מעודכן ל-04/2019
מס הכנסה דבק בהלכת התא המשפחתי כאשר קטין במשפחה רוכש דירה (או מתכוון לרכוש) גם בניבות שהם לא שחור ולבן. למעשה, מתייחס מס הכנסה לכל הקטינים ולהורים כתא משפחתי אחד ומונה את הדירות שבבעלותם לצורך מס רכישה, מס שבח ויתר המסיסים בכלל, כאילו היו גוף אחד – תא אחד – תא משפחתי. ומכאן, שאם קטין/ ילד רוכש דירה, ולא משנה מה מקור הכסף, מדובר בדירה שהיא חלק ממכלול הדירות של התא המשפחתי. הנחת היסוד של רשות המיסים שילד גר עם הוריו ולכן כל דירה נוספת של התא המשפחתי היא דירה להשקעה. המס על דירה להשקעה גבוה יות ר- גם מס רכישה שמתחיל ב-8%, וגם מס שבח.
הנה מקרה מעניין שהגיע לרשויות המס והם נתנו עליו את הדעת (החלטת מיסוי: 18 /2662)
תחום החלטת המיסוי: מיסוי מקרקעין, והנושא: תחולת חזקת התא המשפחתי על דירות קטין
העובדות – במשפחה בן קטין שירש כספים מאמו.
אביו של הקטין מבקש לרכוש עבורו דירת מגורים כאשר מימון הרכישה יעשה מכספי הירושה ומכספים שיינתנו כהלוואה מאת האב או ממשכנתא.
הבקשה של האב והבן – לאשר כי דירת הבן לא תימנה במניין הדירות של התא המשפחתי, הן לעניין החבות במס רכישה, כך שבעת רכישתה יחול שיעור מס של דירה יחידה וכך גם יהיה לעניין החבות במס שבח, בעת מכירתה בעתיד.
החלטת המיסוי ותנאיה – בהתאם לחזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק, יראו כרוכש/ כמוכר אחד את בני הזוג, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה, למעט ילדים נשואים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.
דירה אשר נרכשה עבור קטין, תיחשב כדירת התא המשפחתי ותימנה במניין דירותיו לעניין מס שבח ומס רכישה. דירה הנרכשת עבור קטין מהווה אפיק להשקעת כספי הקטין ואינה לצורך הבטחת מגורי הקטין (שכן אפוטרופסיו הם המחויבים במדורו). דירת השקעה אינה זכאית להקלת מס.
במילים אחרות, ברשות המס הסבירו בצורה ברורה, כי לא מדובר בדירת מגורים. קטין לא מתגורר מחוץ לבית הוריו, ולכן מדובר הרי בדירת השקעה, ודירה כזו לא נהנית מהקלות במס.
העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? כמה מס שבח משלמים? וכמה מס רכישה?
עמלה צולבת – מה זאת העמלה הזו? מי משלם למי? כמה זה? והאם ניתן לחסוך חלק ממנה? כל מה שצריך לדעת על עמלה צולבת
עמלה צולבת היא עמלה שמשולמת בשוק כרטיסי האשראי – מי בעצם משלם אותה? ובכן, העמלה הזו משולמת על ידי סולק (הגורם המתקשר עם בית העסק ומאפשר לו לכבד תשלומים בכרטיסי האשראי) למנפיק (הגורם שסיפק ללקוח את כרטיס החיוב). במילים פשוטות – חברת הסליקה משלמת למנפיקי חברות כרטיסי האשראי. הסולק גובה עמלה זו מבית העסק כחלק מעמלת הסליקה. לדוגמא, לקוח ביצע עסקה בסך 100 שקל בבית עסק מסוים. המנפיק (שנתן ללקוח את כרטיס החיוב) ישלם לסולק (שעובד עם בית העסק) את סכום העסקה בניכוי העמלה הצולבת (בעתיד 0.5%), כלומר 99.5 שקל. הסולק יעביר לבית העסק סכום של 99.1 שקל – כלומר את סכום העסקה בניכוי עמלת הסליקה. עמלה הסליקה מורכבת מהעמלה הצולבת והעמלה לסולק. בדוגמא – עמלה בשיעור של 0.9%.
ומכאן עמלת הסליקה היא העמלה שמשלם בית העסק לחברת כרטיסי האשראי הסולקת. עמלה זו מורכבת משניים – עמלה צולבת, שהיא העמלה שמשולמת על-ידי הסולק למנפיק כרטיס האשראי, ומרכיב נוסף, שמשקף את העלות שיש לסולק מול בית העסק (עלות תפעולית ופיצוי על סיכונים). עמלת הסליקה הכוללת נתונה למשא-ומתן בין בית העסק לסולק, והיא מושפעת מרמת התחרות בשוק, בעוד שמרכיב העמלה הצולבת אינו ניתן למיקוח, ולכן היא נקבעת תוך התערבות רגולטורית.
הסדר הסליקה הצולבת מאפשר לבית העסק לכבד את כרטיסי החיוב (כרטיסי אשראי, כרטיסי דביט וכרטיסים נטענים) ללא תלות בזהות המנפיק.
מדריך כרטיסי אשראי – כל מה שצריך לדעת
כרטיס אשראי נטען – כל מה שצריך לדעת
איזה עלויות משקפת העמלה?
העמלה הצולבת, כפי שמפורסמת היום, משקפת עלות של הבטחת תשלום ואישור עסקאות.
הבטחת תשלום – המנפיק מתחייב לשלם את הכספים גם אם לא הצליח לגבות אותם מהלקוח. לדוגמא: במקרה של חדלות פירעון של מחזיק הכרטיס; במקרה שאדם אחר עשה בכרטיס שימוש לרכישת המוצר או השירות ללא רשותו של בעל הכרטיס; במקרה שהכרטיס זויף ואדם אחר עשה בו שימוש. במצבים אלו, בית העסק, שכבר סיפק את המוצר או השירות, לא סופג את הפסד, שכן מנפיק הכרטיס מתחייב להעביר את תמורת העסקה.
שירות הבטחת התשלום כרוך במגוון פעולות בהן נוקט המנפיק ובהן: בחינת כלל הנתונים הקשורים ללקוח, גיבוש הערכה בנוגע לסיכון שהוא לא יעמוד בהתחייבויותיו והחלטה האם להנפיק לו כרטיס אשראי; בקרה שוטפת על השימושים בכרטיס לצורך מניעת הונאות; שמירה על כרית בטחון לספיגת הפסדים הנגרמים לבנק או לחברת כרטיסי האשראי כאשר מחזיק הכרטיס לא משלם את תמורת העסקה; מתן אישור לבית העסק במעמד ביצוע העסקה כי העסקה תקינה (אישור עסקאות) וכדומה.
שירות הבטחת התשלום מהווה בסיס לנכונות של בתי העסק להסכים ולכבד כרטיסי חיוב כאמצעי תשלום ולראות בהם אמצעי תשלום אמין.
האם ואיך הורדת העמלה תשפיע על העסקים ועל משקי הבית?
מאחר והעמלה הצולבת מהווה בסיס לעמלת הסליקה שגובה הסולק מבית העסק, הפחתת העמלה מאפשרת גם הפחתת עמלת הסליקה לבתי העסק. בחינת ההפחתות הקודמות שנעשו במשק הישראלי מראה כי כל ההפחתה בגובה העמלה הצולבת גולגלה להפחתה בעמלות בית העסק, ראיה המעידה על תחרות בין הסולקים ועל כוח המיקוח שקיים אצל בתי העסק. כוח המיקוח של בתי העסק נובע בין היתר מצעדים שונים שביצע בנק ישראל – הקלות במעבר מסולק לסולק ופתיחת חשבונות סליקה באופן מקוון, וההקלות לסולקים חדשים שכבר באו לידי ביטוי במתן רשיון לסולק חדש.
באשר להשפעה על משקי בית- עדויות ממחקרים שנעשו בעולם לא הראו כי ההוזלה לבתי העסק מתגלגלת בהכרח להוזלה במחירי המוצרים והשירותים הנמכרים על ידי בתי העסק.
במקרים של הורדת העמלה הצולבת אל מתחת לעלויות הנובעות ממתן שירות הבטחת התשלום לבתי העסק, דווקא נמצא שחלה עליה בעלות החזקת הכרטיס כלומר עליה בעמלות למחזיק כרטיס ובשיעורי הריבית הנגבים על אשראי בכרטיסי אשראי.
מה מסביר את מתווה הירידה בעמלה הצולבת?
