<strong>להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!</strong>
ביטוח דירה הוא שם כללי לשני "ביטוחי משנה" – ביטוח המבנה וביטוח תכולת הדירה. הפעם נתמקד בביטוח תכולת הדירה. מדובר בעצם בביטוח מפני גניבה ומפני נזקים שונים שנגרמים לתכולה של הדירה כתוצאה למשל מהצפה, שריפה ועוד.
ככלל, ביטוחי תכולת הדירה המוצעים כוללים ביטוח מפני נזק שנגרם לרכוש שבדירה במקרים של פריצה , שיטפון (לרבות הצפה ממקור חיצוני), שריפה, נזק כתוצאה ממזג אוויר סוער, התפוצצויות שונות. אבל, חשוב לבדוק את פוליסת הביטוח ולבדוק מה בדיוק היא כוללת. בפועל, במקרים רבים, יש הרחבות נוספות שבגינן ניתן לתבוע פיצוי מהביטוח.
ביטוח התכולה כולל ברוב המקרים (שוב – חשוב לבדוק מה הפוליסה מכסה) מעבר לכיסוי/ פיצוי על הנזק שנגרם לרכוש בדירה עצמה, גם כיסוי/ פיצוי על נזקים כלפי צד שלישי, לרבות כיסוי עבור החפצים של עובדי משק הבית וכיסוי אחריות מעבידים כלפי עובדים אלו. כמו כן, קיים במרבית הפוליסות פיצוי על חפצים שנמצאים מחוץ לדירה (בהתאם לתנאי הפוליסה).
איך עושים ביטוח לתחולת הדירה?
כדי לקבוע את ערך הרכוש והחפצים בדירה, שולחת חברת הביטוח שמאי שמעריך את שווי הרכוש בדירה. בשלב הבא, חברת הביטוח מספקת הצעת מחיר לביטוח, שנשענת על שווי הרכוש, אבל לא רק – פרמטרים נוספים שנלקחים בחשבון הם מיקומה של הדירה. מקום שיש בו פשיעה ופריצות מוגברות יסבול מפרמיה ביטוחית גבוה, בעוד שמקום "שקט" מבחינת פריצות יהנה מפרמיות ביטוח נמוכות. כמובן שהביטוח והפרמיות תלויות גם בהתקני האבטחה המותקנים בדירה, וגם באם מדובר בדירה, אז באיזו קומה מדובר, וכן יש חשיבות גם לדירה לעומת בית פרטי שהפרמיות בו גבוהות יותר.
מה שחשוב לדעת הוא שהביטוח לא תמיד מכסה הכל. הביטוח למשל, ברוב המקרים, לא מכסה ניירות ערך מסחריים ואגרות חוב שנמצאים בבית (בכספת, במגירה וכו'). הביטוח לרוב לא מכסה אופניים שנמצאים מחוץ לבית, רכבים כמובן; כלי נשק, מסמכים שונים , ספרים ועוד. למעשה, ביטוח תכולה מתייחס בעיקר לחפצים שניתן להעריך אותם (לרבות תכשיטים), מכשירי אלקטרוניקה וריהוט.
ולסיום – הכי חשוב לבדוק את הפוליסה ולראות מה היא מכילה, ולהשוות בין חברות הביטוח. התחרות בין החברות מייצרת לכם הזדמנות לבחון אחת לתקופה את הביטוחים שלכם ולחסוך הרבה כסף – גם בביטוח דירה (מבנה) גם בביטוח תכולת הדירה ובכלל – ברוב הביטוחים תמצאו שאתם יכולים לחסוך אפילו עשרות אחוזים.
<strong>להוזלה בביטוחים - לחץ כאן!</strong>
למה מעברות מפרסמת את דוחות מטרנה? כמה הרוויחה מטרנה בשנת 2016? ומה המשמעות של מכפיל רווח?
השבוע דיווחה מעברות על השלב השני במימוש פעילות מטרנה, המובילה המקומית בתחום המזון לתינוקות. לפני שבע שנים מכרה מעברות את השליטה על מטרנה (51%) לאסם מקבוצת נסטלה העולמית, וכבר אז היא קיבלה אופציה למכור את יתרת המניות (אופציית PUT ) לפי תנאים מוגדרים מראש.
ועכשיו היא מממשת את האופציה הזו ומוכרת את חלקה (49%) לפי שווי יותר מכפול מהעסקה המקורית. תמורת המניות תקבל מעברות בין 550 ל-600 מיליון שקל, כך שמדובר שווי למטרנה של מעל 1 מיליארד שקל (ואפילו קרוב ל-1.2 מיליארד שקל). בפועל אגב, התמורה הזו היא בגין שתי פעילויות – אחת היא 49% מהשותפות במטרנה בארץ (ש-51% היו בידי אסם), והשנייה היא 49% מפעילות שאליה הועברו הידע והקניין הרוחני של מטרנה (שהשותפה כאן היא נסטלה עצמה). אבל, בסופו של דבר, לא משנה איך הקונה "מפצל" את הנכסים מהעסקה, המוכרת מכרה בשני השלבים את כל הפעילות והקניין של מטרנה.
העסקה הזו, כך דיווחה מעברות, תניב רווח ענק של 400 מיליון עד 450 מיליון שקל (אחרי מס) וזה יותר ממכפיל את ההון העצמי של החברה שמסתכם, נכון לדוחות האחרונים, ב-387 מיליון שקל. בנוסף, לתמורה מהמכירה, מדגישה מעברות, בדיווח על המכירה, כי היא זכאית לתמורה נוספת – על פי ההסכמים, תבוצע חלוקת רווחים בשותפות מטרנה (של כל יתרת העודפים, אם ישנם, בהתאם לשיעורי ההחזקות טרם מימוש האופציה), ובכמה זה עשוי להסתכם?
