הנה דרך לגוון את ההשקעות שלכם – יש בה סיכון מסוים (אם כי מוגבל יחסית) ויש בה סיכוי לאפסייד נאה. בנק לאומי השיק פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) לשלוש שנים המציע חשיפה למניית AT&T, ללא סיכון קרן ההשקעה. במילים אחרות, את ההשקעה השקלית אתם תקבלו בכל מצב. עם זאת, יש כאן כמובן הפסד פוטנציאלי של המדד, (שחיקת הקרן השקלית היא ההפסד ).
הפיקדון המובנה מאפשר השתתפות של 165% מעליית מניית AT&T לפי ממוצע תצפיות חצי שנתיות במהלך תקופת הפיקדון (6 תצפיות). בבנק מסבירים שקרן ההשקעה הינה שקלית, וההשתתפות בעלית מניית AT&T צמודה לשער הדולר. סכום המינימום להפקדה – 15 אלף שקל ותאריך תחילת הפיקדון – 17 באפריל 2012

בנק אגוד מציע ללקוחותיו ולקחות כל הבנקים המחפשים אפיק השקעה סולידי, דרך לקבל תשואה מעט עודפת. הבנק השיק פיקדון עם תשואה עודפת על הריבית לטווח קצר: מדובר בפיקדון שקלי לתקופה של 14 חודשים, הכולל מענק שקלי לא צמוד בשיעור של עד *3.20%.

המענק מגלם ריבית מצטברת בשיעור שנתי של עד 2.737%

תעשיית קרנות הנאמנות גייסה ברבעון הראשון של 2012 4.1 מיליארד שקל ועל קע עליות השערים בחודשים האחרונים, עלה היקף הכספים שמנוהלים בקרנות הנאמנות ל-147.8 מיליארד שקל. העלייה בהיקף הכספים בקרנות ובגיוסים מגיעה לאחר חודשים ארוכים שבהם הקרנות איבדו גובה – היקף הכספים ירד במקביל לירידה בשווקים הפיננסים ובמקביל לפדיונות ומעבר לקרנות סולידיות יותר, לצד מעבר לפיקדונות בבנקים והשקעות אחרות. רוב הכספים שזרמו לתעשיית הקרנות בחודשים האחרונים הושקעו בקרנות אג"ח מדינה, בעוד שבקרנות הכפיות נמשכו הפדיונות.

משרד האוצר מנסה להכניס את הגופים המוסדיים לשוק השכרת הדירות לטווח ארוך, והצעד הראשון והחשוב הוא הענקת פטור ממס על הכנסות שכירות. הפטור ממס יינתן בהתאם לקריטריונים מסוימים לרבות כמות יחידות הדיור בפרויקטים. על פי ההצעה לחוק הפטור ממס יסתכם ב-40 מיליון שקל השנה ו-80 מיליון שקל בשנה הבאה.

"קיימים חסמים משמעותיים לכניסת גופים מוסדיים לשוק השכירות ארוכת הטווח, ביניהם: קושי להתחרות על נכסים מול רוכשים פרטיים (מגורים והשקעה) ותשואות נמוכות מדי בשוק השכירות כיום", הסבירו במשרד האוצר

"כדי להתמודד עם חסמים אלו וכן עם חסמים נוספים, ובהמשך להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 30 בינואר 2012 שעניינה שיווק מכרזי קרקע להשכרה ללא מחיר מינימום, הפיץ משרד האוצר את תזכיר החוק כאמור".

שר האוצר ד"ר יובל שטייניץ, הסביר שהמהלך צפוי לאפשר הזרמה של אשראי נוסף לשוק הנדל"ן, "הזרמת האשראי לשוק הדירות למגורים להשכרה לטווח ארוך תסייע ביצירתם של פתרונות דיור איכותיים וברי-קיימא לטווח ארוך לזוגות צעירים ולמשפחות אשר טרם רכשו דירה. מדובר בחלק מסדרת צעדים אשר נועדו להביא לשינוי משמעותי בשוק השכירות בישראל, ולקרבו לנהוג במדינות אחרות בעולם בהן קיימים מודלים איכותיים של שכירות ממוסדת ארוכת טווח. המהלך מתווסף לסדרת צעדים אותם נקטה הממשלה בשנה האחרונה בהובלת משרדי האוצר והשיכון להגדלת היצע הדיור".

