החששות מירידת מחירים בשוק הדירות למגורים, לצד היקף האשראי הבנקאי לתחום הנדל"ן – 45% (25% משכנתאות  מבנקים למשכנתאות ו-20% אשראי לקבלנים מבנקים מסחריים), גרמו לבנקים להיות קשוחים יותר במתן אשראי לבנייה. זאת ועוד: הבנקים המסחריים מוגבלים בהיקף האשראי למימון בנייה (רובו הגדול לקבלנים) בשיעור של עד 20% מסך האשראי של כל בנק ובנק.

מאחורי הרף הזה עומד כנראה מעין פתרון (לפחות חלקי) למתן האשראי לקבלנים. זה עובד ככה – המשכנתאות לא נלקחות בחשבון כהלוואות לתחום הנדל"ן ולכן אם ממזגים את הבנקים למשכנתאות עם הבנקים השולטים (הבנקים המסחריים), אזי תיק האשראי הכולל של הבנק יגדל ומרכיב האשראי לנדל"ן יקטן. בדרך בעייתית זו בעצם יכולים לרדת בשיעור היחסי של האשראי לנדל"ן מסך האשראי והכל כאמור בגלל שהמשכנתאות לא נספרות באשראי בתחום הנדל"ן, מה שמראש כמובן לא כל כך נכון. ואז, משתחררות כמה דרגות חופש ואפשרות לסק חמצן לקבלנים? אולי זו הסיבה שעומדת מאחורי המיזוג של דיסקונט משכנתאות עם דיסקונט, אבל השאלה אם הפרצה הזו היא שתפתור את מצוקת המימון של הבנקים – הרי הם אלו שמעוניינים עכשיו לצמצם את החשיפה שלהם לתחום.

קיימות מספר אפשרויות להגן על תיק השקעות בזמן של חוסר וודאות ואי יציבות בשווקים, אחת מהן היא דרך תעודות סל בחסר (Reverse Certificates). התעודות האלו הן מכשיר פיננסי מתוחכם שביצועיו בשוק הם תמונת ראי של מדד השוק הרלבנטי (נכס הבסיס שעליו נוצרה התעודה – זה יכול להיות סל של ניירות ערך,  סחורה, אינדקס של מניות – כמו ת"א 25 ועוד). כאשר האינדקס, ונניח שמדובר בת"א 25 יורד ב-1% אזי התעודה אמורה לעלות באותו שיעור (בהנחת מינוף שמבטא יחס של 1:1, בפועל יחסי המינוף עשויים להיות שונים). בדרך זו, התעודה בעצם מנטרלת את הירידה שבאינדקס ת"א 25. למעשה, מדובר במכירה בחסר של מדד ת"א 25, ולצד מכשיר זה אפשר כמובן להצטייד באופציות פוט (במינון המתאים להגנה על האחזקה באינדקס). אלא שהבעיה הגדולה בהגנות אלו היא העיתוי –  לרוב המשקיעים לא מתרגשים עם תחילת הירידות, מתעקשים לא להגן שהירידות מתגברות ומחליטים על מיגון (או צמצום התיק) רק שכבר השוק איבד עשרות אחוזים.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מדווחת כי על פי נתונים לחודש אוקטובר 2011 עולה כי בחודש זה נרשמה ירידה משמעותית של 19% בכמות המבוקשת של דירות חדשות. בחודש אוקטובר 2010 נרשמה עלייה של 23% בכמות המבוקשת לדירות חדשות.

באוקטובר 2011  עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות, על פי נתוני הלמ"ס על 2,470 דירות, מתוכן 1,060 דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב וכ-1,410 דירות שמיועדות לשימוש עצמי  – פרויקטים של בנה ביתך, התארגנויות של קבוצות רכישה וכו'. מהלמ"ס נמסר שזו הכמות הנמוכה ביותר שנרשמה מאז אוקטובר 2006.

לאומי קראד, חברת כרטיסי האשראי שבשליטת בנק לאומי, דיווחה על תוצאות טובות ברבעון השלישי של 2011, אבל תמר יסעור, מנכ"ל לאומי קארד, מבטאת חשש מהעתיד –  "הרוח העסקית בימים אלו היא לא רוח גבית. התוצאות שלנו מבטאות אמנם שיפור מתמשך בפעילות החברה ובמיקוד העסקי שלה, אולם אנו לא מנותקים מהסביבה בה אנו פועלים, ואנו צופים האטה בקצב הצמיחה של החברה ברבעונים הקרובים". בינתיים הרוויחה החברה ברבעון השלישי  47 מיליון שקל (מבטא תשואה של 19% על ההון העצמי), בעיקר כתוצאה מגידול של 6.6% בהיקף העסקות שבוצעו בכרטיסי האשראי שהנפיקה החברה, בהשוואה לרבעון המקביל ב-2010. הגידול הזה מיוחס לעלייה של  7% במספר כרטיסי האשראי הפעילים של החברה, ביחס לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, קצב הצמיחה בפעילות הואט ברבעון השלישי ביחס למחצית הראשונה של השנה בה נרשם גידול של 9% בהיקף הפעילות.

מספר כרטיסי האשראי שהנפיקה החברה ושהינם בתוקף  עבר לראשונה את רף ה-2 מיליון כרטיסים (גידול נט של 96 אלף לעומת תחילת השנה); מספר כרטיסי האשראי  שהנפיקה החברה ומוגדרי0ם כפעילים  עומד על 1.7 מיליון כרטיסים.

