בנק מזרחי טפחות מציע את פיקדון קוקוס – המציע ריבית קבועה של 1.60% בשנה ל- 5 שנים. במסגרת "פיקדון קוקוס קבועה ל-5 שנים", ניתן לדעת בוודאות מהו הסכום שיתקבל במועד הפירעון ולזכות ביציבות ומחיסכון ללא הפתעות.

סכום המינימום להפקדה במסגרת פיקדון קוקוס קבוע עומד על 10,000 ש"ח. כאמור, ריבית הפיקדון שמציע הבנק הינה ריבית שנתית של 1.60% לשנה. ההפקדה במסגרת הפיקדון הינה חד פעמית. ניתן למשוך את כל סכום הפיקדון בסוף התקופה בלבד.

צבירת סכום הריבית: הריבית תועבר בסוף התקופה לחשבון העו"ש. הבנק מציין כי ללקוחות ניתנת זכאות להלוואה בריבית אטרקטיבית החל מתום שנה מיום ההפקדה לכל אורך חיי הפיקדון , על פי שיקול דעת מנהל הסניף.

ומה פשר השם "קוקוס"? על פי מזרחי טפחות, "כמו שקליפת הקוקוס גם מגנה על הפרי מבחוץ וגם מבטיחה שיישאר מתוק ועסיסי מבפנים, כך פקדונות קוקוס גם שומרים על הכסף לטווח ארוך (5 שנים ומעלה) גם נותנים תמורה משתלמת במיוחד בתום התקופה". הבנק מעריך כי הפיקדונות מתאימים למעוניינים לחסוך לטווח ארוך כבר מהיום, ויודעים בדיוק מתי יזדקקו לכסף בעתיד.

בנוסף לפיקדון קוקוס קבועה ל-5 שנים (155), מציעה הבנק מסלולים נוספים ממשפחת פיקדונות "קוקוס": קוקוס קבועה ל-6 שנים (136), קוקוס קבועה ל-10 שנים (156), קוקוס קבועה פי 1.5 (160) וקוקוס קבועה פי 1.25 (172).

החלטת משרד האוצר להקדים את הפעלת העלאת מס הרכישה מעוררת כצפוי זעם בקרב אלה שתכננו וקיוו להסתערות על הדירות להשקעה לפני כניסת החוק לתוקף. פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל: "מהפעולות האחרונות של שר האוצר שלנו נראה שהוא לא הולך לשחזר בתפקידו הנוכחי את ההצלחה שהיתה לו במשרד התקשורת. כל ההתנהלות בנושא העלאת מס הרכישה היא קטסטרופה. העלאת מס הרכישה לא תרסן ולא תוריד את מחירי הדירות בישראל, לא מחר ולא בעוד שבוע. התועלת מרכישת דירות על ידי משקיעים ישראליים ומחו"ל גבוהה בהרבה מהחסרונות, ולא צריך להבריח אותם לחו"ל. משקיעי דירות גורמים להגדלת היצע הדירות להשכרה, שזה מצוין לשוק השוכרים שלא סוגר את החודש. את מחירי הדיור אפשר להוריד בין אם בהגדלת היצע או העלאת ריבית, כל פיתרון אחר עולה לנו זמן וכסף, ומבריח את המשקיעים".

חני הורוביץ, בעלי קבוצת הורוביץ: "ההחלטה להקדים את העלאת מס הרכישה לדירה שנייה ומעלה בשבוע וחצי היא לא פחות ממחטף. לא יתכן שהממשלה פועלת בצורה כזו אימפולסיבית. ההחלטה להקדים בשמונה ימים את העלאה היא להסתכל בחור של הגרוש, אבל לא להבין את ההשלכות על ענף כולו. מצד אחד הממשלה מנסה להאט את קצב הביקושים, מצד שני עושה בדיוק את הפעולות ההפוכות. היא חוזרת על טעויות של הממשלות הקודמות, טעויות שיוצרות חוסר ודאות ואי יציבות. כיצד ניתן להתנהל ככה?"

אבי טוריסקי, מנכ"ל ובעלים של חברת רותם שני: "העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה מהיום להיום מגוחכת ובעיקר מעלה חשש לעתיד לבוא. האם ככה הממשלה תתנהל בקדנציה הקרובה? תאשר תכניות ובן רגע משנה אותן כראות עיניה? אחריות הממשלה היא לשמש כמבוגר האחראי, לייצר סדר, יציבות והתווית מדיניות סדורה. כמו שזה נראה כרגע, הממשלה בעיקר פועלת מתוך פניקה ושליפות מהמותן ומייצרת כאוס וחוסר אמון במערכת. בפעם הקודמת הטעו את הזוגות הצעירים, הפעם את המשקיעים, מעניין מי זה יהיה בפעם הבאה?"

אסף אנגל, מנכ"ל משותף בחברת אנגל-שביט: "שר האוצר נלחץ שהעלאת המס שנועדה להעשיר את קופת המדינה לא תביא תוצאות ולכן הוא החליט לעשות מחטף למשקיעים. העניין הוא שאולי תהיה עצירה של חודשיים שלושה ברכישת דירות על ידי משקיעים אבל לאחר תקופה קצרה אני מאמין שהמשקיעים יחזרו לשוק, כי אין אלטרנטיבה לכסף שלהם. בסופו של דבר מדובר בעלייה שלא תשפיע על ההחלטה שלהם לטווח ארוך.  אני לא חושב שהמהלך מוציא את המשקיעים משוק הדיור. זה לא לעניין שצובעים את מי שקונה דירה שנייה כמשקיע והופכים אותו לאויב העם. מי שלא מוצא פתרונות למחירי הנדל"ן הוא הבעיה".

לדברי אנגל העלאת מס הרכישה תביא בסופו של דבר לפגיעה בשוכרים שכן לדבריו "כשמעלים את המס על מוצרי חלב, מי משלם את המחיר, שופרסל או מגה? תנובה או שטראוס? לא! בסופו של דבר העלות מגולגלת לצרכן הסופי שקונה את הקוטג' בסופר. כך גם כאן, העלייה במס הרכישה תושט בסופו".

איילון קרנות נאמנות מדווחת כי החל מיום 22/07/2015 יורד שכרו של מנהל הקרן איילון (0B)(!) אג"ח חברות ללא מניות (מספר קרן: 5106158). שיעור השכר מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן לפני השינוי עמד על % 0.8, ולאחר השינוי יעמוד שיעור השכר של מנהל הקרן על % 0.66 מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן.

מדריך בנושא בחירת קרן נאמנות – בדקו את דמי הניהול שלא יחסלו את התשואה!

מה התשואה באגרות החוב?