שכר הדירה – לאן?

ראש העין – נצבא הולכת להציף את העיר בדירות להשכרה; צפויה ירידה במחירי הדירות

בנק הדואר משיק כרטיס חיוב ויזה שנטען באירו. הבנק השיק בעבר כרטיס חיוב ויזה נטען בדולרים. כרטיסי החיוב האלו מהווים אלטרנטיבה לשימוש במזומנים בחו"ל. הכרטיסים האלו אינם משויכים לחשבון בנק מסוים, אלא נטענים מראש (עד 2,000 אירו). הכרטיס פעיל לשימוש באופן מיידי (במקביל להענקת סיסמה/ קוד אישי) וניתן בכל שלב לבטלו ולקבל את יתרת המזומנים שצבורה בו. עלות הכרטיס 40 שקלים, והוא תקף לשלוש שנים.

בנק לאומי משיק פיקדון שקלי עם ריבית משתנה לאורך חיי הפיקדון. הפיקדון מוצע ל-7 חודשים וניתן לצאת ממנו לאחר 3 חודשים ולאחר 5 חודשים. על הפקדות גדולות מ-250 אלף שקל יקבל החוסך לתקופה של 3 חודשים ריבית שקלית של פריים מינוס 2.2; על חיסכון לתקופה של חמישה חודשים יקבל המחזיק רייבת של פריים מינוס 2% טעל חיסכון למשך שבעה חודשים יקבל המחזיק ריבית פריים מינוס 1.9%. סכומים קטנים יותר (הפקדות נמוכות מהמצויין – מעל 250 אלף שקל) יניבו תשואה נמוכה יותר.

בחודש פברואר 2012 חלה ירידה של 7% בביקוש לדירות – כך עולה מנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. במהלך פברואר ירד הביקוש לדירות ל-3,241 דירות, לעומת 3,480 דירות בחודש ינואר. הירידה בביקוש מיוחסת בעיקר לדירות בבנייה עצמית, קבוצות רכישה, פרויקטי בנה ביתך ובנייה להשכרה.
עם זאת, מכירת דירות חדשות על ידי קבלנים נותרה בחודש פברואר דומה למכירת הדירות בחודש הקודם, במהלך פברואר נמכרו 1,800 יחידות דיור. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בפברואר נמכרו 876 דירות באזור המרכז – 10% מעבר לחודש הקודם. לעומת זאת במחוז ירושלים ירוד מכירות הדירות ב-40% ביחס לחודש ינואר.

