רשות ניירות ערך מגלה בדוחותיה שהתפרסמו היום לשנת 2017 כי "המחלקה הכלכלית ברשות ניירות ערך, יחד עם רשות ההגבלים העסקיים, ערכו ניתוח של מצב התחרות בשוק הברוקראז' ללקוחות קמעונאים, במהלכו זיהו כי קיימות מספר אינדיקציות לכך שיתכן וקיימת בעיה תחרותית בשוק הברוקראז' ללקוחות קמעונאים, ובהן פערים בין עמלות הברוקראז' בבנקים לבין העמלות שגובים חברי הבורסה שאינם בנקים (חש"בים); הדומיננטיות של הבנקים בשוק זה; קיטון במספר החש"בים; וממצאיהן של ועדות ציבוריות שעסקו בנושא".
טוב זה ברור. לא צריך בדיקה מקיפה כדי לגלות זאת. אנחנו כאן בהון חושפים מדי חצי שנה את העיוות הגדול דרך ניתוח הנתונים שמפרסמים הבנקים. הבנקים יקרים בצורה משמעותית מהברוקרים הפרטיים. בפועל ברוקרים פרטיים זולים סכ-50%-60% ויותר מהבנקים.
הנה המדריך המלא – פירוט עמלות ניירות הערך בבנקים ובברוקרים הפרטיים.
הירידה בהיקף התחלות הבנייה נמשכה גם ברביע הראשון של 2018, על רקע הימשכות חוסר הוודאות בשוק הדיור. בבנק לאומי חוששים ממחסור בדירות.
"ההאטה בקצב התחלות הבנייה במשק נמשכה גם בתחילת 2018", מעדכנים כלכלני לאומי שוקי הון, " ברביע הראשון של השנה היקף התחלות הבנייה עמד על 9,215 דירות (נתון מנוכה עונתיות), שהוא הנתון הנמוך ביותר מאז הרביע השני של 2009, וסיכם שישה רביעים רצופים של ירידות. יש להדגיש כי תרחיש של תקופה ממושכת של בנייה בהיקף נמוך מהנדרש עלול להוביל להגדלת המחסור בהיצע הדירות, אשר עשוי להתבטא בטווח הארוך יותר בהתחדשות הלחצים לעליית מחירי הדיור. הירידה בקצב התחלות הבנייה ברביעים האחרונים משקפת את התגברות מידת חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן למגורים עקב מהלכי מדיניות המשפיעים על צד הביקוש לדיור והרכבו.
"היקף גמר הבנייה ברביע הראשון של השנה עמד על 11,342 יחידות, נתון המשקף קצב שנתי של כ-45 אלף יחידות. מדובר בירידה מסוימת בהשוואה לרביעים קודמים, אולם ההיקף הנוכחי של גמר הבנייה הינו גבוה בהשוואה לממוצע ארוך הטווח (משנת 2010). במבט קדימה היקף גמר הבנייה צפוי להמשיך להיות גבוה יחסית גם בשנים הקרובות ולהתקרב לקו 50 אלף היחידות, זאת על רקע הרמה הגבוהה של דירות בבנייה פעילה – כ-113.5 אלף יחידות. כשתהליך הבנייה של יחידות אלה יגיע לסיום, תהיה לכך השפעה חיובית על היצע הדירות למגורים, התפתחות אשר עשויה להתבטא בבלימה ואף לירידה קלה של מחירי דיור, וזאת תוך שונות גאוגרפית משמעותית בין אזורי הביקוש המובילים ליתר אזורי הארץ.
"במבט כולל, הטווח הקצר מושפע מירידה זמנית של הביקוש לדיור, הטווח הבינוני יושפע מעלייה זמנית בהיקפי גמר הבנייה, והטווח הארוך יותר, ככל שרמת התחלות הבנייה תישאר נמוכה יחסית לנדרש, עלולה להתאפיין במחסור בהיצע, בפרט באזורי הביקוש".
במצב של ירידה שתגיע לידי מחסור, הביקושים עשויים לגרום לעליות מחירים
(עדכון: ENI מדווחת שבינתיים לא נמצא גז במאגר נור)
אלה פריד, אנליסטית בתחום הגז והאנרגיה בלאומי שוקי הון, מתייחסת למניית רציו בעקבות הפרסומים בנושא תגליות הגז במצרים:
"בהמשך לפרסומים בתקשורת המתייחסים לתגלית משמעותית של ENI בשדה נור, להלן כמה נקודות בנושא: החברה האיטלקית, הודיעה על תוכנית לביצוע שלושה קידוחים בשדה, שנמצא מול חופי סיני הצפויים בחודשיים הקרובים. חשוב לציין, כי הידיעות על הגילוי לא אושרו על-ידי החברה ומקורן בראיונות של אנשי במשק האנרגיה המצרי. עם זאת, קשה לזלזל בהן בהתחשב באופי ההודעות שליוו את גילוי מאגר זור.
"מאגר זור: מאגר זור המוערך בעד כ-30 TCF התגלה באוגוסט 2015 ע"י ENI מוחזק על ידה 50%, BP 10% וROSNEFT (30%). מאגר זור צפוי להעלות את קצב ההפקה השנתי שלו כבר באוגוסט השנה לכ-18 BCM בשנה. באחרונה מכרה ENI אחזקה בשיעור של 10% בזור לחברת נפט מאיחוד נסיכויות המפרץ.נציין כי 70% מההשקעות ההון הבינלאומיות של ENI הופנו למצריים בשנים האחרונות. בהתייחס לשדה נור, הפרסומים מדברים על פוטנציאל לתגלית של כ-90 TCF , פי 3 מזור ופי 4.5 מלוויתן.
"השפעה פוטנציאלית של הפרסומים על סקטור הגז הישראלי: אין ספק שאם הדיווחים יתגלו כנכונים, זה יקרב מאוד את מצריים לחזון ההאב המצרי. ממשלת מצריים קיבלה אמש לידיה, מחקר הבוחן כדאיות של הקמת רשת הולכת חשמל אינטר-קונקטיבית המחברת בין מדינות מזרח התיכון, אפריקה ואירופה.