במקביל לפעילות המסורתית של הנפקת כרטיסי אשראי וגביית עמלה ממחזיק הכרטיס ומבית העסק שבו מתבצעת העסקה, הורחבה הפעילות של לאומי קארד בשנים האחרונות (בדומה לחברות כרטיסי האשראי האחרות) לשוק המימון החוץ בנקאי – מתן הלוואות למחזיקי הכרטיסים וגם לאחרים. הכנסות לאומי קארד מפעילות זו  שנחשבת לאחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים של החברה, צמחו ב-18% לכ-39 מיליון שקל. הריבית הממוצעת שגבתה לאומי קארד  בגין אשראי למחזיקי כרטיס (גם בגין עסקאות קרדיט גם אשראי ישיר) עמדה במהלך הרבעון השלישי של השנה על 12.4%;  הריבית הממוצעת לבתי עסק עמדה ברבעון על 8.1%.  היקף האשראי שנתנה החברה הסתכם בסוף הרבעון ב-1.5 מיליארד שקל.

הלוואות מחברות כרטיסי אשראי: האופציה המהירה, אבל היקרה

איך הגלגל מתהפך לו – עד לפני שנה חששו בבנק ישראל מעלייה חדה במחירי הדירות, ועכשיו נגיד הבנק דווקא חושש מרידה חדה במחירים. על רקע החששות של סטנלי פישר בימים האחרונים, מעריך רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי של בית ההשקעות מיטב, כי בשנת 2013 תהיה כמות שיא של דירות חדשות מוכנות לשיווק; "בתחילת שנת 2011 חששו בממשלה ובבנק ישראל מקצב ההתייקרות המואץ של מחירי הדירות למגורים", כותב אייכל בסקירה שפרסם, "אך המצב כיום הוא שבבנק ישראל מודאגים מכך שמחירי הדיור יוזלו בצורה חדה, וזאת, בעיקר על רקע הרפורמות הרבות והצעדים שנעשו בשנה הקודמת ובתחילת השנה הנוכחית הן מצד הממשלה והן מצד בנק ישראל בכדי לצנן את שוק הדיור ולגרום לבלימת עליית המחירים. מעבר לכך, הדאגה בבנק ישראל קשורה לכמות שיא של דירות חדשות הצפויות להיות מוכנות לשיווק במהלך שנת 2013".
בהקשר זה יש לציין שקצב בניית הדירות בשנה האחרונה עלה על הביקוש הצפוי לראשונה זה שנים רבות. הביקוש השנתי לדירות חדשות מסתכם בין 30 אלף דירות ל-35 אל דירות, בעוד שבשנה האחרונה קצב התחלות הבנייה עמד על מעל 40 אלף דירות.
החששות של סטנלי פישר מירידה חדה בשוק הדירות נובעות כמובן מהזיקה הישירה בין שוק הנדל"ן למערכת הפיננסית המקומית; החשש הגדול של סטנלי פישר שהאשראי הענק שניתן לתחום הנדל"ן (25% מהיקף האשראי במערכת הבנקאית הוא משכנתאות; 20% מהיקף האשראי הכולל במערכת הבנקאית הוא בתחום הבינוי) יגרום לאי יציבות המערכת הבנקאית וישפיע על המשק כולו. "בנוסף לכך שבממוצע קיים פער של כשנתיים בין תחילת הבנייה של הנכס לבין המועד בו הנכס מוכן למכירה, רואה נגיד הבנק, סטנלי פישר, סיכון מערכתי ביציבות הפיננסית ולאו רק בסקטור הבנייה במקרה של הרעה במצב ענף הבנייה", כותב איייכל ומוסיף – "נגיד הבנק מעוניין לשמר את יציבות המערכת הבנקאית והבנקים וזאת גם אם תירשם ירידה בפעילות תחום הנדל"ן. עם זאת, חוסר תיאום בין הנגיד לבין משרד הבינוי והשיכון ואף משרד האוצר עלולים להקשות על בנק ישראל בניהול המדיניות המוניטרית".

בכירי ענף הנדל"ן צופים ירידה במחירי הנדל"ן בשנה הקרובה. כך עולה מסקר של פירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte & Touche בריטמן אלמגור זהר. כ-46% מהבכירים בענף הנדל"ן מעריכים כי הנדל"ן המקומי יירד בשיעור של עד 10%; 9% ממשתתפי הסקר מעריכים שהנדל"ן יירד בשיעור של 10% עד 20%. מנגד, 30% מבכירי הנדל"ן שהשתתפו בסקר צופים שלא יהיו שינוייים במחירי הנדל"ן בשנה הקרובה, ו-15% מצפים לעליית מחירי הדירות בשיעור של עד 10%.
העיר שלהערכת משתתפי הסקר תפגע בשיעור המשמעותי ביותר תהיה תל אביב, בעוד שבערים – חדרה, רחובות וראשון לציון לא צפויה להערכת משתתפי הסקר, ירידת מחירים.
רו"ח אמיתי ובר, שותף במשרד ברייטמן,אלמגור זהר וראש מגזר הנדל"ן, אמר במקביל לפרסום הסקר, "ירידת המחירים הצפויה בשוק הנדל"ן המקומי נובעת להערכתי משילוב של רגולציה מוגברת בתחום הנדל"ן ובתחום הפיננסים, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע, עם נתונים כלכליים המראים כי המשק הישראלי נכנס לתקופה של האטה כלכלית. מנגד, אנו עדים לכך, שבמקביל צפויה עליה בדמי השכירות על הנכסים, כך שבסופו של דבר רוכשי דירות נמצאים במלכוד – האם הם צריכים לחכות לירידת מחירים גדולה יותר בעתיד ולשלם כיום יותר שכירות חודשית, או לרכוש דירה כיום ו'לנצל' את הריבית הנמוכה על המשכנתאות."

היכנסו למדריך המלא למשכנתא 

המדינה נותנת משכנתא מסובסדת/ הלוואה בתנאים נוחים לזכאים שעומדים בקריטריונים מסוימים – משכנתא בריבית צמודה של 2.5% שהיתה עד 2017  ומאז משכנתא בריבית  צמודה של 2%  (פרטים בהרחבה בהמשך).

 ההלוואה מהמדינה  מיועדת אך ורק לצורך רכישת דירה למגורים או בנייה של דירה למגורים. ההלוואה ניתנת דרך בנקים למשכנתאות ומוסדות בנקאיים אחרים. אבל, לא להתלהב (רק קצת)  יש כאן טוויסט בעלילה – בעבר המשכנתאות האלו היו נהדרות וכולם לקחו אותם – גם כי הריבית היתה נמוכה במיוחד וגם כי התנאים היו נוחים (תנאי קבלת המשכנתא לזכאים) ובעצם  איפשרו כמעט לכולם לקחת משכנתא כזו. וכך בעצם, נוצר מצב שבלקיחת משכנתא לקחו שתי משכנתאות -משכנתא של זכאים ומשכנתא משלימה, כאשר משכנתא זכאים היא בתנאים נוחים (באישור הסובסידיה/ הזכאות מהמדינה)  והמשכנתא המשלימה היא מהבנק.

מאז המצב התהפך, בגלל הריבית שרק הלכה וירדה. אם בעבר וזה לא היה כל כך מזמן הריבית במשק היתה דו ספרתית (עד 2003-2004) והיא היתה גבוה משמעותית מהריבית במשכנתאות של זכאים, הרי שמאז  היוצרות התהפכו – הריבית במשכנתא של הזכאים הפכה להיות יקרה יותר מהריבית של הבנקים למשכנתאות – אבסורד גדול, אבל במשך תקופה ארוכה פשוט אף אחד לא לקח את המשכנתא זכאים, ואז הבינו בממשלה שלנו שמדובר בחלם והחליטו לשנות את הכללים, והורידו את הריבית ל-4% ובהמשך ל-3% (ריבית צמודה ל-25 שנה),  כך שהחל משנת 2014 שוב חוזרים לקחת משכנתא של זכאים אבל בהדרגה – היתרונות שלה לא תמיד ברורים ומוחלטים.

מעבר לכך, כדי להיחשב זכאי צריך להגיע להיקף של 1,000 נקודות כאשר כל פרמטר עשוי להוסיף נקודות (המבחנים בהמשך), והרף של ה-1000, הוא לא טריוויאלי. לאחרונה הגישו חברי הכנסת אלי כהן, משה גפני ואברהם נגוסה הצעה שעברה את וועדת הכספים ומתגבשת ליישום בפועל לפיה הריבית לזכאים תרד ותהפוך להיות אטרקטיבית.

הפחתת הריבית לזכאים תהיה בשני שלבים –

בשלב הראשון – הריבית תהיה 2.5% (החל מינואר 2016)

בשלב השני – הריבית תרד ל-2% (החל מינואר 2017).

מחשבון מס רכישה

הריבית במשכנתא זכאות היא טובה, בעיקר מכיוון שריבית המשכנתא (התעדכנו – ריבית המשכנתא הנוכחית) עלתה בשיעור ניכר. עם זאת, יש חלופות  שעשויות להיות קרובות לריבית של 2.5% צמודה ל-25 שנה, כשהבעיה הגדולה של המשכנתא לזכאים היא ההצמדה – לקחת הלוואה צמודה לתקופה ארוכה זה סיכון גדול – המדדים בשנים האחרונות נמוכים, אבל תוואי המדד הוא 1%-3% בשנה ואם זה יחזור לתוואי, הרי שהריבית על המשכנתא לזכאים טובה, אבל לא מצויינת (עדיין – ברגע שהריבית תרד בתחילת 2017 זו תהיה אלטרנטיבה מצויינת לריבית המשכנתא במשכנתאות הרגילות).

מעבר לכך, על רקע הערכות להמשך עלייה בריבית המשכנתא הצמודה בחודשים האחרונים נראה שהאטרקטיביות של הלוואה מהמדינה/ משכנתא לזכאים  הופכת להיות די אטרקטיבית. ריבית המשכנתא הצמודה עלתה למעל 3.5%, כאשר לטווחים ארוכים היא עולה משמעותית על מה שהמדינה נותנת. אז נכון שלא בטוח שכדאי לקחת ריבית צמודה להלוואות לזמן ארוך, אולי עדיף את הריביות הקבועות, אבל בהינתן השוואה של תפוזים לתפוזים (אותו מוצר) הרי שההלוואה של המדינה הופכת בחודשים האחרונים (אוגוסט 2016 ) לכלכלית.

אבל, שימו לב – הבנקים מעלים ריבית על יתר מרכיבי המשכנתא אם הלווים לוקחים משכנתא לזכאים – למה? לא ברור, כנראה כי אפשר, למרות שבבנקים טוענים שכל משכנתא נבדקת לגופה ובהתאם הריביות שמאשורות תלויות בפרמטרים ספציפיים של לוקחי השמכנתא והמשכנתא עצמה – להרחבה בנושא.

והנה ההתיחסות וההשוואה של משכנתא בריבית צמודה למשכנתא בריבית  קבועה – במידה ולוקחים מסלולים לא תלויי מדד משלמים אמנם ריבית גבוה יותר, אבל זה עשוי להיות נוח לרבים כי אז מנטרלים את סיכון האינפלציה. לדוגמה – אם מציעים לכם משכנתא בקל"צ (קבועה לא צמודה) לפרק זמן דומה בשיעור של 3.5%, אזי המשמעות היא (וזה כמובן חישוב מאוד גס) שבהנחת מדד של 2% (שזה ממוצע תוואי בנק ישראל), הריבית קל"צ  עדיפה.

חשוב להדגיש כי שבהלוואות בריבית קבועה ההחזרים בהתחלה גבוהים יותר. בהלוואות צמודות מדד ההחזרים בהתחלה נמוכים אבל הם עולים בהמשך, כך שמי שחשוב לו מאוד מאוד להתחיל עם משכנתא נמוכה דווקא עשוי להעדיף את המסלול הצמוד לטווח ארוך.