בחברת הבנייה דוניץ עסקים כרגיל. החברה מכרה ב-103.4 מיליון שקל והרוויחה 11.6 מיליון שקל, לעומת מכירות בסך 122.8 מיליון שקל ורווח של 16.4 מיליון שקל ב-2010. התוצאות ב-2011 טובות משמעותית מהתוצאות בממוצע רב שנתי, ובמילים אחרות, ההאטה בשוק הדירות, בינתיים לא משפיעה באופן מאוד משמעותי על החברה. יתרה מזו – החברה צפויה להכיר בהכנסות גבוהות משמעותית ב-2012 על רקע מסירת הדירות.
החשבונאות לא מאפשרת להכיר בהכנסה בעת חתימת העסקאות, אלא רק בסוף התהליך – בעת מסירת הדירות , כך שיש לדוניץ סוג של הכנסות נדחות/ צבר הזמנות עתידי, והיא מעריכה בהסתמך על עיתוי המסירה כמה יהיה ההכנסות בתקופה הקרובה. ברבעון הראשון של 2012 היא צפויה לדווח על מכירות של מעל 100 מיליון שקל, כמעט כמו כל שנת 2011.
הנהלת דוניץ מסבירה בדוחות –"בשנת 2010 ובמחצית הראשונה של שנת 2011 המשיכה התאוששות במשק הישראלי מהמשבר הכלכלי העולמי.ההתאוששות באה לידי ביטוי בכל ענפי המשק. בענף הנדל"ן ניכרת בתחילת שנת 2011 התייצבות הן בקצב מכירת יחה"ד והן בעליה במחיריהן. יחד עם זאת, במחצית השנייה של שנת 2011 ועד למועד הדוח חלה האטה משמעותית בקצב מכירת הדירות למגורים אשר נגרמה בין היתר בגין השינויים בשוק הדירות למגורים שנובעים מהתגברות מעורבות הממשלה הכוללת בין היתר הגדלת היצע הדירות, קיצור תהליכים בירוקרטים, הקשחת מדיניות מתן משכנתאות לדירות למגורים והמחאה החברתית שהחלה בחודש יולי 2011 אשר אחת ממטרותיה העיקריות הינה מאבק במחירים הגבוהים של הדירות למגורים, שגרמו לציפייה לירידת מחירים משמעותית, ציפייה שטרם התממשה".
"הצמיחה במשק הסתכמה בשנת 2011 בכ- 4.8% , בדומה לשנת 2010 " כותבים מנהלי דוניץ ומוסיפים – " צפויה מגמת האטה במשק והצמיחה צפויה להסתכם בכ 2.8% נכון למועד הדוח, אין באפשרות הנהלת החברה להעריך אם המשבר הכלכלי עולמי הסתיים וכן אין באפשרותה להעריך את השפעת הזעזועים המדיניים והחברתיים שאירעו לאחרונה בעולם ובארץ על הכלכלה העולמית ועל המשק הישראלי בפרט ולאמוד את השפעתו, אם בכלל, על פעילות החברה ועל תוצאותיה הכספיות בעתיד. ככל שהמשבר הכלכלי העולמי והזעזועים המדיניים בעולם ובארץ ישפיעו על תחום הנדל"ן למגורים בארץ, החברה מעריכה כי איתנותה הפיננסית, מצב נכסיה ותזרים המזומנים השוטף שלה יאפשרו לה להתמודד בצורה נאותה עם תקופת המיתון ככל שתהיה כזו, לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה".

היקף המשכנתאות בחודש פברואר 2012 היה 3 מיליארד שקל בדומה לחודש הוקדם – ינואר 2012, והרכב שלהם נוטה למימון גבוה יותר ביחס לערך הדירה (LTV Loan To Value ). היקף המימון שניתן להלוואות בשיעור מימון ביחס לערך הדירה של בין 75% ל-90% הסתכם ב-130 מיליון שקל לעומת 100 מיליון שקל בחודש הקודם. עם זאת, בהלוואות שמהוות מעל 90% מערך הדירה חלה ירידה מ-93 מיליון שקל בחודש ינואר ל-77 מיליון שקל בחודש פברואר 2012.
עוד עולה מהנתונים של בנק ישראל כי היקף המשכנתאות במימון העולה על 70% הסתכם בפברואר ב-7% מכלל המשכנתאות שנתנו הבנקים, נמוך מהמצב בתקופה המקבילה בשנת 2011. הלוואות בשיעור כזה מחייבות את הבנקים למשכנתאות להקצות יותר הון עצמי (בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים). במילים אחרות, לצורך מתן הלוואה כזו הם צריכים להשתמש ביותר הון עצמי ופחות הון זר (אשראי וגיוסים) ולכן הבנקים מעוניינים לקבל על הקצאת ההון הזו, תשואה מסוימת שמתבטאת בריבית גבוה יותר.מעבר לכך, הלוואות בשיעור כזה , מבוטחות על ידי חברת ביטוח המשכנתאות EMI מקבוצת הראל. הלווים משלמים על הביטוח הזה פרמיה מסוימת מתבטאת בתשואה האפקטיבית על ההלוואה, ומנגד חברת הביטוח מבטחת את החזר החוב של הלווים.

הפחתת תקרת דמי הניהול באפיק החיסכון הפנסיוני צפויה לפגוע באקסלנס בצורה מהותית – ההכנסות בתחום יירדו ב-11%-12% ונראה שהרווחים בתחום יישחקו באופן דרמטי יותר. הנהלת אקסלנס מציינת בדוחותיה השנתיים – "ביום 27 בפברואר 2012 אושרו בועדת הכספים של הכנסת תקנות הפיקוח על שירותים פיננסיים במסגרתן נקבעו מבנה ושיעור דמי הניהול המירביים אשר ניתן לגבות בכל מוצר פנסיוני.

"בהתאם להוראות תקנות דמי הניהול, החל מינואר 2013 תקרת דמי הניהול אותם רשאית חברה מנהלת של קופות גמל לגבות תרד משיעור 2% מסך הצבירה בקופת גמל לתגמולים המותר כיום, לשיעור של 1.1% והחל מינואר 2014 ואילך -לשיעור של 1.05% בלבד. כמו כן, נקבע כי חברה מנהלת תהיה רשאית לגבות עד 4% מההפקדות השוטפות לקופות הגמל וכי תקרת דמי הניהול למקבלי קצבה תעמוד על 0.6% מסך הנכסים בקופה.דמי הניהול המירביים הקבועים בתקנות דמי הניהול מתייחסים לקופות גמל ולביטוחי מנהלים ואינם חלים על קרנות השתלמות ועל קרנות פנסיה. להערכת החברה, לתקנות שאושרו עשויה להיות השפעה מהותית על מגזר החיסכון ארוך הטווח שלה, בהתאם, לפי תחשיב שנערך על-ידי החברה, ההשפעה הישירה של התקנות האמורות על הכנסות החברה במגזר החסכון ארוך הטווח בשנים הקרובות ביחס להכנסות החברה ממגזר זה בשנת 2011 תהיה – קיטון בשיעור של 11%-12% ביחס להיקף הכנסות מגזר זה בשנת 2011.

"יודגש, כי התחשיב האמור מתייחס להשפעתן הישירה של התקנות בלבד על בסיסי נתוני מגזר החסכון ארוך הטווח של החברה ליום 31.12.2011 בחישוב ההפחתות בדמי הניהול המתחייבות מן התקנות. יודגש, כי היקף הקיטון בפועל בהכנסות החברה מתחום זה יושפע מגורמים נוספים כגון – היקף גיוסים ופדיונות בקופות הגמל בשנים הרלבנטיות, תשואות קופות הגמל בשנים הרלבנטיות וכד', וכן מגורמים מקזזים נוספים, כדוגמת – עדכונים בהוראות רגולציה משלימות, בחינת אופן תמחור המוצרים של החברה על-ידה ושינויים בו ובחינת אפשרויות לפיתוח מוקדי הכנסות משלימים לתחום החיסכון ארוך הטווח וכד'. בנוסף, החברה צפויה לבצע התאמות ושינויים במבנה ההוצאות שלה אשר ישפיעו על רווחיותה בתחום זה".

בנק מזרחי טפחות בניהולו של אלי יונס הרוויח בשנת 2011 מעל 1 מיליארד שקל, בהשוואה לרווח של 800 מיליון שקל בשנת 2010.  ניתוח מרכיבי הרווח ב-2011 מוכיח שבתחום המשכנתאות בבנק מזרחי המנהול על ידי יעקב רויטר החגיגה נמשכת. שם לא רואים האטה משמעותית בקצב לקיחת המשכנתאות; שם לא רויאם ירידת מחירים דרמטית; שם מרוויחים והרבה מהתחום הזה (לצד רווח נוסף מתחום ביטוחי צשכנתאות). מהנתונים בדוח השנתי של מזרחי טפחות, עולה כי תחום המשכנתאות הרוויח ב-2011 368 מיליון שקל, לעומת 292 מיליון שקל בשנת 2010. העלייה ברווח מיוחסת לעלייה ברווח המימוני במקביל ליציבות בלקיחת משכנתאות, כשבמקביל חלה ירידה בהפרשות אשראי בתחום המשכנתאות.  תחום המשכנתאות אחראי על 35% מהרווח של הבנק, הרבה מעבר לתחומים האחרים.

מזרחי טפחות הוא גוף המשכנתאות הגדול ביותר בארץ כשאחריו בהפרש ניכר יתר המתחרים – משכן של בנק הפועלים, לאומי משכנתאוות של לאומי ודיסקונט משכנתאות של בנק לאומי. ואם בבנק מזרחי טפחות עסקים כרגיל, אולי זה אומר משהו על התעשייה בכלל.