"תרחיש ההאב המצרי לא בהכרח חייב ליצור דחיה בחוזים עם דולפינוס, האמורים להפוך לתפעוליים תוך שנה וחצי-שנתיים. זאת, במקרה של הצלחה ברכישת הצינור של EMGוהפעלתו. האם הידיעה שלילית לגז הישראלי? אם היא נכונה – בגדול אינה חיובית בטווח הקצר והשפעתה על הטווח הארוך עדיין לא ברורה. חשוב לציין, שהגילוי לא בהכרח חייב לשבש את חוזי היצוא למצריים. היצוא יושפע מלוחות הזמנים, מצב המאקרו –ענפי, זהות השותפים הפוטנציאליים במאגר ועוד….
"להערכתנו, בטווח הקצר, החוזים של לוויתן ותמר מול דולפינוס יושפעו בעיקר ממחירי הנפט וה-LNG והבטחת התוואי. זאת, בשל השנים שיידרשו לפיתוח האלטרנטיה המצרית. מנגד, לוויתן צפוי להתחיל להפיק תוך שנה מהיום לכל היותר. אבל אין ספק, שאווירת השפע בגז טבעי אזורי, פחות טובה לעסקי היצוא המידיים מישראל. בטווח הארוך, הקמתו של האב אזורי תהייה חיונית ואולי אפילו תטיב עם הסקטור הישראלי, אבל אי- הוודאות לטווח הארוך נותרת גבוהה מאוד.
"רגישות: נציין כי אומדן הדחייה של היצוא למצריים (ללא השפעתו על מחירי השוק המקומי) פוגעת בשנים הקרובות בכ- 60$ ל-80 מ$ בשנה לפי שווי הנוכחי של מניית רציו".
יו"ר רשות ניירות ערך, גב' ענת גואטה, הגישה לשר האוצר, ח"כ משה כחלון, את הדוח השנתי של רשות ניירות ערך לשנת 2017. הדוח מציג את פעילותה של הרשות בתחום הגנת המשקיעים, האכיפה, קידום החקיקה, והגברת אמון הציבור בשוק ההון.
גואטה הדגישה במיוחד את המהלכים המשמעותיים ביותר בהם הרשות עסקה בשנת 2017, דוגמת המהלך האסטרטגי בעניין שינוי מבנה הבעלות על הבורסה שיהפוך אותה לתאגיד למטרות רווח, כמקובל בכל מדינות העולם המפותחות. שינוי מבנה הבעלות נועד להפחית את ניגודי העניינים בבורסה, ולהגביר את האטרקטיביות של הבורסה ובכך לתרום לשגשוג כלכלת ישראל. החקיקה בהקשר זה התקבלה בכנסת בשנת 2017, ויישום המהלך נמצא בעיצומו בימים אלה.
מהלך משמעותי נוסף אותו הדגישה יו"ר הרשות היה השלמת תיקון החקיקה החשוב שנועד להתמודד עם "תעשיית" האופציות הבינאריות, אשר גרמה לנזק פיננסי לאזרחים רבים ברחבי העולם, ולנזק תדמיתי אדיר למדינת ישראל.
בשנת 2017 הרשות גם השלימה בתיאום עם השוק את חקיקת המהלך המשמעותי להפיכת תעודות הסל לקרנות נאמנות מסוג "קרן סל", הכוללות חובת עשיית שוק ואפשרות לקביעה של רצועת ביטחון מפני טעויות עקיבה בשיעור מוגבל. הרפורמה מהווה בשורה צרכנית שתעניק לציבור המשקיעים מוצר טוב יותר, שקוף ובטוח יותר וכן תסייע בפיתוח שוק ההון ותגביר את אמון הציבור בו.
גואטה פירטה לשר את מסקנותיהן של שתי וועדות בהן עסקה הרשות באופן אינטנסיבי בשנת 2017 – האחת, ועדה פנימית לבחינת האסדרה של הנפקת מטבעות קריפטוגרפים (ICOs) שבחנה את ההשלכות של חידושי תעשייה זו ופרסמה דוח ביניים מקיף בחודש מרץ 2018; והשנייה, הוועדה הבין-משרדית לבחינת הקמתה של בורסה ייעודית לחברות קטנות ובינוניות, אשר בעקבות המלצותיה הוגש תזכיר חוק בשבוע שעבר.
בתחום האכיפה, הדגישה גואטה את החקירות המשמעותיות שנוהלו (דוגמת פרשת "בזק"), וגזרי דין משמעותיים (דוגמת גזר הדין בפרשת "פסגות"), להן תרומה מכרעת ליצירת הרתעה ומשמעת שוק, ולחיזוק אמון הציבור בשוק ההון.
גואטה אמרה כי ניכרת התאוששות מסוימת בשוק ההון בשנת 2017 במישור של מספר ההנפקות הראשונות (IPO's) ומחזורי המסחר, וציינה כי הנכונות של חברות לגייס הון וחוב בבורסה והשיפור במחזורי המסחר הם סימנים חיוביים. יו"ר הרשות הביעה ציפייה כי למגמה זו תהיה המשכיות גם בשנת 2018.
גואטה התייחסה גם לפעילות הרשות בשנים הקרובות ואמרה "בשנים הקרובות בכוונתי להוביל מהלכים שיאפשרו לשוק ההון הישראלי להיות שוק הון אטרקטיבי, מתקדם ותחרותי עבור מנפיקים ומשקיעים. לשם כך, ובין היתר, בכוונתי לפעול להסרת חסמים ולהתאמת רגולציה; לאמץ תפיסת רגולציה גלובלית; לפעול להשקת מוצרי השקעה חדשים; לשלב חדשנות, עכשוויות, ואמצעים טכנולוגיים בעבודת הרשות ובעבודת הגופים המפוקחים; ולהוביל מדיניות אכיפה פרופורציונלית".
יו"ר הרשות ציינה כי היא מודה לפרופ' שמואל האוזר, קודמה בתפקיד, שהוביל את הרשות להישגים בשנים בהן כיהן כיושב הראש, ובכלל זה גם בשנת 2017, שנת הדוח.
לצפייה בדוח המלא, ניתן ללחוץ כאן.
על פי כלכלני בנק ישראל שוק הדיור המקומי רגיש ופגיע יותר מהתחומים האחרים במשק. זאת לנוכח ההתפתחויות בשוק הזה בשנים האחרונות.
בבנק ישראל מסבירים כי ההאטה בשוק הדיור השפיעה במידה ניכרת על החברות הציבוריות בענף הבנייה למגורים והביאה לירידה בהיקפי המכירות ולגידול של מלאי הדירות הלא מכורות. כתוצאה מכך חוו החברות בענף הרעה מסוימת בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת. תרחישי הקיצון שנבחנו עבור משתנים כמו מחירי הדירות, המכירות והריבית מלמדים כי השפעה על המינוף הפיננסי ועל הנזילות המידית של החברות ניכרת רק בערכי הקיצון, ואילו בערכים הנמוכים ההשפעה קטנה יחסית.
בבנק ישראל מנתחים את שוק הדיור כשלהערכתם הסיכוי לתרחיש קיצון, ירד – "לאחר עשור של עלייה במחירי הדירות הסתמנה בהם מגמת ירידה לקראת סוף שנת 2017 .על פי נתוני הלמ"ס ירדו מחירי הדירות בחודשים ספטמבר 2017 עד מארס 2018( על פי נתונים לא סופיים( ב-2.3% במצטבר. כתוצאה מכך נרשם במארס 2018 קצב ירידה שנתי של 0.2% ,וזאת לעומת עליית מחירים בקצב שנתי של5.6% בתחילת שנת 2017 .שיעור העלייה השנתי של מדד הדיור )המתבסס על שכר הדירה והוא חלק ממדד המחירים לצרכן( עמד במארס 2018 על 1.8% ,כך שהפער בין מחירי הדירות לבין מדד הדיור הצטמצם.
"האינדיקטור המשמש למעקב אחר התנהגות נפיצה בשוק הדיור, אמנם מצוי עדיין ברמה גבוהה, אבל בהסתכלות ארוכת טווח, אבל לאחרונה הוא שב לתחום לא נפיץ".
בבנק ישראל מציגים התפתחויות כמותיות בשוק הדיור, שעשויות להשפיע על ההתפתחויות בשוק זה בהמשך – "על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספר הדירות החדשות שנמכרו במהלך 2017 היה נמוך בכ-17% מאשר ב-2016 ,ומגמת ההאטה במכירת דירות חדשות נמשכה גם בינואר-מארס 2018 .כמו כן ירד מספרן של סך העסקאות לרכישת דירה (ולא רק בדירות חדשות) בכ-10% .
"לפי נתוני הלמ"ס על הדירות הלא מכורות ביוזמה פרטית הסתכם מלאי הדירות החדשות לא מכורות במארס 2018 בכ-23.2 לעומת כ-24.4אלף בתחילת 2017 .ואולם ללא התפלגות גיאוגרפית של מלאי הדירות קשה להסיק מסקנות לגבי השפעתו על המחירים, כי ייתכן שחלקו הגדול נמצא באזורים המאופיינים בביקוש נמוך. ירידה מסוימת במלאי הדירות למכירה לנוכח האטה במכירות נובעת ככל הנראה מצמצום בהתחלות הבנייה.
"בשנת 2017 הוחל בבנייתן של 48.2 אלף דירות – ירידה של 12.5% בהשוואה לשנת 2016. הירידה נרשמה בכל המחוזות, למעט מחוז תל אביב. הירידה בהתחלות הבנייה היא ככל הנראה תוצאה ישירה של ההאטה במכירות, שכן מרבית הקבלנים בדרך כלל מתחילים לבנות פרויקט/שלב חדש רק לאחר שמכרו שיעור מסוים של דירות בקודמו. כמו כן סביר להניח שהפגיעה בתזרים המזומנים מקשה על החברות להפנות מקורות לפרויקטים חדשים.
יציין כי ייתכן שכאשר פרויקטים של "מחיר למשתכן" על קרקעות שכבר שווקו לקבלנים יקבלו היתרי בנייה ויתחילו להיבנות נראה עלייה בהתחלות הבנייה. אולם חלוקת שוק הדיור לשוק מסובסד ולשוק חופשי עלולה ליצור מצב שבו מחסור בהתחלות בנייה בשוק החופשי יצמצם את ההיצע מעבר לירידת הביקוש בשוק זה, אשר מושפע כאמור מניתוב הביקוש לשוק המסובסד".
החברה האיטלקית ENI עשויה להכריז בקרוב על תגלית גז משמעותית נוספת מול חופי מצרים – גדולה אפילו מהתגלית שאותרה לפני חצי שנה – מאגר "זור". בכתבה שפורסמה ב-"ARAB NEWS" דובר על גז בסדר גודל של כ-90 TCF – כמעט פי 3 ממאגר Zohr שנחשף על ידי ENI לפני כ-3 שנים, וגדול פי 3.5 ממאגר לוויתן הישראלי.
נכון לעכשיו אין אף דיווח רשמי בעניין מצד ENI אך סקטור הגז מגיב בירידות חדות.אם אכן יש תגלית בסדר גודל כזה, הדבר יאפשר למצרים להפוך להיות יצואנית של גז טבעי. סוג של אחראית מקומית – HUB אזורי שירכז את כל הגז האזורי וממנו ניתן יהיה לייצא בעיקר לאירופה ולמדינות נוספות ברחבי העולם. במצב כזה, התגליות הישראליות מעין יוכפפו לתגלית המצרית – ומצרים תוביל את התחום.
במצב כזה, מתקני ההנזלה במצרים יחזרו לעבוד בתפוקה מלאה ומוקדם יותר ממה שציפו בעבר. המשמעות – לא בטוח שמצרים תצטרך גז מישראל.
ויש גם נקודה חיובית – התגלית הזו מרמזת על פוטנציאל גז אזורי נוסף.
קונים מט"ח לקראת חופשה בחו"ל? ככה תחסכו כסף!
לקראת הנסיעה לחופשה בחו"ל רבים מתלבטים בשאלה מהי הדרך המשתלמת, הנוחה והבטוחה לרכוש מט"ח?
מבדיקה שערכנו, הדרך המשתלמת היא הכספומטים של בנק לאומי – הבנק לא גובה עמלה ברכישת מט"ח, ומדובר על חיסכון גדול מאוד בעמלה הכוללת.
כ-4 מליון ישראלים עושים את דרכם לחו"ל מדי שנה, חלקם אף יותר מפעם אחת וכולם צריכים להצטייד במט"ח לפני צאתם.
בפני הנוסע הישראלי עומדות מספר אפשרויות לרכישת מט"ח לפני יציאתו מהארץ – עמדות הצ'יינג' הפרטיות הפזורות ברחבי הארץ, סניפי הבנקים השונים, בנק הדאר וקיימת גם האפשרות היקרה של גיהוץ כרטיס האשראי בחו"ל.
