סלקום בצרות, זה לא חדש. תוכניתו של כחלון, עוד כשהיה שר התקשורת להילחם במחירי הסלולאר דרך הגברת התחרות, אמנם הצליחה – אנחנו הצרכנים משלמים פחות, אבל התוכנית הזו שלחה את סלקום ופרטנר לקרשים. החברות איבדו 80% מרווחיהם ומחיר מניותיהן צנח (וזו לא טעות) קרוב ל-90% מהשיא!
האם הן הגיעו לתחתית. קשה לנבא, מה שברור שהתוצאות העסקיות עלולות להמשיך ולהידרדר, וייתכן שהחברות ידווחו על הפסד תוך כדי תזרים שלילי כבר ברבעון הקרוב. אך אם וכאשר זה יקרה, בעלי החוב של סלקום המסתכמים בכ-2.9 מיליארד שקל (נטו) עלולים להיות בבעיה. זה עדיין לא נראה בשוק.
סלקום – איך היא תשרת את החוב?
מחירי אגרות החוב לא מבטאים חשש וחרדה מהבאות. אולם, נראה כי ההודעה מהיום על הנפקת הזכויות בהיקף של 150 מיליון עד 200 מיליון שקל לצד גיוסים מהירים בחודשים האחרונים של חוב בסך 400 מיליון שקל נועדו שלא להיכנס לאזור המסוכן ושלא להיתפס על ידי השוק ככאלו שאולי קיים חשש לגבי החזר חובם.
ההודעה על הנפקת הזכויות נועדה לחזק את מאזן החברה והיא יכולה להתפרש כהבעת אמון מצד הבעלים. אך מנגד, הדבר עלול להתפרש כפתרון מהיר של סלקום להיפגש עם מזומנים. הנפקות זכויות הן בעצם פנייה לבעלי המניות בהצעה לרכוש מניות נוספות בחברה. הנפקות כאלו שמגובות על ידי בעלי השליטה נעשות מהר שרוכש אף הוא את כמות המניות הנדרשת על מנת לשמר את אותם אחוזי השליטה שהיו לפני הנפקת הזכויות. לרוב הנפקת הזכויות בנויות כלכלית כך שהסיכוי שהן לא יצליחו קטן מאוד
שאלה אם הסכום הזה יספיק בשעה שהעסק עצמו ממשיך לדעוך? האם הסכום הזה, ומצב המזומנים והחובות בחברה בכלל, יאפשר לה להגשים את מטרותיה. השקעותיה של סלקום TV לצד השקת חבילות מלאות ומוצרים נוספים בשנה האחרונה זה נחמד, אבל המהלכים אלו דורשים השקעה משמעותית. על רקע זה, התקשרה סלקום בהסכם הלוואה עם שני משקיעים מוסדיים ומלווים. לפי ההסכם המלווים הסכימו להעמיד לחברה שתי הלוואות נדחות בסך כולל של 400 מיליון שקל.
מה הפתרון בתחום התקשורת – אולי מיזוגים?
מצבה של פרטנר לא יותר טוב, גם היא מאבדת גובה לצד צורך במזומנים גם לפירעון החוב וגם למימוש השקעות והחדרה של מוצרים חדשים. גם היא דיווחה היום על כוונתה לגייס הון וחוב – היא פרסמה תשקיף מדף שנותן לה אפשרות לגייס יחסית מהר. החברות הללו שהיו פעם רווחיות מאוד והיו סוג של פרות מזומנים (תשאלו את נוחי דנקנר), עלולות להפוך לגרעוניות, עלולות אפילו שלא להחזיר את החובות. זה נשמע תסריט דמיוני, אנחנו ממש עוד לא שם, אבל כמה רבעונים חלשים נוספים ומעבר להפסד, ואתם תראו את מחירי האגרות חוב משדרים מצוקה.