ובכן, המידע גלוי – מעברות מצרפת לדוחות שלה את הדוחות של מטרנה (שותפות מטרנה), וזו נקודה מעניינת בפני עצמה – כאשר חברה שולטת בחברה אחרת, אז החברה לא צריכה לצרף את דוחותיה. כלומר, כאשר מעברות שלטה במטרנה, היא לא סיפקה בנפרד את הדוחות של מטרנה. אז נכון, רוב הפעילות של מעברות היתה תחת מטרנה, אבל ראשית זה לא היה הכל, ושנית – באופן כללי – ייתכן מצב שחברות מחזיקות בחברות בנות ובפעילויות שלא ניתן לדעת מה הנתונים של כל פעילות, אל אם מתקבל מידע בנפרד. מנגד, כאשר החברה מחזיקה בהשפעה מהותית על החברה המוחזקת, היא מחויבת לספק את הדוחות של החברה המוחזקת, ואז המידע שמתקבל על המוחזקת הוא בעצם המקסימלי. נשמע קצת אבסורד – אחרי הכל, ניתן היה לצפות שעל חברות שנשלטות יהיה מידע מפורט יותר מאשר חברות מוחזקות, אלא שבפועל, הגילוי של החברות המוחזקות הוא מקסימלי, בעוד שהחברות המאוחדות/ הנשלטות, לעיתים "נבלעות" בתוך הדוחות.
על כל פנים, הדוחות של מטרנה מתפרסמים מדי רבעון ומהדוחות האלו עולה כי למטרנה יתרת עודפים של 43 מיליון שקל – הסכום הזה בחלקו (49%) אמור להיות מועבר למעבורת – זה לא רווח, שכן בדוחות השוטפים , מעברות הכירה בחלקה במטרנה, זה תקבול בגין הרווחים של מטרנה – כלומר, זה יתבטא בתזרים.
עוד עולה מהדוחות כי מטרנה הרוויחה בתשעת החודשים הראשונים של 2016 כ-43.3 מיליון שקל, בדומה לתקופה המקבילה ב-2015. המכירות בתשעת החודשים הראשונים של 2016 היו 250 מיליון דולר, בדומה לתקופה המקבילה (ירידה של 1%).
הרווח של מטרנה הוא רווח ללא מס, פשוט כי בשותפות אין מס – המס הוא על השותפים בשותפות ברגע שהם מקבלים את הרווחים, ומכאן שהרווח המעיין אמיתי אמור להיות נמוך יותר (בשיעור המס הרלבנטי שחל על השותפים).
קצב הרווחים של מטרנה בתשעת החודשים, מוביל לכך שהרווח בכל שנת 2016 צפוי להיות באזור הרווח בשנת 2015 – 63 מיליון שקל (לפני מיסים), והנתון הזה חשוב מאוד לצורך חישוב השווי של מטרנה ובהתאמה התשלום שתקבל מעברות על חלקה במטרנה. על פי הדיווח של מעברות – "מנגנון חישוב התמורה שנקבע בהסכמים הינו לפי שווי של מכפיל 16 על רווחי שותפות מטרנה לשנה שקדמה למועד המימוש על פי הדוחות הכספיים המבוקרים של שותפות מטרנה וזאת לאחר ביצוע התאמות לרווח הנ"ל בהתאם להוראות ההסכמים. על בסיס הערכת החברה בנוגע לדוחות הכספיים השנתיים של שותפות מטרנה לשנת 2016 והערכת ועמדת החברה בנוגע להתאמות שיש לבצע לרווחי השותפות על פי הוראות ההסכמים לצורך חישוב הרווח המתואם, מעריכה החברה שהתמורה שתקבל בגין מימוש האופציות ומכירת החזקותיה וזכויותיה הינה בטווח של 550 מיליון עד 600 מיליון שקל…".
מכפיל 16 על רווחי שנה קודמת (2016) עשוי לבטא שווי של 1 מיליארד (ואולי מעט יותר), כשמעבר לכך – יש את הקניין הרוחני שלא ברור אם התשלום בגינו הוא חלק מהחישוב הנ"ל, וכן יש התאמות נוספות על הרווח שלא ברור כיוונם – האם הם יגדילו או יקטינו את הרווח. בכל מקרה, מה שכן נראה ברור הוא שמטרנה כבר לא צומחת (בכל זאת – טבע ופריגו נכנסו לשוק הזה), ושהרווח שלה אחרי מס (מס שמשלמים השותפים) הוא באזור ה-45-50 מיליון שקל, וזאת הערכה מאוד גסה שלוקחת בחשבון תשלום מס מלא (25%), אבל מאוד סביר שמעברות זכאית להטבות מס והמס בפועל נמוך יותר (והרווח גבוה יותר).
אם נניח שהרווח המעי מייצג לצורך העסקה הוא באזור 60 מיליון שקל, אז הרי שלפי המנגנון של מכפיל 16 (ובהנחה שמדובר על מכפיל הרווח הרגיל ולא התפעולי) מטרנה שווה באזור ה-1 מיליארד שקל.
וכאן המקום להזכיר מה זה בעצם מכפיל רווח? מכפיל רווח מבטא שווי של חברה חלקי רווחיה. מדובר בחישוב גס של החזר השקעה – תוך כמה שנים סכום ההשקעה יחזור למשקיע. זה לא חד וחלק , יש כאן כמה הנחות חשובות (כמו חלוקת הרווחים באופן שוטף), אך בגדול מאוד – אם לדוגמה חברה נסחרת בשווי של 100 מיליון שקל ומרוויחה 20 מיליון שקל, אז המכפיל שלה הוא 5, והיא אמורה (בחישוב גס) להחזיר את ההשעה תוך 5 שנים.
