ריבית המשכנתא בחודש דצמבר ממשיכה לעלות – כך עולה מנתוני בנק ישראל. ריבית המשכנתא הצמודה (הממוצעת) עלתה ל-3.73% לעומת 3.67% בחודש נובמבר. העלייה בריבית הואצה בחצי השנה האחרונה, אך ביחס לשפל לפני שנה וחצי עלתה הריבית ב-1.8%.
הריבית במסלול הפופולארי של 15 עד 20 שנה נושקת כבר ל-4% (3.96%) לעומת 3.93% בחודש הקודם. אגב, לפני כשנה וחצי הריבית היתה מתחת ל-2.3%. במסלול של 20 עד 25 שנה דווקא ירדה הריבית הממוצעת ל-3.99% לעומת 4.02% בחודש הקודם.
גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה בחודש דצמבר, כשהריבית בממוצע עלתה ל-3.28%, לעומת 3.19% בחודש הקודם. הריבית השקלית עלתה בכ-0.8% בשנה האחרונה.
הריבית השקלית על הלוואת לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.48%, לעומת 4.42% בחודש נובמבר. הריבית על משכנתא לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.78% לעומת 4.66% בחודש הקודם. הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה.
כך או אחרת, בדיוני הוועדה המוניטרית בבנק ישראל (הוועדה הקובעת את ריבית בנק ישראל) התייחסו לאחרונה חברי הוועדה לעלייה במחירי הדירות (קצב שנתי של 8.5%), למרות שמסתמנת האטה מסוימת בהיקף המשכנתאות בחודשים האחרונים. בחודש נובמבר היקף המשכנתאות הסתכם בכ-5.2 מיליארד שקל, לעומת 2.8 מיליארד שקל בחודש אוקטובר (בגלל החגים). הגידול בהיקף המשכנתא בנובמבר הוא בעצם חזרה טבעית לקצב של כ-5 מיליארד בחודש, לצד מבצעי סוף שנה של הבנקים. הבנקים למשכנתאות יוצאים במבצעים, לקראת סוף שנה, בהם לרוב מוצעים לציבור ריביות אטרקטיביות יותר. ככה זה היה בשנים שעברו, ולכן לכאורה כדאי לנסות להתמקח על הריביות, אלא שבחודשים האחרונים הבנקים כבר פחות נלחמים על הלקוחות (ראו בהמשך).
למה הריבית עולה?
העלייה בריבית המשכנתא בחודשים האחרונים, מיוחסת, בעיקר ציפיות לעלייה בריבית (בעולם ובהתאמה בארץ) וכן לירידה בתחרות בין הבנקים. במקביל להקטנת החשיפה של הבנקים למשכנתאות דרך מכירת תיקי משכנתאות לגופים מוסדיים, בשטח הבנקים לא נלחמים על כל לקוח, ולא מורידים את הריבית באופן דרמטי, גם כאשר המשמעות היא שהלקוח ייקבל משכנתא בבנק אחר.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: