חברת פורסייט מתמקדת בתחום  של פיתוח וייצור מוצרים למניעת תאונות דרכים, תחום בו השחנית המרכזית היא חברת מובילאיי. פורסייט מפתחת מערכות להתרעות בטיחות במהלך הנהיגה (כולל מערכות מבוססות טלפונים חכמים), מערכות עיבוד תמונה ועוד.

פורסייט הוקמה בשנת 2015, אך הפיתוח מבוסס במידה רבה על טכנולוגיות ופיתוחים של חברת מגנ"א המחזיקה בשליטה בה ופועלת מזה כ-15 שנה. החברה נסחרת בבורסת תל אביב מאז תחילת שנת 2016.

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי פורסייט במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

חברת מגדל (בשמה המלא: "מגדל אחזקות ביטוח ופיננסים בע"מ) הוקמה לפני כשמונה עשורים ומספקת מאד פתרונות מגוונים בתחומי הביטוח, הפנסיה והפיננסים. פעילות קבוצת מגדל נעשית באמצעות תת חברות שונות, והיא כוללת שיווק של פוליסות ביטוח מכל סוג: ביטוח חיים, ביטוח דירה, ביטוח רכב, ביטוח נסיעות לחו"ל ביטוח משכנתא, ביטוח בריאות, ביטוח סיעודי, ביטוח עסקים, ביטוח תאונות אישיות ועוד. בתחום הפנסיה והחיסכון היא מספקת ביטוחי חיים הכוללים רכיב של חיסכון, קרנות השתלמות, קרנות פנסיה, קופות גמל ועוד.

לקבוצת מגדל כשני מיליון לקוחות

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי מגדל ביטוח במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

רומא מקבלת מקום של כבוד ברשימת המקומות שמומלץ לכל ישראלי לבקר בהם – לפחות פעם אחת בחייו. גם אתם רוצים לחקור את בירת איטליה, להיחשף לרשימת האטרקציות האינסופית שלה ולהישבות בקסם שלה. ואז עולה אצלכם החשש שקיים אצל כל מטייל באשר הוא: שהטיול יתברר כיקר יותר ממה שרצינו. רומא אינה העיר הזולה ביותר באירופה, אבל מנגד יש לא מעט דברים שניתן לעשות כדי לצמצם את העלויות של טיול ברומא. אלו הם כל הדרכים שיובילו אתכם לחיסכון ברומא.

טיסות

טיסות הן נקודת ההתחלה של כל טיול ברומא. מכיוון שמדובר ביעד תיירותי (ותחרותי) מאד ניתן למצוא היצע רחב של טיסות אליה, ובגדול אלו הן חדשות טובות מבחינתכם. עדיין המחירים עלולים להיות יקרים ביחס למה שאתם תצפו. בעונה – חודשי הקיץ והחגים הנוצריים (בעיקר פסחא וחג המולד) מחירי הטיסות לרומא עולים בצורה משמעותית, כך שאתם עלולים לשלם גם כ-600-700 דולר לכיוון אחד. אנחנו פחות ממליצים לטוס בתקופות אלה, מכיוון שבזמנים אחרים בלוח השנה המחיר עשוי לצנוח בכמה עשרות אחוזים. מחוץ לתקופות החמות (לעיתים תרתי משמע) מחירים של כ-500-700 דולר לשני הכיוונים הוא בר השגה. אפילו אם מחכים מספר ימים אחרי תום חופשת הפסח, יש דילים משתלמים. אם יהיה לכם מזל תוכלו למצוא כרטיסי טיסה במחירים שהם אפילו יותר זולים.

יש מספר דרכים להוזיל את המחיר של טיסות לרומא מעבר לבחירת מועד טיסה זול יותר. אפשר לבחור בטיסה עם עצירת ביניים (קונקשן) באחד היעדים באירופה או במזרח התיכון. מצד אחד העצירה הזו מאריכה את משך הזמן עד להגעה לעיר, אבל מנגד יכולה להוזיל את מחירי הכרטיס בכ-10-20%, לפעמים גם יותר. בטיסות סדירות ניתן למצוא הצעות משתלמות יותר בהזמנה מוקדמת מאד, אפילו חודשים ארוכים לפני מועד הטיסה, מכיוון שהמחירים נוטים לעלות ככל שהכרטיסים לטיסה נמכרים. מכיוון שמדובר בטיסה שאינה ארוכה יותר מדי, אפשר לבחור בטיסות לואו קוסט בהן משלמים מחיר בסיסי על הטיסה בלבד בעוד שיתר השירותים הם בתשלום נפרד. לא תמיד הפער שתחסכו יהיה משמעותי, אבל כן ניתן לחסוך כספים במצבים מסוימים.

בכל אופן ההמלצה המועילה ביותר היא להשקיע את המאמצים הדרושים בבחינת ההצעות של חברות התעופה או הנופש. את ההשוואה אפשר לעשות באופן די מהיר באמצעות אתרים דוגמת גוליבר, SkyScanner, Kayak, Travelist ועוד (שרלוונטיים בחלק מהמקרים גם להזמנת רכיבים אחרים בחופשה).

מלונות וחבילות נופש

טיול ברומא במשך מספר ימים מחייבת אתכם למצוא פתרון לינה שיהיה נוח, נגיש וגם זול יחסית. אין ברומא בדרך כלל מתנות חינם, כך שעל מלונות אטרקטיביים או כאלה הממוקמים בלב העיר או בסמוך מוקדי התיירות אתם עלולים לשלם לא מעט. מצד שני יש בעיר אלפי מלונות – לפי אתר Booking כ-3,000 מלונות – וגם פתרונות אחרים דוגמת דירות להשכרה. לכן אם משקיעים מאמצים בחיפוש ההצעה, ניתן למצוא מחירים שיהיו סבירים או אפילו משתלמים גם במונחים אירופאיים.

בגדול קשה למצוא מלונות ברומא במחיר של פחות מ-50 אירו, כאשר האופציות שכן קיימות נוטות להיות בעייתיות מבחינת התשתיות שהן מספקות. רוב המלונות ברומא הם בסדר גודל של כ-50-150 אירו ללילה (בחלק מהמקרים כולל ארוחת בוקר), אם כי ניתן למצוא מאות רבות של מלונות שדורשים סכום של כ-150 אירו וגם יותר מכך. מחירים אלה רלוונטיים בעיקר מחוץ לעונת התיירות או בעונות המעבר. מהבדיקה האקראית שעשינו באתר Booking עולה שבחודשי הקיץ עולה מצטמצם מספר המלונות שמציג מחיר דו ספרתי של אירו ללילה, כשתחת זאת המחירים עומד על כ-70-150 אירו ללילה וגם מעבר לכך.

טיסה או חבילת נופש?

את השאלה הזו שואל את עצמו כל אחד שמתכנן טיול ברומא, אבל המציאות היא שקשה לספק לה תשובה חד משמעית. נראה שהמאפיינים הספציפיים של החופשה בעיר משפיעים ועשויים להביא לאופציה אחת להיות כדאית ביחס לאחרת, בעוד שבמקרה אחר דווקא האופציה האחרת תהיה משתלמת יותר. מההתרשמות שלנו מה שמייקר יותר את מחיר החופשה ברומא הוא הטיסה, ולכן הבדיקה שלכם יכולה להתחיל בה.

מה זה אומר? כלל שנכון בהרבה מאד מקרים (אבל כמובן שלא בכולם) או שככל שמחיר הטיסה לרומא בתאריך מסוים יקר יותר, כך חבילות הנופש בעיר עשויות להפוך להיות משתלמות יותר. הסיבה היא שאמנם הטיסות היקרות עלולות להביא להתייקרות של החבילה כולה, אבל מנגד יכולה להיות כאן הנחה מסוימת במחיר הכולל. מה שבטוח הוא שרצוי מאד שתבדקו את שתי האפשרויות, ואפילו לאורך זמן: בדיקה יומית לתקופה של שבוע-שבועיים, לפני שמקבלים את ההחלטה הסופית, יכולה לחסוך לכם הרבה מאד כסף.

המחיר של חבילות נופש לרומא תלוי בהרבה פרמטרים, כשמחירים סבירים לשהות בת שלושה-ארבעה ימים ומלון (שיהיה בדרך כלל למלון שלושה כוכבים) הוא כ-600-800 דולר מחוץ לעונה. בתוך העונה קחו בחשבון אפשרות להתייקרות של המחירים.

אטרקציות תיירותיות

רומא היא עיר שהיופי נמצא כמעט בכל פינה שלה, עיר שחוקרים אותה בדרך כלל דרך הרגליים. המשמעות היא שבהליכה רגלית בעיר ניתן להיחשף להרבה ממוקדי העניין שלה, שיהיו זמינים להתרשמות (וכמובן שגם לתמונה) ללא תשלום. הכיכרות של העיר (למשל כיכר פיאצה נבונה או פיאצה דל פופולו), המדרגות הספרדיות, הפנתיאון, קתדרלת פטרוס הקדוש ועוד. ללא תשלום תוכלו לבקר מן הסתם בפארקים של רומא, גם אם בחלקם יש אזורים שונים בתשלום. פארק וילה בורגזה כולל לדוגמא את הגלריה המרשימה של וילה בורגזה, מוזיאון וילה ג'וליה וגן החיות של רומא שמצריכים תשלום. לא תוכלו למצות את רומא בעזרת חקירת האתרים החינמיים בלבד, אבל חלק מהמקומות שתבקרו בהם לא יצרכו מכם לפתוח את הארנק.

קניות

רומא היא לא עיר שהולכים אליה על מנת לרכוש פריטים בכמויות מסחריות, כי המחירים בה הם לרוב לא זולים. בכל זאת יש מספר תקופות בשנה, וגם אזורים בעיר, בהם המחירים הופכים למשתלמים הרבה יותר. רבים ימליצו לחובבי הקניות לבקר בעיר בחודשים יולי-אוגוסט, בהם חלה "עונת ההנחות" שנקבעת בעיר על ידי ממשלת איטליה. יש כאן הנחות משמעותיות, שיכולות להגיע עד כ-60-70%. מנגד המחירים של הטיסות והמלונות בעיר בתקופה זו הם כאמור גבוהים יותר, כך שלא בטוח שכדאי לכם לתכנן את הטיול שלכם בעיר לתאריכים אלה רק בגלל שתשלמו פחות על הקניות.

חלק אחר מאתרי החובה של רומא כן מצריכים תשלום, מה שמעלה שאלה אם ניתן לצמצם אותו. בחלק מהמקרים התשובה לשאלה הזו היא חיובית – יש הנחות לאוכלוסיות ספציפיות, מספר סוגי כרטיסים ולפעמים גם מועדים בהם הכניסה היא חינם. קחו בתור דוגמא את מוזיאון הותיקן, שהמחיר שלו נכון לאמצע שנת 2017 הוא 16 אירו למבוגר. יש אוכלוסיות שזכאיות בתנאים מסוימים לכרטיס מוזל: ילדים בגילאי 6-18 או סטודנטים למשל. שימו לב שמי שמזמין כרטיס מראש דרך האינטרנט אמנם ישלם ארבע אירו יותר, אבל מנגד הוא חוסך את התורים שנוטים להיות מייגעים מאד במקרה הזה. ביום ראשון האחרון בכל חודש הכניסה למוזיאון היא לרוב בחינם, וכך גם במועדים דוגמת יום התיירות הבינלאומי (27 בספמטבר) ובתנאים נוספים.

