מעודכן ל-10/2018
כמה מההכנסה של משקי הבית משולמת על המשכנתא? יש את הרצוי ויש את המצוי. הרצוי כמובן שהנתח הזה יהיה כמה שיותר נמוך, כאשר לרוב עד 30% זה בגדר הסביר, תלוי כמובן בפרמטרים אחרים – היקף השכר הפנוי, ההוצאות השוטפות ועוד. עם זאת, המצוי הוא מעל שליש.
** למחשבון מסלולי משכנתא הכנס לכאן
למעשה, כלל אצבע בעת לקיחת משכנתא הוא שההחזר החודשי יעמוד על שליש מההכנסה. זה כמובן רק כלל אצבע וזה תלוי כאמור בהכנסה האבסולוטית של משק הבית, ההכנסה הפנויה וגורמים נוספים. אבל, מעבר לבדיקה הזו בעת לקיחת משכנתא, בנק ישראל שמסתמך על נתוני הבנקים למשכנתאות בודק את הנתון הזה באופן שוטף, ומנתונים של החודשים האחרונים וגם של השנים האחרונות עולה כי ממוצע החזר המשכנתא החודשי מסך הכנסות משק בית עומד על 26.4%. יחד עם זאת, ישנם משקי בית לא מעטים, על פי ההערכות מעל 10% שתשלומי המשכנתא החודשיים מהווים מעל 50% מהכנסתם, וישנו שיעור נמוך של מתחת ל-5% של לווים שהיקף המשכנתא שלהם עולה על 60% מערך הדירה.
המשכנתא הממוצעת במשק מסתכמת ב-730 אלף שקל, וההחזר הממוצע מסתכם ב-2,500-2.900 שקל.
תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?
משכנתא – מה הבנק בודק? ומה זה אישור עקרוני?
מצד אחד המוכרים אינם מעוניינים להתגמש על המחיר של הדירה על רקע ההאטה בשוק הנדל"ן; מצד שני המוכרים, במקרים רבים כבר רכשו דירה והם צריכים לשלם עליה. הפתרון הוא לקיחת הלוואות גישור.
על פי ההערכות הלוואות גישור מהוות היקף של 5% עד 10% מהיקף המשכנתאות, כלומר סדר גודל של 250 עד 500 מיליון שקל בחודש.
דרך הלוואות הגישור רוכשי הדירות שברשותם דירה שבכוונתם למכור (אך הם מתעקשים על המחיר) מצליחים לממן את התשלומים בגין הדירה שרכשו. מדובר לרוב על אנשים שקנו דירות ועדיין לא מכרו את הדירה שלהם, וכך נוצר מצב שהם צרייכם מימון עד למכירת הדירה שלהם. הבעיה שלפעמים נתקעים עם הלוואת הגישור שהיא בהגדרה הלוואה בריבית לא נמוכה (ובטח בריבית גבוה מרייבת המשכנתא). כאשר השוק (שוק הדירות) מעט תקוע, האנשים האלו מתלבטים אם להוריד את המחיר של הדירה, או לחכות. רבים , כך מסתבר, מעדיף לחכות עד שיקבלו מחיר שנראה להם הוגן, עבור הדירה, אך בינתיים הם משלמים ריבית לא נמוכה על הלוואת הגישור.
בתקופה האחרונה, על רקע הירידה בהיקף מכירת הדירות, רבים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות דירה, והירידה בביקוש גורמת לתהליך המכירה להתארך, אם כי עדיין זה לא מורגש במחירי הדירות עצמן. ואז אותם מוכרים פוטנציאלים, מקבלים הצעות פחות אטרקטיביות והם מעדיפים, במקרים רבים, שלא להתפשר, הם סבורים שכדאי להתעקש עד לקבל הצעה גבוה יותר. בינתיים הם לוקחים מהבנקים הלוואות גישור אלאשכאמור אליה וקוץ בה – הלוואות הגישור יקרות. הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות כאלו בריבית של כ-2%-3% צמודה למדד או בריבית לא צמודה של 5%-6%. כלומר, לוקח ההלוואה מסתכן מאוד – העלויות שלו גבוהות, ואף אחד כמובן לא מבטיח לו שהוא יקבל על מחיר הדירה שלו (הדירה הקודמת) את הערך שהוא מצפה. זה כמובן יכול להיות הפוך – שהוא יקבל מתחת להצעות הנוכחיות, ואז ההפסד כפול – גם על הלוואת הגישור וגם בגלל ירידת המחירים.
