חדשות    

ריבית המשכנתא ביוני – נבלמה העלייה, אבל מה הלאה?

ריבית המשכנתא  ביוני (הריבית שתקפה לחודש יוני) רשמה ירידה קלה, ומדובר על חודשיים של התייצבות אחרי זינוק של כמעט 2% בשנתיים. האם מדובר על שינוי מגמה? האם ריבית המשכנתא תתייצב ואף תרד? נראה שזו עצירה זמנית, אחרי הכל – ריבית המשכנתא קשורה ותלויה בריבית בנק ישראל ובמדד המחירים לצרכן וכשאלו יתחילו להרים ראש, אחרי הדפרסיה העמוקה בה הם שרויים, סביר שגם ריבית המשכנתא תעלה.

על כל פנים,  מנתוני בנק ישראל עולה כי ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד ירדה ל-3.74% לעומת 3.87% בחודש הקודם.  העצירה בעליית הריבית, מיוחסת לבלימה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, ובהתאמה לירידה בביקושים למשכנתא. רוכשים פוטנציאלים רבים ממתינים על הגדר לראות האם צעדיו של שר האוצר, משה כחלון יצליחו למתן את עליית מחירי הדירות ואף להוריד את המחירים. בינתיים נראה שמס על דירה שלישית לא עובר כחוק, והמשמעות עשויה להיות –  עלייה בביקוש דירות מצד משקיעים (במקום כוונה הפוכה).

ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד לתקופה של 15 עד 20 שנה ירדה ל-4.06% לעומת 4.14% בחודש קודם. הריבית על משכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה ירדה ל-4.22% לעומת 4.35%  בחודש הקודם. הריבית הצמודה למדד מבטאת עלות כוללת של כ-5%-6% בשנה. מדד המחירים לצרכן בהתאם לתחזית הרשמית  שהגדיר בנק ישראל צפוי לעמוד על 1% עד 3% בשנה. להלן טבלה המרכזת את ריבית המשכנתא לטווחים שונים בשנתיים האחרונות –

תקופה לפרעון בשנים מעל 25 מעל 20 ועד 25 מעל 15 ועד 20 מעל 10 ועד 15 מעל 5 ועד 10 עד 5 ממוצע
תוקף המשכנתא
יונ-2017 4.21 4.22 4.06 3.51 3.24 3.59 3.74
מאי-2017 4.31 4.35 4.14 3.57 3.34 3.73 3.87
אפר-2017 4.31 4.34 4.25 3.75 3.32 3.72 3.88
מרץ-2017 4.34 4.23 4.19 3.73 3.49 3.82 3.93
פבר-2017 4.30 4.19 4.14 3.66 3.36 3.72 3.85
ינו-2017 4.27 4.13 4.11 3.62 3.36 3.71 3.84
דצמ-2016 4.17 3.99 3.96 3.66 3.27 3.58 3.73
נוב-2016 4.19 4.02 3.93 3.35 3.11 3.55 3.67
אוק-2016 4.03 3.90 3.81 3.41 3.20 3.36 3.53
ספט-2016 3.84 3.76 3.63 3.26 2.92 3.11 3.30
אוג-2016 3.76 3.66 3.54 3.17 2.78 3.00 3.19
יול-2016 3.58 3.45 3.32 3.00 2.83 2.86 3.04
יונ-2016 3.50 3.48 3.26 3.00 2.73 2.73 2.93
מאי-2016 3.51 3.41 3.38 2.97 2.79 2.77 2.97
אפר-2016 3.42 3.42 3.35 3.14 2.75 2.82 3.01
מרץ-2016 3.39 3.42 3.28 3.06 2.80 2.89 3.06
פבר-2016 3.22 3.15 3.18 2.73 2.49 2.69 2.85
ינו-2016 3.09 3.05 2.93 2.66 2.33 2.48 2.66
דצמ-2015 3.05 3.01 2.90 2.55 2.22 2.38 2.58
נוב-2015 3.06 3.00 2.85 2.54 2.16 2.42 2.58
אוק-2015 2.95 2.90 2.75 2.38 2.01 2.31 2.47
ספט-2015 2.90 2.92 2.65 2.29 1.87 2.21 2.37
אוג-2015 2.77 2.73 2.55 2.16 1.77 2.05 2.21
יול-2015 2.59 2.55 2.29 2.01 1.69 1.90 2.05
יונ-2015 2.57 2.45 2.26 2.00 1.77 1.75 1.96

ריבית משכנתא שקלית – ירידה קלה

ריבית המשכנתא השקלית ירדה ביוני ל-3.23% לעומת 3.29% בחודש קודם. ריבית המשכנתא לטווח של 15 עד 20 שנה ירדה ל-4.53% לעומת 4.63% בחודש הקודם. ריבית המשכנתא השקלית לטווח של 20 עד 25 שנה ירדה ל-4.9% לעומת 4.94% בחודש הקודם.  בטבלה  ניתן לראות את כל הריביות לתקופות פירעון שונות –

תוקף הריבית החל מ- מעל 25 מעל 20 ועד 25 מעל 15 ועד 20 מעל 10 ועד 15 מעל 5 ועד 10 מעל 1 ועד 5 עד שנה ממוצע
יונ-2017 5.06 4.90 4.53 4.00 3.61 4.18 1.83 3.23
מאי-2017 5.16 4.94 4.63 4.16 3.66 4.24 1.91 3.29
אפר-2017 5.19 5.00 4.67 4.26 3.79 4.29 1.83 3.32
מרץ-2017 5.22 5.01 4.69 4.25 3.81 4.31 1.89 3.36
פבר-2017 5.14 5.01 4.71 4.25 3.75 4.27 1.81 3.33
ינו-2017 5.15 4.91 4.66 4.21 3.77 4.29 1.69 3.37
דצמ-2016 4.95 4.78 4.48 4.06 3.65 4.05 1.70 3.28
נוב-2016 4.91 4.66 4.42 3.98 3.60 3.92 1.66 3.19
אוק-2016 4.76 4.59 4.31 3.91 3.54 3.83 1.58 3.13
ספט-2016 4.61 4.43 4.16 3.71 3.34 3.65 1.45 2.94
אוג-2016 4.50 4.35 4.11 3.69 3.25 3.51 1.43 2.89
יול-2016 4.35 4.17 3.97 3.52 3.13 3.41 1.37 2.78
יונ-2016 4.25 4.11 3.90 3.52 3.06 3.30 1.39 2.75
מאי-2016 4.23 4.07 3.86 3.48 3.00 3.28 1.38 2.75
אפר-2016 4.10 3.97 3.78 3.39 2.99 3.17 1.37 2.68
מרץ-2016 4.10 3.97 3.80 3.43 3.01 3.13 1.42 2.64
פבר-2016 4.16 4.04 3.81 3.39 2.94 3.18 1.34 2.60
ינו-2016 4.15 4.01 3.77 3.34 2.83 3.12 1.32 2.54
דצמ-2015 4.12 3.97 3.70 3.26 2.76 3.02 1.27 2.48
נוב-2015 4.18 4.02 3.81 3.33 2.84 3.01 1.27 2.46
אוק-2015 4.18 4.01 3.82 3.32 2.83 3.11 1.25 2.50
ספט-2015 4.18 4.02 3.82 3.33 2.81 3.01 1.20 2.46
אוג-2015 4.08 3.90 3.66 3.20 2.74 2.95 1.15 2.43
יול-2015 3.79 3.56 3.33 2.87 2.43 2.74 1.15 2.33
יונ-2015 3.55 3.36 3.08 2.68 2.30 2.56 1.14 2.22

הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של  כל ההלוואות שניתנו בריבית שקלית, גם בריבית משתנה וגם בריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית. עלייה שעשויה להיות מכמה כיוונים – עלייה בריבית בנק ישראל שתגרור עליה בריבית המשכנתא המשתנה; תחרות נמוכה יותר בין הבנקים (כפי שקורה בשנה האחרונה) שמייקרת את הריבית; שינויים בשוק האג"ח שמשפיעים באופן ישיר על ריבית המשכנתא ועוד.

על כל פנים, בפועל אי אפשר באמת "לערבב" בין הריביות האלו, אין משמעות לריבית הממוצעת, עם זאת – מכיוון שתמהיל המשכנתאות נשמר פחות או יותר (תמהיל משכנתאות בריבית שקלית קבועה לעומת תמהיל משכנתאות בריבית שקלת משתנה) אזי למגמה בריבית  הממוצעת יש משמעות – היא אכן מבטאת את מה שקרה בפועל בשוק המשכנתאות.

ריבית המשכנתא – למה היא עלתה בשנתיים האחורנות, ומה יהיה בהמשך? 

ריבית בנק ישראל משפיעה על ריבית המשכנתא, אך ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל של 0.1%. ריבית בנק ישראל צפויה לעלות בהמשך, והיא עשויה לגרום לעלייה גם בריבית המשכנתא אבל, העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות מגיעה מסיבות אחרות – ראשית, המשך הביקושים בשוק הדיור – יש ביקושים לדירות (שעולים על ההיצע), יש ביקושי גדולים למשכנתאות, וכשיש ביקוש המחיר עולה. המחיר של המשכנתאות הוא הריבית – אז ברור שהבנקים יציעו משכנתאות בריבית גבוה יותר.

שנית – הבנקים פחות תחרותיים.  הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית  כמובן עולה.

חשוב להדגיש – בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון – מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח יחסית – אולי 0.2%, אולי 0.3%.  כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.

עליית הריבית מיוחסת, בין היתר, לכמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות (בחלקן בעלות השפעה מלאכותית על הריבית) –  תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה – הריבית לא יכולה לעלות (ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים). אלא שבגלל הביטחון הזה היא יקרה יותר.

בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה, הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער  הוסתו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). ולכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא – יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).

התייקרות ריבית המשכנתא והשפעתה על ההחזרים

העלייה בריבית המשכנתא משפיעה על סך הוצאות המימון שנדרש לשלם בגין מימון הדירה. כלומר, אנחנו בעצם משלמים יותר על הדירה. מחיר הדירה לכאורה אינו כולל את עלויות המימון, אבל בפועל הוא בהחלט חלק מההוצאות על הדירה, כשבפועל הוא מרכיב גדול ומשמעותי מעלות הדירה. ההתייקרות הזו בשנתיים האחרונות שקולה להתייקרות של עד 10% במחיר הדירה. העלייה בריבית משפיעה כמובן גם על ההחזרי השוטפים, זה תלוי בסוג ההלוואה, התקופה שלה ופרמטרים נוספים, אבל בהערכה גסה, החזר המשכנתא הממוצע עלה ב-10% עד 20%.


למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

 מחשבון משכנתא

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

מדריכים נוספים:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה