מה זה באמת עובד? חוץ מזה שמדובר בקוריוז , האם שמות של פירות לפיקדונות גורמים ללקוחות להתלהב ולהשקיע. בבנק מזרחי חושבים שכן, והם ממשיכים בהשקת פיקדונות בשמות פירות. אחרי שהשיקו את רימונים ואת ליצ'י ולאחרונה גם את קוקוס הם משיקים את פומלית.
השמות, קשורים איכשהו לרעיון שעומד מאחורי הפיקדון. הנה עכשיו, הרעיון שעומד מאחורי שמו של פיקדון הפומלית הוא שכפי שהפומלית שהיא שילוב של פומלה ואשכולית משלבת את הטוב שבפומלה עם הטוב שאשכולית וכך נוצר שילוב מנצח – פרי עסיסי ומתוק במיוחד, כך הפיקדון פומלית של מזרחי טפחות משלב בין שני מסלולים ו"לוקח" את הטוב מבין כל אחד מהמסלולים האלו כדי ליצור כלי מנצח. פיקדון הפומלית משלב בין המסלול הקבוע (ריבית קבועה) לבין המסלול המשתנה (מסלול של פיקדון עם ריבית שמשתנה בהתאם לריבית בנק ישראל).
איך עושים את זה, איך משלבים בין שני המסלולים? הפיקדון פומלית מבטיח למשך תקופת החיסכון (שנה) ריבית קבועה של 2% (זה המסלול הראשון), אך מעבר לכך המשקיע יכול לקבל תשואה נוספת באם בנק ישראל יעלה את הריבית, כלומר כתלות בריבית המשתנה במשק (זה המסלול השני). המחזיקים בפיקדון יקבלו בתום התקופה לחשבון העו"ש שלהם, מענק/ ריבית בשיעור הגבוה מבין שתי האפשרויות שלהלן – ממוצע יומי של ריביות בנק ישראל, שתפורסמנה במהלך השנה, בניכוי מרווח ידוע מראש (0.5%) או ריבית קבועה בשיעור של 2%. במילים פשוטות, נכון לעכשיו כשהריבית היא 2.5% יש מעין אדישות בין המסלולים (המשתנה והקבוע). אבל, אם הריבית תעלה (וזה מה שמעריכים בשוק), אזי המחזיק בפיקדון יקבל ריבית העולה על 2% (לפי שקלול של מספר הריבית בהתאם למספר הימים).
סכום ההפקדה המזערי הוא 20 אלף שקל, והחיסרון של הפיקדון (בדומה לפיקדונות אחרים) – לא ניתן למשוך את הכסף במשך התקופה (הכסף סגור למשך שנה).
מה זה פיקדון? מה זה פיקדון מובנה? מה ההבדל בין פיקדון לחיסכון? הקלק כאן לקבלת מדריך פיקדון
44% ממשפרי הדיור עדיין לא הצליחו למכור את דירתם הקודמת – כך עולה מבדיקה של משרד האוצר. הבדיקה הזו, במילים פשוטות, מוכיחה את מה שעולה מהשטח – משפרי הדיור נתקעו עם דירות, על רקע הקיפאון בשוק הדירות למגורים, הציפייה להתייצבות מחירים ואף לירידת מחירים והמחאה החברתית. משפרי הדיור שרכשו דירה חדשה, ציפו למכור את דירתם הקיימת במחיר מסוים , אך בפועל הם לא מקבלים את המחיר לו ציפו. בינתיים, הם משלמים ריבית גבוה במידה והם לקחו הלוואת גישור, בינתיים המחירים לא עולים, אלא לרוב מתייצבים ואפילו יורדים. מהניתוח של משרד האוצר עולה כי קיימות 15 אלף דירות שעדיין עומדות למכירה למרות שהן הוצעו למכירה עוד בשנים 2010, 2011. שיעור הדירות בהמתנה מסך העסקאות בחודש מארס 2012 היה 40% (מתוך סך של 7,000 עסקאות).