https://www.hon.co.il/%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%97%D7%95%D7%A5-%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%90%D7%99%D7%AA/
בנק ישראל מדווח בהסתמך על נתוני הבנקים למשכנתאות כי מספר המשכנתאות שנתנו הבנקים למשכנתאות בחודשים מאי עד אוגוסט 2011 הסתכם בממוצע על 7,583 הלוואות מדי חודש בחודש, כאשר בחודש ספטמבר ירדה כמות המשכנתאות ל-5,289 הלוואות משכנתא בלבד. מדובר על ירידה של 30% ביחס לחודשים קודמים. מעבר לכך – מהנתונים שפרסם בנק ישראל עולה כי בהיקף הכספי הכולל של הלוואות המשכנתא חלה ירידה בשיעור דומה – 30%; בחודשים הקודמים הסתכמו המשכנתאות בממוצע על 4.23 מיליארד שקל ואילו בספטמבר הסתכם היקף המשכנתאות ב-3 מיליארד שקל.
עוד עולה מהנתונים שגודלה של משכנתא ממוצעת הוא 573 אלף שקל, מעט מעל גודלה בחודשים הקודמים כ-560 אלף שקל.
על פי נתוני האוצר נרשמה ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות בחודש ספטמבר 2011, לעומת חודש אוגוסט 2011. בספטמבר נמכרו 5,500 דירות, ירידה משמעותית כאמור ביחס לחודש שעבר, וירידה של 9% ביחס לחודש ספטמבר 2010.
סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל שמדיניות הריבית הנמוכה שלו במשך שנים הגדילה את הביקושים לדירות והעלתה את המחירים לדירות בעשרות אחוזים, שינה את מדיניותו החל מ-2010 והריבית החלה במתווה עולה. חלק מרכזי בשיקולי המדיניות הזו היה המלחמה במחירי הדירות.
ואכן, לאחרונה נראה שהמדיניות הזו לצד מדיניות משרד השיכון והבינוי להרחבת מכרזי הקרקעות לשם היצע הדירות ולצד מדיניות האוצר להרחיב את ההיצע דרך הקלות במס שבח למוכרי דירות והקלות נוספות, מניבה תוצאות. מאז אוגוסט 2011 נעצרה עליית המחירים בדירות למגורים, והחלה באזורים מסוימים ירידת מחירים.
להערכת סטנלי פישר העלייה המואצת במחירי הדירות נבלמה. לדבריו קצב העלייה במקומות מסוימיים עדיין גבוה, אבל נראה באופן ברור שעליות המחירים התמתנו ואף נבלמו.
האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע
סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות
סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן
האם מחירי הדירות יורדים? אחת לכמה שנים קורה משהו בשוק הדירות ויש תחושה של ירידות מחירים – זה קרה בתקופת המחאה החברתית. אז, אחרי שלוש שנים של עליות מחירים תלולות בדירות למגורים, הגיע אפקט המחאה ובסוף שנת 2011 נרשמו ירידות מסוימות במחירי הדירות. אבל מהר מאוד השוק חזר לעלות.
מחירי הדירות – לאן? מה אומרים המומחים (מאמר מתעדכן)
ואז הגיע לפיד עם תוכנית מע"מ אפס, והתוכנית הזו גרמה לרבבות רוכשים פוטנציאלים לשבת על הגדר, וכך בעצם הוציאה אותם משוק הדירות – הביקושים ירדו, וזה גרם לקיפאון וירידת מחירים מסוימת. בסוף התברר שהכל פלופ – אין תוכנית מע"מ אפס, והרבבות האלו חזרו לשוק והעלו את מחירי הדירות.
