(הכתבה פורסמה ב-13.5.2017)

קוקה קולה זירו הושק בארצות הברית ב-2005, במטרה להעביר את הטעם של המותג המוכר בצורה מעט בריאה יותר: בקוקה קולה זירו אין סוכר והערך הקלורי נמוך ועומד על כקלוריה אחת בפחית. זה לא אומר שהרכיבים של קוקה קולה זירו הם בריאים לגמרי – אתם מוזמנים לקרוא סקירה שעשו ב"כלכליסט" לפני מספר שנים – אבל כן מסביר מדוע נתח השוק של קוקה קולה זירו כיום הוא משמעותי מאד.

אבל כמה זה בכלל עולה בישראל? מיותר לציין שיש פערי מחירים משמעותיים בין רשתות שיווק השונות, וגם ברמת הסניף. מערכת SuperGET המספקת מידע על מחירי מוצרים בסופרמרקטים לצד כלי פיתוח באה לספק לנו את התשובות לשאלות החשובות האלה. את הבדיקה ערכנו בתאריך 13.5.2017 בין הרשתות הבולטות בישראל: שופרסל (על תתי הרשתות שלה), רמי לוי שיווק השקמה, קשת טעמים, פרש מרקט, סטופמרקט, מחסני להב, מחסני השוק, יוחננוף, טיב טעם, חצי חינם, ויקטורי ורשת  .AM:PM המוצר שבחרנו להשוואת הוא שישיית בקבוקי קוקה קולה זירו של ליטר וחצי.

אז כמה עולה שישיית קוקה קולה זירו בישראל?

הבדיקה שערכנו הראתה פערי מחירים משמעותיים מאד במחיר שישה בקבוקי קוקה קולה זירו. המוצר נמצא ביותר מ-600 סניפים בכל רחבי ישראל, כשהמחיר הזול ביותר שנמצא עמד על 29.8 שקלים והמחיר היקר ביותר על 42.5 שקלים. המחיר הממוצע עומד על כ-37 שקלים.

ברשת ויקטורי המחירים היו דומים לממוצע, אם כי בין הסניפים היו הבדלים: בסניף ויקטורי בשבעת הכוכבים אבו גוש המחיר היה הזול ביותר בישראל, 29.8 שקלים. בסניפים אחרים הוא התחיל מ-33.9 שקלים (סניף צ'ק פוסט בחיפה), 34 שקלים (נתניה), 35.5 שקלים (רכישה דרך האינטרנט), 35.6 שקלים (עכו) ו-35.9 שקלים (הסניפים בראשון לציון מזרח, באר שבע ובית שאן). ביתר הסניפים עמד המחיר על 36.9 שקלים. 36.9 היה גם המחיר בכל סניפי חצי חינם שנבדקו.

בסניפי טיב טעם המחיר הזול ביותר היה בסניף דיילי הרצליה (34.9 שקלים) ובסניף סירקין בגבעתיים (35.6 שקלים). ברוב הסניפים המחיר עמד על 35.9 שקלים, כשהסניף היקר יותר היה דיילי מאז"ה בתל אביב – 36.9 שקלים. ברשת יוחננוף עמד המחיר על 35.9 שקלים, למעט הסניף באור יהודה שהיה מעט זול יותר (35.6 שקלים). יש חסד הציגה מחיר אחיד ונמוך יחסית של 33.9 שקלים, בעוד שבסניפי יש בשכונה – שבדומה ליש חסד היא תת רשת של שופרסל – המחיר עמד בסניפים על 36.9 שקלים.

הרשת הבאה שסקרנו היא מחסני השוק, שהציגה טווח די רחב של מחירים. בסניף בחיפה נשר המחיר עמד על 30.46 שקלים בלבד, באשדוד על 35.6 שקלים ובחלק מהסניפים על 35.9 שקלים או 36.9 שקלים. הסניף היקר ביותר של הרשת מבחינת המוצר הספציפי היה סניף ז'בוטינסקי ברמת גן, בו מחיר שישיית קוקה קולה זירו עמד על 38 שקלים. במחסני להב המחיר התחיל מ-35.9 שקלים או 36 שקלים והגיע ל-36.9 שקלים בסניפי הרשת ברמת אביב, קריית ים, חיפה (רמז) וקריית אתא.

את המוצר מצאנו בחמישה סניפים של סטופמרקט, בהם טווח המחירים היה רחב יחסית: החל מ-29.9 שקלים (סניף בית חירות), דרך 30.4 שקלים (סניף חיפה-קריות וחיפה-קסטרא) ועד 35.6 שקלים (ארנה-הרצליה וקיבוץ יגור). ברוב סניפי פרש מרקט המחיר היה 36 שקלים, אך היו סניפים בהם המחיר היה 36.9 שקלים או 39.9 שקלים. בקשת טעמים היה טווח רחב: הסניף הזול ביותר היה בכרמיאל (29.9 שקלים) והיקר ביותר בברשבסקי, ראשון לציון (39.9 שקלים). ברוב סניפי הרשת עמד תג המחיר של המוצר על 36.9 שקלים, ובחלקם על 34.9 שקלים.

רשת רמי לוי הציגה מחיר זול של 29.8 שקלים בשני סניפים – באר שבע ופתח תקווה. ברוב הסניפים המחיר היה 34.9 שקלים או 36.9 שקלים. שופרסל דיל הציגה מחיר של 32.9 שקלים בבאר שבע, 35.9 שקלים בחלק מהסניפים, כשברוב הסניפים המחיר היה 36.9 שקלים. בחלק מסניפי שופרסל שלי עמד המחיר על 36.9 שקלים גם כן (אור יהודה, חיפה-צרפת ויוקנעם עילית), בסניפים בודדים על 38.9 שקלים (קריית ים, גבעתיים-מכתש ועשרת-מרכז) ובשאר הסניפים על 39.9 שקלים. בסניפי שופרסל אקספרס המחירים היו יקרים יחסית: למעט הסניף באילת בו המחיר היה כ-34 שקלים וסניף אקספרס חיפה-אנטוורפ (38.9 שקלים), המחיר עמד על 39.9 שקלים.

רשת AM:PM הציגה טווח רמב מאד של מחירים. היו סניפים בהם המחיר השתווה לזול ביותר בישראל (קיבוץ סגולה, עינת, היי מרקט בתל אביב והדר-דפנה בתל אביב), אבל חמישה סניפים בהם המחיר היה הגבוה ביותר בישראל (42.5 שקלים): ארבעה סניפים בתל אביב (י.ל פרץ, פרנקל, קינג ג'ורג' ואלנבני) והסניף בטיילת בן גוריון בבת ים. בסניפים האחרים היו המחירים היו באמצע, בפיזור די רחב.

זהו סיכום המחירים שמצאנו בסניפי הרשתות:

סקירות קודמות:*עקב העובדה שמחירי המוצרים באילת לא כוללים מע"מ, ולכן יהיו זולים יותר לרוב ולא מייצגים, החלטנו להוציא אותה מהטבלה.

____________________________________
המידע בכתבה זו מתבסס על נתונים שהתקבלו מחברת SuperGET המסדרת את קבצי שקיפות המחירים ומציעה אותם לציבור הרחב. SuperGET עושה כמיטב יכולתה כדי להבטיח את אמינות ואיכות המידע. יחד עם זאת, SuperGET אינה לוקחת אחריות על טעויות ו/או מידע חלקי שהתקבל מעיבוד קבצי שקיפות המחירים.

השוואת מחירים נוספות:

השוואת מחירי במבה

השוואת מחירי קוטג

איזו בושה – כנסת שלא יודעת לחוקק חוק; שר אוצר שמתעסק בפוליטיקה ולא באמת בניסיונות להוציא את הצעירים מהבוץ. מה קרה בעצם בחצי השנה האחרונה, ואיך זה יכול להתהפך במהירות. האמת – זה בדיוק כפי שקרה עם הכוונה לחוקק את חוק מע"מ אפס.  אז, יאיר לפיד ניסה להעביר חוק שיחסוך את המע"מ מרוכשי הדירות הזכאים, וכך הם יקבלו הנחה על מחירי הדירות. בשלב הזה רבים חיכו על הגדר, חיכו וחיכו, והממשלה נפלה, והחוק לא עבר.

ואז – היתה הסתערות על הדירות, ומחירי הדירות עלו. זה מה שעשוי להתרחש גם עכשיו. רבים מהמשקיעים חיכו או אפילו מכרו דירות, פשוט יצאו מהשוק בגלל המיסוי הנוסף. מעבר לזה, גם הרוכשים המתינו לירידה במחירי הדירות או לפחות לקיפאון. עכשיו אם החוק יבוטל או יחזור לוועדת הכספים ושם ייקבר, המשקיעים יחזרו לשוק, היושבים על הגדר יחזרו לקנות דירות – בקיצור הדבר הגרוע ביותר שיכול היה להיות.

שוק הדירות למגורים צריך יציבות, אם יש ביקוש קבוע ומולו היצע קבוע, אז כללי המשחק ברורים – צריך להגדיל את ההיצע, ובמקביל לנסות להקטין את הביקושים. אבל אם מקטינים באופן מלאכותי לכמה חודשים ואחר כך, יש הסתערות על דירות, התוצאה היא עלייה חדה במחירי הדירות.

אבל לשר האוצר שלנו, משה כחלון לא אכפת. הוא אומר שאכפת לו, הוא היה חזק אז לפני חצי שנה שאיים כי יפיל את הקואליציה; הוא עכשיו כבר לא יכול להשתמש באיום הזה, פשוט הוא מאשים את האופוזיציה, וטוען שזה גרוע לזוגות הצעירים, אבל זה משחק פוליטי, אלו מילים בלי תוכן, אם הוא באמת חושב כך, ואם באמת אכפת לו שיציב את כל כוחו וכל מפלגתו כעירבון  וינסה להעביר את החוק. אחרת שיפיל את הקואליציה, אבל הוא לא יעשה זאת גם הוא מבין שאחרי הכל מדובר בחוק עקום, עקום מאוד.  רק שבינתיים הציבור ישלם את המחיר – מחיר הדירות יעלו.