חיסכון לפנסיה (חיסכון פנסיוני) יכול להיעשות במספר מסלולים – במסלול קופות גמל (מסלול נחות בינתיים כתוצאה מהטבות מס במסלולים אחרים); במסלול קרנות פנסיה (שבו לרוב י דמי הניהול נמוכים, אך אין ביטחון לגבי הפנסיה החודשית) ובמסלול של ביטוחי חיים / ביטוחי מנהלים (שבהם דמי הניהול יחסית גבוהים, אבל יש ביטחון גבוה יותר לגבי הפנסיה החודשית). אלא שמסתבר שגם בביטוחי חיים / ביטוחי מנהלים יש חשש שהפנסיה החודשית תקטן.
החיסכון השוטף לפנסיה (גם מכספי העובד וגם מכספי המעביד) אמור להבטיח בעת הפרישה רמת חיים נורמלית לחוסכים. החיסכון הזה לצד החיסכון של כל החוסכים בפנסיה אמור לשרת את כולם בתקופת הפנסיה. איך עושים את זה? מחשבים ומעריכים את שיעור התמותה באוכלוסייה, מעריכים כמה קצבאות חודשיות יש לשלם לפנסיונרים ואז מחשבים כמה פנסיה יקבל כל פנסיונר. המשמעות היא שבקרנות הפנסיה יש ערבות הדדית בין החוסכים – כולם חוסכים בשביל כולם; אולי יהיו כאלו שלא יהנו כמו הממוצע, יהיו גם כאלו שייהנו יותר, אבל מראש מדובר בכספים שישמשו את כולם. ומכאן, שככל שתוחלת החיים עולה אזי ערך הפנסיה יורד, ועל הרקע הזה, קרנות פנסיה גדולות, הקטינו לאחרונה את הפנסיה העתידית. אחרי הכל, הקרנות האלו צריכות להיות מאוזנות – הן לא יכולות לחלק יותר ממה שיש להם.
אלא שכאמור חוסר הביטחון לגבי גובה הקצבה תקף גם לביטוחי המנהלים / ביטוחי החיים. הביטחון לגבי הקצבה החודשית בביטוחים שהחלו אחרי 2001 קיים רק במסלולים שבהם יש התחייבות על 240 חודשים בפנסיה (20 שנה) ובהם לא ניתן להעביר את הפנסיה לבן או בת הזוג במקרה של פטירה. מעבר לכך, מעבר מהמסלול הזה למסלול אחר יתבטא בעליית המקדם, ובמילים אחרות, בהקטנת הפנסיה החודשית (הקטנה שיכולה להיות משמעותית). ביתר המסלולים אין התחיבות על מקדם קבוע, משמע אין התחייבות על קצבה קבועה.
17% מהתלונות שהוגשו על ידי הציבור על המערכת הנקאית היו בנושאים שקשורים למשכנתאות. כך עולה מדוח של המפקח על הבנקים לשנת 2011. מתוך 6,000 תלונות שהוגשו על ידי לקוחות הבנקים, 1,900 תלונות היו נגד חברות כרטיסי האשראי, וכ-1,000 נגד הבנקים למשכנתאות, או מחלקות האשראי לדיור של הבנקים.
ב-1,300 תלונות מתוך ה-6,000 תלונות נקבע על ידי המפקח שיש בסיס להגשת התלונה, ובמילים של הדוח – נקבעה עמדת מוצדקות לגביהן. אבל מתוכן 26% נמצאו מוצדקות. מהדוח עולה כי בבנק הפועלים ובבנק מזרחי טפחות נרשם שיעור התלונות המוצדקות הגבוה ביותר בתחום המשכנתאות; 38% מהתלונות בבנקים אלו בתחום המשכנתאות נמצאו מוצדקות, בעוד שבבנק לאומי למשכנתאות נמצא ש-26% מהתלונות מוצדקות. עם זאת, נמצא על ידי המפקח על הבנקים שבבנק הפועלים טיפלו כראוי בתלונות. בבנק מזרחי, מנגד, הטיפול בחלק מהתלונות היה לקוי ובסה"כ מקבל הבנק ציון לא מחמיא בטיפול בתלונות – טעון שיפור ניכר.
בנק הפועלים משיק פיקדון מובנה (סטרקצ'ר) על מדד המניות האמריקני , הדאו ג'ונס.
הפיקדון יהיה שקלי למשך שנתיים ; קרן הפיקדון תהיה מובטחת . במילים אחרות, יש רצפה להשקעה, אבל צריך לזכור שהרצפה הזו היא נומינלית. כלומר היא מבטאת הפסד ריאלי (הפסד ביחס לאינפלציה שתהיה במשך התקופה הזו) והיא מבטאת הפסד אלטרנטיבי (הפסד ביחס לשהקעות אחרות). המחזיקים בפיקדון יקבלו, בתנאים מסוימים, מענק צמוד לדולר. המענק תלוי בביצועים של מדד הדאו ג'ונס – אם המדד יישאר לאורך כל התקופהמתחת לרף עליון של 25% מעל שער הבסיס / שער ההתחלה (בלי לגעת ברף העליון) , המחזיק יקבל מענק שיחושב לפי תשואת המדד בפועל. אם המדד יחרוג מהחסם העליון (או יייגע בו, אפילו פעם אחת במהלך התקופה) הלקוח ייזכה למענק בשיעור של 5% למשך תקופת הפיקדון. אם המדד יירד נראה שהמחזיק יסתפק ברצפה הנומינלית (חשוב לוודא את התנאים מול הבנק בעת ההשקעה). סכום המינימום להפקדה – 20 אלף שקל, ניתן להצטרף עד 3 במאי 2012.
מעודכן ל-12/2016
התחדשות עירונית זה ביטוי נחמד לשני תהליכים שמקבלים תאוצה בשוק הנדל:ן המקומי בשנים האחרונות – פינוי בינוי ותמ"א 38. פינוי בינוי במילים פשוטות, זה להפוך בניין, או שורת בניינים (לרוב בבנייה יחסית נמוכה ובאזורים ישנים) לבניינים חדשים, גבוהים ואיכותיים יותר. תמ"א 38, במילים פשוטות זה לבנות עוד קומה (ולפעמים גם יותר מזה) בבניין קיים במקביל לשיפור יסודות המבנה ועמידתו בתנאים של הרשויות במקרים של רעידת אדמה.
מדריך תמ"א 38 כל מה שצריך לדעת
שני התהליכים האלו, מגדילים את היצע הדירות, אבל בסה"כ מדובר במספרים קטנים ביחס לביקוש הקבוע לדירות (כתוצאה מהגידול הדמוגרפי). על פי ההערכות מדובר על תהליכים שכוללים עד 10,000 דירות חדשות, כאשר זמן הגעתן לשוק יכול להיערך מספר שנים. עם זאת, מדובר בהחלט בדרך להגדיל את היצע הדירות, והמספרים אלו יכולים לגדול משמעותית.
על כל פנים, במסגרת תמ"א 38 , בעלי הדירות צריכים מימון – בניית הקומה הנוספת עולה כסף, וגם אם בסופו של דבר העסקה משתלמת (בעלי הדירות מקבלים על פי הסכם מסוים חלק מהדירות הנוספות בבניין) מסתבר שלעיתים לא פשוט לקבל את המימון הזה. הבנקים למשכנתאות לא מאפשרים קבלת משכנתאות כאשר יש מורכבות ברישום הזכויות על המקרקעין , ואם הקבלן הבונה את הקומות הנוספות רשם הערת אזהרה על כל הנכס, אזי הבנק לא יכול לרשום הערת אהרה/ שטר משכנתא כבטוחה להלוואה.וכך גם במסגרת עסקאות של פינוי בינוי. משקיע שרוצה לרכוש דירה כזו צריך להיות מודע שהקבלן רושם הערת אזהרה בנסח טאבו על כלל הדירות בבניין ולכן קיים קושי לרשום משכנתא על הנכס (המשכנתא ניתנת מול שעבוד הנכס/ הערת אזהרה / שטר משכנתא על הנכס, ואם הקבלן כבר רשם הערה כזו, יש בעיה בקבלת מימון).
כדי לקבל בכל זאת מימון (לנסות לקבל את המשכנתא) ניתן לפעול בדרכים הבאות – ניתן לנסות ולהסיר את הערת האזהרה של הקבלן לפחות באופן זמני עד לרישום הערת אזהרה של הבנק ולאחר מכן השבת הערת האזהרה של היזם. ניתן לנסות ולקבל אישור מהקבלן (אישור משפטי) שהערת האזהרה של הבנק למשכנתאות חזקה יותר (גוברת) על הערת האזהרה של הקבלן. אבל זה לא תמיד פשוט, כאשר בחלק מהמקרים עסקאות פשוט נופלות על העניין המימוני, ובחלק מהמקרים, אגב, היזם מתחייב לארגן את המימון לבעלי הדירות (שרוצים לשדרג וצריכים מימון). אלו שקונים דירה בפרויקט כזה נמצאים במלכוד מסויים, אם כי, בזמן האחרון, במקביל להתפתחות התחום, והניסיון הבנקאי בתחום, יש בנקים שכן מאפשרים מימון בפרויקטים כאלו
מעבר לכך, קיימים גופים ייעודים שמספקים מימון לפרויקטים של תמ"א 38 בעיקר ליזמים, אבל גם לרוכשי דירות. הריבית שהם דורשים אמנם גבוה יחסית ביחס לריבית הבנקאית, אך באין אלטרנטיבה ובהינתן שהרווחיות על הפרויקטי אמורה להיות גבוהה, זה הופך את המימון הזה למשתלם ליזם.
היקף המשכנתאות של כלל הציבור הגיע בסוף חודש פברואר ל-260 מיליארד שקל – כך עולה מנתונים של בנק ישראל. מדובר על עלייה של 1 מיליארד של ביחס לסוף חודש פברואר; נראה כי גם בחודש מארס ואפריל תרשם עלייה בהיקף המשכנתא המצרפית (של כלל הציבור).
העלייה בהיקף המצרפי של המשכנתאות מנוגדת לאשראי הכללי שלוקח הציבור. אשראי זה יורד בחודשים האחרונים על רגע הירידה בקצב הצמיחה והחששות מההאטה בשווקים.
על פי נתוני בנק ישראל ההיקף הכולל של החוב של הציבור לבנקים מסתכם ב-319.7 מיליארד שקל, רובו כאמור – 260 מיליארד שקל חובות בגין משכנתאות.
משכנתאות הזכאים שניתנו במהלך 2011 הסתכמו ב-330 מיליון שקל. כך עולה מנתוני הבנקים לשנת 2011. מדובר בסכום נמוך – גם ביחס לשנים הקודמות וגם ביחס להיקף המשכנתאות הכולל שהסתכם קרוב ל-50 מיליארד שקל.
הסיבה – חוסר כדאיות כלכלית בלקיחת הלוואות לזכאים (הלוואות לדיור). הריבית על הלוואות אלו הסתכמה ב-4% והיתה אף גבוה מהריבית שיכלו הזכאים (זכאי הדיור) לקבל בדרכים הרגילות מהבנקים למשכנתאות.
עם זאת, נראה שזה עומד להשתנות; נראה שהיקף לקיחת משכנתאות של זכאים (משכנתאות של האוצר לזכאים) יעלה בעקבות שיפור התנאים. לאחרונה עודכנו שיעורי הריבית על ההלוואה לזכאים מריבית של 4% לריבית של 3%
מתי כדאי למחזר משכנתא?
מיחזור משכנתא כדאי בהתקיים מספר תנאים – הריבית על ההלוואה שלכם גבוהה יחסית לריבית שקיימת כיום בשוק; סכום ההלוואה הוא משמעותי והזמן הנותר לסיום ההלוואה הוא גם משמעותי.
במצב כזה, כדאי לכם להגיש לבנק למשכנתאות בקשה לקבל את המידע הדרוש לצורך בדיקת כדאיות פירעון מוקדם. הבנק יספק לכם את המידע תוך ימים , ואז תצטרכו לבצע סקר שוק – להשוות את המחירים (להשוות את הריביות על המשכנתא) במקומות נוספים (לצד ההצעה של הבנק הנוכחי).