ונניח שאין העדפה , מה עושים אז? יש בכל זאת יתרון למשכנתא זכאים – אין עליה עמלת פירעון מוקדם  בעוד שבריבית קבועה בבנקים יש עמלת פירעון מוקדם, אם כי, הריבית כה נמוכה שקשה לראות אותה יורדת ומייצרת עמלת פירעון (עמלה זו נדרשת רק  כאשר הבנק מפסיד עליכם , שלקחתם בריבית גבוהה ומאז הריבית ירדה).

יתרון נוסף – בעת בעיות וקשיים בהחזרי התשלומים, נראה שהבנק הרבה יותר קשוח מהמדינה.

כנגד הלוואות הזכאות (בדומה למשכנתאות רגילות)  מוטל שיעבוד על הדירה, השיעבוד מוסר כמובן כשההלוואה נפרעת.

כך או אחרת, כשהריבית משכנתא זכאות תרד בתחילת 2017 נראה שהיא תהפוך את האיזון הקיים כיום, ורוכשי דירות רבים ירצו לקבל אותה. אז איך עושים זאת? ומי בעצם זכאי?

 ראשית צריך להראות שמעולם לא היתה לכם דירה. תנאים נוספים –  זוג נשוי או  רווק/ה מעל גיל 30. אלה שני תנאי סף הכרחיים, וכאשר אתם עוברים אותם מתחילים לצבור נקודות בהינתן פרמטרים שונים ומגוונים. התנאי לקבלת משכנתא בזכאות הוא הגעה ל-1,000 נקודות.

אם הגעתם ל-1,000 נקודות אתם זכאים למשכנתא בסכום של כמעט 100 אלף שקל , אם השגתם יותר תקבלו משכנתא גדולה יותר.

והנה הפרמטירם לקבלת נקודות – שנת הנישואין הראשונה שווה 250 נקודות. כל שנה נוספת שווה 50 נקודות.  גם אחים שווים – כל אח  שווה לכם 50 נקודות;

וילדים כמובן גם מקנים נקודות  –  הילד הראשון שווה 350 נקודות וכל ילד נוסף יזכה  ב-150 נקודות נוספות, מהילד החמישי תקבלו 100 נקוודת לילד.

זוג שמגיע ל-1,000 נקודות לפחות ושירת בצבא – יקבל גם 10 נקודות נוספות עבור כל חודש של שירות צבאי.

כמה הון צריך בשביל משכנתא – מדריך

משכנתא – כמה להחזיר כל חודש?

מדריך המשכנתא השלם

פרמטרים נוספים לקביעת הזכאות

-קבוצות אוכלוסיה  (עולים חדשים, זוגות צעירים, משפחה חד-הורית)

מעבר לכך, יש גם הלוואת מקום. הלוואות המקום נקבעות בהסתמך על המקום שבו נמצאת הדירה הנרכשת. במידה והדירה נמצאת באזור עדיפות (כפי שקבעה המדינה), היא מאפשרת ללווה זכות למימון נוסף, חוץ מהלוואת זכאות אישית.  אזורי העדיפות של הממשלה משתנים על פני זמן ולעיתים הממשלה גם מציעה מימון נוח ומשמעותי במיוחד, באם היא רוצה לפתח אזור מסוים.

הגוף האחראי על הקריטריונים ועל קביעת הזכאות של כל אזרח וכן על עדכון הישובים שבהן ניתנת הלוואת מקום לרבות קביעת סכום הלוואת המקום , הוא משרד השיכון. בהתאם לקריטריונים של הממשלה, משרד השיכון קובע את סכום ההלוואה לזכאים ואת תנאי ההלוואה – תקופת ההלוואה, מסלול ההלוואה, שיעור הריבית ועוד.

מעבר לקריטריונים ולחישוב הניקוד לזכאות משכנתא לחסרי דירה (במובן הרחב), משרד השיכון הגדיר זכאות וחישוב הזכאות לקבוצות אוכלוסיה נוספות, לרבות זוגות שנרשמו לנישואים, משפחות חד הוריות, עולים חדשים ועוד.

חישוב זכאות להלוואת משכנתא בתנאים מועדפים עבור משפחה חד-הורית (ללא ידוע בציבור יקבע בהתאם לנתונים האישיים של המשפחה – משך התקופה שבה מתקיימת החד הוריות ; מספר ילדים ומספר אחים ואחיות. כמו כן, יינתן משקל לשירות הצבאי (סדיר ומילואים), שירות לאומי כאשר למשך השירות יש על כל קבוצות האוכלוסייה השפעה גם על הלוואת המקום.

חישוב הזכאות עבור עולים חדשים הוא בהתאם למשך שירות צבאי ושירות לאומי. בחישוב הניקוד האישי יש משקל גדול למספר השנים שעבר מאז העולה מוגדר כעולה חדש.( אצל בני-זוג שעלו בתאריכים שונים זה מזו,  תאריך העלייה המוקדם של אחד מבי הזוג יהיה הקובע). בחישוב הזכאות ניתנת גם תוספת וותק לעולים שחיים בארץ לפחות 5 שנים, וכן ניתנת תוספת לעולה שעבר את גיל 45 ,לזוג שאחד מהם הוא עולה ותיק. מעבר לכך, עולה חדש בודד (ללא בן זוג ומשפחה)  מקבל זכאות בכל היישובים עד גיל 21, במילים פשוטות יש לו ניקוד לקבל הלוואת מקום בכל הישובים.

ומה כל כך טוב בהלוואות לזכאים? ראשית, הפירעון  הוא ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וגם ללא   מתן הודעה מוקדמת. זה לא עניין טריוויאלי – הפירעון המוקדם בהלוואות עם ריבית קבועה יכול להסתכם בסכומים מאוד משמעותיים. מעבר לכך, הלווים האלו יזכו לקבל הנחה גדולה גם בפירעון המוקדם של המשכנתא הבנקאית (המשכנתא הרגילה שמשלימה את המימון לדירה)

במידה ואתם עומדים בקריטריונים, אתם מקבלים דרך הבנקים למשכנתאות (ובאישור וסמכות של משרד השיכון)  תעודת זכאות. תעודת הזכאות מאפשרת את קבלת הלוואת הזכאות, הלוואת המקום, או תמיכה בשכר דירה. היקף הלוואת הזכאות ותנאיה נקבעים כאמור באופן ספציפי ללווה בהתאם לקריטריונים (שפורטו לעיל).

תעודת הזכאות, שניתן לקבלה ללא תלות בהגשת בקשה להלוואה תקפה לשנה ועליכם לעדכן את הבנק למשכנתאות בכל שינוי בנתונים האישיים שלכם.  כדי לקבל את התעודה המיוחלת אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות (או לבנקים המורשים), למלא טופס של בקשה להנפקת תעודת זהות ולצרף את המסמכים המפורטים (הרשימה משתנה אחת לתקופה):

– תעודת זהות של המבקשים.
– תעודת נישואין.
– לזוגות שנרשמו לנישואין אישור מהרבנות על ההרשמה (לא יאוחר משלושה חודשים מתאריך ההרשמה לזכאות בסניף).
-אישור מקצין העיר על שירות החובה  או אישור רשמי על שירות לאומי (מגופים / אגודות שהוכרו על ידי משרד השיכון)

– פרטים על  אחים ואחיות (שמות, ת.ז, כתובת, תאריך לידה)

-פרטי הילדים כפי שמופיעים בתעודת הזהות.

לאחר הבקשה,  תוך שבועות ספורים אמורה התעודה להגיע. התהליך הזה כאמור יכול להיעשות ללא קשר למשכנתא קונקרטית, אבל לרוב במקביל לקבלת תעודת הזכאות, הלווים ממלאים את טפסי בקשת המשכנתא.

מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת

מעודכן ל-11/2021

מה המחיר של דירה? לכאורה, שאלה פשוטה –  מחיר הדירה הוא הסכום שאתם עומדים לשלם למוכר הדירה. אבל זה נכון חלקית כי בעסקת רכישת דירה יש עלויות נלוות נוספות שיש לקחת בחשבון – מס רכישה, דמי תיווך ועוד, שבפועל מגדילות את ההוצאה הכוללת על רכישת הדירה באחוזים רבים. בקיצור, המחיר הכולל של דירה הוא לא רק מה שאתם סוגרים עם המוכר, לפעמים זה יכול להיות בעשרות אחוזים מעבר למחיר הזה, ולרוב  זה מייקר את הדירה בסדר גודל של עד 10%. ורגע – זה עוד לא הכל, יש גם את המימון – הריבית שאתם משלמים על המשכנתא, וכאן מדובר בכסף גדול שתלוי כמובן בגודל המשכנתא ובמסלולי המשכנתא – זה כשלעצמו מגיע לרוב למעל 10%. 

 מחשבון מחירי הדירות

והנה פירוט העלויות הנוספות:

מס רכישה – מס רכישה הוא מס מוזר, אחרי הכל מס משלמים על רווחים, ובעסקת רכישת דירה אין לרוכש רווחים, ההיפך – יש לו רק הוצאות, אז על מה המס? אבל יש מס, והבעיה היא שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה, רוכשים רבים בכלל לא לוקחים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה.

את מס הרכישה משלמים בהתאם למדרגות מס רכישה ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס הכנסה. אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, אזי התשלום הוא לפי מדרגות מס רכישה נמוכות יותר מאשר אם מדובר במשקיע, כלומר מי שרוכש יותר מדירה אחת. מדרגות מס רכישה מתעדכנות מדי חצי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים. כאן, תוכלו לראות את המדרגות המעודכנות, וכאן, בעזרת מחשבון מס רכישה, תוכלו לחשב את המס שלכם –

מחשבון מס רכישה

מס רכישה דירה שנייה – כאשר רוכשים דירה נוספת מעבר לדירה הראשונה, אזי הרוכש אינו נהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ומשלם מס על הרכישה מהשקל הראשון.

מס הרכישה על דירה שנייה עבר כמה שינויים בשנים האחרונות. לפני כמה שנים הועלה המס ל-8% על מנת להכביד על משקיעי הנדל"ן ולגרום להם להפחית את הביקושים במטרה להוריד את המחירים ועל מנת שיהיו כמה שיותר דירות למי שבאמת צריך – זוגות צעירים ומשפרי דיור. אך בעקבות משבר הקורונה הופחת המס ל-5%. בנובמבר 2021 הוחלט להעלותו חזרה ל-8% על דירות שנרכשו במחיר של עד 5,348,565 שקל, ו-10% על דירות שנרכשו מעל המחיר הנ"ל. ההחלטה תישאר בתוקף למשך 3 שנים.

עם זאת, יש הקלות על מס רכישה במצבים שונים –  כשמדובר בהחלפת דירות; עסקאות של פינוי בינוי ועוד; ולאנשים בסטטוסים שונים – עולים חדשים; נכים; כאלו שקיבלו את הדירה במתנה  ועוד. חשוב מאוד להבין את הסטטוס האישי ולבדוק מול רשויות המס כדי לא להיתקל בהפתעות בהמשך.

למדריך מס רכישה

דמי תיווך – רכישה דירה דרך מתווך עולה כסף. דמי התיווך אמנם יכולים עקרונית להגיע ל-3% ואף יותר מכך, אבל בפועל, ברוב המקרים דמי התיווך נעים בין 1% ל-2% מערך הדירה, כשהשיעור הנפוץ הוא 1%. אגב, העלות הכבדה הזו היתה יכולה להיחסך חלקית, שכן במקרים רבים הסתבר שהדירה שהראה המתווך היא אחת מני דירות רבות שיצאו לשוק והתפרסמו ברשת האינטרנט ובעיתונות הכתובה. מעבר לכך, מחפשי הדירות נוטים לחתום במהירות על הסכם תיווך ללא התמקחות  מכיוון שלא מדובר על כסף שיוצא להם מיד מהכיס, אבל האמת היא שזה אותו הדבר – אם המתווך מוצא את הדירה המתאימה להם הם הרי ישלמו, במוקדם או במאוחר, את דמי התיווך, ולכן ההתמקחות עשויה להתברר ככלכלית מאוד – בכמה דקות אפשר לחסוך כמה אלפים טובים ואפילו רבבות.

האם כדאי לקחת מתווך? מדריך מתווך

תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה. הוא אמור לוודא שהדירה שאתם קונים באמת רשומה על שם המוכרים; שלא מדובר בהונאה; שהכל תקין מבחינת הרישומים. מעבר לכך, עורך הדין רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה של עורך הדין נע בין 0.5% ל-2%. מרווח גדול שגדל עוד יותר על רקע הצפת השוק בעורכי דין. חשוב לבחור עורך דין מנוסה, רציני ומקצועי – יש כאלו גם ברף התחתון של המחירים.

עלויות הובלה – מעבר דירה הוא כאב ראש לא קטן, צריך לרוקן את כל החיים לתוך קרטונים, להזמין סבלים שדיוק הוא לא התכונה החזקה אצלם, לדאוג שבמעבר הכל עובר חלק – לא נשברים דברים, המקרר נכנס למעלית וכו'. זה כאב ראש של כמה ימים שמגיע לשיא ביום המעבר. וגם אז עדיין לא הכל נגמר – צריך לרוקן את הארגזים ולסדר את תכולתם בדירה החדשה. יש כיום חברות שיכולות לעשות בשבילנו הכל – לארוז את הדברים עוד בדירה הישנה, ללוות את המובילים, ולפזר את תכולת הארגזים בבית החדש – העלות הכוללת של של השירות הזה יכולה לעלות בין 5 אלף ל-10 אלף שקלים (כולל בפנים את ההובלה). אם אתם מסתפקים בהובלה סטנדרטית בלבד העלות עשויה להסתכם בין 2 ל-3 אלף שקל, אבל זה תלוי בהיקף של התכולה שאתם מעבירים, במיקום הדירה, באיזה קומה הדירה נמצאת ואם יש מעלית.

ריהוט וציוד חדש לבית –  נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות גדולות בריהוט וציוד חדש לבית. אם כבר עוברים, אז למה לא להחליף את הסלון שקנינו לפני 10 שנים? – זה עובר בראש של רוכשי דירה רבים וזה בסופו של דבר מגדיל את כל העלויות שמסביב לרכישת הדירה. בכמה? זה תלוי כבר ברוכשים עצמם.

שיפוץ הדירה – אם הדירה הנרכשת זקוקה לשיפוץ לפני כניסה אליה, זה כבר מייקר משמעותית את מחיר העסקה המקורי. גם כאן, השאלה איזה שיפוץ – האם הופכים את הדירה מקצה לקצה ואז היקף ההשקעה עשוי להסתכם אפילו ב-20% מערך עסקת הרכישה; או שמדובר בשיפוץ של חדר האמבטיה ואז מדובר בכמה אלפים טובים אם זה שיפוץ קטנטן  עד עשרות אלפים בודדים אם מחדשים לגמרי את חדר האמבטיה.

למדריך שיפוץ

עלויות נוספות – במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לכל ספקי התקשורת והאנרגיה – טלפון קווי, כבלים, רשת אינטרנט בבית, גז, מים, חשמל. זה עולה כסף, אולי לא כמו הסעיפים הקודמים, אבל זה יכול להצטבר לכמה מאות טובות עד אלפים בודדים.

עלויות מימון/ עלויות משכנתא – עלויות משכנתא הן חלק אינטרגלי מהוצאות על דירה. נכון, רוב הרוכשים לא מגלמים את ההוצאות האלו במחיר אבל כלכלית הוא חלק מהמחיר, וזה ובד כך – אתם לוקחים משכנתא בריבית, הריבית הזו היא בעצם תוספת המחיר שאתם משלמים על המשכנתא, היא גורמת לכך שאתם מחזירים בסופו של דבר לבנק המשכנתאות לא את סכום הקרן, אלא את סכום הקרן כולל ריבית. לדוגמה – לקחתם משכנתא של 600 אלף שקל וההחזר הכולל שלכם צפוי להיות 750 אלף שקל – ההפרש, 150 אלף שקל, הוא הריבית וזה עוד מבלי להיכנס לכך שיש הצמדה שצריך לקחת אותה בחשבון.

בפועל, רוב הציבור לוקח משכנתא של בין 30% ל-50% מערך הדירה שממוצע שיעור המימון מתקרב ל-50%. בפועל המשכנתא הממוצעת היא סביב 650-750 אלף שקל, ומחיר הדירה – 1.4-1.7 מיליון שקל.

על המשכנתא הזו הציבור משלם ריבית ריאלית ממוצעת (שמשקללת את כל המסלולים לרבות המסלול הזול – פריים מינוס) של 2% עד 2.5%. ומכאן שבחישוב גס נוצרות בהלוואה הזו הוצאות מימון שנתיות בתחילת הדרך של 14-15 אלף שקל – הסכום הזה משתנה על פני התקופה, ובשלב מסוים הוא מתחיל לרדת במקביל לערך המשכנתא שיורד.

על פני כל תקופת המשכנתא (לרוב סביב 20 שנה) הוצאות המשכנתא במחירים של היום מסתכמות בסכום מוערך של 140-150 אלף שקל. הסכום הזה צריך להתווסף למחיר הדירה!

מעבר לכך, יש גם ביטוחים שוטפים שקשורים למשכנתא והם גם מייקרים את ערך הדירה. במשכנתא ממוצעת מדובר על סכום מצרפי שיכול להגיע (אבל זה תלוי מאוד בלווים) לכ-10-20 אלף שקל. מעבר לכך, ישנם התשלומים החד פעמיים – שמאי, פתיחת תיק ועוד – אלו עשויים להסתכם בכ-2-3 אלף שקל (הוצאות ראשוניות).

תשלומים לקבלן – צמודים למדד תשומות הבנייה

סכום נוסף שעל רוכשי דירה לשלם הוא ההצמדות לתשלומים לקבלן. אם רכשתם דירה מקבלן אתם לרוב תשלמו את התשלומים כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה. המדד הזה אמור לבטא את עליית תשומות הבנייה לקבלנים, ולכן נהוג להצמיד את החובות לקבלנים למדד זה. המדד עולה בשנים האחרונות יותר (הרבה יותר) ממדד המחירים לצרכן. רבים מהרוכשים היו מעדיפים הצמדה למדד המחירים לצרכן. מסתבר שבמקרים מסוימים זה אפשרי כחלק מהמו"מ עם הקבלן, שכן אין ממש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה. נכון שהמדד הזה קרוב לעלויות של הקבלן, אבל יש עיוותים – ההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם מהקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום למדד תשומות הבנייה מתקבלת הטיה כלפי מעלה – הרוכשים משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.

בכל מקרה, בעת רכישת דירה מקבלן יש לקחת בחשבון את התייקרות הדירה כתוצאה מהתשלומים הצמודים וזה יכול להגיע לסדר גודל ממוצע של 1% פלוס – כלומר בדירה ממוצעת עוד תשלום של 10-15 אלף שקל (בהנחה שחלק מהסכום שולם כבר בשלב ההתחלתי).

למדריך מדד תשומות הבנייה

כל הסעיפים המפורטים מביאים לכך שמחיר הדירה שאתם רוכשים הוא לא רק הסכום שאותו אתם משלמים למוכר הדירה, יש הרבה הוצאות נוספות, שעשויות להגדיל את מחיר הדירה ב-15%-25% ואף למעלה מכך! 

 מחשבון מחירי הדירות

מדריכים נוספים

האם מחירי הדירות גבוהים?

מה עדיף – ריבית קבועה או ריבית משתנה? – שלא יעבדו עליכם!

ההבדלים בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) 

לקחת משכנתא ב-100% מימון – אל תנסו בבית

מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך?

התוצאות הכספיות של שיכון ובינוי לרבעון השלישי של 2011 מאותתים על חולשה משמעותית בשוק הדירות למגורים. ברבעון זה מכרה החברה (שפועלת בתחומים נוספים מעבר לשוק דירות המגורים)  53 דירות, בהשוואה ל-174 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. שיכון ובינוי היא מהשחקניות  הגדולות בארץ בתחום הדירות למגורים ומכאן שהמגמה המסתמנת מדוחותיה, לצד הערכת מנהליה עשויים להתבטא גם בחברות הנדל"ן האחרות.

מהדוחות עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של 2011 מכרה שיכון ובינוי  388 דירות, בהשוואה ל-600 דירות בתקופה המקבילה בשנת 2010. מנהלי החברה ציינו במסגרת דוח הדירקטוריון, "בתחום הדירות למגורים ניתן להבחין ברבעונים האחרונים במגמה ברורה של עלייה במלאי הקיים של דירות המוצעות למכירה, בעיקר דירות ביוזמה פרטית. מגמה זו שהינה מתמשכת אף החריפה יותר מתחילת השנה, כאשר מצד אחד חלה ירידה במכירת דירות למגורים ומנגד התחלות הבנייה שומרות על יציבות", תמונה לא פשוטה שמעלים מנהלי החברה שמדגישים שחלה החמרה במצב בחודשים האחרונים – "מנתוני חודש  ספטמבר 2011 עולה כי מספר עסקאות של דירות למגורים  הגיע ברבעון השלישי לשפל של תשע שנים. בחודש זה נרשמו הביקושים החלשים ביותר לדירות חדשות זה חמש שנים. תחזית בנק ישראל מצביעה על התמתנות צפויה בשיעור עליית מחירי הדירות בשנה הקרובה. במקביל לצמצום בהיקף בפעילות בשוק המגורים והנדל"ן למגורים ירד בספטמבר מחירן הממוצע של דירות חדשות בשיעור של כ-1.2% ביחס לחודש אוגוסט".

אפריקה מגורים, דוניץ ועכשיו גם פרשקובסקי מדווחת על הרעה בפעילות ברבעון השלישי של השנה. פרשקובסקי שחקנית בינונית בשוק הדירות למגורים מדגישה את שינוי האווירה  בשוק הדירות למגורים החל מאמצע השנה, אם כי בנובמבר מבחינה החברה בהתעוררות מסוימת. "החל מהרבעון השני של שנת 2011 החל שינוי אווירה בשוק הנדל"ן", מעדכנים מנהלי פרשקובסקי בדוח הדירקטוריון ברבעון השלישי של 2011, "שינוי זה החל עם התגברות מעורבות הממשלה בשוק הנדל"ן למגורים במספר היבטים.

"הראשון – מתן תמריצים להתחלה ולסיום פרויקטים לבניה למגורים.  השני –  הגדלת היצע הקרקעות על ידי קיצור ההליכים הבירוקרטים הנדרשים. השלישי –  הקשחת המדיניות בכל הנוגע למתן משכנתאות לרוכשים. ההיבט הרביעי – סבסוד מחירי דירות לקבלנים ולזוגות צעירים בגין רכישת דירה ראשונה באזורי עדיפות".

ההיבט החמישי להערכת מנהלי פרשקובסקי,  – "שינויים במיסוי עסקאות נדל"ן  וכן שינוי האווירה שהתגבר בחודש יולי האחרון עם התחלת המחאה החברתית הארצית אשר חרטה על דגלה את המלחמה בנושא הדיור בישראל בכלל ואת המאבק בהאמרת מחירי הנדל"ן למגורים בפרט. שינוי האווירה כאמור בא לידי ביטוי בעצירת העלייה במחירי הדירות ובירידה בקצב מכירת דירות בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2011 . יחד עם זאת, נראה כי החל מחודש נובמבר 2011 נרשמת התעוררות מסוימת, אך עדיין אין בידי החברה את הכליםלהעריך כי קצב המכירות יחזור לקצב ממנו נהנתה החברה טרם שינוי המגמה".

וגם בדוחות פרשקובסקי ניתן להיווכח שהשטח רחוק מאוד מהדוחות הכספיים. בשטח כאמור היתה ברבעון השלישי ירידה בהיקף הפעילות, אבל בדוחות דווקא רואים לכאורה גידול בפעילות – ההכנסות ברבעון השלישי הסתכמו ב-61 מיליון שקל לעומת 38 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הסתירה הזו נעלמת כאשר מבינים שעל פי החשבונאות מכירים בהכנסות רק לאחר שמשלימים את הבניין ומוסרים את הדירה. השלב של המסירה הוא בדרך כלל כמה חודשים טובים ואפילו רבעונים אחרי עסקת המכירה, כלומר כמה רבעונים אחרי שהעסקה נחתמת בשטח. מכאן שאין חפיפה בין ההכנסות בדוחות למכירות בשטח, למעשה הדוחות מבטאים מצב שהיה לפני מספר רבעונים. ההכנסות של פרשקובסקי בדוחות מבטאים את המכירות בשטח לפני שניים שלושה רבעונים ואפילו מעבר לכך. את הירידה בפעילות ברבעון השלישי (הירידה במכירות בשטח) נראה ככל הנראה בדוחות שיתפרסמו בעוד שניים שלושה רבעונים ואולי מעבר לכך.

אחרי שבאפריקה מגורים דיווחו על ירידה בקצב מכירות דירות למגורים, מדווחת גם חברת הבנייה, דוניץ על ירידה בהיקף המכירות ברבעון השלישי. "ברבעון השלישי של שנת 2011 ועד למועד הדוח הורגשה ירידה בקצב מכירת הדירות למגורים", מעדכנים מנהלי דוניץ בדוח הדירקטוריון, "ירידה זו  נגרמה בין היתר בגין השינויים בשוק הדירות למגורים שנובעים מהתגברות מעורבות הממשלה הכוללת בין היתר הגדלת היצע הדירות, קיצור תהליכים בירוקרטים, הקשחת מדיניות מתן משכנתאות ל דירות למגורים והמחאה החברתית שהחלה בחודש יולי 2011 אשר מטרתה העיקרית הינה נושא הדיור בישראל ובעיקר מאבק במחירים הגבוהים של הדירות למגורים. נכון למועד הדוח, אין באפשרות הנהלת החברה להעריך אם המשבר הכלכלי עולמי הסתיים וכן אין באפשרותה להעריך את השפעת הזעזועים המדיניים והחברתיים שאירעו לאחרונה בעולם ובארץ על הכלכלה העולמית ועל המשק הישראלי בפרט ולאמוד את השפעתו, אם בכלל, על פעילות החברה ועל תוצאותיה הכספיות בעתיד".

מגמת ירידת היקף העסקאות מציינים מנהלי דוניץ היא בניגוד לשנה וחצי הקודמות. "בשנת 2010 ובמחצית הראשונה של שנת 2011 המשיכה ההתאוששות במשק הישראלי מהמשבר הכלכלי העולמי.ההתאוששות באה לידי ביטוי בכל ענפי המשק. בענף הנדל"ן ניכרת בתחילת שנת 2011 התייצבות הן בקצב מכירת יחידות דיור והן בעליה במחיריהן"

הירידה במכירות  דוניץ ברבעון השלישי לא התגלגלה להכנסות בדוחות הכספיים (בדומה למצב באפריקה מגורים). ההכנסות ברבעון השלישי הסתכמו ב-55 מיליון שקל, בהשוואה להכנסות של 39 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד; הרווח מפעולות הסתכם ב-7.1 מיליון שקל, לעומת 4.5 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2010. איך זה יכול להיות? ובכן, על פי החשבונאות יש להכיר בהכנסות בספרים רק לאחר שבניית הדירות בבניין הושלמה ולאחר שהדירה נמסרה. השלב הזה מבטא דחייה לעומת המכירה בפועל – המכירה בפועל מתרחשת חודשים אם לא שנים לפני המסירה של הדירה ומכאן שההכנסות ברבעון השלישי כפי שהן משתקפות בדוחות הכספיים הם  תוצאה של עסקאות מכירה שנעשו חודשים או רבעונים לפני הרבעון השלישי; העסקאות שנעשות עכשיו (שמבטאות ירידה בהיקף הפעילות) יתבטאו בדוחות הכספיים כהכנסות רק בעוד מספר רבעונים.

שר השיכון אריאל אטיאס התראיין היום לגלי צה"ל בהמשך להתבטאות  של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר שאמר אתמול שהוא חושש מירידת מחירים דרמטית בשוק הדירות שתשפיע לרעה על המשק כולו. לדברי אטיאס לא תיתכן ירידה חדה במחירי הדירות. להערתו החשש ל שסטנלי פישר מוגזם. אטיאס סבור שיש להמשיך ולהאיץ את השיווק של הקרקעות כדי לבנות בהן דירות למגורים.""נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר  מפחד מירידה חדה ואני חושב שלא יכולה להיות ירידה חדה", אמר אטיאס והוסיף "אין לי עימות עם נגיד בנק ישראל. לנגיד הבנק יש  ראייה מערכתית ולי כשר השיכון יש ראיה ממוקדת בזוגות הצעירים שנאנקים תחת עול המשכנתאות".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן