לנתונים מעודכנים על מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה באוקטובר נותר ללא שינוי – כך עולה מפרסום נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בחודש שעבר עלה המדד ב-0.3%, ומתחילת השנה עלה המדד ב-1.3%
כאן את השינויים במדד שכר הדירה
וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים נותר בחודש אוקטובר 2016 ללא שינוי ועמד על 108.8 נקודות (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות).
מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה ירד ב-0.1% בחודש אוקטובר 2016 והגיע לרמה של 103.5 נקודות לעומת 103.6 נקודות בחודש הקודם. ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2016 לעומת אוקטובר 2015) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.6% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.3%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בתקופה זו.
חומרים ומוצרים
בחודש אוקטובר 2016 ירד מדד מחירי חומרים ומוצרים ב- 0.3%. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי צבעים (ב-11.6%), עץ לבנייה (ב-1.1%), מוצרי מתכת אחרים (ב-1.0%). כמו כן, המשיכו ירידות מחירי ברזל לבנייה ורשתות ברזל (ב-0.9%, כל אחד). לעומת זאת עלו מחירי אבן (ב-1.4%).
שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות
מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש אוקטובר 2016 ב-0.6% בשל עלייה במחירי שכירת ציוד (ב-0.6%). מדד הוצאות כלליות עלה ב-0.1%.
שכר עבודה
מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש אוקטובר 2016 ב-0.2%.
למה מדד תשומות הבנייה כל כך חשוב?
הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה הפך לכל כך חשוב היא שהוא מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
אז מתי כדאי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודדים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
העלייה בריבית המשכנתא לא עוצרת – כך עולה מנתוני בנק ישראל. בחודש נובמבר עלתה ריבית המשכנתא הצמודה (הממוצעת) ל-3.67%, לעומת 3.53% בחודש הקודם , ובכלל – מדובר על זינוק של 1.1% בשנה האחרונה וכ-1.7% בשנה וחצי האחרונות.
הריבית במסלול הפופולארי של 15 עד 20 שנה עלתה ל-3.93% לעומת 3.81% בחודש הקודם, במסלול של 20 עד 25 שנה עלתה הריבית ל-4.02% לעומת 3.90% בחודש הקודם. העלייה בריבית היתה לאורך כל הקו – גם במסלולים הקצרים וגם בארוכים.
גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה בנובמבר, אם כי באופן יחסית מתון – הריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-3.19% לעומת 3.13% בחודש הקודם. הריבית השקלית עלתה בכ-0.7% בשנה האחרונה.
הריבית השקלית על הלוואת לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.42% לעומת 4.31% בחודש הקודם. הריבית על משכנתא לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.66% לעומת 4.59% בחודש הקודם. הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה.
למה הריבית עולה?
העלייה בריבית המשכנתא בחודש נובמבר וכן בחודשים האחרונים, מיוחסת, בעיקר לירידה בתחרות בין הבנקים. במקביל להקטנת החשיפה של הנבקים למשכנתאות דרך מכירת תיקי משכנתאות לגופים מוסדיים, בשטח הבנקים לא נלחמים על כל לקוח, ולא מורידים את הריבית באופן דרמטי, גם כאשר המשמעות היא שהלקוח ייקבל משכנתא בבנק אחר.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
מתי הבנק צריך לדווח עליכם לרשויות המס? הפרטים של לקוחות הבנקים אמנם חסויים, אבל בהתקיים תנאים מסויימים, הבנקים צריכים להעביר את המידע לרשויות.
היום התפרסם כי הפיקוח על הבנקים דורש מהבנקים לדווח על סימנים שעלולים להעיד כי לקוחותיו עוברים על תקנות המס. הפיקוח הגדיר סימני אזהרה שבאם הם מתקיימים יש לדווח עליהם
- העברות כספים מהותיות ומרובות למדינות off shore
- היקפי פעילות שאינם תואמים את אופי החשבון
- חשבונות תושבי חוץ עם ייפוי-כוח לתושב ישראל
- חשבונות ממוספרים או מקודדים
- הלוואות המגובות בביטחונות או ערבויות הנמצאות בשלוחות חו"ל
- הסתרת אזרחות כפולה של הלקוח
- התעקשות לקוח שהבנק לא ייצור עמו קשר
- התעניינות חריגה של הלקוח בסוגיות מס
- סירוב של הלקוח לדווח על מקור עושרו
- סירוב הלקוח להציג אישור כי נכסיו דווחו לרשויות המס
לאור התגברות הסיכונים לתאגידים הבנקאיים בקשר עם ניצולם לצורך העלמות מס של לקוחות, וכן כניסתו לתוקף של תיקון לחוק איסור הלבנת הון אשר הוסיף עבירות מס חמורות לרשימת עבירות המקור, הפיקוח על הבנקים מפרסם – היערכות לניהול סיכוני ציות נוכח קביעת עבירות מס כעבירות מקור.
הוראה זו מצטרפת למכתב המפקח על הבנקים בנושא "ניהול סיכונים הנובעים מפעילות חוצת גבולות של לקוחות (cross-border )", שפורסם ביום 16.3.2015, שנתן דגש על חבויות מס מחוץ למדינה בה נפתח החשבון.
