17% מהתלונות שהוגשו על ידי הציבור על המערכת הנקאית היו בנושאים שקשורים למשכנתאות. כך עולה מדוח של המפקח על הבנקים לשנת 2011. מתוך 6,000 תלונות שהוגשו על ידי לקוחות הבנקים, 1,900 תלונות היו נגד חברות כרטיסי האשראי, וכ-1,000 נגד הבנקים למשכנתאות, או מחלקות האשראי לדיור של הבנקים.
ב-1,300 תלונות מתוך ה-6,000 תלונות נקבע על ידי המפקח שיש בסיס להגשת התלונה, ובמילים של הדוח – נקבעה עמדת מוצדקות לגביהן. אבל מתוכן 26% נמצאו מוצדקות. מהדוח עולה כי בבנק הפועלים ובבנק מזרחי טפחות נרשם שיעור התלונות המוצדקות הגבוה ביותר בתחום המשכנתאות; 38% מהתלונות בבנקים אלו בתחום המשכנתאות נמצאו מוצדקות, בעוד שבבנק לאומי למשכנתאות נמצא ש-26% מהתלונות מוצדקות. עם זאת, נמצא על ידי המפקח על הבנקים שבבנק הפועלים טיפלו כראוי בתלונות. בבנק מזרחי, מנגד, הטיפול בחלק מהתלונות היה לקוי ובסה"כ מקבל הבנק ציון לא מחמיא בטיפול בתלונות – טעון שיפור ניכר.
בנק הפועלים משיק פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) על מדד המניות האמריקני , הדאו ג'ונס.
הפיקדון יהיה שקלי למשך שנתיים ; קרן הפיקדון תהיה מובטחת . במילים אחרות, יש רצפה להשקעה, אבל צריך לזכור שהרצפה הזו היא נומינלית. כלומר היא מבטאת הפסד ריאלי (הפסד ביחס לאינפלציה שתהיה במשך התקופה הזו) והיא מבטאת הפסד אלטרנטיבי (הפסד ביחס לשהקעות אחרות). המחזיקים בפיקדון יקבלו, בתנאים מסוימים, מענק צמוד לדולר. המענק תלוי בביצועים של מדד הדאו ג'ונס – אם המדד יישאר לאורך כל התקופהמתחת לרף עליון של 25% מעל שער הבסיס / שער ההתחלה (בלי לגעת ברף העליון) , המחזיק יקבל מענק שיחושב לפי תשואת המדד בפועל. אם המדד יחרוג מהחסם העליון (או יייגע בו, אפילו פעם אחת במהלך התקופה) הלקוח ייזכה למענק בשיעור של 5% למשך תקופת הפיקדון. אם המדד יירד נראה שהמחזיק יסתפק ברצפה הנומינלית (חשוב לוודא את התנאים מול הבנק בעת ההשקעה). סכום המינימום להפקדה – 20 אלף שקל, ניתן להצטרף עד 3 במאי 2012.
מעודכן ל-12/2016
התחדשות עירונית זה ביטוי נחמד לשני תהליכים שמקבלים תאוצה בשוק הנדל:ן המקומי בשנים האחרונות – פינוי בינוי ותמ"א 38. פינוי בינוי במילים פשוטות, זה להפוך בניין, או שורת בניינים (לרוב בבנייה יחסית נמוכה ובאזורים ישנים) לבניינים חדשים, גבוהים ואיכותיים יותר. תמ"א 38, במילים פשוטות זה לבנות עוד קומה (ולפעמים גם יותר מזה) בבניין קיים במקביל לשיפור יסודות המבנה ועמידתו בתנאים של הרשויות במקרים של רעידת אדמה.
מדריך תמ"א 38 כל מה שצריך לדעת
שני התהליכים האלו, מגדילים את היצע הדירות, אבל בסה"כ מדובר במספרים קטנים ביחס לביקוש הקבוע לדירות (כתוצאה מהגידול הדמוגרפי). על פי ההערכות מדובר על תהליכים שכוללים עד 10,000 דירות חדשות, כאשר זמן הגעתן לשוק יכול להיערך מספר שנים. עם זאת, מדובר בהחלט בדרך להגדיל את היצע הדירות, והמספרים אלו יכולים לגדול משמעותית.