ההשקעה בחברה גישת מכפיל הרווח היא אחת מהגישות הבולטות להערכת חברות. למעשה, מכפיל הרווח מבטא את הדרך הפופולארית ביורת להערכת חברות כאשר לרוב מעריכים את הרווח של החברה בשנה הבאה, מעריכים את המכפיל המייצג המתאים לה, ואז גוזרים את שווי החברה. בפועל קיים מכפיל רווח היסטורי שמבטא את השווי הנוכחי חלקי הרווח ב-12 החודשים האחרונים, ומכפיל רווח עתידי מייצג שמבטא את המכפיל שהאנליסטים והשוק חושבים שראוי לחברה המסוימת הזו. לרוב מכפילי הרווח הם ענפיים (תלויים בתחום העיסוק של החברה) וכן הם תלויים בצמיחה של החברה, ברמת הסיכון שלה ובפרמטרים ספציפיים של החברה.
מדד שכר הדירה עלה בינואר ב-0.2%; מדד מחירי הדיור ירד ב-0.5%
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עולה כי מדד שכר הדירה עלה בינואר ב-0.2% ומדד מחירי הדיור ירד ב-0.5%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ירד ב-0.8%.
שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש ינואר 2017, נרשמה ירידה בהשוואה לחודש דצמבר 2016. ירידה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים דצמבר 2016 – ינואר 2017, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים נובמבר 2016 – דצמבר 2016.
הלמ"ס מפרסמים אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, לרבות את מדד מחירי הדירות – מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2016 – דצמבר 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר 2016 – נובמבר 2016, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-1.2%. ירידה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות נובמבר 2016 – דצמבר 2016, לעומת נובמבר 2015 – דצמבר 2015, עלו המחירים ב-5.9%. מהשוואת העסקאות אוקטובר 2016 – נובמבר 2016, לעומת אוקטובר 2015 – נובמבר 2015, עלו המחירים ב-8.1%.
מחירים ממוצעים של דירות בבעלות – המחיר הממוצע הכלל ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון הרביעי של שנת 2016, עמד על 1,489.6 אלפי ש"ח, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון השלישי של שנת 2016 שעמד על 1466.9. עלייה זו, של 1.5%, יכולה לנבוע הן משינוי שחל ברמות המחיר והן משינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן.
יודגש שהמחירים הממוצעים של דירות בבעלות משקפים שינויים בנתונים רבעוניים לעומת מדד מחירי דירות שמבטא שינוי חודשי ומתחשב באיכות הדירות הנמכרות.
תחזוקת הדירה – מדד מחירי תחזוקת הדירה עלה ב-1.2%. מדד מסים עירוניים עלה בחודש ינואר 2017 ב-1.4%. עלייה זאת מבטאת את ההפרש בין שיעור העלייה בפועל של תשלומי ארנונה למגורים בחודש ינואר 2017 לעומת ינואר 2016, לבין אומדן השינוי שחושב במשך תקופה זו. עוד התייקרו: חשמל לצריכה ביתית (ב-3.5%), אבקות ונוזלי כביסה (ב-2.6%), נפט וסולר לחימום הדירה (ב-2.1%), צרכי משק בית אחרים, כגון: נרות, גפרורים ושקיות (ב-1.8%), חומרים לניקוי ורחיצת כלים (ב-1.6%), חומרי כביסה אחרים, כגון: מרכך כביסה וסבון כביסה (ב-1.3%), מוצרי חיטוי והדברה (ב-1.2%) ושירותים לבית ולגינה (באחוז אחד).
הוזלו במיוחד: חומרים לניקוי הבית (ב-3.6%), גז מרכזי (ב-1.6%) ושירותי צביעה וסיוד (ב-1.6%).
ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית ירד ב-0.3%. הוזלו במיוחד: ספלים וכוסות (ב-3.7%), צלחות (ב-2.7%), כלי מיטה ומגבות (ב-2.6%), כלי עזר למטבח (ב-1.4%), ציוד אחר לתינוק, כגון: עגלה וסלקל (ב-1.3%), ארונות, מזנונים, כונניות, שידות וכדומה (ב-1.2%), חפצי קישוט לבית (ב-1.1%), מדיח כלים (באחוז אחד) וכלים שונים לניקיון ותחזוקת הבית (באחוז אחד).
התייקרו במיוחד: ריהוט לגן ולמרפסת (ב-3.6%), שולחנות, כסאות ופינות אוכל (ב-1.5%), ציוד חשמלי אחר לבית, כגון: שואב אבק ומגהץ (ב-1.3%) ומיטות ומזרנים (באחוז אחד).
- מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.2% בינואר 2017, בהשוואה לדצמבר
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
2016. בחודש ינואר 2017 חושב לראשונה המדד במתכונת מעודכנת, לפי מערכת משקלות חדשה וביחס
- לתקופת בסיס חדשה (ממוצע 2016=100.0 נקודות) והגיע ל-99.8 נקודות ביחס לתקופת הבסיס הנ"ל.
- עוד יצוין כי בעת עדכון סל הצריכה, כפי שנערך בחודש זה, המדד בחודש ינואר 2017 בהשוואה לדצמבר 2016, משקף הן שינויים במחירים והן שינויים הנובעים מעדכון סל הצריכה.
- המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא דיור, ירדו ב-0.3% כל אחד והגיעו לרמה של 99.8 ו-99.6 נקודות, בהתאמה. המדד ללא אנרגיה ירד ב-0.5% והגיע ל-99.5 נקודות.
- ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה ב-9.2%, ירקות טריים ב-1.2% ותרבות ובידור באחוז אחד.
- עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: פירות טריים ב-2.7%, תחזוקת הדירה 1.2% ושונות 1.1%.
- בשנים עשר החודשים האחרונים (ינואר 2017 לעומת ינואר 2016) עלה המדד הכללי ב-0.1%, המדד ללא ירקות ופירות עלה אף הוא ב-0.1%. לעומתם, המדד ללא דיור ירד ב-0.5% והמדד ללא אנרגיה ירד ב-0.4%.
על פי נתוני המגמה לתקופה שבין אוקטובר 2016 – ינואר 2017, קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.9%. קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא דיור ושל מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-0.3%, כל אחד.
מזון (ללא ירקות ופירות)
מדד מחירי מזון עלה ב-0.5%.
התייקרו במיוחד: עופות (ב-4.9%), מוצרים לאפייה וקישוט העוגה (ב-4.4%), בירה שחורה (ב-3.4%), תה (ב-3.1%), תחליפי סוכר (ב-3.0%), בצק ומוצרי בצק קפואים (ב-2.3%), קפה (ב-2.0%), דגן ומוצרי דגן (ב-1.7%), עוגיות וביסקוויטים (ב-1.7%), לבן ויוגורט (ב-1.7%), קמח (ב-1.4%), שמנים (ב-1.4%), סלטים מוכנים (ב-1.4%), בשר בהמה אחר: כבש וחזיר (ב-1.2%), בשר בקר (ב-1.1%) ומלח (באחוז אחד).
הוזלו במיוחד: מיצי פירות טבעיים (ב-4.6%), ופלים (ב-2.8%), דגים מעובדים (ב-2.3%), חטיפים מלוחים (ב-2.1%), טחינה (ב-1.7%), לחמניות, בייגלים ובאגטים (ב-1.6%), חלב (ב-1.3%), גבינה (ב-1.3%), דבש (ב-1.2%), בשר משומר ומעובד (ב-1.1%), חמאה (ב-1.1%), אטריות, ספגטי וכדומה (ב-1.1%), מוצרי דגים מוכנים (ב-1.1%) וממתקים ושוקולד (באחוז אחד).
ירקות ופירות
מדד מחירי ירקות ופירות ירד ב-0.1%.
מדד מחירי ירקות טריים ירד ב-1.2%; לעומתו מדד מחירי פירות טריים עלה ב-2.7%. מדד מחירי פירות משומרים ויבשים ירד ב-1.8% ומדד מחירי ירקות קפואים, כבושים ומשומרים ירד ב-0.2%.
מבין הירקות הטריים הוזלו במיוחד: מלפפונים (ב-19.2%), גזר (ב-16.9%), כרובית (ב-10.2%), שומר (ב-9.0%), ברוקולי (ב-7.5%), ארטישוק (ב-6.8%), כרוב (ב-4.9%), נבטים (ב-4.1%), סלק (ב-2.7%), צנון וצנונית (ב-2.0%), קישואים (ב-1.8%) ושום (ב-1.5%).
התייקרו במיוחד: חצילים (ב-14.6%), דלעת ודלורית (ב-13.4%), שעועית טרייה (ב-12.4%), קלחי תירס (ב-10.9%), ירק עלים (ב-6.4%), ירקות לתיבול (ב-6.3%), פלפלים (ב-4.2%), תפוחי אדמה ובטטות (ב-2.0%), עגבניות (ב-1.8%) ובצל (ב-1.2%).
מבין הפירות הטריים התייקרו במיוחד: בננות (ב-14.4%), רימונים (ב-13.8%), אבוקדו (ב-5.3%), קיווי (ב-3.9%), תפוחי עץ (ב-2.4%), אפרסמון (ב-2.4%) ומלון (ב-1.6%).
הוזלו במיוחד: תפוזים (ב-6.4%), אשכוליות (ב-3.7%), לימונים (ב-2.9%) ופומלה (ב-2.7%).
מבין הירקות והפירות המעובדים הוזלו במיוחד: פירות יבשים (ב-6.0%), ירקות קפואים (ב-2.7%), אגוזים ופיסטוקים (ב-1.7%) ופירות משומרים (ב-1.5%).
התייקרו במיוחד: זיתים (ב-2.4%), רסק ושימורי עגבניות (ב-2.2%), בוטנים (ב-1.1%) ושקדים (באחוז אחד).
מדד תשומות הבנייה בינואר 2017 נותר ללא שינוי. בשנה שעברה (כל השנה) עלה המדד ב-1.5%.
כאן את השינויים במדד שכר הדירה
וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות
מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עומד על 109.0 נקודות (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה ירד ב-0.2% בינואר 2017 והגיע לרמה של 103.4 נקודות לעומת 103.6 נקודות בחודש הקודם. ב-12 החודשים האחרונים (ינואר 2017 לעומת ינואר 2016) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.2% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-2.4%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בתקופה זו.
חומרים ומוצרים – בחודש ינואר 2017 נותר מדד מחירי חומרים ומוצרים ללא שינוי.מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי מוצרי איטום (ב-4.4%), חצץ (ב-1.3%), מוצרי מתכת אחרים (ב-1.1%) ומחירי טיט (ב-1.0%). לעומת זאת ירדו מחירי מוליכים (ב-9.6%), עץ לבנייה (ב-2.7%) וברזים סוללות ואביזרים שונים (ב-1.0%).
שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות – מדד מחירי שכירת ציוד ורכב ירד בחודש ינואר 2017 ב-1.2% בשל ירידה במחירי שכירת ציוד (ב-1.2%) ובמחירי שכירת רכב (ב-1.4%). מדד הוצאות כלליות נותר ללא שינוי.
שכר עבודה – מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש ינואר 2017 ב-0.2%.
הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה מאוד חשוב היא שהוא משמש להצמדת התשלומים לקבלנים. כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
אז מתי כדאי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודדים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מדד תשומות הבנייה למגורים צפוי לעלות ב-0.4% בשלשות החודשים הקרובים (מדדים לדצמבר, ינואר, פברואר) – כך מעריכים כלכלני קבוצת הפיננסים הראל. עוד מעריכים בהראל כי מדד המחירים לצרכן בתקופה זו יירד ב-0.5% ומנגד המדדים הקשורים לשוק הדיור ימשיכו להיות מעל מדד המחירים – מדד מחירי דירות בבעלות דיירים יעלה בשלושת החודשים הקרובים ב-0.6%, וסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירויות) יהיה בתקופה זו ללא שינוי.
מדד תשומות הבנייה בחודש שעבר – בדצמבר 2016 נותר ללא שינוי. בשנת 2016 כולה עלה מדד תשומות הבנייה ב-1.5%.
כאן את השינויים במדד שכר הדירה
וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות
מדד תשומות הבנייה הפך בשנים האחרונות לאחד המדדים החשבוים ביותר שמפרסמת הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). הסיבה פשוטה – מדד תשומות הבנייה למגורים מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
אז מתי כדאי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודדים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מחיר למשתכן – הנחה ממוצעת של 290 אלף שקל; 21%!
מניתוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת עולה כי ההנחה הממוצעת לדירה בתוכנית מחיר למשתכן לעומת מחיר השוק של דירות דומות עומדת על 290 אלף שקל – מדובר על הנחה של כ-21% לעומת מחיר השוק – הנחה נאה, לכל הדעות.
ההנחה הכספית גדולה יותר ביישובים במרכז וקטנה יותר ביישובים רחוקים מהמרכז. את הניתוח ערך הכלכלן איתמר מילרד ובמסגרתו נבחנו 77 פרויקטים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ. הפרויקטים האלו נמצאים בשלבים שונים, ובבדיקה נמצא כי אובדן ההכנסות משיווק הקרקע במסגרת התוכנית עשוי להגיע בשנים הקרובות לכ-6 מיליארד שקל (לתקופה של שלוש וחצי שנים). בשנת 2015 (בה החלה התוכנית) עמד אובדן ההכנסות משיווק הקרקע על 350 מיליון שקל, בשנת 2016 על כ1.3 מיליארד שקל ובשנים 20182017 מעריך מילרד כי הסכום יעמוד על 2.1 מיליארד בשנה (לפחות).
בבדיקה עלה כי על כל עלייה של 100 אלף שקל במחיר השוק של הדירה (מחיר ממוצע בפרויקט) ההנחה גדלה ב4.25 אלף שקל. עם זאת, כשבוחנים את אותם הנתונים על פי שיעור ההנחה באחוזים נראה שאין הבדל משמעותי בין מרכז ופריפריה.
מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת
ריבית המשכנתא בחודש פברואר 2017 ממשיכה לעלות. כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הממוצעת צמודת המדד עלתה ל-3.85%, לעומת ממוצע של 3.84% בחודש ינואר. מדובר על עלייה של קרוב ל-2% בטווח של שנה וחצי! הסיבות לעלייה הן ציפיות לעלייה במדד, תחרות נמוכה יותר בין הבנקים, תנודתיות בשוק האג"ח שמשליכה על שוק המשכנתאות, צפי לעלייה בריבית, והכי חשוב – המשך ביקושים לדירות.
הריבית על המשכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה בפברואר ל-4.19%, בהשוואה ל-4.13% בחודש הקודם. הריבית הממוצעת לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.14% לעומת 4.11% בחודש ינואר. בפועל, העלייה בריבית היתה לאורך כל תקופות המשכנתא.
במקביל נרשמה ירידה קלה בריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות. מדובר בממוצע של ריבית קבועה וריבית משתנה, כך שבפועל לא ממש ניתן לדעת ולגזור מהנתונים האלו האם הרייבת שמציעים לכם בבנק טובה או לא. אולי זה הזמן לבקש מבנק ישראל שידרוש מהבנקים את הריבית לפי הנתון המאוד חשוב ובסיסי הזה – ריבית משתנה לעומת ריבית קבועה. בפועל, הריבית הקבועה נמוכה מהמשתנה (אך מסוכנת יותר כי היא יכולה לעלות, בעוד הקבועה לא תשתנה לאורך חיי המשכנתא).
הריבית השקלית הממוצעת ירדה ל-3.33%, לעומת 3.37% בחודש ינואר, אך גם כאן, בדומה לריבית הצמודה, נרשמה בשנה האחרונה עלייה מרשימה בריבית של כ-1.2%. גם כאן, העלייה מוסברת בציפיות לעלייה בריבית ובביקוש הגדל לדירות.
