בחירת משכנתא היא החלטה קשה - אתם צריכים להחליט על מסלולי המשכנתא שתבחרו, על ההחזר החודשי שלכם, על אורך חיי המשכנתא. אלו החלטות קריטית שישפיעו על התקציב המשפחתי השוטף שלכם במשך שנים. לכן, כדאי להשקיע זמן, כדאי להתייעץ, לא לרוץ ולסגור, שווה להתעכב עוד יום יומיים, העיקר שבסוף תקבלו את המשכנתא האידיאלית.
מעודכן ל-07/2022
היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא
בחירת המשכנתא היא החלטה קשה – אתם צריכים להחליט על מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא), על ההחזר החודשי שלכם, על אורך חיי המשכנתא. אלו החלטות קריטיות שישפיעו על התקציב המשפחתי השוטף שלכם במשך שנים. לכן כדאי להשקיע זמן, כדאי להתייעץ, אולי כדאי לקחת יועץ משכנתא (למדריך שלנו – יועץ משכנתא כדאי?); לא לרוץ ולסגור על משכנתא; שווה להתעכב עוד יום יומיים ויותר, העיקר שבסוף תיקחו את המשכנתא האידיאלית מבחינתכם.
וחשוב להדגיש – משכנתא אידיאלית היא לא בהכרח המשכנתא עם הריבית הנמוכה ביותר. ריבית נמוכה זה חשוב, אבל זה לא הכל. יש חשיבות גדולה לתמהיל – מהם מסלולי המשכנתא? כמה בריבית קבועה וכמה בריבית משתנה? לאיזה תקופות המסלולים? עד כמה הם גמישים וניתנים לפירעון? כל אלה הן שאלות חשובות כי משכנתא זה לא זבנג וגמרנו. אתם צריכים לעקוב אחרי המשכנתא שלכם בהמשך הדרך, ולהתאים אותה למצבכם. אם יש לכם קושי לשלם את המשכנתא (שכר נמוך יותר, הוצאות גדולות יותר), אתם יכולים למתוח את המשכנתא לעוד כמה שנים ולהקטין את ההחזר החודשי. אם אתם חוששים שהריבית תעלה ואתם רוצים לישון בשקט – כנראה שכדאי לכם להעביר חלק מהסכום של המשכנתא למסלול בריבית קבועה (להגדיל את המרכיב הקבוע).
אז משכנתא זה לא רק ריבית, אבל כמובן שהריבית היא פקטור חשוב. איך לבחור? אפשר להיעזר ביועצים בבנקים, אפשר לבחור יועץ חיצוני או מומחה במשפחה – תמיד יש מישהו במשפחה שמבין בעניינים האלו. אפשר גם להשתמש בחומר מקצועי כמו מדריכים ומחשבונים באינטרנט. במקביל לחיפוש אחרי התנאים הטובים והתמהיל המועדף, ובמקביל לצבירת הידע והמידע על המסלולים השונים (פירוט בהמשך), מומלץ "לשחק" במחשבון המשכנתא. בעזרת המחשבון תוכלו לראות את ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
מסלולי משכנתא
קיימים כיום בשוק עשרות רבות של מסלולים שונים ומגוונים של משכנתאות, וזה הופך את בחירת המשכנתא למורכבת ומסובכת. אבל בסופו של דבר מה שחשוב בבחירת המשכנתא הוא בחינת שלושה פרמטרים – סוג הריבית במשכנתא, האם מדובר בריבית קבועה או בריבית משתנה? בסיס הצמדה – האם המשכנתא צמודה למדד, האם היא תלויה בריבית פריים, או שאין הצמדה? ופריסת התשלומים – האם ההחזר החודשי הוא לפי לוח שפיצר, תשלום קרן וריבית שווה בכל חודש, או שמדובר במסלול של "קרן שווה" שמבטא קרן שווה בכל החזר חודשי ובמקביל ריבית יורדת (מכיוון שהקרן מדי חודש קטנה כך גם הריבית), או שבכלל מדובר (לא שכיח) בהחזרים שנדחים לסוף תקופה – הלוואת בלון, או בדחיות על פני התקופה (גרייס, גישור). כאן, תוכלו לקרוא על החזרים לפי לוח שפיצר וקרן שווה.