הפחתת הריבית בשנים האחרונות הזניקה את מחירי אגרות החוב, ובמקביל קרנות הנאמנות האג"חיות סיפקו למשקיעים בהן תשואות מרשימות. אבל – זהו! החגיגה נגמרה. הריבית אולי עוד יכולה לרדת בטווח הקצר, אבל אלו האדים האחרונים. בטווח הבינוני והארוך, הריבית אמורה להיות גבוה משמעותית מהריבית הנוכחית  ז לא רק אצלנו, זה גלובלי – בארה"ב הריבית האפסית אמורה להתחיל לזחול כלפי מעלה כבר השנה, ותוך שלוש שנים לעלות ל-3%.

בהינתן הריבית הנוכחית, הרווחים והתשואה בשוק אגרות החוב הם מגוחכים – אם תשקיעו ישירות באגרות חוב שקליות תזכו לכמה עשיריות האחוז במקרה הטוב, תלוי כמובן בטווח ההשקעה. אם תשקיעו באגרות החוב המדדיות, אולי תקבלו קצת יותר (גם לא בטוח) אבל תהיו חשופים לסיכון שבמדדים נמוכים (ואפילו שליליים). אם תשקיעו באגרות חוב קונצרניות, כבר תקבלו מעט יותר, (הרי קיים מתאם בין הסיכוי לסיכון), אגרות החוב האלו מסוכנות יותר מאגרות חוב ממשלתיות ובהתאמה נותנות ריבית גבוה יותר. כמה גבוה יותר? תלוי בחברה עצמה ובענף, אבל גם שם התשואות הפכו למגוחכות – הריבית בחברות שנחשבות חזקות/ סולידיות (ואפשר להתווכח על החוזקה שלהם) היא מעט יותר מהריבית באגרות חוב ממשלתיות. השוק פשוט לא מתמחר את הסיכון, אולי בגלל שככה זה בבועות – כשיש הרבה כסף שמחפש השקעות הוא מנפח את המחירים – זה קרה בשנים הקודמות למשבר בסוף 2008, ונראה שזה קורה גם עכשיו!

וכל זה לא מפריע למנהלי קרנות הנאמנות לחגוג על חשבונכם. אם תשאלו אותם שלא לציטוט הם יגידו לכם (רובם הגדול) שהמחירים בשוק האג"ח לא מצדיקים את הסיכון. אבל הקרנות שלהם עמוסים באגרות חוב – פשוט, אין ברירה, אין אפיקי השקעה אחרים, והקרנות מחויבות להשקיע על פי התשקיף. קרן נאמנות אג"חית שהציבור מזרים אליה כסף מחויבת להשקיע את הכסף הזה באגרות חוב.  כן, כנראה שהציבור מטומטם ולכן הציבור ישלם, אבל הנה בעיה גדולה נוספת – למרות שהתשואה הצפויה בקרנות אגרות החוב היא נמוכה מאוד, מנהלי הקרנות גובים דמי ניהול יחסית גבוהים. הם מספרים את הסיפור של הקרן ומספקים את נתוני התשואה שלה עד היום, ועל סמך זה מקבלים דמי ניהול גבוהים. אבל זו היסטוריה – מה שהיה הוא לא מה שיהיה. התשואות הטובות שהושגו בשנים האחרונות הם בעיקר בגלל הפחתת הריבית, זה לא יחזור.  כשהקרנות האלו הניבו בעבר כמה אחוזים טובים בשנה, אז דמי ניהול של 0.5% או 0.7% היו אולי סבירים, אבל מהיום קדימה הן צפויות להניב עשיריות אחוז בודדות. אם הן ייקחו סיכונים הן יניבו מעט יותר, אבל עדיין זו תשואה עגומה לעומת השנים האחרונות. דמי הניהול, מנגד, לא ירדו, ואז מתקבל אבסורד – דמי הניהול בעצם מאפסים או כמעט ומאפסים לכם את התשואה בקרן הנאמנות.

ועדת הכספים של הכנסת אישרה היום ברוב קולות את הצעת שר האוצר, משה כחלון, להעלות החל מה- 24 ביוני 2015 את  מס רכישה על דירות להשקעה לשיעורים של  8-10%, בהוראת שעה לחמש שנים. כמו כן, בהתאם להצעה שאושרה בוועדה, מס הרכישה המוטל כיום, במסגרת הוראת שעה שתוקפה עומד להסתיים בסוף החודש, בשיעורים של 5-10%, על רוכשי דירת מגורים שאינה דירת מגורים יחידה ייקבע בחוק כהוראת קבע.

נציגי האוצר ורשות המסים הסבירו בוועדה כי התיקון לחוק נערך כחלק ממאמצי הממשלה להפחתת מחירי הדירות וריסון הביקושים, ובמקביל לפעולות הממשלה המתוכננות בימים אלה להגדלת היצע הדירות, וכי הוא מתבקש לאור הקשיחות היחסית של ההיצע בטווח הקצר בצירוף סביבת הריבית הנמוכה, ובמטרה למתן  את הביקוש להשקעה בדירות מגורים.

בהתאם להוראת השעה שאושרה החל מה- 24 ביוני 2015(במקום מה-1 ביולי 2015 בהתאם להצעה המקורית), במכירת זכות במקרקעין שהם דירת מגורים לגבי מי שזו אינה דירת המגורים היחידה  שלו, יחול מס רכישה בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 4,800,605  ₪ ומס רכישה בשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה.

כמו כן, כאמור, בהתאם לתיקון שאושר בוועדה, מדרגות מס הרכישה ושיעוריו כפי שנקבעו בחוק לעניין רכישת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים שאינה דירת מגורים יחידה, עד יום ט' בטבת התשע"ה (31 בדצמבר 2014), והוארכו על ידי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, עד ליום 30.6.2015, ימשיכו לחול באופן קבוע גם לאחר מועד זה. במסגרת התיקון, יוטל מס רכישה קבוע בשיעור גבוה יותר על רוכשי דירות מגורים שאינן דירות יחידות כהגדרתן בחוק, כך שרוכש דירת מגורים שאינה דירה יחידה ימשיך להיות מחויב במס רכישה בהתאם למדרגות ולשיעורים להלן:

על חלק השווי שעד 1,162,120 ש"ח – 5%;
על חלק השווי העולה על 1,162,120  ש"ח ועד 3,486,350 ש"ח – 6%;
על חלק השווי העולה על 3,486,350  ש"ח ועד 4,800,605 ש"ח – 7%;
על חלק השווי העולה על 4,800,605 ש"ח ועד 16,002,015 ש"ח – 8%;
על חלק השווי העולה על 16,002,015  ש"ח – 10%.

הצעת החוק תובא לאישור מליאת הכנסת בקריאה שניה שלישית הערב ובכפוף לאישור המליאה תכנס לתוקפה ביום רביעי ה 24 ביוני 2015.

