היכנס כאן למדד שכר הדירה המעודכן

במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן שעלה ב-0.2%, מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מדד מחירי הדיור עלה ב-0.8%; מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.9% ומדד  שכר דירה עלה ב-0.2%

שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש מרס 2013, נרשמה עלייה, בהשוואה לחודש פברואר 2013. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2013 – מרס 2013, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים ינואר 2013 – פברואר 2013.

הלמ"ס מפרסמת אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, אך הם חשובים מאוד להבנת התהליכים והמגמות בשוק הדירות. בלמ"ס מסבירים כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2013 – פברואר 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2012 – ינואר 2013, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.7%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות ינואר 2013 – פברואר 2013, ינואר 2012 – פברואר 2012, עלו המחירים ב-10.5%. דצמבר 2012 – ינואר 2013 לעומת דצמבר 2011 – ינואר 2012, עלו המחירים ב-8.7%.

כמו כן, מעדכנים בלמ"ס כי מדד מחירי אחזקת הדירה ירד ב-0.2%.

היכנס כאן ל מדד מחירי הדיור 

למדד המחירים המעודכן – הקלק כאן!

מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.2%  בחודש מרץ 2013, בהשוואה לחודש פברואר 2013 והגיע לרמה של 100.5 נקודות לעומת 100.3 נקודות, בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 2012=100.0 נקודות). העלייה במדד היא בהתאם לציפיות המוקדמות של הכלכלנים. 

עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: התרבות והבידור (ב-1.6%), התחבורה (באחוז אחד), הדיור (ב-0.8%) והריהוט (ב-0.4%).

ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הירקות והפירות (ב-2.9%), שירותי התקשורת (ב-1.9%), ההלבשה (ב-1.5%), הציוד החשמלי לבית (ב-0.7%) והמזון (ב-0.4%).

עוד ציינה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.3 אחוז והגיע לרמה של 100.5. המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.1 והגיע לרמה של 100.3 נקודות; המדד ללא דיור נותר ללא שינוי ברמה של 100.2 נקודות.

מתחילת השנה המדד הכללי נותר ללא שינוי, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא דיור ירדו ב-0.1 אחוז, כל אחד. המדד ללא אנרגיה ירד ב-0.2 אחוז.

במקביל,  מפרסמת הלמ"ס  כי מדד מחירי הדיור עלה ב-0.8%; מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.9% ומדד  שכר דירה עלה ב-0.2%.  כמו כן, מפרסמת הלמ"ס אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן הנגזרים  מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2013 – פברואר 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2012 – ינואר 2013. מנתונים אלו נמצא  כי מחירי הדירות עלו ב-1.7%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות ינואר 2013 – פברואר 2013, ינואר 2012 – פברואר 2012, עלו המחירים ב-10.5%. 

למדד המחירים המעודכן – הקלק כאן!

כנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן

מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים בחודש מרץ 2013 נותר ללא שינוי, בהמשך לעלייה בפברואר בשיעור של 0.2% ו-0.5% בינואר ; בחודש המקביל (מרץ) ב-2012 עלה מדד התשומות ב-0.3%. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-0.7%, בשעה שמדד המחירים לצרכן נותר ללא שינוי (עלה ב-0.2% בחודש מרץ; ללא שינוי מתחילת השנה). 

מדד תשומות הבנייה משמש בחוזים של רכישת דירות חדשות (וגם, באופן חלקי, בדירות יד שנייה) כמדד שאליו מוצמדים התשלומים שעדיין לא שולמו לקבלנים, ומכאן חשיבותו הגדולה לרוכשי הדירות – עלייה במדד מייקרת את עלות הדירה וזה עשוי להיות משמעותי. מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים; המדד אמור לייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. 

רוכשי דירות  רבים מתלבטים בשאלה – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא ולשלם לקבלן או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן. השאלה הזו תלויה בעיקר בהפסד ( הוצאה) הצפוי הצפוי של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים לקבלן, בהשוואה להפסד (הוצאה) הצפוי להם באם הם יקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). במילים פשוטות – אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ ריבית שלהם גדולות יותר אבל הם חוסכים את מדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר? אם הרוכשים צופים שמדד תשומות הבניה יעלה יותר מהמימון של המשכנתא (שנגזר מהריבית על המשכנתא – קראו כאן על ריבית המשכנתא המעודכנת)  אז עדיף להם למהר ולקחת את המשכנתא. צריך לזכור שיש עוד פרמטרים שמשפיעים על לקיחת המשכנתא בעיקר, צפי לשינויים בריבית. אם לצורך המחשה (בלבד) צופים שהריבית תעלה אז כדאי להזדרז בלקיחת משכנתא ( לפחות בחלק המשכנתא בריבית קבועה), אם צופים ירידה במשכנתא, אז כדאי לדחות את לקיחת החלק הקבוע (החלק בריבית משתנה  זז בהתאם מסוים לריבית במשק).

