חברת בריל, מדווחת על שינוי במתכונת ההתקשרות שלה עם המשביר לצרכן. – "ביום 23/11/2016 חתמה החברה עם המשביר לצרכן בתי כל בו, על הסכם עדכני לשיווק מוצרי ההנעלה של החברה בסניפי המשביר, במתכונת של אספקה בקונסיגנציה בלבד (ללא ניהול מחלקות הנעליים בסניפי המשביר) – וכל-זאת החל מיום 1.1.2017.  כל צד יהיה רשאי להביא את ההסכם לסיום, בכל עת ומכל סיבה שהיא, בהודעה מראש בת 12 חודשים.

"במסגרת ההסכם הנ"ל, ולאור הקבוע בו, סוכם בין הצדדים שהסכם הזכיינות ביניהם מיום 1.3.2007 – לפיו גם ניהלה והפעילה החברה את מחלקות הנעליים בסניפי המשביר (באמצעות עובדי החברה, ובאמצעות עובדי משביר שהחברה נשאה בעלויות העסקתם) – יגיע לסיומו בתום יום 31.12.2016 (וזאת חלף מועד סיומו המקורי, ביום 31.12.2017)"

החברה אינה צופה שהשינוי במתכונת ההתקשרות כאמור יביא לשינוי מהותי בתוצאות הפעילות של מגזר הנעלה של החברה, כתוצאה מפעילותה במשביר.

אבל, עולה שאלה חשובה – למה בעצם לשנות את השיטה? מה היה בעייתי בשיטה הקודמת ("הרגילה") . ובכן, בשיטה הקודמת בריל בעצם מכרה למשביר, ואז המשביר מכרה ללקוחות שלה. כעת, הסיכון של המשביר יורד, היא לא אחראית לסחורה, והיא משלמת רק על מה שנמכר. כך בעצם הרשת – המשביר, מקטינה את הסיכון שלה, ועל הדרך גם התזרים שלה אמור להשתפר (וגם המלאי יירד).

האם זה יקרה עם חברות נוספות? צריך להמתין, ואם כן אז מדובר במהלך טוב פיננסית למשביר (שלא נמצאת במצב פיננסי פשוט)

עוד בנושא שוק ההון

ויקטורי רשת סופרמרקטים מדווחת כי חתמה על הסכם עם א. אמדן לקמעונאות והשקעות ועם מגה קמעונאות  לפיו תרכוש את זכויות השכירות בשישה סניפים, בתמורה כוללת של 12.6 מיליון שקל. בנוסף לכך, תשולם תמורה נוספת בגין שווי המלאי הנמצא בסניפים האמורים, אשר יחושב ביום העברת החזקה בסניפים.

הסניפים הנרכשים הם רעננה (שני סניפים ברחוב אחוזה), שוהם, מגדל העמק, תל מונד וקרית אתא. השלמת העסקה על-פי ההסכם מותנית בהתקיימות התנאים המתלים המפורטים להלן בתוך 45 יום ממועד חתימת ההסכם: קבלת הסכמת המשכירים הרלוונטיים של כל אחד מהסניפים להסבת זכות השכירות לחברה בהתאם לתנאים שיוסכמו בין החברה לבין המשכירים; אישור הממונה על ההגבלים העסקיים  ככל שהדבר נדרש; ולרבות קבלת אישורו של הממונה, לגבי הפעלת הסניפים על-ידי החברה, בהתאם לחוק קידום התחרות בענף המזון.

בנוסף, החברה חתמה על חוזה שכירות בגין סופרמרקט נוסף ביישוב הקהילתי צור יצחק, שעתיד להיפתח ברבעון הראשון של שנת 2017.

סה"כ עתידים להתווסף שבעה סניפים חדשים לרשת.

ויקטורי צומחת דרך רכישות של סניפים קיימים כשבשנה האחרונה זינקו מכירות הרשת תודות לרכישת סניפים של מגה.

עוד בנושא שוק ההון

מעודכן: 2/2017 ( ועדיין רלבנטי)

כבר חמש שנים שאנחנו כותבים כאן על האבסורד הגדול – קרנות נאמנות סולידיות בעיקר שקליות מספקות תשואה אפסית בשעה שבחלק מהן דמי הניהול גבוהים במיוחד.  בעולם של ריבית אפסית, אין מקום לדמי ניהול גבוהים; בעולם כזה, המשקיעים צריכים לבחור בעיקר בהתאם לדמי הניהול.

ועדיין יש מיליארדי שקלים (אפילו עשרות) שמייצרים באופן שוטף דמי ניהול, אבל לא מייצרים תשואה, או שמייצרים משהו וזה ברובו הולך למנהלי הקרנות.   כמו כן, מסתבר שיועצי ההשקעות בבנקים לא באמת מבינים, מודעים ודואגים ללקוחות ונותנים להם (חלקם כמובן) להפסיד כספים באופן שוטף.

ועכשיו גם רשות ניירות ערך שמה לב לעניין והיא התמקדה בקרנות הכספיות שאפילו ייצרו תשואה שלילית ללקוחות  – "בעיצומם של פדיונות מאסיביים בקרנות כספיות בחשבונות מיועצים בבנקים ולאור החשש לפגיעה בלקוחות, יזם סגל מחלקת השקעות ברשות פגישה עם נציגי מערכי הייעוץ בבנקים. עיקר המפגש עסק בבחינת השיקולים הרלוונטיים שאמורים להיבחן על ידי היועץ בבואו להמליץ ללקוח

"באותו מפגש דובר על שיקולים הנוגעים לעלויות הכרוכות בעסקה דוגמת תשלום עמלות, לרבות עמלת דמי ניהול חשבון ("דמי שמירה") שאינה משולמת בשל החזקת קרנות כספיות, התשואה הפנימית של נכסים תחליפיים, תחזית האינפלציה ושיקולי מס. כמו כן הודגש כי במסגרת השיקולים שישקול היועץ, עליו להתמקד באלו הנוגעים לטובת הלקוח בלבד, ולהתעלם משיקולים שאינם לגיטימיים המתייחסים להשפעת המלצותיו על ההכנסות הצפויות לבנק ממקורות כדוגמת עמלת הפצה ודמי ניהול החשבון. לאחר מפגש זה,,סגל הרשות ביצע בדיקה מדגמית בחשבונות של לקוחות מיועצים בהם בוצעו פעולות מיועצות למכירת קרנות כספיות שכנגדן (בכל הסכום או בחלקו) נרכשו קרנות אג"ח קצרות, ברמת סיכון דומה.

עוד בנושא מדריכי השקעות

"הבדיקות הנ"ל, הגם שלא הצביעו על כשלים מערכתיים בתפקוד מערכי הייעוץ בהקשר זה, העלו ממצאים נקודתיים אשר סגל המחלקה מוצא לנכון ליתן להם פומבי במטרה להביא בפני ציבור המפוקחים את עמדותיו בעניינים אלה וזאת כדי לתרום לשיפור התנהלותם ולהימנעות מהפרות הדין.

"יודגש כי מסמך זה אינו כולל את כל הממצאים והתובנות שעלו במהלך השנה אלא רק תובנות עיקריות שסגל הרשות מצא שיש לפרסם לגביהן את עמדתו. להלן הממצאים העיקריים

1.עלויות ללקוח:

סביבת ריבית נמוכה, כפי שקיימת כיום במשק מעצימה את משקלן של העמלות הנגבות על ידי הבנק.   במסגרת הביקורות, נמצאו מספר מקרים הם היועצים לא כללו בכלל השיקולים הנוגעים לכדאיות העסקה המומלצת על ידם את העלות הכוללת ללקוח (לרבות עמלות, דמי ניהול קרן, שיעור הוספה ודמי ניהול חשבון) והמליצו ללקוחותיהם על רכישות נכסים באפיקים שפוטנציאל התשואה בהם נמוך מעלותם (בפרט אפיקים סולידיים קצרים, בעלי רמת סיכון נמוכה).

בעניין זה וכחלק מחובת הזהירות המוטלת על בעל רישיון כלפי לקוחותיו, על בעלי הרשיון לכלול במסגרת השיקולים כאמור, ככל שניתן, גם עלויות עתידיות אשר ליועצים מידע כי צפוי שיחולו על הלקוחות כדוגמת העלאה צפויה בדמי ניהול חשבון הלקוח, וכן הבדלי עלויות עסקה בין מוצרים דומים, למשל, לקראת תחילת הפצתן של קרנות נאמנות זרות בישראל – הבדלים בין גובה עלויות הרכישה, ההחזקה והמכירה של קרנות אלה לעומת קרנות מקומיות בעלות מדיניות השקעות דומה.

2.תשואות עבר:

ממצאי הביקורות העלו כי היו יועצים אשר הסתמכו על תשואות עבר בהמלצות הנוגעות לקרנות אג"ח ממשלתי במח"מ קצר )להלן: "קרנות מח"מ קצר"(, שהושגו בעת בה הריבית במשק היתה גבוהה על אף שאלו אינן יכולות לשקף את תשואת העתיד, בפרט ביחס לתקופה בה הריבית במשק נמוכה.

באותם המקרים לא היה הגיון כלכלי בהשקעה בקרנות מח"מ קצר, משום שפוטנציאל התשואה של  הקרן היה נמוך מעלויות החזקתה על ידי הלקוח. קל וחומר כאשר רכישת הקרן נעשתה כנגד מכירת קרן כספית, אשר חויבה במס בגין הרווח הריאלי שנצבר בגין ההחזקה בה, ואשר אילו נמכרה מאוחר יותר, לאחר תקופה בה היו מדדים חיוביים, כפי שצפויים היו באותה תקופה, היתה מצטמצמת חבות המס בגין מימוש הקרן ובהתאמה היה עולה הרווח הכספי של הלקוח.