הירידה בריבית הממוצעת בפברואר לא ממש רלבנטית לרוב לוקחי המשכנתאות, בעיקר מהסיבה הפשוטה שבתקופות הפופולאריות נרשמו עליות ריבית – ריבית המשכנתא הלא צמודה לתקופה של 20 עד 25 /נה עלתה ל-5.01%, לעומת 4.91% בחודש ינואר. ריבית המשכנתא לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.71% לעומת 4.66% בחודש הקודם.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
איך זה שרושמים הכנסות מס בדוחות? איך זה משפיע על הרווח המייצג של החברה? וכמה באמת הרוויחה אודיוקודס ברבעון הרביעי של 2016?
דוח רווח והפסד כולל את ההכנסות וההוצאות של החברה בתקופה מסוימת, כשבשורה התחתונה מפורט הרווח הנקי. אבל, במקרים רבים, הרווח הנקי הוא לא הרווח המייצג של החברה, כלומר, אי אפשר לגזור ממנו את הרווח האמיתי/ הכלכלי, וזה מכיוון שיש בדוחות "רעשים", כגון – הוצאות חד פעמיות, הכנסות חד פעמיות, הוצאות חריגות (לדוגמה – הוצאות מימון גדולות בגלל מדדים גבוהים או עלייה חדה בשער הדולר, באם ההלוואה צמודה לדולר). ולכן, מנתח הדוחות והמשקיעים צריכים לבדוק את "החריגים" האלו, ולנסות להגיע לרווח המייצג של הפירמה.
הנה דוגמה מהדוחות האחרונים של חברת אודיוקודס. החברה המפתחת פתרונות להעברת קול ונתונים על רשתות תקשורת, דיווחה כי ברבעון האחרון של 2016 הרוויחה 14.8 מיליון דולר על הכנסות בסך 37.8 מיליון דולר, בעוד שברבעון המקביל ב-2015 הסתכם הרווח ב-2.8 מיליון דולר, על הכנסות בסך 35.6 מיליון דולר.
בשנת 2016 כולה, הסתכם הרווח ב-16.2 מיליון דולר, על הכנסות של 145.6 מיליון דולר, בהשוואה לרווח של כ-0.4 מיליון דולר, והכנסות של 139.8 מיליון דולר בשנת 2015. אז מה קרה בעצם ברבעון הרביעי ב-2016 שהזניק את הרווח, ביחס לרבעון המקביל ובכלל – ביחס לרבעונים הקודמים בשנה שעברה?
ובכן – מדובר, במעין מתנת מס. זה לא שמס הכנסה החזיר לחברה כספים, אלא שזה בעצם רישום של הכנסת מס במקביל ליצירת נכס מס במאזן, וזה לאור הערכת החברה כי ההפסדים השוטפים הצבורים שלה יתממשו בעתיד. אודיוקודס שמדווחת בשנים האחרונות על רווחים צנועים, הסבה בעשור הקודם הפסדים גדולים מאוד, ויש לה יתרת הפסדים משמעותית. ההפסדים האלו מקוזזים כאשר יש רווח, כלומר – אם החברה מרוויחה בשוטף, היא לא צריכה לשלם מיסים בפועל לרשויות המס, אלא היא מקזזת את ההפסד הנצבר שלה.
והנה דוגמה תיאורטית – אם חברה שיש לה יתרת הפסדים של 10 מיליון דולר מרוויחה 2 מיליון דולר, אז אין לה חבות מס לרשויות המס, אבל היא תקזז את יתרת ההפסד הנצבר ל-8 מיליון דולר (10 מיליון דולר בניכוי הרווח בסך 2 מיליון דולר). החשבונאות מאפשרת במידה ויש להערכת הנהלת החברה סיכוי סביר להגיע לרווחים עתידיים, להכיר בהטבת המס שנובעת מההפסדים הנצברים כבר עכשיו, ואז תהיה הקבלה נכונה יותר בין ההכנסות להוצאות. נניח שהנהלת החברה סבורה שהיא תרוויח בשנים הקרובות סכום גדול מאוד (שעולה על יתרת ההפסדים), והיא רוצה לרשום את ההטבה שמתבטאת בהפסד הצבור, כנכס. ההטבה הזו מסתכמת בשיעור המס כפול יתרת ההפסד. כלומר, אם מדובר על הפסד של 10 מיליון דולר, ונניח שיעור מס הכנסה של 25% אזי שההטבה העתידית (הפטור ממס) מסתכמת ב-2.5 מיליון דולר. עד רווח של 10 מיליון דולר, החברה לא צריכה לשלם מס, והמשמעות היא שיש לה פטור ממס בגובה של 2.5 מיליון דולר.
הבעיה שעד שהיא תרוויח את ה-10 מיליון דולר, היא בעצם לא רושמת מיסים, אלא אם היא רושמת את ההטבה כנכס, ואז במקביל לרישום הנכס היא רושמת מיד את כל ההכנסה ממיסים – 2.5 מיליון דולר, אך במהלך הזה היא בעצם קיזזה את כל יתרת ההפסד, ומכאן ואילך היא תקטין את נכס המס שיצרה מול הוצאות מיסים. נניח שבשנה הבאה היא מרוויחה 4 מיליון דולר, אזי בהתאמה היא תרשום הוצאת מס של 1 מיליון דולר (25% ), כאשר ההוצאה הזו היא לא תשלום "אמיתי" לרשות המס, אלא היא קיזוז של נכס המס שנוצר (על חשבון ההפסדים הצבורים). נכס המס יירד מ-2.5 מיליון דולר ב-1 מיליון דולר ל-1.5 מיליון דולר. רק אחרי שיהיה ניצול מלא של נכס המס, החברה תתחיל לשלם מס לרשות המס.
ברגע שמייצרים נכס מס (במקביל להכנסת מס חד פעמית), נוצרת התאמה בדוח רווח והפסד בין הרווח לפני מס להוצאת המס. אם לא היה נוצר נכס מס, אזי לא היו הוצאות מס, ואחד הרעיונות המרכזיים של החשבונאות הוא להקביל בין ההוצאות להכנסות, ולכן השיטה שבה מייצרים נכס מס שמופרש באופן שוטף כהוצאת מס, על פניו, נכונה יותר – הרווח בשיטה הזו, מתייחס למס.
בשיטה הזו נוצרת כאמור הכנסה חד פעמית שמעוותת את הדוחות – אודיוקודס רשמה ברבעון האחרון של 2016 רווח לפני מס בסך של 3.5 מיליון דולר, ולמרות שלכאורה היו צריכות להירשם הוצאות מס, היא רשמה הכנסה חד פעמית ממס בסך של 11.3 מיליון דולר וסיימה את הרבעון ברווח של 14.8 מיליון דולר.
הכנסת המס הזו, היא לכל הדעות, הכנסה חד פעמית, וכך גם ההתייחסות אלייה בדוחות הלא חשבונאיים, דוחות ה-Non Gaap. בדוחות האלו החברות (הנסחרות בוול-סטריט) נוהגות לנטרל את הסעיפים החד פעמיים, הלא תזרימיים שאינם משפיעים על שווי החברה. הרעיון של הדוחות האלו הוא שיש לתת למשקיעים וקוראי הדוחות מעין דוחות "נקיים",שלא מושפעים מארועים חד פעמיים ומסעיפים חד פעמיים. הבעיה שהדוחות האלו הם בעצם דוחות שההנהלה של החברה אחראית עליהם ואין תהליך של בקרה ופיקוח צמודים ומשמעותיים (ביקורת של רואה חשבון או / ו יקוח של רשות ניירות ערך). ולכן, במקרים רבים, החברות נוהגות במקרים "האפורים" לבחור את הגישה הנוחה להם. במקרים לא מעטים חברות לא נטרלו הכנסה חד פעמית (כי היא משפרת את הרווח לעומת הרווח החשבונאי), בעוד שאת ההוצאה החד פעמית הם נטרלו. אלא שהטיפול התקין כמובן הוא נטרול של הכנסה חד פעמית, ויש מצבים ברורים כמו בהכנסת מס שאותה באופן ברור נהוג לנטרל.
וכך גם פעלה אודיוקודס. בדוחות הלא חשבונאיים, היא נטרלה את הכנסת המס הגדולה, ולצד השפעות נוספות דיווחה על רווח ברבעון של 2.6 מיליון דולר, לעומת 2.8 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2015 ולעומת 9.4 מיליון דולר בכל השנה – כלומר חזרה לאותם סדרי גודל מהעבר.
צחי גרוסמן, מומחה של למעלה לעשור במתן ייעוץ פיננסי מתקדם למשפחות תוך התמקדות בשני תחומים מרכזיים: כלכלת משפחה ונטילת משכנתא.
כלכלת משפחה – ניהול נכון, אפקטיבי ומושכל של כלכלת המשפחה: השגרה, עומס המשימות, קשיי החיים ועוד גורמים רבים מתאגדים להם יחדיו ומקשים על המשפחה הממוצעת בארץ לנהל כלכלת משפחה נכונה ויציבה, כזו שמאפשרתת לחיות בנחת, ברווחה ובעיקר – באושר. ליווי מקצועי, אישי וממוקד לצד הקניית כלים פרקטיים ושיטות מחשבה חדשות, יכולים לאפשר למשפחה לצאת לדרך חדשה ולהגיע מהר מכפי שנהוג לחשוב לרווחה כלכלית. מה שנראה היום קשה עד בלתי אפשרי יהפוך במהרה לשגרת חייכם.
נטילת משכנתא – רכישת דירה ולקיחת משכנתא משכנתא היא מהלך הטומן בחובו סיכונים פיננסיים לא מועטים כאשר ניגשים להוצאתו אל הפועל בידיים ריקות וללא תכנון מקצועי. מצב זה אולם, אינו מכורח המציאות. ייעוץ מקצועי ואישי,, כפי שניתן על ידי צחי גרוסמן ייעוץ פיננסי והצוות שלו, הופך את המורכב לפשוט, את המרתיע למזמין ואת הסיכון הפיננסי להשקעה מושכלת לטווח ארוך.
גרוסמן בוגר תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון ובעל תעודת יועץ השקעות. גרוסמן בעל ניסיון רב ומגוון בניהול סיכונים ובעל היכרות עמוקה עם כלל המערכות הפיננסיות בארץ – "התפקיד שלי הוא לדאוג שתזכו לשקט הנפשי לו אתם ראויים", אומר גרוסמן ומוסיף – "אני אסייע לכם לקבל את ההחלטות הכלכליות שמתאימות לכם בצורה אישית ונבונה. לאחר ניסיון של עשר שנים בתחום הבנקאות החלטתי להתמקד בתחום המשכנתאות. אני דוגל בשיטת עבודה שמתבססת על שקיפות מוחלטת ביני ובין הלקוחות שלי. את ההכשרה המקצועית שלי, הניסיון והקשרים הרבים שיש בשוק הכלכלי אני מנצל בשביל לסייע לכם להגשים חלום – בעלות על בית או דירה משלכם".