בשבוע שעבר דווח כי הממשלה אישרה בישיבתה השבועית את הצעת שר האוצר משה כחלון להעלות את מס הרכישה שמשלמים משקיעים בדירות למגורים. המטרה, להרחיק את המשקיעים משוק הדירות, לפנות דירות לאלו שבאמת צריכים – זוגות צעירים ומשפרי דיור. תוקף ההצעה החל מחודש יולי.

הראל קרנות נאמנות מדווחת כי מנהל קרן הראל (0B)(!) קונצרני HIGH-YIELD (מספר קרן: 5102892) להפחית את שוויו של סקיילקס אג"ח ו-ל (מס' בורסה: 1134659) ("סקיילקס ו"), שהונפק על ידי סקיילקס קורפוריישן בע"מ, המוחזק בקרן. ההחלטה האמורה התקבלה בעקבות ירידת שווין של מניות פרטנר, המשועבדות להבטחת פרעונו של סקיילקס ו.

המחיר שנקבע לסקיילקס ו: 28.18 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). המחיר האחרון שנקבע לסקיילקס ו על ידי מנהל הקרן: 28.75 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). שיעור השינוי בשווי סקיילקס ו: כ- (1.98%-). שיעור השינוי בשווי הנקי של נכסי הקרן כתוצאה מהשינוי הנוכחי בשוויו של סקיילקס ו: כ- (0.03%-).

שיעור ההשפעה המצרפית של כל השינויים בשווי סקיילקס ו (כולל השינוי הנוכחי), שחלו מאז הדוח האחרון שהגיש מנהל הקרן ביום 29.4.15 בדבר קביעת שווי נכס בקרן לפי הנחיות הדירקטוריון (אסמכתא: 2015-03-008595), על השווי הנקי של נכסי הקרן, הינו: כ- (0.21%-). שיעור ההשפעה המצרפית של כל השינויים בשווי סקיילקס ו (כולל השינוי הנוכחי), שחלו מהיום בו הוא שוערך לראשונה על ידי מנהל הקרן, על השווי הנקי של נכסי הקרן, הינו: כ- (1.42%-). הראל קרנות נאמנות מבהירה כי הדיווח אינו כולל התייחסות לקרנות אחרות המנוהלות על ידי מנהל הקרן בהן ההשפעה של השינויים האמורים על השווי הנקי של נכסי הקרנות לא עלתה על 0.2%.

נזכיר, כי בראשית השנה דיווחה הראל קרנות נאמנות כי החליטה על הפחתת שווים של סקיילקס אג"ח ד' (מס' בורסה: 1115674), סקיילקס אג"ח ו' (מס' בורסה: 1120815), סקיילקס אג"ח ו' ח"ש 7/14 (מס' בורסה: 1132802), וסקיילקס אג"ח ט (מס' בורסה: 1123462), שהונפקו על ידי סקיילקס קורפוריישן, המוחזקים בקרנות.

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מגיב לכוונת כחלון לשלב מחיר למשתכן בכל מכרזי המנהל, ומעריך כי הצלחת התכנית, אם בכלל, תהיה מוגבלת ביותר ונקודתית ביותר, והשפעתה על שוק הנדל"ן שולית.

כהן מעריך כי "מחיר למשתכן אולי טוב במרכיב אחד בתוך תכנית כוללת, אולם ההיסטוריה הוכיחה שהצלחתו, אם בכלל, מוגבלת ביותר ונקודתית ביותר, והשפעתו על שוק הנדל"ן שולית. הבעיה העיקרית בכך שמחיר למשתכן איננו נותן פתרון לנושא הקריטי מכולם, העדר היצע דיור. לכן השפעתו על רמות המחירים התבררה בסופו של דבר כאיזוטרית בתכלית".

"לצערי גם כחלון, דוגמת קודמיו, מחפש מתחת לפנס דרכים עוקפות שבסופו של דבר אינן משנות במאום את המבנה המעוות של שוק הדיור, וכפי שהגדלת מס הרכישה תביא בסופו של דבר לבריחת משקיעים, ולעליות מחירים נוספות, כך גם המחיר למשתכן לא ייצר רבבות דירות מוזלות לזוגות צעירים, אלא רק יסבך את המערכות השונות, יפריח תקוות שלאחריהן תגיע מציאות מרה וכואבת עוד יותר. רק שיווק קרקע מאסיבי במחירים מוזלים, קידום קרקע מתוכננת ובד בבד התחדשות עירונית מקיפה, ייצרו את מאות אלפי הדירות שיהיו חסרות בשוק כבר במהלך העשור הקרוב", כותב כהן.

גם אייל ירון, מנכ"ל ובעלים של חברת בית תרמי, מגיב לתכנית מחיר למשתכן של כחלון, ואומר כי "בית תרמי טוב בכל העולם המערבי הנאור, רק לא בישראל. בארצות הברית ואירופה הוקמו בשיטה זו מיליוני בתים ודירות, בעלויות נמוכות לאין שיעור, במחירים נמוכים בעשרות אחוזים, בקריטריונים סביבתיים גבוהים במיוחד, בתקורות מינימליות לקבלנים ובמיגון מירבי נגד רעידות אדמה וטילים תלולי מסלול, ואילו אצלנו מקבלי ההחלטות משום מה ממשיכים לחשוב מקובע, ממשיכים לעבוד בשיטות בנייה מיושנות, מסורבלות ויקרות, הגורמות להמשכות בניית בית על פני שלוש שנים ויותר, לצורך בעשרות רבות של עובדים ולאיכות בנייה לקויה, זאת בזמן שניתן היה, לו רצו, להוזיל את הבנייה בכ-20-30 אחוזים, לקצר וליעל אותה, ובכך להביא לא ל-40 אלף התחלות בנייה לשנה, אלא לכ-55-60 אלף התחלות בנייה, ובכך לפתור תוך שנים מעטות את בעיית המחסור בדיור. במקום זאת ממשיכים כולם להתייחס לפתרונות אלה כאל נישתיים, ככאלה שטובים לארצות שמעבר לים, אבל חלילה וחס לא אצלנו והמציאות? רק הולכת ומחמירה".

"הנני מציע לכחלון, כאן ועכשיו, לרדת לאלתר מהמחיר למשתכן ולאמץ שיטות בנייה מתקדמות, נקיות וירוקות שיובילי את שוק הדיור הישראלי אל המאה ה-21 ויתרמו, כמה שיותר מהר, לירידה אפקטיבית במחירי הדיור", מסכם ירון.

מעודכן ל-02/2021

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת.  אתם גרים בשכונה ישנה ומוזנחת? אולי אתם מיליונרים ואתם אפילו  לא יודעים;   יש לכם סיכוי (אפילו לא רע)  להיכלל בפרויקט "פינוי ובינוי". זהו מסע ארוך ומייגע, אבל היתרונות הכלכליים שלו הם גדולים, כמו גם השינוי המבורך באיכות החיים.