בהקשר זה, וכחלק מרמת המיומנות הנדרשת מבעל רשיון, מצופה מבעלי הרשיון, להבין שלא כל תשואת עבר רלוונטית לבחינת כדאיות ההשקעה בנכס במבט צופה פני עתיד. כמו כן, מצופה ממערכי הייעוץ לחדד בפני היועצים את המקרים בהם תשואת העבר אינה רלוונטית.

בנוסף לכך, מצופה מבעל הרשיון להביא בחשבון שיקולי מס בנוגע לבחינת המועד הנכון למימוש הנכס במקרים מובהקים של חסכון פוטנציאלי במס עקב צפי למדדים חיוביים.

3.אחריות היועץ:

במהלך הביקורות נמצאו מספר מקרים בהם יועצים הסתמכו על מידע בעל פה שנמסר להם על ידי מנהל קרן נאמנות מבלי שתהיה להם או לבנק יכולת לבחון את נכונותו ולוודא כיצד חושב והאם בוקר. בהקשר זה ראו חוזר לבעלי הרשיון והתאגידים הבנקאיים בדבר חובות בעל רשיון בקשר עם כניסתן של קרנות חוץ לשוק הישראלי.

התבססות על מידע שאינו בדוק, שלא ברור מה מקורו או מי אחראי על נכונותו, מהווה התנהלות רשלנית שהיא בגדר של הפרת חובת הזהירות יועץ השקעות שהסתמך על מידע שלא נבדק, או שמהימנות מקורו לא ברורה, נושא גם הוא באחריות לנזק שנגרם עקב הסתמכותו על מידע שאינו מבוסס ושהסתבר כשגוי.

4.הפניית לקוחות מיועצים לקבלת אשראי:

במהלך הביקורות נמצאו מקרים בהם יועצים הפנו לקוחות מיועצים אשר בתיקם המיועץ נכסים סולידיים נזילים המניבים תשואות נמוכות במיוחד, לקבלת אשראי מהבנק, מבלי לבחון אפשרות של מימוש הנכסים המניבים תשואות נמוכות חלף לקיחת אשראי. לעיתים, מטרת לקיחת האשראי הייתה לצורך הגדלת סכומי ההשקעה והלקוח אף קיבל ייעוץ הנוגע להשקעת הסכום שמקורו בקבלת האשראי.

על יועץ אשר מפנה לקוח מיועץ שלו לקבלת אשראי מהבנק, גם במסגרת של מענה לפנייה של לקוח לקבלת אשראי, הן בהקשר לתיק ההשקעות שלו והן ללא קשר אליו, לבחון את כדאיות לקיחת האשראי על ידי הלקוח גם בשים לב לתיק ההשקעות של הלקוח המיועץ. ככל שקיימת חלופה העדיפה ללקוח, על לקיחת אשראי, כגון מימוש נכסים מסוימים הנכללים בתיק ההשקעות שלו עליו להציג לו אותה. ככל שהלקוח, אגב שיחה מיועצת, בוחר לקחת אשראי, יש לראות בהחלטה זו פרט מהותי לפעולת הייעוץ ומשכך על היועץ לתעד זאת.

5.שינוי מדיניות השקעות/ רמת הסיכון בתיק:

ממצאי הביקורות העלו מספר מקרים בהם יועצים העלו ללקוחותיהם, על דעת עצמם, את רמת הסיכון וזאת לעיתים כחלק מ"מקדם בטחון" לחריגה עתידית מרמת הסיכון שנקבעה ללקוח, על רקע סביבת הריבית הנמוכה.

סגל הרשות נחשף אף למקרים בהם בוצעו על ידי יועצים בבנקים שינויים בדרגת הסיכון שנקבעה ללקוח על פי המלצת מערכת הייעוץ בבנק, זאת על אף שלא היה כל ביטוי לשינוי במאפייני הלקוח שיהווה בסיס לשינוי המדיניות כאמור. נמצא שהלקוחות אף לא נתנו את הסכמתם לשינויים שנערכו ברמת הסיכון כאמור ולא חתמו על הסכמה לביצוע השינויים".

 

חיסכון לכל ילד – מה זה? ואיך תבחרו חיסכון מתאים?

 

ככה תשקיעו את הכסף שלכם לבד…

 

השקעה במניות או השקעה בדירה – מה עדיף?

 

 

רשות ניירות ערך אסרה על מסחר באופציות בינאריות בארץ, והיא מתכוונת לאסור שיווק של אופציות בינאריות מהארץ לעולם הרחב (זה עדיין קיים), ובינתיים היא גם אוכפת את החוק בעניין. ועדת האכיפה המנהלית של הרשות אישרה הטלת קנסות בהיקף של 500 אלף שקל על גבריאל לביא וחברת די.ג'י.אי שבשליטתו. החברה הפעילה זירת אופציות בינאריות  ללא רישיון.

הזירה פעלה בין דצמבר 2014 לפברואר 2016. מתחילת פעילותה היו לה כ-700 לקוחות, ובוצעו בממוצע 450 עסקאות ביום , שייצרו לחברה מחזור חודשי של 2.5 מיליון דולר.