הקולוסיאום מקבל מקום של כבוד בכל רשימה של אתרי חובה ברומא, ועליו תצטרכו לשלם נכון לעכשיו 12 אירו למבוגר. החדשות המעודדות הן שילדים מתחת לגיל 17 נכנסים, ושהכניסה ביום ראשון הראשון בכל חודש היא ללא תשלום. אתם לא היחידים שתדעו את זה, כך שבמועדים החינמיים אתם צפויים להיתקל בתורים ארוכים מאד בכל אתר תיירותי נחשב ברומא.

גם לרומא, כמו רוב היעדים התיירותיים המרכזיים, יש כרטיסי הנחות. הפופולארי שבהם הוא רומא סיטי פאס, שנחשב לאטרקטיבי באופן יחסי. מחיר הכרטיס מתחיל מכ-28 אירו, נכון לחודש יוני 2017. הוא מאפשר להיכנס חינם לאתרים שונים, כולל דילוג על התור: הקולוסיאום, הפורום הרומאי, מוזיאונים ועוד. הקאץ' כאן הוא שהכניסה ללא תשלום היא לשניים או שלושה מבין האתרים, כך שהכרטיס יכול לסייע בעיקר אם ממילא תכננתם לבקר באתרים האלה. הכרטיס מקנה לצד זה הנחות על אטרקציות אחרות ברומא ושימוש חינם בתחבורה הציבורית בעיר. את הכרטיס ניתן לרכוש לפרקי זמן של מספר ימים, כשמומלץ לבחור בכרטיסים לפרק זמן מינימלי של יומיים או שלושה ולמקד בהם את הביקור באתרים הכלולים. הכרטיס נחשב למומלץ ביחס לחלק מהכרטיסים המקבילים האחרים בערים התיירותיות, אבל מנגד הוא לא מתאים לכל תייר.

מדריכי תיירות נוספים שיחסכו לכם כסף:

טיול ליוון

טיול לפראג

טיול לברצלונה

לרשימת המדריכים המלאה לחצו כאן.

"חבר" הוא אחד ממועדוני הצרכנות המרכזיים ביותר בישראל. לא מזמן סקרנו כאן את המועדון הזה, והגענו למסקנה שהוא גם נוטה להיות משתלם מאד. ההטבות שלו בהחלט אטרקטיביות בחלקן הגדול, ותנאי תשלום דמי החבר בהחלט סבירים. אז התייחסנו בעיקר לכרטיס האשראי מבית ישראכרט המיועד לחברי חבר, אבל מאז הכרטיס של אמריקן אקספרס לאותה אוכלוסיה הפך למרכזי אף הוא.

עם השנים החל שיווק די אגרסיבי של כרטיס האשראי של אמריקן אקספרס למועדון חבר – יש שאומרים שיווק אגרסיבי מדי – ורבים שמעוניינים לקבל כרטיס אשראי מבית חבר מתלבטים מה לעשות. אנחנו כמובן לא נחליט עבורכם, כי יש הרבה פרמטרים שתלויים גם במה שאתם צריכים ואוהבים, אבל לפחות נסייע לכם בהצגת כל מה שחשוב לדעת על כרטיס האשראי של אמריקן אקספרס.

תנאי השימוש בכרטיס אמריקן אקספרס – חברי מועדון חבר

כרטיס האשראי של מועדון חבר (או בשמו המלא: "מועדון חבר צרכנות בע"מ) הוא מבחינה מעשית כרטיס אשראי שחור מבית אמריקן אקספרס. הוא מיועד לאותה אוכלוסייה שיכולה להצטרף למועדון של חבר, והיא משרתי קבע בצה"ל, גמלאי צה"ל, אנשי ארגון עובדי צה"לף חברי ארגון נכי צה"ל ובני/בנות זוגם ועוד.

היתרון המשמעותי הראשון הוא שהכרטיס ניתן עם פטור מלא, ללא התניות ולמיטב הבנתנו לפרק זמן שאינו מוגבל כיום, ללא תשלום – מה שנכון גם עבור כרטיסי בן/בת הזוג של חבר המועדון.

אילו הטבות מקבלים?

מיותר לציין שחברי מועדון חבר המחזיקים בכרטיס אשראי ייעודי למועדון יכולים להשתמש בו על מנת לקבל את הטבות המועדון. המבצעים מיועדים בחלקם למחזיקי כרטיס אשראי, שמקבלים לצד זה את ההטבות שאמריקן אקספרס מספקת לרוב לקוחותיה: הנחות קבועות בבתי עסק, הטבות על אטרקציות ובילויים ברחבי הארץ (זמינות דרך אתר חבר לאחר כניסה עם שם משתמש וסיסמא) ועוד. זאת לצד ההטבות הכלליות של אמריקן אקספרס, דוגמת מבצעי 1+1 (לעוברים סכום שימוש חודשי מסוים בחודש הקובע), מבצעים על פעילויות ומופעים, הנחות בחנויות וכן הלאה.

באמריקן אקספרס סבורים כי חלק מהשירותים שהם מעניקים במהלך שהות בחו"ל יכולים להטות מבחינתם את הכף לטובתם. תכנית Membership Rewards לה זכאים רבים מלקוחות אמריקן אקספרס מאפשרת להמיר שימוש בכרטיס לנקודות, בהן ניתן יהיה להשתמש כדי לקבל הטבות. שירות אחר הוא Global Assist, שירותי קונסיירז' בחו"ל הכוללים הזמנה של כרטיסים לאטרקציות, להופעות, למסעדות ועוד, ייעוץ בנושאים שונים הקשורים לתחום ועוד. כמו רבים מכרטיסי האשראי גם כאן קיימת אופציה להפעיל לפני כל נסיעה לחו"ל ביטוח נסיעות חינמי, שיהיה מטבע הדברים בסיסי יחסית. הוא לא יתאים בדרך כלל למי שטס לתקופה ארוכה יחסית, או למבצעים פעילות בדרגת סיכון גבוהה (למשל ספורט אתגרי שלא מכוסה בפוליסות הבסיסיות).

האם מספיק כרטיס אחד?

אחת הביקורות שהופנו על מאמצי השיווק המאסיביים "מדי" של כרטיס אמריקן אקספרס – חברי מועדון חבר הייתה שמנסים למעשה לשדל את הלקוחות להחזיק ביותר מכרטיס אשראי אחד – ולכן עלולים לשלם במצב רגיל דמי שימוש כפולים (במקרה הזה יש פטור מדמי שימוש, אבל לא יודעים עד מתי הוא יימשך), להגדיל את ההוצאות ועוד. אנחנו בגדול ממליצים להתבסס על כרטיס אשראי אחד, כי בדרך כלל זה יוצא יותר משתלם. מכיוון שהתנאים הכלליים דומים פחות או יותר, מומלץ לסקור את ההטבות הייחודיות שמציעה אמריקן אקספרס לעומת ישראכרט ולהחליט לפי מה שיותר מתאים לכם ספציפית.

מידע נוסף על כרטיס אמריקן אקספרס – חברי מועדון חבר תמצאו באתר האינטרנט של אמריקן אקספרס.

האם אנו נמצאים בעידן שבו השקעה בנדל"ן, כבר איננה השקעה רווחית כל כך, כמו בעבר?

האם חוקי המיסוי על המשקיעים – מס רכישה גבוה על דירה שנייה והחוק המתוכנן למיסוי הדירה השלישית מרתיע באמת את משקיעי הנדל"ן וגורם להתקררות בשוק הנדל"ן? או שמא דווקא עליית  הריבית היא זו  שעשויה לגרום לירידת מחירי הנדל"ן?

האמת היא שלצערי אין לי תשובה לשאלה המאוד מעניינת הזו, ואיננו יכולים  לעולם לחזות בוודאות ירידה או עלייה של מחירי הנדל"ן בישראל. פשוט מאוד – אין נביאים, וכל מי אומר לכם אחרת – לא יודע על מה הוא מדבר. עם זאת, כן ניתן להעריך על סמך נתונים בשטח, כן ניתן לזהות מגמות ספציפיות אשר עלולות להשפיע על ירידה א עלייה במחירי הנדל"ן ולנצלם לטובתנו.

ועל זה אני רוצה להרחיב היום במדריך שלפניכם.

כיצד נדע לזהות מגמות בשוק הנדל"ן?

ראשית אנו חייבים להסתכל ברמת המאקרו ולהבין מה המכנה המשותף של האזורים  שבהם מחירי הדירות כיום נעצרים או עולים?

לדוגמא, בתקופה זו אנו יכולים לראות מכנה משותף בהרבה ערים הנמצאות באזור המרכז, שם אנו רואים כיום עצירה ואפילו ירידה במחיר הדירות  (נכון לחודש אפריל ע"פ סקירה של דה מרקר בשיתוף יד 2)

דוגמא למספר ערים במרכז שספגו ירידות או עצירות מחירים:

ת"א – ירידה של 1.2%

גבעתיים – ירידה של 1%

רמת השרון – ירידה של 2.3%

הרצליה – ירידה של 2.9%

הוד השרון – ירידה של 2.7%

לעומת זאתי בערי הפריפריה ניתן לראות דווקא עליות נאות בחודש אפריל, לדוגמא:

אשקלון – עליה של 1.1%

שדרות – עליה של 3.7%

חיפה – עליה של 1.1%

ניתן לראות כי מחירי הנדל"ן בערי המרכז שהיו גבוהים מאוד, החלו להיעצר קצת, לעומת זאת בערי הפריפריה שבהם מחירי הנדל"ן כיום נמוכים מאוד, נרשמו עליות; ועדיין –  קיים פער ענק  בן מחירי הדירות במרכז לפריפריה.

כתוצאה מכך ניתן להבין שהפריפריה מתקנת עצמה כלפי מעלה ומחירי הדירות דווקא ימשיכו לעלות בשנים הבאות, ואנו צפויים להערכתי לראות במספר ערים בפריפריה עליות  של 10% עד 15% בשנת 2017.

לעליה זו קוראים בשפה המקצועית  "תשואה מעליית ערך הנכס"

קיימת עוד תשואה בנדל"ן, שאותה ניתן ממש למדוד ולהיות יותר בטוחים לגביה רווחיה העתידיים.

תשואה זו נקראת "תשואה משכירות" או הכנסה פסיבית כלשונו של רוברט קיווסאקי (מחבר הספר – "אבא עשיר אבא עני")

את ההכנסה הזו אנו יכולים לדעת ולהעריך בדיוק מראש טרם רכישת הנכס:

 כיצד אנו מחשבים תשואה משכירות?

בכדי לחשב את אחוזי "תשואה משכירות" אנו צריכים לדעת בכמה מושכר הנכס, ואם הנכס לא מושכר ניתן לבדוק בכמה מושכרים נכסים דומים באזור, בעזרת אתר יד 2, או מתווך מקומי.