בשנת 2014 נהרס המבנה האחרון בפרויקט הראשון בישראל של פינוי-בינוי שבוצע בקריית אונו, והפרוייקט  הושלם בשנת 2015.  פרויקט "אונו הירוקה" החל בשנת 2001 ואכלוסו הסתיים 14 שנים לאחר מכן. מספר מבנים עם 170 דירות ישנות בשטחים שבין 40 מ"ר ל-60 מ"ר הוחלפו ב-11 מגדלי מגורים עם 513 דירות חדשות ומרווחות, חניון ציבורי תת-קרקעי, גן ילדים חדש וגינה ציבורית גדולה. כן, זה לקוח זמן, אולי לא 14שנים, אבל כמה שנים טובות, אבל – זה משתלם. בסוף התהליך, אתם הדיירים , זוכים לדירה משמעותית טובה ושווה יותר.

הנה מה שקיבלנו הדיריים בקריית אונו –  170 הדיירים הוותיקים קיבלו במסגרת הפרויקט דירה חדשה בשטח כ-110 מ"ר בממוצע, 4 חדרים כולל ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה ומחסן. ההערכה היא, שבפרויקט זה הכפילו הדיירים הוותיקים את המחיר של דירותיהם מכ-1 מיליון שקל ואף פחות, אם לא היו מבצעים את הפרויקט,  לכ-2 מיליון שקל במגדלים החדשים. את הפרויקט מבצעת חברת הבנייה "מצלאווי", שבתמורה  קיבלה כ-343 דירות בפרויקט לשיווק לשוק החופשי.

ובכל זאת, למה לקח ליזם 14 שנה כדי לסיים את הפרויקט בקרית אונו? בין היתר, כי החלק האחרון של הפרויקט התארך מאד בגלל התנגדויות שהגישו דיירי המגדלים המוכנים שהתלוננו על צפיפות ומו"מ ארוך מהרגיל להחתמת דיירי הבניין האחרון על ההסכם לפינוי-בינוי. זוהי דוגמא לפרויקט של תכנית פינוי-בינוי שהצליח, אך היא גם ממחישה את המורכבות והקשיים שבה.

מהו חוק פינוי ובינוי?

החלטת הממשלה הראשונה על תכנית "פינוי ובינוי" כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון התקבלה ב-1998. במרכז ההחלטה – הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שיקימו על הקרקע המוכרזת. צו ההכרזה תקף לתקופה של שש שנים קדימה.

בשנת 2002 נוסף סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, לפיו, בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי – כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בינוי חדש של המתחם עם זכויות בנייה משופרות מאד (עד מאות אחוזים לעומת הקיים) בבנייה לגובה, מה שמותיר יותר מקום לשטחים ירוקים. בשונה מתמ"א 38 לא מדובר על בניין משותף בודד, אלא על שכונה, רחוב, צד אחד של רחוב וכד'. בדרך כלל שטחי הקרקעות המוכרזים כמתחמים של פינוי ובינוי הם אזורים עם מעט תושבים, עם תשתיות מיושנות או שכונות עם בעיות חברתיות וכלכליות.

המטרה בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי היא בסופו של דבר – שיפור פני העיר ותדמיתה, או כמו שזה מכונה – "התחדשות עירונית". בבסיס ההחלטה – שימוש יעיל יותר בקרקעות עירוניות, שמציאותן נמצא בחסר, על ידי הגדלת הצפיפות – זו גם דרך יעילה להוזלת מחירי הדיור בתיאוריה לפחות. ר.מ.). בנוסף, מרוויחה הרשות העירונית והתושבים גם מרחבים ציבוריים חדשים כמו בנייני ציבור, גינות, חניה ושיפור התנועה בעיר.

לכאורה, בתכנית בה כולם מרוויחים המדינה הייתה צריכה להיות משופעת בפרויקטים. האמת היא, שמ-2001 ועד היום נבנו עשרות בודדות של פרויקטים. עם זאת, בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית בתכנון וכבר עשרות מתחמים מוכרזים מצויים בשלבים שונים של טרום ותחילת ביצוע. סיפורי ההצלחה המעטים נובעים מקשיים הן במישור היחסים עם הדיירים בעלי הקרקע, והן בממשקים הרבים עם הרשויות – החל מהרשות המקומית, ועדה מחוזית ועד לאישור משרד הבינוי והשיכון.

המסלולים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי:

1. מסלול רשויות: תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון והבינוי. ועדה שמינתה הממשלה לענייני פינוי ובינוי בודקת וממליצה לממשלה להכריז על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. מימושו של מסלול זה מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.
2. מסלול מיסוי: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי שבודק וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם מתאים שבו יפונו לפחות 24 יחידות דיור. אם הועדה מקבלת את ההמלצה, היא מעביר אותה לאישור הממשלה שמכריזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. במסלול זה היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בכלל הועדות התכנוניות הנדרשות. במסלול זה יש הטבות ופטורים במסים שונים כמו מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

יש גם בינוי פינוי – מה ההבדל?

במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים – האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא,  בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה.

בפינוי בינוי (ולהיפך) – מה מרוויחים הדיירים?

1. דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה (לעיתים כפול) מהדירה הישנה שלהם. אפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה, וכאן זה תלוי במו"מ מול היזם על גובה הפיצוי.
2. איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד.
3. מגורים בדירה יותר בטוחה (יש ממ"ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים.
4. הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.

מה הסיכונים?

הסיכון המשמעותי ביותר הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לדי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.

כיצד מתגוננים?

הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ערבויות וביטחונות מצד היזם.

מה מקבל היזם?

1. הוא לא משלם על הקרקע היקרה.
2. על כל דירה במתחם הישן מקבל היזם זכויות בנייה ל-2 נוספות (כלומר, 3 דירות במקום אחת – אחת נמסרת לדייר הוותיק ושתיים הוא מוכר לשוק החפשי).
3. היזם נהנה מהקלות ופטורים במיסוי.

הכדאיות של פרויקט פינוי-בינוי ליזם עולה ככל שזכויות הבנייה לדירות נוספות למספר הדירות הקיים, הוא גבוה יותר, וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר. כשמדובר באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים, הרווח של היזם גדל פי כמה, משום שמרכיב הקרקע (שהיזם אינו משלם עבורה) במחיר המכירה של הדירה – הופך להיות הרבה יותר משמעותי .