את המשכנתא עליכם לקחת כאשר אתם מבינים את שלושת הפרמטרים האלו, ואת היתרונות והחסרונות של כל שיטה. לבסוף, בעיקר מטעמים של פיזור הסיכון, כדאי ומומלץ לקחת משכנתא מגוונת, כלומר לא להתבסס על מסלול אחד שיכול להיות חשוף (למדד, לדולר, לריבית המשתנה) אלא לגוון ולפזר את הלוואת המשכנתא על פני מספר מסלולים. בחירת המשכנתא היא בעצם בחירה במספר מסלולים שביחד מתגבשים לכדי המשכנתא שלכם. ככה זה עובד בשנים האחרונות – נדיר למצוא לווים שלקחו משכנתא במסלול אחד. רוב רובו של הציבור לוקח משכנתא בכמה מסלולים וכך מפזר את הסיכון. נדגים – נניח שאתם צריכים משכנתא בסכום של 750 אלף שקל, ונניח שבחרתם משכנתא בריבית משתנה בסכום של 250 אלף שקל, משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה בסכום של 250 אלף שקל, ומשכנתא צמודה למדד בריבית קבועה בסך 250 אלף שקל. כל המסלולים האלו מתחברים ומהווים את המשכנתא שלכם בסך 750 אלף שקל. אבל מה זה בעצם כל מסלול – מסלול בריבית קבועה?, בריבית משתנה? צמוד למדד? הנה ריכוז המסלולים הנפוצים –
משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה:
הלוואת משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה, היא הלוואה שהריבית עליה ידועה ביום קבלת המשכנתא (הריבית המשתנה נמוכה מהריבית הקבועה), המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן שמתפרסם מדי 15 בכל חודש ומתייחס לחודש העוקב. הריבית על המשכנתא הזו תלויה בריבית בנק ישראל, משמע כאשר הריבית במשק עולה גם הריבית המשתנה עולה. וההיפך – כאשר הריבית במשק יורדת, אזי הריבית על הלוואת המשכנתא יורדת. עם זאת, יש להדגיש כי השינוי בריבית המשתנה בפועל על המשכנתא תלוי במועדי השינוי שנקבעו מראש בעת לקיחת המשכנתא (אחת לתקופה – חצי שנה, שנה, שנתיים). הריבית המשתנה נקבעת על פי עלות הגיוס הממוצעת והיא תלויה גם בנתוני בנק ישראל, לרבות הריבית הממוצעת על המשכנתאות.
כאשר לוקחים משכנתא במסלול כזה, יש להעריך את המדד בשנים הבאות – עליית המדד מבטאת חלק משמעותי מהריבית הכוללת על המשכנתא (מדד בתוספת ריבית משתנה) וכן יש להעריך לאן נושבת הרוח מבחינת הריבית – האם הכיוון הוא למעלה, ואז ההחזרים על המשכנתא שנלקחה יתייקרו בהמשך, או שהריבית צפויה לרדת ואז ההחזרים החודשיים דווקא ירדו. מכאן, שדווקא כאשר ההערכות הן לירידת ריבית בהמשך, המסלול הזה יכול להיות כדאי.
במסלול זה, בדומה למסלולים נוספים שבהם הריבית משתנה, פירעון מוקדם של המשכנתא, אינו כרוך בעמלת פירעון מוקדם.
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה:
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה היא הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא. אפשר לחשוב שהריבית הכוללת על ההלוואה קבועה, אבל זו כמובן טעות – הריבית הכוללת מורכבת מהמדד ומהריבית הקבועה, והמדד כמובן משתנה. המסלול הזה שכיח מאחר שהוא מספק ללווים ביטחון לגבי ההחזרים החודשיים. ההחזר החודשי לא תלוי בריבית במשק, הוא משתנה רק כתוצאה מעליית המדד. במילים אחרות, ההחזר החודשי הריאלי קבוע, ותחת הנחה שגם השכר עולה בדומה לעלייה במדד, אז הרי שבאופן יחסי (ריאלית) תשלומי המשכנתא נותרים יציבים.
ההנחה הזו לא ברורה מאליה, ואם מתעלמים מהעלאת שכר עתידית, במטרה להעריך את התשלומים העתידיים, אפשר להסתמך על מתווה בנק ישראל הרשמי למדד בשנים הבאות – בין 1% ל-3%, וזאת, על פי הערכת הבנק, תהיה ההתייקרות של החזרי המשכנתא. עם זאת, לאחרונה (שנת 2022), בעקבות האצה באינפלציה, מדד המחירים לצרכן עולה בחדות, וקצב האינפלציה בישראל עומד על יותר מ-4%, אבל הציפיות לעתיד מדברות על האטה בקצב האינפלציה לקראת 2023, כך שצריך לעקוב.
מול הביטחון והיציבות שבתשלומים במשכנתא זו, יש גם חסרונות – בתקופה של ירידה בריבית, הלווים לא נהנים מירידה זו; ואם בכל זאת, הלווים מחליטים לפרוע את המשכנתא בריבית קבועה הם ייאלצו לשלם עמלת היוון (עמלת פירעון מוקדם) שיכולה להגיע לסכומים גבוהים (כתלות במרווח בין הריבית הקבועה בהלוואה לריבית הנוכחית).
משכנתא צמודה לשער הדולר/ אירו
מסלול משכנתא צמוד לשער הדולר או לשער האירו מצמיד למעשה את המשכנתא שלקחתם לאחד משערי החליפין האלו, כאשר על קרן המשכנתא הצמודה מתווספת ריבית ליבור בתוספת של בין 1.5% ל-2.5%. ריבית הליבור היא ממוצע הריביות בחמשת הבנקים המובילים באנגליה. הריבית על המשכנתא מתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים כפי שנקבע בהסכם המשכנתא המקורי עם הבנק.
לרוב במסלול זה הריבית נמוכה יותר מהמסלולים השקליים (ולכאורה, ככל שהפער בריביות גדול יותר כך ההלוואות האלו אטרקטיביות יותר), אך אליה וקוץ בה – הריביות הנמוכות יחסית הן סוג של פיצוי על אופיו המסוכן של המסלול. בכל החזר חודשי הלווים משלמים סכום שהוא צמוד לדולר/ אירו וקרן החוב שלהם צמודה לדולר/ אירו, ומכאן שמדובר בהחזרים שעלולים להיות מאוד תנודתיים, בהתאם לתנודות בשערי החליפין, ובהתאמה החוב יכול להיות מאוד תנודתי. מעבר לכך, למה לכם לקחת משכנתא במסלול כזה? האם ההכנסות שלכם צמודות לדולר או לאירו? הרי אין קשר בין ערך הדירה לשער האירו והדולר, ומשכנתא כזו חושפת אתכם לסיכון גבוה אם המטבע יעלה ביחס לשקל, אלא אם יש לכם בהתאמה הכנסות שקשורות לאותו המטבע וצמודות לו.
ניתן לקבל בבנקים למשכנתאות מסוימים גם משכנתאות על מטבעות אחרים. על כל פנים, המשכנתאות האלו יחסית נדירות בגלל הסיכון שמייחסים לתנודות בשערי החליפין.
משכנתא בריבית פריים
ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית בין הבנקים. ריבית זו שנקבעת מדי חודש על ידי בנק ישראל היא הבסיס לקביעת הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות. כאן, תוכלו להרחיב על המושג – ריבית פריים.
משכנתא בריבית פריים היא משכנתא שצמודה לריבית הפריים ומכאן שההחזרים במשכנתא זו יהיו תלויים בהחלטות הריבית של בנק ישראל שמתקבלות מדי תקופה.
יתרונות המסלול – ריבית הפריים נמוכה כאשר הריבית במשק נמוכה, ועדיפה, לרוב, על הריבית הקבועה במסלול צמוד מדד. כלומר, כאשר משווים את הריבית הכוללת (כולל הצמדה) של המסלול הצמוד והקבוע מול מסלול הפריים, למסלול הפריים יש עדיפות ברורה. אבל לפני שקופצים על ההלוואות האלו צריך לזכור שבנק ישראל הגביל את מרכיב ההלוואה המשתנה מסך כל הלוואת המשכנתא, כך שהיא יכולה להיות עד שליש מהיקף ההלוואה ומעבר לכך – אם הריבית במשק עולה, כפי שאומנם קורה בעיצומה של שנת 2022, אז בהתאמה גם ריבית הפריים תעלה ואיתה גם ההחזר החודשי, כך שקיים סיכון מעצם העלייה האפשרית בריבית. מנגד, אם הצפי הוא להורדת ריבית, המשכנתא במסלול זה עדיפה שכן הריבית עליה במגמת ירידה. ועדיין – למרות הסיכון שבעליית ריבית, המרווח בין ריבית המשכנתא במסגרת מסלול פריים (לרוב פריים מינוס 0.4%-0.8%) לבין הריבית הקבועה כה גדול, שאין כמעט משכנתאות שלא לוקחות את מרכיב הפריים עד לגבול המותר.
במסלול ריבית פריים, אין עמלת פירעון מוקדם.
משכנתא בריבית קבועה, לא צמודה למדד
זהו מסלול פופולרי מאוד, שהפך למקובל בתחילת שנות ה-2000. במסלול זה מספקים הבנקים למשכנתאות משכנתאות בריבית קבועה שאינה צמודות למדד (קל"צ = קבועה לא צמודה). המסלול הזה מוצע רק לחלק מההלוואה ולרוב הוא ניתן לתקופות של עד 20 שנה, אם כי ניתן לקחת אותו גם לתקופות ארוכות יותר. בפועל, הריבית בהלוואה זו עולה על הריבית בהלוואה צמודה למדד בריבית קבועה כדי לגלם את המדד הצפוי, אך כל לווה יכול להעריך את המדד הצפוי ומכאן לגזור את המסלול העדיף לו. אם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה עולה על הריבית הקבועה בתוספת האינפלציה הצפויה במשכנתא צמודה, אזי המסלול בריבית קבועה פחות אטרקטיבי מהמסלול של ריבית קבועה עם הצמדה. מנגד, אם הריבית הקבועה במשכנתא לא צמודה נמוכה מהריבית הקבועה והאינפלציה הצפויה במשכנתא עם ריבית קבועה והצמדה, אזי עדיף המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה.
ההחזר החודשי במשכנתא זו הוא קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא – המדד לא משפיע על ההחזרים, שינויים בריבית לא משפיעים על ההחזרים, וזה יוצר ודאות מוחלטת ללווים. המסלול הזה גם מתאים לתקופה שבה הצפי הוא לעליית ריבית. עלייה, אם וכאשר תהיה, לא תשפיע על הריבית במסלול.
מנגד, החסרונות הבולטים של המסלול – עמלת פירעון מוקדם (בחלק מהבנקים למשכנתאות); מגמה של ירידה בריבית עשויה להפוך את הריבית הקבועה ליקרה באופן יחסי לריביות בשוק; ההחזרים בתחילת המשכנתא גבוהים לעומת ההחזרים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה – בגלל שהריבית גבוהה יותר, אבל כמובן שבהמשך תקופת המשכנתא זה מתהפך והתשלומים במסלול זה נמוכים יותר מהתשלומים במשכנתא צמודה עם ריבית קבועה. מה עדיף קבועה צמודה או קבועה לא צמודה (קל"צ)?