טיוטת המכתב מורה לתאגידים הבנקאיים לבחון את השינויים הנדרשים במדיניות ובהערכת הסיכון, לעדכן את הבקרות ואת מערכי ההדרכה, ועוד. בנוסף, המכתב מפרט רשימה של "דגלים אדומים" – דפוסי פעולה שעשויים להצביע על ביצוע עבירות מס בידי לקוחות שעל הבנק לזהות, ולבקש הסברים מהלקוחות בגינם
ד"ר חדוה בר, המפקחת על הבנקים – "המציאות החוקית בה פועלים כיום תאגידים בנקאיים בארץ ובעולם מטילה על התאגיד הבנקאי אחריות רבה בכל הקשור לזיהוי ודיווח בגין פעילות חריגה של לקוחותיו, ומגדילה את סיכון הציות אליו חשוף התאגיד הבנקאי. התיקון לחוק, הנותן כלים בידי הבנקים להפחית את הסיכון, יצריך הבנה ושיתוף פעולה מצד הלקוחות, אשר עשויים לחוש שהמידע הנדרש פוגע בפרטיותם או בחופש העיסוק שלהם. ההבהרות שמכתב זה נותן למערכת הבנקאית ולציבור יסייעו להקטין את המתיחות בין הבנקים ללקוחות בהקשר זה"
כחלק מגיבוש המכתב התייעץ הפיקוח על הבנקים עם רשות המיסים בישראל ועם הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור.
מדד המחירים בחודש ספטמבר ירד ב-0.1% , ועל פי הערכות הכלכלנים מדד המחירים בחודש אוקטובר עלה בשיעור קל של 0.1%.
איילון – מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.1%
הכלכלנים של חברת איילון סבורים כי מדד המחירים לצרכן עלה בחודש בשיעור של 0.1%, על רקע עליות מחירים עונתיות במחירי הביגוד וההנעלה, עלייה במחירי המזון והפירות והירקות בתקופת החגים ועלייה במחירי החופשות – "אנו מעריכים ירידה של 0.2% במדד נובמבר 2016 ויציבות במדד המחירים לחודש דצמבר הקרוב. עליית מחירי האנרגיה והתחזקות בחודש האחרון של הדולר אל מול השקל עשויות לתרום לאינפלציה בחודשים הקרובים עוד 0.1%- 0.2% ואולם איננו סבורים כי פנינו לשינוי מגמה לא בעוצמת השקל ביחס למטבעות הסחר ולא בכל האמור בהמשך העליות החדות במחירי האנרגיה".
גם בבית ההשקעות הלמן אלדובי סבורים שהמדד עלה ב-0.1%. בהלמן אלדובי מתייחסים גם לבחירה של טראמפ כנשיא ארה"ב כשלהערכתם מדובר בבחירה חיובית לשוק המניות המקומי, לנוכח תמיכתו של הנשיא הנבחר בהורדת מיסים, הגדלת השקעה בתשתיות והטלת מכסים על יבוא. "הדבר חיובי בעיקר לחברות הקטנות והבינוניות וחברות הפועלות בשוק המקומי שייהנו מההתחזקות הצפויה של הכלכלה האמריקאית – מנגד החברות הגדולות הגלובליות עלולות להיפגע בשל התחזקות הדולר. הסיכון בשוק האג"ח עלה משמעותית, לנוכח הסיכוי להתגברות האינפלציה בארה"ב ואמירות של טראמפ לגבי הצורך להחליף את הנגידה האמריקאית בעוד כשנה.
הראל – מדד אוקטובר עלה ב-0.1%
גם בקבוצת הפיננסים הראל סבורים שמדד המחירים עלה באוקטובר ב-0.1% – "מדד אוקטובר עלה ב-0.1 אחוז (עלייה עונתית בעקבות החגים שתקוזז עם ירידה בסעיף הדיור ובמחירי ביטוח החובה לרכב), מדד נובמבר צפוי להישאר ללא שינוי (ירידה עונתית לאחר החגים שתקוזז עם העלייה הצפויה במחיר הדלק והדולר) ומדד דצמבר צפוי להישאר אף הוא ללא שינוי. האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפויה לעמוד על‑0.8 אחוז – נמוכה מהגבול התחתון של יעד בנק ישראל אך מעט גבוהה מהציפיות בשוק האג"ח.
"לגבי שוק הדיור: למרות המתינות היחסית בביקוש לדירות חדשות והעלייה בחודשי ההיצע, קצב עליית מחירי הדירות נותר גבוה ועומד לפי הלמ"ס על 6.8% ב-12 החודשים האחרונים. להערכתנו, על רקע שיעור האבטלה הנמוך, המשך עליית השכר הריאלי וסביבת הריבית הנמוכה אנו לא צופים שינויי מגמה בקרוב בענף הדיור. מנגד, המשך העלייה בריבית למשכנתאות כן תפעל למיתון העלייה במחיר".
מעודכן ל-11/2016
המס הצפוי על מחזיקי 3 דירות ומעלה מבוסס על מנגנון בעייתי שמעלה תהיות רבות – מדוע דווקא 3 דירות ומעלה? מדוע אין קשר בין המס לבין ערך הדירות? אבל, אלו הם רק "עיוותים טכניים", הבעיות הגדולות הן במהות כמו גם בעיתוי – הרי המס הזה אמור לעזור לאזן בין הביקוש לבין ההיצע בשוק הדירות, וכן לטפל במיסוי הנמוך בשוק שכר הדירה. אלא שממש לא בטוח שהוא יעזור לשוק הדירות, כנראה ההיפך.
פרופ' ירון זליכה, ראש ביה"ס לראיית חשבון בקריה האקדמית אונו, מסביר את הכשלים הגדולים של המס על דירה שלישית -"כדי לבחור פתרון או תרופה צריך להבין קודם כל, מה שורש הבעיה? לעיתים התרופה היא דווקא בכיוון הלא נכון, וזה מה שקורה עם המס על דירה שלישית – זה ממש לא הכיוון הנכון ואף לא העיתוי הנכון.
מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה – איך זה ישפיע עליכם (אם בכלל זה ייושם)
"הבעיה בשוק הדיור היא קיומו של עודף ביקוש מסיבי, בעיקר מכיוונם של משפרי הדיור, ביחס לכמות ההיצע. משפרי דיור שמוצאים את עצמם עם יכולת וצורך להגדיל את שטח הדירה, לדוגמה כאשר נולד במשפחתם ילד נוסף והם מבקשים לרכוש דירה גדולה יותר, שואלים את עצמם – האם למכור את הדירה הישנה או לקחת משכנתא יותר גדולה ולהשכיר את הדירה הישנה מבלי למכור אותה? כך בעצם נוצר ביקוש בלי היצע (קונים ולא מוכרים). זהו רוב רובו של הביקוש העודף לדירות שנוצר מאז שנת 2008. אמנם, קיימים גם כאלו שקונים 3 4 ו-5 דירות, אבל זה חלק קטן ואף זניח מעודף הביקוש לדיור.
ממה נובע הרצון של משפרי הדיור לקנות ולא למכור?
" לפני שנת 2008 כמעט כל משפרי הדיור מכרו את דירתם הישנה. השינוי בהעדפותיהם נובע מכך שהצמיחה לנפש במשק ירדה עד לכדי אפס, ואיך זה קשור לעניין? מכיוון שהצמיחה לנפש היא אפס, המשמעות היא שהמשק לא מייצר השקעות סולידיות בריבית ריאלית שגבוהה מאפס, ולכן האלטרנטיבה של שכר הדירה שמקבלים בעלי הדירות – 3% ואפילו 4% עדיפה בהרבה מאשר לשים את הכסף בהשקעות סולידיות עם תשואה אפס. זאת ועוד, מאחר ומדובר בעמך ישראל המשפר דיור ולא במשקיעים מתוחכמים אזי הפתרון של השקעות לא סולידיות אינו מהווה אלטרנטיבה נאותה עבורם. זו הסיבה שלמאות אלפי משפחות נוצר תמריץ להסית השקעות סולידיות שלהם מחיסכון סולידי, לרבות אגרות חוב ממשלתיות, לדיור.
"ומכאן שרוב הביקוש העודף שנותר מונע על ידי משפרי דיור הרוכשים דירה שנייה אשר כלל לא יושפעו ממס הה. במילים אחרות, המס לא יימנע את הביקושים. המחירים ימשיכו לעלות".
האם העלאת המס תגולגל למחירי השכירות?
"אין מס שאתה מטיל ולא משפיע על המחיר. אין דבר כזה. נכון שכל מס מתחלק בין הביקוש וההיצע, אבל שיעור החלוקה תלוי ביחסים שבין הביקוש לבין ההיצע. ככל שמתקיים עודף ביקוש בשיעור גבוה ביחס להיצע אזי חלק ניכר יותר מהמס ייפול על אלו שנמצאים בצד הביקוש. אנחנו במצב של עודף ביקוש מטורף בשוק הדירות, לכן רוב המס יוטל על שוכרי דירות ולא על המשכירים. אגב, ולמי שמפקפק בדבריי אזכיר כי שלוש ממשלות נתניהו בחרו להעלות את המיסוי על הדיור ובאופן משמעותי ומה הייתה התוצאה? האצה נוספת של מחירי הדיור ומחירי השכירות עימם.
"אז נכון, זה מס של 1 מיליארד שקל, סך תשלומי השכירות יעלה ברוב 1 מיליארד השקלים. לכאורה, לא נורא. השוכרים משלמים עשרות מיליארדים אז עוד 1 מיליארד , לא ימוטט אותם. אבל, לא זו הבעיה הכי גדולה שלי עם המס.
"הבעיה הגדולה ביותר היא הפופוליזם. המס הזה הוא פנייה למחנה המשותף הנמוך ביותר כדי להסית את הבעיה מהמדיניות הכלכלית המעוותת שאפסה את הצמיחה לנפש (מדיניות שמתעדפת את ההון על חשבון העבודה תוך התרפסות רבתית ללמעלה ממאה המונופולים ועשרות האוליגופולים הפועלים במשק הישראלי), מניבה תשואה מאופסת על השקעות סולידיות, ותוצאתה עודף ביקוש מטורף לדיור. במקום לעסוק במדיניות הכלכלית הקלוקלת (וכיצד לדוגמא מפרקים את המונופולים, נלחמים בהגבלים העסקיים שהם מייצרים חדשות לבקרים, מפקחים על המחירים המופרזים העושקים את הציבור ומבטלים את הטבות המס השערורייתיות לחברות הגדולות) מסיתים את הדיון לגמרי, ואומרים בוא ניקח כביכול מהעשירים. הציבור לא מבין שזה ייפול על השוכרים. הציבור לא מבין שהעשירים אינם אלה העומדים מאחורי עודף הביקוש לדיור אלא דווקא הציבור עצמו, עמך ישראל, הוא העומד מאחורי הביקוש. אז עוסקים כל הזמן אם לוקחים או לא לוקחים מהעשירים, וכך מסיתים את האש כלפי מגזר במשק שקל לתקוף אותו, פופוליסטי להסיט את האש כלפיו ומאוד לא פופולרי להבהיר במה באמת דברים אמורים. מניסיוני, כאשר ממשלה פונה לפופוליזם, ומנסה להסיט את האש מהעיסוק במדיניותה הכושלת להתקפה על מי שקל לתקוף, זה אומר שהיא התייאשה מלטפל בשורש הבעיה וזה מטריד אותי מאוד".