בשנה האחרונה התוכנית של כחלון, מחיר למשתכן הולכת ומתעצמת ובמקביל יש מעל 100 אלף איש שנרשמו לתוכנית ומחכים לדירה בהנחה. מתוכם מעל 30 אלף זכו בדירה, והיתר מחכים. הם לפחות רובם יצאו משוק הדירות, וזה אומר שהביקוש ירד, וזה מסביר את הקיפאון בזמן האחרון בשוק, אם כי אנחנו עדיין לא רואים ירידה במחירי הדירות.
אז האם התוכנית הזו תצליח ואכן תספק דירות לזכאים? והאם התוכנית תביא לירידת מחירים? נחכה ונראה.
מה יהיו מחירי הדירות בעוד שנה?
פיקדון רימונים של בנק מזרחי טפחות נועד לספק לאנשים פתרון שיש להם כסף בעו"ש אבל ייתכן שהם יצרכו אותו בזמן הקרוב. במקום להשאיר את הכסף בבנק ולקבל באזור האפס ריבית, מציעים במזרחי טפחות להפקיד בפיקדון רימונים שלכאורה הוא לתקופה של שנתיים, אבל הוא אפשרי לפירעון כל שלושה חודשים (תחנה בכל רבעון), כאשר הריבית היא 0.4%, משתנה לפי ריבית הפריים.
מה זה אומר בשפה פשוטה? האמת היא שזו לא חדשה גדולה – 0.4% זה ממש לא ביג דיל, אבל זה יותר, הרבה יותר, ממה שמקבלים בעו"ש. יש לכם 1 מיליון שקל שמיועדים לדירה, ואתם לא יודעים בדיוק מתי תקנו ומתי תשלמו. אתם רוצים שהכסף יהיה נזיל, ואתם רוצים להרוויח עליו, אבל באופן הכי בטוח וסולידי שיש – בכל זאת, כסף לדירה. אז אם תפקידו ברימונים תרוויחו 4,000 שקל בשנה – לא הרבה, אבל אם לא תעשו זאת, סתם תזרקו כסף לפח.
הכסף שלכם שוכב בע"ש? אתם מפסידים מזה!
למדריך פיקדונות – איך לבחור פיקדון, ההבדל בין פיקדון צמוד לשקלי ועוד…
ומדריך פיקדונות מובנים – תדמית שלילית, אבל אלטרנטיבות השקעה מעניינות
לפיקדונות אקטואליים של כל הבנקים!
יעקב רויטר, מנהל זרוע המשכנתאות של בנק מזרחי טפחות, הבנק המוביל את שוק המשכנתאות המקומי, מעריך כי היקף המשכנתאות ירד בחודש אוקטובר 2011 במחצית לעומת השיא שנרשם לפני כארבעה חודשים. במהלך כנס השמאים באילת, העריך רויטר שבמהלך חודש אוקטובר עמד היקף המשכנתאות הכולל של כל מערכת הבנקים למשכנתאות על סך של 2.3 מיליארד שקל, לעומת היקף משכנתאות כולל של כ-3 מיליארד שקל בחודש הקודם, וכ-4.8 מיליארד בחודש השיא – חודש מאי. רויטר הוסיף כי בשנתיים החולפות נרשמה מגמה של גידול מאוד משמעותי בהיקף המשכנתאות. להערכתו, המגמה הזו הביאה את נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, לנקוט במהלכים שיגרמו לצינון שוק הנדל"ן למגורים ובמקביל להקטנת נפח הביקוש למשכנתאות. אחד מהמהלכים שנקט בנק ישראל היה הגבלה על שיעור היקף ההלוואה בריביות משתנות שנתפסות מסוכנות יותר על רקע מגמה של עליית הריבית. בנק ישראל הורה לבנקים למשכנתאות להגביל את מרכיב ההלוואה שנלקח בריבית משתנה לשליש מסך כל ההלוואה. להערכת רויטר מהלך זה גרם לביקוש למשכנתאות להתייצב לאחר עלייה רצופה של שנתיים ולאחר מכן החלה הירידה בביקוש למשכנתאות.