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מציינים את  השינויים המשמעותיים בסעיפי מדד תשומות הבניה – " יש לציין ירידת מחירים של 0.6 אחוז בפרק איטום. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז. בחודש מרס 2013 עלו מחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.1 אחוז. לעומת זאת ירדו מחירי שכירת ציוד ורכב ב-0.3 אחוז, הוצאות כלליות ב-0.2 אחוז וחומרים ומוצרים ב-0.1 אחוז. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי רשתות ברזל (ב-1.3 אחוזים) וברזל לבנייה (ב-1.2 אחוזים). לעומת זאת עלו מחירי מוצרים לחימום מים והסקה (ב-2.3 אחוזים), זכוכית (ב-1.7 אחוזים) וחול לסוגיו (ב-1.4 אחוזים).

 על ההבדלים בין ריבית קבועה לריבית משתנה ומה עדיף ריבית קבועה או ריבית משתנה – קראו כאן (חשוב! שלא יעבדו עליכם!) 

 מהי ריבית המשכנתא הנוכחית? לחצו לקבל תשובה

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן אמר בוועידת הנדל"ן של גלובס כי זו טעות להתייחס רק לדירות שמשוקות – "המספר הנכון הוא הדירות שנמסרות, לא אלו שמשווקות", אמר דגן, "שיווקו לקבלנים לפני שנתיים מגרשים בראש העין, וזה נהדר למספרים של משרד שיכון אבל עברו שנתיים ועדיין אנחנו לא יכולים להתחיל לבנות כי משרד השיכון רב עם העירייה ועם משרד התחבורה מי יעשה תשתיות. אז מה זה משנה כמה שווקו, שהאלה כמה נמסרו".

דגן גם הביע ספק לגבי הצלחת המהל של דיור בר השגה – "התשואה צריכה להגיע למספרים סבירים כדי שתעניין את המשקיעים. בתל אביב אם הקרקע ניתנת במחיר אפס בתל אביב, קבלן עוד יכול לחיות עם זה. מחוץ לתל אביב, מחיר של למעלה מאפס לקרקע יגרום לכך שהפרויקט תקוע ולא ייצא  בגלל עלויות הבנייה שעלו ריאלית בשנה וחצי האחרונות ב-10%".

ובקשר למחירי הדירות ולביקושים בשווקים, אמר דגן, "צריך לזכור שהביקושים אמיתיים. בשנתיים האחרונות טיפלו רק בבלימת הביקושים. ביקוש ניתן לעצור לשבועיים, שלושה, אבל לא ליותר. לפני שנה היו הצהרות שהמחירים יירדו, אבל בפועל, אנשים חוזרים לקנות דירות כי הביקוש הוא אמיתי".

בנק דיסקונט מציע פיקדון שקלי במבצע ליום העצמאות – 1.05% למשך 65 ימים. מדובר בתשואה שמבטאת תשואה שנתית מרשימה, אבל אליה וקוץ בה – תקופת ההפקדה מאוד קצרה.

ההפקדה לפיקדון האמור  היא רק דרך האינטרנט (ראו הודעה של הבנק) וסכום המינימום להפקדה – 5 אלף שקל. בפיקדון לא יהיו תחנות יציאה ולא יהיה חידוש פיקדון. המבצע, מוסרים בדיסקונט בתוקף עד 17 באפריל בשעה 8:30.

אלפא פלטינום, חברת ניהול קרנות נאמנות משיקה מוצר חדש – קרנות נאמנות על מדדים במשקל שווה (EW – Equal Weight)  ולא במשקל יחסי כפי הנהוג כיום בישראל. בשלב הראשון, משיקה אלפא פלטינום,  3 קרנות נאמנות במשקל שווה על 3 מדדים מובילים: ת"א 100, ת"א 25 ותל-בונד 60.

השיטה הזו שונה כאמור מהנהוג – נכון להיום, מדדי מניות ואג"ח בבורסה בת"א בנויים על שיטה הנקראת משקל יחסי, במסגרתה חברות מקבלות משקל שונה במדד בהתאם לפרמטרים שונים, כגון שווי החזקות ציבור, שווי גודל סדרה מונפק ועוד. התוצאה היא שבחלק ניכר מהמדדים, נוצר עיוות שבו מעט חברות מחזיקות יחד משקל גדול ביותר במדד. לשם הדוגמא, במדד ת"א 25, חמש מניות מהוות כ-56% מהמדד בזמן ש-20 המניות הנותרות יחדיו מהוות 44% בלבד.