שימו לב, למרות הנוחות הרבה שבשימוש בכרטיס אשראי בחו"ל, על כל גיהוץ תשלמו עמלה של כ3% מסך העסקה. לא זול בכלל.
אחת הדרכים הזולות והזמינות לרכוש מט"ח היא משיכתו ממכשירי הכספומטים של הבנקים, הפזורים ברחבי הארץ. מסתבר שהכספומטים של בנק לאומי זולים במשיכת מט"ח מאשר כספומטים של בנקים אחרים.
השירות של בנק לאומי ניתן ללקוחות כל הבנקים (ללא העדפה מיוחדת ללקוחות לאומי) ותקרת המשיכה כפופה לתקרה המאושרת על ידי הבנק שבו מתנהל חשבון הלקוח. כלומר, אם אתם מנהלים חשבון בנק בפועלים והתקרה שלכם היש משיכה של 500 דולר, אתם יכולים למשוך בכספומט של לאומי עד סכום זה.
למשיכת מט"ח מהכספומטים של לאומי מספר יתרונות על פני השיטות האחרות – צ'יינג'ים, משיכה מסניפי בנקים, בנק הדואר ועוד. ראשית, המחיר. משיכת המט"ח נעשית ללא עמלת חליפין ובשערי חליפין טובים.
לצורך השוואה, בעת כתיבת הכתבה שער הדולר לרכישה בכספומט לאומי עמד על 3.67 ש"ח לדולר. בבנק הדואר, השער עמד על 3.72 ש"ח לדולר ולרוכשים 500 דולר/יורו ומעלה עמד השער על 3.69. לכאורה, לא הבדל גדול אבל, מדובר על פער של מעל 1%, וכשאתם יוצאים עם המשפחה לחו"ל ה-1% הזה מגיע למאות שקלים.
יתרון נוסף בלאומי הוא הזמינות – מעל ל-350 כספומטים של בנק לאומי פזורים בכל רחבי הארץ ופתוחים 24/7..
חוץ מזה, יש יתרון נוסף במשיכה מבנקים (בכספומטים ובסניפים) – ביטחון. התנהלות מול הבנקים היא יותר בטוחה מאשר גוף שלא מוכר. שטרי המט"ח בכספומטים של הבנקים הינם שטרות חדשים שהגיעו מחו"ל ו/או עברו בדיקה על ידי מכונות לזיהוי שטרות מזויפים.
והכי חשוב – אל תחכו לרגע האחרון. אמנם גם בשדה התעופה קיימת נקודת המרה, אבל שם תשלמו את שער ההמרה הגבוה ביותר בתוספת עמלה לא מבוטלת. ככה זה – מנצלים את המצוקה שלכם. אז תצטיידו מראש במט"ח.
האם שנה אחת יכולה לעשות הבדל כל כך גדול – טבע לפני שנה היתה חברה מרוסקת, האם עכשיו – היא בדרך המלך. בבית ההשקעות האמריקאי סבורים שכן. "נכון שרק שנה אחת בלבד חלפה, אך ההבדל משמעותי", כותבת ג'יימי רובין, אנליסטית בכירה בגולדמן זאקס, על חברת טבע.
גולדמן זאקס היה פושר על טבע, כך שההמלצה החיובית הפעם היא לא עניין של מה בכך. בגולדמן מעלים את מחיר היעד למניית טבע מ-25 ל-28 דולר למניה – פרמיה של 17% על מחיר השוק.
רובין שביקרה במשרדי טבע בארץ כתבה בעדכון על מניית החברה – "טבע נהפכה מחברה חסרת כיוון שמגיבה לאירועים בשוק, לחברה עם הנהלת אקטיבית ועם דרך ברורה ומהירה להבראה. החברה צפויה להעלות את תחזיותיה ל-2018 כבר באוגוסט".
להערכת רובין, התוצאות ברבעון השני של 2018 יהיו טובות מהמצופה מכיוון שהקופקסון נמכר מעבר להערכות המוקדמות שסברו שתהיה חדה במכירות לאור התחרות הגנרית.. כמו בן, סבורה רובין כי "התוצאות ברבעון השני יושפעו לטובה כתוצאה מההתייצבות בשוק הגנרי האמריקאי, וגם מכיוון שהתחזית ל-2018 מבוססת על ההערכה שתהיה תחרות למשאף לאסתמה ProAir. אבל, חברת פריגו — שהיתה צפויה לשווק את הגרסה הגנרית למוצר — כבר לא צופה שתקבל את האישור לשיווקו ב–2018".
בנוסף מדגישים בגולדמן זאקס את התרופה המקורית – אוסטדו (Austedo) שמיועדת לתסמונת כוריה של מחלת הנטינגטון ודיסקינזיה מאוחרת (הפרעה עצבית). להערכת רובין – "התרופה הזו בנוסף לכל הפרמטרים החיוביים שרואים כעת, יגדילו את ה-EBITDA ואת תזרים המזומנים של טבע, ויקטינו משמעותית את החוב של החברה. התרופה החדשה עשויה להגיע למכירות של 1 מיליארד דולר".
תרופה נוספת שיכולה להיות מאוד משמעותית לטבע היא תרופת ה- Fremanezumab לטיפול במיגרנה.
ובהינתן כל המגמות החיוביות, בגולדמן זאקס צופים כי הרווח התפעולי התזרימי של טבע יהיה גבוה ב–200 עד 250 מיליון דולר בכל אחת מהשנים הבאות. המשמעות – עמידה ביעדים הפיננסים והקטנת החוב.
עוד סבורים בגולדמן כי ברגע שהמשקיעים יעריכו שהחברה מסוגלת לעמוד בחוב וזה יקרה כאשר מכפיל החוב לאבידה יהיה 4מתחת , המניה צפויה לעלות בשיעור חד. זה יקרה להערכתם באמצע 2019.
מניית טבע – האם המניה יכולה לרדת לאפס?
מעודכן ל-05/2019
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
משפרי דיור – מי, כמה, למה?
אם אתם מתכוונים למכור את הדירה הקיימת ולקנות דירה מרווחת יותר, אתם חלק מאותה קבוצה גדולה של "משפרי דיור", שאף אחד לא דואג לה. מדובר בקבוצה של 60-70 אלף משפחות שלא נהנות ממבצעים כמו מחיר למשתכן, אלא צריכה להביא את הכסף מהבית, תרתי משמע.