אז מה יהיה אפשר לעשות – האמת שבחודשים הקרובים נראה שלא הרבה. יהיו עודפי ביקוש והמחירים צפויים לעלות; במקביל האמון בכחלון יירד, וזה עלול לגרום גם לאלו שמחכים לזכות בתוכנית מחיר למשתכן להסס – האם באמת לחכות עד שנוגרל בהגרלות של התוכנית או שגם התוכנית הזו שממש לא מתקדמת לפי הציפיות, לא תספק את הסחורה. כלומר, גם כאלו שיושבים על הגדר בקשר לתוכנית מחיר למשתכן יכולים בסופו של דבר לצאת ולחפש דירות. ואז הנזק כמובן כפול.

לסיכום כחלון נכשל – נכשל במטרה העיקרית – לייצב את שוק הדירות ואז לגרום להיצע הדירות לגדול ובהתאמה לגרום למחירים לרדת. התוצאה של ביטוח החוק היא איומה – ביקושים של משקיעים יתחילו בהדרגה לחלחל. מעבר לכך – האימון – אין אימון במערכת, נתנו לכחלון צ'אנס, ועכשיו נראה שהציבור מבין – גם כחלון לא יביא את הבשורה. אלא אם הוא יפתיע ויצליח פוליטית להעביר את השינויים בחוק – קשה להאמין.

מס על דירה שלישית – כל מה שצריך לדעת

מעודכן ל-01/2022

מדד הפחד מזנק כשהפחד בשווקים הפיננסיים עולה, אבל כאשר השווקים נרגעים הוא נוחת לרצפה. המדד הזה – VIX, מודד את סטיית התקן של S&P 500, והוא מדד פופולרי בתקשורת הפיננסית ובקרב משקיעים וספקולנטים שרוצים להגן על השקעותיהם מפני ירידות בשוק או חושבים שהשוק עומד לרדת.

מעבר לכך, משקיעים מתוחכמים מתייחסים אליו בכבוד הראוי ולפיו הם מבינים את מצב הפחד בשווקים ובהתאם נערכים לפעילות בשוק. מדד הפחד המסורתי הוא זה שמבוסס על מניות אמריקאיות, אבל גם בבורסה בת"א בונים על מדד הפחד שיתבסס על מניות ישראליות (הרחבה כאן).

בפועל, אין מוצר פיננסי/מכשיר פיננסי שעוקב אחרי מדד הפחד /הויקס (VIX). אבל, קיימות תעודות סל שמנסות לעקוב אחרי השווי ההוגן של המדד. תעודת הסל הפופולרית ביותר היא VXX. התעודה הזו בעצם קונה חוזים עתידיים על מדד VIX על הסדרה של החודש הקרוב (מועד פקיעה קרוב), ובכל פקיעה היא מגלגלת את הפוזיציה לחודש הבא. לכאורה זה בסדר, זה מוצר שעוקב אחרי מדד הפחד, אבל בפועל תעודת הסל תמיד תפסיד ביחס למדד, כי הכיסוי בחוזים חדשים יהיה יקר יותר מהחוזים הקודמים, מכיוון שהיא הפסידה את ערך הזמן ואת הספקולציה על עליית המחיר. רק להמחשה, אם מדד הפחד יישאר כל הזמן במחיר קבוע, הרי שכל חודש בחודשו תעודת הסל תשלם מחדש פרמיה של חודש (פרמיה שמבטאת את המחיר שהמוכרים יהיו מוכנים למכור), כך שבאופן שוטף היא מפסידה פרמיה חודשית, וזה הפסד שגלום בתוך ההשקעה בתעודת הסל. מי שבסופו של דבר סופג את ההפסד הוא המשקיע!

רוב המשקיעים אינם מודעים להפסד הזה, שנגרם בגלל שהמחיר בחוזה העתידי גבוה מהמחיר של המוצר בשוק. מדובר על מצב שנקרא קונטנגו, שמקובל בחוזים עתידים על חוזים. הסיבה הבסיסית לפערי המחיר נובעת מכך שעלויות אחסון הסחורות והפרשי הריביות מביאים למחיר חוזה גבוה ממחיר בסיסי של הנכס, אבל תמחור היתר נמשך ואפילו התעצם בגלל ספקולציות והערכה שהמחיר יעלה – כלומר, החוזה העתידי ביטא עליית ערך עתידית שנובעת גם מספקולציות.

מדד הפחד כאמור מודד סטיית תקן של מדד המניות האמריקאי, והתמחור הגבוה שלו, תמחור היתר שלו, נובע בעיקר מספקולציה על המחיר העתידי, שזה במילים אחרות, הפרמיה שהמוכרים מוכנים לקבל והרוכשים מוכנים לשלם.

הממוצע של מדד הפחד – 20

הממוצע של מדד הפחד לאורך השנים הוא 20 נקודות, כאשר בזמני משבר בשווקים המדד מזנק אפילו לרמה של 80 נקודות, כפי שהיה במשבר של 2008. בזמנים רגועים המדד גם יכול לרדת מתחת ל-10 נקודות. ככל שהמדד נמוך יותר, כך הפרמיה על חוזה עתידי תהיה גבוהה יותר. כאשר תרצו לקנות חוזה עתידי ב-10 נקודות, והשוק "יודע" שהערך הממוצע הוא 20, אין לאף אחד סיבה למכור חוזה עתידי במחיר מעט גבוה מ-10, המחיר שיהיה יבטא פרמיה משמעותית על 10 נקודות. זה תקף גם בזמנים שהמדד גבוה, אלא שאז הפרמיה תהיה נמוכה יותר.

ובכל זאת, לטווח זמן קצר תעודת הסל VXX יכולה להוות פתרון השקעה למי שמעוניין בחשיפה למדד הפחד. אך ככל שתחזיקו בתעודת סל לטווחים ארוכים יותר, כך השחיקה הנובעת מהפער בין החוזה העתידי למחיר המדד, תגרום לכם הפסד גדול יותר. כפי שהדגמנו – ככה בעצם ניתן להפסיד אפילו אם המדד נותר ללא שינוי, כלומר בהגדרה התעודה לא באמת עוקבת אחרי המדד, אלא אחרי החוזה העתידי של המדד, וזה אומר – הפסד מתמשך של הפרמיה על המדד.

התופעה הזו – תופעת הקונטנגו שמבטאת את התמחור ביתר של החוזה (תמחור בפרמיה), לצד דמי הניהול ועלויות הגלגול של הפוזיציה, גורמים לפער משמעותי בין המדד לבין השינוי בתעודת הסל. הפער השנתי הוא לרוב עשרות רבות של אחוזים. למעשה, מאז השקת התעודה היא הפסידה כמעט את כל ערכה, וזה ממש לא מה שקרה במדד הפחד עצמו שהתנדנד וחזר לממוצע של 20 נקודות.

המסקנה המתבקשת – מי שסבור שבטווחי זמן קצרים מדד הפחד יעלה, עשוי להרוויח מהשקעה בתעודה, אך השקעה לטווח ממושך מגלמת בתוכה נקודת פתיחה קשה – הפסד גלום משמעותי.

לרוב במצבים כאלו של הפסדים בהגדרה, מנגד יש רווחים בהגדרה – ארביטראז'. זה לא המקרה כאן, לא ניתן למכור את החוזה העתידי (הפוך ממה שעושה תעודת הסל) ולהרוויח באופן ברור (ללא סיכון) כי הפרמיה קטנה, ובמצבים של מדד פחד גבוה במיוחד, מתקיים מצב שנקרא –  בקוורדייישן (Backwardation). זה מצב הפוך לקונטנגו, שבו החוזים על מדד הפחד נסחרים נמוך יותר משער הבסיס – נדיר, אך קורה.

לסיכום – מדד הפחד בכותרות, ולחלק מהמשקיעים יש נשמע מפתה לרכוש את המדד, אבל לא ניתן לרכוש את המדד עצמו, אלא תעודה על המדד, כמו VXX, ותעודה כזו בהגדרה מפסידה את הפער בין המחיר שהיא משלמת (מחיר על חוזה עתידי שמבטא פרמיה) לבין המחיר של המדד. לכן ככל שמחזיקים בה יותר, כך ההפסד שנובע מהפרמיה גדול יותר.

עדכונים: 

 פברואר 2018: רשות ניירות ערך בודקת את קרנות הנאמנות והחזקתן במכשירים תלויים במדד הפחד. הרשות דרשה ממנהלי קרנות סולידיות לקבל את פירוט פעולות המסחר שבוצעו בקרנות והסבר לתשואות החריגות בעקבות השקעה במדדי הפחד. הרשות תבדוק איך ייתכן שקרנות שאמורות להשקיע בנכסים סולידיים עם שיעור מסוים של מניות (למשל קרנות 90/10) משקיעות במכשירים מסוכנים (קרנות סל עוקבות מדד הפחד). ייתכן שמדובר בשלב מוקדם לקראת הרחבת הבדיקה של רשות ניירות ערך.

מנכ"ל חברת קרנות הנאמנות של אפסילון מתפטר – ג'רי קוטשטינו הודיע על התפטרותו. הסיבה הרשמית חילוקי דעות שהגיעו לשיאן לאחרונה בינו למנכ"ל בית ההשקעות, שמואל פרנקל, בין היתר בנוגע לסמכויות של ביצוע וניהול. אבל ברור שמדובר בפשלה של אפסילון – ההשקעה בתעודות סל ממונפות התלויות במדד הפחד. המנכ"ל החדש יהיה  גיל קורן, סמנכ"ל השיווק של הקרנות.

אי.בי.אי מדווחת כי היא חשופה בסך של 12.5 מיליון דולר למשקיעים פרטיים דרכה שהפסידו בגלל נפילת תעודת סל על מדד הפחד XIV. מדובר בחשיפה מאוד מהותית, אם כי, לא ברור מה יהיה גובה ההפסד של אי.בי.אי (להרחבה)

אפסילון מדווחת על הפסד של 3.7 מיליון דולר בקרנות האג"ח – מדובר על הפסד של כ-1% בקרנות אג"ח מובילות של הבית. זה הפסד גדול שנובע מהשקעה ב-XIV תעודת סל על מדד הפחד  (להרחבה)

עדכון – קסם מעוניינת להשיק תעודת סל על מדד הפחד; רשות ניירות ערך לא מתלהבת בעיקר מכיוון שהציבור לא יידע את הסיכונים שגלומים בתעודה. הרחבה

מדד הפחד – מה זה? ומדוע צריך להיזהר מתעודות הסל שעוקבות אחריו (VXX)?