באלפא פלטינום קרנות נאמנות מסבירים את הרציונל שמאחורי השקת הסדרה החדשה, בכך שבעידן של תספורות והסדרי חוב, גוברת החשיבות של השקעה במשקל שווה. יוסי הרשטיק, מנכ"ל אלפא פלטינום קרנות נאמנות, אמר במקביל להשקת קרן הנאמנות החדשה – "בשנים האחרונות אגרות החוב והמניות של הטייקונים תפסו נתח גדול מאוד במדדי האג"ח ובמדדי המניות השונים, וכולנו עדים היום לתוצאות. בעקבות התספורות והסדרי החוב בחברות שתחת אחזקתם של חלק מהטייקונים, המשקיע הישראלי עבר שלב של התפכחות והבנה כי אף אחד לא חסין, ואין לדעת מי הבא בתור אשר ייפול. לכן, השקעה מפוזרת באופן שווה ללא מתן עדיפות לטייקון או חברה כזו או אחרת, תיצור חשיפה שקולה וזהירה יותר באגרות חוב ובמניות למשקיע הסביר.

"העיוות במדדים המוצג לעיל מוכר בעולם זה זמן רב ולכן בשנים האחרונות אנו עדים למגמה שבה מנהלי השקעות ומנהלי מוצרים פאסיביים מעדיפים לנקוט בפיזור שווה, מתוך תפיסה מוכרת שעדיף "לא לשים את כל הביצים בסל אחד. כך למשל, לפני כ-10 שנים הונפקה בארה"ב תעודת סל (RSP) על המדד המפורסם ביותר בעולם S&P 500, במשקל שווה. התשואה השנתית הממוצעת של תעודה זו במשקל שווה עמדה על 9.84% לעומת המדד עצמו אשר השיג תשואה שנתית ממוצעת של 5.09% בלבד".

למדריך קרנות נאמנות

למדריך קרנות מחקות

שיעור הוספה – מה זה ואיך זה משפיע על כדאיות ההשקעה?

בנק יהב יוצא במבצע לקראת יום העצמאות. הבנק מציע פיקדון שקלי המעניק ריבית מצטברת של עד 6.5% לתקופה של 33 חודשים (ריבית שנתית של עד 2.32%). הפיקדון הוא ללא אפשרות יציאה (הכסף סגור לכל ה-33 חודשים – שנתיים ותשעה חודשים), והריבית היא למפקידים של מעל 100 אלף שקל. מפקידים בסכום נמוך יותר יקבלו תשואה נמוכה יותר.

הריבית הנמוכה , היצע הדירות הנמוך יחסית והביקוש הטבעי הקבוע, מתבטאים בהיקף המשכנתאות במרץ – 4 מיליארד שקל וזאת למרות חג הפסח, ולמרות הגבלות בנק ישראל החדשות שנכנסו לתוקף בחודשים האחרונים.

מתוך ה-4 מיליארד שקל, כ-3 מיליארד שקל הן הלוואות  בריבית משתנה והיתר בריבית קבועה.

היקף המשכנתאות במרץ עולה ב-2.7% על היקף המשכנתאות בחודש פברואר וב-17% על היקף המשכנתאות בחודש מרץ 2012.

בחודשים הקודמים – פברואר וינואר עמד היקף המשכנתאות על כ-3.9 מיליארד שקל ובכל שנת 2012 נלקחו משכנתאות בהיקף כולל של מעל 47 מיליארד שקל.

סה"כ היקף המשכנתאות של הציבור מסתכם בכ-271 מיליארד שקל.

דוחות הפנסיה מורכבים ככל שיהיו, בלתי קריאים ככל שיהיו, הם לא דבר שכדאי לדלג עליו – זה העתיד הכלכלי שלכם. כדאי ושווה להשקיע כמה דקות טובות בדוח הזה, ואנו כאן במעין מדריך הזה, מנסים למקד אתכם בשורות העיקריות של הדוח, ובמילים פשוטות – איפה הכסף?

הנתון הראשון בדוח – תחזית קצבה צפויה

התחזית הזו מבטאת כמה כסף אתם תקבלו בכל חודש בתקופת הפרישה. בנתון הזה גלומות כמה הנחות. ראשית, מדובר בקצבה הצפויה בהינתן החיסכון הקיים, ובמילים שפוטות – כמה כסף יהיה לכם בכל חודש לאחר הפרישה, אבל תחת הערך הקיים בחיסכון וללא התייחסות להפקדות עתידיות. עם המשך ההפקדות, סכום החיסכון צפוי לגדול ולכן קצבת הפנסיה צפויה גם כן לגדול.

