשוף לשער בשני הכיוונים: שקל חזק מוזיל את הקנייה, אבל גם מקטין את השכירות כשהיא מומרת חזרה לשקלים. על התנודות בשער היורו והדולר כתבנו בכתבה על הטלטלה במט"ח, ועל הכלכלה של היעד הבא בהצמיחה והעודף התקציבי של יוון.

עוד בהון: הפרדוקס של ההתחדשות העירונית.

הזירה אמורה לרכז פרויקטים נבחרים בעברית, עם חיפוש, סינון והשוואה. ליזם זה ערוץ לקהל ישראלי. בהמשך יד2 מתכננת תכנים על מימון, מס והליך הקנייה, וגם בעלי מקצוע. בינתיים אין כאן משכנתא ישראלית רגילה על הנכס בקפריסין. מי שקונה דירה שנייה בארץ נכנס למס רכישה של 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% מעליו, עד תום התקנה ב-31.12.2026, עם מימון משקיע עד 50%. את המס בארץ אפשר לבדוק ב-מחשבון מס רכישה. בחו"ל המס והמימון הם של המדינה שבה יושב הנכס.

השאלה שלי: האם דירה בקפריסין בפחות ממיליון שקל היא חלופה ל-2.4 מיליון בארץ, או שפערי הרישום והמימון אוכלים את הפער במחיר.