לאחר מכן נכפיל את סכום השכירות החודשית ב-12 חודש, לדוגמא דירה שמושכרת ב-2,000 ש"ח בחודש, כפול 12 חודש, שווה: 24,000 ש"ח, את הסכום הזה אנו מחלקים במחיר הנכס הכולל את כל ההוצאות הנלוות מסביב, כגון: עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוץ, מיסים, אגרות, יועץ משכנתאות.

לדוגמא נכס במחיר של 450,000 ש"ח + הוצאות נלוות של: 50,000 ש"ח, שווה: 500,000 ש"ח.

כעת נחלק את סכום השכירות השנתי בסך: 24,000 ש"ח בסכום הדירה כולל ההוצאות, שעומד על סך: 500,000 ש"ח. שווה 4.8% זהו אחוז התשואה במקרה הזה.

בדרך כלל על דירה בת"א התשואה תהיה בסביבות 3%

לעומת דירה בפריפריה שם התשואה יכולה להגיע ל 5%.

על פי הנתונים שהתפרסמו בשיתוף דה מרקר ואתר מדלן, העיר קרית אתא הניבה את "תשואת השכירות" הגבוהה ביותר בישראל לשנת 2016. ועמדה על 5.3%

אך כמובן שלא נשקיע על סמך נתון זה בלבד. מכיוון שחשוב לנו שערך הנכס ימשיך לעלות ונרוויח גם את תשואת עליית ערך הנכס.

במקרה הזה לדוגמא, העיר אשקלון הגיע למקום השני בחישוב "תשואה מעליית ערך הנכס" ורשמה תשואה של 16% בשנת 2016 בלבד.

האם זה אומר שמקומות שעלו אשתקד ימשיכו לעלות בשנה הזו?

ודאי שלא. המטרה שלנו היא דווקא למצוא אזורים שהולכים לעלות לטווח הארוך, ולא לזנק ואחר כך להיעצר.

לדוגמא: שכונה חלשה בתוך עיר חזקה עשויה לעלות במשך הזמן.

דוגמא טובה להשקעה לטווח הרחוק, היא העיר חיפה. שהיא שיאנית העליות לטווח הרחוק,

העיר חיפה עלתה בתוך 6 שנים ב-106%

לכן ההסתכלות צריכה להיות לטווח הרחוק ולא לשנה הקרובה .

ואם אנו כבר מדברים על בדיקות ארוכות טווח, אני רוצה לשתף אתכם בכלי אפקטיבי לבדיקת כדאיות של נכס להשקעה, שמעט מאוד אנשים משתמשים בו ומרוויחים באמצעותו מאות אלפי שקלים בתוך זמן יחסית קצר.

בכדי שתוכלו להיות משקיעי נדל"ן מתוחכמים עליכם לחשוב מחוץ לקופסא,

לחשוב בצורה יצירתית ושונה מכל משקיעי הנדל"ן. עליכם לזהות מקומות שעומדים לזנק במחיר עקב שינויים משמעותיים ההולכים להתרחש באזור.

והנה כמה דוגמאות:

ערי פריפריה הרחוקות שהולכים להתחבר לרכבת או לכביש המנגיש את העיר למרכז בצורה נוחה וקלה.

דוגמא לעיר כזו היא העיר: קריית שמונה, המתומחרת כיום במחיר נמוך מאוד של – 6,900 ש"ח למ"ר לפי אתר מדלן.

ניתן למצוא בקרית שמונה דירת שלושה חדרים בגדול 65 מ"ר במחיר של 450,000 ש"ח בלבד.

זהו המחיר למ"ר הכי נמוך בארץ..

היתרון כאן הוא: בחיבור הרכבת, כאשר בתוך כמה שנים תושלם בניית מסילת הרכבת לקריית שמונה, מחירי הדירות יקפצו משמעותית, מכיוון שהרכבת תחבר את קריית שמונה למרכז בצורה קלה ונוחה.

כיוון נוסף שאפשר לבחון אותו הוא: ערי פריפריה שנמצאות ליד הים, מקום זה הופך אתם לאטרקטיביים מאוד עבור יזמי נדל"ן המחפשים לבנות בניינים ליד הים, מכיוון ויש ביקוש גדול לדירות חדשות ליד הים, כך יוצא שהיזם מבצע תוכנית פינוי בינוי באזור בשיתוף פעולה עם העירייה הם הורסים ומפנים את הבניינים הישנים, ובמקומם בונים בניינים חדשים, כאשר הדירות החדשות גדולות יותר ושוות מאות אלפי שקלים יותר משווי הדירה הישנה שהייתה לפני הפינוי בינוי.

חשוב מאוד, ללמוד יותר לעמוק את הנושא הזה, בכדי שתדע לזהות באיזה שלב נמצא תהליך הפינוי בינוי באזור, לפני שאתם קונים את הנכס להשקעה.

קריית ים – לקראת השבחה? כנראה שכן

דוגמא למצב כזה אפשר למצוא בקריית ים.

קרית ים ממוקמת צפונית לחיפה על רצועת חוף יפה וארוכה, כיום עיריית קרית ים מקדמת שלושה יעדים עקריים:

1. התחדשות עירונית- פיזית, חברתית, כלכלית.
2. פיתוח רצועת החוף כעוגן מרכזי למינוף העיר ומיתוגה כעיר נופש.
3. משיכת אוכלוסייה חזקה וזוגות צעירים.

למעשה עיריית קרית ים מקדמת משמעותית את נושא הפינוי בינוי בעיר, מתוך הבנה כי הבתים הישנים עלולים לקרוס, היזמים מצידם מנצלים הזדמנות כלכלית זאת, אשר פוטרת אתם ממיסוי מסוים ומעניקה להם זכויות בנייה מורחבות.

כך יוצא שהרוכשים שקונים כיום דירת 3 חדרים בעיר בעלות של 500,000 ש"ח, יוכלו להערכתי להרוויח בעוד מספר שנים מאות אלפי שקלים כאשר העלייה של הנכס בעצם מתרחשת בכל שלב של התקדמות התוכנית.

יש לשים לב כי תוכנית פינוי בינוי לוקחות לעתים מעל 7 שנים, ולכן ההשקעה במקרה הזה היא לטווח הארוך.

נוסף על כך, עירית קריית ים מתכננת טיילת מרשימה לאורך רצועת החוף, וכן היכל תרבות אשר יכלול 700 מקומות ישיבה, וכן חדרי למוד והדרכה, פינות יצירה, גלריה ועוד.

לכן קריית ים זו עיר שעשויה לזנק בשנים הבאות בעשרות אחוזים.

טיפ לסיום

הימנעו מאזורים שמשקיעי נדל"ן נוהרים אליהם, תאוריית :"חכמת ההמונים" אינה תופסת כאן. ודווקא להיפך.

מכיוון ומקומות אלו נהפכים להיות מלאים בדירות אשר נרכשו להשקעה, מה שמציף את האזור בדירות להשכרה, וגורם לירידת מחירי השכירויות באזור.

אמנם ישנה קפיצה קטנה במחירים באזור זה באותה תקופה אך היא נפסקת בתוך זמן קצר.

דוגמא לעיר כזו היא העיר: ירוחם / דימונה

משקיעי הנדל"ן נהרו לקנות במקומות הללו, בגלל עיר הבדים שאמורה לקום באזור, בפועל כיום מתברר שלא כל אלפי החיילים צפויים לעבור לגור באזור זה, ומה שכן יקרה זו עצירה בעליית מחירי הדירות, וקיטון בתשואה משכירות, מכיוון והאזור מוצף בדירות להשכרה.

לכן זכרו שעליכם לחשוב לטווח הרחוק, ולא להיגרר אחר רוב משקיעי הנדל"ן.

ריבית קבועה או ריבית משתנה – שלא יעבדו עליכם

בחירת המשכנתא – איך בוחרים בין התמהילים השונים

כל ישראלי יודע שתאילנד היא יעד יחסית זול לטיול, בטח אם משווים אותה לאירופה או לישראל. אבל, וזה אבל גדול מאד, טיולים בתאילנד מחזיקים בפוטנציאל לא קטן להיות כרוכים בסכומים גבוהים. דבר ראשון, הם ממושכים יחסית – ההמלצה היא לבקר בתאילנד לפחות שבועיים, כשלפעמים הבחירה תהיה בפרק זמן ארוך יותר. בנוסף לכך טיסות לתאילנד נוטות להיות יקרות, ויש במדינה כל כך הרבה אטרקציות ודברים לעשות. גם אם המחיר היחסי של כל אטרקציה יהיה זול, עדיין מדובר בסכומים מצטברים שעלולים להיות גבוהים.

המטרה של המדריך הנוכחי היא להראות לכם כיצד ניתן למצות את המקסימום מתאילנד תמורת סכומי כסף נמוכים ככל האפשר.

טיסות

טיסות לתאילנד מהוות חלק מרכזי מאד במשוואת העלויות של הטיול. באופן מסורתי חברת אל על היא היחידה שמבצעת טיסות ישירות לתאילנד, טיסות שתהיינה מטבע הדברים יקרות בתנאים האלה. בבדיקה שעשינו ביוני 2017 לגבי טיסות בחודש העוקב,  ראינו שהמחירים מתחילים מכ-400 דולר לכיוון לרוב, ובסך הכול כ-800-1,000 דולר לשני הכיוונים. לעומת זאת יש תאריכים בהם המחיר הטיסות יהיו כ-1,100-1,300 דולר לשני הכיוונים.

בעוד שבחלק מהמקרים בהזמנה מוקדמת של טיסות סדירות ניתן למצוא מחירים משתלמים יותר, בטיסות לתאילנד דרך אל על זה היה פחות נוכח. בבדיקה של טיסות חצי שנה קדימה המחיר היה כ-500 דולר לכיוון. בהזמנה של טיסות כמעט שנה קדימה המחיר היה כ-400 דולר לכיוון. כלומר, יכול להיות פער אבל לא תמיד הוא משמעותי. בנוסף מהידע שלנו המחירים של טיסות ישירות לאל על ירדו מעט בשנים האחרונות, מגמה שיכול להיות שתתגבר על רקע הגדלת התחרות בטיסות ישירות שצפויה להיעשות בעתיד הנראה לעין.

מי שרוצה להוזיל את העלויות יכול לבחור בטיסות עם עצירת ביניים (קונקשן), שמן הסתם תאריך את הזמן הדרוש עד להגעה לתאילנד. האם זה כדאי? תלוי באיזה מקרים. המחירים שמצאנו לטיסה בת שבועיים בחודש יולי התחילו מכ-800 דולר לשני הכיוונים, כשזמני העצירה היו בחלקם ארוכים מאד (13 שעות ואפילו יותר). בבדיקה של חצי שנה קדימה כן מצאנו הצעות לטיסות קונקשן בכ-600-700 דולר לשני הכיוונים. אם בתאריכים שלכם הפער בין טיסה ישירה לטיסה עם עצירת ביניים עומד על כמה עשרות דולרים, אנחנו ממליצים לכם כן לשלם אותם ולבחור בטיסה הישירה. אחרת – בעיקר כאשר המחירים בטיסות אל על הם 1,000 דולר ומעלה  – יכול להיות שמומלץ מבחינה פיננסית לבחור בטיסות הקונקשן. בכל מקרה חשוב לבצע את הבדיקות בשני הכיוונים.