הפתרון, כך נראה נמצא ברגולציה הפוכה – מי שלקח את כוחן יכול להחזיר להן. איך? דרך החלשת התחרות, דרך החלשת בזק, דרך אישור ודחיפה למיזוגים בתחום התקשורת.
מעודכן ל-06/2018
האם אנחנו בסוג של קיפאון בתחום הנדל"ן? מאוד ייתכן שכן. אחרי שנים של עלייה בהיקף העסקאות שנת 2018 נראית כשנה של ירידה בהיקף העסקאות. יש לכך כמה סיבות קטנות ואחת מרכזית – תוכנית מחיר למשתכן.
תוכנית מחיר למשתכן גרמה לקבוצה מאד גדולה של אנשים לצאת מהשוק, כלומר הם כבר לא נמצאים בצד הביקוש לדירות. קרוב ל-130 אלף איש קיבלו זכאות לתוכנית מחיר למשתכן וכ-48 אלף איש זכו. יש עדיין קרוב ל-80 אלף זכאים שמחכים לקבל דירה מכחלון – דירה בהגרלה בהנחה משמעותית על מחיר השוק.
אז ברור שהאנשים האלו מחוץ למשוואת הביקוש וההיצע.
קבוצה נוספת של אנשים שיצאה מהמשחק הם כאלו שרואים איך מחיר למשתכן מורידה מחירים בעיקר היכן שהיא נמצאת – מדובר על ירידת מחירים בפרויקטים עצמם של מחיר למשתכן, ועל ירידה בסביבה שנובעת מכך שהמחירים ליד ירדו. זה מחלחל למקומת נוספים, בעיקר בפריפריה.
כל זה מביא לאי וודאות ואי וודאות גורמת לאנשים שלא לקבל החלטות. יותר ויותר אנשים מתמהמהים עם ההחלטה על רכישת דירה. יותר ויותר אנשים נתקעים עם מכירת הדירות שלהם (יד 2), והשוק בקיפאון מסוים, לצד ירידת מחירים, אבל מינורית.
אלא שמול הביקוש שירד, גם הקבלנים מורידים הילוך. הקבלנים בונים פחות והם מפחיתים את קצב הבנייה בפרויקטים הקיימים. המשמעות עשויה להיות גם פחות היצע דירות, ואז הכיוון של המחירים בכלל לא ברור.
מנפלאות הלמ"ס – מה קרה למחירי הדירות בת"א?
הירידה בהיקף העסקאות, מכירה את מה שקרה ב-2014. אז הציבור חיכה לתוכנית מע"אפס, התבדה והמחירים חזרו לעלות, נקווה שזה לא המקרה הפעם
הנה תזכורת למה שקרה אז –
הסקירה של מצב המשק ששיחרר משרד האוצר מתארת חודש יולי עם המשך קיפאון בשוק הנדל"ן, כאשר מספר העסקאות התייצב על רמה של 8.2 אלפי עסקאות, בדומה לחודש הקודם. בניכוי מכירות הדיור הציבורי, ירד אף סך העסקאות בחודש יולי ל-7.7 אלפי דירות (בדומה לחודש יוני). בהשוואה ליולי אשתקד זוהי ירידה חדה של 32 אחוזים, בהמשך לירידות חדות שנרשמו מאז חודש אפריל האחרון, עם ההכרזה על החלת מע"מ אפס על רכישת דירה ראשונה.
את הירידה החדה בעסקאות בחודש יולי הובילו רוכשי דירה ראשונה. רכישות אלו התכווצו כמעט במחצית (בהשוואה ליולי אשתקד) והקיפו את כל האזורים, למעט אזור טבריה. במונחים מוחלטים הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-2.6 אלפי דירות. בכך הגיע משקלם בסך העסקאות לשליש, לעומת משקל של 44 אחוזים ביולי אשתקד. מי שמיתנו (באופן יחסי) את הירידה בסך העסקאות ביולי היו המשקיעים ומשפרי הדיור (ירידות של 18 אחוזים ו- 20 אחוזים, בהתאמה).
משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש יולי עמד על 24 אחוזים, ירידה של 1 נקודת אחוז בהשוואה לרמה שנרשמה בכל אחד מארבעת החודשים הקודמים. בהשוואה ליולי אשתקד גדל משקל המשקיעים בסך העסקאות ביולי השנה ב-3 נקודות אחוז, זאת בעיקר על רקע גידול חד במשקל המשקיעים בשני אזורים: ת"א וירושלים (גידול של 12 נקודות אחוז בכל אחד מהם). הגידול במשקל המשקיעים בת"א מוסבר בעיקר על רקע גידול חד ברכישת דירות חדשות (האזור היחידי בו נרשם גידול בפרמטר זה, הן בהשוואה ליוני והן בהשוואה ליולי אשתקד). בירושלים מוסבר הגידול במשקל המשקיעים בעובדה שבחודש יולי אשתקד נהנו רוכשי דירה ראשונה בעיר זו ממענק ("מענק ירושלים"), עובדה שהביאה לגידול חד ברוכשי דירה ראשונה בעיר באותה תקופה (על חשבון ירידה במשקל המשקיעים). כך, עמד משקל הזוגות הצעירים בסך הרכישות באזור ירושלים ביולי אשתקד על שני שלישים. ביולי השנה ירד משקלם ל-39 אחוזים בלבד (במונחים מוחלטים ירדו רכישות הזוגות הצעירים בירושלים באותה תקופה ב-70 אחוזים).
היכנסו כאן למדריך המלא למשכנתא
רגע לפני שנכנסים למהלך רכישת דירה צריך בכלל לבדוק האם זה נכון לקנות דירה וזו ממש לא שאלה פשוטה, האפשרות האחרת – שכירת דירה במקרים רבים עדיפה מבחינה כלכלית. ועדיין קרוב ל-70% מבתי האב הם דירות בבעלות – המשפחות גרות בדירות שבבעלותן; בעולם אגב, מדובר על מספרים נמוכים בהרבה, בעולם המערבי, במקרה הטוב מדובר על שיעור בעלות של 50%. בארץ אוהבים לקנות דירות.
הטיעון הכלכלי המרכזי של אלו שמעדיפים רכישה על פני השכרה הוא שעדיף להוציא את הכסף השוטף על החזר משכנתא, במקום על שכירות. זה נשמע, על פניו נכון, אבל זה ממש לא מדויק, והנה דוגמה – נניח שזוג צעיר מעוניין לרכוש דירה ב-1.5 מיליון שקל – ההון העצמי מסתכם ב-750 אלף שקל, והמשכנתא הצפויה ל-25 שנה היא 750 אלף שקל. אם הזוג הזה ירכוש את הדירה הוא בעצם השתמש בהון שלו, והוא ישלם בכל חודש במשך 25 שנה סדר גודל של 3.6-4 אלף שקל. הזוג הזה ישלם על פי 25 שנה ריבית כוללת של כ-400 אלף שקל – זה מחיר הכסף, וזה מייקר את עלות הדירה.
מה עדיף – רכישה או השכרה – כלכלית אין תשובה מוחלטת!
מצד שני, הזוג הזה יכול לשכור את הדירה, ואז הוא ישלם בעבורה מדי חודש סדר גודל של 3.5-4 אלף שקל. אבל, במצב כזה, יש לזוג הון עצמי של 750 אלף שקל – כסף פנוי שמניב בממוצע חודשי סדר גודל (בהשקעה סולידית) של 0.5-1 אלף שקל. אז מה עדיף? לא ברור. בשני המצבים לזוג יש את הדירה שהם רוצים (מדובר באותה הדירה). במקרה הראשון, במשך 25 שנה הזוג משלם 3.6-4 אלף שקל; במקרה השני הזוג משלם נטו שכירות פחות הכנסה מתשואה על הון עצמי – 2.5-3 אלף שקל לאורך כל החיים. זה המבחן התזרימי (תזרימי המזומנים נטו של הזוג) – והוא לא מספק תשובה מוחלטת.