על כל פנים, במסגרת תמ"א 38 , בעלי הדירות צריכים מימון – בניית הקומה הנוספת עולה כסף, וגם אם בסופו של דבר העסקה משתלמת (בעלי הדירות מקבלים על פי הסכם מסוים חלק מהדירות הנוספות בבניין) מסתבר שלעיתים לא פשוט לקבל את המימון הזה. הבנקים למשכנתאות לא מאפשרים קבלת משכנתאות כאשר יש מורכבות ברישום הזכויות על המקרקעין , ואם הקבלן הבונה את הקומות הנוספות רשם הערת אזהרה על כל הנכס, אזי הבנק לא יכול לרשום הערת אהרה/ שטר משכנתא כבטוחה להלוואה.וכך גם במסגרת עסקאות של פינוי בינוי. משקיע שרוצה לרכוש דירה כזו צריך להיות מודע שהקבלן רושם הערת אזהרה בנסח טאבו על כלל הדירות בבניין ולכן קיים קושי לרשום משכנתא על הנכס (המשכנתא ניתנת מול שעבוד הנכס/ הערת אזהרה / שטר משכנתא על הנכס, ואם הקבלן כבר רשם הערה כזו, יש בעיה בקבלת מימון).
כדי לקבל בכל זאת מימון (לנסות לקבל את המשכנתא) ניתן לפעול בדרכים הבאות – ניתן לנסות ולהסיר את הערת האזהרה של הקבלן לפחות באופן זמני עד לרישום הערת אזהרה של הבנק ולאחר מכן השבת הערת האזהרה של היזם. ניתן לנסות ולקבל אישור מהקבלן (אישור משפטי) שהערת האזהרה של הבנק למשכנתאות חזקה יותר (גוברת) על הערת האזהרה של הקבלן. אבל זה לא תמיד פשוט, כאשר בחלק מהמקרים עסקאות פשוט נופלות על העניין המימוני, ובחלק מהמקרים, אגב, היזם מתחייב לארגן את המימון לבעלי הדירות (שרוצים לשדרג וצריכים מימון). אלו שקונים דירה בפרויקט כזה נמצאים במלכוד מסויים, אם כי, בזמן האחרון, במקביל להתפתחות התחום, והניסיון הבנקאי בתחום, יש בנקים שכן מאפשרים מימון בפרויקטים כאלו
מעבר לכך, קיימים גופים ייעודים שמספקים מימון לפרויקטים של תמ"א 38 בעיקר ליזמים, אבל גם לרוכשי דירות. הריבית שהם דורשים אמנם גבוה יחסית ביחס לריבית הבנקאית, אך באין אלטרנטיבה ובהינתן שהרווחיות על הפרויקטי אמורה להיות גבוהה, זה הופך את המימון הזה למשתלם ליזם.
היקף המשכנתאות של כלל הציבור הגיע בסוף חודש פברואר ל-260 מיליארד שקל – כך עולה מנתונים של בנק ישראל. מדובר על עלייה של 1 מיליארד של ביחס לסוף חודש פברואר; נראה כי גם בחודש מארס ואפריל תרשם עלייה בהיקף המשכנתא המצרפית (של כלל הציבור).
העלייה בהיקף המצרפי של המשכנתאות מנוגדת לאשראי הכללי שלוקח הציבור. אשראי זה יורד בחודשים האחרונים על רגע הירידה בקצב הצמיחה והחששות מההאטה בשווקים.
על פי נתוני בנק ישראל ההיקף הכולל של החוב של הציבור לבנקים מסתכם ב-319.7 מיליארד שקל, רובו כאמור – 260 מיליארד שקל חובות בגין משכנתאות.
משכנתאות הזכאים שניתנו במהלך 2011 הסתכמו ב-330 מיליון שקל. כך עולה מנתוני הבנקים לשנת 2011. מדובר בסכום נמוך – גם ביחס לשנים הקודמות וגם ביחס להיקף המשכנתאות הכולל שהסתכם קרוב ל-50 מיליארד שקל.
הסיבה – חוסר כדאיות כלכלית בלקיחת הלוואות לזכאים (הלוואות לדיור). הריבית על הלוואות אלו הסתכמה ב-4% והיתה אף גבוה מהריבית שיכלו הזכאים (זכאי הדיור) לקבל בדרכים הרגילות מהבנקים למשכנתאות.
עם זאת, נראה שזה עומד להשתנות; נראה שהיקף לקיחת משכנתאות של זכאים (משכנתאות של האוצר לזכאים) יעלה בעקבות שיפור התנאים. לאחרונה עודכנו שיעורי הריבית על ההלוואה לזכאים מריבית של 4% לריבית של 3%
מתי כדאי למחזר משכנתא?
מיחזור משכנתא כדאי בהתקיים מספר תנאים – הריבית על ההלוואה שלכם גבוהה יחסית לריבית שקיימת כיום בשוק; סכום ההלוואה הוא משמעותי והזמן הנותר לסיום ההלוואה הוא גם משמעותי.
במצב כזה, כדאי לכם להגיש לבנק למשכנתאות בקשה לקבל את המידע הדרוש לצורך בדיקת כדאיות פירעון מוקדם. הבנק יספק לכם את המידע תוך ימים , ואז תצטרכו לבצע סקר שוק – להשוות את המחירים (להשוות את הריביות על המשכנתא) במקומות נוספים (לצד ההצעה של הבנק הנוכחי).
כאן, תוכלו לקבל את ריבית המשכנתא היום. הריבית שאתם צריכים להתייחס אליה היא הריבית בהתאם לערך והזמן שנותר לתשלומי המשכנתא שלכם. כלומר, אם לדוגמה לקחתם משכנתא ל-15 שנה ועברו מאז 5 שנים, אז כמובן שנותרה לכם תקופה של 10 שנים, והרייבת שאתם צריכים לבחון היא ריבית משכנתא ל-5 שנים.
לפירעון המשכנתא, צריך להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם (זה הרי סכום שתצטרכו לממנו במקביל להחלפת / מחזור המשכנתא) וכן צריך להוסיף עלויות נוספות שיהיו לכם בעת פירעון המשכנתא הקיימת ולקחית משכנתא חדשה. כלומר, היקף המשכנתא שנותר לכם פלוס עמלת פירעון מוקדם והעלויות הנוספות, מסתכמים לסכום המשכנתא החדשה – את הסכום הזה יש לבדוק בהתאם לריבית משכנתא מעודכנת לאותו פרק זמן שנותר, ואז בוחנים את ההחזר החודשי מול ההחזר החודשי הקודם – אם התשלום החודשי במשכנתא החלופית/ עתידית נמוך יותר אז כמובן שהיא עדיפה על המשכנתא הקיימת.
מדריכים וכלים באותו נושא:
מתי כדאי למחזר משכנתא? מקרה מהשטח – איך לחסוך 40 אלף שקל
תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?
מדוחות הבנקים בשנת 2017, 2016 ובכלל בשנים האחרונות עולה כי מחזורי המשכנתא ירדו בצורה משמעותית. הסיבה ברורה – בשנים האחרונות נלקחו משכנתאות בריבית נמוכה מאוד, כך שכדאיות היחזור קטנה – כדי שיהיה כלכלי למחזר, צריך שיהיה קיים פער ריביות וזה לא קיים – הריבית הנוכחית לא גבוהה משמעותית מהריבית בשנים האחרונות
,
הירידה במיחזורים נובעת מכך, שכדאיות המיחזור פחתה. כאשר היריבת יורדת והמגמה נמשכת על פני חודשים ושנים אז קיימת כדאיות כלכלית גבוה למחזר משכנתא – פשוט מקבלים את המשכנתא הממוחזרת בתנאים טובים יותר. אבל המגמה נבלה (כמה כבר אפשר לרדת בריבית), הריבית עכשיו נמוכה, ונראה שרוב הלווים שרצו למחזר כבר מיחזרו. עדיין, יש כנראה לא מעט שמשלמים ריביות גבוהות והם לאט לאט ובהדרגה ממחזרים את המשכנתאות, אבל ההיקפים הגדולים היו במקביל להפחתת הריבית לפני שנתיים ושלוש שנים.