מלונות

במדינה תיירותית כמו תאילנד, יש אינספור מלונות בכל עיר או אי. לכן קשה לנו לספק לכם תשובה חד משמעית לגבי המחיר שתצטרכו לשלם על המלונות, גם אם בפועל הוא יהיה כמובן זול ואטרקטיבי ביחס למה שאנחנו מכירים. בתאילנד ניתן להתפנק ברוב ימות השנה וברוב האזורים במלונות איכותיים, במחיר של מלונות בסיסיים מאד בישראל (או אפילו פחות). מנגד, מי שרוצה לחסוך – ובדרך כלל מטיילים צעירים עונים על ההגדרה הזו – יוכל לשלם סכומים מגוחכים של כ-50-150 שקל ללילה (בהמרה למטבע התאילנדי המקומי באט) ולבחור במלון או באכסניה בסיסיים יחסית.

בגדול אפשר לטעון שמחיר אכסניה בתאילנד עומד על כ-500-1,000 באט (כ-50-100 שקל), בעוד שמחיר מלון ממוצע יכול להיות סביב כ-100-200 שקל ומלונות איכותיים יותר בכ-250-500 שקלים ללילה. עם זאת ההערכות אלה כלליות, כאשר המחירים תלויים במאפיינים הספציפיים של כל מלון, בתקופה בשנה שטסים בה ועוד. כמו כן לכל יעד בתאילנד יש חוקים משלו. בפוקט ובקוסמי, איים תיירותיים וגדולים מאד, תוכלו למצוא המון מלונות במחירים סבירים מאד לצד מלונות מפוארים שיהיו יקרים. אם אתם רוצים להתפנק בחלק מהימים שלכם בטיול, כדאי לבחור ביעדים האלה. צפון תאילנד נחשבת לזולה ביותר מבחינת העלויות, כשגם בבנגקוק העלויות הן בהחלט משתלמות.

באיים התאילנדיים הפופולאריים האחרים יש פוטנציאל לבעיות במציאת מלון פנוי. קופיפי הוא אי קטן מאד עם היצע מצומצם של מלונות, כך שהמחירים בו נוטים להיות יקרים מאד ולא מבטאים את רמת המלון: לכן שם אנחנו ממליצים לכם להתפשר יותר. קופנגן הוא יעד בעייתי מבחינה מקומות הלינה. רוב המגיעים לעיר יהיו צעירים שעושים את זה כדי לקחת חלק במסיבות ה-Full Moon או Half Moon, בהן המחירים של המלונות באי מגיעים לגבהים חדשים והתפוסה עולה. בתאילנד אנחנו לא ממליצים למטיילים העצמאים שביניכם להזמין מלון מראש, כי מסלול הטיול צריך להישאר גמיש: לפעמים אוהבים אי אחר יותר מאחרים ולפעמים מזג האוויר מביא ל"חישוב מסלול מחדש". בקופנגן זה דווקא כן מומלץ עבור חובבי המסיבות שביניכם.

כלל אצבע הוא שניתן בהחלט לנסות להפחית את המחיר באמצעות התמקחות, אם כי בהרבה מקרים יהיה אפשר להוריד את המחיר רק אם שוהים מספר מצומצם של ימים ברצף במלון. אפשר לבצע את ההזמנה ישירות דרך מקומות הלינה. היתרון הוא שרואים את המקום בצורה ישירה ושיש פוטנציאל מיקוח, אבל מנגד החיפוש לוקח זמן, קשה פיזית (אל תשכחו את המזוודות) ולא מתאים בכל ההרכבים – טיול בתאילנד עם ילדים לדוגמא. גם באמצעות סוכנויות תיירות ישראליות או אחרות תוכלו להזמין את המלונות, בצורה פשוטה עם אופציה למצוא דילים משתלמים.

הזמנת מלונות דרך האינטרנט נפוצה מאד בקרב מטיילים בחו"ל, ויכולה להיעשות גם בטיולים בתאילנד. מי שלא רוצה לסגור מראש את כל האפשרויות יוכל להזמין מלונות דרך האינטרנט כשהוא נמצא ביעד עצמו. במהלך הטיול שלי בתאילנד יצא לי לראות כמה ישראלים עומדים בלובי של מלון ומזמינים חדר בו דרך האינטרנט, כי הם קיבלו בדרך זו הנחה במחיר החדרים. בין האתרים הנפוצים להזמנות בתאילנד ניתן למנות את Booking, Agoda, HotelsCombined ואחרים.

אטרקציות

ברוב המקרים תאילנד מספקת את האטרקציות במחירים סבירים יחסית. את האטרקציות ניתן להזמין דרך הסוכנויות, בעלות של כמה עשרות או מאות שקלים – תלוי בסוג האטרקציה. בקטגוריה היקרה יחסית תמצאו פעילויות ספורט אתגרי, דוגמת טיולי ג'יפים, ראפטינג או אפילו באנג'י עליהם אתם צפויים לשלם כמה מאות שקלים, בהמרה לבאטים. זהו סכום מעט גבוה ביחס לאטרקציות מקבילות אחרות בתאילנד, אבל הן נוטות להיות מוצלחות וגם כוללות במחיר בדרך כלל איסוף מהמלון ולפעמים גם ארוחות. את האטרקציות האלה נהוג להזמין דרך חברות וסוכנויות התיירות, כשאנחנו ממליצים לכם לעשות את זה לאחר השוואת מחירים שאתם מבצעים בין סוכנויות שאתם נתקלים בהן. באזורים התיירותיים תמצאו סוכנות בכל פינה, כך שההשוואה לא אמורה להיות מורכבת יותר מדי.

בדרך כלל ניתן לקבל מחירים זולים יותר אם משלבים מספר אטרקציות, למשל טיול הכולל כמה פעילויות של ספורט אתגרי. טיולי השייט באיי תאילנד – המופיעים בדרך כלל בשמות "טיול ארבעת האיים", "טיול שבעת האיים" ו"טיול 42 האיים" – יהיו בסכום של כמה מאות שקלים, אבל רוב האנשים סבורים שהם מוצלחים ושווים את המחיר. יש כאן גם אופציות להוזיל את המחיר, למשל סירות גדולות שיהיו בדרך כלל זולות יותר מסירות מרוץ או יציאה לטיול מנקודות שונות.

אוכל

הרבה נכתב וסופר על האוכל התאילנדי, שהוא ברמת ההגדרה זול משמעותית ממה שאנחנו מכירים. יש כמה דרכים ליהנות ממאכלים משובחים במחירים נוחים עוד יותר. על ארוחה יחסית איכותית במסעדה אתם צפויים לשלם כ-30-50 שקלים, כשמהניסיון שלנו דווקא הרשתות הבינלאומיות המוכרות (מקדונלדס, ברגר קינג, KFC וכדומה) הן פחות משתלמות. המחירים אמנם זולים מאשר בישראל אבל יקרים יותר מאשר ארוחות מקבילות במסעדות מקומיות, כשבאזורים התיירותיים המנות גם קטנות ממה שאנחנו רגילים אליו.

שמם של דוכני המזון בתאילנד הולך לפניהם, גם אם נראה שהמדיניות של ממשלת תאילנד נוכחית היא להוציא אותם מהתמונה מסיבות היגיינות – במיוחד בבנגקוק. עדיין תוכלו למצוא גם כיום דוכנים בערים ובאיים השונים של תאילנד, שמציעים בחלקם מאכלים פשוטים אבל טעימים. המחירים הדי מינימליים כאן יכולים לעמוד על פחות מעשרה שקלים לפריט, ולכן הדוכנים יכולים לספק מענה בין הארוחות הגדולות. כמו כן מומלץ להצטייד במוצרי מזון שרוכשים בסופרמקטים הזולים, למשל חנויות

איך חוסכים במהלך טיול ביוון?

יוון מושכת אליה אינספור ישראלים מדי שנה. היא נמצאת במרחק טיסה קצר מאד מישראל, ומציעה מגוון רחב של אפשרויות למגיעים אליה. איי יוון נחשבים לאידיאליים למטרות נופש, עם מספר איים שמושכים ישראלים כבר שנים ארוכות (רודוס, כריתים) ולעומת זאת איים "חדשים" שהפכו ללהיט בשנים האחרונות (מיקונוס או זקינטוס לדוגמא). עיר הבירה היוונית אתונה היא גן עדן לחובבי ההיסטוריה והאדריכלות, בעוד שבחלק הצפוני תמצאו את סלוניקי וכמה מאזורי הטבע היפים של המדינה.

אם אחת מהאפשרויות האלה מושכת אתכם, סביר להניח שתרצו לדעת מהי הדרך הזולה ביותר עבורכם לבקר ביוון. באמצעות הקפדה על מספר דברים בתכנון הטיול, וגם ביעד עצמו, תוכלו לצמצם את העלויות בצורה משמעותית.

טיסות

האמת היא שקשה לספק תשובה חד משמעית לשאלה כמה עולות טיסות ליוון, פשוט כי יש המון שדות תעופה להגיע אליהם: הכל תלוי ביעד הטיול הספציפי שלכם (טיסות לכריתים ולרודוס נחשבות לזולות ביחס לאיים האחרים), במצב של הטיסה הנתונה וגם בתקופה שאתם טסים בה. לא צריכה להפתיע אתכם העובדה שבחודשי הקיץ ובחגים, הנחשבים לאידיאליים לנופש ביוון, המחירים עלולים לעלות מאד. בעונות המעבר תקבלו מחירים נמוכים יותר, אבל לא תמיד מזג האוויר בהם מתאים לנופש על בסיס בטן גב. בחורף היצע הטיסות ליעדים רבים ביוון מצטצמם. המחירים זולים אבל לא תמיד יש מה לעשות ביעד.

מה זה אומר מבחינת המחיר שאתם צפויים לשלם? לא מעט. המחיר לטיסה זולה ליוון יכול להיות כ-250-400 דולר לשני הכיוונים, אבל בעונה יש טיסות שהמחיר שלהן הוא כ-800-900 דולר, או אפילו יותר. קיימת אופציה להוזיל את המחירים בכמה עשרות אחוזים באמצעות טיסת לואו קוסט (פתרון מתבקש בעיני רבים בהתחשב במשך הטיסה הדי מינימלי) או בטיסה עם עצירת ביניים. הבעיה היא שבגלל שיוון היא יעד קרוב, חלק מהיעדים של עצירת הביניים הם לא הגיוניים בעליל ויאריכו עבורכם את הזמן עד להגעה ליעד: נניח טיסה לאתונה דרך לונדון. לכן אנחנו פחות ממליצים על טיסות קונקשן במקרה של יוון, לא משנה עד כמה המחיר שלהן נראה מבטיח בנקודת ההתחלה.

טיסה או חבילת נופש?