שלבי ביצוע

בשלב ראשון מקבלים תושבי שכונה, רחוב וכד' הודעה שהם מתגוררים במתחם שהוכרז כ"מתחם פינוי בינוי". דיירים מביני עניין יתחילו לפעול בשלב הזה כדי לקדם את הנושא. במקרים אחרים יזם מנוסה שמבין שמתחם מסוים הוא בעל פוטנציאל להפוך למתחם פינוי ובינוי לפונה לדיירי המתחם משכנע אותם ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. אתם יכולים גם להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון לרשימת "מתחמי פינוי בינוי ומתחמי עיבוי" ולראות אם השכונה בה אתם מתגוררים מיועדת לפינוי בינוי.

תנאי הסף להקמת פרויקט

• הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות.
• שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן ואישור לבניית מבני רב קומות בהיקף בניה של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקימות במתחם.
• קבלת הכרה של הרשויות במתחם כ"מתחם לפינוי בינוי"
• היערכות כלכלית של היזם לאור ההיקף העצום של ההוצאות.

מה קורה כשלא כל הדיירים מסכימים לחתום?

אין כמעט מקרה אחד של פרויקט פינוי ובינוי שבו לא נתקל הרוב התומך בתכנית במיעוט המתנגד ואף מסרב לשתף פעולה, מה שמביא לעיתים לחיסול הפרויקט או לפחות לדחייתו בשנים רבות. מה הסיבות להתנגדויות? המתנגדים יכולים להיות קשישים שחוששים משינויים בגילם המתקדם; דיירים מוגבלים בגופם שחוששים שהשינוי לא יענה על צרכיהם המיוחדים; ספקנים כרוניים שמחפשים איפה דופקים אותם בסיפור, ואלה שפועלים מתוך מניעים כלכליים ועל ידי סרבנותם מנסים לסחוט הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים.

בשנת 2006 שונה החוק ל"חוק פינוי ובינוי (פיצויים"), מתוך מטרה להתגבר על אותם קשיים ומכשולים אותם יוצרים דיירים סרבנים בתוך בניינים משותפים מרובי דיירים. החוק החדש  קבע כי דיירים אשר מסרבים לקבל את העסקה באופן בלתי סביר ולא מתקבל על הדעת, יישאו בנטל האחריות לנזקים שייגרמו לשאר הדיירים בבניין המשותף כתוצאה מעיכוב העסקה או ביטולה על פי התנאים הקבועים בחוק. כלומר, לרוב המיוחס יש עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. במשפט כזה פסק בית הדין בשנת 2010 פיצוי כספי לטובת הדיירים שנפגעו בסך ההפרש בין שווי דירת ההטבה (נקבע בידי שמאי אילו הושלם הפינוי בינוי) לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום.

מהו סירוב סביר?

החוק מפרט במספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. סירוב סביר יחשב לכזה שמוכיח אי-כדאיות כלכלית לגבי הדייר הסרבן, אי-העמדת מגורים חלופיים ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות, למשל, לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות – שהחוק אינו מפרט.

תמ"א 38 – המדריך השלם!

השלב הבא – ייעוץ מקצועי ותכנוני

גם אם זה עולה כסף, כדאי לדיירים לשכור שירותים של ייעוץ משפטי, ייעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי ושמאות, בנפרד למה שמציע היזם. וודאו שכל הגופים המקצועיים הנ"ל מתמחים בפינוי בינוי. יש היום חברות מקצועיות שמרכזות את כל השירותים הנ"ל ומתמחות בפינוי בינוי.

לבחור גוף מייצג

ליזם נוח יותר לנהל מו"מ מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים מאשר מול כל בעל דירה בנפרד – זה חוסך הרבה ימי עבודה. גם הדיירים ייהנו מכוח רב יותר אם יבואו מאוגדים כגוף אחד מול היזם, ויוכלו ברוב המקרים לזכות בתנאים טובים יותר בעסקה. לכן – בשלב ראשון, תבחרו גוף מייצג לטובת הפרויקט, זה יכול להיות וועד הבית או גוף אחר הכולל דיירים בעלי מקצוע שיכולים לתרום לעניין (עורך דין, מהנדס בניין, מתווך וכד').

שימו לב – היזהרו מקבלני חתימות, "מאכרים", שמחתימים את בעלי הדירות על חוזים לביצוע פרויקט בשלב ההתחלתי של ההתארגנות, ללא הגבלת זמן. אלה יכולים להיות מתווכי דירות, שכבודם במקומם מונח, אך לא תמיד הם מבינים לעומק את הנושא; אי הגבלה בזמן של האישור העקרוני הראשוני מונעת בשלב מאוחר יותר לקדם את הפרויקט או להתנתק מאותו קבלן חתימות.

בחירת היזם

שלב חשוב ביותר – לכן, היעזרו בהמלצות, במידע מקצועי דרך האינטרנט או מקורות מידע אחרים; קבלו או פנו לקבל מספר הצעות של יזמים/קבלנים שונים; בדקו את יכולתו הביצועית לפי פרויקטים שביצע בעבר, את יכולתו להשיג האישורים המתאימים מול הרשויות השונות ואת יכולתו הפיננסית, כמובן (אם יש ליווי בנקאי לפרויקט, נושא זה נחסך מכם), בצעו התמחרות בין היזמים על פי ההטבות המקסימליות שתרצו. אל תגזימו עם הדרישות שלכם, כי תבריחו את היזם – לא פעם עדיף לקבל דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר מאשר להתעקש על 110 מ"ר ולהיווכח שלא ניתן לממש את הפרויקט.

כאמור, יש היום חברות מקצועיות לתחום הפינוי בינוי, שהן יזמיות בעצמן (בדרך כלל חברות בנייה מוכרות), או משרדי תיווך שהתמקצעו בנושא ומייצגים יזמים שמשלמים להם עמלה על כל פרויקט, או משרדי עורכי דין שקשורים ליזמים, משרדי מהנדסים וכד', שכולם מקבלים עמלות מהיזמים ויש להן אינטרס לבחור ביזם מסוים. כל חברה שאתם מתקשרים אתה – בדקו אותה, דרשו המלצות ואל תוותרו במקביל על בדיקת היזם שהומלץ על ידיהן.

חתימת החוזים

החוזה נחתם בין היזם לבעלי זכויות, שהם בעלי הדירות (מזכות אישור טאבו, או חכירה).

בהנחה שאתם מלווים בידי עו"ד מומחה בפינוי בינוי, תיעזרו בו בכל נושא. אחד הדברים המרכזיים בחוזה הוא נושא המגורים החלופיים בזמן הפרויקט , שהרי מדובר בתקופה ארוכה של שנתיים-שלוש. לשים לב שגובה דמי השכירות שתקבלו מהקבלן יוצמד למדד ולשכר הדירה המקובל בסביבה שבה תשכרו דירה למשך הפרויקט, כדי שלא תצטרכו להוסיף כסף לדמי השכירות במשך אותם עשרות חדשים. יש יזמים שמציעים גם מימון ההובלות (מהדירה הישנה לשכורה ומהשכורה לחדשה), וגם השתתפות בשכר טירחת עו"ד ואפילו כיסוי הוצאות וועד בית בשנה הראשונה בבניין החדש – לא הוצע לכם? דירשו זאת.