החברה לא התייחסה לתיקון  לחוק ני"ע המחייב רישיון לצורך הפעלת זירת סוחר, וגם לא להוראת המעבר. על פי הוראת המעבר חברה שהגישה בקשה לקבלת רישיון לניהול זירת סוחר, תהא רשאית להמשיך ולהפעיל את זירת הסוחר לאחר התאריך, כל עוד לא ניתנה החלטת הרשותן. די.ג'י.אי לא הגישה בקשה לרישיון במועד, אך הפעילה זירה – הפעילות האסורה נמשכה 8 חודשים.

ועדת האכיפה המנהלית, בראשות השופט בדימוס זאב המר, וחבריה עו"ד (רו"ח) אייל נייגר ועו"ד רוני טלמור, אישרה  את הסדר האכיפה המנהלי – על לביא הוטל קנס מינהלי של 300 אלף שקל, קנס על תנאי בגובה 300 אלף שקל וכן מניעת כהונה כנושא משרה בכירה בגוף מפוקח במשך שנתיים. על החברה הוטל קנס מינהלי בגובה של 200 אלף שקל.

עוד בנושא חדשות

כמה מרוויחים הקבלנים במחיר למשתכן? הרוכשים (אלו שזכו בהגרלה) רוכשים את הדירות בהנחה משמעותית, אבל מה זה אומר על הקבלנים, האם הם מרוויחים מעט?

מחיר למשתכן בהגדרה הם פרויקטים בעלויות נמוכות יותר (הקבלן מקבל את הקרקע במחירים מוזלים מהמדינה)  ובהתאמה מחויב למכור את הדירות במחירים מסוימים. ולכן, היה ניתן להעריך כי הרווחיות בפרויקטים האלו, נמוכה.

אלא שממידע שמסרה אורתם סהר על רקע התמוטטותה העסקית, עולה כי הרווחיות בפרויקטים של מחיר למשתכן שבהן הא פעילה מגיעים עד ל-17%. אז נכון, הם לא ממש מחוברים למספרים באורתם סהר,  אבל דווקא עכשיו שהבדיקות של הנתונים בידי הכונסים (כנראה) הנתונים האלו יותר מבוססים. הנתונים האלו מתייחסים לפרויקט מחיר למשתכן בקרית מוצקין ופרויקט מחיר מטרה בראש העין. אז אמנם מדובר על רווחיות סבירה, ומנגד כאמור לא בטוח שהמספרים מחוברים למציאות ובכלל – מדובר במדגם קטן של פרויקטים. בפועל, נראה שהרווחיות נמוכה יותר ומסתכמת בכ-10% עד 12%.

הרווח של אזורים ממחיר למשתכן – לא מה שחשבתם!

עוד בנושא חדשות

מדד הדיור באוקטובר ירד ב-0.3%; מדד שכר הדירה עלה ב-0.1%

מדד הדיור באוקטובר ירד ב-0.3%; מדד שכר הדירה עלה ב-0.1% – כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).  מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ירד ב-0.4%

מחשבון שכר הדירה

מחשבון מחירי הדירות

מחשבון מדד הדיור

עוד בנושא חדשות

מה בעצם ההבדל בין מדד מחירי הדירות למדד הדיור?

 

שירותי דיור בבעלות הדיירים –  במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אוקטובר 2016, נרשמה ירידה בהשוואה לחודש ספטמבר 2016. ירידה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים ספטמבר 2016 – אוקטובר 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים אוגוסט 2016 – ספטמבר 2016.

מדד מחירי דירות (לא נכלל במדדי המחירים לצרכן) –  מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט 2016 – ספטמבר 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים יולי 2016 – אוגוסט 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.3%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. בשל כך שבחודש אוקטובר התקיימו כל חגי תשרי, מספר העסקאות שדווחו היה פחות ממחצית בהשוואה לחודש ללא חגים. לפיכך, הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות אוגוסט 2016 – ספטמבר 2016, לעומת אוגוסט 2015 – ספטמבר 2015, עלו המחירים ב-8.5%. מהשוואת העסקאות יולי 2016 – אוגוסט 2016, לעומת יולי 2015 – אוגוסט 2015, עלו המחירים ב-7.1%.

 

מחירים ממוצעים של דירות בבעלות –  המחיר הממוצע הכלל ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון השלישי של שנת 2016, עמד על 1,429.5 אלפי ש"ח, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון השני של שנת 2016 שעמד על 1,454.9 אלפי ש"ח. ירידה זו, של 1.7%, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן.

אחזקת הדירה –  מדד מחירי אחזקת הדירה עלה ב-0.1%. התייקרו במיוחד: חומרי כביסה אחרים, כגון: סבון ומרכך כביסה (ב-1.7%). הוזלו במיוחד: נפט לחימום הבית (ב-1.2%).