השאלה הזו מעסיקה כל אדם הרוצה לבקר באחת ממדינות העולם, והיא נכונה כמובן גם במקרה של טיול ביוון. אנחנו לא ניתן לכם תשובה חד משמעית, כי אין כזו, אבל מההתרשמות שלנו במקרה של יוון גדלים הסיכויים שחבילת הנופש תהיה אטרקטיבית יותר מאשר טיסה ומלון בנפרד. ברור כי ככל שמחיר הטיסה ליעד בתאריך הספציפי גבוה יותר כך חבילות הנופש יכולות לקבל עדיפות.

ליעדים הזולים יותר ביוון ומחוץ לשיא העונה תוכלו למצוא לפערים חבילות נופש של כ-400-500 דולר, סכום שלפעמים נמוך ואפילו משמעותית מאשר טיסות בלבד ליוון. בדיקה של "הל כלול" שנערכה ב-2013 הצביעה על פערים גבוהים מאד לטובת חבילות הנופש, ככל הנראה עקב האינטרס של סוכני הנסיעות לשווק את חבילות הנופש ופחות את הטיסות. סביר להניח שהשתנו מאז הבדיקה לא מעט דברים, כי לאחרונה רואים שמחירי הטיסות להרבה יעדים בעולם יורדים בצורה משמעותית, אבל לא יפתיע אותנו אם גם אתם תיתקלו בהצעות זולות משמעותית של חברות וסוכנויות התיירות. מנגד, כמובן שגם ההיפך הוא בגדר אפשרות. זה אומר שחובת הבדיקה היא עליכם, כשאנחנו ממליצים לברר מה המחירים הצפויים בכל אחד מהמקרים ולהחליט בהתאם.

כדי שתקבלו תמונה כללית, החלטנו לבצע עבורכם בדיקה עבור חבילת נופש בכרתים בתאריכים מבוקשים מאד – סוף השבוע שבין ה-13.7 ל-16.7. ראשית השווינו את מחירי הטיסות בלבד, וראינו שטיסות ישירות מישראל לכרתים דרך אל על, ארקיע או טיסות שכר מוצעות כרגע במחיר המתחיל מ-323 דולר, סכום סביר לכל הדעות. באותם תאריכים ראינו שחבילות הנופש מתחילות מכ-385-400 דולר למקומות פשוטים יחסית: דירות או מלונות של שני כוכבים על בסיס לינה בלבד או לינה וארוחת בוקר. במלונות שלושה כוכבים המחיר עמד על כ-400-600 דולר, במלונות ארבעה כוכבים הוא התחיל מכ-450 דולר והגיע עד לכמעט 700 דולר. במקרה של מלונות חמישה כוכבים ההיצע היה מצומצם יותר, והמחירים נעו סביב כ-500-700 דולר. חשוב לזכור שהמלון לא נמדד רק בדירוג הכוכבים שלו, שתלוי לפעמים בפרמטרים שלא ממש משפיעים על האיכות שלו מבחינת הנופשים. לכן אל תקחו את דירוג הכוכבים כמובן מאליו, ורצוי שגם לא את נסיונות השיווק של אנשי המכירות למיניהם.

אם משווים את חבילות הנופש להזמנה עצמאית של טיסות ומלונות, רואים תמונה מעניינת. מלונות שלושה כוכבים בתאריכים שבדקנו היו לרוב בטווח המחירים של 50-150 דולר ללילה, במלונות ארבעה כוכבים המחיר התחיל לרוב מ-100 דולר אבל הגיע בחלק משמעותי מהמלונות ל-200 דולר ומעלה. רוב מלונות חמשת הכוכבים היו אף הם במחיר של יותר מ-200 דולר ללילה. בבדיקה הספציפית הזו ניתן לראות שחבילת נופש שמרכיבים לבד תעלה לכם משהו כמו 600-700 דולר במקרה של מלון שלושה כוכבים, כ-700-800 דולר במלון ארבעה כוכבים ולפחות 900-1,000 דולר במלון חמישה כוכבים. הבדיקה הזו ספציפית מאד, והנתונים שבה עשויים להשתנות בכל רגע נתון, אבל היא מהווה דוגמא למצב בו נראה שחבילות הנופש הן שצריכות לקבל עדיפות.

יוון היא לא טורקיה מבחינת היצע מלונות הכל כלול, אבל יש מספיק חבילות המשווקות בישראל על פי הרעיון הזה. מלונות הכל כלול נוטים להיות יקרים יותר, כשחבילת נופש בהם עשויה לעלות כ-600-800 דולר. מנגד הם מורידים עד למינימום האפשרי את העלויות הדרושות במהלך הנופש – בעיקר על אוכל ושתייה. לכן ניתן לשקול זאת בחיוב אם אתם מעוניינים בנופש על בסיס בטן גב, בלי שתעזבו את המלון יותר מדי (למעט גיחות מובנות מאליהן לחוף הים הסמוך). מלונות הכל כלול מתאימים בעיקר למשפחות או לזוגות שמחפשים חופשה רומנטית, אבל פחות למי שרוצה לחקור את האזור ביוון בו הוא נמצא, לעשות טיולי יום וכן הלאה.

אוכל

פעם יוון הייתה אחת המדינות הזולות ביותר באירופה. מאז דברים השתנו, בעיקר בעקבות הכניסה של יוון לגוש האירו שהביאה לכך שהמחירים בה התייקרו לעיתים במאות אחוזים, אבל ירדו לאחר מכן עם המשבר הכלכלי העצום במדינה. כיום אין תמונה אחידה של מחירים ביוון. יש מקומות וחנויות שיהיו זולים משמעותית ממה שאתם מכירים, ולעומת זאת אזורים שהמחיר שבהם יהיה יקר.

כדי לסבר את האוזן, מחיר ארוחה די פשוטה במסעדה עומד על משהו כמו 10 אירו בממוצע, בעוד שארוחה במסעדה נחשבת יותר כ-30 אירו. על אוכל מהיר אתם צפויים לשלם מחירים של כ-5-7 אירו, תלוי במקום. מים ייעלו לכם בדרך כלל כחצי אירו לשליש בקבוק, כשהקפה יהיה יותר יקר ויעלה לרוב בטווח שבין 2 ל-3.5 אירו. מהסקירה הזו אפשר לראות שהמחירים ביוון הם בהחלט סבירים בקנה מידה אירופאי (או אפילו ישראלי), אם כי רבים טוענים שפעם הם היו זולים הרבה יותר.

כמו בהרבה יעדים תיירותיים אחרים, גם במקרה של יוון ניתן להוזיל את המחיר המשלמים על האוכל באמצעות ביצוע קניות בסופרמרקטים. גם במקרה הזה אתם צפויים להיתקל במחירים לכאן ולכאן, אבל מי שרוצה לחסוך יעשה זאת בוודאי אם יתבסס על המקומות האלה. מנגד, נראה שזה פוגע מעט בחווייה האמיתית של הטיול בחו"ל. לשיקולכם.

כבר הרבה זמן שאתם לא מצליחים לעמוד בהוצאות הכספיות, מה שמביא לחובות שהולכים ותופחים. אתם אולי ציפיתם שזה יקרה, אבל כשזה מגיע זה כמובן כואב מאוד ומחריד מאוד,  ואכן בשלב מסוים קיבלתם את המכתב שכל אחד היה שמח להימנע ממנו: מכתב שמבשר על כך שנפתחו נגדכם הליכי הוצאה לפועל. בזה הרגע אתם מרגישים שעולמכם חרב עליכם, אבל המציאות היא שגם בתנאים האלה יש דברים שאפשר לעשות כדי לצמצם את רוע הגזירה, לבטל את הסנקציות ולהפוך את המסע המורכב והקשה להחזרת הכספים למעט פשוט יותר. זה בטח לא קל, זה גם משבר כלכלי, ולרוב גם משבר נפשי. אבל אפשר לצאת מזה.

מהי הוצאה לפועל?

על פי ההגדרה הדי בסיסית, הוצאה לפועל היא הליך שנפתח נגד אנשים שניתו נגדם פסק דין ו/או חיובים שדינם כפסק דין, אותם עליו לשלם לגורם אחר. מיד עם פתיחת התיק אמור האדם החייב לקבל הודעה בדואר שמעידה על כך שנפתח התיק. זוהי הודעת אזהרה, בתוכה מצוינים גובה החוב שיש לפרוע, פרטי הזוכים (אלו שאמורים לקבל את הכסף מהחייב) ועוד. לבקשה מצורף סכום תשלום לפירעון. המצב הכי פשוט הוא לפרוע את החוב כמה שיותר קרוב לקבלת ההודעה, מה שימנע מהתהליך להתפתח ומסנקציות להיות מוטלות על אותו אדם. חשוב כבר בשלב זה להדגיש – עיקר החובות נובע מריביות עתק, מסתבר שהריבית על החובות האלו באם החייבים לא משלמים מיד עלולה הגיע למאות אחוזים (בחסות החוק) וזה כולל ריבית, ריבית חריגה, קנסות והחזר הוצאות. אז במקום להסתבך עם כל החובות הענק האלו, צריך לסגור את העניין שהוא עדיין יחסית קטן.

ונניח שלא יכלתם לעשות את זה, לסגור את החוב בשלב המוקדם.  בשלב הזה מתחילה תקופת האזהרה, שנמשכת 20 או 30 יום (על פי מאפייני התיק). בתקופה זו יכול האדם החייב לעשות מספר דברים: התנגדות לחוב, בקשה שיעבור חקירת יכולת (חקירה שתכליתה לראות האם יש לו את סכומי הכסף הדרושים לכיסוי החוב) או הגעה לפשרה עם הזוכה או הזוכים. חקירת יכולת תיעשה לעיתים באופן כמעט אוטומטי כחלק מהתהליך של ההכרזה על חייב כמוגבל באמצעים, או בקשות המוגשות למתן צו לתשלומים. הזכאי עשוי לדרוש אף הוא חקירת יכולת בניסיון לאתר נכסים שכן קיימים אצל האדם החייב, או כדי להפעיל עליו "לחץ מתון" על מנת שיפעול להחזרת החוב (גם אם יש חייבים שמתייחסים לחקירת היכולת כאל תהליך שיכול להאריך את הזמן שעומד לרשותם עקב הקפאת התהליכים המופעלים נגדם).

כן מומלץ לנקוט בשלב הזה באסטרטגיה מסוימת, עם או בלי בעל מקצוע שילווה את התהליך של הוצאה לפועל. הסיבה היא שהפעולות שציינו עשויות להאריך את שעון החול עבור האדם החייב, ואף להביא לעיכוב תהליכים. כל עוד האדם נמצא בתקופת חקירת היכולת, לא ניתן לנקוט נגדו בתהליכים. כך גם במקרה בו מגישים באופן רשמת בקשת התנגדות ל"גזר הדין". מי שרוצה לנקוט בפעולות מסוימות כדי לקבל מרווח נשימה אבל חושש שלא יספיק לעשות זאת בפרק הזמן הנתון, יכול להגיש בקשה להארכת המועד להגשת ההתנגדות. לא כל הבקשות מהסוג הזה תתקבלנה, אבל בהרבה מקרים כן מומלץ לנסות. זו הסיבה שצריך למצוא טיעונים קונקרטיים להגשת הבקשה.

על אילו הליכים מדובר?