דיירי רחוב ערבי נחל בגבעתיים לא וויתרו, ולמרות התנגדויות של דיירי שכונת בורוכוב ואחרים, ולמרות מו"מ ארוך ומאבקים מול הרשויות של יותר מ-10 שנים, 7 בנייני רכבת בני 50 שנה ובהם 126 דירות ,נהרסו, ובמקומם נבנו 4 מגדלים בני 18-23 קומות נבנו ונבנים במקומם ובהם 528 דירות (הפרויקט נקרא "סנטרל הייטס"). היזמים – משהב בע"מ, מבני אופיר בע"מ – הצליחו להשיג מרשויות התכנון יחס של 4 דירות חדשות לדירה ישנה אחת! במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, מקבלים הדיירים הוותיקים דירות בנות 4.5 חדרים מקומה 10 ומעלה, מרפסת ומחסן ו-2 חניות מקורות. בשוק הנדל"ן מעריכים את מחיר הדירות החדשות ב-2.6 מיליון שקל לפחות לדירה לעומת 1.1 מיליון שקל בממוצע לדירה במתחם במידה והפרויקט לא היה מבוצע.

ערבויות –  בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38(2) מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה (בכלל, או בזמן בגלל עצירת הפרויקט, פשיטת רגל של היזם וכד'). כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופת הפינוי-בינוי. עוד לדרוש ערבות בדק (לטובת ליקויים בבנייה. הערבות ניתנת בדרך כלל לשנה לאחר תום הבנייה) וביטוח הפרויקט.

לסיכום תת-פרק זה; במדריך לפרויקט פינוי בינוי שבאתר משרד הבינוי והשיכון יש גם מדריך מיוחד  המתייחס למו"מ מול היזמים.

מימון

ההוצאות הכספיות בפרויקט מוטלות על היזם והן כבדות – מדובר ממימון הריסת מבנה קיים, בניית מבנים רבי-קומות בדרך כלל ושכר דירה לדיירים הוותיקים למשך כ-3 שנים. המימון הוא בין עשרות למאות מיליוני שקלים, תלוי כמובן בגודל הפרויקט. אי לכך, תמצאו בדרך כלל בפרויקטים האלה את חברות הנדל"ן הגדולות.

המימון דומה למימון פרויקט בנייה רגיל ודורש ליווי בנקאי בדרך כלל. יש גם קרנות השקעה ומימון שלרוב מתמקדות בהשלמות לליווי הבנקאי ופחות במימון מלא של הפרויקט.

מיסוי

רק פרויקטים לפינוי-בינוי שהוכרזו בהכרזה ממשלתית נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. יש התקשרויות ובניית פרויקטים שלא במסגרת תכנית פינוי בינוי, אך הם אינם נהנים מהטבות המס, כי לא הייתה הכרזה ממשלתית עליהם כעל מתחמי פינוי בינוי. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור קיימות במתחם, לאו דווקא ברצף גיאוגרפי.

היזם והדיירים נהנים מהטבות מס כגון: פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים, הנחות בארנונה לדיירים בדירות החדשות.

למשקיעים – האם כדאי לרכוש דירה בפרויקט המיועד לפינוי בינוי?

לאור הנתונים במדריך לעיל לגבי הרווח לדיירים בפרויקט פינוי בינוי, כדאי בהחלט לחפש לרכוש דירה באחד המתחמים האלה. יש אנשי עסקים וגם יזמים המתמחים ברכישת דירות (ולא רק דירה אחת) במתחמים כאלה, אך גם אתם (מה שנקרא – הציבור הרחב) יכולים לרכוש דירה כזאת כהשקעה ולהרוויח בעתיד. תמיד יש בעלי דירות, שרוצים להימנע מהמסע הארוך והמרכז של יישום פרויקט פינוי בינוי והם יהיו מוכנים למכור לכם את דירתם. כמובן שבמחיר הדירה, שיכולה להיות מוזנחת וקטנה, הם יגלמו חלק מהרווח העתידי הצפוי לבעלי דירה זו בעת מימוש פרויקט הפינוי בינוי. כלומר – תצטרכו לשלם מחיר למעלה ממחיר השוק, ואז יש לבדוק את כדאיות העסקה. אם הפרויקט נמצא כבר במהלך פרויקט פינוי בינוי, מומלץ לעשות בירורים על היזם והפרויקט כאילו אתם דיירים בפרויקט.

מדריכים קשורים: 

למדריך תמ"א 38

למדריך רכישת דירה מקבלן

מדריך של משרד השיכון והבינוי – איך הדיירים צריכים להתקשר עם הקבלן בהסכם פינוי בינוי?

אנליסטים מעריכים כי עלה הסיכוי להורדת הריבית ע"י בנק ישראל ו/או לפעולות הרחבה כמותית אחרות. במיטב דש כותבים לדוגמא כי, "על פי דפוסי הפעולה של בנק ישראל בשנה האחרונה, קיים סיכוי גבוה שהוא ינקוט בצעד מוניטארי מקל כלשהו כבר בפגישתו השבוע ויוריד ריבית לרמה 0%. יחד עם זאת, אנו לא חושבים שצעד זה יועיל להיחלשות השקל מעבר להשפעה זמנית ויגרום לעלייה משמעותית בסביבת האינפלציה."

את הסיבות לעליה בסיכוי להורדת ריבית רואים בעובדות הללו: השקל התחזק בכ-1% ביחס לסל המטבעות במועד של החלטת הריבית הקודמת ונמצא קרוב לתחתית. בעולם שוב נושבות רוחות של מלחמת המטבעות. 6 בנקים מרכזיים הורידו ריבית בחודש יוני (נורבגיה, רוסיה, סרביה, דרום קוריאה, ניו זילנד והודו). כמו כן, נשמעו התבטאויות מצד המנהיגים באירופה, אוסטרליה ואפילו בארה"ב בעד החלשת המטבע.

תחזית ה-FED להעלאת הריבית בארה"ב לשנתיים הקרובות ירדה ותרמה להיחלשות הדולר. נתוני היצוא לרבעון הראשון התהפכו מעלייה לירידה. גם נתוני היצוא השוטפים מצביעים על המשך ירידה, כל זאת על רקע חולשה בסחר החוץ בעולם. מדד מנהלי הרכש של בנק הפועלים שוב ירד בחודש מאי ונמצא ברמה שמצביעה על התכווצות בתעשייה.