ואחרי כל אלה, בחירת המשכנתא לרוב היא מיקס של מספר מסלולים, ככה מקטינים את הסיכון שיש למסלול בודד, ככה לא תלויים לחלוטין במדד המחירים לצרכן, וגם לא מסתכנים בחשיפה לריבית הפריים. מנגד, גם לא מהמרים לחלוטין על ריבית קבועה, שאמנם מספקת ביטחון, אבל היא יקרה מהריבית המשתנה.
פריסת המשכנתא/ ההחזרים לאורך התקופה:
תשלומים לפי לוח שפיצר – תשלום חודשי קבוע
קיימות מספר שיטות להחזיר את המשכנתא. שיטה ראשונה ופופולארית היא לפי לוח סילוקין (לוח תשלומים) שפיצר. בשיטה זו התשלום החודשי הוא קבוע. התשלום החודשי כולל בתוכו מרכיב של החזר קרן ומרכיב של החזר ריבית, כאשר בשנים הראשונות מרכיב תשלום הריבית (מתוך הסכום הקבוע) הוא מהותי יותר מהחזר הקרן; אך מתישהו (במחצית השנייה של ההלוואה) זה מתחלף ומרכיב החזר הקרן הוא הדומיננטי בתשלום.
התשלומים בפריסה כזו אמנם מבטאים תשלום קבוע, אבל צריך לזכור שאם המדד משתנה, הריבית משתנה, הליבור משתנה, אז כמובן שהתשלומים משתנים. התשלום הקבוע הוא התשלום הריאלי, אבל ברגע שיש שינויים בנתוני הבסיס לוח התשלומים משתנה גם כן. עלייה במדד מעלה בהתאמה את כל התשלומים העתידיים בשיעור עליית המדד; שינויים בריבית משליכים מאוד על לוח התשלומים שיחושב ברגע השינוי לפי הריבית המעודכנת.
תשלומים לפי לוח סילוקין "קרן שווה"
שיטת פריסה נוספת שהופכת בשנים האחרונות לפופולארית יותר ויותר היא שיטת הקרן השווה. על פי השיטה הזו משלמים מדי חודש סכום קבוע בגין הקרן כך שמדי חודש הקרן קטנה בגודל התשלום (בעוד שבשיטת שפיצר, התשלום בגין הקרן משתנה על פני התקופה – מתחיל בקטן וגדל לאורך זמן). במקביל לתשלום בגין הקרן, כולל ההחזר החודשי את מרכיב הריבית, כאשר מרכיב זה הולך וקטן עם הזמן, פשוט בגלל שהקרן הולכת ופוחתת. ומכאן, שההחזרים החודשים בגישה זו הולכים ויורדים עם הזמן.
ההחזרים החודשיים בתחילת הדרך בשיטת הקרן השווה גבוהים יותר מאשר ההחזרים בלוח שפיצר, ובפועל, ניתן לעשות טרייד אוף/ החלפה בין גובה ההחזרים לתקופת המשכנתא, כך שמי שיכול לשלם את התשלומים הגבוהים בתחילת הדרך בקרן שווה, אולי יעדיף את שפיצר באותם סכומים בתחילת הדרך, ואז המשכנתא שלו תהיה קצרה יותר.
תשלומים לפי לוח סילוקין "בוליט"
פריסה בוליט מתאימה למי שצריך מימון ביניים – לתקופה שבין רכישת דירה חדשה ומכירת הדירה הקיימת (או מימוש של נכסים מסוימים – חיסכון, קופות גמל וכו'). בהלוואת ביניים/ הלוואת גישור הלווים לרוב משלמים מדי חודש את הריבית בלבד.
גרייס/ דחיית תשלומים
בהלוואות גרייס/ דחיית תשלומים, הלווה והמלווה מגיעים לסיכום על דחיית חלק או כל התשלומים על המשכנתא לתקופה מסוימת (לתקופת גרייס – תקופת חסד); לרוב זה קורה על רקע מצוקה פיננסית של הלווה, והמלווה מעדיף ללכת לקראת הלווה, אחרת לא בטוח שהוא בכלל יראה את הכסף. המשכנתא ממשיכה לצבור ריבית והצמדה בתקופת הגרייס.
הלוואת בלון
הלוואת בלון היא הלוואה שמשולמת רק בסוף הדרך. לאורך חיי ההלוואה אין תשלומים כלל, ובסוף התקופה הלווה מחזיר את הקרן ואת הריבית שנצברה. ההלוואה הזו ממש לא נפוצה בעת בחירת המשכנתא/ לקיחת משכנתא. סוג אחר של בלון הוא תשלומים שוטפים של הריבית וקרן בסוף התקופה. ראו הרחבה על הלוואת בלון.
איך בוחרים משכנתא?