התשואה הנמוכה בהשקעות סולידיות היא עולמית, זה לא רק אצלנו.
"ההשקעות הסולידיות ברוב העולם אמנם מספקות תשואה אפסית, אבל יש הבדל גדול בין ישראל לבין רוב המקומות בעולם – ברוב העולם פוטנציאל הצמיחה מאוד נמוך, ולכן פוטנציאל התשואה על השקעות סולידיות נמוך מאוד. אצלנו יש פוטנציאל צמיחה של 4% לנפש. אין לנו בעיה של פוטנציאל צמיחה וכאשר יש פוטנציאל צמיחה אמורה להיות תשואה על השקעה. הבעיה שקיימת עכשיו אצלנו – צמיחה נמוכה ותשואה אפסית זו בעיה שמעולם לא נתקלו בה בחומרה כה עזה, ואנחנו גם לא אמורים להיתקל בה. אנחנו לא אמורים להתמודד עם בעיה כזו, דווקא בגלל שאנחנו המדינה עם שיעורי העוני הגבוהים במערב. ככל שהמדינה ענייה יותר יש לה פוטנציאל צמיחה גבוה יותר. אנו כה סובלים מהעוני אז עד שיש לו תועלת מעטה (במובן של פוטנציאל צמיחה גבוה המייצר תשואה גבוהה על השקעות סולידיות ולכן מדכא ביקוש לדיור) אז גם מכבשת הרש הזו לא נהנה?".
"פוטנציאל הצמיחה נגזר מרמת העוני, ככל שרמת העוני גבוהה יותר, הנטייה השולית לצרוך עולה והתפוקה השולית על ההון גבוהה יותר – רמת העוני הגבוהה שלנו ורמת ההשקעה הנמוכה, מניבים תפוקה שולית של הון ונטייה שולית לצרוך גבוהים ולכן מאפשרים לנו (אם המדיניות הכלכלית לא תפריע) צמיחה של 4% לנפש, וזה לא רק תיאורטי, זה גם המצב בפועל. גם כשאני הייתי החשב הכללי במשרד האוצר והאחראי על גיבוש המדיניות הכלכלית, בשנים 2003 עד 2007, זה מה שדרשנו מעצמנו וזה גם מה שהשגנו, ואפילו יותר מזה. זה לא תיאורטי. אני לא מציע משהו שלא לקחתי על עצמי להשיג כאשר האחריות הייתה על כתפי".
אז איך ומתי צריך למסות את שכר הדירה?
"זה לא שאני חושב שלא צריך להעלות את המס על שכר הדירה בעולם אופטימאלי. אבל את זה יש לעשות כאשר נחזור לצמיחה של 4% לנפש במשק. בצמיחה כזו, כל עודף הביקוש לדיור יעלם, מחירי הדירות יפסיקו לעלות ואז אפשר יהיה להעלות את המס על שכר דירה מבלי שכולו יתגלגל על השוכרים ובכסף הזה להוריד מיסים אחרים על שכירים ועל צרכנים".
מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה – איך זה ישפיע עליכם (אם בכלל זה ייושם)
ריבית המשכנתא בחודש אוקטובר ממשיכה לזנק – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה הממוצעת עלתה ל-3.53% לעומת 3.3% בחודש הקודם ולעומת 3.19% בחודש אוגוסט. מדובר בעלייה של 1.5% בשנה וחצי האחרונות.
גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה באוקטובר- הריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-3.14% בהשוואה ל-2.94% בחודש ספטמבר ול-2.89% בחודש אוגוסט. בשנה האחרונה עלתה הריבית ב-1%.
חשוב להזכיר – הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה. אמנם מדובר על משכנתאות שונות, אבל, בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי, כאשר בפועל הריבית הקבועה גבוה יותר מהריבית המשתנה. אז למה יש רבים שמעדיפים ריבית קבועה? ובכן, אלו שלוקחים משכנתא בריבית קבועה אמנם מאבדים את הגמישות, אך הם "משלמים" יותר בגלל הביטחון – אין להם הפתעות, הם תמיד ישלמו לפי הריבית שלקחו, גם אם הריבית במשק תעלה. מצד שני, אלו שלוקחים מריבית משתנה אמנם נהנים מריבית נמוכה יותר, אבל יש להם סיכון במידה והריבית תמשיך לעלות (כפי שצופים כלכלנים רבים) מכיוון שהריבית המשתנה תלויה בריבית הכללית ובפרמטרים נוספים. כלומר, בריבית הקבועה משלמים יותר, אבל מקבלים ביטחון , ובריבית המשתנה משלמים פחות, אבל יש יותר סיכון.
רוב הלווים היום מפזרים את המשכנתא על פני כמה מסלולים – ריבית משתנה פריים, ריבית קבועה, צמודה ועוד, כאשר המרכיב הקבוע בשנה האחרונה הולך וגדל, וזאת מחשש שהריבית תעלה.
למה הריבית עלתה ומה יהיה בהמשך?