צריך לבדוק בדוח מהו גיל הפרישה; מסתבר שיש תוכניות עם גיל פירשה שונה, והגיל הוא פרמטר חשוב בחישוב הקצבה.  

נתון שני חשוב הוא מה יתרת החיסכון הפנסיוני

יתרת החיסכון מבטאת הלכה למעשה כמה כסף צברתם מאז שהתחלת לחסוך ועד למועד דוח הפנסיה. הסכום המפורט בדוח מוצג כסכום ברוטו לפני מיסים עתידיים (לפני ניכוי מס). בתוכניות שנפתחו כתוכניות הוניות ניתן לראות בדוח הפנסיה הפרדה בין חיסכון הוני שנצבר עד 2007 ובין חיסכון הנצבר מ-2008 תחת קצבה לא משלמת.

בהקשר סכום החיסכון מומלץ לבדוק כמה היתה יתרת הפתיחה בתחילת השנה וכמה יש בסוף השנה וכן לבדוק האם יתרת הפתיחה, היא אכן מה שמופיע בדוח של השנה שעברה כיתרת החיסכון.

נתון שלישי – תשואה ודמי הניהול

נתונים קריטיים בדוח הפנסיה הם התשואה ודמי הניהול; אחרי הכל, אנחנו מפקידים באופן שוטף לפנסיה, מנהלי הגוף הפנסיוני משקיעים את הכסף, והנה המבחן שלהם – כמה הם הרוויחו, או הפסידו, בקיצור מה התשואה על ההשקעה?

אתם צריכים לבדוק האם התשואה שמופיעה סבירה בהינתן האלטרנטיבות, האם התוכנית שלכם סולידית מדי, או ההיפך – מסוכנת מדי (ויש לבחון זאת ביחס לגיל ולרמת הסיכון הנדרשת). יש לשקול, במידה ואתם מעוניינים ובמידה ורמת הסיכון מתאימה לכם, לעבור למסלולים שונים. צריך לזכור שככלל, ככל שמתקרבים לגיל פרישה, המגמה היא להפחית את ההשקעות בנכסי סיכון, ולהפוך את התיק לסולידי יותר.

נתוני התשואה שמופיעים בדוח מתחלקים לשניים – התשואה הפרטית והתשואה הממוצעת. התשואה הפרטית היא התשואה הספציפית על התיק שלכם, בהתחשב בהפקדות השוטפות שלכם (מועדם והיקפם),  התשואה הממוצעת / תשואה רגילה היא התשואה שהניבה התוכנית בלי קשר להפקדות ספציפיות.

לצד נתוני התשואה חשוב מאוד לראות כמה אתם משלמים לגוף המנהל. בסעיף דמי הניהול שבדוח רואים את שיעור דמי הניהול, וחשוב לבדוק אם דמי הניהול שבדוח הם כפי שסיכמתם עם הגוף המנהל/ חברת הביטוח.  שיעור דמי הניהול המרבי בקרנות הפנסיה הוא 6% על ההפקדות החודשיות ועד 0.5% על הסכום שבחיסכון.

נתון רביעי – הביטוח

מידע חשוב נוסף שמפורט בדוח הוא  ביטוח למקרה מוות או אובדן כושר עבודה. אתם צריכים לדעת  איזו פנסיה תשולם לשירים במקרה של אובדן כושר עבודה / נכות או מוות בטרם עת, ונתון זה מפורט בדוח כשבפועל, ברוב קרנות הפנסיה יש מסלולי ביטוח שונים ואפשר להגדיל או להקטין את הכיסוי לאבדן כושר עבודה ולשאירים. רצוי לוודא שמדובר בכיסוי סביר  יחסית לרמת השכר. מקובל על ביטוח שמכסה 75% מהשכר במקרה של אובדן כושר עבודה; 60% לאלמנה ו-%30 ליתום במקרה של מוות.  כיסוי מוגדל מכך, עולה פרמיה ביטוחית ומומלץ להתייעץ גם בעניין זה. יודגש, כי הנתון המופיע בדוח הפנסיה הוא פיצוי חודשי, אך בפועל, גובה הפיצוי וקביעת הזכאות נקבעים בזמן אמת והסכום עשוי להיות שונה. גובה הפיצוי הוא ברוטו.

נתון חמישי – היקף ההפקדות השנתיות

חשוב לבדוק בדוח הפנסיה שאכן הפקידו לנו את הסכומים מדי חודש בסכום המתאים. בדו"ח מוצגות  ההפקדות שבוצעו מפברואר בשנה המדווחת ועד ינואר בשנה שאחריה, לכן, כדי לראות את 12 ההפקדות שבוצעו בשנה המדווחת יש לאתר בדוח את 11 ההפקדות של השנה הנוכחית ולחזור לדוח של שנה שעברה ולראות בו את ההפקדה לחודש ינואר. 