החישובים שבוצעו בבנק ישראל התבססו על מתודולוגיה שאושרה בבית הדין להגבלים עסקיים. החישובים הצביעו שגובה העמלה שמשקף את העלויות צריך לעמוד על 0.6%, ועל כן נקבע כי מיד בתום ההסכם הקיים, תופחת העמלה לשיעור שחושב. בנק ישראל לקח בחשבון התייעלות עתידית של החברות המנפיקות שתוביל לירידה בעלויות המחושבות לעמלה זו, כך שבסוף מתווה הפחתה תעמוד העמלה על שיעור של 0.5%.
כיצד הורדת העמלה תשפיע על מכירת חברות כרטיסי האשראי?
פרסום גובה העמלה מספק ודאות רגולטורית בכך שהוא מאפשר לקונים פוטנציאלים לתמחר את שווי החברות ולהעריך את המודל העסקי שלהן, בבואם לבחון כדאיות של רכישת החברות.
מדוע בנק ישראל אינו מתערב בגובה עמלת הסליקה ורק בגובה העמלה הצולבת?
בנק ישראל מתערב רק בגובה העמלה הצולבת שכן היא משפיעה ישירות על בית עסק ועל העמלה שישלם לסולק, וזאת מבלי שיש לבית העסק להתמקח על גובה עמלה זו. בית העסק יכול להתמקח על גובה העמלה (החלק שמעבר לעמלה הצולבת), עם הסולק ואף לעבור לסולק אחר בקלות רבה. הנתונים שיש בידי בנק ישראל מצביעים על מעבר של כ- 10% מבתי העסק בין סולקים מדי שנה.
מה ניתן ללמוד מההשוואה בין העמלה הצולבת בישראל לעמלה הצולבת במדינות אחרות?
היכולת לבצע השוואה בינלאומית מוגבלת. במדינות שונות העמלה מחושבת על פי מתודולוגיות שונות, כוללת רכיבים שונים במתודולוגיה ובעיקר משקפת מאפייני שוק שונים (גודל שוק, תמהיל הכרטיסים, ועוד).
יתרה מכך, העמלה הצולבת היא מרכיב אחד בלבד בסל ההכנסות של מנפיק. ככל ששיעור העמלה הצולבת נמוך יותר, ישנה השפעה על עלויות אחרות: כגון, העמלות שמחזיקי הכרטיס משלמים, שיעור הריבית שמחזיקי הכרטיס משלמים ועמלות הסליקה הכוללות שמשלמים בתי עסק.
כך לדוגמא באירופה גובה העמלה הצולבת הינו 0.3 אולם שיעורי הריבית גבוהים משמעותית מישראל (17%באירופה ו-18% בבריטניה).
ההשוואה הבינלאומית שהצגנו מראה כי העמלה בישראל לפי המתווה שנקבע תהיה דומה לזו שבאוסטרליה (שהיתה חלוצה בהתערבות בעמלה הצולבת), נמוכה משמעותית מהעמלות שבארה"ב ובקנדה וגבוהה מבאירופה.
מדוע העמלה של הדביט לא משתנה כעת?
במסגרת העבודה שנעשתה בבנק ישראל, נבחן גם שיעור העמלה בעסקאות דביט. החישובים שנעשו על פי אותה מתודולוגיה העלו שגובה העמלה הנוכחי משקף את העלויות ולכן אין מקום לשנותה בעת הזו. יצוין כי ההפחתה של שיעור העמלה הצולבת בעסקאות חיוב מיידי נעשתה בצו הנגידה בשנת 2014 והבנק ביצע שורה של צעדים להגברת נגישות הצרכנים לכרטיסי חיוב מיידי ונפיצות כרטיסים אלו.
האם ניתן לצפות שבעתיד השוק יעבור יותר לדביט ופחות לחיוב נדחה?
בנק ישראל סבור כי יש להציע ללקוחות מגוון רחב של אמצעי תשלום; נכון להיום – כרטיסי חיוב נדחה וכרטיסי חיוב מידי, ובעתיד הקרוב – גם תשלומים אלקטרוניים, תשלומים מהירים, ארנקים אלקטרונים ועוד. החלוקה בין עסקאות נדחות למיידיות יקבעו להערכתנו לפי טעמי הציבור והתפתחות שוק התשלומים בישראל.
עדכון – ינואר 2018: ההעמלה הצולבת תופחת בכ-30%, משיעור של 0.7% לשיעור של 0.5%, ב-3 פעימות.
נגידת בנק ישראל הודיעה על כוונתה להפחית את העמלה הצולבת בעסקאות חיוב נדחה בשיעור של כ-30% משיעור של 0.7% מהיקף העסקה כיום, לשיעור של 0.5%, בשלוש פעימות, במהלך השנים הקרובות. הפחתה זו צפויה להקטין את העמלות המשולמות על ידי עסקים בישראל בכחצי מיליארד שקל מידי שנה.
ההחלטה הסופית באשר לגובה העמלה תפורסם לאחר בחינת הערות הציבור. הציבור מתבקש לשלוח את הערותיו, ככל שישנן, עד ליום 1.2.18 לכתובת הדואר האלקטרוני [email protected].
עמלת הסליקה היא העמלה שמשלם בית העסק לחברת כרטיסי האשראי הסולקת. עמלה זו מורכבת מעמלה צולבת ומרכיב נוסף, שמשקף את העלות שיש לסולק מול בית העסק (עלות תפעולית ופיצוי על סיכונים).
העמלה הצולבת משקפת את התמורה בגין ההתחייבות של הגוף שסיפק ללקוח את כרטיס החיוב (המנפיק), לשלם את הכסף לבית העסק, גם במקרה בו לא ניתן לגבות את התשלום ממחזיק הכרטיס, למשל מאחר והוא חרג מהמסגרת שהוקצתה לו, או שכרטיסו נגנב או זויף. התחייבות זו מהווה את הבסיס לנכונות של בתי עסק לכבד תשלומים בכרטיסי חיוב.
גובה העמלה הצולבת במתווה החדש חושב על בסיס מתודולוגיה שאושרה בשנת 2006 על ידי בית הדין להגבלים עסקיים ושימשה בסיס לקביעת גובה העמלה הצולבת במשק בשנים האחרונות. בהתאם לחישובים שנעשו בבנק ישראל, גובה העמלה הנגזר מהמתודולוגיה האמורה עומד על כ-0.6% מסכום העסקאות בחיוב נדחה וכ-0.3% מסכום העסקאות בחיוב מיידי (דביט). הפחתת גובה העמלה בעסקאות חיוב נדחה תעשה במספר פעימות במהלך השנים הקרובות, אף מעבר לשיעור שהתקבל לפי המתודולוגיה כאמור, מתוך ראיה צופת פני עתיד של התייעלות וגידול בהיקפי העסקאות, שיובילו להפחתה בעלויות בגינן משולמת העמלה הצולבת על ידי בית העסק.
מתווה ההפחתה:
- 1.19, תום מועד ההסדר הנוכחי: ירידה מ- 0.7% ל- 0.6%;
- 1.21 ירידה מ- 0.6% ל- 0.55%;
- 1.24 ירידה מ- 0.55% ל- 0.5%.
ככל שיהיו שינויים מהותיים במבנה שוק הסליקה, בעלויות או במנגנון הסליקה, ייבחן הצורך בעדכון גובה העמלה.
בחינה של גובה העמלה הצולבת במדינות בהן חלה התערבות רגולטורית בגובה העמלה, מעלה כי קיימת שונות רבה בין המדינות. גובה העמלה החדש שנקבע בישראל נמוך משמעותית מזה שבארה"ב ובקנדה ובניו זילנד, דומה לזה שבאוסטרליה, וגבוה מזה שבאיחוד האירופאי. עם זאת, חשוב להדגיש שהשוואה כאמור מוגבלת נוכח ההבדלים המשמעותיים במאפייני השוק והמוצרים במדינות השונות, במתודולוגיה לפיה מחושבת העמלה, בשילוב רכיב משתנה ורכיב קבוע בעמלה, ובמשתנים נוספים. מאחר והעמלה הצולבת היא רק חלק מהכנסות המנפיק, ככל שרמתה נמוכה יותר ובפרט כאשר איננה מכסה את העלויות בגין הבטחת תשלום בהן נושא המנפיק, נמצא בעולם שהעלויות המושתות על מחזיקי הכרטיס (כגון ריבית ודמי כרטיס) תהיינה גבוהות יותר. כך לדוגמא הריבית על כרטיסי האשראי גבוהה משמעותית באירופה לעומת ישראל.
שיעור העמלה הצולבת: התפתחות בשנים האחרונות ומתווה הפחתה עתידי
נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג: "מאחר ובתי העסק שמכבדים את כרטיסי החיוב אינם יכולים להתמקח על גובה העמלה הצולבת, נדרשת התערבות רגולטורית בקביעת העמלה. לאחר בחינה מקצועית ובהתאם למתודולוגיה שהוכרה על ידי בית הדין להגבלים עסקיים, הגענו למסקנה שיש מקום להפחתת העמלה הצולבת, במתווה עליו הכרזנו היום. על פי ניסיון העבר, הפחתת העמלה הצולבת צפויה להביא להפחתת העמלות שמשלמים בתי עסק בסך כולל של מאות מיליוני שקלים בשנה".
המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר: "קביעת מתווה העמלה הצולבת לשנים הקרובות יטיב עם העסקים במשק וגם ייתן ודאות רגולטורית שתאפשר את מכירת שתי חברות כרטיסי האשראי והפיכתן לגופים פיננסיים עצמאיים ותחרותיים. צעדים אלה נועדו להגביר את התחרות בתחום הסליקה ובתחומים פיננסיים נוספים, על-פי מסקנות ועדת שטרום והחוק לקידום התחרות".
כיצד לזהות אם שטר של 100 דולר מזויף?
השטרות של 100 דולר אמריקאי נחלקים לשניים – שטרות ישנים ושטרות חדשים. השטרות העדכניים כוללים טכנולוגיות וכלים נגד זיופים – לא סתם לקח לפתח את השטר הזה מעל 10 שנים.
השטר הזה היה אמור להיות בשוק כבר ב-2011, אבל בגלל עיכובים טכנולוגים שונים הוא הושק רק בשנת 2013.
אז איך בודקים אם השטר מזויף?
ובכן, קיימים אמצעי ביטחון רגילים. התחושה של הנייר – יש שטרות שקשה לחקות את הנייר שלהן ולכן קשה לזייפם. אבל מעבר לכך השטר של ה-100 דולר האמריקאי כולל מאפיינים נוספים –
- פס תלת מימד בצבע כחול. הפס הזה עם תמונות (רואים דרכו תמונות) שנעות כשמזיזים את השטר
- על השטר יש תמונת הולוגרמה של פעמון. עם מזיזים את השטר צבעו של הפעמון משתנה.
כן, זו כבר טכנולוגיה שקשה לחקות אותה, קשה לזייף שטרות 100 דולר חדשים.
גם העיצוב המלא של השטר מקשה על זיופים. הצד האחורי של השטר כולל עיטור חדש של היכל העצמאות בפילדלפיה, ועל זה אמר שר האוצר בזמן השקת השטר, טימותי גייתנר – "בדומה לעיצובים החדשים בשטרות הקודמים שהשקנו בשנים האחרונות, השטר הזה כולל את הטכנולוגיה הטובה ביותר שקיימת להבטיח עליונות על הזייפנים. העיצוב החדש של השטר נועד להילחם בזיופים, וכולל רצועת בטחון של תלת מימד לצד דמות של פעמון בחזית השטר, שכאשר מזיזים אותו הוא משנה את צבעו מנחושת לירוק".
מדד תשומות הבנייה עלה בחודש דצמבר ב-0.3%, בשנת 2017 עלה המדד ב-1.9%, הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן שעלה ב-0.4%
מדד תשומות הבנייה בחודשים דצמבר עד פברואר צפוי לעלות ב-0.5% – כך מערייכם כלכלני הראל. להערכתם בעוד שמדד תשומות הבנייה שמשמש את הקבלנים בהצמדת התשלומים של הרוכשים עשוי לעלות בשיעור זה (שיעור ניכר), הרי שיתר המדדים שקשורים לתחום הדיור, יהיו חלשים בשלושת החודשים האלו (דצמבר, ינואר, פברואר).
להערכתם, מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים יירד בתקופה זו ב-0.5%, מדד המחירים לצרכן יירד בתקופה זו ב-0.5%, וסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר סעיף השכירות) יירד ב-0.2%.
מדובר על מגמה מעניינת – הדיראות החדשות "צמודות" למדד שומות הבנייה, ומכאן שעל פי התחזית הן צפויות לעלות. אך מנגד, כל האומדנים לשוק הדיור בירידה, כך גם מחירי השכירויות. ומכאן, שמדד תשומות הבנייה שהוא מדד אקסוגני בעצם גורם לעלייה במחירי הדירות החדשות וזאת בשעה שהשוק כולו מבטא ירידות מחירים. והשאלה הבאה היא – אז למה להצמיד למדד תשומות הבנייה? טוב, לא תמיד אתם יכולים לשנות זאת מול הקבלן, אבל על פי התחזית של הראל, עשוי להיות משתלם לכם לעבור להצמדה אחרת (לנסות לעבור להצמדה אחרת).
מה זה מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים, החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה, לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.
עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם. (הרחבה: מדריך מדד תשומות הבנייה)
מדד תשומות הבנייה – מייקר את התשלומים לקבלן
מדד תשומות הבנייה משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החוב של רוכשי הדירות. כלומר, התשלומים של הרוכשים צמודים למדד הזה ומכאן חשיבותו הגדולה – כל שינוי בו יכול להיות דרמטי מבחינה כספית לרוכשים. המדד הזה מבטא בעצם התייקרות עקיפה במחירי הדירות.
מדד מחירי תשומות הבנייה עלה היסטורית יותר מאשר מדד המחיירם לצרכן. בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016 נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
מדד המחירים לצרכן בחודש דצמבר עלה ב-0.1%. המדד בכל שנת 2017 עלה ב-0.4%
למעשה, מדובר במדד חיובי אחרי שלוש שנים של מדדים שליליים. העליות הבולטות במדד המחירים לצרכן בחוד שדצמבר היו בסעיף ההלבשה וההנעלה וסעיף התחבורה. מחירי הירקות, הבידור והריהוט בלטו בדצמבר בירידות. מדד מחירי הדירות החדשות, שאגב מתפרסם לראשונה בנפרד, רשם ירידה של 0.6% באוקטובר-נובמבר
מדד מחירי הדירות ירד ב-0.3%, אך בראייה שנתית רשם עלייה של 2.4%. מדד מחירי הדירות החדשות המתפרסם לראשונה בנפרד רשם ירידה של 0.6% באוקטובר-נובמבר
מעודכן ל-04/2020
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
השקעה במניות או השקעה בדירה?
זו שאלה שמסתובבת בראש של רבים, ובנק ישראל ניסה לנתח זאת בשוק המקומי. אבל לפני שנעבור לממצאים של בנק ישראל ושל המחקר האקדמי הרחב ביותר שנעשה עד היום (145 שנה) – התשובה ברורה: לאורך זמן, השקעה במניות עדיפה על השקעה בנדל"ן – אלו הממצאים של כל המחקרים ארוכי הטווח בעולם, ויש לזה הסבר ברור – הסיכון במניות גדול יותר ולכן המשקיעים מקבלים סוג של "פרמיה" בגין הסיכון – כלומר תשואה עודפת. זו הסיבה שההשקעה במניות עולה בתשואה על ההשקעה באג"ח, וזו הסיבה גם לעדיפות בתשואה על פני הנדל"ן.
נתחיל עם ממצאי בנק ישראל – על פי בדיקה שערכו חוקרי בנק ישראל, מאז 2008 עלו המחירים בשוק הדיור במהירות בליווי התרחבות מהירה בהיקף המשכנתאות. עליית המחירים, הריבית הנמוכה על המשכנתאות והתשואות הנמוכות באפיקי השקעה אחרים העלו על סדר היום את השאלה אם השקעה בדירה עדיפה על השקעה בשוק ההון. אור ידוב, חוקר מבנק ישראל, הוביל מחקר שבו התייחס למאפיינים השונים של השקעות בדיור ובשוק ההון, וכן השווה בין התשואות הממוצעות ברוטו ונטו שהניבו השקעות בדיור, במניות ובאג"ח ממשלתיות בשלושה עשורים (1988—2017).
הממצאים העיקריים:
- בעשור האחרון הניבו השקעות בדיור תשואות גבוהות מאשר השקעות בשוק ההון. אולם כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו נותרת בעינה גם לאחר שמביאים בחשבון את העלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.
- חשוב להדגיש כי השקעה בדירה נבדלת מהשקעות בשוק ההון במאפיינים רבים, ביניהם מידת הנזילות, יכולת הפיזור, רמת המינוף, עלויות העסקה וההחזקה, תנאי המיסוי, המתאם עם תשואותיהם של נכסים אחרים ועוד. גם למאפיינים אלה השפעה על החלטות ההשקעה.