האני מאמין שלנו
למה לבחור בנו? אצלנו השירות אישי: ו לא תהיו עוד מספר מתוך מאגר לקוחות בלתי מזוהה; לא תהיו תיק מספר 154; ולא תיתקלו במערכת ניהול תורים שתגרום לכם להמתין דקות ארוכות. אנו מאמינים במתן שירות אישי עד הבית. אנו מאמינים שבכדי לייצג אתכם נאמנה אל מול המערכת הבנקאית אנו צריכים להכיר אתכם באופן אישי. אנו נעשה עבורכם את עבודת השטח כולה – החל ממיפוי הצרכים והיכולות, עבור דרך איסוף החומר והמסמכים השונים הנדרשים להצלחת התהליך וכלה בניהול משא ומתן עם הגופים המממנים עד לפרטי הפרטים האחרונים.
מקצועיות: בכדי לנהל משא ומתן מוצלח אל מול הבנקים יש צורך במקצועיות גבוהה ביותר. אנו בגרוסמן ייעוץ פיננסי מדברים את שפת הבנקאים, אנו יודעים מה מפריע להם ומה הם מחפשים, אנו יודעים כיצד לגשר על פערים, אנו יודעים מה ניתן לבקש ועד כמה ניתן למתוח את הגבול.
טובת הלקוח מעל לכל: המטרה היחידה שלנו היא לתפור עבורכם פתרון פיננסי המתאים למידותיכם, לצרכיכם וליכולותיכם. זהו. זה מה שאנחנו עושים וזה מה שאנחנו עושים היטב. כל פעולה ופעולה שנעשה, מכוונת להשגת מטרותיכם באופן המקצועי והטוב ביותר האפשרי.
האם שיווק אלפי דירות לשכירות ארוכת טווח בישראל, ישפיע על מחירי הדירות?
השכרה ארוכת טווח – יתרונות וחסרונות
השכרה לטווח ארוך היא אחת מתוכניות האוצר להענקת פתרונות דיור לציבור, אבל זה עדיין תחום בחיתולים. אמנם זה התחיל כבר לפני חמש שנים, כשבוועדת טרכטנברג, האמינו בזמנו כי יש פוטנציאל לקרוב ל-30 אלף דירות בהשכרה ארוכת טווח.
בהמשך יאיר לפיד, שכיהן כשר אוצר, דיבר על 150 אלף יח"ד בתוך עשור. בשטח מדובר ב-273 דירות בלבד. בגלובס ניתחו את שוק הדירות להשכרה לטווח ארוך, ודנו בשאלה – האם שיווק הדירות להשכרה ארוכה ישפיע על מחירי הדירות? והתשובה – כנראה שלא.
מודל הפעילות של השכרה לטווח ארוך (דרך חברת "דירה להשכיר") הוא הקמת מתחמי דיור להשכרה, בהם רבע מהדירות לזכאים שישכרו את הדירות במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק. יתר הדירות מושכרות לשוק החופשי. היתרון המשמעותי עבור הדייר הוא ששכר הדירה נמוך יותר משכירות חופשית וכן ששכר הדירה נשאר קבוע במשך עשור(למעט, לעדכון מפוקח אחרי חמש שנים). עבור היזמים מדובר בבוננזה גדולה – זכייה בקרקע במחיר נמוך ממחיר השוק הרגיל, עם התחייבות להפעלת הפרויקט להשכרה למשך 20 שנים. בתום התקופה, הם יכולים למכור את הדירות, וליהנות ממחיר מלא.
לאחרונה הורחבה פעילות קרנות להשקעה בנדל"ן (קרנות ריט) גם לתחום המגורים להשכרה. אלה זוכות להפחתת מס הרכישה של הנכס מ-8% ל-0.5% בלבד. . כמו כן, המס על רווחי הון יהיה 20% ולא 25%. כך או אחרת, במספרים הנוכחיים אין השפעה על של שוק השכרת הדירות לטווח ארוך על שוק הדירות, וגם אם ההיקפים יגדלו, נראה שההשפעה תהיה מועטה. קראו בגלובס את הסיבות לכך.
"
פינויבינוי בשכונת מורשה: 687 דירות במקום 180 דירות
חברת אאורה הנסחרת בבורסה בת"א, קיבלה אישור למתן תוקף מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תלאביב עבור תוכנית להתחדשות עירונית במתחם אילת בשכונת מורשה שבמזרח רמת השרון.
בפרויקט צפויות להיבנות 687 דירות חדשות במקום 180 דירות ישנות – מדובר, בפרויקט ענק, ולמעשה בפרויקט הגדול ביותר בהיקפו בשנים האחרונות ברמת השרון. הפרויקט יכיל 6 מגדלים בני 20 קומות ועוד בניין בן 6 קומות. הדיירים שיפונו מהדירות (במסגרת פינוי בינוי) יקבלו דירה גדולה ב53 מ"ר מדירתם המקורית, וערכה צפויה לבטא השבחה משמעותית מאוד – על פי ההערכות קרוב ל-100%.
התוכנית אושרה בוועדה המקומית כבר בדצמבר 2013 ,וכעת אושרה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית. החברה הצליחה החתים מעל 85% מבעלי הזכויות במתחם על הסכם פינויבינוי מחייב. תחילת בנייה צפויה בעוד כעשרה חודשים.
מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי זו תוכנית שבה הורסים בעצם את המבנה/ מבנים הישנים ובונים מבנים חדשים במקומם. הדיירים הקודמים מקבלים דירה חדשה בפרויקט החדש (ולפעמים אפילו מעבר לכך). במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים – האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא, בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה.
האם זה כדאי לדיירים? הדיירים לרוב מקבלים דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה מהדירה הישנה שלהם. הדיירם מקבלים גם איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד. הדיירים מקבלים מגורים בדירה יותר בטוחה (יש ממ"ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים. כמו כן, יש הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.
ומה הסיכונים? הסיכון הגדול הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לדי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.