כאמור, בחירת המשכנתא היא לא עניין פשוט – באיזה מסלול או מסלולי משכנתא לבחור? לאיזו תקופה לקחת את המשכנתא? מה יהיו ההחזרים החודשיים? שאלות חשובות שישפיעו על התכנון הפיננסי והתקציב השוטף שלנו בשנים הבאות, אבל אין תשובות חד משמעיות. אף אחד לא נביא; אף אחד לא יודע בוודאות איזה מסלול עדיף ולכן כדאי ומומלץ לפזר סיכונים, לבחור תמהיל של מסלולים שונים צמודים ולא צמודים; תמהיל כזה מקטין את הסיכון שבחשיפה למסלול של ריבית משתנה שעשויה לעלות, מקטין את החשיפה למדד אם המדד יעלה. הפיזור צריך גם להיות בסוג הריביות – קבועות לעומת משתנות. ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה וידועה לאורך כל חיי המשכנתא, ובאופן הזה החשיפה למדד לא קיימת והחשיפה לשינויים בריבית (כתוצאה משינויים בריבית הבסיס על ידי בנק ישראל) לא קיימת. מסלול בריבית קבועה, לצד מסלול בריבית משתנה לצד מסלולים צמודים עדיין לא מבטיחים את המסלול הכלכלי ביותר, אבל הם מבטיחים שנת לילה רגועה (עד כמה שאפשר כשיש משכנתא) – אחרי הכל, עשיתם כל מה שיכולתם כדי לפזר את הסיכון; הריבית שאתם משלמים היא אולי לא הנמוכה ביותר, אבל היא גם לא הגבוהה ביותר; הריבית שאתם משלמים היא הפחות מסוכנת מכולן והפחות תנודתית מכולן.
והנה כמה טיפים בבחירת המשכנתא –
– בבחירת הריבית (משתנה או קבועה) תתייחסו לגובה הריבית כיום, אבל גם להערכות בנוגע לשינויי בריבית. כאשר יש צפי לעליית ריבית, עדיפה לרוב ריבית קבועה; כאשר יש צפי לירידת ריבית עדיפה לרוב ריבית משתנה.
– במידה ואתם מעריכים בסבירות גבוהה שתוכלו לבצע פירעון מוקדם (כתוצאה מירושה עתידית, פירעון חיסכון, קרן השתלמות וכו') עדיף להיות במסלולים כמו פריים, ריבית משתנה, מט"ח שבהם אין עמלת פירעון.
– אם אתם סבורים שההכנסה הפנויה שלכם תרד עם השנים (כתוצאה משחיקת שכר, שינויים בהרכב המשפחה ועוד) יכול להיות שעדיפה לכם פריסת קרן שווה שבה התשלומים הולכים וקטנים.
– צריך לתכנן את ההחזר החודשי על פי מה שיהיה בעתיד, אל תתייחסו לנתוני ההווה. מה שחשוב זה ההכנסה הפנויה שלכם בעתיד, ובהסתמך על זה לבחור את המסלולים.
– בדקו את התנאים מסביב למשכנתא – אפשרות לגרייס, אפשרות להקפיא הלוואה, אפשרות להאריך תקופה וכו'.
– פיזור ההלוואה על פני מספר מסלולים – גם פיזור בין ריביות משתנות לקבועות וגם פיזור בין הלוואות צמודות ללא צמודות.
– שווה להתמקח – אחרי שבחרתם את המסלולים, את תקופת ההלוואה ואת יתר הפרטים, תפעילו לחץ כדי להוזיל את העלויות, כדאי מאוד, כל עשירית האחוז מצטברת לכמה אלפים טובים של תשלומים שוטפים.
איך מתמקחים עם הבנק
כאן תוכלו לקבל הרחבה על הטפסים והנתונים שתצטרכו להעביר לבנק במקביל לבחירת המשכנתא (בחירת מסלולי המשכנתא), וכן על השלבים בהתנהלות מול הבנק. אבל, מעבר לחלק הטכני יש עוד חלק חשוב ועקרוני, והוא המשא ומתן מול הבנקים. כאמור צריך להתמקח עם הבנקים. איך עושים זאת? בשלב הראשון, עושים בדיקה במספר מקומות (אפשר וכדאי גם אצל חברות הביטוח) כדי לקבל מידע על הריביות במסלולים שבחרנו. בשלב זה, צריך לנסות להגיע בכל אחד מהבנקים וחברות הביטוח לריביות הנמוכות ביותר, לבדוק אם יש הנחה מסוימת, למשל כתוצאה מהיותנו לקוחות הבנק המסחרי שמחזיק בבנק למשכנתאות, הנחה בגלל השתייכות לוועד עובדים מסוים, לגילדה מסוימת (רואי חשבון, עורכי דין).
זכרו שהריבית שמסרו לכם, היא רק ההתחלה. הבנק יודע שאתם תתחילו במשא ומתן והוא משאיר לעצמו מרווח ביטחון. אחרי שהשוויתם את הריביות בבנקים נוספים, תוכלו לנפנף בריבית הנמוכה ביותר שקיבלתם. לרוב, זה מצליח.