משקיעים בניירות ערך? הנה העמלות בבנקים ובברוקרים הפרטיים

מקבלים הכנסות מגוגלאדסנס? אתם (כנראה) חייבים במע"מ

האם קבלת כספים מגוגל במסגרת גוגל אדסנס ובכלל, מחויבת במע"מ (מס ערך מוסף)? ובכן, עד לא מזמן הסוגיה הזו ממש לא היתה ברורה, כשרבים סברו שמאחר שגוגל היא גוף זר, אין חובת מע"מ על תשלומים ממנו אל הגוף המקומי, ולכן לא שילמו מע"מ. אבל, פרשנות של רשות מס הכנסה במסגרת דיונים מול חברת תקשורת גדולה, עשויים ללמד, שהפרצה הזו נסגרה.

חברת גוגל עצמה לא משלמת מע"מ על עסקאות בישראל, אבל מה עם החברות המקומיות שעובדות איתה? בספטמבר 2010 הגישה קבוצת התקשורת (שמה לא פורסם, אך מדובר בגוף גדול שמחזיק גם ערוץ טלוויזיה וגם אתר אינטרנט) בקשה להחלטת מיסוי (פרהרולינג) לגבי התקשרותה מול חברת גוגל. החברה ביקשה מרשות המס, כי היא כספקית המעמידה שטחי פרסום לגוגל תוגדר כלא חיייבת במע"מ (חייבת במע"מ בשיעור אפס).

רק במארס 2014 השיבה הרשות לחברה כי עסקות כאלו חייבות במע"מ מלא, כיוון שחברת גוגל פועלת בישראל ואינה מתאימה להגדרה "תושב חוץ" הקבועה בחוק מע"מ והמעניקה את הפטור ממע"מ מול תושבי חוץ. הרשות קבעה כי החלטתה  תהיה תקפה ממועד קבלתה ואילך, אך לא על עסקאות קודמות, מכיוון שמדובר בשינוי מדיניות של הרשות.

החברה לא קיבלה את עמדת הרשות ולא דיווחה ושילמה את המע"מ על עסקאות עם גוגל. ובכלל – רוב הגופים שמקבלים כספים מגוגל וחברות בינלאומיות אחרות (פייסבוק, אמזון ועוד) לא משלמות את המע"מ , בטענה שמדובר בחברות תושבות חוץ, ואין לשלם מע"מ. רשות המס לא נכנסה לעובי הקורה. עם זאת, באפריל 2016 ,ולאחר ביקורת שערך מבקר המדינה בסוגיה זו,  פרסמה רשות המיסים חוזר  בנוגע לפעילות חברות זרות בישראל באמצעות האינטרנט. במקביל, ניסחה הרשות גם תזכיר חוק, הקובע כי חברות זרות המוכרות מוצרים באינטרנט ללקוחות בישראל יחויבו להירשם כעוסקים בישראל ולשלם מע"מ בגין העסקאות שיבצעו. על פי תזכיר החוק,  תושב חוץ המספק שירות דיגיטלי, או מפעיל חנות מקוונת שבאמצעותה ניתן שירות דיגיטלי, יהיה חייב ברישום כעסק בישראל במרשם מיוחד שינוהל לטובת העניין, וכן יידרש להגיש דוח לרשות המסים, בצירוף תשלום המס הנובע ממנו.

רשות המסים גם נפגשת ובודקת חברות מדיה ולקוחות שעובדים מול גוגל ופייסבוק, כדי להיטיב ללמוד על שיטות הפעולה של החברות מול השוק, וכנראה לחייב אותם במע"מ על העסקאות האלו. עם זאת, הרשות עדיין לא פרסמה הנחייה לספקים של חברות אינטרנט גלובליות, המסבירה על אילו עסקאות עם חברות אינטרנט אלה יחול מע"מ בשיעור אפס, ועל אילו לא.

הבעיה היא שנוצר כאן אבסורד – החברות הגלובליות, לרבות גוגל לא רשומות כאן, ולא משלמות מע"מ, אבל הספקים שמספקים להם שטחי מסחר (אתרי תוכן ועוד) כן אמורים לשלם מע"מ על העסקאות.

חברה הרי חייבת במע"מ על עסקאות ומנגד, רשאית לנכות מע"מ בגין תשומות (עלויות). אלא שיש עסקאות החייבות במע"מ בשיעור אפס, ובהן גם אין חיוב במע"מ (חל מע"מ בשיעור אפס) וגם העוסק זכאי לנכות מע"מ בגין תשומות. במצב כזה, החברה מקבלת סובסידיה מהמדינה, והחברה במקרה הזזה היא גוגל.

אם גוגל היתה מגדירה את הפעילות בארץ כפעילות מקומית היא היתה מקזזת מע"מ בגין העלויות שלה, ואז מצד אחד חברות המדיה היו צריכות לשלם מע"מ על פי החוק והתקנות הקיימות, אבל אז ייתכן מאוד שהמחיר לפרסום היה עולה, כי גוגל היתה מאפשרת תשלום גבוה יותר מול סבסוד שהיא מקבלת על ההוצאות (החזר מע"מ תשומות). בינתיים החברות הזרות לא מסכימות להירשם כאן כעוסקות (רובן).

לאחרונה הודיעה רשות המיסים כי החברות האלו – גוגל, פייסבוק, אמזון ועוד, צריכות לשלם מס מלא על פעילותן בישראל.

צים מתאוששת – עברה לרווח תפעולי של 25 מיליון דולר. עם זאת – לחברה גירעון של 110 מיליון דולר בהון העצמי.

צים מתאוששת. חברת ההובלה הימית דיווחה על רבעון רביעי של 2016 משופר, ועכשיו היא מפרסמת תוצאות רבעון ראשון של 2017 משופרות לעומת הרבעון המקביל. ההפסד אמנם מסתכם ב-6 מיליון דולר, אבל החברה סיימה את הרבעון ברווח תפעולי של 25 מיליון דולר.

ענף הספנות בכללותו חווה שיפור בחודשים האחרונים כאשר חלה בו מגמה מואצת של מיזוגים לצד קריסה של חברת Hanjin הדרום קוריאנית.

ההכנסות של צים עלו ב-4% ביחס לרבעון המקביל ל-655 מיליון דולר. הגידול הזה נבע מגידול כמותי ועלייה במחיר. היקף המכולות שהעבירה צים עלה ב-3.6%  (ל-598 אלף מכולות) ובמקביל נרשמה עלייה כ-1.1% –  10 דולר  בדמי ההובלה למכולה

במקביל נרשמה ירידה בהוצאות התפעוליות ל571 מיליון דולר – ירידה של כ-5%. צים רזה יותר מאשר בשנים האחרונות ובמקביל היא הפחיתה משמעותית את דמי החכירה ששולמו. כיום רוב הצי של צים מוחכר בחוזים לטווח קצר כך שהחברה מסוגלת לנצל את עודף ההיצע העולמי בכושר ההובלה ואת הירידה בדמי החכירה.

באפריל 2017 החלה צים במהלך רה-ארגון הממוקד בקווי התובלה. המטרה בעיר לשפר  את השירות, להתייעל, ולהצליח למכור יותר, כך שזה אמור להתבטא בתוצאות כספיות טובות יותר.

למרות השיפור בתוצאות, צריך לזכור שצים עדיין מפסידה, ולחברה יש גירעון בהון העצמי של 110 מיליון דולר. השאלה איך יממנו בעלי השליטה את הגירעון הזה – האם החברה בדרך להסדר חוב שלישי? או שהיא תצליח להתאושש ולשפר את מבנה ההון העצמי שלה?

בנייה עצמית – האם ניתן לקבל משכנתא בבנייה עצמית?  באיזה שיעור ובאיזה תנאים? ואיך פותרים את הבעיות שבדרך?

במימון בנייה עצמית, המשכנתא היא חלק גדול מהפתרון, אך היא אינה הפתרון לכלל צרכי המימון ותהליך הבנייה. בבנייה עצמית צריך להתחשב לא רק במשכנתא, אלא גם במימון השוטף של הבנייה עצמה – כאן בעצם נמצאת הבעיה המרכזית של המשפחות שבונות בית בבנייה עצמית. אתחיל במשכנתא לבנייה עצמית ואמשיך לגבי המימון בכלל בתהליך של בנייה עצמית.

בנייה עצמית – מה זה בכלל?

מבחינה טכנית תהליך לקיחת המשכנתא לבנייה עצמית, פשוט יותר מאשר תהליך של לקיחת משכנתא רגילה, ורבות מן הבעיות העולות במשכנתאות רגילות פשוט צפות בבנייה עצמית, בעיקר בכל מה שקשור לזהות הנכס או העסקה. למעשה בתהליך הבנייה העצמית הבנק ברוב המקרים מתייחס לעלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות (בהתאם להצעת מחיר של קבלנים), כסכום סופי שהוא כמעט איננו משתנה בין השמאים השונים. דבר זה מסייע מאוד להעריך ולחשב את גובה המשכנתא הנדרשת וכן מורידה את הצורך להתעסק בנכסים בעייתיים, בנייה לא חוקית וכו'.

 בתחילת התהליך של בנייה עצמית, אנו  נמצאים במצב בו יש שטח ריק (או נכס שאנו נהרוס בהמשךס ונבנה במקומו או נכס שנרחיב אותו ביחד עם שינוי מהותי של הנכס הקיים), ולכן הבנק בבדיקה לא מתמקד בבדיקת הנכס, העסקה והלקוח כמו במקרה של רכישת דירה רגילה, אלא את שייכות הנכס (שהוא אכן שייך ללקוח), היתכנות תהליך הבנייה (תוכנית בנייה מאושרת, תשלום דמי פיתוח, תשלומי אגרות, רישום הקרקע במנהל או בטאבו ועוד) ואת הלקוח (היסטוריית אשראי ויכולת החזר).