לנתונים מעודכנים על מדד תשומות הבנייה 

 

 

מדד תשומות הבנייה באוקטובר נותר ללא שינוי –  כך עולה מפרסום נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בחודש שעבר עלה המדד ב-0.3%, ומתחילת השנה עלה המדד  ב-1.3%

מחשבון מדד תשומות הבנייה

כאן את השינויים במדד שכר הדירה

עוד בנושא חדשות

וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי  מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים נותר בחודש אוקטובר 2016 ללא שינוי ועמד על 108.8 נקודות (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות).

מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה ירד ב-0.1% בחודש אוקטובר 2016 והגיע לרמה של 103.5 נקודות לעומת 103.6 נקודות בחודש הקודם. ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2016 לעומת אוקטובר 2015) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.6% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.3%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בתקופה זו.

 חומרים ומוצרים

בחודש אוקטובר 2016 ירד מדד מחירי חומרים ומוצרים ב- 0.3%. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי צבעים (ב-11.6%), עץ לבנייה (ב-1.1%), מוצרי מתכת אחרים (ב-1.0%). כמו כן, המשיכו ירידות מחירי ברזל לבנייה ורשתות ברזל  (ב-0.9%, כל אחד). לעומת זאת עלו מחירי אבן (ב-1.4%).

 שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות

מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש אוקטובר 2016 ב-0.6% בשל עלייה במחירי שכירת ציוד (ב-0.6%). מדד הוצאות כלליות עלה ב-0.1%.

 שכר עבודה

מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש אוקטובר 2016 ב-0.2%.

למה מדד תשומות הבנייה כל כך חשוב?

הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה הפך לכל כך חשוב היא שהוא מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד.  ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא  הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי.  כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.

מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה

 ומחשבון מדד המחירים לצרכן –

מחשבון מדד המחירים לצרכן

אז מתי כדאי לשלם לקבלן?

שאלה חשובה שאיתה מתמודדים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.

מדריכים נוספים:

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

העלייה בריבית המשכנתא לא עוצרת – כך עולה מנתוני בנק ישראל. בחודש נובמבר עלתה ריבית המשכנתא הצמודה (הממוצעת) ל-3.67%, לעומת 3.53% בחודש הקודם , ובכלל – מדובר על זינוק של 1.1% בשנה האחרונה וכ-1.7% בשנה וחצי האחרונות.

הריבית במסלול הפופולארי של 15 עד 20 שנה עלתה ל-3.93% לעומת 3.81% בחודש הקודם, במסלול של 20 עד 25 שנה עלתה הריבית ל-4.02% לעומת 3.90% בחודש הקודם. העלייה בריבית היתה לאורך כל הקו – גם במסלולים הקצרים וגם בארוכים.

גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה בנובמבר, אם כי באופן יחסית מתון – הריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-3.19% לעומת 3.13% בחודש הקודם. הריבית השקלית עלתה בכ-0.7% בשנה האחרונה.

הריבית השקלית על הלוואת לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.42% לעומת 4.31% בחודש הקודם. הריבית על משכנתא לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.66% לעומת 4.59% בחודש הקודם.  הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה.

למה הריבית עולה? 

עוד בנושא חדשות

העלייה בריבית המשכנתא בחודש נובמבר וכן בחודשים האחרונים, מיוחסת, בעיקר לירידה בתחרות בין הבנקים.  במקביל להקטנת החשיפה של הנבקים למשכנתאות דרך מכירת תיקי משכנתאות לגופים מוסדיים, בשטח הבנקים לא נלחמים על כל לקוח, ולא מורידים את הריבית באופן דרמטי, גם כאשר המשמעות היא שהלקוח ייקבל משכנתא בבנק אחר.

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

 מחשבון משכנתא

העלייה  בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה.  המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.

והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

מדריכים נוספים:

האם מחירי הדירות גבוהים?

משכנתא לזכאים – כדאי?

כמה משכנתא להחזיר כל חודש?

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה

מחשבון מס רכישה

מתי הבנק צריך לדווח עליכם לרשויות המס? הפרטים של לקוחות הבנקים אמנם חסויים, אבל בהתקיים תנאים מסויימים, הבנקים צריכים להעביר את המידע לרשויות.

היום התפרסם  כי הפיקוח על הבנקים דורש מהבנקים לדווח על סימנים שעלולים להעיד כי לקוחותיו עוברים על תקנות המס. הפיקוח הגדיר סימני אזהרה שבאם הם מתקיימים יש לדווח עליהם

לאור התגברות הסיכונים לתאגידים הבנקאיים בקשר עם ניצולם לצורך העלמות מס של לקוחות, וכן כניסתו לתוקף של תיקון לחוק איסור הלבנת הון אשר הוסיף עבירות מס חמורות לרשימת עבירות המקור, הפיקוח על הבנקים מפרסם – היערכות לניהול סיכוני ציות נוכח קביעת עבירות מס כעבירות מקור.

הוראה זו מצטרפת למכתב המפקח על הבנקים בנושא "ניהול סיכונים הנובעים מפעילות חוצת גבולות של לקוחות (cross-border )", שפורסם ביום 16.3.2015, שנתן דגש על חבויות מס מחוץ למדינה בה נפתח החשבון.