זכרו שלמנהל הסניף יש כוח רב, הוא יכול לתת לכם צ'ופרים קטנים – הנחה בפתיחת התיק משכנתא, ביטול עמלת פירעון מוקדם בעתיד; אבל הכי חשוב לנסות להוזיל את הריבית על המשכנתא. כאן ריבית המשכנתא המעודכנת – זה חשוב, ככה תדעו אם הריבית שאתם מקבלים טובה או לא (יחסית לאחרים), וככה תדעו אם באמת ניתן להתמקח ולהשיג תנאים טובים יותר.
היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא
רוכשים דירה במחיר למשתכן? ככה תיקחו משכנתא – מחיר למשתכן היא תוכנית שהחלה בסוף שנת 2015 והיא הבשורה הגדולה להערכת משרד האוצר לשוק הדירות. לא בטוח שזה יתרום לירידת מחירים גורפת, אבל כן – היא בשורה לרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ויש להם מסתבר שתי הטבות גדולות – הראשונה , הנחה גדולה על המחיר של הדירה (יכול להגיע ל-30%), ומעב רלכך, המשכנתא שם יקבלו תהיה ביחס לערכה הכלכלי של הדירה , והממשעות היא שמרכיב ההון העצמי במשכנתא יהיה נמוך במיוחד (במקרים רבים יהיה ניתן לרכוש דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל)
ריבית משכנתא מעודכנת – ככה תדעו אם הריבית שאתם משלמים סבירה, או שאולי כדאי ( אם אפשר) למחזר אותה ולחסוך הרבה כסף (עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר).
מחשבונים קשורים:
וגם –
נתונים לכאורה סותרים פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש נובמבר 2011. מצד אחד כמות העסקאות גדלה, אך מצד שני היצע הדירות גדל. כל "צד" בחר להביט על חצי הכוס המלאה. ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים דיבר על החזרה של הציבור לשוק הדירות, ומנגד אריאל אטיאס שר השיכון אמר "העלייה במלאי הדירות למגורים שבהקמה היא תוצאה ישירה של הגדלת היצע הקרקעות למגורים בהתאם למדיניות שהתוויתי כדי לענות על הביקוש ולהוריד את המחירים. התוספת של יחידות הדיור בשנה – 4,300 יח"ד למלאי הדירות היא הנתון החשוב ביותר להחזרת שוק הנדל"ן לשפיות".
מעודכן ל-08/2021
ניהול תיקים בפועל נעשה ברוב בתי ההשקעות דרך רכישת קרנות נאמנות, כלומר ניהול דרך קרנות נאמנות. הלקוח אולי מצפה לניהול אישי ובחירה ספציפית של השקעות המיועדות והמתאימות לו, אבל המציאות שונה. זה עדיין לא אומר שזה לא טוב, או לא נכון – במקום לבחור לתיק ההשקעות מניות ואג"ח בוחרים (אחרי שבודקים את הפיזור הנכון ללקוחו בין מכשירים סולידיים למכשירים מסוכנים) את הקרנות נאמנות המתאימות של בית ההשקעות.
ברוב התיקים הקטנים והבינוניים בתי ההשקעות רוכשים קרנות נאמנות של בית ההשקעות. הדרך הזו – ניהול דרך קרנות נאמנות, לגיטימית, אבל מעט בעייתית – בית ההשקעות מנפח את היקף נכסיו (פעם אחת במסגרת ניהול התיקים ופעם שנייה במסגרת קרנות הנאמנות). בדרך הזו בית ההשקעות לכאורה מגדיל את הכנסותיו, אבל חשוב להבהיר – אין כאן כפל דמי ניהול. הלקוח משלם דמי ניהול על קרנות הנאמנות שהם לרוב עולים על דמי הניהול בתיקים עצמם. לדוגמה – נניח שהשקעתם 100 אלף שקל דרך תיק השקעות בבית השקעות ודמי הניהול על התיק הם 0.8%. מנהל התיקים משקיע לכם בקרנות שגובות דמי ניהול של 1.2%. אתם תשלמו את ה-1.2% ולא את ה-0.8%. כלומר, זה אולי יותר מאשר דמי הניהול של תיק ההשקעות, אבל זה לא כפול.
מעבר לכך, ברכישת קרנות נאמנות דרך תיקים אין עמלת הפצה לבנקים. כלומר בית ההשקעות חוסך את התשלום הזה לבנקים, ובמילים אחרות מרוויח יותר.
אבל, לא צריך כמובן לפסול את השיטה – ניהול תיקים דרך קרנות נאמנות הוא נכון במהות שלו – אחרי הכל, הלקוח מקבל מה שהוא רוצה, ולרוב זה פיזור על פני אפיקי ההשקעה. קרן של בית השקעות היא סוג של תיק מנוהל, ואם הלקוח מעוניין בהרכבים שונים של תיק (אג"ח לצד מניות, לצד דולר וכו') אפשר להרכיב לו את זה בדיוק דרך קרנות נאמנות, ואולי אין בכלל טעם ליצור לו תיק השקעות עם מניות ואגרות חוב ופיקדונות ספציפיים. מעבר לכך, בהשקעה דרך קרנות יש יתרון מיסוי – מגלגלים למעשה את המס לשנים הבאות (דחיית מס) – הפעולות דרך הקרן עצמה פטורות (מכירת ניירת ערך ברווח פטורה), ורק במימוש הקרן נאמנות עצמה על ידי המשקיע יש אירוע מס, בעוד שאם הכסף היה מנוהל דרך תיק השקעות, הלקוח היה ממוסה בעת מכירת המניה שבתיק.