כאן, תוכלו לקבל את ריבית המשכנתא היום. הריבית שאתם צריכים להתייחס אליה היא הריבית בהתאם לערך והזמן שנותר לתשלומי המשכנתא שלכם. כלומר, אם לדוגמה לקחתם משכנתא ל-15 שנה ועברו מאז 5 שנים, אז כמובן שנותרה לכם תקופה של 10 שנים, והרייבת שאתם צריכים לבחון היא ריבית משכנתא ל-5 שנים.
לפירעון המשכנתא, צריך להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם (זה הרי סכום שתצטרכו לממנו במקביל להחלפת / מחזור המשכנתא) וכן צריך להוסיף עלויות נוספות שיהיו לכם בעת פירעון המשכנתא הקיימת ולקחית משכנתא חדשה. כלומר, היקף המשכנתא שנותר לכם פלוס עמלת פירעון מוקדם והעלויות הנוספות, מסתכמים לסכום המשכנתא החדשה – את הסכום הזה יש לבדוק בהתאם לריבית משכנתא מעודכנת לאותו פרק זמן שנותר, ואז בוחנים את ההחזר החודשי מול ההחזר החודשי הקודם – אם התשלום החודשי במשכנתא החלופית/ עתידית נמוך יותר אז כמובן שהיא עדיפה על המשכנתא הקיימת.
מדריכים וכלים באותו נושא:
מתי כדאי למחזר משכנתא? מקרה מהשטח – איך לחסוך 40 אלף שקל
תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?
מדוחות הבנקים בשנת 2017, 2016 ובכלל בשנים האחרונות עולה כי מחזורי המשכנתא ירדו בצורה משמעותית. הסיבה ברורה – בשנים האחרונות נלקחו משכנתאות בריבית נמוכה מאוד, כך שכדאיות היחזור קטנה – כדי שיהיה כלכלי למחזר, צריך שיהיה קיים פער ריביות וזה לא קיים – הריבית הנוכחית לא גבוהה משמעותית מהריבית בשנים האחרונות
,
הירידה במיחזורים נובעת מכך, שכדאיות המיחזור פחתה. כאשר היריבת יורדת והמגמה נמשכת על פני חודשים ושנים אז קיימת כדאיות כלכלית גבוה למחזר משכנתא – פשוט מקבלים את המשכנתא הממוחזרת בתנאים טובים יותר. אבל המגמה נבלה (כמה כבר אפשר לרדת בריבית), הריבית עכשיו נמוכה, ונראה שרוב הלווים שרצו למחזר כבר מיחזרו. עדיין, יש כנראה לא מעט שמשלמים ריביות גבוהות והם לאט לאט ובהדרגה ממחזרים את המשכנתאות, אבל ההיקפים הגדולים היו במקביל להפחתת הריבית לפני שנתיים ושלוש שנים.
מעבר לכך, על פי הנחיות של בנק ישראל, רק כאשר עושים מיחזור פנימי בתוך הבנק מדווחת העסקה כמיחזור משכנתא. אם המיחוזר נעשה דרך בנק למשכנתאות אחר – כלומר, מחסלים את המשכנתא בבנק מסויים ולקחים משכנתא בבנק אחר, אזי המשכנתא שנלקחה נחשבת משכנתא חדשה ולא מיחזור. ומכאן, שלא ניתן, תחת ההנחייה של בנק ישראל לדעת באמת מה היקף מיחזורי המשכנתא.
דוד ברודט, יו"ר אגוד הבנקים אמר בבטאון הבנקאות ביחס לשוק הנדל"ן – " על רקע נתוני הגידול הטבעי בארץ, צריך לבנות בממוצע 40 אלף דירות בשנה, ולצורך בנייתן דרוש אשראי. אני מאוד מקווה שמחנק האשראי לא יפגע ביכולת של הקבלנים לספק את הביקוש הזה",. ביחס למחירים אמר ברודט, "הביקוש הדמוגרפי השורר בארץ שומר על רמת המחירים בשוק. עם זאת, כאשר לקבלנים אין אשראי זמין , תהיה לכך השפעה. לרוב קבלנים מצטיידים במלאי קרקעות לטווח ארוך, כדי שיוכלו להשלים את שלבי התכנון ואחר כך לבנות. רוב התחלות הבנייה שרואים כיום הן על קרקעות שנרכשו לפני 5-10 שנים. אך כיום היכולת של קבלנים לממן רכישת קרקעות באזורי הביקוש מאוד מוגבלת. את ההשפעה של זה לא נראה בשנתיים-שלוש הקרובות, אבל החל מ-2015 היא צפויה להשפיע על השוק".