טיוטת המכתב מורה לתאגידים הבנקאיים לבחון את השינויים הנדרשים במדיניות ובהערכת הסיכון, לעדכן את הבקרות ואת מערכי ההדרכה, ועוד. בנוסף, המכתב מפרט רשימה של "דגלים אדומים" – דפוסי פעולה שעשויים להצביע על ביצוע עבירות מס בידי לקוחות שעל הבנק לזהות, ולבקש הסברים מהלקוחות בגינם

עוד בנושא חדשות

ד"ר חדוה בר, המפקחת על הבנקים – "המציאות החוקית בה פועלים כיום תאגידים בנקאיים בארץ ובעולם מטילה על התאגיד הבנקאי אחריות רבה בכל הקשור לזיהוי ודיווח בגין פעילות חריגה של לקוחותיו, ומגדילה את סיכון הציות אליו חשוף התאגיד הבנקאי. התיקון לחוק, הנותן כלים בידי הבנקים להפחית את הסיכון, יצריך הבנה ושיתוף פעולה מצד הלקוחות, אשר עשויים לחוש שהמידע הנדרש פוגע בפרטיותם או בחופש העיסוק שלהם. ההבהרות שמכתב זה נותן למערכת הבנקאית ולציבור יסייעו להקטין את המתיחות בין הבנקים ללקוחות בהקשר זה"

כחלק מגיבוש המכתב התייעץ הפיקוח על הבנקים עם רשות המיסים בישראל ועם הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור.

מדד המחירים בחודש ספטמבר ירד ב-0.1% , ועל פי הערכות הכלכלנים מדד המחירים בחודש אוקטובר עלה בשיעור קל של 0.1%.

מחשבון מדד המחירים לצרכן

איילון – מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.1%

הכלכלנים של חברת איילון סבורים כי מדד המחירים לצרכן עלה בחודש  בשיעור של 0.1%, על רקע עליות מחירים עונתיות במחירי הביגוד וההנעלה, עלייה במחירי המזון והפירות והירקות בתקופת החגים ועלייה במחירי החופשות –  "אנו מעריכים ירידה של 0.2% במדד נובמבר 2016 ויציבות במדד המחירים לחודש דצמבר הקרוב.  עליית מחירי האנרגיה והתחזקות בחודש האחרון של הדולר אל מול השקל  עשויות לתרום לאינפלציה בחודשים הקרובים עוד 0.1%- 0.2% ואולם איננו סבורים כי פנינו לשינוי מגמה לא בעוצמת השקל ביחס למטבעות הסחר ולא בכל האמור בהמשך העליות החדות במחירי האנרגיה".

גם בבית ההשקעות הלמן אלדובי סבורים שהמדד עלה ב-0.1%. בהלמן אלדובי מתייחסים גם  לבחירה של טראמפ כנשיא ארה"ב כשלהערכתם מדובר בבחירה חיובית לשוק המניות המקומי, לנוכח תמיכתו של הנשיא הנבחר בהורדת מיסים, הגדלת השקעה בתשתיות והטלת מכסים על יבוא.  "הדבר חיובי בעיקר לחברות הקטנות והבינוניות וחברות הפועלות בשוק המקומי שייהנו מההתחזקות הצפויה של הכלכלה האמריקאית – מנגד החברות הגדולות הגלובליות עלולות להיפגע בשל התחזקות הדולר. הסיכון בשוק האג"ח עלה משמעותית, לנוכח הסיכוי להתגברות האינפלציה בארה"ב ואמירות של טראמפ לגבי הצורך להחליף את הנגידה האמריקאית בעוד כשנה.

עוד בנושא חדשות

 הראל – מדד אוקטובר עלה ב-0.1%

גם בקבוצת הפיננסים הראל סבורים שמדד המחירים עלה באוקטובר ב-0.1% – "מדד אוקטובר עלה ב-0.1 אחוז (עלייה עונתית בעקבות החגים שתקוזז עם ירידה בסעיף הדיור ובמחירי ביטוח החובה לרכב), מדד נובמבר צפוי להישאר ללא שינוי (ירידה עונתית לאחר החגים שתקוזז עם העלייה הצפויה במחיר הדלק והדולר) ומדד דצמבר צפוי להישאר אף הוא ללא שינוי. האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפויה לעמוד על‑0.8 אחוז – נמוכה מהגבול התחתון של יעד בנק ישראל אך מעט גבוהה מהציפיות בשוק האג"ח.

 "לגבי שוק הדיור:  למרות המתינות היחסית בביקוש לדירות חדשות והעלייה בחודשי ההיצע, קצב עליית מחירי הדירות נותר גבוה ועומד לפי הלמ"ס על 6.8% ב-12 החודשים האחרונים. להערכתנו, על רקע שיעור האבטלה הנמוך, המשך עליית השכר הריאלי וסביבת הריבית הנמוכה אנו לא צופים שינויי מגמה בקרוב בענף הדיור. מנגד, המשך העלייה בריבית למשכנתאות כן תפעל למיתון העלייה במחיר".