בחודש האחרון הורדה תחזית הצמיחה לכלכלה העולמית ע"י ארגון OECD וע"י הבנק העולמי. סביר להניח שגם קרן המטבע תוריד את תחזיתה בקרוב, בעיקר בגלל החולשה במדינות מתפתחות ובגלל הצמיחה הנמוכה ברבעון הראשון בארה"ב.

שוק הדיור היה ברתיחה בחודשים האחרונים, אך בעקבות שורה של צעדים שננקטים ע"י האוצר, קצב התקדמותו צפוי להאט. בשוק האג"ח היה מימוש, כולל בשוק הקונצרני, מה שהוציא  ממנו מעט "אוויר חם".

כבר ארבעה חודשים הריבית בישראל נותרה ללא שינוי. לפי דפוס פעולה של בנק ישראל, זו הייתה תקופת המתנה טיפוסית בין הורדות הריבית. לראשונה בנק ישראל יקיים מסיבת העיתונאים אחרי ההודעה. אין עיתוי מתאים יותר להסביר את הורדת הריבית, במיוחד אם מדובר בצעד תקדימי של הורדת הריבית לשלילית/אפסית.

בנק לאומי מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה דולרי ל-5 שנים מותנה בריבית הליבור ל- 3 חודשים –  מינימום  תשואה 2.3%, מקסימום 5%. הקרן הדולרית מובטחת בתום תקופת הפיקדון.

תאריך תחילת הפיקדון – 24 ביוני 2015 ותאריך הסיום – 24 ביוני 2020. הפיקדון יישא ריבית בשיעור הליבור לשלושה חודשים, אך, למרות האמור לעיל – תהיה תשואה מינימלית באם שיעור הריבית ליבור לתקופה הרלבנטית יהיה נמוך או שווה ל-2.3% לשנה, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית האמורה ריבית בשיעור של 2.3% לשנה.

באם שיעור הריבית ליבור לתקופה יהיה גבוה מ-5% לשנה או שווה לו, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית, ריבית בשיעור של 5% בשנה.

תדירות תשלום הריבית תהיה כל שלושה חודשים; מינימום לעסקה – 10 אלף דולר. הפיקדון ניתן לשבירה רק בהסכמת הבנק. במקרה של שבירה המפקיד יקבל סכום נמוך מסכום ההשקעה ההתחלתי.

היתרונות העיקריים בהשקעה בפיקדון המובנה – ריבית מינימאלית מובטחת לצד קרן השקעה מובטחת בפירעון. הסיכונים והחסרונות – סגירה של כסף ל-5 שנים! אין נזילות! וכן הריבית עשויה להתברר כנמוכה מהאלטרנטיבות.

ומה זו בכלל ריבית הליבור?  ריבית ה-Libor ( London InterBank Offered Rate )  הינה ריבית הבסיס להלוואות בין בנקים, והיא משמשת כאחד ממדדי הייחוס העיקריים בעולם, ממנה נגזרות שיעורי ריביות קצרות טווח שונות המהוות בסיס לתמחור של הלוואות ומכשירים פיננסים שונים. גובה ריבית ה- Libor הדולרית לשלושה חודשים נמצא בקורלציה ישירה עם שני גורמים עיקריים. הגורם הראשון הוא הריבית המוניטארית של הפד (כולל הציפיות לשינויים בריבית זו בשלושת החודשים הקרובים). הגורם השני הוא מצבה של המערכת הפיננסית: ככל שרמת הסיכון במערכת הפיננסית גבוהה יותר, כך עולה המרווח בין ריבית ה-Libor, ובין העקום הממשלתי "חסר הסיכון",

כיוון שמרווח זה מהווה פיצוי לסיכון האשראי העודף בהלוואה לבנק בהשוואה להלוואה לממשלת ארה"ב. עקב כך, המרווח בין ה- Libor לבין ריבית הפד הינו אינדיקאטור עיקרי לרמת הלחץ במערכת הפיננסית העולמית.

כיום, עומדת התשואה על אג"ח ממשלת ארה"ב ל- 5 שנים בסביבות 1.8% התשואה על אג"ח בנקים בדירוג A בארה"ב, בדולר ל- 5 שנים, הינה כ-2.7%. בנוסף, ההערכה היא כי התוואי העתידי לריבית הליבור צפוי לעלות בשנים הקרובות, בכפוף להמשך שיפור בכלכלת ארה"ב.

שר האוצר משה כחלון מציע לבעלי הדירות לפצל את דירותיהם ללא צורך בהיתר הרשות המקומית. זה לא עניין של מה בכך – מפצלי הדירות נרדפים על ידי הרשויות המקומיות, בעיקר בת"א , והנה מציע השר להכשיר את עבירות הבנייה.

הצעד נועד כמובן לעזור בפתרון מצוקת הדיור. זה לא הפתרון היחיד, יחד עם צעדים נוספים אמור להגיע השינוי המבורך שיאפשר להגדיל את היצע הדירות ובסופו של יום להוריד את מחירי הדירות. אבל, מה יקרה בדרך –  אישור פיצול הדירות יביא לעליית מחירים – הדירות הרי יהפכו ליותר אטרקטיביות, שכר הדירה שהמשכיר יקבל יהיה גבוה יותר (עם השלמת הפיצול), והתוצאה – יהיה ביקוש לדירות כאלו והמחירים בהתאמה יעלו. זה מה שרוצה כחלון? ממש לא!

האבסורד הגדול,  שרק לפני שבוע הועלה מס רכישה כדי למנוע ממשקיעים להיכנס לשוק, כי כניסה שלהם מעלה את מחירי הדירות, ואם הם לא יהיו בשוק, היצע הדירות לזוגות צעירים ומשפרי דיור, יגדל. עכשיו מזגזגים בפעולה ובתוצאה.

על כל פנים, לפי הצעת כחלון  בעלי דירות לא יצטרכו לקבל היתר מהעירייה לפיצול דירות ששטחן 75 מ"ר ומעלה. בעלים של דירה כזו יוכל לפצל אותה לשתי יחידות – יחידה ראשית ויחידה משנית  שגודלה ינוע (תלוי בגודל הדירה) בין 25 ל־40 מ"ר. בעל דירה לא יידרש לקבל היתר בנייה או את הסכמת הרשות המקומית למהלך הפיצול. ההגבלה היחידה המוטלת עליו היא שלשתי הדירות תהיה גישה למקלט הבניין או לממ"ד.

ההצעה הזו היא בעצם להכשיר את השרץ. בשנים האחרונות ניסו ברשויות המקומיות , בעיקר בת"א ובערי המרכז,  להילחם בתופעת פיצול הדירות ללא היתר. בעלי דירות נתבעו על ידי העיריות בבתי משפט, נמצאו אשמים ושילמו בין עשרות למאות אלפי שקלים. כנראה שמעכשיו ההתייחסות אליהם תהיה שונה ב-180% – יברכו אותם על פיצול הדירות והגדלת היצע הדירות.