ציינו  שנגד אדם חייב על פי ההוצאה לפועל עלולות להיות מוטלות סנקציות שונות ולא נעימות. ההגבלות האלה עשויות להיות על פי בקשת אחד הזכאים או בהחלטת גורם מוסמך אחר, נניח בית משפט. כך למשל לפעמים החשש הוא שהחייב יעזוב את הארץ במטרה להתחמק מהתשלום, כך שעלול להיות מוטל נגדו צו עיכוב יציאה מהארץ (אפילו בתוך תקופת האזהרה). מדובר בסנקציה יחסית קיצונית, שבאה בניגוד מסוים לחירות האדם, ולכן הבקשה תתקבל רק אם יש לה סבירות גבוה.

סנקציה אחרת וחמורה לא פחות היא עיקול, שיכול להיות ממספר סוגים: עיקול לצד ג' (למשל בנק), עיקול מקרקעין (הגבלת בעל נכס מקרקעין להשתמש בו, לממש אותו או לסחור בו), עיקול על הרכב או הסוג הנחשב לנפוץ מכולם – עיקול מיטלטלין (כל נכסי האדם החייב למעט נכסי מקרקעין). וכמובן שיש עוד הרבה מאד הגבלות שתשמחו שלא יטילו עבורכם.

מה שחשוב יותר להדגיש הוא שההגבלות האלה לא חייבות להיות גזירת גורל. האדם החייב על פי ההוצאה לפועל יכול לאורך הדרך להגיש בקשות שונות שישפרו את המצב שלו, אל חלקן התייחסנו כבר ואל חלקן עוד לא. לכל בקשה יש חוקים משלה מבחינת אופי ההגשה שלה, המסמכים הנדרשים והתנאים להגשה, אותם מומלץ כמובן לברר לפני שמתחילים בתהליך. ברוב המקרים יש להגיש את הבקשות בשני עותקים, אבל יש מקרים בהם יש צורך במספר אחר של עותקים: בקשה לאיחוד תיקים לדוגמא תיעשה בהתאם למספר הזוכים, בעוד שבקשה להתנגדות לביצוע שטר מצריכה שלושה עותקים.

עכשיו נסקור בשבילכם כבר בקשות נפוצות. המרכזית בעיני רבים היא איחוד תיקים, במסגרתה מבקשים שכל התיקים נגד האדם החייב יתרכזו במקום אחד – מה שמקל על ההתנהלות של החייב. הבקשה כרוכה בתשלום של 3% מסך החובות בכל חודש, וכדי להגיש אותה ממלאים את טופס 222 וטופס 568.. את הבקשה מגישים בלשכת ההוצאה לפועל בה מתנהלים רוב התיקים של החייב ובלשכה בה התיק ה"שמן" ביותר (אם יש בין הלשכות השונות מספר שווה של תיקים). לבקשה הזו יש להוסיף צילום של תעודת הזהות והספח שלה, שאלון כתב ויתור על סודיות, אישור על הפקדה של ערבות בשיעור של 3% מסך החובות ולעיתים מסמכים נוספים לפי דרישה.

בקשה לגיטימית אחרת היא לביטול הגבלות, וכדי להגשים אותה נדרש טופס 214 שתכליתו עיכוב, ביטול או חידוש הליכים. תחת סעיף 311 בטופס יש לסמן את ההגבלות שנבעו מההליך של הוצאה לפועל שרוצים לבטל: הגבלת חייב לעזוב את הארץ, הגבלה להשתמש בכרטיס חיוב/אשראי, הגבלת ההגדרה שלו כלקוח מוגבל מאד, הגבלה שלו לייסד תאגיד או להיות בעל עניין בתאגיד, הגבלה להחזיק או לקבל רישיון נהיגה והגבלה להחזיק או לקבל דרכון. את הבקשה אפשר להגיש בכל אחת מלשכות ההוצאה לפועל, וגם בפקס או בדואר אלקטרוני. יש צורך לצרף צילום של תעודת זהות (כולל ספח) וגם קבלת על התשלום הראשון שבוצע – בגובה של התשלום החודשי המוצע על ידי החייב ולפחות 150 שקלים.

דוגמא נוספת היא בקשה לביטול ההכרזה על החייב כמוגבל באמצעים,  שנעשית באמצעות טופס 222 (סמנו ב-X את בקשה 116). את הבקשה הזו מגישים בלשכה בה מתנהל התיק הפרטני ממנו יוצאת ההכרזה של האדם כחייב, או תיק האיחוד, ויש לצרף לטופס המצוין צילום של תעודת הזהות וספח.

לצד זה תמצאו בקשות ייעודיות לביטול עיכוב יציאה מהארץ, ביטול פינוי, ביטול חשבון עובר ושב בבנקים, בקשה לביטול עיקול או הוצאת מיטלטלין ועוד. מידע נוסף לגבי כל בקשה תמצאו במדריך הרשמי של הוצאה לפועל לחייבים.

אל תשכחו את הריבית

אפשר למצוא רשויות סבלניות יותר מההוצאה לפועל, כאשר העובדה שהזכאים דופקים על הדלת אינה תורמת מן הסתם לשקט הנפשי. התוצאה היא שמצד אחד חייבים לעשות הכל כדי לשלם את החובות בזמן, אבל מצד שני קשה לעשות את זה – בעיקר במקרה בו מוטלות סנקציות שהופכות את ההתנהלות לקשה יותר. ריבית הפיגורים על איחורים בתשלום החוב, ביחס לפסק הדין הנתקבע, היא תוספת "נכבדת" מאד למחיר שעומדת נכון לעכשיו על כ-7.5% (עם זאת ייתכן מצב בו ריבית הפיגורים תהיה שונה, למשל כאשר החוב אינו נובע מפסק דין אלא כתוצאה משטר או מהמחאה). מיותר לציין שהריבית הזו היא גבוהה יותר מאשר מה שמעניקים בדרך כלל על הלוואות דרך הבנקים או השוק הפרטי, כך שזו יכולה להיות המלצה מועילה כן לקחת הלוואה כדי לעמוד בנטל התשלומים בזמן, ולא לעבור את הדד ליין.

כדי לרכך את רוע גזירת הריבית, אפשר להגיש כאמור בקשת התנגדות או חקירת יכולת. כל התהליכים שהיו נגד האדם יידחו להם עד קבלת ההחלטה לגבי המשך התהליך, כולל ריבית הפיגורים. מומלץ לנסות במקביל להגיע להסדר עם הנושים, שיכול לכלול התייחסות גם לגובה הריבית שיש לשלם על הפיגור. השאיפה היא כמובן להקטין את הריבית כמה שניתן.

טיעון אחר שעשוי להביא לעיכוב הריבית או שהיא מוגדרת כ"ריבית עושקת", לדרוש קיזוז של הריבית בהתאם לנסיבות ספציפיות של המקרה או כחלק מטענת "פרעתי". אלו הם תהליכים די מורכבים שקצרה היריעה מלפרט כאן עליהם, ולכן מומלץ לפנות לאיש מקצוע שיוכל לסייע לכם בהתנהלות הלא פשוטה הזו.

כך משיגים את הפטור המיוחל בהליך הוצאה לפועל

יש אנשים שעבורם מטרת העל בהתנהלות מול רשות ההוצאה לפועל היא קבלת הפטר, שמוגדר כיום כהוראת שעה עד לחודש ספטמבר 2018. העיקרון של מסלול ההפטר הוא שעבור אנשים העומדים בתנאים מסוימים, ייתכן הפטר (פטור מהמשך תשלום החובות). כדי להצטרף למסלול המיוחל הזה צריך לעמוד במספר תנאים:

1. החייב צריך להיות מוגדר כ"מוגבל באמצעים" למשך ארבע שנים רצופות לפחות.
2. סכום החובות שלו בהוצאה לפועל יכול להיות עד 800,000 שקלים.
3. החייב משלם באופן סדיר את צו החיוב בתשלומים בשלוש השנים האחרונות שקדמו למועד הגשת הבקשה.
4. נגד האדם לא מתנהל תהליך של פשיטת רגל, ולא הוגשה בקשה להכריז עליו כפושט רגל.
5. אין לחייב נכסים בעלי ערך שניתן לעקל, לממש או למכור.

את הבקשה להפטר אפשר להגיש באחת משש לשכות ההוצאה לפועל בהן מתנהל מסלול שכזה, כשתנאי מרכזי הוא שהלשכה בה מגישים את הבעיה תהיה הלשכה בה מתנהל תיק האיחוד (אם יש תיק איחוד). יש לציין שאי אפשר לקבל הפטר על חובות מסוג מזונות, חובה שנוצר במרמה, קנס פלילי או מנהלי, משכנתא ועוד.

השלב הראשון הוא הגשת בקשה להפטר באמצעות טופס 55, אותו ניתן למצוא באינטרנט או לקבל בלשכות ההוצאה לפועל. יש למלא את הטופס במלואו ולצרף אליו שאלות בקשת חייב לצו הפטר, תצהיר, כתב ויתור על סודיות (כולם מצורפים לטופס הבקשה) וכן מסמכים תומכים בבקשה המפורטים בסוף הטופס. את הבקשה מורכב יחסית להגיש, על כל הנתונים שצריכים להופיע בה והסעיפים הקיימים בה, ולכן אנחנו ממליצים בפה מלא לעשות זאת אם איש מקצוע (גם אם עד כה החלטתם מסיבותיכם לא לקבל ייעוץ או ליווי מקצועי).

כ-2.5 מיליון תיקים פתוחים בהוצאה לפועל!

מהדוח השנתי של רשות האכיפה והגבייה במשרד המשפטים (הרשות האחראית על מערכת ההוצאה לפועל ועל המרכז לגביית קנסות) עולה כי בסוף שנת 2016 ישנם ­700 אלף חייבים במערכת ההוצאה לפועל, עם כ-2.5 מיליון תיקים פתוחים במערכת. אמנם מדובר על ירידה של יותר ממיליון תיקים מאז הקמת הרשות לאכיפה וגבייה ב-­2009, ועדיין בארץ יש 700 אלף חייבים בהוצאה לפועל – זה נתון לא נתפס, זו שערורייה – אחד ל-12 אנשים בארץ הוא חייב במסגרת הוצאה לפועל.

במרכז לגביית קנסות אגב, יש 445 אלף חייבים. היקף התייקם ירד בשנים האחרונות  במקביל לפעולות שנקטה הרשות – מבצעי הגבייה, הוראת שעה לסגירת תיקים ללא מעש (תיקים לא פעילים), טיוב נתונים בתיקים ישנים ופעולות שננקטו במחוזות השונים במטרה להביא להסדרים בין הזוכים והחייבים.

הרוב הגדול של החייבים הם אנשים פרטיים. בירושלים נרשם מספר החייבים הגדול ביותר – ­60 אלף חייבים. אבל, אחוז החייבים שגרים בירושלים מתוך אוכלוסיית העיר כולה הוא נמוך יחסית – 7% . אחוז החייבים בתל אביב  עומד על 9%. שיעור החייבים הנמוך ביולר נמצא בבני ברק – 3.3%.