נניח שמשפחה של משפרי דיור מוכרת את הדירה שלהם ב-1.6 מיליון שקל, ומתכוונת לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל.
על הדירה הישנה יש משכנתא של 300 אלף שקל, והמשפחה צריכה לממן את ההפרש (400 אלף שקל) דרך משכנתא חדשה. כלומר, אחרי המעבר תהיה לה דירה ב-2 מיליון שקל ומשכנתא בסך 700 אלף שקל.
אבל…תקופת המעבר לא פשוטה. מה קורה אם המשפחה קונה את הדירה שאליה היא מתכוונת לעבור, לפני שהיא מוכרת את הדירה הישנה?
ראשית, יש כאן עניין מיסוי – רכשתם דירה לפני שמכרתם, יש לכם בנקודת הזמן הזו שתי דירות, ורשות המס עלולה לראות בכם משקיעים ואז המס בהתאם גבוה יותר. לא להיבהל – רשות המס מודעת לעניין והיא מספקת לכם דחייה – יש לכם 18 חודשים למכור את הדירה הישנה ולא להיחשב כמחזיקי שתי דירות, ובהתאמה גם לשלם מס רכישה מופחת (בעבר זה היה 24 חודשים, צומצם על פי הוראת שעה באופן זמני ל-18 חודשים).
שנית, יש כאן עניין מימוני. רכשתם דירה ולא מכרתם את שלכם – יש לכם משכנתא ראשונה וגם תשלום על הדירה החדשה איך עושים את זה?
ובכן יש מספר פתרונות. נתחיל בהלוואת גישור.
הלוואת גישור = מימון ביניים (יקר)
הלוואות גישור היא הלוואה לטווח קצר ובינוני – עד 3 שנים, שעוזרת לכם לרכוש את הדירה החדשה , עד שתמכרו את הדירה הקיימת. הבעיה בהלוואת גישור היא הריבית היא יקרה מהמשכנתא בכמה אחוזים טובים – אז עדיף להימנע ממנה, רק שלפעמים אין ברירה.
הלוואת הגישור נלקחת מהבנק כשהביטחון לרוב הוא הדירה החדשה, וההתייחסות להלוואה הזו היא כמימון ביניים – עד שהדירה כאמור תימכר.
הלוואת גישור עומדת לרוב על מאות אלפי שקלים. קיימים מספר מסלולים אפשריים של הלוואת גישור, לרבות מסלול המבוסס על ריבית הפריים או מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן. ההלוואה אינה מהווה חלק מהמשכנתא או מהמסלולים ששולבו יחדיו לצרכי המימון של הנכס החדש, היא פשוט הלוואה נקודתית, לפתור בעיה זמנית.
הלוואת גישור לא כפופה להנחיות הפיקוח על הבנקים, ולכן ניתן עקרונית לקחת הלוואה שלא מוגבלת בשליש פריים.
על הסיכון שבהלוואת גישור תוכלו לקרוא – כאן.
טוב, נניח שהשגנו מימון ביניים – בהלוואת גישור. מכרנו את הדירה, החזרנו את מימון הביניים. אבל, עכשיו צריך לעשות סדר במשכנתאות. יש לנו משכנתא של 300 אלף שקל על הדירה הישנה, ואנחנו צריכים מימון של 400 אלף שקל נוספים, כאשר ערך הדירה החדשה – 2 מיליון שקל. איך עושים את זה?
הפתרון – גרירת משכנתא
גרירת משכנתא – מה זה?
גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא הקיימת לנכס החדש. המשכנתא עוברת על כל התנאים שלה: המסלולים שנבחרו, הריביות, התקופה וכיוצא בזה. גם השעבוד עובר מהנכס החדש לישן.
גרירת משכנתא ברמה הטכנית/ תפעולית מול הבנק דומה באופן הביצוע שלה ללקיחת משכנתא רגילה. התהליך כולל הגשת בקשה ראשונית להלוואה, המצאת המסמכים הנדרשים, בחינת הבקשה על ידי הבנק וחתימה על הסכם משכנתא חדש מול הבנק. הבנקים מאפשרים לבצע גרירה של המשכנתא כנגד פיקדון המתנהל בהם או עתיד להיפתח בהם, וכן ניתן לבצע גרירה של המשכנתא כנגד ערבות בנקאית.
גרירת משכנתא לא תמיד כדאית! הגרירה כלכלית לכם בהנחה שתנאי השוק בתקופה בה לקחתם את המשכנתא המקורית (ריבית, מסלולים) עדיפה על התנאים היום. אחרת, עדיף לכם להחזיר את המשכנתא הקודמת ולקחת משכנתא חדשה על כל הסכום בתנאים טובים יותר. סוג של מיחזור משכנתא. ואז תהיה לכם פשוט משכנתא אחת גדולה שכוללת גם את המשכנתא המקורית וגם את המשכנתא הישנה.
מחזור משכנתא הוא בדיקה שאתם צריכים לעשות אחת לתקופה. זה יכול לחסוך כסף. כלומר, לא רק שאתם עוברים דירה (זו אכן הזדמנות טובה), אבל גם לאורך חיי המשכנתא, אחת לשנה שנתיים, כדאי לבדוק אם ניתן לחסוך – זה יכול להסתכם בהרבה כסף.
בכל מקרה, כאשר אתם מתכוונים לעבור דירה, אז בדיקת מיחזור משכנתא חשובה כדי לדעת אם לגרור את המשכנתא הקודמת, או למחזר. מיחזור יכול להיות כלכלי אם חלו שינויים משמעותיים בשוק או במצב האישי של הלווים: שינויים בהכנסה, שינוי משמעותי בריבית בשוק ועוד. במיחזור משכנתא מדובר על מצב שאתם לא מעבירים את המשכנתא הקיימת – היא הרי בתנאים פחות טובים, אלא בעצם ממחזרים אותה – מסלקים אותה ולוקחים משכנתא בתנאים טובים יותר.
את המדריך המפורט על גרירת משכנתא תוכלו למצוא – כאן.
מצב נוסף שאפשרי כאשר עוברים דירה הוא גרייס – דחייה.
גרייס / "דחייה" – מה זה?