העלייה בריבית המשכנתא בחודש ספטמבר מיוחסת, לירידה בתחרות בין הבנקים. גם החודש דיווחו יועצי משכנתאות כי בנקים גדולים החליטו לא להילחם על כל משכנתא. ואז, באופן טבעי, הריבית עולה (ירידה בתחרות מביאה לעלייה במחירים עלייה בריבית) . בד בבד מוכרים הבנקים תיקי משכנתאות לגופים פיננסים וחברות ביטוח במטרה מוצהרת להקטין את החשיפה לשוק הדיור ולהגדיל את החשיפה לשוק הצרכני שבו הם אמורים להרוויח יותר (ריביות גבוהות.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין ריבית המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים:
מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?
מדד מחירי דיור שמשקף את העלות הכוללת של משפחה על דיור, עלה בחודש ספטמבר ב-0.1%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים נותר ללא שינוי, לעומתו מדד שכר דירה עלה ב-0.1%.
שירותי דיור בבעלות הדיירים – מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש ספטמבר 2016 נותר ללא שינוי בהשוואה לחודש אוגוסט 2016. שיעור השינוי מבטא את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים אוגוסט 2016 – ספטמבר 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים יולי 2016 – אוגוסט 2016.
אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן – מדד מחירי דירות : מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים יולי 2016 – אוגוסט 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים יוני 2016 – יולי 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות יולי 2016 – אוגוסט 2016, לעומת יולי 2015 – אוגוסט 2015, עלו המחירים ב-6.8%. מהשוואת העסקאות יוני 2016 – יולי 2016, לעומת יוני 2015 – יולי 2015, עלו המחירים ב-6.6%.
אחזקת הדירה – מדד מחירי אחזקת הדירה ירד ב-0.1%. הוזלו במיוחד: חומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-1.5%). התייקרו במיוחד: נפט וסולר לחימום הדירה (ב-1.5%).
ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית עלה ב-0.3%. התייקרו במיוחד: כלי מיטה ומגבות (ב-13.0%), כלי בישול ואפיה (ב-3.5%), ספלים וכוסות (ב-3.0%), כלים שונים לניקיון ותחזוקת הבית (ב-2.5%), חפצי קישוט לבית (ב-2.5%), כלי עזר למטבח (ב-2.3%), סכו"ם (ב-2.1%) וכלי הגשה וקיבול למטבח (ב-1.9%).
הוזלו במיוחד: ריהוט לגן ולמרפסת (ב-2.7%), ציוד חשמלי למטבח (ב-1.7%), מקפיא (ב-1.3%), ציוד חשמלי לחימום וקירור הבית (ב-1.3%), כלים חד פעמיים (ב-1.2%), ארונות, מזנונים, כונניות, שידות וכדומה (ב-1.1%) וציוד חשמלי אחר לבית, כגון: שואב אבק ומגהץ אדים (באחוז אחד).
מדד תשומות הבנייה בספטמבר 2019 ללא שינוי – הרחבה
כאן את השינויים במדד שכר הדירה
וכאן את השינויים במדד מחירי הדירות
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה לרמה של 108.8 נקודות לעומת 108.5 נקודות בחודש הקודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בחודש ספטמבר 2016 והגיע לרמה של 103.6 נקודות לעומת 103.3 נקודות בחודש הקודם.
ב-12 החודשים האחרונים (ספטמבר 2016 לעומת ספטמבר 2015) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.7% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-3.4%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.3% בתקופה זו.
חומרים ומוצרים –בחודש ספטמבר 2016 ירד מדד מחירי חומרים ומוצרים ב- 0.2%. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי ברזל לבנייה (ב-1.8%), רשתות ברזל (ב-1.9%) ומחירי אבן (ב-0.7%).
שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות – מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש ספטמבר 2016 ב-2.5% בשל עלייה במחירי שכירת ציוד (ב-2.7%). מדד הוצאות כלליות ירד ב-0.1%.
שכר עבודה – מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש ספטמבר 2016 ב-0.2%.
למה מדד תשומות הבנייה כל כך חשוב?
הסיבה ההעיקרית שמדד תשומות הבנייה הפך לכל כך חשוב היא שהוא מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן – כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי. כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
אז מתי כדאי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
מדד המחירים בספטמבר ירד בשיעור של 0.1% – בדומה להערכות כלכלני הבנקים ובתי ההשקעות
אחרי שירד בחודש אוגוסט בשיעור מפתיע של 0.3%, דיווחה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נמסר כי מדד המחירים לצרכן ירד בספטמבר 2016 ב- 0.1% והגיע לרמה של 99.1 נקודות.
- ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: פירות טריים ב-6.7%, תרבות ובידור ב-1.4% והלבשה ב-1.3%.
- עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הנעלה ב-2.0%, ירקות טריים ב-1.8% ושירותי חינוך ב-0.6%.
- מתחילת השנה, המדד הכללי, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה נותרו ללא שינוי, לעומתם המדד ללא דיור ירד ב-0.7%.
- בשנים עשר החודשים האחרונים (ספטמבר 2016 לעומת ספטמבר 2015) ירד המדד הכללי ב-0.4%, המדד ללא דיור ירד ב-1.2%, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה ירדו ב-0.3%, כל אחד.
הרחבה מיד
מחירי הדירות התייצבו – כך מעריכים בבנק ישראל במקביל לפרסום פרוטוקול דיוני הריבית, אם כי להערכתם מוקדם לקבוע אם חל שינוי מגמה במחירי הדירות.
בבנק מעריכים כי קיימת הסתברות גבוהה שהבנק המרכזי בארה"ב יעלה את הריבית עוד השנה. חברי וועדת הריבית סבורים בקשר לשוק המקומי שהייסוף שחל בחודשים האחרונים בשער השקל צפוי להמשיך ולהכביד על היקף והתפתחות היצוא הישראלי. ככל שהדולר חלש יותר היצואנים מתקשים יותר (והיבואנים מנגד מגדילים רווחים). ובהינתן שקלול הנתונים והגורמים, החליטה אז הוועדה (במקביל פרסום הודעת הריבית בסוף חודש שעבר; הפרוטוקול נמסר מאוחר יותר) כי ריבית הבסיס במשק תהיה ללא שינוי – 0.1%.
ההערכות של בנק ישראל וחברי הוועדה הן שמדד המחירים לצרכן יישאר נמוך וק לקראת הרבעון השלישי של 2017 המדד יעלה לטווח היעד של 1% עד 3%.
על פי ההערכות הריבית צפויה להמשיך להיות נמוכה במהלך השנה ורק לקראת סוף שנה הבאה היא תחזור לעלות, אם כי בקצבים נמוכים. עוד נמסר בדיוני הריבית כי ב-12 החודשים האחרונים עלו הדירות ב-6% בעוד שבשנה קודמת הם עלו ב-7%. היקף העסקאות ממשיך להיות גבוה, וחברי הוועדה טוענים כי מחירי הדירות והיקף המשכנתאות התייצבו בחודשים האחרונים, למרות שלהערכת מוקדם לקבוע שחל בהם שינוי מגמה. המשך העלייה בריביות על המשכנתאות, וִעמו הגידול במספר התחלות הבנייה, צפויים למתן את המשך העלייה במחירי הדיור.
ולמה מדד המחירים כה נמוך? חברי הוועדה המוניטרית העריכו כי הרמה הנמוכה של מדד המחירים האינפלציה בישראל נובעת בעיקר מהאינפלציה הנמוכה בחו"ל שמשליכה באופן ישיר על האינפלציה בארץ, וכן מהפחתות המחירים האדמיניסטרטיביות במשק. חברי הוועדה סבורים,שעליית השכר הצפויה במשק תפעל לעליית עלות העבודה הכוללת והמשמעות היא עלייה בקצב האינפלציה. עם זאת, אם יתפתחו ירידות נוספות במחירי המוצרים המיובאים.אז כמובן שזה יקזז את העלייה הצפויה במדד. עוד הוסיפו חברי הוועדה כי קצב הצמיחה הגבוה של הצריכה הפרטית מבוסס ברובו על הכנסה מעבודה ולא על אשראים, והאמת שזה קצת מפתיע, אם תסתכלו סביב תבחינו בהלוואות גדולות שניתנות לפרטיים לרכישת רכבים, לשיפוצים, לרכישות של מוצרים שונים ועוד. נראה כאילו כל העם ממומן ומתמנף, אבל לא כך עולה מהנתונים של בנק ישראל.
מעודכן ל-02/2019
השקעה בבורסה במנות היא הדרך הפסיכולוגית הנכונה להיכנס לבורסה, ונראה שגם הדרך הכלכלית הנכונה – מה ההבדל בין השקעה בסכום גבוה בבת אחת, לעומת השקעה במנות חודשיות (חלוקת הסכום למנות) ; איך רוכשים ובכמה רוכשים כל חודש? מה זאת שיטת המיצוע? ומה עדיף מיצוע שקלי? מיצוע כמותי? או מיצוע ערכי?
השקעה בשווקים הפיננסים היא לא עניין פשוט בשביל רוב הציבור, וזאת הסיבה שהציבור לא משקיע באופן ישיר, אלא נעזר בגופים המנהלים. רוב הציבור לא משקיע במניות, אופציות, ואגרות חוב, אלא במכשירים כמו קרנות נאמנות שם הכסף מנוהל (ומוגן בחשבון נאמנות) בהתאם לתשקיף (ויש סוגים שונים – קרנות מנייתיות, קרנות אג"ח, קרנות שקליות ועוד…), או תעודות סל שהן עוקבות אחרי המדדים (מדדי מניות, מדיי אג"ח, סחורות, ועוד), וכך בעצם מובטח למשקיע הממוצע – לא יותר ולא פחות, אלא בדיוק כמו שהמדד עשה. זו דרך טובה לפזר תיק השקעות, ורק לצורך המחשה – נניח שבחנתם את רמת הסיכון שתוכלו לעמוד בה, וקבעתם ש-70% מהתיק צריך להיות באפיקים סולידיים ו-30% במניות, אז במקום לקנות בעצמכם (רובכם לא יעשה זאת), ובמקום לעשות זאת דרך קרנות נאמנות (שגובות על כך דמי ניהול , ובעידן של ריבית אפס, דמי הניהול האלו, לא משאירות לכם רווח, אם בכלל); אתם יכולים להשקיע במדדים – דרך תעודות הסל (בדמי ניהול נמוכים), ולא נקפח את הקרנות המחקות (נישה גדולה בתוך תעשיית קרנות הנאמנות) ש"מזכירות" את תעודת הסל – עוקבות אחרי המדדים וגובות דמי ניהול נמוכים במיוחד.
ואז כל מה שנותר זה להיכנס לשוק, אבל הכניסה הזו מסתבר מרתיעה אנשים רבים. זה לא פשוט, להיכנס בבת אחת לשוק תעודות הסל, קרנות הנאמנות, או (למי מבינכם שכן עושה זאת לבד) – להיכנס לשוק המניות. מה ככה פתאום לקנות נייר ערך בסכום נכבד? ובכן, יש שיטה אחרת – השקעה בבורסה במנות (שיטת השלבים/ שיטת המנות)
בשיטת ההשקעה בשלבים מפצלים את סכום ההשקעה למנות קטנות , לדוגמה אם אתם מתכוונים לרכוש תעודת סל ב-200 אלף שקל, אז הרכישות יתבצעו בפועל על פני 5 חודשים כל פעם 40 אלף שקל – זה לרבים, נכון יותר פסיכולוגית, ומעבר לכך, מדובר באסטרטגיה של מיצוע. ברכישה במנות אנחנו מפזרים סיכון, אנחנו לא קונים לפי מחיר ביום נתון, אלא לפי ממוצע של תקופה . אם קנינו במשך 5 חודשים, אז אנחנו בעצם ממצעים את העלות לפי מחיר נייר הערך בכל 5 החודשים האלו. השיטה הזו מנטרלת סטיות גדולות – לא "נפלנו" עם המחיר וקנינו שהנייר היה גבוה, ולא קנינו בדיוק בשפל – השיטה הזו (מחיר ממוצע/ עלות ממוצעת – Cost Averaging) "דואגת" שנקנה את נייר הערך לפי הממוצע בתקופה.
הרכישות בשיטת המנות יכולות להיות בשלוש גישות – הראשונה (בהתאם לדוגמה) רכישה של סכום קבוע בשקלים בכל מנה (לדוגמה – 40 אלף שקל כל פעם); והשנייה – רכישה על פי כמות ניירות ערך קבועה/ יחידות קבועות והשיטה השלישית – מיצוע לפי ערך.
בשיטה הראשונה, רוכשים במנות קבועות של כסף (אלפי שקלים), ואז בעצם מתקבל שאם המחיר עולה, הקנייה הבאה תהיה של פחות יחידות/ ניירות ערך; וההיפך – אם המחיר יורד, אנחנו באותו סכום קונים יותר יחידות/ ניירות ערך.
השיטה השנייה מתייחסת לערך הנקוב של ההשקעה – נניח שתכננתם לרכוש 100 אלף יחידות של תעודת סל מסוימת במחיר של 2 שקלים, והחלטתם לרכוש את ה-100 אלף יחידות בחמש מנות – כל מנה תהיה של 20 אלף יחידות – במנה הראשונה שילמתם 40 אלף שקל (מחיר של 2 שקלים ליחידה), אבל אם בעוד חודש (ההפרש בין הרכישות הוא חודש) התעודה תהיה במחיר של 2.5 שקלים, אזי ההשקעה שלכם תעלה ל50 אלף שקל, ומנגד, אם התעודה ירדה ל-1.6 שקל, אזי ההשקעה שלכם תסתכם ל-32 אלף שקל. זו שיטה פחות פופולארית ופחות נכונה, כי אתם יכולים להיות רחוקים מסכום ההשקעה המקורי שלכם, אם כי אתם שומרים על הערך המקורי – תכננתם לקנות לדוגמה מניות שמהוות שיעור מסוים מהון החברה, אם בסופו של דבר תרכשו את היקף הכמות המקורי, אז אתם תחזיקו באותו שיעור מתוכנן, אבל זה לא בהכרח הסכום השקלי המקורי.
השיטה השלישית היא קצת מורכבת. בשיטה הזו מגדירים תשואה חודשית של התיק, ואם התשואה שונה בפועל מהתחזית, גודל המנה משתנה בהתאם, כדי להשלים את התשואה – לדוגמה (באותם הנתונים המקוריים – 200 אלף של ב-5 מנות). נניח שהתחזית שלכם/ היעד הוא לתשואה של 0.5%, כלומר אתם מצפים בעוד חודש להיות עם תיק שערכו 40.2 אלף שקל (40 אלף שקל שהושקעו במנה הראשונה בתוספת של 0.5% – 200 שקל). אם התיק מגיע בול לערך הזה (וכמובן שזה נדיר מאוד שהתחזית תהיה גם התוצאה בפועל), אז המנה השנייה תהיה לפי המתוכנן 40 אלף שקל. אבל, אם המצב בפועל שונה מהתחזית – מתחילים לאזן את התיק דרך שינוי במנה.
במידה והתיק עלה ל-41 אלף שקל (מעל הציפיות שלנו לתיק בערך של 40.2 אלף שקל), המנה השנייה של ההשקעה תהיה קטנה יותר, אנחנו כאילו הרווחנו 800 שקל יותר ממה שהיינו צריכים, ויש לנו עודף של 800 שקל שיקטין את המנה השנייה ל-39.2 אלף שקל (40 אלף שקל פחות העודף). וזה פועל גם לכיוון השני.
אם לדוגמה, ערך התיק ירד ל-39.8 אלף שקל, אזי אנחנו הפסדנו 200 שקל בחודש, ואנחנו בגירעון של 400 שקלים, שכן היינו צריכים להיות בערך תיק של 40.2 אלף שקל. הגירעון הזה צריך להיות משולם במנה הבאה – אנחנו לא נשקיע 40 אלף שקל, אלא נשקיע 40.4 אלף שקל. הרעיון של האיזון הזה הוא שקונים בזול וקונים פחות שיקר – כאשר הפסדנו, נגדיל את המנה הבאה, כאשר הרווחנו (יותר מהצפוי) נקטין את הרכישה. פשוט – קונים פחות ביקר, קונים יותר בזול.
ואיזו גישה עדיפה? אז נתחיל שאין כאן נכון ולא נכון. יש כאלו שמעדיפים להשקיע הכל בבת אחת – אין להם בעיה פסיכולוגית ואין להם רצון להתעסק ברכישה במנות. יש לזה יתרונות – במקרים רבים זה חוסך בעמלות, וגם הכסף מושקע ואמור לייצר תשואה, הוא לא ב"הולד" – מזומנים ופיקדונות שלא מייצרים תשואה.
מנגד, השיטות של ההשקעה במנות, עדיפות כאמור לרבים כי קשה להם פסיכולוגית להשקיע הכל ברגע אחד, הסיכון גדול יותר (לטוב ולרע). מבין השיטות להשקעה במנות – נראה שהשיטה האחרונה, יוצרת את האיזון הנכון ביותר. לשיטה הזו יש יותר תומכים בעיקר מכיוון שהיא אמורה לייצר תשואה טובה יותר מהשיטות האחרות (בהינתן הסיכון), ויש גם מחקרים אקדמיים שתומכים בכך, אבל באקדמיה כמו באקדמיה תמיד יהיו גם מחקרים שמראים ההיפך. בכל מקרה, השיטה הזו יותר מסובכת לביצוע, דורשת מעקב אחרי התיק, ולא לכולם יש זמן לעשות את הבדיקה הזו (למרות שהיא פשוטה).
מדריכים קשורים:
חיסכון לכל ילד – מה זה? ואיך תבחרו חיסכון מתאים?
ככה תשקיעו את הכסף שלכם לבד…
השקעה במניות או השקעה בדירה – מה עדיף?
כבר שנים מדברים על הצורך להפוך את תעודות הסל לקרנות סל. הצורך הזה נובע בראש וראשונה מכך שבתעודות הסל יש "באג" מובנה – הגופים שמנפיקים אותם הם בעצם האחראים על הכספים של הציבור. כלומר, כאשר אתם קונים תעודת סל של גוף מסויים, אתם בעצם מספקים לו הלוואה ולו יש התחייבות כלפיכם. אלא שזה פתח לצרות – מה יקרה, אם חס וחלילה אותו גוף יקרוס, וכבר היו דברים מעולם (משבר 2008-2009)
ולכן, הכוונה של משרד האוצר ורשות ניירות ערך להפוך את התעודות ליותר בטוחות במקרים מסוג זה, והמודל הכי מתאים ונכון הוא המודל של קרנות הנאמנות – קרנות הנאמנות לא מנהלות את הכספים של הציבור בחשבון שלהם או חשבון מאוחד כלשהו, אלא יש חשבון נאמנות ייעודי לכל קרן – יש פיקוח וי/ נאמנן, וגם אם קורה משהו לגוף המנהל, הכסף בחשבון הנאמנות מובטח.
אז אחרי כמה שנים של דיונים בעניין, והתקדמות לכיוון קרנות סל – ששומרות על מהות ההשקעה (כמו תעודות) מוצרים שעוקבים אחרי אינדקסים שונים, אך מנוהלות בחשבון נאמנות נפרד, פרסמו משרד האוצר ורשות ניירות ערך תזכיר חוק להסדרת תחום תעודות הסל תחת חוק השקעות משותפות בנאמנות.
מהאוצר ורשות ניירות ערך נמסר – "החל משנת 2000 מונפקים בשוק ההון הישראלי תעודות סל, שהינן מוצר השקעה פסיבי שנועד לעקוב אחרי נכסי ייחוס שונים, כגון מדדים וסחורות. תעודות הסל מהוות תעודות התחייבות, ומעניקות למחזיק בהן זכות לקבל תשואת נכס הייחוס בהתאם לנוסחת פדיון. כתעודות התחייבות, תעודות הסל פועלות תחת הוראות חוק ניירות ערך ואינן מוסדרות תחת חוק השקעות משותפות בנאמנות, אשר חל על כלל קרנות הנאמנות לסוגיהן.
"התחייבות המנפיק בתעודת סל להענקת התשואה כאמור יוצרת סיכון אשראי כלפי מחזיקי התעודות, וכן סיכון יציבותי כלפי כלל שוק ההון והמשקיעים. בנוסף, קיימים הבדלים משמעותיים בין ההסדרה החלה על ענף תעודות הסל, לעומת ההסדרה החלה על קרנות הנאמנות, על אף כי מדובר במוצרים דומים, דבר היוצר פער (ארביטראז') רגולטורי בין ענפים אלו.
"נוכח זאת, יזמו רשות ניירות ערך ומשרד האוצר תיקון לחוק השקעות משותפות אשר במרכזו הפיכת תעודות הסל הקיימות כיום לקרנות נאמנות רגילות, המפוקחות ומוסדרות על ידי רשות ניירות ערך, תוך מתן אפשרות להנפקת מוצר חדש וייחודי, שיכונה קרן סל. קרן הסל הינה קרן נאמנות מחקה ונסחרת, הדומה במאפייניה למוצרי השקעה דומים הנפוצים בעולם (ETF), אך זאת ללא הסיכונים הקיימים כיום בענף תעודות הסל".
שר האוצר, משה כחלון, אמר כי "המהלך מהווה צעד חשוב לשיפור היציבות ולשכלול אפיקי ההשקעה בשוק ההון. התיקון נועד להסדיר ענף שבו מושקעים עשרות מיליארדי ש"ח מכספי ציבור המשקיעים".
יו"ר רשות ניירות ערך, פרופ' שמואל האוזר, הוסיף כי "מדובר בתיקון חשוב שמטרתו הסרת הסיכון היציבותי הקיים בתחום תעודות הסל, תוך הקמת מוצר השקעה חדש של קרן סל, בדומה למוצרים המשווקים שהצליחו מאד בשווקים המפותחים בכל העולם".