הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב נתנה תוקף לפינוי-בינוי בסוקולוב 25-27 במרכז הרצליה. במקום 13 דירות ישנות יעלה מגדל משולב שימושים (מגורים, מסחר ותעסוקה) של 20 קומות עם 140 דירות. אחרי התוקף אפשר להתקדם להיתר בנייה.

המתחם יושב על כ-2.5 דונם, על הציר המסחרי הישן של העיר, בטבעת הראשונה של תחנת המטרו העתידית הרצליה מרכז לפי תמ"א 70. בית טנקוס, אחד המבנים הראשונים של המושבה, לא ייהרס. הוא ישומר ויוסב למסחר ולתעסוקה, והמגדל ייבנה בעורף המגרש. היזמית היא פיריה חברה לבניין, והתוכנית נערכה אצל האדריכלית רחל יונגמן פללר.

תמ"א 70 היא תוכנית המתאר הארצית למטרו. היא מחלקת את הסביבה של כל תחנה לטבעות: ליבה סמוכה לכניסה, טבעת ראשונה עד כ-300 מטר מהתחנה וטבעת שנייה עד כ-800 מטר. בטבעות הקרובות התוכנית מאפשרת צפיפות גבוהה ושילוב של מגורים עם תעסוקה, וזה הבסיס למגדל של 20 קומות על 2.5 דונם. איך קו תחבורה משפיע על מחירי הדירות סביבו נבדק בפרמיית הדירות לאורך הקו הירוק בירושלים.

מעל הרחוב שתי קומות מסד: קרקע מסחרית ומעליה תעסוקה ושימושים ציבוריים. בתוכנית כ-1,300 מ"ר למסחר, כ-700 מ"ר לתעסוקה וכ-500 מ"ר לשטח ציבורי מבונה. מתוך 140 הדירות, 20% יהיו קטנות בין 30 ל-65 מ"ר, ו-25% עד 80 מ"ר. עד 10% יוכלו לכלול דיורית. החניון ייכנס מרחוב הראשונים, ובין סוקולוב לראשונים ייפתח מעבר להולכי רגל.

דיורית היא חדר או כמה חדרים בתוך דירה, עם מטבח, מקלחת ושירותים, שיכולים לשמש משק בית נפרד ולהיות מושכרים. מבחינה קניינית ותכנונית היא חלק מהדירה ולא דירה נפרדת. מינהל התכנון הנחה את מוסדות התכנון לשלב אותה בתוכניות עתידיות.

שאלה: מה קורה כשחלק מבעלי הדירות לא מסכימים?

תשובה: מאז תיקון החוק ב-2021, כששני שלישים מבעלי הדירות במתחם מסכימים לעסקת פינוי-בינוי, אפשר לתבוע בעל דירה שמסרב בלי סיבה סבירה. קודם נדרש רוב של 80%. מי שמסרב בלי סיבה סבירה אחראי כלפי שאר הבעלים לנזק שנגרם להם מהעיכוב. איפה ההתחדשות העירונית מתקדמת ואיפה היא כמעט לא קיימת מוצג בנתוני ההתחדשות העירונית לפי ערים.

עוד בהון: משכנתא ל-40 שנה ומימון של 60% למשקיעים.

מי שמחזיק דירה במתחם כזה בודק קודם את הכסף. היטל השבחה בפינוי-בינוי עומד לרוב על 25% מעליית השווי, ויש ערים שבהן זה יורד ל-0% או עולה ל-50%. דירה ממוצעת בארץ כ-2.4 מיליון שקל, ומשכנתא ממוצעת כ-1.05 עד 1.1 מיליון. אפשר לבדוק כדאיות ב-מחשבון כדאיות פינוי-בינוי ומחיר באזור ב-מחשבון מחירי הדירות.

באותו שבוע אושרו גם מתחמים אחרים. בחיפה, ברנר 20-30 ברמות רמז, 24 דירות ישנות מפנות מקום ל-182 דירות במגדל של 28 קומות ובמבנה של 10. בשדרות, מתחם הפלמ"ח: 139 דירות ב-3 בניינים מול 515 דירות ב-10 מבנים. באילת, מתחם התמרים בשכונת הדקל: 208 דירות ישנות מול 474 חדשות, כולל מגדלים של 25 ו-27 קומות.

השאלה שלי: האם 140 דירות במגדל אחד על 2.5 דונם בסוקולוב באמת מחדשות את הרחוב, או שזה בעיקר מכפיל יחידות ליזם ליד תחנת המטרו.