 בניגוד למקובל בתחום רכישת נכסים יד שנייה או דירות מקבלן, שיעור המימון לצורך בנייה עצמית הינו עד 70% לקרקע (וגם זה בערבון מוגבל ותלוי במיקום השטח) ו-60% לכלל הנכס לאחר סיום הבנייה העצמית. חשוב להדגיש –  לא 60% מערך הבנייה אלא מהערך של הנכס, ואמחיש בדוגמה מספרית – נניח קרקע ששווה 500,000 שקל, דמי פיתוח 300,000 שקל ועלות בנייה מוערכת ב-700,000 שקל, כלומר סך עלות הנכס – 1,500,000 שקל. הלקוח רכש את הקרקע וקיבל עליה עלות מימון של 70% מאחר ואנו משייכים את דמי הפיתוח לעלות הקרקע הרי שהוא קיבל הלוואה בסך של 560,000 שקל (שזה 70% מתוך 800,000 שקל), לאחר שנה הוא חוזר לאותו הבנק ומבקש הפעם משכנתא לבנייה עצמית של הבית שמסתכמת ב-700,000 שקל, נניח לצורך החישוב שבינתיים מחיר הקרקע לא השתנה והיא עדיין עולה 800,000 שקל כולל דמי פיתוח. הבנק מחשב את עלות הנכס ומגיע ל 1,500,000 שקל, הוא מוכן להקצות ללקוח 60% מכך, כלומר 900,000 שקל. אך מאחר והוא כבר העמיד ללקוח משכנתא בגובה 560,000 שקל לטובת רכישת השטח, הוא מעניק לו הפעם רק 340,000 שקל (הסכום המשלים ל-900,000 שקל) וכך נוצר מצב בו שיעור המימון של הבנייה העצמית בפועל נמוך יותר –  48.57% (כלומר 340,000 שקל מתוך 700,000 שקל). המצב הזה עלול לגרור בעייה תזרימית  והוא ממחיש את התקלות שעלולות להיווצר בבנייה עצמית.

עם זאת בפרויקטים  של בנייה עצמית הבנק איננו מוגבל ל 60% אחוזי מימון בהתאם להחלטת בנק ישראל, אלא ל 75% לטובת רוכשים ראשוניים ו 70% לטובת משפרי דיור, זאת כמו ביתר סוגי המשכנתאות. הסיבה לכך שהבנק מאפשר לקחת רק 60% מימון הינה כי מדובר בנכס שהערכת השווי שלו בעיתית וכן הבנק מעריך כי מדובר בנכס מסוכן יותר שעדיין לא קיים פיזית, אלא על הנייר בלבד, ועל כן הוא מקטין את מסגרת האשראי. עם זאת הבנקים משאירים לעצמם את האפשרות לספק ללווה  מימון נוסף במידה והוא לא עומד במימון המקורי זאת עד להגעה לרמה של 70%, אפשרות זו הינה קריטית לטובת חלק מהבונים, מאחר ולרוב יש חריגות מהתקציב ונדרשת תוספת מימון לטובת סיום תהליך הבנייה. אך הגדלה זו של המשכנתא פוגעת בלקוח, לפעמים בצורה קשה ובמקום ובעיתוי לא צפויים. כאשר הבנק מתבקש לאשר תוספת של 10% למשכנתא או 5%, או כל סכום אחר, הוא מבצע בדיקה מחדש של יכולת ההחזר מצד הלווה, דורש מחדש הגשת מסמכים, דורש מחדש את ביצוע הביטוח וכן בונה מחדש את התמהיל המצרפי הכולל את חלקי המשכנתא שעוד לא נלקחו ביחד עם התוספת המבוקשת. כל אלו גם מתומחרים מחדש בריבית גבוהה יותר וללא אפשרות בחירה של הלקוח, זאת מאחר ורוב המשכנתא כבר נמשכה מאותו הבנק ומדובר בלקוח שבוי שאין לו אפשרות לעבור לבנק אחר או למחזר משכנתא בבנק אחר.

מסיבה זאת –  חשוב לבדוק הכל כבר בתחילת הדרך, מומלץ מאוד לבחון את התחשיבים ואת התקציבים מספר פעמים מראש ולאחר מכן לקחת עוד מקדם ביטחון של כ-15%, זאת על מנת שלא למשוך ולבקש כספי משכנתא נוספים לאחר התחלת התהליך.

איך ומתי מקבלים משכנתא בבנייה עצמית

אם אנו קודם רוכשים את השטח ורק בעוד שנה נתחיל לבנות, ניתן יהיה לקחת את המשכנתא על 70% מרכישת השטח בעת רכישתו ועוד 60% מערך הנכס בעוד שנה, או ניתן יהיה לבצע את רכישת השטח בהון עצמי ולקחת בעוד שנה את המשכנתא על 60% מערך הנכס כאשר ההון העצמי שלנו הוא הקרקע עצמה, והנה המחשה – נניח הון עצמי של 500,000 שקל ונניח שהלקוח  מעוניין לרכוש קרקע במחיר של 300,000 שקל בתוספת דמי פיתוח של 150,000 שקל בעוד הבנייה העצמית הצפויה בעוד שנה תעלה 800,000 שקל. סך העלות –  1,250,000 שקל. אם נרכוש קודם את הקרקע במימון של 70% נשלם עליה – הון עצמי 135,000 שקל (30% מערך של 450,000 שקל, עלות קרקע פלוס דמי פיתוח), ולאחר שנרצה לבנות את הנכס נקבל סך מימון של 60% מעלות הפרויקט כולו –  1,250,000 שקל,  כלומר מימון של  750,000 שקל, והון של 500 אלף שקל. מתוך זה הלוואה  של 365,000 כבר התקבלה לטובת הקרקע, כלומר תבוצע השלמה של 385,000 שקל (השלמה ל-750,000 שקל)  בהתאם להתקדמות שלבי הבנייה.

האופציה השנייה בה אנו רוכשים את הקרקע בסכום של 450,000 שקל מהון עצמי ולאחר מכן עדיין נקבל את ה 750,000 שקל כהלוואה של 60% מערך הנכס, אך הפעם תהיה כולה לטובת הבנייה העצמית כאשר השטח שכבר נרכש מהווה את ההון העצמי שלנו, בתוספת  50,000 שקל שנשארו לנו (נשארו מההון העצמי שלנו).

היתרונות של לקיחת שתי משכנתאות האחת לקרקע והאחת לבנייה העצמית, הינה כי מדובר בתהליך תשלום נוח יחסית המאפשר ללקוח לבצע כניסה מסודרת לתהליך הבניה העצמית ללא לחץ של מחסור בהון עצמי ולאחר שהבנק כבר ראה ואישר אותם כלקוחות ואישר את הנכס. לכן תהליך הלקיחה של המשכנתא לבנייה עצמית צפוי להיות אף הוא נוח ופשוט, מעבר לכך בשלב הבנייה העצמית ניתן לעשות השוואה חוזרת בין הבנקים השונים ולבצע מחזור של המשכנתא על השטח יחד עם משכנתא על בנייה עצמית לבנק מתחרה, תוך קבלת תנאים טובים יותר. לעומת זאת היתרון של משכנתא אחת בעת הבנייה העצמית, כאשר השטח נרכש מהון עצמי הינה דחייה של מועד תחילת התשלומים ואפשרות למכור את הנכס בעתיד ללא בעיות מיוחדות וכן מייתרת את תהליך לקיחת המשכנתא פעמיים, כלומר חוסכת המון זמן, עלויות נלוות וכאב ראש. עם זאת במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי בהמשך ונגישות לבנייה עצמית כמעט ללא הון עצמי נזיל הינה בעייתית ביותר מבחינת תזרים המזומנים לאורך שלבי הבנייה ועל כך בהמשך.

בנייה עצמית לעומת  רכישה מקבלן  

ההבדל המרכזי בתהליך רכישת דירה מקבלן לבין בנייה עצמית הוא  בתהליך מימון העסקה. לרוב גם במקרה של רכישת דירה מקבלן, ישנו תשלום במספר פעימות בהתאם להתקדמות הבנייה או תאריכים שסוכמו מראש. במקרה זה אתם קודם משלמים את המקדמות מהון עצמי ומשלימים את היתרה מכספי המשכנתא של הבנק, נדיר שהתהליך יהיה הפוך והבנק יסכים להיות כסף ראשון (מקדמה בסכום עלות דמי הביטול של העסקה בגובה של 10% עד 15% מהמחיר, נקראים כסף ראשון, כל השאר נקרא כסף שני שלישי וכד'…). ברכישה רגילה הכסף מועבר ישירות למוכר או לחשבון הנאמנות שלו וכן לרוב הסכומים ידועים מראש כמו כן תאריכי התשלום ולו ברמת הערכה.

במשכנתא לבנייה עצמית מדובר בתהליך שונה, ההסכם של הבונה מול הקבלן או הקבלנים דורש תשלום שוטף שלו, הוא תלוי במידה רבה בהסכמה לגבי רכישת חומרי גלם (האם הבונה רוכש אותם או הקבלן).  הלכה למעשה התשלום מבוצע מדי שבוע או שבועיים לקבלנים השונים ולפעמים גם רכישת חומרי בנייה בנפרד. התשלומים תלויים בפועל  בדרך הפעולה שלכם (כבונים בבנייה עצמית)  ובהסכמים מול הקבלן. לעומת זאת הבנק מעביר לכם את המשכנתא ב-5 פעימות בלבד לאורך חיי המשכנתא, זאת בהתאם להתקדמות הבנייה ואישור המפקח או השמאי. על כן ההוצאות שלכם לצורך הבנייה אינן קשורות למשיכת הכספים מהמשכנתא.

 מעבר לכך הבונה זקוק להון נזיל לאורך כל חיי הבנייה זאת לצורך מימון שוטף שלה. הדבר דורש בניית טבלת תזרים בטרם תחילת תהליך הבנייה, אחרת הבונה יכול להיכנס לבעיית נזילות חמורה ואף להיתקע עם פרויקט שהוא לא סיים, למרות שיש לו 60% משכנתא של הנכס ו-40% הון עצמי נדרש.

איך הבנק מעביר את הכסף?