מעודכן ל-11/2016

המס הצפוי על מחזיקי 3 דירות ומעלה מבוסס על מנגנון בעייתי שמעלה תהיות רבות –  מדוע דווקא 3 דירות ומעלה? מדוע אין קשר בין המס לבין ערך הדירות? אבל, אלו הם רק "עיוותים טכניים", הבעיות הגדולות הן במהות כמו גם בעיתוי – הרי המס הזה אמור לעזור לאזן בין הביקוש לבין ההיצע בשוק הדירות, וכן לטפל במיסוי הנמוך בשוק שכר הדירה. אלא שממש לא בטוח שהוא יעזור לשוק הדירות, כנראה ההיפך.

פרופ' ירון זליכה, ראש ביה"ס לראיית חשבון בקריה האקדמית אונו, מסביר את הכשלים הגדולים של המס על דירה שלישית  -"כדי לבחור פתרון או תרופה צריך להבין קודם כל, מה שורש הבעיה?  לעיתים התרופה היא דווקא בכיוון הלא נכון, וזה מה שקורה עם המס על דירה שלישית – זה ממש לא הכיוון הנכון ואף לא העיתוי הנכון.

מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה – איך זה ישפיע עליכם (אם בכלל זה ייושם)

 "הבעיה בשוק הדיור היא קיומו של עודף ביקוש מסיבי, בעיקר מכיוונם של משפרי הדיור, ביחס לכמות ההיצע.  משפרי דיור שמוצאים את עצמם עם יכולת וצורך להגדיל את שטח הדירה, לדוגמה כאשר נולד במשפחתם ילד נוסף והם מבקשים לרכוש דירה גדולה יותר,  שואלים את עצמם – האם למכור את הדירה הישנה או לקחת משכנתא יותר גדולה ולהשכיר את הדירה הישנה מבלי למכור אותה? כך בעצם נוצר ביקוש בלי היצע (קונים ולא מוכרים). זהו רוב רובו של הביקוש העודף לדירות שנוצר מאז שנת 2008. אמנם, קיימים גם כאלו שקונים 3  4 ו-5 דירות, אבל זה חלק קטן ואף זניח מעודף הביקוש לדיור.

עוד בנושא מדריכי דירה ומשכנתא

ממה נובע הרצון של משפרי הדיור לקנות ולא למכור?

" לפני שנת 2008 כמעט כל משפרי הדיור מכרו את דירתם הישנה. השינוי בהעדפותיהם נובע מכך שהצמיחה לנפש במשק ירדה עד לכדי אפס, ואיך זה קשור לעניין? מכיוון שהצמיחה לנפש היא אפס, המשמעות היא שהמשק לא מייצר השקעות סולידיות בריבית ריאלית שגבוהה מאפס, ולכן האלטרנטיבה של שכר הדירה שמקבלים בעלי הדירות – 3% ואפילו 4% עדיפה בהרבה מאשר לשים את הכסף בהשקעות סולידיות עם תשואה אפס. זאת ועוד, מאחר ומדובר בעמך ישראל המשפר דיור ולא במשקיעים מתוחכמים אזי הפתרון של השקעות לא סולידיות אינו מהווה אלטרנטיבה נאותה עבורם. זו הסיבה שלמאות אלפי משפחות נוצר תמריץ להסית השקעות סולידיות שלהם מחיסכון סולידי, לרבות אגרות חוב ממשלתיות, לדיור.

"ומכאן שרוב הביקוש העודף שנותר מונע על ידי משפרי דיור הרוכשים דירה שנייה אשר כלל לא יושפעו ממס הה. במילים אחרות, המס לא יימנע את הביקושים. המחירים ימשיכו לעלות".

האם העלאת המס תגולגל למחירי השכירות?

"אין מס שאתה מטיל ולא משפיע על המחיר. אין דבר כזה. נכון שכל מס מתחלק בין הביקוש וההיצע, אבל שיעור החלוקה תלוי ביחסים שבין הביקוש לבין ההיצע. ככל שמתקיים עודף ביקוש בשיעור גבוה ביחס להיצע אזי חלק ניכר יותר מהמס ייפול על אלו שנמצאים בצד הביקוש. אנחנו במצב של עודף ביקוש מטורף בשוק הדירות, לכן רוב המס יוטל על שוכרי דירות ולא על המשכירים. אגב, ולמי שמפקפק בדבריי אזכיר כי שלוש ממשלות נתניהו בחרו להעלות את המיסוי על הדיור ובאופן משמעותי ומה הייתה התוצאה? האצה נוספת של מחירי הדיור ומחירי השכירות עימם.

"אז נכון, זה מס של 1 מיליארד שקל, סך תשלומי השכירות יעלה ברוב 1 מיליארד השקלים. לכאורה, לא נורא. השוכרים משלמים עשרות מיליארדים אז עוד 1 מיליארד , לא ימוטט אותם. אבל, לא זו הבעיה הכי גדולה שלי עם המס.