התשואה השנתית הממוצעת:
תשואה ברוטו (כולל עלויות השקעה) ונטו (בניכוי עלויות השקעה), מהשקעה ל-10 שנים:
| אפיק ההשקעה | התשואה הריאלית ברוטו | התשואה הריאלית נטו | ההפרש בנקודות אחוז |
| מדד ת"א 125 | 7.59% | 6.06% | 1.53 |
| מדד אג"ח ממשלה כללי | 3.48% | 2.66% | 0.83 |
| דירה | 5.76% | 4.87% | 0.88 |
השקעה במניות – כך תשקיעו נכון בבורסה
ניתן להבחין כי גם בשקלול השפעתן של עלויות ההשקעה, דירוג האפיקים לפי רמת תשואה נותר זהה. כאשר בוחנים את ההפרש בין התשואות ברוטו ונטו בכל אפיק, מתברר כי עלויות ההשקעה שחקו את ההשקעה במניות במידה הרבה ביותר, ואילו ההשקעות באג"ח ממשלתיות ובדיור נשחקו פחות.
התשואה נטו מהשקעה בדירה מציגה את הרגישות הרבה ביותר למשך ההשקעה: ככל שהוא מתקצר כך גוברת השפעתם של הוצאות העסקה ומס הרכישה והתשואה נטו יורדת. בהשקעות ארוכות פוחתת השפעתן של הוצאות העסקה, בשעה שהטבת המס על ההכנסה משכר דירה הופכת למשמעותית יותר. התשואה נטו מהשקעות בשוק ההון מושפעת פחות ממשך ההשקעה: הוצאות העסקה נמוכות יותר וההכנסה השוטפת ממוסה במלואה. מכאן שבהשקעות לתקופות קצרות ייווצר פער גדול יותר בין התשואות נטו מהשקעות במניות לתשואות נטו מהשקעות בדיור.
לסיכום, ב-1988—2017 – טווח הזמן המרבי שנבחן – הניבו השקעות במניות לתקופות שונות תשואות ממוצעות (ברוטו ונטו) גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. עם זאת, בחינה בטווח זמנים אחר עשוי להוביל לתוצאות שונות; כך למשל אם נבחן את התשואות מהשקעות שהחלו בראשית 2007, ערב המשבר הפיננסי העולמי, נקבל כי השקעה בדירה נשאה את התשואה הגבוהה ביותר מבין החלופות. חשוב להדגיש כי מסלולי ההשקעה השונים אינם נבדלים אלה מאלה רק בתשואות שהם מניבים למשקיעים אלא גם במאפיינים מהותיים נוספים, לרבות רמות סחירות ונזילות, מימון ומינוף, פיזור, מיסוי והיבטים פסיכולוגיים.
תוצאות ההשוואה רגישות לבחירה במועדי ההתחלה והסיום של ההשקעות. כדי להתגבר על כך ולאמוד את התשואות האופייניות מכל אפיק, חושב ממוצע התשואות שהניבו השקעות לפרק זמן נתון במועדים רבים לאורך התקופה. התשואות חושבו בהנחה שההשקעות בכל האפיקים אינן ממונפות ובהנחה שתקבולי הריבית, הדיבידנד ושכר הדירה מושקעים מחדש.
מניות או דירות – המחקר המקיף ביותר בעולם
מחקר רחב, אפילו ענק, שבחן את התשואות ב-16 כלכלות מפותחות משנת 1870 עד 2016, הראה כי בטווח הארוך מאוד, של כמעט 150 שנה, השקעה בנדל"ן למגורים היא רווחית מעט יותר מהשקעה במניות, ואילו השקעה באג"ח רווחית הרבה פחות משניהם.
המחקר שפורסם ב–NEBR (הלשכה הלאומית למחקר כלכלי בארה"ב) בדצמבר 2017, נערך על ידי חמישה כלכלנים: אוסקר ג'ורדה מהבנק הפדרלי של סן פרנסיסקו; קתרינה נול מהבנק המרכזי של גרמניה; אלן טיילור מאוניברסיטת קליפורניה דיוויס; ודימיטרי קובשינוב ומוריץ שולריק, שניהם מאוניברסיטת בון.
המחקר בדק אג"ח ממשלתיות, אג"ח ממשלתיות קצרות (Bills — עד שנה), מניות ומחירי בתים. זוהי הפעם הראשונה שנתונים כאלה נאספים לכל כך הרבה נכסים לתקופה כה ממושכת, בכל כך הרבה מדינות.
החוקרים גילו כי בטווח הארוך מאוד, דיור, ולא מניות, משיג את התשואה הטובה ביותר. שני סוגי הנכסים הניבו תשואה שנתית ממוצעת של כ–7% ב–145 שנה, אבל תשואות המניות תנודתיות בהרבה מאשר תנודת הדירות, אם כי מניות הן מכשיר סחיר ואילו דירות לא סחירות.
החוקרים אמנם מציגים את הנתונים לזמן הארוך מאוד, אבל מדגישים כי מדובר בתקופת בדיקה חריגה וארוכה. בפועל, הם מציגים גם את המחקר לעשרות השנים האחרונות – מידע כנראה רלוונטי יותר ממחקר על 145 שנים (שבחלק מהתקופה הבורסות היו קטנות ולא רלוונטיות – להבדיל מהמצב כיום).
התשואה השנתית הממוצעת משנת 1980 עד 2015, תקפה של 35 שנה, בשוק המניות היא 10.7% לעומת 6.4% מהשקעה בנדל"ן למגורים. זה כבר "עושה שכל". אחרי הכל, כאמור בפתיח – מניות מסוכנות יותר מדירות ומאג"ח, ולכן בהתאמה המשקיעים דורשים פרמיית סיכון – תשואה עודפת על פני המכשירים הפחות מסוכנים.
במהלך 35 השנה, האג"ח הארוכות (יותר משנה) הניבו מעט פחות מנדל"ן, 5.75%, ואג"ח קצרות, למרות הריבית שירדה כמעט בעקביות מאז 1980, היו השקעה מאכזבת למדי שהניבה רק 1.89% בשנה בממוצע.
הניתוח אינו כולל השפעות מיסוי. כותבי המחקר מדגישים כי מיסוי משתנה ממדינה למדינה, בתוך מדינות וגם על פני זמן, ולכן הניתוח אינו כולל השפעות מיסוי. החוקרים מעריכים כי מיסוי פוגע בתשואות ההשקעה בנדל"ן בכ-1% לעומת מניות.
המינוף משפיע על התשואה
בעשורים האחרונים גדל המינוף בצורה משמעותית. ניתן לקבל אשראי ולרכוש דירה או לרכוש מניות, אם כי לא בכל מקום. ניתן למנף השקעת נדל"ן בקלות רבה יותר מאשר במניות – מסבירים כותבי המחקר, ואכן בפועל שוק המשכנתאות תוסס והרוב הגדול של הדירות להשקעה ממומן במשכנתא. המינוף עשוי להשפיע על התשואות של המשקיעים, והחוקרים מדגישים את העדיפות במינוף לנדל"ן ביחס למניות.
מדריכים נוספים:
קרנות נאמנות – יתרונות וחסרונות
השקעה במניות – ככה תעשו את זה נכון
כלי ההשקעה של וורן באפט
המזומן הוא אחד הסימפטומים הגדולים של הכלכלה השחורה. אנשים שעובדים בשחור – מקבלים כסף בשחור ומשלמים כסף בשחור, ומתחמקים מתשלומי מיסים – הם לא מעבירים את הכספים האלו דרך הבנקים, הם לא משלמים על זה מס – הם חיים על חשבון משלמי המיסים – אם כולם היו משלמים כחוק, המס היה יורד בצורה דרמטית, ומסתבר שחלק מאוד גדול מהציבור לא משלם מיסים כחוק – מדובר בעשרות מיליארדים מדי שנה, מדובר על סכום מצטבר של מאות רבות של מיליארדים.
אחת המלחמות הגדולות נגד התופעה – נגד הכלכלה השחורה, הוא צמצום השימוש במזומנים. איך עושים זאת? הכנסת מנסה להגביל את השימוש במזומן ואת אחזקת המזומנים לסכום צנוע יחסית של 5 אלף שקל. בדרך הזאת, לא יוכלו המעלימים למינהם להחזיק ביד בוחטה של אלפים רבים, רבבות רבות. כל כסף שהוא מעבר למותר הוא בגדר כסף לא כשר.
מדובר על תוכנית מצויינת, השאלה מה יהיה הרף בסופו של דבר ואיך תהיה האכיפה. אבל במקביל בנק ישראל מסביר שיש דרך נוספת (שצריכה להיות במקביל לצמצום במזומנים). הדרך הנוספת היא הרחבת התחליפים למזומנים.
עירית מנדלסון מנהלת מחלקת החשבות ומערכות התשלומים בבנק ישראל אמרה, בדיון על החוק לצמצום המזומן בכנסת – "הצעת החוק לצמצום השימוש במזומן מטרתה לצמצם את הכלכלה השחורה והיא כוללת שני מרכיבים עיקריים – אחד מגביל ומצמצם, והשני מרחיב ומאפשר. אני אדבר על החלק שבסמכותנו ובאחריותנו – החלק שנועד לאפשר, להרחיב ולהגביר – את השימוש באמצעי תשלום מתקדמים, שבין שאר יתרונותיהם יוכלו גם לשמש תחליף לאמצעי התשלום מבוססי הנייר. כפי שאראה מיד, בשנים האחרונות, ובפרט מאז פרסום דוח הוועדה הסופי ביוני 2017, לא המתנו לתהליך החקיקה ופעלנו נמרצות בתחומים רבים כדי ליצור את הסביבה והתשתיות שיעודדו את התפתחות אמצעי התשלום המתקדמים בישראל, ולחלק גדול מהעשייה יש כבר תוצאות בשטח.
"מחלקת החשבות ומערכות התשלומים בבנק ישראל מופקדת על היציבות והיעילות של מערכות התשלומים השונות במשק. מדובר במערכות שמהוות תשתית קריטית לפעילות הכלכלית התקינה במשק, לא פחות מתשתיות קריטיות אחרות. כולנו מודעים לתוצאות ולהשלכות של כשל בתשתית משקית קריטית. לשמחתנו, הציבור לא מקדיש יותר מדי מחשבה להשלכות האפשריות של כשל בתשתית מערכות התשלומים, משום שאנחנו מצליחים ליצור מצב שבו כשלים כאלו הם נדירים יחסית, וכשהם מתרחשים ההיקף מצומצם והם מטופלים במהרה.
"אסור לנו לקחת כמובן מאליו את היציבות של מערכות התשלומים. לכן, יש לקחת בחשבון ששינויים מרחיקי לכת במערכות הם תהליכים ארוכים, הדורשים השקעת משאבים, מאמץ וחשיבה רבה של כל בעלי העניין המעורבים – המחוקק, הרגולטורים, השחקנים הקיימים והחדשים בשווקים, והציבור הרחב – על מנת שהשינויים יעשו בצורה חכמה ויעילה, שתאפשר התרחבות ופיתוח של מערכות התשלומים מבלי לפגוע ביציבותן וביתירות שלהן, ותוך הגברת התחרות.
"במסגרת עבודת הוועדה לאמצעי תשלום מתקדמים בראשותי קודמו הנושאים הבאים: בנק ישראל פרסם קול קורא לבחינה של היתכנות הקמת תשתית מאובטחת לתשלומים קמעונאים, מידיים ומהירים, ובכלל זה גם תשתית לקישור בין מספרי חשבון תשלום למספרי טלפון. תשתית כזו תאפשר לאנשים פרטיים ועסקים לבצע ביניהם תשלומים והעברות של סכומים קטנים במהירות, תוך סליקה מיידית, ובנוחות מקסימלית הנגזרת מהטכנולוגיות המתקדמות הקיימות בתחום.
"זו תשתית חדשנית הקיימת במספר מדינות בעולם ואינה מבוססת על כרטיסי החיוב. היא תאפשר אמצעי תשלום חדש בישראל: ׳תשלום מהיר׳ ושרות חדש של חשבונות תשלום. מהו חשבון תשלום, ובמה הוא שונה מחשבון העו"ש שכולנו מכירים? ובכן, זהו שרות מסוג חדש של חשבון שמשמש רק לצורך תשלומים אותו יספקו גופים חדשים בנוסף לבנקים, ואנו בבנק ישראל פועלים בשיתוף עם משרד האוצר, רשות שוק ההון, משרד המשפטים והרשות להגבלים עסקיים לקדם אסדרה של שרותי תשלום מתקדמים בסטנדרטים בינלאומיים. פרסמנו את עקרונות האסדרה וטיוטת חוק צפויה להתפרסם בקרוב.
"בנק ישראל הוביל שינויים נרחבים בכללי הסליקה של שב"א- המפעילה את תשתית כרטיסי החיוב, כך שיקלו על כניסת שחקנים חדשנים לשוק וכן פועל בשיתוף עם הרשות להגבלים עסקיים להוצאת ניהול הכללים משב"א לגוף בבעלות המשתתפים. המשמעות היא שאם עד היום גישה למערכות הסליקה של שוק כרטיסי האשראי התאפשרה רק דרך הבנקים וחברות כרטיסי האשראי, כיום כל גוף שמעוניין בכך יכול לפתח מערכות סליקה מתקדמות, ולהציע שירותי סליקה מלאים או חלקיים לבתי עסק שונים. בנוסף, ניתנה הנחייה שכל מסוף תשלום חדש יאפשר תשלום ללא מגע לשיפור הנוחות והגברת היעילות לשימוש בכרטיסי חיוב.
"יישום חוק הסליקה האלקטרונית של שיקים – החוק שנכנס לתוקף באופן מלא בנובמבר 2017 קידם באופן משמעותי את תהליך סליקת השיקים בישראל אל המאה ה-21, והביא אותו לרמה המקובלת בעולם. בתהליך זה הלקוחות נהנים מהפקדת צ'קים נוחה, זולה ויעילה בצורה דיגיטלית, מבלי צורך להגיע לסניף.
"בנק ישראל בוחן ביחד עם משרד המשפטים את הבסיס המשפטי הנדרש לשימוש בהוראת חיוב דיגיטלית (צ'ק דיגיטאלי). כלומר, פעולת התשלום בצק תתבצע באופן דיגיטלי ללא נייר מעת מתן הצ'ק. אסדרה של נושא הסבות הצ'קים בישראל, חלק מרכזי בהצעת החוק שלפניכם, תתרום לאבטחת התהליך ותפעל למניעת השימוש בצ'קים בפעילות לא חוקית.
"הצעדים שבנק ישראל מקדם במערך התשלומים והסליקה, בשיתוף עם גורמים נוספים, יגבירו את החדשנות ויביאו לכך שהשוק יתאים את עצמו להתפתחויות הטכנולוגיות המתקדמות בארץ ובעולם, יקדמו את התחרות במקטעים רבים, והכל תוך שמירה על האמון בשירותי התשלומים, ועל יציבות ובטיחות תשתיות התשלומים המשמשות את כלל הציבור. תהליכים אלו מבוצעים כאמור על פני זמן ובאופן הדרגתי המאפשר לציבור ליהנות מפירות השינויים. במקביל, הקלות רגולטוריות שהנהיג הפיקוח על הבנקים מאפשרות לבנקים לאמץ טכנולוגיות חדשות, וחלקם השיקו אפליקציות תשלומים מתקדמות שמהוות תחליף נוסף לשימוש במזומן. נמשיך לערוך את השינויים בצורה אחראית ומושכלת, תוך שיתוף כלל הרגולטורים, הפעילים בשוק והציבור הרחב".
מחיר נקבע בהתאם לעקומת הביקוש וההיצע. ככל שיש יותר ביקוש, כך עקומת הביקוש מטפסת ושיווי המשקל נקבע בנקודה גבוה יותר, כלומר במחיר גבוה יותר. מנגד, ככל שיש היצע גדול יותר כך עקומת ההיצע עולה (זזה ימינה) וכך הכמות אמנם גדלה אך המחיר יורד. זה גם מסתדר כמובן עם השכל הישר, לא צריך עקומות בשביל זה.
ומה קורה עם הביקוש? הנה מה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצאה , בהמשך נתייחיס להיצע – בשלושת החודשים האחרונים (ספטמבר– נובמבר 2017) נרשמה עלייה של כ-0.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים להם (יוני– אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה עלייה של 2.6%.
במרכיבי הכמות חלה: ירידה של 11.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו. עלייה של 22.1% במספר הדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן. במילים אחרות, יש אמנם עלייה בביקוש, אך בד בבד, הכמות ירדה, ואת זה אפשר להסביר בהססנות יתר של הרוכשים, שלא מבינים את כיוון השוק, ברקע לתוכנית מחיר למשתכן שבעצם גורמת לאנשים רבים לדחות את ההחלטה על רכישת דירה.
בלמ"ס מדגישים כי פרסום נתוני "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" מופק משילוב של נתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון שבפיקוחו ושל נתונים שנאספים ומעובדים על ידי הלמ"ס עבור יתרת הבנייה במשק. ”הכמות המבוקשת של דירות חדשות” עבור הבנייה כוללת דירות בבניינים שהחלה בנייתם ומורכבת מ“דירות חדשות שנמכרו”, ומ”דירות חדשות שלא למכירה, שהחלה בנייתן" (לשימוש עצמי של בעל זכויות בנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד). בהשוואת הנתונים המתפרסמים על ידי הלמ"ס לנתונים אחרים, כגון "מספר דירות חדשות" שמפרסם משרד האוצר, יש להתחשב בהבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים. לדוגמה, בנתוני משרד האוצר נכללות עסקאות של דירות חדשות שנמכרו טרם החלה בנייתן, או טרם קבלת היתר בנייה. לעומת זאת, סקר הלמ"ס מתייחס רק לדירות שקיבלו היתר בנייה והחלה בנייתן. על פי השיטה הקיימת בסקר הלמ"ס, הדירות שנמכרו עד לחודש התחלת הבנייה נרשמות כנמכרות בחודש התחלת הבנייה עצמו. השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים ברמת הנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף לכיווני שינוי הפוכים לחודש נתון.
הנתונים הינם ארעיים בלבד ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן, ובעיקר בשלושת החודשים האחרונים. העדכון נובע מדיווח המתקבל בפיגור שאת חלקו קשה להעריך מראש. ניתן היה לפרסם את נתוני הסקר בעיתוי מאוחר יותר, ובכך לצמצם את עדכון הנתונים, אבל בשל החשיבות שמייחסת הלמ"ס לפרסום נתונים שוטפים וזמינים בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, הלמ"ס מפרסמת אותם מוקדם יחסית, כחודש וחצי מתום התקופה הנסקרת. פרסום הנתונים, כפי שמובא בהודעה זאת, כולל נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות, אך אינו כולל נתונים לגבי מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף התקופה. הלמ"ס תחזור ותפרסם נתונים אלה אם וכאשר יתקבלו נתונים עדכניים.
כמה הזהרות, והן נובעות פשוט ממדידה לא מדויקת – תזכרו את זה גם בנתונים האלו וגם בכלל.
הכמות המבוקשת של דירות חדשות – בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2017 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-10,060 יחידות, מתוכן כ-56% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, כ-44%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) (לוח 1, תרשימים 1, 2). לפיכך, נרשמה בכמות המבוקשת של הדירות החדשות עלייה של 0.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 2.6%. ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 16.4% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016). ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) כ-26% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) היו במחוז המרכז וכ-8% בלבד במחוז ירושלים.
בחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן), מראה שבחודשים אוגוסט–נובמבר 2017 נרשמה עלייה של 0.7% בממוצע לחודש ועמדה על כ-3,420 דירות בממוצע לחודש. זאת לאחר שבחודשים יולי 2016 – יולי 2017 נרשמה ירידה של 1.7% בממוצע לחודש, ועמדה על רמה של כ-3,740 דירות בממוצע לחודש. זאת לאחר שבחודשים ינואר-יוני 2016, חלה עלייה של כ-0.7% בממוצע לחודש והרמה עמדה על כ-4,120 דירות בממוצע לחודש (תרשים 2 ולוח 1).
דירות חדשות שנמכרו – בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2017 נמכרו כ-5,630 דירות חדשות, ירידה של 11.4% לעומת מספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 5.6% (לוח 1). כ-29% מן הדירות החדשות בתקופה דצמבר 2016- נובמבר 2017 נמכרו במחוז המרכז, ואילו במחוז ירושלים נמכרו כ-7% בלבד.
ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 17.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016). על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה של 0.3% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי-נובמבר 2017, ברמה ממוצעת של כ-2,000 דירות לחודש, לאחר ירידה של 2.1% בממוצע בחודשים יוני 2016-יוני 2017, ברמה ממוצעת של כ-2,250 דירות לחודש.).
מספר הדירות שלא למכירה (דירות שנבנות לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) שהחלה בנייתן בחודשים ספטמבר-נובמבר 2017 היה גבוה ב-22.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 16.2%.
ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 14.4% במספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016).
על פי נתונים מתוקנים, ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017), החלה בנייתן של כ-3,760 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.7 דירות שמכרו קבלנים, לעומת 12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016), בהם החלה בנייתן של 3,910 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 7.8 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017), נמצא כי במחוז המרכז החלה בנייתן של כ-1,150 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.4 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז תל אביב החלה בנייתן של כ-1,200 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.9 דירות שמכרו קבלנים.
הגדרות בסקרי הלמ"ס
התחלת בנייה – התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.
דירה חדשה שנמכרה – דירה חדשה שעמדה למכירה (ראו הגדרת דירה חדשה למכירה) ושנחתם לגביה חוזה מכירה, או ששולמו על חשבונה דמי קדימה. כולל דירות שנמכרו בעסקות משולבות.
דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה ושבמועד הסקר לא היה קיים לגביה חוזה מכירה חתום או שלא שולמו על חשבונה דמי קדימה.
דירה חדשה שלא למכירה שהחלה בנייתה – דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון, כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית.
חודשי היצע – אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש (בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת).
הסברים לגבי סקר מכירת דירות חדשות וסקר התחלות בנייה – למ"ס
נתוני התחלות וגמר בנייה מבוססים על דיווח לגבי היתרי בנייה המתקבל מרשויות מקומיות ומוועדות לתכנון ולבנייה מקומיות, ועל איסוף נתוני סקר טלפוני של הלמ"ס מקבלנים, מחברות בנייה, ממשרדי מכירת דירות וממשרד הבינוי והשיכון.
מקורות הנתונים של סקר התחלות וגמר בנייה:
- סקר שדה של הלמ"ס – נחקרים חודש התחלת הבנייה וחודש גמר הבנייה עבור מרבית הבנייה. בניין שדווח על התחלת בנייתו, אך טרם דווח על גמר בנייתו ושלא הופסקה בנייתו, הוא בניין בבנייה פעילה.
- משרד הבינוי והשיכון – קובץ מינהלי (כולל דירות שטרם הוחל בבנייתן).
- דוח של משרד הפנים – על פי הדוח בנוגע לגזרי דין בגין בנייה ללא היתר, אומדים את הבנייה הבלתי חוקית. דירות אלו מוגדרות כדירות שנבנו שלא למטרת מכירה.
- זקיפת נתונים – לגבי חלק הבנייה שאינה נכללת בסקר השדה של הלמ"ס, זוקפים נתונים של חודש ושנה של התחלה וגמר הבנייה.
סקר מכירת דירות חדשות נערך בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובמשרד הבינוי והשיכון. בסקר של הלמ"ס הנתונים נאספים מידי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות של דירות באמצעות הטלפון בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב. בסקר לא כלולות הדירות הנבנות שלא למטרת מכירה: בנייה להשכרה, בנייה עצמית ו"בנה ביתך". בסקר נכללות רק הדירות שקיבלו היתר בנייה ושהחלה בנייתן. פרטים נוספים על שיטת הסקר ניתן למצוא בפרסומים המופיעים להלן.
הנתונים המתפרסמים חשופים לעדכונים מהסיבות הבאות:
- פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה
- פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות
- ביטול עסקאות שדווחו בעבר
- ביטול בניינים שנמצאו כפולים.
ניכוי כפולים – במהלך קליטת הנתונים נקלטים, לעיתים, רשומות כפולות לגבי אותו בניין. קיימים שני סוגים עיקריים של נתונים כפולים:
- בין נתוני הבנייה המתקבלים בקובץ מנהלי ממשרד הבינוי והשיכון, לבין יתר נתוני הבנייה, המתקבלים דרך היתרי הבנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, שעבורם מתבצע סקר מעקב טלפוני של הלמ"ס. קליטת הנתונים הכפולים נובעת מתזמון שונה של קבלת הנתונים עבור שתי המערכות ומהקושי הקיים בזיהוי, בהיעדר מזהה משותף חד-ערכי.
- בתוך נתוני הבנייה בסקר המעקב של הלמ"ס; מצד אחד ניתנים לעתים יותר מהיתר בנייה אחד לאותו בניין בעיתויים שונים ומזהים שונים (עבור חלקים שונים שלו, כגון, חפירה, קומת חניון תת-קרקעית, קומות על פני הקרקע), ומצד שני ייתכן וניתן היתר בנייה אחד עבור קבוצת בניינים באותו אתר, ללא מזהה בניין. כמו כן, מוּצָאים היתרים חדשים עבור שינויים במספר הדירות בבניין או בשטח שלו, ללא ציון קשר ודאי להיתר הבנייה המקורי, הנמצא בשלבי מעקב של הסקר של הלמ"ס.
ניכוי הכפולים מתבצע לעתים באיחור רב וגורם לעדכון משמעותי של נתונים שפורסמו בעבר.
נתוני הסקר מעודכנים בצורה שוטפת. לצורך השלמת הנתונים החסרים עוצבו מודלים סטטיסטיים מיוחדים שאמורים לשפר את מהימנות הנתונים המתפרסמים. שיטה זו נועדה לצמצם ככל האפשר הטיות אפשריות של נתוני הסקר. זקיפות שנעשו מוחלפות בנתונים שנאספו באיחור.
נתונים מנוכי עונתיות מחושבים באמצעות השיטה לניכוי עונתיות, X-12-ARIMA, אשר פותחה בלשכה המפקדית של ארצות הברית (US census bureau), ובעזרת שיטה שפותחה בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), המאפשרת אמידה בו-זמנית של השפעת תאריכי החגים ומספר ימי הפעילות הנהוגים בישראל.
נתונים מנוכי עונתיות מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות מהנתונים המקוריים. נתוני מגמה נאמדים לאחר הסרת ההשפעה של אי-הסדירות ("רעשים") מהנתונים מנוכי העונתיות.
נתונים מנוכי עונתיות ונתוני מגמה עשויים להשתנות מאחר והם מחושבים מחדש עם קבלת נתון מקורי נוסף מדי חודש או רבע שנה (ניכוי עונתיות עדכני – Concurrent Seasonal Adjustment).
יוזכר, כי סדרות הסטטיסטיקה של ענף הבינוי מתאפיינות באי-סדירות גבוהה יחסית. מצב זה מקשה על ניתוח ההתפתחויות על סמך נתונים חודשיים מנוכי עונתיות, ועדיף לבחון את ההתפתחויות על פני תקופות ארוכות יותר.
הסבר מפורט ומעודכן של תהליך ניכוי עונתיות ואמידת המגמה מופיע בפרסום "הגורמים העונתיים וגורמי ההתאמה מראש ל-2017, מגמות ל-2017-2013" (באתר הלמ"ס באינטרנט בלבד, בתוך: הגדרות, סיווגים ושיטות, תחת שיטות סטטיסטיות – סדרות עתיות). פרסומים נבחרים של הלמ"ס בנושאי בינוי – ניתן לראות באתר האינטרנט של הלמ"ס.
אמיר כהנוביץ, הכלכלן הראשי של אקסלנס, מעריך בסקירתו השבועית כי "התמתנות קצב עליית מחירי השכירות בישראל נעצרה". לדבריו, גם בארה"ב התמתנות קצב עליית מחירי הדירות נעצרה, אבל מה אכפת לנו עכשיו מארה"ב – אנחנו שוכרים כאן לא שם. כהנוביץ טוען – "כחלון ביטל את הימורי הסוסים אבל לא את הימורי הדירות, מה שהופך את תחזיות סעיף הדיור להימור. קצב עליית מחירי השכירות שהתמתן בשנים האחרונות נבלם ב-2017 (ואף חזר להאיץ מעט). הגורם העיקרי שעשוי להחזיר את הסעיף לעליה בת קיימא הוא נפילה מחודשת בהתחלות הבנייה. נראה שהגורם העיקרי שעשוי להביא לכך הוא תוכנית 'מחיר למשתכן', שיוצרת אי וודאות בשוק והופכת אותו למערכת שלמה של הימורים".
כהנוביץ מתייחס לכוחות כלכליים נוספים שמשפיעים על מדד המחירים לצרכן לצד סעיף הדיור, ומציין את דברי הנגידה קרנית פלוג בשבוע שעבר, לפיהם מעבר לכוחות הישירים ישנם גם כוחות עקיפים שימשיכו לפעול לירידת מחירים במשק. "מה שהתחיל ב-2013 עם טענות שירידות המחירים הן 'חד פעמיות' נכנס כעת לשנה החמישית שלו. בין ה'חד פעמיות' רק של השבוע החולף: חברת YES חותכת את מחירי החבילות, מהלך שסביר שיגרור בהמשך תגובות נוספות אצל מתחרותיה; משרד התחבורה הודיע על הרחבת הרפורמה בתחבורה ציבורית בנסיעות בין-עירוניות, שתיכנס לתוקפה מפברואר ותוזיל חלק מהקווים בעשרות אחוזים; ביום חמישי החלה לפעול מערכת "שער עולמי" לניהול היבוא והיצוא לישראל, שצפויה לאפשר הגדלת התחרות ולחץ על המחירים בישראל כלפי מטה; מטיוטת חוק ההסדרים עלה כי משרד האוצר והחקלאות ינסו להעביר רפורמה בענף ה"הטלה" בעלות של 300 מיליון שקל שתוביל בין היתר להורדת מחיר הביצים לצרכן ב-6.5 אגורות; רה"מ הודיע: 'שר האוצר ואני שוקלים הורדת מיסים נוספת'. הופחת ההון הנדרש להקמת חברות ביטוח, מה שעשוי להוביל להגברת התחרות בענף. בצד העליות – בחודש מרץ יתייקרו תעריפי המוניות ב-2.8%, לפי טיוטת ההמלצות לממשלה של ועדת התעריפים. והעלאת הבלו על פחם צפויה לפי הערכות להתגלגל לעליית תעריף החשמל בתחילת 2019 ב-2%-3%. בסה"כ, הידיעות המתפרסמות בנוגע לשינויי מחירים ממשיכות להיות משמעותיות הרבה יותר בכיוון של ירידות מחירים, מה שממשיך לתמוך בתחזיות האינפלציה הנמוכות שלנו, הן לשנה והן ל-10 שנים".
כהנוביץ מתייחס גם למחיר הנפט ומציין כי "הכוחות שדוחפים את מחיר הנפט לעליה היו בלתי צפויים, אך אלה שידחפו אותו לירידה צפויים. שילוב אירועים בלתי צפויים מסבירים את רוב העלייה האחרונה במחיר הנפט. בניהם מזג אויר קיצוני בצפון אמריקה, שהסביר גם נפילה במלאים, תסיסה באיראן, פיצוץ צינור נפט בלוב, זינוק בצמיחה העולמית ובתגובה קניה טכנית וסגירת פוזיציות שורט של קרנות גידור, שהעצימו את המהלך. לעומת זאת, הכוחות שיניעו את מחיר הנפט כן צפויים, בניהם, ההגדלה המשמעותית של מתקני הקידוחים. להמחשה, עפ"י סקר שערך הפד של דלאס בחודש דצמבר אצל מנהלי תעשיית הנפט בארה"ב 42% מהם השיבו כי יגדילו "באופן משמעותי" את היקף הקידוחים מעל מחיר חבית של 61 דולר ו-31% נוספים השיבו כי יעשו זאת מעבר לרמה של 66 דולר. בנוסף, התפוגגות מזג האוויר הקיצוני צפוי לקרר את הביקוש וה"פיק" בכלכלה העולמית צפוי להתמתן".
מדד תשומות הבנייה בחודשים דצמבר עד פברואר צפוי לעלות ב-0.5% – כך מערייכם כלכלני הראל. להערכתם בעוד שמדד תשומות הבנייה שמשמש את הקבלנים בהצמדת התשלומים של הרוכשים עשוי לעלות בשיעור זה (שיעור ניכר), הרי שיתר המדדים שקשורים לתחום הדיור, יהיו חלשים בשלושת החודשים האלו (דצמבר, ינואר, פברואר).
להערכתם, מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים יירד בתקופה זו ב-0.5%, מדד המחירים לצרכן יירד בתקופה זו ב-0.5%, וסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר סעיף השכירות) יירד ב-0.2%.
מדובר על מגמה מעניינת – הדיראות החדשות "צמודות" למדד שומות הבנייה, ומכאן שעל פי התחזית הן צפויות לעלות. אך מנגד, כל האומדנים לשוק הדיור בירידה, כך גם מחירי השכירויות. ומכאן, שמדד תשומות הבנייה שהוא מדד אקסוגני בעצם גורם לעלייה במחירי הדירות החדשות וזאת בשעה שהשוק כולו מבטא ירידות מחירים. והשאלה הבאה היא – אז למה להצמיד למדד תשומות הבנייה? טוב, לא תמיד אתם יכולים לשנות זאת מול הקבלן, אבל על פי התחזית של הראל, עשוי להיות משתלם לכם לעבור להצמדה אחרת (לנסות לעבור להצמדה אחרת).
מה זה מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים, החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה, לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.
עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם. (הרחבה: מדריך מדד תשומות הבנייה)
מדד תשומות הבנייה – מייקר את התשלומים לקבלן
מדד תשומות הבנייה משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החוב של רוכשי הדירות. כלומר, התשלומים של הרוכשים צמודים למדד הזה ומכאן חשיבותו הגדולה – כל שינוי בו יכול להיות דרמטי מבחינה כספית לרוכשים. המדד הזה מבטא בעצם התייקרות עקיפה במחירי הדירות.
מדד מחירי תשומות הבנייה עלה היסטורית יותר מאשר מדד המחיירם לצרכן. בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016 נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
תחזית מדד המחירים בדצמבר – ללא שינוי
רגע לפני פרסום מדד המחירים לצרכן לחודש דצמבר ולשנת 2017 כולה, הנה הערכות הכלכלנים בבתי ההשקעות השונים. אחרי שלוש שנים של מדד שלילי גם שנת 2017 תהיה סביב האפס (אך עם מדד חיובי), וזה בשעה שהיעד של בנק ישראל הוא לאינפלציה של 1% עד 3% בשנה.
בשנת 2018 מדברים רוב הכלכלנים על אינפלציה שתהיה סביב ה-0.5%, זה עדיין נמוך, אבל זה כבר לא שלילי, ובכלל נראה שיש כמה פרמטרי קבועים שעשויים ללחוץ את המדד כלפי מטה – הטכנולוגיה שמאפשרת רכישות דרך האינטרנט במחירים זולים, שערי המט"ח שמבטאים עוצמה גדולה לשקל, וגורמים לירידת מחירים, הפחתת מכסים ומיסים ועוד.
כך או אחרת, ביחס לדצמבר, סבורים כלכלני הראל כי המדד יהיה אפס, אך בחודש ינואר תירשם ירידה של 0.4% במדד – ירידה חדה.
בבנק הפועלים סבורים שהמגמות העיקריות בכלכלה המקומית צפויות להמשיך לפעול להוזלת מחירים – "מחירי החשמל צפויים לרדת בחודש ינואר, הממשלה הודיעה על הפחתת מכסים ומסי קניה בהיקף של 800 מיליון שקל, ויתכן שבמהלך השנה יופחתו גם מחירי התחבורה הציבורית. אנו מעריכים כי ההשפעה של המדיניות הממשלתית היא עדיין משמעותית, אך פחותה משל שנים קודמות. לגבי שער החליפין, נראה כי הלחצים לייסוף פחתו לאור הירידה בעודף בחשבון השוטף, אך מנגד, גם רכישות המט"ח של בנק ישראל הצטמצמו.
העלייה המתמשכת בשכר במשק, ועלייה נוספת בשכר המינימום בחודש דצמבר ,יפעלו להעלאה הדרגתית של האינפלציה מהרמה הנמוכה בה היא מצויה כעת. מדד המחירים לצרכן צפוי לעלות ב-0.7% ב-12 החודשים הקרובים. בחודש דצמבר צפוי המדד לעלות ב-0.1% ובחודש ינואר הוא צפוי לרדת ב-0.4%.
גם בבנק לאומי מספקים תחזית דומה – "הערכות הן שסביבת האינפלציה בישראל תוסיף להיות נמוכה בתקופה הנראית לעין, בשל פעולות נוספות של הממשלה להפחתת יוקר המחיה, התמתנות בקצב העליה בסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן בישראל ושערו הגבוה של השקל. מאידך, שיפור בקצב עליית השכר, סביבת הביקושים המקומית האיתנה, ועלייה מתונה בסביבת האינפלציה בחו"ל – עשויים למתן השפעות אלו. בשנה הקרובה צופים בלאומי למדד של 0.5%.
בבית ההשקעות אקסלנס מצפים למדד באזור האפס. הכלכלן הראשי של הבית – אמיר כהנוביץ מתייחס גם להשפעה השלילית הגוברת של ההתפתחויות הטכנולוגיות על האינפלציה בישראל ובעולם, שגורמת ל"התרחבות הסעיפים הדיפלציוניים המבניים במדד המחירים לצרכן". "נאמר הרבה על השפעת הטכנולוגיה על האינפלציה, אבל אין כמו מראה עיניים. גרפים מאתר 'זאפ' ממחישים את ירידת המחירים המבנית במוצרים טכנולוגיים. לצורך ההדגמה נבחרו קטגוריות מוצרים גדולות ונדגמה מהם היסטוריית המחירים של המוצר הפופולרי בכל קטגוריה. ניתן לראות שהשפעת שער החליפין על ירידת המחירים זניחה, שעליית השכר בסקטור הקמעונאי זניחה ושאפילו הפחתות המכסים הנקודתיות נבלעו בעוצמת ירידות המחירים שנגזרות מהשיפור הטכנולוגי, מדיניות הקניבלזציה של הדגמים החדשים ומדיניות התמחור של היצרניות. נראה שככל שטכנולוגיה תיכנס ליותר ענפים ויותר מוצרי יום יום יהפכו לעתירי טכנולוגיה, "האינטרנט של הכל" למשל, הסעיפים הדפלציונים המבניים במדד המחירים לצרכן יתרחבו".
גם בלידר שוקי הון וגם בבית ההשקעות פסגות מספקים תחזית סביב האפס. אורי גרינפלד הכלכלן הראשי של פסגות מסביר כי יש גורמים שלוחצים את המדד כלפי מטה, וטוען שרמת המחירים במשק ממשיכה לאכזב. "אין אינפלציה, וזו התעלומה הגדולה. אנו אחרי 3 שנים של אינפלציה שלילית. ב-2018 האינפלציה תישאר מתחת ל-1% שזה מתחת לגבול התחתון של יעד יציבות המחירים". גרינפלד לא צופה שינוי בקרוב ברמות האינפלציה, בין היתר בשל מדיניות מכוונת של הממשלה. "הממשלה עושה עוד ועוד כדי לתמוך בירידת מחירים: נטו משפחה, נטו הוזלות, גם כי הגירעון הנמוך מפנה לה כסף. חלק מהתוכניות אכן עובדות וחלק מהתוכניות טרם באו לידי ביטוי במדד המחירים לצרכן. בשנת 2018 וגם אחריה נמשיך לראות אינפלציה נמוכה", אמר גרינפלד, שמספק תחזית למדד שלילי עמוק בינואר – בדומה לרוב הכלכלנים.
מה מלמדים מיסי הנדל"ן ב-2017? שוק בקיפאון ומשקיעים שעוזבים את השוק. הנתונים היבשים מדברים על היקף מיסוי בסך של 11.2 מיליארד שקל. מדובר בסכום ענק, שמבטא עלייה של 5% ביחס לשנה שעברה, אבל שימו לב – מכלול תשלומי המס השנתיים למדינה מסתכם במעל 300 מיליארד שקל – רוב הסכום אגב, הוא תשלומי מס על שכר. כלומר, למרות שנהוג לטעון למיסוי מקרקעין מעשיר את קופת המדינה ולכן (אולי) היא לא רוצה להקל במיסים, הרי שאמנם מדובר בסכום גדול, אך הוא מהווה פחות מ-4% מהיקף המיסוי הכולל בארץ.
בשנת 2017 הסתכמו מיסי המקרקעין ב-11.2 מיליארד שקל כאש,ר במס שבח נרשמה עליה בגבייה של 13.7% ובמס רכישה 0.7%. מה הנתון הזה אומר? הרבה – מס רכישה עלה במעט והוא מבטא את הקיפאון בשוק הדירות – פשוט קונים פחות דירות, ולכן תשלומי המס בהתאמה נמוכים יותר. כמו כן, העלייה במס שבח מבטאת בעיקר מכירת דירות של כאלו שחייבים במס שבח, ואלו הם (לרוב) המשקיעים. המשקיעים מכרו יותר דירות מאשר בשנת 2016, ומכאן שהמיסים מלמדים שבשנת 2017 היה קיפאון לצד גידול בהיקף המימושים של המשקיעים.
זה לא מפתיע כמובן. התמונה הזו עולה מהנתוניעם הנוספים על שוק הנדל"ן לרבות נתונים של הל"מס שמבטאים באופן חד את הקיפאון בשוק הדירות, במיוחד בחודשים האחרונים של השנה. הנתונים גם מצביעים על ירידה משמעותית בכניסה של משקיעים לתחום הנדל"ן, כשמשקיעים רבים החליטו למכור דירות בשנים האחרונות.
בדצמבר 2017 הסתכמו ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין ב-0.9 מיליארד שקל, עליה של 30% לעומת דצמבר 2016. בגביית מס שבח נטו חלה עליה ריאלית של 9.0%, ובמס רכישה חלה עליה ריאלית של 52%. משמע בדצמבר חל גידול במס רכישה, משמע גידול בעסקאות, או שמא מדובר בתשלומים של מס רכישה שנדחו מהחודשים האחרונים. דצמבר לכאורה מעיד על יציאה מהקיפאון, אבל נראה שלא צריך להתרגש, ומדובר בסגירות של סוף שנה – התמונה החזקה והמשמעותית יותר היא התמונה השנתית שמעידה על המשך קיפאון בשוק הדירות.