לבנק יש שלוש צורות תשלום לטובת הבונה, אשר מבוצעת כל אחת ב-5 שלבים של הבנייה. הנה האופציה הראשונה (כל שלב והסכום המועבר) –

1. שלב יסודות הכולל חפירה ויציקת יסודות, בו מועבר 15% מגובה המשכנתא המאושרת.
2. שלב שלד הכולל: יציקת רצפת קרקע, יציקת תקרה קומת קרקע, יציקת תקרה קומה ראשונה וקונסטרוקציית גג רעפים, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים לסך של 45% מגובה המשכנתא ככסף חי שכבר הועבר לחשבון הלווה. הערה נוספת היא שרק לאחר סיום שלב זה הנכס הופך מקרקע לבנייה לנכס למגורים ומשנה רישום במנהל או בטאבו, לבונה עצמאי יש אישורי בנייה התקפים ל 3 שנים מרגע רכישת הקרקע בהם הוא צריך להגיע לשלב זה, אחרת חידוש האישורים יהיה כלול בתשלום קנס משמעותי למנהל.
3. שלב הטיח והריצוף: שלב זה כולל את הטיח בחוץ ובפנים וכן ריצוף וחיפוי הגג, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת, וכך הבונה מגיע למשיכה של 75% מכלל המשכנתא.
4. השלב הרביעי הינו שלב גימור הפנים: כולל ביצוע צבע והרכבת חלונות ודלתות בבית, זאת בהתאם למידות 0 (המידות הסופיות בגמר תהליך הבנייה) שכבר מתקבלות בשלב זה, הבנק מעביר עוד 15% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים ל 90% מגובה המשכנתא ביד.
5. הסעיף החמישי והאחרון הינו גמר הבנייה: שלב זה כולל את פיתוח החצר וכן טופס 4 (אישור אכלוס) שהוא המשמעותי יותר בשלב זה. לאחריו מועברים 10% אחרונים של המשכנתא, ואנו מגיעים לתשלום של 100% ממנה לטובת הלווה.

כאן יש שתי סוגיות אליהם חשוב לשים לב, הראשונה היא אופן האישור של אחוזי המימון. ישנן שלוש דרכים, האופציה הראשונה הינה כפי שהצגתי אותה עד כה, מפקח הבנייה חותם לבנק על כל אחד מהשלבים של הבנייה והבנק משלם בהתאם לאחוזים שצוינו כאן. האופציה השנייה היא שהבנק שולח אליכם שמאי בסיום כל שלב וזה מעריך באותה הנקודה את השווי של הנכס הבנוי (שנמצא כאמור בשלבי בנייה שונים), לאחר הערכת השמאי את הנכס הבנק משלים ללקוח את המשכנתא המועברת אליו בהתאם לשיעור המימון שנקבע לו בעת לקיחתה.

לדוגמה אנו מחזיקים בקרקע העולה 500,000 שקל ומבצעים בנייה עצמית של 1,000,000 שקל, קיבלנו משכנתא של 60% מערך הנכס הסופי של 1,500,000 שקל כלומר 900,000 שקל. במידה ונעבוד לפי הגישה הראשונה הרי שנקבל בשלב היסודות 135,000 שקל, בשלב השלד עוד 270,000 שקל וכך הלאה עד ל 900,000 שקל הסופיים. במידה ונלך לפי השיטה השנייה אנו מחכים לשמאי שמגיע בסוף שלב היסודות, נניח כי בשלב זה הוא קבע כי ערך הנכס הינו 800,000 שקל (עלות קרקע של 500,000 בתוספת יסודות שנניח כי הוא מעריך ב 300,000 שקל כי הוא מרגיש לרג'). אנו נקבל 60% מסך של 800,000 שקל, כלומר לאחר גמר היסודות נקבל כבר 480,000 שקל, זאת לעומת 135,000 לפי השיטה הראשונה. נקודה זו הינה טובה, אך הבעיה מתחילה בשלב השני של השלד, נניח ובאותה עת השמאי העריך את שווי הנכס ברמה של 1,000,000 שקל, נקבל מהבנק רק 120,000 שקל זאת על ידי החישוב של 60% מההפרש בין ההערכה הראשונה לשנייה (מדובר בהבדל של 200,000 שקל). עם זאת, אני מזכיר אין שום קשר הגיוני, בין העברות הבנק להוצאות הבנייה האמתיות שלנו, שאנו כבונים ממשיכים לשלם לאורך כל תהליך הבנייה שלוקח חודשים רבים.

אופציה שלישית היא שהבנק מחזיר בדומה לשיטה השנייה אך, הוא מחזיר כל פעם 60% מערך הקבלות שהוצאתם בפועל לטובת הבנייה, תהליך זה הוא בעיתי מאחר ויש בו הרבה חוסר אמון ורמאות. אך בו יש התאמה בין חמשת שלבי הבנייה והוצאות כספיות שלהם לבין תזרים המזומנים המתקבל מהבנק. גם בתהליך זה הבנק ישלח מדי פעם לשטח הבניה שמאי שיעריך את התקדמות הבנייה ואת התאמתה לקבלות שסופקו, מומלץ שהדבר אכן יהיה תואם או לפחות עם הסבר מבוסס, לדוגמה: "האלומיניום עדיין במכולה ולא פרקנו אותו, הוא הובא מסין, הינה הקבלות על המכולה העומדת בנמל חיפה".

כל בנק משתמש בגישה שונה ויש לבדוק אותה מול הבנקאי או יועץ משכנתאות פרטי שמתמחה במשכנתא לבנייה עצמית (הייתי אומר שזה חובה, אבל זכותכם המלאה לא לעשות כך במידה ואתם ממש אוהבים לשלם לבנק) בעת לקיחת המשכנתא. עקב צורת העברת כספים זו של הבנק ותדירות התשלום הגבוהה לקבלני בנייה, מומלץ בחום להחזיק בתחילת תהליך הבנייה 50% מסך ערך הבנייה בחשבון הבנק שלכם, גם אם הדבר אומר להחזיק 10% יותר מההון העצמי, הדבר יהיה קריטי בעת בניית תזרים המזומנים של תהליך הבנייה. תזרים זה תמיד ידרוש מכם להוציא כספים שעדיין לא קיבלתם מהבנק לכן המימון השוטף הוא על הבונים והבנק מבצע החזרים חלקיים בלבד במהלך חיי המשכנתא. כמובן שהדבר בעיתי יותר למי שמתבסס על הקרקע כהון עצמי מאחר ואין לו את הכסף הנדרש לטובת התשלום השוטף לקבלנים במהלך הבנייה, על כן הוא יצטרך לבצע גיוס הון זמני לתקופה של כשנה בה יתבצע תהליך הבנייה, זאת לטובת התשלומים השוטפים, כאשר הוא יחזיר את הכסף לאחר גמר תהליך הבנייה ולאחר שהבנק יעביר לו את כלל סכום המשכנתא.

תמהיל משכנתא בבנייה עצמית

נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון הינה, כי  ישנו הבדל גם בבניית תמהיל למשכנתא בבניה עצמית מול משכנתא רגילה, אם במשכנתא רגילה אנו מנסים לחסוך את הסכום הסופי שמשולם לבנק וכן להתאים את גובה ההחזר ליכולות הכלכליות של הלווה, הרי שבמשכנתא לבנייה עצמית אנו מסתכלים בעיקר על שלבי המשיכה של המסלולים השונים (שמבוצעים בתקופות שונות ולאורך כל תהליך הבנייה), וכן יכולת המחזור של משכנתא. חשוב להבין כי משכנתא לבנייה עצמית הינה יקרה יותר מאשר משכנתא רגילה, אך בקונסטלציה כזאת או אחרת ניתן יהיה למחזר אותה בסיום הבניה ולאחר קבלת טופס 4 למשכנתא רגילה, כמובן שנצטרך לשלם עמלת היוון, אך ניתן לבחון אותה מראש כחלק מעלות המשכנתא ולאחר מכן להתאים משכנתא אלטרנטיבית בבנק אחר בתנאים טובים יותר, שלמרות תשלום הקנס עדיין תביא לחיסכון כולל בעלויות המשכנתא.

במיוחד הדבר חשוב בעת רכישת קרקע לבניה כהלוואה נפרדת. במידה ונבצע אותה בצורה של 2/3 מסלול קבוע לא צמוד ו 1/3 מסלול פריים, נביא כמובן לחיסכון עתידי של העלויות הכוללות של המשכנתא, אך לאחר מכן כאשר נצטרך לקחת משכנתא לבנייה עצמית נהיה מסונדלים לאותו הבנק בו לקחנו את המשכנתא על הקרקע בגלל קנסות פירעון גבוהים במסלול של ריבית קבוע לא צמודה (הקנסות הגבוהים ביותר מבין כלל המסלולים). על כן יש לקחת זאת בחשבון בעת לקיחת משכנתא ולהבין כי במקרים רבים יש להתאים את הרכב המשכנתא לא רק לכללי הכלכלה הרגילים אלא לאופי העסקה העתידית הצפויה בנכס זה.

כמו כן בחלק מהבנקים לא ניתן לפצל את החלק של מסלול של ריבית קבוע צמודה או לא צמודה (למדד המחירים לצרכן), יש לקחת אותו כמקשה אחת, לכן יש לבדוק מראש האם סכום הכסף הנמצא במסלול מתאים באופן מלא לאחת הפעימות של הבנק (נגיד 30% מהמשכנתא בשלב השלד) או שיש צורך לפרק אותו לשני מסלולים שונים לטובת המשיכה. נניח לדוגמה שבנינו משכנתא בה יש 40% במסלול קבוע לא צמוד, הוא לא מתאים למשכנתא לבנייה עצמית מאחר וגדול יותר מכל פעימה של הבנק אלא אם כן מדובר בפעימה הראשונה של 60% מהיסודות בהתאם לשיטת התשלום השנייה שהוצגה קודם לכן). על כן עדיף לפרק מסלול זה לשניים, נניח 15% במסלול קבוע צמוד מדד ועוד 25% במסלול קבוע לא צמוד מדד, בצורה זו נוכל למשוך את המסלול הראשון כבר בפעימה הראשונה לאחר גמר היסודות ואילו את המסלול השני בגמר השלד ביחד עם עוד מסלולים נוספים של משתנות או פריים.