הריבית על המשכנתא בחודש מרץ 2013 ממשיכה לרדת. כולם אמנם מדברים על כך שצריך להילחם במחירי הדיור שהולכים ועולים, אבל כל עוד הריבית ברצפה, הנהירה אל המשכנתאות, והביקוש לדירות ככל הנראה לא יעצרו.

ריבית המשכנתא השנתית הממוצעת במסלול הצמוד למדד  בחודש מרץ 2013 עומדת על  2.27%, בעוד שבחודש הקודם  (פברואר) היא עמדה על  2.31% ובחודש ינואר  היא עמדה על 2.34%. בחודש מרץ 2012 עמדה ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת על 2.91%.

מגמת הירידה בריבית המשכנתא,  כפי שעולה מהנתונים שמפרסם בנק ישראל, מתואמת כצפוי עם ריבית בנק ישראל שירדה בשנתיים האחרונות בשיעור חד וגרמה בין היתר לירידה הדרמטית בריבית המשכנתא. ריבית בנק ישראל, נזכיר, עומדת על 1.75%, והכלכלנים סבורים שהיא תמשיך לרדת, אם כי בשיעור מתון. עם זאת, לאור הממשלה החדשה וכוונתה להילחם במחירי הדירות, עשויה להיות הפתעה בכיוון הריבית. נחכה ונראה.  על כל פנים, בשיעור הריבית הנוכחית הנהירה לעבר המשכנתאות והביקושים לדירות די ברורה – עלות המימון מאוד נמוכה ולמעשה, בנק ישראל דרך מכשיר הריבית הוא זה שגורם לביקושים בשוק הדירות. בבנק ישראל מדגישים אמנם שהם עם היד על הדופק, ושאין קשר ישיר חזק בין הריבית לבין הביקוש לדירות ושיש לטפל בצד ההיצע (היצע הדירות הכולל – דרך הגברת הבנייה), אבל בפועל, עמישראל רואה מימון זול ורץ לקנות דירות.

הריבית משכנתא הצמודה הממוצעת – 2.27%, משקללת את הריביות על פני כל טווחי הזמן. הריבית הזו רלבנטית למשכנתאות שנלקחו עד סוף החודש (סוף חודש מרץ), והיא מחושבת בפועל (נכנסת לתוקף) החל מ-11 באפריל.

השינוי בריבית הצמודה למדד על הלוואות משכנתא בחודש מרץ לתקופות השונות לא תמיד  היה לכיוון מטה. הריבית על משכנתא לתקופה של עד 5 שנים ירדה במרץ ל-2.22% לעומת 2.27% בחודש פברואר (בינואר עמדה הריבית משכנתא על 2.3% ובדצמבר על 2.37%). אך הריבית משכנתא הצמודה למרץ לתקופה שבין 5 ל-10 שנים עלתה ל-2.04% לעומת 2.01% בחודש פברואר (בינואר היתה הריבית – 2.04% בדצמבר – 2.13%). למרות העלייה בריבית בחודש מרץ,  הריבית לתקופה הזו (5 עד 10 שנים) היא הריבית הזולה ביותר במערכת, בין היתר לאור זמינות ההלוואות לתקופה זו.

הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 10 שנים ועד 15 שנים עומדת בחודש מרץ 2013 על 2.3%, קרוב מאוד לריבית החודש הקודם –  2.29% (בינואר – 2.31% ובדצמבר 2012 – 2.4%). הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 15 שנים ועד 20 שנים עומדת על 2.8%, עלייה אפילו משמעותית יחסית לעומת החודש הקודם שבו עמדה הריבית לטווח זה על 2.7% (בינואר עמדה הריבית לטווח זה על  2.81% ובדצמבר אשתקד עמדה הריבית על 2.96%). הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 20 שנים ועד 25 שנים עומדת במרץ 2013 על 3.29%, לעומת 3.26% בחודש פברואר 2012 ולעומת  3.29% בינואר ו-3.48% בדצמבר 2012; הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 25 שנים ועד 30 שנים עומדת במרץ 2013 על 3.43% לעומת ריבית משכנתא בשיעור של 3.42% בחודש פברואר, 3.48% בינואר ו-3.72% בחודש דצמבר. בפועל, לרוב ככל שהמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית גבוה יותר וזה מיוחס לשני גורמים  –  המלווים ובעיקר הבנקים מבקשים תשואה גבוה יותר להלוואות ארוכות כדי לגלם את הסיכון הגדל (זמן ממושך יותר משמעו עבר המלווים סיכון גדול יותר); ומעבר לכך, השוק להלוואות/ משכנתאות בטווחים ארוכים, קטן יותר מאשר שוק ההלוואות/ המשכנתאות/ האג"ח לטווחים קצרים ובינוניים (אין כיום אגרות חוב לטווחים מאוד ארוכים; אין מכשירי חוב לטווחים ארוכים) וככל שהשוק קטן יותר, המחיר בו גבוה יותר. סיבות אלו גורמות להלוואות לטווח ארוך להיות יקרות יותר, אך כאמור מדובר על רוב התקופות, לא תמיד תקופה ארוכה יותר משמעה ריבית גבוה יותר ולראייה – הריבית הנמוכה ביותר כאמור היא במשכנתאות בטווח של 5 עד 10 שנים ולא במשכנתאות ל-5 שנים, וזה נובע בעיקר משכלולו של השוק בטווחים הבינוניים (5 עד 10 שנים) ומהכמות הגדולה יחסית של מכשירי חוב שונים בטווחים אלו.

במקביל לפרסום הריבית על המשכנתאות הצמודות, מפרסם בנק ישראל  את הריבית הלא צמודה על משכנתאות במסלול השקלי.

החל מחודש מרץ (זה הדיווח הראשון) בנק ישראל מפרסם את שיעורי הריבית הממוצעים על הלוואות לדיור במיגזר השיקלי הלא צמוד  לפי תקופות לפירעון ולא רק כנתון ממוצע. שיעור הריבית יתפרסם בתכיפות חודשית, והוא מחושב כריבית האפקטיבית (על בסיס שנתי) המחושבת כממוצע משוקלל של הריבית על ההלוואות החדשות, המשלימות והלא משלימות, שנתנו התאגידים הבנקאיים במהלך החודש – בריבית קבועה ובריבית משתנה – לשם רכישת דירת מגורים, או במשכון דירת מגורים. יש לשים לב, עד כה הריבית הלא צמודה התייחסה לקבועה בלבד, ואילו מעתה יש התייחסות גם לריבית המשתנה.

הריבית הלא צמודה למשכנתאות שנלקחו עד סוף חודש מרץ 2013  (תוקף הריבית 11 באפריל) היא בממוצע 3.5% (שוב יודגש – שקלול של ריבית קבועה ומשתנה – הריבית הקבועה גבוה יותר, המשתנה משפיעה כלפי מטה על הממוצע). בהתייחסות לתקופות ההלוואה, ניתן לראות כי הריבית הממוצעת על משכנתאות שקליות לא צמודות עד שנה היא 2.93%; הריבית הממוצעת לתקופות של בין שנה ל-5 שנים היא 4.41%, הריבית על הלוואות לא צמודות מעל 5 שנים ועד 10 שנים היא 3.84%; הריבית השקלית הלא צמודה על הלוואות מעל 10 שנים ועד 15 שנים היא 4.35%; הריבית על המשכנתאות לטווח שבין 15 שנים ועד 20 שנה היא 4.84%, והריבית השקלית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות לטווח של בין 20 ל-25 שנים היא 5.07%.

חבל, שבנק ישראל לא מוסיף למידע זה, את הנתון  שפרסם בעבר – הריבית השקלית הקבועה הממוצעת, וחבל שהוא לא מספק זאת לצד טווחי זמן שונים. בהינתן המידע על הריבית הקבועה והמשתנה יחדיו, נוצר ערבוב גדול, ואין משמעות אמיתית לממוצע.

למדריך משכנתא – כמה משכנתא לקחת; כמה להחזיר בכל חודש; מה ההבדל בין ריבית משתנה לקבועה ועוד…

המלכודת של הריבית המשתנה – לא לפספס, זה יכול לעלות לכם ביוקר

פרופ' נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, הרצה בועידת הנדל"ן של העיתון "גלובס". להלן עיקרי דבריו.

פרופ' זוסמן תיאר כיצד בחצי שנה האחרונה התחדשו עליות המחירים בשוק הדיור, בעוד  בקצב עלית שכר הדירה חלה התמתנות. הוא הסביר את ההתפתחויות בשוק הדיור כשילוב של גורמי ביקוש והצע. פרופ' זוסמן הראה תרשים ובו נקודות של שיווי משקל בשוק הדירות למגורים. מהתרשים ניתן לראות, בקירוב, שבין 2003 לבין 2008 היו שינויים בביקוש לדיור בלא שהיו שינויים משמעותיים במחיר הדירות, כלומר, אפשר לומר שלא הייתה בעיית היצע – היצע הדירות היה גמיש לחלוטין. החל מ-2009  הביקוש גדל אך נתקל במגבלות היצע, כאשר ב-2009 ו-2010 עיקר הגידול בעסקאות מעבר לרמה שהייתה ב- 2008 היה של משקיעים – הגורמים הדמוגרפיים המשפיעים על הביקוש לא השתנו. ב-2011 פעלה המחאה החברתית, ככל הנראה,  להורדת הקף הפעילות בשוק, כך שגם קונים וגם מוכרים ישבו על הגדר, מה שבא לידי ביטוי הן בירידת הביקוש והן בירידת ההיצע.  ב-2012  חזרו הביקושים כפי שהיו ב-2010, כאשר הצע הדירות מעט נמוך בהשוואה ל-2010. אם כך, סיכם פרופ' זוסמן, ההתפתחויות בשוק הדיור אינן פשוטות, וניתן לומר שגם גורמי ביקוש, בעיקר של משקיעים,  וגם גורמי הצע חברו להיווצרות המצב הנוכחי בשוק הדיור.

מבחינת הביקוש, זוסמן הסביר שאחד הגורמים שמשפיע על הביקוש לדירות להשקעה הוא ירידת התשואות באפיקי ההשקעה הסולידיים בישראל ובעולם – דירה היא לא רק מקום לגור בו אלא גם נכס להשקעה. פירות ההשקעה הם שכר הדירה, והתשואה שווה לתקבולי שכר הדירה חלקי מחיר הנכס. כאשר תשואות של נכסים חלופיים יורדות, משקיעים נוהרים לשוק הדיור, ועליית מחירי הדירות פועלת להשוואת תשואת הדירה לתשואות האג"ח. בשנים האחרונות  ירדו התשואות ארוכות הטווח הן בארץ והן בעולם, כאשר הריבית המוניטרית של בנק ישראל תורמת לכך באופן חלקי בלבד, היות והתשואות נקבעות בעיקר בשווקים הגלובליים, ותלויות גם במדיניות הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם. זוסמן הראה נתונים הממחישים את המתאם בין התשואות ארוכות הטווח לתשואה על החזקת דירה בישראל , ונתונים המראים שהתופעה לא ייחודית לישראל.

לדברי זוסמן, הביקוש של דירות למגורים ולא להשקעה יציב יחסית, ועל כן, ריסון הביקושים של המשקיעים יתרום לירידת מחירים בשוק הדיור. בנק ישראל, בצעד המקרו-יציבותי בו נקט בנובמבר 2012, הגביל את שיעור המימון של המשקיעים.  עם זאת, נדרש סיוע של הממשלה בהקטנת ביקוש לדירות להשקעה, מבלי לפגוע בזוגות הצעירים. סיוע זה יכול ללבוש צורה של מיסוי של השקעה בדיור; נכון להיום, השקעה בדיור אינה ממוסה כמו השקעות בשוק ההון,  ובהינתן שפעילות ההשקעה בדיור מסכנת את יציבות השוק,  אין סיבה לעודדה על פני השקעות אחרות בעת הנוכחית. בהקשר זה יש מגוון של כלים בהם ניתן להשתמש, כמו כלים שישפיעו על רווחי ההון, למשל,  ביטול או הארכת משך הזמן לזכאות מפטור ממס שבח על דירה להשקעה, או כלים שישפיעו על התשואה, בכך שיבטלו, או לפחות יפחיתו, את הפער בין המיסוי על התשואה בשוק ההון לבין התשואה משכר דירה.

בניתוח צד ההיצע, זוסמן התייחס גם לסוגיית המימון בשוק הדיור, והראה נתונים שעל פיהם יתרת ההלוואות לדיור ממשיכה לעלות. הוא הציג אומדנים מתוך עבודת מחקר שמתבצעת בבנק ישראל, על פיהם המינוף של נוטלי המשכנתא ביחס להכנסה שלהם עלה מדרגה,  מכ-30% מההכנסה של משק בית בתחילת שנות ה-2000 לכ-35% היום. על פי אומדנים אלו, גם המינוף במונחי מחיר הדירה (LTV) עלה מכ-35% למעל  50% . התפתחות זאת הובילה לצעדים האחרונים של המפקח על הבנקים, שכן עליית המינוף מגדילה את הסיכונים בתיק ההלוואות של הבנקים. אמנם, בישראל רמות הסיכון לא הגיעו לאלו שבמדינות אחרות, אולם לא יהיה זה נכון להמתין באפס מעשה עד שהסיכון יתממש כפי שקרה בחו"ל.

זוסמן ציין שלמשכנתאות ישנה גם השפעה על  היצע הדירות, היות והן מהוות מקור למימון של פעילות הבניה. סך האשראי לענף המשיך לגדול גם השנה אם כי בקצב נמוך יותר מהשנתיים האחרונות, וגם דוברים מענף הדיור שהשתתפו בכנס ציינו שבעיניהם נושא המימון לקבלנים לא מהווה כרגע בעיה ברמת המערכת כולה. זוסמן הוסיף שקיים מלאי של כ-20,000 דירות לא מכורות.  בהקשר של ההיצע הזכיר פרופ' זוסמן גם את המגמות לגבי כח העבודה בענף: הנתונים שהציג מראים שמספר המועסקים בענף ממשיך לגדול, כאשר בשנים האחרונות עיקר הגידול היה בעובדים פלסטינים וזרים. ברור שהגידול בכח העבודה הזול פותר בטווח המיידי את בעיית ההיצע, אבל,  הוסיף זוסמן, הוא מעכב במידה מסוימת את השיפורים הטכנולוגיים ואת הגדלת הפריון בענף. בכל אופן, אם כך, המגמות הן הצד המימון והן בצד תשומת העבודה מראות על התרחבות, והן יכולות להסביר  לכל היותר באופן חלקי את הנסיגה בהיצע.

פרופ' זוסמן הסביר שאחד ההסברים לירידה בהיצע הוא ירידה בהיקף היתרי הבניה,  שבחלקה נובעת מתהליך התכנון.  כמו כן, ישנה עליה במלאי דירות חדשות לא מכורות –  ייתכן שהדבר נובע מכך שקבלנים לא מציעים דירות למכירה  מתוך תקווה למכרן במחירים גבוהים יותר בעתיד – ובשל כך נגרעות הדירות מההיצע השוטף. זוסמן הראה  שהתהליך מקבלת ההחלטה על בנייה ועד לסיום הבניה  אורך זמן רב – כמעט 13 שנה. נראה שאם צוואר הבקבוק בסוף העשור הקודם היה בשלב התכנון – הרי שלאחר השלמת תכנונם של יותר מ-60,000 יחידות דיור ב 2012, שצוואר הבקבוק היום הוא בשלב קבלת ההיתרים, כלומר, בוועדות המקומיות, בעיקר בגלל מגבלות בהקמת תשתיות התומכות בשכונות למגורים.

ומה בדבר שימוש בריבית בנק ישראל לצינון הביקושים בשוק? פרופ' זוסמן הזכיר שריבית בנק ישראל הינה רק אחד הגורמים המשפיעים על הביקוש לדירות. מאידך, הריבית הנמוכה תומכת בפעילות של כלל המשק, והעלאתה בעת שהעולם עודנו שרוי במשבר, והריביות של בנקים מרכזיים נמצאות בשפל, עשויה לפגוע פגיעה רחבה במשק על ידי פגיעה ביצוא, בהשקעות ובתעסוקה. הפחתת הריבית  אפשרה למשק הישראלי לעבור את המשבר באופן מוצלח. על כן, בבואנו לשקול האם להשתמש בריבית על מנת לטפל בשוק הדיור יש לשקול את כל הנזקים שצעד זה עשוי לגרום.

זוסמן הדגיש שגם אם תועלתה של מדיניות הריבית שננקטה הייתה גדולה, בנק ישראל לא הקל ראש בהשפעותיה החלקיות על שוק הדיור,  ונקט בצעדים מקרו-יציבותיים שנועדו להגן על יציבות הבנקים, ובחלקם גם פעלו להקטנת התמסורת בין ריבית בנק ישראל לביקוש לדיור.

בסיכום דבריו ציין פרופ' זוסמן, שקיימים כלים נוספים שיכולים לטפל בבעיה הדיור – כלים הנמצאים במגרשה של הממשלה: לממשלה יש את הכלים האפקטיביים לרסן את ביקוש הדירות להשקעה על ידי מיסוי פעילות זו. לממשלה יש גם את הכלים להגדלה של הצע הדירות דרך קיצור תהליך קבלת ההיתרים לבניה וייצור מלאי תכנוני לשנים הבאות.

קבוצת הקרנות דש מיטב שנוצרה ממיזוג בין דש למיטב הפכה לגדולה ביותר בשוק קרנות הנאמנות, עם סה"כ כספים מנוהלים בסך 33 מיליארד שקל. הקבוצה החלה במיזוג חלק מהקרנות כשבינתיים דווח כי קרן הנאמנות דש מק"מ תתמזג לתוך קרן דש כספית ללא נע"מ (ניירות ערך מסחריים). במקביל למיזוג  דמי הניהול בקרן הקולטת (דש כספית ללא נע"מ) יועלו ל־0.17% בהשוואה לדמי ניהול של 0.1% בלבד בקרן הנקלטת. למעשה, עד עתה, הקרן הנקלטת סבסדה עד למיזוג את הפער בין דמי הניהול (0.1%) לדמי ההפצה (0.25%).