נניח שקניתם דירה ועדיין לא מכרתם את הדירה הנוכחית, אבל לקחתם כבר את המשכנתא המלאה על הדירה החדשה, וכשתמכרו את הישנה, תחזירו את המשכנתא בה. למה לפעול כך? אול תנאי השוק טובים לקחת משכנתא ולא לחכות? אולי קיבלתם הצעה טובה במיוחד? אולי המשכנתא הישנה היא בכל מקרה לסגירה? ואולי מראש ידעתם שיש לכם רוכש שאוטוטו חותם, או אפילו כבר חתם, ויהיה לכם כסף להחזיר את המשכנתא הקודמת.
במצב כזה, אתם עלולים להימצא תקופה מסוימת, עם החזרי משכנתא גבוהים – של שתי משכנתאות (גם משכנתא של הדירה הישנה, וגם משכנתא של הדירה החדשה). יש פתרון – אתם יכולים לבקש דחייה בתשלומים/ גרייס. המשמעות הפרקטית – דוחים את התשלומים החודשיים במשכנתא החדשה עד שתמכרו את הדירה, או עד שתקבלו כסף מהרוכש, שיכסה את המשכנתא הראשונה.
עד כאן, המאפיינים היחודיים למשכנתא של משפרי דיור. אבל זה כמובן לא הכל – יש מאפיינים כוללים ביחס למשכנתא – כמה לקחת? מה ההחזר? באיזו ריבית לקחת – קבועה או משתנה? מה תמהיל המשכנתא? ועוד ועוד
תוכלו להרחיב במדריך המשכנתא שלנו (ממנו יש לינקים לכל המדריכים האחרים)
ותוכלו להיכנס לנתונים על ריבית המשכנתא – מומלץ מאוד, ככה תדעו מה הריבית שלכם ביחס לאחרים
מניית פז נפט ירדה ב-15% מתחילת השנה – ירידה חדה ביחס לסקטור בו היא נסחרת, אבל יש סיבות טובות לכך – התדלוק לא במצב מזהיר, וקיים אתגר גדול בתחום הזיקוק. התוצאות ברבעון הראשון היו פושרות, התוצאות בהמשך בסימן שאלה על רקע הורדה מרווח הדלק. לחברה אמנם יש נכסים חבויים – נדל"ן שיושבח בעתיד, אלא שבינתיים זה לא עוזר לשורה התחתונה.
בלאומי שוקי הון מספקים עדיין המלצה חיובית, אבל פושרת לעומת העבר. "למרות הנפילה במניית פז, אנו מותירים את ההמלצה שלנו למניית פז על 'משקל שוק'. הורדנו את מחיר היעד בכ-15%, בשל הירידה ברמת הוויזיביליות של רווחיות מגזר הזיקוק", כותבת אלה פריד מלאומי, "נציין כי ביצועיה של מניית פז מתחילת השנה היו החלשים בקבוצת ההשוואה באגן הים התיכון, (תשואה שלילת כוללת של כ-15%), כאשר מניית בז"ן הייתה השנייה מלמטה (7%-), בעוד שאר המניות בקבוצה רשמו תשואה חיובית ממוצעת של כ-6%. מנגד, בשבוע האחרון החלה תנועת "מספריים", וקבוצת ההשוואה איבדה 2% בממוצע – מול תשואה שלילית 0.6% למניית פז.
"מרווחי השיווק בתחום התדלוק נפגעו מרגולציה, אבל עיקר הפגיעה במניה נובע להערכתנו מתחום הזיקוק: נראה שהגורם העקרי שהפיל את מניית פז קשור לחשיפות הרגולטוריות של החברה, אך ביתר שאת למבנה העלויות של מגזר הזיקוק והלוגיסטיקה.
"להתרשמותנו, העיתוי של הורדת מרווח השיווק של בנזין 95 ב-4.7 אגורות לכ-56 אגורות, ובמקביל פרסומי איכות הסביבה ביחס לבתי הזיקוק בישראל, העיבו אמנם על המניה, אולם הטריגר המרכזי טמון בתוצאה המאכזבת של מגזר הזיקוק ב-Q1, שרשם איזון תפעולי בלבד. נציין, כי הרגישות והמורכבות של מבנה ההוצאות בענף הזיקוק והלוגיסטיקה בפז, גבוהה אפילו ביחס לאי-הוודאות האינהרנטית העצומה המאפיינת את סקטור האפ-סטרים.
"הטריגרים לחיוב: הצמיחה של YELLOW ושיערוך צפוי לשווי נדל"ן (זכויות בניה בהיקף של 44,000 מ"ר ופוטנציאל מקרקעין נוסף של 106,000 מ"ר), העשוי להתבצע בשנה הבאה. אנו אומדים את הנדל"ן לפי שווי מינימאלי של 320מ' ₪ בניכוי מס. נציין כי שווי זה לא מקבל עדיין ביטוי במודל הערכת שווי.
"שורה תחתונה – התכנסות המכפילים: חוסנה של פז במגזר הקו"מ, תשואת הדיבידנד שלה, המיקום וניהול תחנות הדלק Yellow וYellow Box -, היותה החברה הוורטיקאלית היחידה בישראל והפוטנציאל הנדל"ני הלא משוערך, מקבלים כיום מכפילEV/ EBITDA מנוטרל סביב 7.3X, מול מכפיל 7X לקבוצת ההשוואה. אנו סבורים כי הפרמיה הקיימת נמוכה, שכן היא מגלמת את סיכוני האפ-סטרים אך אינה מבטאת את מלוא יתרונות המידסטרים והקמעונאות".
מעודכן ל-10/2018
האפשרות לבקש ולקבל משכנתא באמצעים דיגיטאלים איננה המצאה חדשה. לישראל המשכנתא הזו הגיע מעט באיחור אבל כמו שאומרים – "טוב מאוחר מאשר לעולם לא". בעולם השיה הזו נפוצה כבר מספר שנים, כנראה בגלל שהתחרות בין הבנקים שם גדולה יותר והאפשרות להקבל אישור משכנתא באמצעים דיגיטאליים מגביר את התחרות עוד יותר. הרי אם אפשר לבצע את התהליך בתוך מספר דקות בלי לחכות לנציג טלפוני במקרה הטוב או לגשת לסניף בעצמנו, אפשר לקבל יותר הצעות וכך מקבל הלקוח כח רב יותר בתהליך ההתמחרות מול הבנקים על גובה הריבית ותנאי המשכנתא האחרים.
בארץ, כאמור, לא מדובר עדיין בתהליך מלא של קבלת משכנתא אלא בקבלת אישור עקרוני בלבד.
את המדריך המלא שלנו על המשכנתא תוכל לקרוא – כאן.
בנק לאומי מציע משכנתא דיגיטלית. מזרחי טפחות ובנק ירושלים כבר שם – בנק ירושלים השיק מסלול של משכנתא דיגיטלית במהלך 2017 . מזרחי טפחות התחיל בחודשים הראשונים של 2018 לאפשר ללקוחות למלא טופס בקשה למשכנתא בדיגיטל, ולקבל אישור עקרוני תוך יום עסקים אחד. המשך התהליך מתנהל מול בנקאי (בצא'ט או באופן טלפוני). כמו כן, אפשר להעביר את המסמכים דרך האפליקציה "טפחות עד הבית".
לאומי מציע רעיון דומה, אולי קצת יותר מוטה דיגיטל. הבנק מאפשר להגיש בקשה לאישור עקרוני, ותשובה נמסרת ללקוח בתוך יום עסקים אחד. האישור למשכנתא (אישור עקרוני בלבד) יישלח למבקשים ויכלול את גובה המשכנתא, שיעור הריבית המוצעים ואת גובה החזר החודשי. בשלב הבא, מעביר הלקוח מסמכים דרך הממשק הדיגיטלי, המחשב או הטלפון הנייד, ושליחה של ערבויות תיעשה באמצעות שליח. בחירת תמהיל המשכנתא ובחירת המסלולים נעשית אל מול נציגים טלפוניים. למבקשי המשכנתא ניתנת אפשרות לבחור מסלול באופן דיגיטלי לחלוטין ללא שיחה עם בנקאי מומחה. אפשרות זו אינה מומלצת.
בסיום התהליך ובהתאם להוראות בנק ישראל, נוטל המשכנתא יידרש להגיע לסניף לחתימה סופית על ההלוואה.
משכנתא דיגיטלית מוזילה את העלויות של הבנקים ובהתאמה להוזיל את הריביות. אלא שמשיחות עם הבנקים עולה כי הוזלה לא על הפרק, ולא נראה שלפחות בטווח הקרוב יהיה קש בין התהליך הדיגיטלי לעלות המוצר.
בחירת המשכנתא – איך בוחרים מסלולי משכנתא ? ומה ההבדל בינהם?
מעודכן ל-11/2021
קרנות הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות שלנו מלאות בנכסים לא סחירים. מנהלי ההשקעות מתגאים בתשואה שהם משיגים דרך הנכסים הלא סחירים האלו, ומסתבר שבשנים האחרונות ככל שאתה יותר מוטה לאפיקים לא סחירים כך אתה מרוויח יותר.
נכסים לא סחירים פופולאריים מאוד גם בפוליסות חיסכון – זה מוצג כיתרון של הפוליסה, והאמת שבשנים האחרונות, מדובר אכן ביתרון. רק שלא בטוח שזה יימשך. נכסים לא סחירים יכולים להיות חרב פיפיות.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
נכסים לא סחירים – מה זה?
נתחיל בחצי הכוס המלאה – איך מרוויחים יותר מנכסים לא סחירים? ההסבר לכך הוא לכאורה' אפשרויות מגוונות שלא נמצאות בשוק הסחיר ומספקות תשואה גבוהה. האפשרות הנפוצה ביותר – נדל"ן מסחרי. מדובר על נדל"ן שגופי הפנסיה והגמל רוכשים ומשכירים ומייצרים תשואה, ובמקביל גם נהנות מעליית ערך הנכסים.
אפשרויות נוספת – השקעות בסטארטאפים, השקעה בקרנות גידור, השקעות בקרנות למתן הלוואות, או מתן הלוואות באופן ישיר. מגוון רחב של אפשרויות לא סחירות. אבל רגע – חסר לכם מגוון של מוצרים סחירים – אפשר להשקיע כיום בכל דבר ריאלי (לא סחיר) דרך שוק ההון. רוצים לשהקיע בנדל"ן מניב, תעשו זאת דרך ניתוח חברות בתחום. רוצים להשקיע בסטארטאפים? – יש קרנות הון סיכון ציבוריות. הנהירה לעבר נכסים לא סחירים, נראית כמו העברת אחריות – מנהל הקרן זורק את האחריות למישהו אחר – אבל, אנחנו משלמים לו כסף, לא למישהו אחר.
נכסים לא סחירים – מי קובע את השווי?
הבעיה הגדולה עם נכסים לא סחירים היא שאין להם מחיר בכל רגע נתון. האם אתם רוצים לשים את הכסף שלכם בקופה או קרן שמרכיב גדול מנכסיה לא סחירות? ומה יקרה, אם (וזו דוגמה תיאורטית) יהיו בקרן הזו פדיונות בהיקף גדול – האם נוכל לקבל את הכסף? האם הקרן תמכור בלחץ את הנכסים הסחירים ותאבד ערך?
ובכלל – מי מעריך את הנכסים הלא סחירים? מי קובע שהנכס שווה 100 מיליון שקל או אולי 110 מיליון שקל. הניסיון עם שמאים ומעריכי שווי, בקביעת שווי נדל"ן בחברות ציבוריות, הוא ניסיון רע ומר. החבר'ה האלו לא באמת יודעים להעריך נכסים, או שהם יודעים, אבל הם גם יודעים מי משלם להם.
ולכן, הישענות על נכסים סחירים בחיסכון הפנסיוני ובקופות הגמל, הופכת את מדידת הערך והתשואה של הקרנות והקופות, ללא איכותית, ביחס למדידה של קרנות וקופות שנשענות על השוק. כאשר הנכסים סחירים – מנהל הקרן יודע בכל יום כמה הקרן שווה. יש מחיר – זה יכול לעלות , זה יכול לרדת, אבל השוק בנקודת זמן מסוימת, תמיד צודק.
בנכסים לא סחירים – מי ששולט בערך הנכסים הוא בתכל'ס מנהל הקרן – יש כאן יכולת תמרון והיא בעייתית ומסוכנת. למנהל הקרן או הקופה, אין אינטרס להוריד את ערך הנכס, ולכן – ייתכן מצב (כפי שקרה בחברות ציבוריות) שערך הנכסים בספרים יהיה גבוה מהערך האמיתי.