מעודכן ל-05/2019

בדיקת הון על הפער בין המחירים של דירות חדשות לדירות יד שנייה מגלה  – דירות חדשות יקרות יותר מדירות יד שנייה ב-5% עד 10%.  הפער בעבר הביה אף גדול יותר והוא הצטמצם  בשנים האחרונות. עם זאת, יש מקרים שבהם הדירות החדשות יקרות באופן משמעותי מהדירות הוותיקות וההיפך – מקרים שהדירות הישנות יקרות יותר.

הפער הזה בפועל גבוה עוד יותר.  כשלוקחים בחשבון  עלויות נוספות שקיימות רק בדירה מקבלן – הצמדה למדד תשומות הבנייה, עורך דין מטעם הקבלן, אבזור של הדירה ועוד, מקבלים שהפער יכול להגיע  גם ל-15%, אם כי לרוב עדיין מדובר על סדרי גודל של 5% עד 10%.

חשוב להדגיש – ההשוואה היא אף פעם לא מדויקת – אין דירה חדשה זהה לדירה ישנה. הכוונה לדירות באותה השכונה ובסטנדרט זהה. כלומר,  דירה מקבלן תהיה יקרה יותר מדירה יד שנייה באותה שכונה ובסטנדרט דומה.

ככל שמדובר בדירה יד שנייה ישנה יותר כך הפרשי המחיר יהיו גדולים עוד יותר. עם זאת, במקומות בהם יש ביקוש גבוה לדירות אז הפערים בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה, נמוכים יותר, כאשר במקרים מסוימים אין בכלל פער.  הסיבה היא שהדירות יד שנייה הרבה יותר זמינות מדירות מקבלן. ביד שנייה, קונים ותוך תקופה קצרה מאוד כבר אפשר להיכנס לדירה, ואילו בקנייה מקבלן זה לרוב לוקח זמן (תלוי בשלב הבנייה, זה יכול גם לקחת כמה שנים).

מעבר לכך, דירות יד שנייה במקרים רבים כבר מאובזרות, ובהינתן האבזור הזה, יש רוכשים שמעדיפים לקנות דירות כאלו על פני דירות חדשות. חוץ מזה דירות ישנות יותר מרווחות ויש להם תקרות גבוהות יותר – במובנים מסוימים למרות שהן ישנות הן איכותיות יותר, ועל רקע זה, יש מקומות שהפער בין החדשות לישנות קטן, ואפילו לא קיים.

דירה ישנה או דירה חדשה – מה עדיף?

למה הדירה של השכן יקרה משלי?

נקודה חשובה נוספת – במקרים רבים, דירות מקבלן נמכרות במחירי מבצע, וזה קורה הרבה – גם במכירה בשלב מוקדם, פריסייל  וגם בכלל. במצבים כאלו ההפרש בין דירה חדשה בהנחה לבין דירה ישנה נמוך משמעותית, או שהוא בכלל לא קיים.

פער גדול בין רכישה מקבלן לרכישת דירה מיד שנייה הוא בהצמדה למדד – ברכישת דירה מקבלן תאלצו לרוב לשלם את הפרשי ההצמדה על מדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמבטא את עליית העלויות שקשורות לבנייה (מלט, עובדים ועוד), ובשנים האחרונות הוא עולה בשיעור ניכר לעומת מדד המחירים לצרכן. ההצמדה הזו עלולה לייקר משמעותית את עלות הדירה (קצב של 2% עד 3% בשנים האחרונות).

רוכשי דירות רבים, אגב, מנסים לשנות את ההצמדה הזו, וחשוב להבהיר – אין באמת הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה. הבעיה שאי אפשר לדעת אם המדד החלופי שתסגרו מול הקבלן יהיה עדיף לכם בסופו של יום.

מחירי הדירות – לאן?

היתרון הגדול של הדירות הישנות – הגודל! והאם כדאי לקנות דירה ישנה?

דירה יד שנייה – איך קונים נכון? איזה בדיקות צריך לעשות?