יישום התוכנית הזו עלול להציף בעיות לא פשוטות, שכבר צפו על פני השטח, עם הפיצולים הלא לגיטימיים שהיו בעבר. במקומות מרובים בפיצולים  צפיפות המגורים כמובן עלתה; בעיות החניה הוחמרו; התשתיות לא הספיקו, למעשה, קיים צורך להגדיל/ לשפר את היכולות התשתיות (חשמל, ביוב וכו'). כמו כן, קיימת בעיה של תקינות – קיים חשש לאיכות הבנייה/ שיפוץ ולבנייה בתקינה נמוכה.

אז יש יתרונות ויש חסרונות, נראה שהשר נחוש להעביר את ההוראה הזו לטוב ולרע.

שבוע של עליות שערים במדדי אגרות החוב הביא לירידה חדה בקצב הפדיונות בקרנות המסורתיות לכ-670 מיליון ₪. מתוכם, פדיונות של כ-610 מיליון ₪ בקרנות המנוהלות, כ-60 מיליון ₪ בקרנות המחקות וכ-320 מיליון ₪ בקרנות הכספיות. יחד, פדתה התעשייה כ-1 מיליארד ₪. קרנות מניות בארץ הן היחידות שהציגו, שבוע שני ברציפות, גיוס חיובי המסתכם בכ-20 מיליון ₪ וכ-130 מיליון ₪ בסיכום חודשי. ירידה בקצב הפדיונות בקרנות המחקות לעומת השבוע הקודם: ב"הובלת" קרנות מחקות על מדדי אג"ח מדינה (80- מיליון ₪) וקרנות מחקות על מדדי אג"ח שקליות (70- מיליון ₪).

שבוע המסחר התאפיין במגמה מעורבת שהתבטאה מחד בירידות שערים במדדי המניות, ומנגד בעליות שערים באגרות החוב הממשלתיות והקונצרניות. זאת, על רקע העליות שנרשמו באגרות החוב של ממשלת ארה"ב וגרמניה בשבוע החולף. בעקבות עליות השערים במדדי האג"ח השבוע, קצב הפדיונות רשם השבוע ירידה חדה של יותר מ-70% בקרנות המסורתיות לכ-670 מיליון ₪ המסתכמים לכ-3.6 מיליארד ₪ מתחילת החודש, בהובלת קרנות אג"ח מדינה וקרנות אג"ח כללי. כך, עפ"י אומדנים והערכות שבוצעו ע"י כלכלני מיטב דש.

הקרנות המנייתיות המשיכו השבוע באותו דפוס של השבוע הקודם: גיוסים קלים (24 מיליון ₪) בקרנות המנייתיות
שמתמחות בשוק המקומי, ופדיונות קלים (14 מיליון ₪) בקרנות המתמחות בחו"ל.

קרנות אג"ח כללי, בדגש על קרנות מעורבות עם חשיפה מנייתית1, קרנות 10/90 וכו', רשמו השבוע פדיונות של כ-220 מיליון ₪ – ירידה של כ-75% בקצב הפדיונות לעומת השבוע הקודם. מתחילת החודש, הפדיונות בקרנות אג"ח כללי מסתכמים בכ-1.15 מיליארד ₪.

אגרות החוב הממשלתיות רושמות השבוע עליות שערים: מדד ממשלתי כללי עלה השבוע ב-0.5% בהובלת הצמודים לטווח ארוך שעלו ב-0.9%. בעקבות התיקון החיובי שנרשם באפיק הממשלתי, קצב הפדיונות בקרנות אג"ח מדינה נחתך בכ-75% לרבע מיליארד ₪. מתחילת החודש, קרנות אג"ח מדינה איבדו כ-1.5 מיליארד ₪.

אגרות החוב הקונצרניות נסחרו השבוע במגמה חיובית – מדדי התל-בונד 20,40,60 רשמו עליות חדות של עד כ-1.3%. בהמשך לכך, מדד קונצרני כללי עלה ב-1%. בעקבות עליות השערים באפיק, קרנות אג"ח קונצרני רשמו פדיונות זעירים של כ-10 מיליון ₪ השבוע. זאת, לעומת פדיונות של כ-160 מיליון ₪ בשבוע הקודם.

המשך הפדיונות באפיק השקלי: הקרנות הכספיות רשמו השבוע פדיונות של כ-320 מיליון ₪ המסתכמים לפדיונות של כ-710 מיליון ₪ מתחילת החודש. בהמשך לכך, נרשמו פדיונות של כ-150 מיליון ₪ בקרנות השקליות, מתוכם כ-70 מיליון ₪ נפדו מהקרנות המחקות.

קרנות אג"ח חו"ל רשמו השבוע פדיונות של כ-50 מיליון ₪ המסתכמים לפדיונות של כ-150 מיליון ₪ מתחילת החודש.

תעשיית הקרנות מנהלת נכון ל-18.06.15 כ-254 מיליארד שקל, הקרנות המסורתיות (בנטרול הקרנות הכספיות) מנהלות כ-221.3 מיליארד שקל והקרנות הכספיות שמנהלות כ-32.7 מיליארד ₪.

יו״ר התאחדות קבלני השיפוצים: פיצול הדירות יביא לירידה של כ-10% במחיר שכ"ד, וצפוי להגדיל  את נפח הפעילות בענף השיפוצים בכ-15%

ערן סיב יו״ר התאחדות קבלני השיפוצים בירך את שר האוצר משה כחלון על התקנה החדשה של פיצול דירות. לדבריו התקנה החדשה תוזיל את שכר הדירה לזוגות צעירים, סטודנטים, יוצאי צבא ומעוטי יכולת בכ- 10% בדירות עד 30 מ"ר. סיב מציין שהתקנה החדשה תגדיל את נפח הפעילות בענף השיפוצים בכ-15%. הערכה זו נסמכת על צפי בהתאחדות קבלני השיפוצים לפיצול של כ-3500 דירות תוך שנה וחצי שיביא לכ-10,000 יחידות קטנות מפוצלות. סיב טוען שפיצול דירה איכותי נע סביב 135,000 ₪, כולל מונה חשמל ומים ודוד חשמל לכל יחידה מפוצלת.

בשנת 2008 פוצלו 3000 דירות, וכתוצאה מכך נוספו 10,000 חדרים להשכרה. ההערכה היא שלמעלה מ-85% מהן חזרו לקדמותן בגלל הפחד מתביעות וקנסו, וכיום קיימות עוד כ-600 דירות מפוצלות לא חוקיות. לאורך השנים הוחזרו כאמור דירות רבות לקדמותן: בשנת 2010 – 202 דירות, בשנת 2011- 420 דירות, בשנת 2012- 810 דירות, בשנת 2013- 850 דירות ובשנת 2014 – 130 דירות.