היקף ניהול התיקים מסתכם בכ-250 מיליארד שקל, רוב הכסף מנוהל לגופים גדולים – חברות, ארגונים, מוסדות ועוד; כ-100 מיליארד שקל מנוהלים ללקוחות פרטיים , הרוב הגדול דרך בתי ההשקעות. סדר גודל של 15% מהסכום הכולל של התיקים מנוהל בקרנות, אבל בהינתן שהתיקים הגדולים כמעט ולא מנוהלים דרך קרנות, מתקבל שחלק משמעותי מהתיקים לפרטיים מנוהל דרך קרנות. בפועל, בתיקים שנחשבים קטנים – עד 1 מיליון שקל רוב הכסף מנוהל דרך קרנות נאמנות.
ניהול תיקים – כל מה שצריך לדעת
בחודש נובמבר 2011 נרשם גידול של 44% במכירת דירות חדשות, בהשוואה לחודש אוקטובר 2011 וירידה של 28% ביחס לחודש נובמבר 2010 – כך עולה מנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). האם זו תחילתה של ההתאוששות בשוק הדירות? מוקדם לקבוע, אם כי כמות הדירות החדשות שנמכרה בנובמבר – 1,420 דירות חזרה לרמה של אמצע השנה.
על פי נתוני הלמ"ס בירושלים נמכרו 233 דירות חדשות, לעומת 97 דירות באוקטובר. במחוז המרכז נמכרו 640 דירות, עלייה נאה של 40% ביחס לחודש אוקטובר.
עוד עולה מנתוני הלמ"ס שהביקוש לדירות (דירות שנמכרו ודירות בבנייה עצמית) גדל ב-4% בחודש נובמבר לעומת אוקטובר. ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים אמר במקביל לפרסום הנתונים, "המספרים תומכים בדיווחי הקבלנים שרוכשי הדירות החלו 'לרדת מהגדר' ולרכוש דירות. הצורך בדירות הוא צורך אמיתי וקיים, ולא ניתן לעצור את הביקוש באמצעים מלאכותיים, בעיקר בתקופה שבה מחירי השכירות עולים".
2.7 מיליארד שקל של משכנתאות הן בפיגור של מעל 3 חודשים - כך עולה מנתונים של בנק ישראל לחודש נובמבר 2011. פיגור של שלושה חודשים מבטא בראייה בנקאית, סיכון גדול שהלווים יתקשו לשלם את החובות. סיכון כזה מחייב התייחסות שונה מצד הבנק, לרבות התייחסות חשבונאית - זהירות ברישום ההכנסות והרווח מעסקאות כאלו, במקביל לרישום
2.7 מיליארד שקל של משכנתאות הן בפיגור של מעל 3 חודשים – כך עולה מנתונים של בנק ישראל לחודש נובמבר 2011. פיגור של שלושה חודשים מבטא בראייה בנקאית, סיכון גדול שהלווים יתקשו לשלם את החובות. סיכון כזה מחייב התייחסות שונה מצד הבנק, לרבות התייחסות חשבונאית – זהירות ברישום ההכנסות והרווח מעסקאות כאלו, במקביל לרישום הגדלה בהפרשה לחובות מסופקים.
על כל פנים, היקף המשכנתאות בפיגור של מעל 3 חודשים מהווה כ-1.3% מסך המשכנתאות הכולל.
דמי הניהול בקרן הנאנות מגדל דיקלה מעו"ף כפליים מסתכמים ב-3.03% בשנה. זה המון, זה לא ריאלי בשוק מניות שמניב בממוצע על פני שנים בין 5% ל-7% בשנה. נכון, מדובר במעו"ף כפליים, הסיכוי לרווח כפול אבל גם הסיכון כפול, ומעבר לכך גם אם נניח שמדובר בתשואה של 10% ואפילו 14% על פני זמן
דמי הניהול בקרן הנאנות מגדל דיקלה מעו"ף כפליים מסתכמים ב-3.03% בשנה. זה המון, זה לא ריאלי בשוק מניות שמניב בממוצע על פני שנים בין 5% ל-7% בשנה. נכון, מדובר במעו"ף כפליים, הסיכוי לרווח כפול אבל גם הסיכון כפול, ומעבר לכך גם אם נניח שמדובר בתשואה של 10% ואפילו 14% על פני זמן, עדיין – דמי ניהול של 3% זה חלק מרכזי מהרווח. מגדל לא לבד – דמי הניהול אצל שורה של מנהלי קרנות נאמנות, בעיקר קרנות בתחומי המניות, עולים על שיעור של 3%. לדעתנו ללא הצדקה!
אתר "הון, מדריכים פיננסים" ימשיך להציג דוגמאות לדמי ניהול מנופחים בקרוב…
שיעור הוספה – מה זה ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?