מעבר לכך, על פי הנחיות של בנק ישראל, רק כאשר עושים מיחזור פנימי בתוך הבנק מדווחת העסקה כמיחזור משכנתא. אם המיחוזר נעשה דרך בנק למשכנתאות אחר – כלומר, מחסלים את המשכנתא בבנק מסויים ולקחים משכנתא בבנק אחר, אזי המשכנתא שנלקחה נחשבת משכנתא חדשה ולא מיחזור. ומכאן, שלא ניתן, תחת ההנחייה של בנק ישראל לדעת באמת מה היקף מיחזורי המשכנתא.
דוד ברודט, יו"ר אגוד הבנקים אמר בבטאון הבנקאות ביחס לשוק הנדל"ן – " על רקע נתוני הגידול הטבעי בארץ, צריך לבנות בממוצע 40 אלף דירות בשנה, ולצורך בנייתן דרוש אשראי. אני מאוד מקווה שמחנק האשראי לא יפגע ביכולת של הקבלנים לספק את הביקוש הזה",. ביחס למחירים אמר ברודט, "הביקוש הדמוגרפי השורר בארץ שומר על רמת המחירים בשוק. עם זאת, כאשר לקבלנים אין אשראי זמין , תהיה לכך השפעה. לרוב קבלנים מצטיידים במלאי קרקעות לטווח ארוך, כדי שיוכלו להשלים את שלבי התכנון ואחר כך לבנות. רוב התחלות הבנייה שרואים כיום הן על קרקעות שנרכשו לפני 5-10 שנים. אך כיום היכולת של קבלנים לממן רכישת קרקעות באזורי הביקוש מאוד מוגבלת. את ההשפעה של זה לא נראה בשנתיים-שלוש הקרובות, אבל החל מ-2015 היא צפויה להשפיע על השוק".
בהמשך להחלטתו של נגיד בנק ישראל, פרופסור סטנלי פישר להשאיר את הריבית על 2.5%, סבורים הכלכלנים שלא יהיה מנוס מהעלאת הריבית בחודשים המאורחים יותר של בהמשך להשנה. למעשה, בנק ישראל השאיר את הריבית ללא שינוי שלושה חודשים רצופים וזה למרות שבעבר טען סטנלי פישר שצריך להעלות את הריבית לרמות מקובולות ונורמליות.
בריבית הנוכחית, טוענים רבים, האפשרות שמחירי הדחירות באמת יירדו נמוכה מאוד. יש מתאם בין ריבית נמוכה ללקיחת משכנתאות בעלויות נמוכות ולעלייה (או לפחות יציביותבמחירי הדירות). הדרך העיקרית להילחם במחירי הדירות היא דרך העלאת הריבית – מר פישר מתנער מכך.
כך או אחרת, כלכלני בנק לאומי מעריכים שהריבית בדרך למעלה. " נראה כי בהעדר אירועים חריגים, צפוי במהלך השנה שינוי מגמה ומעבר להעלאה של ריבית בנק ישראל", כותבים כלכלני לאומי, " זאת, הן על רקע סביבת האינפלציה הגבוהה יחסית והן כגורם מאזן לחשש ממדיניות תקציבית מרחיבה מהרצוי אשר תחייב את בנק ישראל לנקוט בריסון מסויים במדיניות המוניטרית", כלכלני לאומי מדגישים כי הריבית הריאלית (שמוגדרת כריבית בנק ישראל בניכוי המדד הצפוי) הינה אפסית; "משמעותה של הריבית הריאלית האפסית היא מדיניות מוניטרית מרחיבה" מסביירם בלאומי, "מדיניות זו הולמת מצב של צמיחה נמוכה מהפוטנציאל. במידה ויגבר החשש מחריגה משמעותית של הגירעון התקציבי גם מיעד ההולם את מצב המשק הנוכחי, תתכנה העלאות ריבית מוקדמות ואולי משמעותיות מאלה המתומחרות כיום בשווקים. בהקשר זה נציין גם את הסיכוניים להאצה בלתי צפויה באינפלציה במהלך חודשי הקיץ ובהם התייקרות נוספת של החשמל וכן אפשרות להעלאת מיסים עקיפים".
בנק מזרחי טפחות משיק פיקדון פומלית – פיקדון לשנה שמאפשר לבחור בין רבית קבועה לריבית משתנה. פיקדון פומלית הוא פיקדון שקלי לשנה המשלם בתום התקופה ריבית בשיעור הגבוה מבין ריבית קבועה של 2% או ממוצע יומי של ריביות בנק ישראל במהלך השנה בניכוי 0.5%. במילים פשוטות, הוא מניב ריבית קבועה של 2%, או ריבית משתנה (בחישוב ממוצע יומי) פחות 0.5%.
בבנק מזרחי טפחות מסבירים שבפיקדון פומלית ניתן ליהנות משני העולמות – "כמו שפרי הפומלית ", מסבירים בבנק, "הוא גם פומלה וגם אשכולית, כך פיקדון פומלית הוא פיקדון שמעניק למשקיעים גם רצפת ריבית של 2% לשנה, וגם נותן למשקיעים ריבית גבוהה יותר במקרה שריבית בנק ישראל תעלה. כל זה מאפשר לחוסכים לחסוך לטווח קצר יחסית של שנה, עם הגנה בריבית של 2% אם הריבית במשק תרד".
תקופת הפיקדון היא כאמור לשנה; הסכום המינימלי להשקעה הוא 20,000 שקל; אין תחנות יציאה על פני התקופה.
פיקדון תפוז – הריבית כבר אטרקטיבית; אבל – האם כדאי?
הרווח הכולל של הבנקים בתחום המשכנתאות בשנת 2011 הסתכם ב-820 מיליון שקל – כך עולה מבדיקת אתר הצרכנות הפיננסית, מהון להון. מדובר בעלייה של 24% ברווח לעומת שנת 2010 בה הסתכמו הרווחים בתחום ב-660 מיליון שקל.
בנק מזרחי טפחות שמנוהל על ידי אלי יונס הוא הבנק הגדול והרווחי בתחום המשכנתאות. תחום זה המנוהל על ידי יעקב רויטר, הרוויח ב-2011 כ-370 מיליון שקל, גידול של כ-27% ברווח ביחס לשנת 2010. הרווח של בנק מזרחי טפחות מהווה קרוב למחצית מרווחי הבנקים בתחום זה. הרווח הזה בהינתן שבנק מרחי טפחות מהווה כשליש מהיקף המשכנתאות מבטא את הרווחיות הגבוה ש הבנק ביחס לבנקרים האחרים – הוא מרוויח יותר מאשר חלקו בהכנסות.
בנק לאומי למשכנתאות הרוויח ב-2011 214 מיליון שקל, עלייה של 23%; בנק הפועלים הרוויח בתחום המשכנתאות 94 מיליון שקל בדומה לשנת 2010; בנק דיסקונט הרוויח 60 מיליון שקל, בנק ירושלים שמנוהל על ידי אורי פז הרוויח 53 מיליון שקל והוא הבנק שהשיג את התשואה להון העצי הגבוה ביותר בתחום המשכנתאות – מעל 16%.
הבנק הבינלאומי המנוהל על ידי סמדר ברבר צדיק הרוויח ב-2011של 22 מיליון שקל;אגוד הרוויח 12 מיליון שקל.
אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי בכלל פיננסים טוען ומדגים (נכון לשנת 2012) שהשכרת דירה היא האפשרות המועדפת כלכלית על פני רכישת דירה. " האם שכירות היא באמת "זריקת כסף" – או אולי להיפך?", שואל ועונה כהנוביץ', "מתווכי דירות מגורים שונאים אמנם להודות בכך, אך בעלות על דירה כרוכה בגרסאות משלה למונח – "לזרוק כסף לפח". ניקח לדוגמה את שוק הדירות למגורים בת"א. דירת 4 חדרים בתל אביב שווה בממוצע על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) 2.125 מיליון שקל. שכירות על דירה ממוצעת כזאת מגיעה על פי הנתונים ל-5,910 שקל בחודש.