משיכת כספי המשכנתא

את משיכת כספי המשכנתא נהוג לבצע בצורה הבאה: קודם מושכים את הכספים בריבית הקבוע, מאחר והם לא תלויי עוגן אלא תלוי אישור בנק, ואם לא נמשוך אותם באופן מידי, הרי שהבנק יכול לבטל את הריביות ואז נשאר בכלל בלי משכנתא. לאחר שמשכנו את סכום הכסף הראשוני, יתר הריביות כבר נעולות בהתאם לשינוי בעוגני הבסיס. כלומר אם המסלול של ריבית  משתנה כל 5 שנים היא על בסיס אג"ח + 3.75, הרי שנחשב בנקודת הלקיחה של המסלול את בסיס האג"ח המתקיים באותו הבנק ביום המשיכה של הכסף ונוסיף עליו עוד 3.75% וזו תהיה הריבית שלנו לחמשת השנים הקרובות, לאחר מכן נבדוק את הבסיס אג"ח מחדש, נוסיף לו 3.75% ונקבל את הריבית החדשה וכך הלאה… המסלול השני אותו מומלץ למשוך הינו המסלול של הפריים ואילו את מסלול המשתנה מומלץ להשאיר לסוף. הסיבה המרכזית לכך היא בניית תזרים נכון ותקציב בנייה נכון, אין סטטיסטיקה מדויקת אך ככלל אצבע ניתן לציין, כי לכל משכנתא של בנייה עצמית שדורשת תוספת, ישנם עוד 5 משכנתאות שבהם לא נוצל כל הסכום ונשאר עוד כ 5% מאחר ולא הצטרכנו זאת (במידה ועובדים לפי מסלול התשלומים של הערכת שווי שמאי או לפי קבלות), בסופו של יום איננו חייבים לקחת את כל המשכנתא במידה ואין בכך צורך. על כן עדיף להשאיר את החלק היקר יותר של מסלול ריבית משתנה בבנק ואת המסלול הזול יותר של ריבית הפריים למשוך בזמן, כך נייצר חיסכון כספי ניכר, עליו נשאלם רק 250 שקל לכל 100,000 של משכנתא שלא ניקח מהבנק, כסף זה נקרא עלות העמדת מסגרת אשראי והוא מהווה 0.25% מגובה האשראי.

מתי לתכנן את המימון הנדרש של משכנתא לבנייה עצמית?

התשובה לכך מאוד פשוטה, לפני רכישת הקרקע. לאחר הרכישה אנו כבר נהיה מסונדלים לבנק מסוים, למסלולים לא טובים שלא יאפשרו מחזור או שפשוט נשאר בלי הון עצמי הנדרש לטובת מימון תהליך הבנייה עצמו. לכן התכנון הכספי מתחיל הרבה לפני תחילת הבנייה העצמית, כן הדבר יעלה לכם כסף ותצטרכו ללכת ליועץ משכנתאות שיעזור לכם בשלב זה לבנות את כל הטבלאות ולבחון את שיעורי המימון האפשריים ואת גובה המשכנתא המקסימאלי שתקבלו, אך בסופו של יום תחסכו לעצמכם הון תועפות, המון בעיות של אישורים בדרך וכן תוכלו להימנע מקנסות מיותרים או ממצב בו תהיו תקועים עם השלד ביד, ללא אפשרות לקבל מימון נוסף וללא הון עצמי הנדרש להתקדמות הבנייה.

נקודה נוספת הרלוונטית לתהליך הבנייה העצמית לקוחה מתוך מקרה אמתי:

הגיע אלי לקוח ואמר שהוא מתכנן לבצע בנייה עצמית והתחיל בתהליך קבלת האישורים מהבנק והבנקאי הציע לו לטובת החיסכון!!! לעשות את ביטוח המשכנתא בהדרגה בהתאם למשיכת המשכנתא, כך הוא יוכל לחסוך כמה אלפי שקלים (זוג בני 50 עם מספר מחלות כרוניות ומעשנים). ברגע ששמעתי זאת כמעט התפוצצתי מכעס על אותו פקיד בנק, הסברתי ללקוח את הדבר הבא: מדובר בביטוח חיים על גובה המשכנתא שמופעל רק במקרה והגרוע מכל קרה, בוא נניח לרגע שאכן במהלך הבנייה קרה הדבר, הגעתם לשלב השלד והבנק נתן לכם עד כה 45% מהמשכנתא. הביטוח יכסה את אותם ה 45%, אבל מאותו רגע הבנק לא ימשיך לתת לך את המשכנתא, תצטרך לבצע אישור מחדש לסכום הנותר, כאשר יש לך רק הכנסה אחת וכנראה שלא תקבל את האישור. כתוצאה מכך תישאר בלי אפשרות לקחת משכנתא ועם שלד חצי מוכן כאשר אין לך דרך לסיים אותו, נשארת בלי בית, בלי אפשרות לקחת משכנתא, בלי בת הזוג ועם שלד שלא תוכל למכור, אבל חסכת כמה אלפי שקלים, כאשר הצמדתה את הביטוח לשלבי המשיכה של כספי המשכנתא. אתה חייב בכל מקרה לבצע ביטוח מלא של כלל המשכנתא, החל מהשקל הראשון שאתה מושך, אחרת תפסיד הרבה יותר מאשר תוכל להרוויח.

סיכום

1. לפני תחילת רכישת הקרקע יש להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות חיצוני המתמחה בתחום הבניה העצמית.
2. ניתן להשתמש בקרקע כהון עצמי, הצלחת התהליך תהיה תלויה ברצון הטוב של הבנק לבצע מימון של 100% מתהליך הבניה העצמית (לרוב לא, הבנק ידרוש לראות הון עצמי כל-שהוא של הלקוח).
3. יש לבחון את המימון הכולל של העסקה ואת המימון של כל חלקיה בנפרד.
4. במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי, חייבים להחזיק הון נזיל נוסף בחשבון לטובת מימון תהליך הבנייה השוטף.
5. במידה ולוקחים משכנתא בשני חלקים עדיין יש להחזיק בחשבון הבנק כ- 50% מעלות הבנייה הצפויה בהון נזיל, חלקו יהיה הון עצמי, חלקו הון נוסף שנגייס באופן זמני לטובת מימון שוטף של הבנייה.
6. כל בנק מחשב את סכום העברת הכספים בצורה שונה ויש לבחון זאת בהתאם.
7. יש להתאים את מבנה מסלולי המשכנתא לכלל תהליך הבנייה וכן תוך התחשבות באפשרויות מחזור לאחר סיום התהליך.
8. בהתחלה נמשוך את המסלול הקבוע, לאחר מכן פריים ורק בסוף את המשתנים.
9. יש לבצע ביטוח חיים לכל הסכום החל מהשקל הראשון שנמשוך.
10. לא הרחבתי על כך, אך עלויות התכנון והאישורים שמגיעות לסכומים גבוהים של כ-100,000 שקל אינם נכללים במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא.
11. ניתן להשתמש בהלוואות זכאות לטובת משכנתא של בנייה עצמית בדיוק כמו בכל משכנתא אחרת.

חברת איילון שבין היתר מנהלת קרנות נאמנות דיווחה את אחת ההודעות המוזרות של התקופה האחרונה – איילון קיבלה פיצוי במניות בערך של כ-16 אלף שקל בגין אחזקה של הקרן באגרות החוב של אנג'ל משאבים, אבל מאז הקרן נסגרה, כך שלא ניתן להעביר את התמורה לבעלי היחידות. מה עושים? פונים לבעלי היחידות ואם לא יפנו (מה שסביר שיקרה)  אז תורמים את הכסף. "מנהל הקרן מתכבד להודיע על קבלת סכום של 15,909 ₪ שהתקבל אצלו כתוצאה ממכירת מניות מיום 10/05/2017 אשר התקבלו במסגרת הסדר פשרה היסטורי משנת 2011 בין חברת אנגל משאבים ופיתוח בע"מ ובין מחזיקי אגרות חוב סדרה ה' שהנפיקה החברה .

"הזכאות הינה מכוח החזקות האג"ח בקרן הנאמנות "הלמן-אלדובי (0D)(!) אג"ח חברות" (מספר קרן: 5109541) (להלן: "הקרן")ביום 03/11/2011 (להלן: "מועד הזכאות").

הקרן פורקה על ידי מנהל הקרן ביום 31/07/2012 (ראה לעניין זה דיווחי מנהל הקרן על פירוק מיום 09/04/2012 אסמכתה: 2012-03-098958 והודעה על פירוק הקרן מיום 1/07/2012 אסמכתה: 2012-03-198273).הזכאים לקבלת סכום ההסדר הם אותם בעלי יחידות שהחזיקו ביחידות הקרן במועד הזכאות.  מנהל הקרן פונה בזאת לבעלי יחידות הקרן, אשר החזיקו ביחידות הקרן במועד הזכאות, על מנת להעביר להם את חלקם בסכום ההסדר. בעל יחידות אשר החזיק ביחידות הקרן במועד הזכאות ומעוניין בקבלת חלקו מסכום ההסדר, נדרש לפנות למנהל הקרן, לא יאוחר מיום 11/06/2017 (להלן: "מועד הדרישה"), באמצעות פרטי ההתקשרות המצוינים בטופס דיווח זה, ולהציג בפני מנהל הקרן אישורי בעלות ביחידות הקרן במועד הזכאות, מאת חבר הבורסה שבאמצעותו נרכשו היחידות, או להציג כל אסמכתה אחרת שתוכיח את בעלותו ביחידות הקרן במועד הזכאות.

"סכום ההסדר לו זכאי כל מחזיק הינו השיעור שהיוו היחידות שהוחזקו בעבורו במועד הזכאות מתוך סך היחידות המונפקות בקרן באותו מועד, כשהוא מוכפל בסכום ההסדר לקרן. תשלום סכום ההסדר למחזיקים יעשה באמצעות המפיצים או באופן אחר כפי שייקבע על ידי מנהל הקרן בכפוף להוראות כל דין. בחלוף מועד הדרישה, ככל שלא יוגשו באמצעות מפיצים בקשות כמפורט לעיל לקבלת סכום ההסדר, או ככל שתיוותר יתרה מסכום ההסדר, בכוונת מנהל הקרן לתרום את סכום ההסדר או יתרתו לעמותת "משעולים – תמיכה בקהילה בעלת צרכים מיוחדים"

מהם העלויות הנוספות בעסקת מכירה? איפה הם נרשמים בדוחות? ואיך זה שעסקה של מדיקל קומפרישין ב-4 מיליון דולר, מתכווצת ל-2.5 מיליון דולר?

מדיקל קומפרישין, הנסחרת בבורסה בת"א והנשלטת על ידי מורי ארקין לא הצליחה לתרגם את הפיתוחים שלה למכירות, ונאלצה למכור את הפעילות. החברה המפתחת ומייצרת מכשיר רפואי לשיפור זרימת הדם הודיעה כבר בשנה שעברה כי היא עשויה למכור את הפעילות שלה על רקע הכישלון בשיווק, ולפני כשבוע היא דיווחה על המכירה.

התמורה – 4 מיליון דולר

על פי הדיווח, הושלמה עסקה בין החברה לבין חברה גלובלית בתחום האורתופדיה (השם לא נמסר), למכירת עיקר נכסי החברה, כולל – מניותיה של החברה הבת (מדיקל קומפרישין אינק). כמו כן, נחתם הסכם (כמקובל במכירה של פעילות שמבוססת על ידע)  למתן שירותי מעבר על מנת להבטיח את רציפות הפעילות המועברת במסגרת הנכסים הנמכרים. הכוונה שמנהלי ועובדי החברה ימשיכו לספק שירותים ומוצרים ללקוחות.

התמורה בגין הנכסים ובגין החברה הבת נקבעה על סך של 4 מיליון דולר, כאשר 1.5 מיליון דולר שולמו בגין מניות החברה הבת ו-2.5 מיליון דולר בגין הנכסים של החברה עצמה. אבל, זה עדיין לא הסכום נטו. בכל עסקה מהסוג הזה יש עלויות נלוות (גם למוכרים וגם לרוכשים) והעלויות האלו נכללות בעסקה. כאשר רוכשים חברה אז מוסיפים לעלות הרכישה גם את העלויות המשפטיות, ייעוץ של רואי חשבון, יעוץ של בנקאי השקעות ועוד, כלומר התמורה בעצם עולה (בעיני הרוכשת). כאשר מוכרים חברה/ פעילות של חברה, אז מוסיפים גם כן הוצאות משפטיות, ייעוץ עם בנקאי השקעות, תשלום לתיווך, והוצאות שקשורות לאקזיט  במקרים רבים מובטח לעובדים, למתווך, ואפילו לבנקים, תשלום נוסף/ הטבה נוספת בהתרחש אירוע של אקזיט; ואז התמורה בעיני המוכרת, יורדת.

גם במקרה של מדיקל יש עלויות נוספות. הנהלת החברה מעדכנת כי מדובר על הערכה שעשויה להשתנות בהמשך, אך נכון למועד הדיווח – "צופה החברה כי סך עלויות העסקה, המורכב בעיקר מתשלום ליועצי החברה, לרבות תשלום לבנק השקעות את שירותיו שכרה החברה לצורך איתור עסקה אפשרית, יעמוד על  620 אלפי דולר, זאת נוסף על עלות פוליסת הביטוח (פוליסת ביטוח שתופעל במקרה של צורך בשיפוי). בנוסף, צפויה החברה לשאת בתשלום עקב  קרות אירוע אקזיט, על פי תנאי הסכמי האשראי בהם התקשרה".

בהודעה מדווח כי החברה רכשה פוליסת ביטוח בכ-180 אלף דולר (השתתפות עצמית של 90 אלף דולר) במקרה שתצטרך לשפות את הרוכשת. כמו כן, יש הוצאות נוספות שקשורות לאקזיט וזה בהתאם להסכמי האשראי, ובמה מדובר?

עלויות נלוות משמעותיות

בדוחות הכספיים השנתיים מסבירה הנהלת החברה כי במסגרת הסכמי אשראי בהם התקשרה החברה עם בנק בשנים  2009 עד 2014 ,התחייבה החברה כי אם יתרחש אקזיט (של החברה או החברה הבת) בטווח של 6 שנים מיום החתימה על כל הסכם מסגרת עם הבנק,   החברה תשלם לבנק סכום מסוים, וזאת למרות שנפרעו כל ההלוואות ואין לחברה מסגרת אשראי בבנק זה. על פי ההסכם מול הבנק – אם יהי אקזיט עד סוף חודש מאי 2017 ,תשלם החברה סך של 670 אלף דולר; אם יהיה אקזיט עד חודש פברואר 2018 תשלם החברה 375 אלף דולר לבנק; ואם יהיה אקזיט עד  חודש מרץ 2019 ,תשלם החברה לבנק 200 אלף דולר.

בדוח השנתי מוסבר ומוגדר מתי ייחשב האירוע לאקזיט, אבל עם ההגדרה אין בעיה, גם החברה מגדירה את המכירה כאקזיט ומפנה להוצאות נוספות בגין האקזיט. הבעיה היא עם המנגנון תשלום – ראשית, שיש בכלל תשלום לבנק כאשר יש אקזיט, אבל גם זה מובן, אחרי הכל, החברה היתה מסוכנת ובראייה של הבנק הוא "חיפש" דרכים להקטין את הסיכון ולהגדיל את הרווחים שלו.

שנית, התשלום הוא 670 אלף דולר עד מאי 2017, האם לא היה ניתן לחכות חודש ואז להקטין את התשלום לבנק? אולי פשוט לא. מיהרו למצוא רוכש, וזה הגיוני לאור מצבה של החברה, ואולי הם פשוט לא רצו לעשות את השטיק הזה, אחרי הכל, בנקים לא פראיירים.

ועכשיו לחשבון ההוצאות – אז יש לנו 620 אלף דולר הוצאות כלליות (ייעוץ, בנק השקעות וכו'), יש פוליסה ביטוחית של כ-180 אלף דולר ויש תשלום לבנק של 670 אלף דולר. כלומר, סדר גודל של 1.5 מיליון דולר הוצאות! על עסקה של 4 מיליון דולר.

ובכל זאת , למרות שהעסקה התכווצה, מדיקל צפויה לדווח על רווח. על פי הדיווח הרי שהרווח מוערך ב-630 אלף דולר. הרווח מעסקאות כאלו הוא רווח הון (רווח הוני), להבדיל מרווח פירותי. רווח הוני נובע מעסקת מכירה שלא במהלך העסקים הרגילים – מכירה של פעילות, מכירה של מבנה וכו', ואילו רווח פירותי הוא רווח ממכירה של מוצרי החברה/ שירותי החברה. רווח הון מבטא את ההפרש בין מחיר המכירה לבין העלות בספרים של מה שנמכר. על ההפרש הזה (כשבפועל יש גם התאמות שונות שקשורות לענייני מיסים) משלמים מס, וכך מגיעים לרווח נטו (או הפסד נטו).

הרווח נטו – 630 אלף דולר

מדיקל מדווחת כאמור כי היא צופה רווח נטו של 630 אלף דולר מהעסקה הזו, וזה מתחבר להון העצמי שלה בסוף שנת 2016 – 3.4 מיליון דולר, כך שלכאורה יש לחברה הון של 4 מיליון דולר. ההון הזה צפוי להיות מבוסס בעיקר על מזומנים, שכן החברה מוכרת את רוב הנכסים שלה, ואת החברה הבת, ומקבלת בתמורה מזומנים. אבל, השאלה האם זה ההון הנכון? נראה שבשוק (בבורסה) חושבים שלא, והשוק לרוב יודע. בשוק החברה נסחרת בפחות מ-10 מיליון שקל, כ-2.8 מיליון דולר, והסיבה כנראה היא ההפסדים הצפויים ברבעון הראשון, ובעצם עד המכירה. החברה הפסידה בשנת 2016 כ-4 מיליון דולר, והמשקיעים לוקחים בחשבון שהחברה תפסיד סכום משמעותי גם ברבעון הראשון, וכנראה גם בהמשך. עם זאת, מרגע שתושלם המכירה הופכת החברה להיות מעין שלד בורסאי, ואז "נפתח" עולם חדש למשקיעים לטוב ולרע – הכל תלוי במה יכניסו לשלד, ובתמורה שהפעילות תוכנס.

כתבות נוספות

 מדד הפחד – מה זה, וממה צריך להיזהר!

השקעה במניות – ככה תעשו זאת נכון ובזהירות

רשות ניירות ערך קנסה שני מנהלי תיקים שקיבלו החזר על עמלות מביצוע פעולות ללקוחות, ולא דיווחו  כראוי ללקוחות. ככלל, מנהלי תיקים שמבצעים פעולות דרך ברוקראז, יכולים בגלל הגודל שלהם (מספר רב של תיקים שמנוהל דרכם) לקבוע עמלה נמוכה יותר מזו שניתנת ללקוח. במצב כזה, הם מקבלים בעצם החזר עמלות שוטף. אבל הם מחוייבים לתת גילוי מלא ללקוחות שלהם.

בביקורת שערכה רשות ניירות ערך בשתי חברות לניהול תיקים- אי סי אמ אינווסטור  ופיטנגו השקעות נמצא כי הן קיבלו החזרי עמלות מחברי בורסה בגין ביצוע פעולות בתיקי לקוחות אשר לא נתנו הסכמתם לכך או שהסכימו להחזר עמלות בשיעור נמוך יותר. בהחלטת הרשות להטיל עיצום כספי על החברות נכתב כי חומרת ההפרה נובעת מהפגיעה בכספי לקוחות. מדובר בהפרה שהיא בליבת פעילותו של בעל רישיון ואינה טכנית גרידא. עם זאת, בשני המקרים הפחיתה הרשות את סכומי העיצום הכספי בשיעורים ניכרים, בשל נסיבותיו של כל אחד מהמקרים.

על חברת איי סי אמ אינווסטור בע"מ הטילה הרשות עיצום כספי בסך 57,398 ₪, לאחר הפחתה של 90% מסכום העיצום המקסימלי הקבוע בחוק, בשל העובדה כי מדובר בהפרה ראשונה של החברה. החברה פעלה למניעת הישנות ההפרה בעתיד ולאור היקפה המצומצם יחסית של ההפרה.על חברת פיטנגו השקעות בע"מ הטילה הרשות עיצום כספי בסך 36,921 ₪,  לאחר הפחתה של 95% מסכום העיצום הכספי המקסימלי הקבוע בחוק, בשל העובדה כי זו הפרה ראשונה של החברה. החברה השיבה את הכספים שקיבלה ללקוחות ונקטה בפעולות למניעת הישנות ההפרה. בנוסף, התחשבה הוועדה בהיקפה הצר של ההפרה ובהשפעת העיצום על המשך פעילותה של החברה.

לאומי קארד ממשיכה לגדול בהיקף ההלוואות

אחרי שכאל דיווחה על גידול בהיקף ההלוואות ברבעון הראשון של השנה – ראו כאן, מדווחת לאומי קארד על מגמה דומה. פשוט, לציבור אין כסף, והוא לוקח הלוואות, ואיך זה ייגמר?  כנראה שרע. בינתיים, כל העדר ממשיך לצרוך וממשיך ללוות.

תיק ההלוואות של לאומי קארד עלה ב-8% ל-4.78 מיליארד שקל, כאשר הריבית הממוצעת ירדה ל-6.1%, ריבית יחסית נמוכה שנובעת מהביטחונות הטובים של החברה – בעיקר רכבים. ככלל – ככל שהבטוחה טובה יותר, כך הבנק יכול לספק ריבית טובה יותר ללקוחות הלווים.

ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-288 מיליון שקל, הרווח בשורה התחתונה הסתכם ב-44 מיליון שקל – אחרי נטרול המענק לעובדי החברה בעקבות מכירת ויזה אירופה.

הנהלת החברה מדווחת על  הפסדי אשראי בסך 17 מיליון שקל.  מדובר בהוצאות המייצגות  הלוואות שקיים חשש לגבי סיכויי גבייתם., והסכום הזה גדול בכ-400% מההפרשה בתקופה המקבילה. רוב הסכום נובע  מעלייה בתיק האשראי ולא בגלל סיכונים אחרים. כמו כן, ישנו קיטון בשיעורי הגבייה של החברה.

הלוואות לרכישת רכבים

שליש מהיקף האשראי של לאומי קארד הוא לרכישת רכבים, סדר גודל של 1.6 מיליארד שקל. תיק ההלוואות לרכבים צמח ברבעון הראשון ב­135 מיליון שקל, בעוד שאצל המתחרה – כאל, נרשמה ירידה בהלוואות לרכבים והיקף ההלוואות לרכבים בכלל עומד על 430 מיליון שקל.

 מענק מיוחד – עד 6 משכורות

לאחרונה  הגיעו להסכמה הוועד וההנהלה של לאומי קארד על מענק מיוחד בגובה של עד 6 משכורות לעובד. התשלום יהיה כבר בשכר הקרוב והוא נובע מרכישת ויזה העולמית את ויזה אירופה בנובמבר 2015. העסקה הזו הניבה ללאומי קארד רווח מרשים ותקבול של 380 מיליון שקל, העובדים קיבלו 26 מיליון שקל.

ריבית המשכנתא בחודש מאי (הריבית שתקפה לחודש מאי) נותרה ללא שינוי – כך עולה מנתוני בנק ישראל. אחרי עלייה של כמעט 2% בריבית המשכנתא בשנתה וחצי האחרונות, חלה עצירה מסוימת בחודשיים האחרונים. ריבית המשכנתא המוצעת הצמודה למדד ירדה מעט  ל-3.87%, לעומת 3.88% בחודש הקודם. העצירה בעליית הריבית, מיוחסת לבלימה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן. נראה שרבים ממתינים על הגדר לראות האם צעדיו של שר האוצר, משה כחלון יצליחו – בינתיים נראה שמס על דירה שלישית לא עובר כחוק, והממשעות היא שהמשקיעים לא ימכרו את דירותיהם, ושהיצע הדירות לא יגדל. כחלון בנה על חוק זה והעריך שהיצע הדירות יגדל ותחול ירידת מחירים.

עם זאת, רבים עדיין מאמיני בתוכנית מחיר למשתכן, ומחכים לזכות בדירה המיוחלת.  התוכנית הזו עשויה להיות פתרון נוח בעיקר לזוגות צעירים, אם כי גם כאן ההתקדמות היא איטית יותר מהצפוי. ועל רקע זה מספר העסקאות יורד, ובהתאמה נראה שיש לכך השלכות על שוק המשכנתאות.

ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד לתקופה של 15 עד 20 שנה ירדה ל-4.14% לעומת 4.25% בחודש הקודם והריבית על משכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.36%, לעומת 4.34% בחודש הקודם. הריבית הצמודה למדד מבטאת עלות כוללת של כ-5%-6% בשנה. מדד המחירים לצרכן בהתאם לטוואי שהגדיר בנק ישראל צפוי לעמוד על 1% עד 3% בשנה. להלן טבלה המרכזת את ריבית המשכנתא לטווחים שונים בשנתיים האחרונות –

ריבית משכנתא שקלית – ירידה קלה

ריבית המשכנתא השקלית ירדה במאי ל-3.29% לעומת 3.37%.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות לתקופות פירעון שונות –

הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של  כל ההלוואות שניתנו בריבית שקלית, גם בריבית משתנה וגם בריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית. עלייה שעשויה להיות מכמה כיוונים – עלייה בריבית בנק ישראל שתגרור עליה בריבית המשכנתא המשתנה; תחרות נמוכה יותר בין הבנקים (כפי שקורה בשנה האחרונה) שמייקרת את הריבית; שינויים בשוק האג"ח שמשפיעים באופן ישיר על ריבית המשכנתא ועוד.

על כל פנים, בפועל אי אפשר באמת "לערבב" בין הריביות האלו, אין משמעות לריבית הממוצעת, עם זאת – מכיוון שתמהיל המשכנתאות נשמר פחות או יותר (תמהיל משכנתאות בריבית שקלית קבועה לעומת תמהיל משכנתאות בריבית שקלת משתנה) אזי למגמה בריבית  הממוצעת יש משמעות – היא אכן מבטאת את מה שקרה בפועל בשוק המשכנתאות.

ריבית בנק ישראל – לא תשתנה בשנה הקרובה 

לאחרונה דיווח בנק ישראל כי לא יעלה את הריבית בשנה הקרובה. בבנק החליטו להשאיר את הריבית ברמה של 0.1% , שהמשמעות שלה היא ריבית פריים של 1.6% (1.5% מעל הריבית של בנק ישראל). הוועדה שמחליטה על הריבית מסרה כי לאור המתינות בקצב העלייה במדד המחירים לצרכן, ועל רקע נתוני המאקרו הנוספים, נראה שאין מקום להעלאת ריבית בטווח הקצר – "ברקע ההחלטה שלא לשנות את ריבית בנק ישראל, ניתן לציין את האינפלציה – בשנה האחרונה הקצב השנתי של האינפלציה עולה במתינות, וב-12 החודשים שהסתיימו בפברואר הוא הגיע ל-0.4%. זהו שיעור האינפלציה הגבוה ביותר מאז יולי 2014, אך האינפלציה עדיין נמוכה מהיעד".

ומכאן, שריבית בנק ישראל לא צפויה לעלות בקרוב כתוצאה מעליית הריבית, אך כאמור היא עשויה לעלות כתוצאה מתחרות חלשה בין הבנקים וכתוצאה משינויים בשווקים הפיננסים. אחרי הכל הריבית עלתה במעל 1.5% בתקופה של השנה וחצי האחרונות בשעה שריבית בנק ישראל לא השתנתה.

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

 מחשבון משכנתא

בכמה משפיעה עלייה בריבית על מחיר הדירה?

העלייה  בריבית המשכנתא מייקרת את מחיר הדירה.  המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה, אבל לכמה הוא מגיע? ובכן, התוצאה הממוצעת היא 10% ולמעלה מכך מערך הדירה. הנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.

והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

מדריכים נוספים:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

פיקדון ארץ של בנק ירושלים – ריבית של  1% בשנה; האם כדאי?

בנק ירושלים ממשיך להציע פיקדונות אטרקטיביים יותר מאשר ברוב המערכת הבנקאית, וזאת כדי להגדיל את היקף הלקוחות שלו. הבנק השיק ב-2018 את פיקדון ארץ. הפיקדון הוצע בכמה מסלולים שונים – מסלולי ריבית משתנה, מסלולי ריבית קבועה, מסלולים בשקלים ומסלולים במט"ח. התנאים היו טובים ואיפשרו משיכה מוקדמת (לפני תום תקופת הפיקדון) בתנאים טובים (תחת הודעה מקדמית).

המסלולים האלו בחלקם עדיין אפשריים – הבנק מציע פיקדונות במספר מסלולים ולטווחים שונים, אך נראה שאחד הפיקדונות האטרקטיביים ביותר בבנק ירושלים בפרט ובמערכת הבנקאית בכלל הוא פיקדון ארץ לתקופה של שנה. בבנק הגדירו את הפיקדון כפיקדון במבצע והתואר הזה מחייב. מדובר בפיקדון שקלי זמין למשיכה בהתראה של שבעה ימים בריבית קבועה של 1% – זו ריבית טובה, למעשה אין לה מתחרים, אין פיקדון לשנה שמספק ריבית כזו במערכת הבנקאית.

זו בהחלט יכולה להיות אלטרנטיבה ראויה לכסף שלכם אם אתם מחפשים השקעה סולידית לשנה, רק חשוב להדגיש – אם אתם מחפשים השקעה סולידית לטווח ארוך יותר, יש אפשרויות אחרות, ואם אתם צריכים את הכסף מוקדם יותר משנה, אז עדיף שמראש תבחרו בפיקדון לתקופת קצרה יותר, מכיוון שאם "תשברו" את הפיקדון לפני תום שנה (וכאמור זה אפשרי), גם אם מדובר במשיכה חלקית, כבר לא תקבלו את התנאים המלאים על הפיקדון. תקבלו שיעור של 10% מן הריבית הצבורה – שזה כמובן נמוך.

פיקדון ארץ לתקופה של שנה עדיף גם מפיקדון תפוז של מזרחי טפחות – שמאפשר נזילות, ומאפשר לחסוך לתקופות ארוכות יותר בריבית אטרקטיבית, אך לא נותן ריבית כזו לשנה (אלא ריבית של 0.5%).

בבנק ירושלים יש כאמור מסלולים נוספים, ואחת לתקופה הבנק יוצא במבצעים אטרקטיביים ללקוחות כל הבנקים. אחד מהמסלולים המעניינים הוא מסלול לארבע שנים בריבית קבועה של 1.5%. מדובר בריבית טובה יחסית למערכת הבנקאות, אבל חשוב להדגיש – התנאי לריבית הזו הוא שהכסף סגור לארבע שנים. הפיקדון הזה זכה לביקושים גבוהים מאוד.

ואם אתם מתעניינים בפיקדון ארץ – היכנסו לכאן