בשנת 2010 כולה עמד היקף האשראי דרך משכנתאות על 47 מיליארד שקל, ולהערכת רויטר בשנת 2011 היקף המשכנתאות יהיה נמוך יותר. כמו כן, מעריך רויטר כי בשנת 2012 היקף המשכנתאות יירד עד 15% ביחס לשנת 2011.
אינדיקציה נוספת ששוק הדירות מתקרר – אפריקה מגורים מהקבלניות הגדולות בארץ דיווחה היום כי ישנה ירידה בקצב מכירת דירות למגורים. "במהלך הרבעון השלישי של 2011 הורגשה ירידה בקצב מכירת דירות למגורים בארץ ובאתרי החברה", מציינים מנהלי החברה במסגרת דוח הדירקטוריון, "ייתכן וההסבר לכך נעוץ בפעולות המחאה הציבורית כנגד יוקר המחייה, אשר גרמו לרוכשים פוטנציאלים להימנע מקבלת החלטות רכישה עד להתבהרות המצב. מכל מקום, בשבועות האחרונים מורגשת התעוררות במכירות באתרי החברה, ואולם, בשלב זה לא ניתן להעריך את היקף השינוי במגמה או מידת קביעותו".
אפריקה מגורים מקבוצת אפריקה של לב לבייב, דיווחה על גידול של 38% בהכנסות הרבעון השלישי של 2011 ביחס לרבעון המקביל אשתקד ל-193 מיליון שקל. העלייה הזו בהכנסות לא מבטאת את המצב בשטח שכאמור מצביע על ירידה בהיקף המכירות. לכאורה מדובר על נתונים סותרים – ההכנסות בספרים עולות, המכירות בשטח יורדות – איך זה יכול להיות? מנפלאות החשבונאות. החשבונאות מאפשרת להכיר בהכנסות רק לאחר שכל הבניין הושלם ורק לאחר מסירת הדירה. בפועל, מדובר בחודשים ארוכים אחרי המכירה עצמה, כך שההכנסות בדוחות מבטאיים את עסקאות המכירה שלפני חודשים רבים.
אפריקה מגורים מוסרת שהיא מכרה ברבעון השלישי 80 יחידות דיור, ירידה של 40% לעומת הרבעון הקודם. ירידה כמובן דרמטית. נכון לסוף הרבעון לחברה מלאי מקרקעי לבניית יותר מ-6,100 יחידות דיור
הבנק הבינלאומי מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה לתקופה של 31 חודשים, עם רצפה – קרן פיקדון מובנה מובטחת ועם אפשרות לאפסייד במידה ומדד המניות האמריקאי S&P יעלה. המפקידים יקבלו מענק המותנה בעלייה ממוצעת של מדד המניות האמריקאי.כדי לקבוע את המענק ימדדו בשנתיים וחצי הקרובות עשר מדידות רבעוניות של שערי הסגירה היומיים של המדד. ממוצע המדידות יימדד ביחס לשער הבסיס של המדד ( שער הסגירה ב-18 בנובמבר). במידה וממוצע המדידות יהיה גבוה משער הבסיס, יקבל הלקוח 60% מהעלייה. במידה שממוצע המדידות לא יהיה גבוה משער הבסיס, לא יקבל הלקוח מענק.
במידה והמשכנתא שלכם לא מתאימה לכם, תהיה הסיבה אשר תהיה – לא באורך החיים שלה, לא במסלול הריבית שלה, לא בהחזרים השוטפים, אתם יכולים לנסות למחזר אותה, שזה במילים פשוטות להחזיר את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה. בדרך כלל התהליך הזה נעשה כאשר הריביות בשוק נמוכות בעוד שהריבית על המשכנתא שלכם גבוה, כלומר הממחזרים משפרים את תנאי המשכנתא וחוסכים בתשלומים השוטפים. זה רווח נטו שיכול להצטבר לסכומים מאוד משמעותיים. אל תוותרו אחת לתקופה על בדיקת אפשרות למיחזור המשכנתא, כאשר ככל שתקופת ההלוואה שנותרה ארוכה יותר וסכום ההלוואה גדול יותר, כך החיסכון עשוי להיות משמעותי יותר.
החיסכון במיחזור משכנתא נובע מהפרשי הריבית, וגם יכול לנבוע משינוי במסלולים. מיחזור משכנתא יכול להביא לרווח מיידי באם מדובר באותו מסלול רק בריביות נמוכות יותר, אבל מאוד מומלץ לבדוק את תמהיל מסלולים שלכם (המסלולים השונים שמרכיבים את המשכנתא כולה) ובהינתן תחזיות השוק לפרמטרים כמו אינפלציה, ריבית, שערי מט"ח, לקבוע אם יש מקום לשנות את המסלולים ובכל לחסוך בהוצאות עתידיות. זה פחות טריוויאלי ממצבים שבהם הריבית באותו המסלול פשוט נמוכה יותר;1 זה כבר תלוי בהתפתחויות עתידיות, אבל בהינתן הערכות שלכם (שצריכיות כמובן להיות מגובות על ידי מומחים) כדאי ומומלץ לעשות שינויים. מעבר לכך, שינויים שנועדו כדי לפזר את המשכנתא על פני מגוון מסלולים הם חשובים מאוד כי הם מקטינים את הסיכון שלכם ואת התלות בפרמטרים בודדים. מומלץ מאוד שהמשכנתא תכלול לצד מסלולים משתנים גם מסלולים קבועים ותגוון מסלולים צמודים עם לא צמודים.
כאשר אתם רוצים למחזר משכנתא, המקום הראשון שיש לבדוק זאת הוא הבנק למשכנתאות שבו לקחתם את המשכנתא (או חברת הביטוח שבה לקחתם את המשכנתא). עם זאת, יכול להיות משתלם לבחון הצעות מבנקים אחרים ולהחליט על ההצעה הנמוכה ביותר. בחלק גדול מהמקרים, אם תגיעו לבנק שבו לקחתם את המשכנתא המקורית, עם הצעות ממקומות אחרים, יהיה לכם קלף מיקוח חזק ותקבלו בסופו של דבר, השוואה לתנאים שבהצעה.
תהליך של מיחזור משכנתא הוא פשוט יחסית כאשר נשארים באותו הבנק למשכנתאות (או חברת ביטוח). אבל אם עוברים לבנק למשכנתאות אחר, אזי מדובר על תהליך של לקיחת משכנתא לכל דבר ועניין – פתיחת תיק, העברת מסמכים, כשלזה יש להוסיף מסמכים ספציפיים שיש לספק לשני הבנקים למשכנתאות שקשורים למיחזור, וכן יש לקבל מסמכים מהבנקים לשם ביצוע המיחזור, ולא תמיד זהת הליך פשוט ומהיר. העלות של מיחזור משכנתאות תלויה בעיקר בגובה המשכנתא, וברישום הדירה וערכה. הסכום יכול להגיע לעד 3 אלף שקל, כאשר רוב המחזורים נעים הין 1 אלף ל-2 אלף שקל. את ההוצאות האלו, יש לקחת בחשבון בחישוב החזרי המשכנתא – כלומר להוסיף לערך המשכנתא גם את עלויות אלו כדי לבחון אם היא אכן משתלמת.
עלויות נוספות שיכולות להיות בעת מיחזור משכנתא הן עלויות פירעון מוקדם. ישנם מסלולים של משכנתא שפירעונן מחייב תשלום של קנס, עמלת פירעון מוקדם (שהיא בעצם עמלת היוון של הפרשי הריביות). עמלת פירעון מוקדם מקובלת במשכנתאות עם ריבית קבועה והיא אפקטיבית כאשר הריבית בשוק נמוכה מהריבית בפועל. כמובן שגם עלות זו , שאם היא קיימת היא משמעותית גדולה מהעלויות השוטפות, יש לשקלל בחישוב – כלומר, להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם לערך המשכנתא החדש ולבדוק את ההחזרים אל מול ההחזרים הקודמים, ואז לקבוע אם המשכנתא החדשה באמת כדאית.
הלוואת המשכנתא יכולה להינתן במספר מסלולים – בריבית משתנה, בריבית פריים, בריבית קבועה צמודה, בריבית קבועה לא צמודה, ובריבית צמודה למט"ח.
במסלולים הצמודים למדד ולמט"ח ניתן לקבל לכאורה את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר, אבל האם זאת בפועל המשכנתא המשתלמת ביותר? בפירוש לא! כאשר משווים את המסלול הצמוד למסלול הלא צמוד, צריך לזכור להוסיף את ההצמדה הצפויה (אם זו הלוואה צמודה למדד, את המדד הצפוי על פני השנים), ואפשר להתבסס על המתווה של בנק ישראל ועל האינפלציה בשנים האחרונות ולהעריך שהיא תהיה בין 1% ל-3% (עם הטייה לרף התחתון – על פי הערכות הכלכלנים). עם זאת, צריך לזכור שאינפלציה וציפיות לאינפלציה זה לא מדע מדויק, ואף אחד לא נביא. אנחנו לא באמת יודעים מה יהיה מדד המחירים בשנה הקרובה ובטח ובטח שאנחנו לא יכולים לנבא מה הוא יהיה בטווח זמן ארוך יותר (ומשכנתא לוקחים בממוצע ל-20 שנה ומעלה), ולכן כל מה שניתן זה להעריך ולהסתמך על הערכות, אך בהסתייגות גדולה.
ברגע שמעריכים את המדד יש להוסיפו לריבית הצמודה למדד כדי לקבל את הריבית האמיתית על המשכנתא. חשוב להבהיר – זה לא חישוב מדויק, זה חישוב מאוד גס, אבל זה ייתן לכם כיוון. כדי לדעת את ההבדל האמיתי בין שני המסלולים צריך להכין לכל אחד מהם את לוח הסילוקין שלו. זו תשובה מאוד מלמעלה, אם ההבדל יוצא בסופו של דבר קטן, כלומר הפער בין הריבית הצמודה עם המדד לריבית הקבועה, הוא פער נמוך, אז אתם צריכים לחשב במדויק כדי להבין איזה מסלול עדיף לכם (בהינתן ההערכה שלכם).
באופן גס – משווים את הריבית הצמודה עם המדד ריבית הלא צמודה ואז מנתחים (עם ההסתייגות למעלה) מה טוב יותר, כלומר איזה מסלול כדאי לכם.
צריכים משכנתא? הנה נתוני ריבית המשכנתא (שלא יעבדו עליכם!)
מעבר לכך, המשמעות של מסלול שהוא צמוד למדד היא שבכל רגע נתון היתרה של המשכנתא צמודה למדד, כלומר תלויה בהשפעות של המדד. ואם כך, ובהינתן שמשכנתא היא ברוב הגדול של המקרים הלוואה לזמן מאוד ממושך, מתקבל במקרים רבים שעליית המדד גורמת לסכום המשכנתא לעלות מעבר לקצב ההחזרים.
שורה תחתונה – אל תתייחסו רק לריבית. השאלה היא באיזה מסלול מדובר – אם זה מסלול צמוד, אז כמובן שצריך לקחת בחשבון גם את ההצמדה. אם זה מסלול משתנה לעומת מסלול בריבית קבועה, אז זה כמו להשוות תפוזים לתפוחים – אלו שני מסלולים שונים לגמרי. במסלול משתנה הריבית עלולה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל ומסיבות אחרות. במסלול קבוע היא קבועה לאורך כל הדרך, ולכן – ברור שהריבית המשתנה תהיה נמוכה יותר – היא מגלמת סיכון, והסיכון הזה של הלווה מגולם בריבית ראשונית נמוכה. מנגד, הריבית הקבועה בהגדרה גבוהה יותר כי היא מגלמת ביטחון – השיעור שלה לא יכול להשתנות לאורך כל תקופת הריבית, והמשמעות היא שיש כאן סיכון קטן, ולכן הלווה מוכן לשלם פרמיה על ההלוואות האלו, שמתבטאת בריבית גבוהה יותר.
אז לפני שאתם מתלהבים מריבית נמוכה, פשוט תפנימו שריבית זה לא כל העניין, ויש שאלות נוספות כמו איזה מסלול, לכמה זמן ועוד.