בהמשך להחלטתו של נגיד בנק ישראל, פרופסור סטנלי פישר להשאיר את הריבית על 2.5%, סבורים הכלכלנים שלא יהיה מנוס מהעלאת הריבית בחודשים המאורחים יותר של בהמשך להשנה. למעשה, בנק ישראל השאיר את הריבית ללא שינוי שלושה חודשים רצופים וזה למרות שבעבר טען סטנלי פישר שצריך להעלות את הריבית לרמות מקובולות ונורמליות.
בריבית הנוכחית, טוענים רבים, האפשרות שמחירי הדחירות באמת יירדו נמוכה מאוד. יש מתאם בין ריבית נמוכה ללקיחת משכנתאות בעלויות נמוכות ולעלייה (או לפחות יציביותבמחירי הדירות). הדרך העיקרית להילחם במחירי הדירות היא דרך העלאת הריבית – מר פישר מתנער מכך.
כך או אחרת, כלכלני בנק לאומי מעריכים שהריבית בדרך למעלה. " נראה כי בהעדר אירועים חריגים, צפוי במהלך השנה שינוי מגמה ומעבר להעלאה של ריבית בנק ישראל", כותבים כלכלני לאומי, " זאת, הן על רקע סביבת האינפלציה הגבוהה יחסית והן כגורם מאזן לחשש ממדיניות תקציבית מרחיבה מהרצוי אשר תחייב את בנק ישראל לנקוט בריסון מסויים במדיניות המוניטרית", כלכלני לאומי מדגישים כי הריבית הריאלית (שמוגדרת כריבית בנק ישראל בניכוי המדד הצפוי) הינה אפסית; "משמעותה של הריבית הריאלית האפסית היא מדיניות מוניטרית מרחיבה" מסביירם בלאומי, "מדיניות זו הולמת מצב של צמיחה נמוכה מהפוטנציאל. במידה ויגבר החשש מחריגה משמעותית של הגירעון התקציבי גם מיעד ההולם את מצב המשק הנוכחי, תתכנה העלאות ריבית מוקדמות ואולי משמעותיות מאלה המתומחרות כיום בשווקים. בהקשר זה נציין גם את הסיכוניים להאצה בלתי צפויה באינפלציה במהלך חודשי הקיץ ובהם התייקרות נוספת של החשמל וכן אפשרות להעלאת מיסים עקיפים".
בנק מזרחי טפחות משיק פיקדון פומלית – פיקדון לשנה שמאפשר לבחור בין רבית קבועה לריבית משתנה. פיקדון פומלית הוא פיקדון שקלי לשנה המשלם בתום התקופה ריבית בשיעור הגבוה מבין ריבית קבועה של 2% או ממוצע יומי של ריביות בנק ישראל במהלך השנה בניכוי 0.5%. במילים פשוטות, הוא מניב ריבית קבועה של 2%, או ריבית משתנה (בחישוב ממוצע יומי) פחות 0.5%.
בבנק מזרחי טפחות מסבירים שבפיקדון פומלית ניתן ליהנות משני העולמות – "כמו שפרי הפומלית ", מסבירים בבנק, "הוא גם פומלה וגם אשכולית, כך פיקדון פומלית הוא פיקדון שמעניק למשקיעים גם רצפת ריבית של 2% לשנה, וגם נותן למשקיעים ריבית גבוהה יותר במקרה שריבית בנק ישראל תעלה. כל זה מאפשר לחוסכים לחסוך לטווח קצר יחסית של שנה, עם הגנה בריבית של 2% אם הריבית במשק תרד".
תקופת הפיקדון היא כאמור לשנה; הסכום המינימלי להשקעה הוא 20,000 שקל; אין תחנות יציאה על פני התקופה.
פיקדון תפוז – הריבית כבר אטרקטיבית; אבל – האם כדאי?