אתם בטח אומרים – טוב, נו, זה גם יכול להיות הפוך? כן, זה יכול להיות, אבל זה לא באמת קורה. משום מה, למעט מקרים נקודתיים, הערך בספרים עולה על הערך האמיתי.
ומסתבר שזה טוב לחוסכים מתוחכמים. חוסכים כאלו בפנסיה ובקופות הגמל יכולים ליהנות משני העולמות – לתמרן בין שני סוגי המכשירים ולהרוויח. מנגד, המשקיעים הרגילים, כרגיל מפסידים.
אז איך מרוויחים?
אם אנחנו יודעים שערך של נכסים לא סחירים, נוטה לעלות, ולא נוטה לרדת. אזי, כשהשוק חיובי, ערך הנכסים האלו יעלה, וכשיש ירידות בבורסות – הוא לא יושפע כל כך מהר. ערך הנכסים הלא סחירים לא יורד באיטיות לעומת ערך נכסים סחירים, ואם הוא יורד זה בדיליי משמעותי ביחס לשוק ההון.
כשיש ירידות בשווקים, זה מתחיל בירידות מחירים בנכסים הסחירים. רק בשלב מתקדם יותר זה מגיע לנכסים הריאליים – הלא סחירים.
ומכאן, שקרן פנסיה עם הטיה לנכסים לא סחירים עשויה לדווח על תשואה גבוה יותר מקרן פנסיה עם שיעור נמוך של נכסים סחירים, והכל בגלל שיטת מדידה שונה. זה עשוי לקרות גם בתקופה טובה בשווקים, וגם בתקופה שלילית בשווקים.
ואם כך, אז משקיעים מתוחכמים עשויים להעדיף קרנות וקופות עם מרכיב גבוה של נכסים לא סחירים. אבל, שימו לב לתרחיש הבא. שוק ההון הרי מבוסס על עליות וירידות. גם אם תהיה ירידה, אפילו משמעותית, אחריה תבוא עלייה. בעלייה הזו, הקרנות הסחירות עשויות לנצח בגדול את הקרנות הלא סחירות, נשמע מפתיע, הנה ההסבר.
הירידות בשוקי המניות פוגעים כאמור במניות הסחירות, בעוד שהנכסים הסחירים נפגעים פחות. זה יכול להיות אבסורד – נניח שיש קופת גמל שמחזיקה בחברה נסחרת שמחזיקה חצי מנכס מסוים, וקופת גמל שנייה שמחזיקה בחצי השני של אותו הנכס. קופת הגמל הראשונה תדווח על הפסדים (המניות יורדות), וקופת הגמל השנייה תחכה עם מחיקת הערך. לא נכון, לא צודק, אבל ככה זה עובד.
בשלב הזה, המשקיעים המתוחכמים, ולא צריך כאן תחכום מאוד גדול, יבינו שקופת גמל מוטה נכסים לא סחירים, היא "פצצת זמן" והם יעברו לקופה הסחירה שכבר מגלמת מחיר נמוך. רבים יעשו זאת, במיוחד כשהמעבר כיום בין קופות ובין קרנות הוא פשוט ונוח.
ואז, אחרי תקופה – המחירים יחזרו לעלות. זה לא חייב להיות אחרי תקופה קצרה, אבל תמיד (לפחות על פי ההיסטוריה) השווקים חוזרים לעצמם. ובחזרה הזו, אותם משקיעים שעברו לקופה הסחירה וקנו קופות עם מניות שנסחרו בזול, "עושים קופה". אחרי ירידה, יש לאן לעלות. מנגד, הקופה הראשונה – מוטת נכסים לא סחירים – אולי תרוויח, אבל מעט. היא לא מחקה את ערך הנכס כמו שצריך ולכן אין עדכון ערך כלפי מעלה.
ומי מפסיד?…המשקיע הקטן
בתוך כל הבלגן הזה, גב' כהן מחדרה שאין לה מושג במה הקופה שלה משקיעה, "אכלה אותה". גב' כהן קנתה קופה עם מרכיב לא סחיר גבוה, ואז כשהגיעו הירידות, היא נפגעה, אבל פחות מהקופה עם מרכיב סחיר גבוה. ואז היו מימושים בקופה (של המתוחכמים שעברנו לקופה הסחירה) ומנהל הקופה נאלץ למכור נכסים סחירים (את הלא סחירים אי אפשר לממש, במיוחד לא בתקופות כאלו). כתוצאה מכך, המרכיב של הלא סחירים עלה.
בהמשך הגיעו העליות, אבל בקופה הזו יש הרבה נכסים לא סחירים. הנכסים האלו לא איבדו ערך משמעותי ולכן לא יעלו משמעותית.
אפשר להסתכל על זה כך – בירידות מחזיקים בקופת גמל עם נכסים לא סחירים באחוז מסוים מסך התיקי, בעליות מחזיקים בקופה עם שיעור גבוה יותר של נכסים לא סחירים, ושיעור קטן יותר של נכסים סחירים. ולכן – מפסידים בירידות, ומרוויחים פחות בעליות (שיעור הנכסים הסחירים נמוך יותר= עלייה נמוכה יותר)
בשורה התחתונה – נכסים לא סחירים זה יכול להיות נחמד, אבל יש כאן מלכוד גדול – ראשית, נכסים לא סחירים יכולים להיות מתומחרים שונה מהערך האמיתי, ושנית כשיש זיגזג בשווקים – ירידות ואחר כך תיקון, רוב המשקיעים בקופה, נפגעים – הם לא נהנים בעליות כפי שנהנים המשקיעים בקופה הסחירה.
דוגמה מספרית
טוב, עד כאן התיאוריה. עכשיו דוגמה. שני אנשים קונים קופות גמל שונות מבחינת התמהיל. השוק יורד ב-20% ואחר כך עולה ב-25%. המשקיע בקופה הסחירה – מאוזן.
המשקיע בקופה הלא סחירה (מרכיב גדול של נכסים לא סחירים) – מפסיד! הנה המספרים (להגדלה הקליקו על התמונה)
חיסכון לכל ילד – מה זה? ואיך תבחרו חיסכון מתאים?
ככה תשקיעו את הכסף שלכם לבד…
השקעה במניות או השקעה בדירה – מה עדיף?