"ומכאן, שאם יחליט בעל הבית למכור את הדירה ולהישאר לגור בה כשוכר, ובינתיים להפקיד את הכסף מהמכירה באג"ח ממשלתית בטוחה ל-10 שנים, הוא אמנם ישלם שכר דירה שנתי של 70,920 שקל, אך יקבל תמורת החיסכון סכום שנתי ממוצע של 97,750 שקל (4.6% בסדרת אג"ח שחר). במילים אחרות, אם יחליט בעל הדירה להיות שוכר של אותה הדירה הוא יחסוך כמעט 27 אלף שקל בשנה. בתבנית ההופכית אם הוא יקנה דירה הרי יזרוק לפח מדי שנה 27 אלף שקל.
"כמובן שמדובר בחישוב פשוט שלא מביא בחשבון שיקולים נוספים ופרמטרים חשובים אחרים: כמו לדוגמה – עלויות נוספות שכרוכות בקניית דירה כגון הוצאות התחזוק של דירה, עלויות מיסוי (מס רכישה, מס שבח ועוד) עורכי דין, ביטוחים (שריפה, רעידות אדמה, רטיבות), סיכוני קושי במכירה (נזילות), סיכוני שוכרים ותקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה, למשל בזמן שיפוצים. מצד שני, לרוכשי האג"ח מתווסף בעיקר מס רווח הון של 15%. אם ננסה לשקלל את התוספות הללו ובנוסף ננסה להיות שמרניים מאוד (אפילו מאוד מאוד) לטובת רוכשי הדירות נעשה להם טובה אם נגיד שמדי שנה יזרקו לפח רק 27 אלף שקל. בפועל זה יכול להיות משמעותית יותר מכך".
כהנוביץ' אם כך, לא מוצא היגיון ברכישה על פני השכרה, אלא אם …"בנסיבות אלה נראה כי הסיבה היחידה לקנות דירה היא הציפייה לעליית מחירים: או עליית מחירי השכירות או עליית מחירי הבתים, או שניהם יחד", הוא טוען, "ובכמה צריכים המחירים לעלות כדי שרכישת בית אכן לא תהיה זריקת כסף לפח? בדוגמה של רוכשי הדירה בתל אביב, אלו חייבים לצפות לעליית מחירים בקצב של לפחות 27 אלף שקל בשנה (כ-12% בעשור). עלייה כזו תפצה אותם על אותו כסף שהם זורקים מדי שנה לפח, אלא אם הם מהמרים על זינוק בשכר הדירה החודשי הממוצע בעשר השנים הקרובות בלפחות 38%. כדאי לזכור שיעד האינפלציה הממוצע לעשור נמוך משמעותית משיעור זה ועומד על כ-10.5% בלבד"
הכדאיות בהשכרה לעומת רכישה לגישתו של כהנוביץ' אינה ספציפית לת"א. "בחיפה והקריות לדוגמה, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת על פי למ"ס, עומד על 749 אלף שקל", מפרט כהנוביץ', "החלופה של חיסכון הכסף באג"ח ממשלתית ל-10 שנים מאפשרת לקבל ריבית ממוצעת של 34,463 שקל, או לשלם שכר דירה שנתי של 27,888 שקל (כשאנו מקזזים אלה מול אלה עלויות של שוכרים מול עלויות של רוכשים). כלומר, רוכשי הדירות בצפון בדרך להפסיד 6,500 שקל כל שנה, אלא אם מחירי הדירות או השכירות ימשיכו לעלות ובכך לפצות אותם על ההפסדים הצפויים. אפשרות שלישית היא קונסטלציה מסוימת בין השניים. כלומר, ששכר הדירה יעלה במקביל לעליית מחיר הדירה.
"לכאורה, לא מדובר בציפיות מוגזמות ובטח לאור ההיסטוריה. עלייה של 12% במשך עשור במחירי הנדל"ן נראית סבירה והגיונית לחלוטין ובטח שגם שכר הדירה יעלה במידה מסוימת ויקרב עוד את נקודת האיזון בין קנייה להשכרה.