המועדון הבא מיועד לאנשים המרבים בטיסות לחו"ל. עד כמה מרבים בטיסות? הם יכולים להשתמש בשירותים של אותה חברת תעופה מספר פעמים בשנה. אותם אנשים ירצו מן הסתם לדעת מה הם יכולים לעשות כדי לצמצם את העלויות של הטיסה – כולל כמובן המרה של רכישות שהם מבצעים באשראי. זוהי בדיוק מטרת מועדון Mileage Plus יונייטד של לאומי קארד, פרי שיתוף פעולה של לאומי קארד ותכנית הנוסע המתמיד של חברת יונייטד.

לאומי קארד Mileage Plus יונייטד מאפשר המרת רכישות בכרטיס לאומי קארד לשדרוגים ולתנאים מיוחדים ב-25 חברות התעופה החברות בברית ה-Star Alliance. ברית זו נחשבת לרחבה מסוגה בעולם, וכוללת חברות דוגמת לופטהנזה, סוויס, יונייטד איירליינס, אייר קנדה, טורקיש איירליינס, אוסטריאן איירליינס, תאי איירוויז ואחרות.

העיקרון כאן הוא שאת השימוש בכרטיס ממירים לנקודות לאומי קארד, אותן ממירים למיילים ובהמשך את המיילים ממירים לשקלים בחברות התעופה. סוג הכרטיס הספציפי של לאומי קארד הוא שמשפיע על כמות הנקודות הנצברת, על פי הטבלה הבאה (מעודכן לחודש מאי 2017):

כדי לבצע המרה של רכישות לנקודות/מיילים צריך להירשם למועדון התעופה דרך לאומי קארד, וכן לתכנית הנאמנות  Mileage Plus באתר יונייטד. את הנקודות ממירים דרך שירות הלקוחות של לאומי קארד, וזה לוקח זמן: בהמרה הראשונה מקבלים את האישור עד שלושה שבועות,, והחל מההמרה השנייה תוך פרק זמן של עד שבעה ימי עסקים.

מה שחשוב להדגיש הוא שמסלול התעופה בא על חשבון מסלול הפינוקים, שהוא לדעתנו המבוקש יותר בקרב לקוחות לאומי קארד. לכן מומלץ לחשוב היטב עד כמה אתם זקוקים לכל אחד מסוגי ההטבות, ולהחליט בהתאם.

מידע נוסף על המועדון תמצאו כאן.

לקריאה נוספת:

רשימת מדריכי כרטיסי אשראי

כרטיס אשראי Flycard – אל על 

מעודכן ל-03/2018

מחירי הדירות ברשות המיסים –  איך מאתרים את המחירים ? האם אלו נתוני האמת? ואיך זה עוזר למוכרים ורוכשים דירות?

רשות המסים השיקה בשנת 2011 (לפני כן זה היה בשלב ניסיוני) את החיפוש אחרי עסקאות לפי אזור מסוים. המערכת הנקראת – "מידע נדל"ן" מאפשרת חיפוש אחרי עסקאות נדל"ן שהיו משנת 1998. מדובר בדיווחים של הרוכש ומוכר הדירה לרשויות המס, ולכן מדובר במחירי אמת, אלא אם הרוכשים והמוכרים לא מדווחים בחוזה על מחיר האמת.

ולמה שהם לא ידווחו על נתוני האמת – יכול להיות שמעורב בעסקה כסף במזומן שלא רוצים לדווח עליו, וכך מפחיתים את מס הרכישה שעל הרוכש לשלם ובהתאמה את מס השבח של המוכר. זה בהחלט קיים, אבל כנראה שבמינון לא גדול במיוחד, כלומר, במבט על כלל העסקאות שנמסרות ומדווחות ברשות המיסים, סביר להניח שהן מייצגות את הסביבה  של המחיר האמיתי.

למחשבון מחירי הדירות

המידע הזה הפך לנגיש לציבור בעקבות עתירה לרשות המיסים ואישור של בית המשפט, והחשיבות שלו גדולה – אם אתם מוכרים דירה או מתכוונים למכור דירה, דרך המערכת של רשות המיסים, תוכלו לדעת כמה אתם צפויים לקבל על הדירה שלכם. אז נכון שלא כל הדירות בבניין הם במחיר זהה, אבל כך תוכלו לקבל בסיס ועליו לעשות את ההתאמות – למשל אם יש לכם מידע על מחיר בקומה הראשונה והדירה שלכם בקומה עשירית, אז מן הסתם שתוסיפו סכום מסוים בגין הקומה הגבוה (תלוי באזור ובפרמטרים נוספים, אך ככלל הפרש של קומה עשוי להתבטא לרוב בתוספת של בין 10 ל-30 אלף שקל). כמו כן, תלוי כמובן בשטח הדירה ומספר החדרים, אך גם אם תמצאו במערכת המיסים דירה שונה בשטח, תוכלו להעריך ממנה את שדווי הנכס שלכם.

ולרוכשי הדירות גם מדובר במידע חשוב במיוחד. מכאן הם יוכלו לגזור אם המחיר שמציעים להם גבוה או נמוך.

אז איך מחפשים ואיך מוצאים מידע במערכת המס? בשלב הראשון נכנסים לאתר המיסים (מיסוי מקרקעין) ל-מידע נדל"ן. כאן תצטרכו למלא פרטים נחוצים  כמו סוג הנכס ומהות העסקה.

סוג הנכס –  דירת מגורים, מגרש, בניין וכו'. אבל כדאי לחפש את הכל (כללי) – אין לכם מה להפסד, והרבה פעמים המידע לא מדויק – כלומר המדווחים יכולים להזין בטעות בניין למרות שזו דירה. ;מהות העסקה (אם לדוגמה מדובר על דירת מגורים אז האם דירה רגילה, דירת קרקע, דירת גן ועוד? – גם כאן, אגב מומלץ להותיר את כל האפשרויות. כמו כן, יש כמובן צורך לפרט את מקום הדירה. אפשר לחפש לפי עיר ורחוב וניתן גם לפי גוש וחלקה – המידע הזה מופיע בפרטי הארנונה, וגם דרך אתר רות המיסים – איתור גוש חלקה

בסיום תצטרכו לחזור על מספר שמופיע בסיום (לצורכי אבטחת מידע), לחצו על חיפוש ותקבלו רשימה של עסקאות במקום שחיפשתם.

החיפוש יכול להיות לאזורים נרחבים (בין גושים שונים, או לכל הרחוב) והוא יכול להיות ממוקד יותר. בכל מקרה, אתם יכולים למקד את החיפוש לפי תאריכים, ולפי טווח מחירים. אפשר גם לחפש לפי מספר חדרים, אבל זה יחסית בעייתי כי מספר החדרים לא בהכרח קשור לשטח הדירה, וגם כל דירה נמדדה ונמדדת אחרת (עם או בלי שטחים משותפים וכו'). צריך בחיפושים לזכור שהמערכת הזו יחסית חדשה – 6-7 שנים, והיא מתייחסת לקרוב ל-20 שנה, אך הדיווח בעיקר בעבר היה שגוי, עמוס בטעויות, ולכן קשה להסתמך עליו, אם כי, ככל שהוא חדש יותר, כך הוא יותר אמין (אם כי טעויות עדיין מתרחשות).

כמו כן, חשוב להבין שלא תמיד משווים תפוזים לתפוזים – חיפשתם דירה ברחוב מסוים ועלו מחירים מגוונים ושונים – אולי בגלל שברחוב יש דירות יוקרה לצד דירות בדמי מפתח.

דוגמה – דירה ברח' הרצל 42  ברמת גן

נניח שאתם מתעניינים לרכוש דירה ברח הרצל 42 ברמת גן – כמה היא צריכה לעלות? נכנסים למערכת החיפוש של רשות המס – מידע נדל"ן רושמים כללי בסוג הנכס ובמהות העסקה, בכתובת מגדירים את הכתובת האמורה, לוחצים חיפוש ומקבלים סדר גודל של 10 תוצאות. מה שמעניין יותר הם כמובן התוצאות המאוחרות – וכאן רואים שבסוף 2014 ובמהלך 2015 היו עסקאות בסך של 1.35 – 1.375 מיליון שקל – אז עברו מעל שנתיים, וצריך לקחת את זה בחשבון (אפשר לבדוק בכמה עלו מחירי הדירות בטווח זה – סדר גודל של 10% פלוס), ואפשר גם לעבור לבניינים צמודים ולנסות לראות מה המחירים שם – מחיר לדירה, ולגזור מחיר למטר רבוע. מה שחשוב לדעת שניתן להיכנס לעסקה של כל דירה ולקבל פרטים נוספים.

למחשבון מחירי הדירות

ההבדל בין מדד מחירי הדירות למדד הדיור

מעודכן ל-10/2018

איך הופכים בניין לבית מלון? ואיך זה מסתדר עם הכוונה של הממשלה להגדיל את היצע הדירות?

הביקוש לדירות באזור המרכז, ובמיוחד בתל אביב גבוה במיוחד. המדינה והעיריות אמנם פועלים להגדלת היצע הדירות, לצד, מהלכים להפחתת הביקושים (מצד משקיעים), ועדיין הביקוש עולה על ההיצע. על רקע זה, ההחלטה של עיריית תל אביב מהשנים האחרונות לתת היתר לבנייני מגורים להפוך לבתי מלון, מנוגדת לכאורה לכוונה להגדיל את היצע הדירות. אחרי הכל, הסבה לבתי מלון, מצמצמת את היצע הדירות.

בתל אביב יש מעל 50 בניינים שפועלים כבתי מלון. מדובר בעצם על בנייני מגורים שקיבלו היתר חורג מהעירייה והפכו לבתי מלון. הפיכתם לבתי מלון שקולה לויתור על 1,000 יחידות דיור – ובשעה שהמחירים עולים ויש מצוקת דיור, זה לא ממש נראה נכון, אם כי, יש לומר שהעירייה אמורה לספק את האיזון בין דירות למגורים, תעשייה, משרדים ומלונאות. גם למלונאות יש מקום במרכזי הערים.

ההיתר לבתי המלון ניתן ל-5 שנים, אבל הוא לרוב מתחדש לתקופה נוספות. כעת, בהמשך לתקנה שפרסם משרד האוצר כחלק מהניסיון להוריד את מחירי הדיור, לפיה – אין לאשר שימושים חורגים בנכסים שייעודם מגורים, ואין לחדש היתרים לשימושים חורגים שניתנו בעבר, עשוי להיות שינוי בהמשך קבלת ההיתרים.

התקנה החדשה דורשת מהרשויות המקומיות להחזיר את הנכסים לשימוש למגורים, עם פקיעת התוקף של ההיתר החריג. אבל האם זה יעבור? האם בתל אביב אנו צפויים להסבת בתי מלון בחזרה למגורים, ומאות דירות יחזרו לשוק? עודד גבולי, מהנדס עיריית תל אביב העביר לראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי, מכתב שבו הוא מפרט את הבעיות הקשות של התקנה החדשה. בעירייה מעוניינים להמשיך ולתת לבתי המלון האלו היתר, כשבין היתר הם מסבירים שזה נחוץ לעיר כדי לעמוד בביקוש העולה   לחדרי מלונות, וכן מסיבות אחרות (ראו בהמשך).  בפועל, לא ברור אם יהיה אפשר לעצור את העיריות, כשהרציונל שלהם הוא מאוד פשוט – צריך עוד חדרי מלון וזה לרוב לא פוגע בדירות למגורים שכן זה בא על חשבון משרדים ותעשייה (לרוב, אבל לא תמיד), וכמו כן – בתי המלון האלו דווקא עוזרים לשוק השכירות – הן פוגעים במידה מסוימת (בינתיים מעטה) בדירות המושכרות במסגרת airbnb שהן ללא ספק פוגעות בשוק הדירות במרכז הארץ. זו הסיבה שהעיריות דווקא מעודדות הסבה של בניינים שונים לבתי מלון (מלונות בוטיק), ומספקות היתר חורג למספר גדול של מבקשים.

היקף המבנים שקיבלו היתר לשמש כבתי מלון מסתכמת בסדר גודל של 50 ויותר. מדובר בבתי מלון ברחבי תל אביב לרבות – מלון ניקס השייך לרשת פתאל, השוכן בדרך מנחם בגין פינת הרכבת; מלון רוטשילד 71, מלון מונטיפיורי; וילה ווייט, בשדרות בן ציון, מלון נורמן ברחוב נחמני; אברהם הוסטל, ברחוב הרכבת;  ריינלד האוס, צמוד לבית רומנו.

מה עדיף מגורים או מלונות?

  אז למה עיריית תל אביב מתעקשת להשאיר את המבנים האלו כבתי מלון. ראשית, נראה שזה לא דווקא האינטרס שלה – הבניינים האלו שימשו בחלקם משרדים ותעשייה לפני שהפכו לבתי מלון, והמיסים (ארנונה) גבוה יותר בשימוש הקודם (תעשייה ומשרדים) מאשר בבתי מלון.  הסיבה לטענת העירייה היא פשוטה – צריך יותר חדרי מלונות בעיר. העירייה פשוט מעודדת מלונאות כי יש ביקוש, ואגב – דרך המלונות הלאו נוצרת תחרות לדירות המושכרות דרך Airbnb שהם בפועל בעיה קשה יותר לשוק הדירות (שוק הדירות להשכרה) בתל אביב. בעלי דירות רבים מעדיפם שלא להשכיר לטווח ארוך, ומחליטים להשכיר דרך Airbnb לזמנים קצרים ובעלויות גבוהות (בעיקר לתיירים).

שיקול נוסף של העיריה הוא חוסר הוגנות כלפי בעלי בתי המלון. הכוונה בהסבת הבניין לבית מלון היתה שהמלון יישאר לתקופה ארוכה ולא ל-5 שנים. לא מקימים מלון ל-5 שנים וגם לא ל-10 שנים. ביטול ההיתר יצור בעיה קשה של אמינות ומחויבות מול בעלי בתי המלון שבעצם לוקחים  להם את העסק. זו הסיבה שככל הנראה זה ממש לא יהיה קל להסב בחזרה את בתי המלונות לדירות, ובכלל נראה שהאוצר יורה מהמותן כדי להראות שהוא "דואג" למצוקת הדיור, אבל ככל שחושבים על זה יותר, רואים שחלק מהמהלכיםפ ממש לא יעזור לשוק הדירות.

הסבת משרדים בתל אביב למלונות – מי יכול להסב? ואיך לבצע את ההסבה?

למה לא הופכים עשרות בנייני משרדים ישנים לבנייני דירות?

מלונות בראון בדרך לבורסה; תמוזג לתוך השלד הבורסאי הרודיום

(הכתבה פורסמה ב-2.6.2017)

תגידו מה שתגידו על ההשפעה השלילית של צריכת סוכר על הבריאות שלנו, במציאות אנחנו לא יכולים בלעדיו. הסוכר מוצא את מקומו בהרבה מאד מוצרי מזון שאנחנו רוכשים, כשניתן להוסיף לצד זה סוכר למאכלים ולשתייה. המשמעות היא שכמעט בכל ארון ישראלי תהיה צנצנת או שקית של סוכר, שעשוי להיות כמובן לבן או חום.

אבל כמה בכלל עולה סוכר? בתור צרכנים חכמים אתם כבר יודעים שיש הבדל משמעותי במחירי הסוכר בין המותגים השונים, בין רשתות שיווק שונות ובין סניפים שונים של אותה רשת. כדי להקל עליכם החלטנו להשוות מחירי סוכר לבן של סוגת, שהשליטה שלה בשדה המשחק הזה בולטת. המוצרים שלה ממלאים את המדפים באופן כמעט בלעדי, כשגם המותג הפרטי של שופרסל הוא מבית סוגת.

כך ביצענו את הבדיקה

את הבדיקה עשינו באמצעות מערכת SuperGet המספקת כלים להשוואת מחירים בסופרמרקט וכלי פיתוח. בחרנו מוצר מרכזי מבית סוגת – 1 ק"ג סוכר לבן ארוז בשקית. האבחנה הזו לגבי סוג המוצר חשוב בגלל שמחירי סוכר בשקית נוטים להיות זולים יותר מאשר בצנצנת, גם לגבי אותה כמות סוכר. מצד שני הצנצנת תהיה נוחה יותר עבור רוב האנשים, מתאימה לשימוש רב פעמי ומקטינה את הסיכוי ל"תאונות" (סוכר שנשפך מהשקית לתוך הארון כי מישהו לא סגר טוב). אתם מוזמנים לעשות את השיקולים שלכם לגבי סוג הסוכר שאתם רוצים לקנות.

את ההשוואה עשינו בתאריך 2.6.2017 בין הרשתות שופרסל (על תתי הרשתות שלה), רמי לוי שיווק השקמה, קשת טעמים, פרש מרקט, סטופמרקט, מחסני להב, מחסני השוק, יוחננוף, טיב טעם, חצי חינם, ויקטורי ורשת AM:PM. את המחירים באילת, בה יש פטור במע"מ, הוצאנו מהסקירה.

היכן מתוק יותר לרכוש סוכר?

סוכר לבן סוגת בשקית היה זמין ב-615 שקלים, כשהמחיר היה בהחלט סביר למוצר צריכה כל כך בסיסי: המחיר הזול ביותר שמצאנו היה 2.9 שקלים, והיקר ביותר 5.5 שקלים. הממוצע עמד על 4.3 שקלים. לשם השוואה, אם רוכשים סוכר לבן של סוגת בצנצנת (1 ק"ג) המחיר הזול ביותר היה 4.1 שקלים, היקר ביותר 10.5 שקלים והממוצע 6.9 שקלים. הבדל די משמעותי.

חוזרים לסוכר לבן בשקית, ולרשת הראשונה שבדקנו: ויקטורי. בשני סניפים של הרשת מצאנו את המחיר הזול ביותר שעלה בבדיקה – 2.9 שקלים בסניף שוהם ובסניף שבעת הכוכבים אבו גוש. בשאר סניפי הרשת עלה המוצר 3.9 שקלים. בחצי חינם המחיר התחיל מ-3.9 שקלים בחמישה סניפים, עבר דרך שני סניפים בהם המחיר היה 4.5 שקלים והמשיך עם שלושה סניפים נוספים שגבו 4.9 שקלים. ברשת טיב טעם המחיר בשלושה סניפים (חיפה-קריות, הרצליה-דיילי וכרמיאל) היה 3.9 שקלים, המחיר ברוב הסניפים היה 4.2 שקלים ובחלק מהסניפים 4.5 שקלים.

הרשת הבאה שבדקנו הייתה יוחננוף, בה המחיר היה 3.9 שקלים למעט שני סניפים: סניף זול יותר (סניף חוצות המפרץ בחיפה – 3.5 שקלים) וסניף יקר יותר (נס ציונה – 4.5 שקלים). בכל סניפי יש חסד ויש בשכונה, מבית שופרסל, עמד מחיר סוכר לבן סוגת על 4.9 שקלים. משם המשכנו למחסני השוק, בה גילינו מחיר של 3.9 שקלים בחלק מהסניפים ו-4.2 שקלים ברוב הסניפים. במחסני להב החלוקה הייתה בין סניפים בהם המחיר היה 3.9 שקלים לקצת יותר סניפים בהם הוא היה 4.5 שקלים.

מי שעוצר לקניות בסטופמרקט ישלם 3.3 שקלים על המוצר בסניפי קניון ארנה בהרצליה, שדרות ההסתדרות בחיפה, דרך משה פלימן בחיפה וקיבוץ יגור. בקניון אם הדרך בבית חירות המוצר היה יקר יותר – 4.5 שקלים. בפרש מרקט היה המחיר ברוב הסניפים 4.5 שקלים ובחלקם 3.9 שקלים. על המוצר ברשת קשת טעמים תשלמו 3.9 שקלים, וזה היה גם המחיר ברמי לוי למעט שלושה סניפים: לוד (3.5 שקלים), רחובות (4.5 שקלים) ורמת גן (4.9 שקלים).

מה יש לרשת שופרסל להציע? תלוי באיזה תת רשת. בשופרסל אקספרס המחיר הגבוה יחסית של סוכר לבן סוגת בשקית עמד על 4.8 שקלים, למעט שלושה סניפים שהיו זולים בעשרים אגורות: סניף רבקה גובר ברעננה, סניף אנטוורפן בחיפה וסניף עמק רפאים בירושלים. בשופרסל דיל מצאנו מחיר של 3.5 שקלים ביבנה-הירמוך, מחיר של 3.9 שקלים בנתניה-הדרים ובמתחם ביג בקריית שמונה, מחיר של 4.2 שקלים בנס ציונה, פרדס חנה-כרכור, אריאל וקריית טבעון ומחיר של 4.4 שקלים בשאר הסניפים. בשופרסל שלי המחירים נעו בין 4.5 ל-4.8 שקלים, כאשר רוב הסניפים הם ברף העליון.

הרשת האחרונה בבדיקה שלנו הייתה AM:PM, בה בבדיקות אחרות מצאנו פערים משמעותיים במחירים בין הסניפים. במקרה של סוכר לבן סוגת, התמונה הייתה דומה. בקיבוץ ברור חייל המחיר היה שווה למחיר הזול שמצאנו בישראל (2.9 שקלים). ברוב הסניפים המחיר היה 3.9 שקלים, אבל היו לא מעט סניפים בהם הסכום הדרוש היה 4.4 שקלים, 4.8 שקלים ו-4.9 שקלים. חמישה מסניפי הרשת הציגו את המחיר הגבוה ביותר שמצאנו – 5.5 שקלים בסניפי טיילת בת ים, נס ציונה ושלושה סניפים תל אביבייים (י.ל פרץ, סלומון וקינג ג'ורג').

_____________________

המידע בכתבה זו מתבסס על נתונים שהתקבלו מחברת SuperGET המסדרת את קבצי שקיפות המחירים ומציעה אותם לציבור הרחב. SuperGET עושה כמיטב יכולתה כדי להבטיח את אמינות ואיכות המידע. יחד עם זאת, SuperGET  אינה לוקחת אחריות על טעויות ו/או מידע חלקי שהתקבל מעיבוד קבצי שקיפות המחירים.

כאן תמצאו השוואת מחירים נוספות שעשינו.