מגדל קרנות נאמנות מיישרת קו עם התעשייה ומעלה את דמי הניהול ב-0.02%-0.03% בקרנות שהיא מנהלת. העלאה זו מגיעה בהמשך לאיפוס שיעור ההוספה בקרנות. כלומר, מצד אחד מורידים את עמלות הפצה ומצד שני מעלים את דמי הניהול. איפוס שיעור ההוספה מבטא את הרצון של מגדל ושל חברות קרנות הנאמנות האחרות להימנע ממכרז ברוקראז על עמלות קנייה ומכירה בקרנות. ברגע שהם מאפסים את שיעור ההוספה שמבטא את המרווח בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, הלקוח לא משלם בגין הברוקראז ואז כמובן אין מקום למכרז שכזה. החברות העדיפו להישאר עם הברוקראז הקיים ולהעלות במעט את דמי הניהול.
בבית ההשקעות אלטשולר שחם עושים סדר בדמי הניהול – בימים הקרובים יעלו דמי הניהול ב-15 קרנות נאמנות ויירדו דמי הניהול ב-5 קרנות נאמנות. במקביל, יספוג בית ההשקעות את עמלות הקנייה והמכירה (יבטל את שיעור ההוספה).
עידן אזולאי, מנכ"ל אפסילון קרנות נאמנות מעריך שמחירי הדירות באזורי הביקוש לא יירדו, "אני קורא בזמן האחרון שבועת הנדל"ן עומדת להתפוצץ ואני מתפרץ בצחוק", הוא אמר, "המדינה אמנם הפשירה קרקעות אבל במקומות שאנחנו לא מודעים לכך שהם בארץ, זה די מגוחך. ביחס לשוק הדירות בכללותו, אנחנו רואים ביקוש קשיח, מלאי הדירות נותר מוגבל מול גידול גידול באוכלוסייה. מחירי הדירות צפויים לרדת רק אם הממשלה תיזום הקמה ש מוקדי אוכלוסייה בפריפריה תוך פיתוח תשתיות מתקדמות"
דמי הניהול בקופות הגמל אינם קבועים לכולם. עדיין לא כולם יודעים זאת, למרות שזה חשוב לדעת - תתמקחו ותקבלו תנאים טובים יותר. עמית בקופת הגמל של הדס ארזים טוען במסגרת תביעה שהגיש כי הובטחו לו דמיניהול של 0.5% ובפועל גבו ממנו - 1.3%
דמי הניהול בקופות הגמל אינם קבועים לכולם. עדיין לא כולם יודעים זאת, למרות שזה חשוב לדעת – תתמקחו ותקבלו תנאים טובים יותר. עמית בקופת הגמל של הדס ארזים טוען במסגרת תביעה שהגיש כי הובטחו לו דמיניהול של 0.5% ובפועל גבו ממנו – 1.3%. המבוטח, יוסף לינדנר, טוען שמשווקים (סוכנים פנסיונים) של הדס ארזים פנו אליו ובעקבות פנייה זו והבטחת החברה לדמי ניהול של 0.5% הוא העביר שלוש קופות גמל שהיו לו להדס ארזים וכן פתח קופה נוספת. לינדנד טוען שדמי הניהול בקופות הי גבוהים מהממוצע בתעשיית הקרנות, וגם ביחס לקופות אחרות בהדס ארזים. לטענתו, הוא פנה לחברה מספר פעמים, ורק כשעבר למישור משפטי התייחסו לפנייתו.
לטענת לינדנר בהדס ארזים הודו שמדובר בטעות, אבל החזירו לו את דמי הניהול ל-2009 ולא ל-2010.
הדס ארזים הסבירה שהיא לומדת את הנושא לעומק
בית ההשקעות אנליסט הולך בעקבות רוב בתי ההשקעות ומעלה את דמי הניהול בקרנות הנאמנות מול איפוס עמלות הקנייה והמכירה (שיעור ההוספה/ הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה). הרקע לכך הוא הרצון של בתי ההשקעות שלא לצאת למכרז ברוקראז' כדי להשי ג את העמלות הנמוכות בקנייה ומכירה. דרך איפוס העמלות הן נמנעותת ממכרז – הלקוח הרי משלם אפס שיעור הוספה. אבל, מנגד הן מעלות במעט את דמי הניהול.
העלאתדמי הניהול ברוב הקרנות היא בין 0.02% ל-0.05%, אם כי יש קרן אחת שבה דמי הניהול ירדו – אנליסט הזדמנויות.
בית ההשקעות אי.בי.אי מעלה את דמי הניהול ברוב קרנות הנאמנות בשיעור של 0.02% עד 0.15% (לרוב סביב 0.05%); מנגד איפס בית ההשקעות את עמלות הברוקראז' הנגבות דרך הפער שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הקרנות. עם זאת, בקרן אחת – אי.בי.אי סיון הופחתו דמי הניהול מ-2.3% ל-1.25%. הרפורמה הזו בדמי הניהול מעלה את ממוצע דמי הניהול בקרנות של החברה. עם זאת, יש לציין כי בשנים האחרונות נרשמה שחיקה בדמי הניהול במקביל להכנסת קרנות מחקות לתעשיית הקרנות. הקרנות המחקות משווקות לציבור בדמי ניהול מאוד נמוכים ואפילו אפסיים.