"לעומת ההימור הסביר, לכאורה, של רוכשי הדירות בתל אביב (ביחס לעליות המחירים העתידיות), יש קבוצה של רוכשים שמהמרת על יותר מזה: קבוצת לוקחי המשכנתאות. קבוצה זו נאלצת לשלם עלויות מימון גבוהות יותר שמרחיקות ממנה עוד את נקודת האיזון לעומת שכירות; ובנוסף ממנפת אותם ומגדילה כך את הסיכון שלהם (לטובה ולרעה). אותה שיטת מינוף שהשיגה עבורם עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים בשנה מעליית שווי הנכס – היא אותה שיטה שמסוגלת גם לרושש אותם ובטח אם יגלו שהם לא מסוגלים לעמוד בהחזרים וחייבים לממש. כאן נכנס אלמנט הפסיכולוגיה – לא לטובת בעלי הבתים, אלא דווקא נגדם. למעשה, הגורם המשמעותי השני אחרי כסף בשאלה אם לקנות או לשכור דירה היא השאלה הפסיכולוגית – בית שאפשר לשפץ בלי לבקש אישור מאף אחד; בית נותן תחושה בטוחה ששום דבר אחר לא נותן, נכס מוחשי שאפשר לישון בו בלילה".
שכירות ארוכת טווח – המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי?
המודל הצ'יליאני נדחה. הכוונה היתה ליישם את המודל הצ'יליאני בתחום החיסכון הפנסיוני כבר בתחילת השנה הבאה. אבל, פרופסור עודד שריג, המנהל את אגףך שוק ההון הביטוח והחיסכון במשרד האוצר, החליט על דחייה של שנה לתחילת 2014. העיכוב, כך מסבירים באוצר, נובע מעיכוב באישור התקנות בכנסת בעקבות לחצים שהפעילו הגופים המוסדיים.
המודל הצ'יליאני שנקרא גם המודל החכם (חכ"ם) – חיסכון כספי מותאם, מאפשר לחוסכם לפנסיה להתאים את החיסכון לנתונים ולמאפיינים הספציפיים שלהם לרבות גיל החוסך. למעשה, מדובר על התאמת הסיכון בתק ההשקעות הפנסיוני לגיל החוסך וזה כמובן חשוב ביותר – זה מונע מחוסכים וותיקים שמתקרבים לפנסיה לקחת סיכונים וההיפך – מאפשר לחוסכים צעירים לקחת סיכונים גדולים יותר (להיות עם משקל גבוה יותר במניות). המצב הנוכחי הוא שכולם חוסכים ביחד – צעירים ליד כאלו שמתקרבים לפניסה, ואין למעשה הרכב שונה, תיק שונה, סיכון שונה לכל קבוצת גיל. המסלולים כיום מכילים מניות לצד אג"ח חברות, אג"ח מדינה והשקעות לא סחירות נוספות ללא קשר כאמור לגילו של החוסך ולצרכיו הספציפיים. המודל הצ'יליאני מתאים את הסיכון לגיל ולאופי החוסך ואפשר רק להצר על כך שיישום המודל נדחה.
באגף שוק ההון והביטוח שבאוצר שקדו בשנתיים האחרונות על גיבוש מודל מתאים לחיסון כספי מותאם (חכ"ם) ובמסגרת זה הגופים מוסדיים התבקשו להקים מסלולי השקעה נפרדים עבור חוסכים בשכבות גיל שונות. כמו כן, יצטרכו הגופים המוסדיים לשכלל את המודל למאפיינים נוספים לרבות – מצבו הכלכלי של החוסך (יכולת השתכרות, ונכסים), העדפות סיכון ועוד.
באוצר אמרו בעבר שהמודל הצ'יליאני גובש בעקבות כשלים קיימים בניהול ההשקעות של כספי החיסכון הפנסיוני אשר באים לידי ביטוי בכך שניהול ההשקעות נעשה במשותף לכל החוסכים, מבלי לקחת בחשבון את מאפייניהם השונים. ואם כך, אז למה לא טרחו באוצר להיערך בהתאם ולהקדים את היישום של המודל הצ'יליאני?
חיסכון פנסיוני לפי קבוצת גיל – מה זה? והאם החיסכון שלי מתאים לגיל שלי?