צריך כמובן גם להתייחס למבחן הנכסים – אם הזוג רוכש את הדירה, אחרי 25 שנה ותשלום של 3.6-4 אלף שקל בחודש, הדירה ברשותו ללא הלוואות. נניח, רק לצורך הדוגמה שהדירה שמרה על ערכה הריאלי – 1.5 מיליון שקל,.במקרה של שכירות, אחרי 25 שנה, הזוג חסך לעומת המקרה הראשון את ההון העצמי שלו שהניב תשואה אך מצד שני שולמה שכירות. השוכרים בעצם חוסכים כ-1 אלף שקל (בערך) לעומת הרוכשים (זה נע בין 1 ל-1.5 אלף שקל), והחיסכון הזה בהינתן התקופה – 25 שנה ובהינתן תשואה סולידית) עשוי להגיע לסדר גודל של 500-600 אלף שקל. בנוסף יש לזוג את ההון המקורי (בערך ריאלי) – 750 אלף שקל, כלומר בסה"כ יש לו נכסים בסך 1.3 מיליון שקל – וזהחישוב גס, זה בקלות יכול להיות 1.2 ובקלות גם יכול להיות 1.5 מיליון שקל – ערך הנכסים בדוגמה הזו אמנם גבוה יותר אם רוכשים דירה.אבל, מהדוגמה ניתן להבין שכלכלית התשובה ממש לא מוחלטת, היא תלויה בהון העצמי של בני הזוג; היא תלויה בגובה המשכנתא; היא תלויה בריבית על המשכנתא; היא תלויה בריבית על הפיקדונות; בדמי השכירות, בציפיות לגבי מחירי הדירות, בציפיות הכלליות בכלל – מדד המחירים, התשואה על השקעות ועוד. מעבר לכך – חשוב להדגיש כי ברכישת דירה יש מס רכישה, לפעמים יש גם הוצאות נוספות – שיפוץ, עורך דין ועוד. הוצאות אלו גם אם קיימות בשכירת דירה הן נמוכות משמעותית לעומת ברכישת דירה.
אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב של 3%-4% – אז עדיף לקנות
מה קורה אם קצב עליית מחירי הדירות יישמר גם בשנים האחרונות – ב-20 השנה האחרונות מחירי הדירות עלו ב=3%-4%. איך נראות אז שתי החלופות – הנה המבחן – את שתי החלופות – לשכור או לקנות דירה. הבחינה היתה לרכישת דירה בת 4 חדרים בעזרת משכנתא לתקופה של 22 שנים (תקופת המשכנתא הממוצעת) לעומת שכירת דירת 4 חדרים באותו האזור. השקעת ההון הראשוני שהופנתה לרכישת הדירה תשוקע באפיק סולידי.
רכישת דירה – ההון הראשוני קרוב ל-600 אלף שקל, משכנתא של כ-1.4 מיליון שקל ורכישת דירה בסך של 2 מיליון שקל. החזר המשכנתא מסתכם בכ-7.5 אלף שקל, והעלות הכוללת (כולל מימון) של רכישת הדירה – 2.6 מיליון שקל.
לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות עלו ב-3%-4% בשנה והמשמעות שערך הדירה בעוד 22 שנה יהיה 3.8 מיליון שקל (לפחות). הרווח מסתכם ב-1.2 מיליון שקל – מעל 40%.
שכירות לטווח ארוך – עלות השכירות הממוצעת של עומדת על 4.4 אלף שקל (בגוש דן ל-4 חדרים). עלות זו צפויה לגדול, והנעלם הגדול בכמה? העלייה אמורה להיות לפחות בקצב של מחירי הדירות, כך שלאחר 22 שנות שכירות, ההוצאה הכוללת מסתכמת ב-1.4 מיליון שקל.
את ההון הראשוני שבאלטרנטיבה הראשונה (רכישת דירה) נניח שכאשר שוכרים דירה, משקיעים בתוכנית חיסכון סולידית. בהנחה של ריבית של 4% בשנה, יהיו לנו בסוף התקופה סדר גודל של 1.4 מיליון שקל. רווח של 100 אלף שקל לעומת רווח של 1.2 מיליון שקל בעת רכישת דירה.
כך או כך, כאן תמצאו בדיקה שנעשתה בכלל פיננסים – מאז עבר זמן, אבל העקרונות והחישובים לא משנים לגמרי את התמונה ומעבר לכך מעידים שמדובר בחלופות כלכליות קרובות. כאן, תמצאו מדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, וכאן תמצאו מדריך להשכרת דירה
לרכוש או לשכור –שיקולים נוספים
על כל פנים ובהמשך לחישוב בדוגמה , לאורך זמן, יש קרבה בין התוצאות – כלומר, רכישת דירה אמורה להיות מבחינה כלכלית קרובה להשכרת דירה. תחשבו על זה – אם נניח שרכישת דירה עדיפה, כולם ירכשו דירה ואז המחירים יעלו ואז זה כבר לא יהיה עדיף; אם השכרה עדיפה, כולם ישכרו דירות, מחירי השכירות יעלו ואז זה כבר לא יהיה אטרקטיבי. במילים אחרות, כוחות השוק מסדרות את שוק הדירות למגורים, כך שיהיה סוג של שיווי משקל בין רכישה להשכרה. אבל, היו תקופות ארוכות בהיסטוריה המקומית שהיתה עדיפות לצד אחד של המשוואה (בשנות ה-90' היתה עדיפות ברורה לשכירות). כך או אחרת, צריך גם לזכור שברכישת דירה יש עלויות נוספות (על כך במדריך – המחיר האמיתי של הדירה) וגם בשכירת דירה יש עלויות נוספות שכן נדיר למצוא דירה להשכרה לטווח ארוך מאוד. בדרך כלל השוכרים עוברים דירה אחת לכמה שנים ואז יש עלויות מעבר (הובלה זמן, ויתור על ימי עבודה ועוד).
אבל, ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור דירה היא לא ממש כלכלית. דירה זו תחושת ביטחון. הכסף מושקע בדירה ולא בנכסים שיכולים להתאייד, זה בטוח, מחירי הדירות על פני זמן היו במגמת עלייה. מי שהעדיף בשנים האחרונות לשכור ולא לרכוש ראה איך חלום הדירה הולך ונעלם – המחירים זינקו לשמיים והוא (ויש רבים כאלו) אכל את הלב. וזה לא רק זה – הצד השני של המשוואה הוא לפעמים בעייתי – שכירות זה עניין שנתפס ארעי, אין שכירות ל20 שנה, יש בדרך כלל שכירות לשנה אולי (בהתחשב באופציה להארכה) לשנתיים. יש גם מקרים של מספר שנים, אבל השוכרים תמיד בלחץ – האם המשכיר ישכיר בשנה הבאה? האם המחיר יעלה? ואם נעבור אז לאן? לשכונה או מחוץ לה? לדירה גדולה יותר? ומה עם הילדים (וזה השיקול המרכזי!) – הם יעברו בית ספר, אחרי שרק לפני שלוש שנים הם עברו גן בגלל מעבר דירה? יש אמנם גם יתרון בשכירות – היכולת לעבור מהר ממקום למקום, אבל בשקלול כל הגורמים מגיעים למסקנה ברורה – הישראלים מעדיפים לקנות!
מעודכן ל-10/2018
כמה מההכנסה של משקי הבית משולמת על המשכנתא? יש את הרצוי ויש את המצוי. הרצוי כמובן שהנתח הזה יהיה כמה שיותר נמוך, כאשר לרוב עד 30% זה בגדר הסביר, תלוי כמובן בפרמטרים אחרים – היקף השכר הפנוי, ההוצאות השוטפות ועוד. עם זאת, המצוי הוא מעל שליש.
** למחשבון מסלולי משכנתא הכנס לכאן
למעשה, כלל אצבע בעת לקיחת משכנתא הוא שההחזר החודשי יעמוד על שליש מההכנסה. זה כמובן רק כלל אצבע וזה תלוי כאמור בהכנסה האבסולוטית של משק הבית, ההכנסה הפנויה וגורמים נוספים. אבל, מעבר לבדיקה הזו בעת לקיחת משכנתא, בנק ישראל שמסתמך על נתוני הבנקים למשכנתאות בודק את הנתון הזה באופן שוטף, ומנתונים של החודשים האחרונים וגם של השנים האחרונות עולה כי ממוצע החזר המשכנתא החודשי מסך הכנסות משק בית עומד על 26.4%. יחד עם זאת, ישנם משקי בית לא מעטים, על פי ההערכות מעל 10% שתשלומי המשכנתא החודשיים מהווים מעל 50% מהכנסתם, וישנו שיעור נמוך של מתחת ל-5% של לווים שהיקף המשכנתא שלהם עולה על 60% מערך הדירה.
המשכנתא הממוצעת במשק מסתכמת ב-730 אלף שקל, וההחזר הממוצע מסתכם ב-2,500-2.900 שקל.
תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?
משכנתא – מה הבנק בודק? ומה זה אישור עקרוני?
מדד משכן הוא מדד המתפרסם מדי חודש על ידי כלכלני בנק הפועלים.
המדד מציג תמונה של כושר הקנייה (affordability) של רוכשי הדירות. עלייה במדד מציינת שיפור במצבם של רוכשי הדירות וירידה מציינת הרעה במצבם.
מדד משכן מבטא את מצב רוכשי הדירות, משמ את היכולת הכלכלית של הלקוח לעמוד בהחזרים החודשיים של הלוואות המשכנתא. המדד משקלל ארבעה פרמטרים עיקריים – מחירי הדירות, שכר ממוצע, ריבית על הלוואות המשכנתא ושיעור האבטלה.
כל שמחייר הדירות עולים, כך כמובן מצב רוכשי הדירות מורע
ככל שהשכר עולה כך מצב הרוכשים משתפר
ככל שהריבית עולה – המצב מורע
וככל ששיעור האבטלה עולה – המצב מורע.
הנה הפרסומים החודשיים של בנק הפועלים על השינוי במדד משכן
עדכון המדד ביולי 2011:
בנק משכן, בנק המשכנתאות מקבוצת בנק הפועלים מפרסם היום את מדד משכן לחודש יולי 2011. מדד משכן מבטא את מצב רוכשי הדירות. המדד שמתבסס על מחירי הדירות, ההכנסה של משקי הבית ושיעור האבטלה מבטא הרעה במצבם של רוכשי הדירות בתקופה זו. ביולי 2011 נרשמה ירידה של 0.3% במדד לרמה של 125.2 נקודות. הירידה במדד מבטאת להערכת בנק משכן הרעה לאור המשך עליית מחירי הדירות בארץ. מבנק משכן נמסר שעל פי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) המבוסס על סקר מחירי דירות ובשנה האחרונה הן עלו בשיעור נומינלי של 12.5% ושיעור ריאלי של 8%.
מדד משכן הגיע ביולי 2008 לשיא של 171 נקודות ומאז ירד ב-26.8% . להערכת כלכלני בנק הפועלים, "עליית מחירי הדירות הייתה הגורם העיקרי שהרע את מצב רוכשי הדירות בחודש החולף. שיעור האבטלה, שירד לשפל של5.5% ועלייה בשכר הממוצע מיתנו את ירידת המדד", עם זאת, מויפים כלכלני בנק הפועלים – "שוק הדיור נמצא בעמדת המתנה – ניכרת ירידה במספר העסקאות והיצע הדירות הלא מכורות עלה".
לעדכונים נוספים: אתר בנק הפועלים