"הבעיה הגדולה ביותר היא הפופוליזם. המס הזה הוא פנייה למחנה המשותף הנמוך ביותר כדי להסית את הבעיה מהמדיניות הכלכלית המעוותת שאפסה את הצמיחה לנפש (מדיניות שמתעדפת את ההון על חשבון העבודה תוך התרפסות רבתית ללמעלה ממאה המונופולים ועשרות האוליגופולים הפועלים במשק הישראלי), מניבה תשואה מאופסת על השקעות סולידיות, ותוצאתה עודף ביקוש מטורף לדיור. במקום לעסוק במדיניות הכלכלית הקלוקלת (וכיצד לדוגמא מפרקים את המונופולים, נלחמים בהגבלים העסקיים שהם מייצרים חדשות לבקרים, מפקחים על המחירים המופרזים העושקים את הציבור ומבטלים את הטבות המס השערורייתיות לחברות הגדולות) מסיתים את הדיון לגמרי, ואומרים בוא ניקח כביכול מהעשירים. הציבור לא מבין שזה ייפול על השוכרים. הציבור לא מבין שהעשירים אינם אלה העומדים מאחורי עודף הביקוש לדיור אלא דווקא הציבור עצמו, עמך ישראל, הוא העומד מאחורי הביקוש. אז עוסקים כל הזמן אם לוקחים או לא לוקחים מהעשירים, וכך מסיתים את האש כלפי מגזר במשק שקל לתקוף אותו, פופוליסטי להסיט את האש כלפיו ומאוד לא פופולרי להבהיר במה באמת דברים אמורים. מניסיוני, כאשר ממשלה פונה לפופוליזם, ומנסה להסיט את האש מהעיסוק במדיניותה הכושלת להתקפה על מי שקל לתקוף, זה אומר שהיא התייאשה מלטפל בשורש הבעיה וזה מטריד אותי מאוד".

התשואה הנמוכה בהשקעות סולידיות היא עולמית, זה לא רק אצלנו.

"ההשקעות הסולידיות ברוב העולם אמנם מספקות תשואה אפסית, אבל יש הבדל גדול בין ישראל לבין רוב המקומות בעולם – ברוב העולם פוטנציאל הצמיחה מאוד נמוך, ולכן פוטנציאל התשואה על השקעות סולידיות נמוך מאוד. אצלנו יש פוטנציאל צמיחה של 4% לנפש. אין לנו בעיה של פוטנציאל צמיחה וכאשר יש פוטנציאל צמיחה אמורה להיות תשואה על השקעה. הבעיה שקיימת עכשיו אצלנו – צמיחה נמוכה ותשואה אפסית זו בעיה שמעולם לא נתקלו בה בחומרה כה עזה, ואנחנו גם לא אמורים להיתקל בה. אנחנו לא אמורים להתמודד עם בעיה כזו, דווקא בגלל שאנחנו המדינה עם שיעורי העוני הגבוהים במערב. ככל שהמדינה ענייה יותר יש לה פוטנציאל צמיחה גבוה יותר. אנו כה סובלים מהעוני אז עד שיש לו תועלת מעטה (במובן של פוטנציאל צמיחה גבוה המייצר תשואה גבוהה על השקעות סולידיות ולכן מדכא ביקוש לדיור) אז גם מכבשת הרש הזו לא נהנה?".

"פוטנציאל הצמיחה נגזר מרמת העוני, ככל שרמת העוני גבוהה יותר, הנטייה השולית לצרוך עולה והתפוקה השולית על ההון גבוהה יותר  – רמת העוני הגבוהה שלנו ורמת ההשקעה הנמוכה,  מניבים תפוקה שולית של הון ונטייה שולית לצרוך גבוהים ולכן מאפשרים לנו  (אם המדיניות הכלכלית לא תפריע) צמיחה של 4% לנפש, וזה לא רק תיאורטי, זה גם המצב בפועל. גם כשאני הייתי החשב הכללי במשרד האוצר והאחראי על גיבוש המדיניות הכלכלית, בשנים 2003 עד 2007, זה מה שדרשנו מעצמנו וזה גם מה שהשגנו, ואפילו יותר מזה. זה לא תיאורטי. אני לא מציע משהו שלא לקחתי על עצמי להשיג כאשר האחריות הייתה על כתפי".

אז איך ומתי צריך למסות את שכר הדירה?

  "זה לא שאני חושב שלא צריך להעלות את המס על שכר הדירה בעולם אופטימאלי. אבל את זה יש לעשות כאשר נחזור לצמיחה של 4% לנפש במשק. בצמיחה כזו, כל עודף הביקוש לדיור יעלם, מחירי הדירות יפסיקו לעלות ואז אפשר יהיה להעלות את המס על שכר דירה מבלי שכולו יתגלגל על השוכרים ובכסף הזה להוריד מיסים אחרים על שכירים ועל צרכנים".

מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה – איך זה ישפיע עליכם (אם בכלל זה ייושם)